Konew Capital International Ltd 對 Yu Ping Chung 及另一人
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1. 原告人是一所財務公司，以原訴傳票向第一被告人追討欠款，及根據《分劃條例》要求法庭向二位被告人作出售樓命令。
Cited by 2 cases · Cites 6 cases
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DCMP 699/2017 [2018] HKDC 111 香港特別行政區 區域法院 雜項案件2017年第699號 --------------------
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| 原告人 | KONEW CAPITAL INTERNATIONAL LIMITED | |
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| 第一被告人 | YU PING CHUNG | |
| 第二被告人 | YU YEE YING ERING |
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| 主審法官: | 區域法院暫委法官周敏慧法庭聆訊 |
| 聆訊日期: | 2018年1月18日 |
| 判案書日期: | 2018年1月29日 |
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判案書
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1.原告人是一所財務公司，以原訴傳票向第一被告人追討欠款，及根據《分劃條例》要求法庭向二位被告人作出售樓命令。
2.原告人的證據是一份於2017年3月23日由其經理Wong Kin Keung作出的誓章（“Wong誓章”）。第一被告人沒有存檔抗辯通知書，也沒有存檔任何證據。第二被告人於2017年3月27日存檔其抗辯通知書及她本人作的一份誓章。
借貸關係
3.按Wong誓章所述，原告人與第一被告人於2016年10月12日簽訂貸款合約（“該貸款合約”），貸款本金為$300,000，年息42%。貸款期為48個月，每月供款$12,992。貸款的抵押是第一被告人於Flat A, 10th Floor, Sai Wan Building, No 7 Sai Wan Ho Street, Hong Kong（“西灣河單位”）的業權。西灣河單位於2017-2018年度的應課稅租值為HK$87,240。
4.就利息的計算，該貸款合約第 (五)、(六) 及 (七) 款是相關的條款，內容如下：—
“(五) 所有未償還之本金，借款人亦須按照此貸款合約以42.00厘年息向貸款人支付利息，直至清還所有本金為止；
(六) 若貸款人向法院／法庭申請要求借款人清還本金及／或利息，借款人同意不論是在法院判決之前或以後，借款人應付貸款人的金額的利率仍然以42.00厘年利息計算。為免疑問，借款人更聲明同意上述的利率責任是獨立及並不與法院之判決併合。換言之，在法院判決之後，應付金額之利率仍然是以42.00厘年利息計算，直至付清所有欠貸款人及／或應付貨款人的數額爲止；
(七) 若果於每一期到期還款日，借款人尚未還款，貸款人可以採取法律行動追討所欠交之期數及利息等。另此貸款合約規定借款人支付的款項，不論是本金或是利息，到期而有所拖欠，借款人需就該筆未償還的款項支付利息，利息以42.00厘年息單利計算，由拖欠日起計至該筆未償還的款項付清為止；”
5.第一被告人於2016年1月25日簽署了按揭文件（“該按揭”），把他於西灣河單位的業權作為欠債的抵押，包括原告人不時向第一被告人借出的款項。Wong Kin Keung在Wong誓章內提到多項該按揭的條款，包括5.01條及5.02條的效應。按Wong Kin Keung所述，根據該5.01條的條款，若第一被告人沒有於任何款項到期之日還款，則可視為一項違約事項；而按5.02條所訂，若有違約事項發生，所有第一被告人未清繳的借貸及已累積的利息便需即時全數清還。
6.Wong誓章繼而提到，第一被告人自2016年11月12日起便違反該貸款合約及該按揭所訂，未有如期作每月的還款。從Wong誓章附件中的文件紀錄可見到，第一被告人於2016年11月15日償還了$12,990，而直至Wong誓章日期那天止，第一被告人尚欠原告人HK$344,994.82。原告人已於Wong誓章第14段及附件“WKK-6”、“WKK-7”和“WKK-8”把截至該誓章日期，第一被告人尚未清還的本金及累積的利息及過期利息的計算清楚顯示，即未償還本金為HK$297,510，累積利息為HK$45,443.33，而過期利息為HK$2,041.49。
7.原告人於其陳詞大綱詳盡地指出《放債人條例》的各項規定，並闡述原告人與第一被告人就該貸款合約的交易如何符合該等規定，本席接受該等陳詞。第一被告人完全不爭議他向原告人借貸的事實，或拖欠的數目。本席亦於聆訊時查核了該借貸合約及該按揭的正本，沒有發現任何不妥善的地方。因此，本席裁定第一被告人須向原告人支付上一段所述的HK$344,994.82。
8.就原告人向第一被告人索償判決前及判決後的利息均以年利率42%計算一事，原告人依賴該借貸合約第(六)款的條款。原告人亦援引了Honip Credit Ltd v Asia China Tea Export Co Ltd HCMP 399/2016，未經彙編，2016年6月2日。在該案中，上訴庭對於貸款人於判決後繼續收取合約規定的利息，有這樣的說法（於第21段）： —
“…… 一般來說，在法庭對被告人的法律責任作出判決而原告人取得裁決後，被告人的法律責任 — 包括支付利率的責任 — 會與判決併合。可是，這並不是一條絕對的法律規則。假若被告人的法律責任是基於合約的，則支付利息的責任是否與判決併合這問題，需看合同的規定才能決定。正如以往案例解釋，合約雙方可以同意，支付利息的責任並不會和任何根據合約作出的判決併合，而支付方須根據合約的條款（包括有關利率的條款），而不是根據判定債項的利率而支付利息 ……”
9.本席同意莊律師的說法，該借貸合約的第(六)款清楚訂明，年利率42%適用於在法庭判決之前或之後，該條款更記錄了借款人聲明同意42%的利率責任是獨立及並不與法院之判決併合。該條款非常清晰，因此本席裁定支付利息的責任，不論是判決前或後，均須根據該貸款合約訂下的年利率42%，而不是根據判定利率計算應支付的利息。
分劃條例
10.《分劃條例》第2、3及6條相關條文如下：—
“2. 命令分劃或出售土地財產的權力
除本條例另有規定外，凡有任何土地財產由2人或多於2人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可 —
(a) 根據第4條作出將該財產分劃的命令；
(b) 根據第6條作出將該財產出售的命令；或
(c) 拒絕作出任何命令。
3. 法律程序的提起以及法律程序的各方
(1) 凡有任何土地財產以第2條所提述的方式持有，則任何對該財產有權益的人，可根據本條例在法院提起法律程序，以法律行動請求作分劃或出售。
(2) 在根據本條例提起的任何法律程序中，須將《分劃規則》(第352章，附屬法例A)所訂明的關於該法律程序的文件，送達署長。
(3) 除第(2)款另有規定外，根據本條例提起的法律程序，可針對一名或多於一名有權益的人提起，而無須送達傳票予其他有權益的人，而被告人不得以法律程序各方未全為由而提出反對。
…..
6. 土地的出售
(1) 在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利 —
(a) 與該法律程序有關的土地的性質；
(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；
(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或
(d) 任何其他情況，則法院可作出將該財產出售的命令。
(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。
(3)(a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。
(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。
(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。
(5) 在根據本條進行的出售中，法院可容許任何對該財產有權益的人在出售時進行競投，但須按法院就下述各情況而認為合理的條款進行競投—
(a) 未有繳付按金；或
(b) 將購款或其任何部分抵銷或記帳而非按實數支付；或
(c) 任何其他事宜。”
11.田土廳的查冊紀錄顯示，西灣河單位屬第一及第二被告人以分權共有人的身份持有，所以本案的情況符合《分劃條例》第2條的要求。
12.為說明原告人作為不完整業權的法定承按人，有資格根據《分劃條例》申請分劃或出售整個業權，原告人援引了Law Shu Keung Stephen v Ng Ming DCMP 3032/2014，未經彙編，2016年3月18日、Law Chun Wai v Chu Suk Har [2016] 1 HKLRD 224和Guangdong Finance Ltd v Wong Wai Hing DCMP 2370/2014，未經彙編，2015年6月12日。三個案例都清楚顯示，若承按人是依據法定押記賦與的權益，那麼他便符合《分劃條例》第3條(1)款所指的“對該財產有權益的人”。莊律師亦提到《物業轉易及財產條例》第44(1)條的規定： —
“44. 法定產業權的按揭
(1) 在本條生效日期後，任何法定產業權的按揭，包括該法定產業權的第二次或其後按揭，在法律上只可藉明訂為法定押記的契據作出。”
13.該按揭是第一被告人以契據形式簽訂。該按揭第3.02段亦清楚訂明“只要物業是法定產業，本押記就是法定押記。”由此可見，原告人屬《分劃條例》所指的對該財產有權益的人，有資格根據《分劃條例》申請售樓命令。原告人亦已把此案的原訴傳票、Wong誓章、第二被告人的誓章及聆訊預約通知書送達至地政署署長。
14.對於應否作出售樓令一事，原告人援引了Re Lau Hiu Tuen, HCB 8430/2006，未經彙編，2015年8月20日。法庭於該案中解釋處理《分劃條例》申請的做法：—
(1) 聯名業主有擺脫聯名業權情況的基本權利。如別無他法，他可申請將物業分劃或者出售。
(2) 如將土地分劃並不切實可行，法庭應命令將土地出售，除非法庭接納這樣出售會對所有業主不利或會對其中一個業主造成極大困境。反對出售土地的舉證責任在於提出反對的人士。
(3) 出售土地是否有利於所有業主並不由提出反對的業主決定。法庭必須客觀判斷上述問題。
15.Re Lau Hiu Tuen一案的原則，於較近期Yeung Yiu Fai v Tam Yun King DCMP 1280/2015，未經彙編，2016年3月1日中被採納。
16.第一被告人於聆訊時表明，他沒有其他資產，亦支持把西灣河單位售出，好讓他能以樓價償還所欠的債務。
17.至於第二被告人，她在誓章內主要說明她對第一被告人借貸一事，並把他於西灣河單位的業權作抵押按了給原告人一事全不知情。第二被告人亦指出，西灣河單位是聯名物業，而第二被告人已在西灣河單位居住超過20年，最初與其年邁的母親居住，直至數年前母親去世。第二被告人稱，自母親去世，她與第一被告人作出協議，由居住於西灣河單位的業權擁有人向另一位業權擁有人支付補償或租金，直至西灣河單位日後出售為止。第二被告人特別指出，第一被告人已超過20年沒有在西灣河單位居住。
18.由上述案例可見，除非拒絕出售物業會有利於所有業主，或者將物業出售會對其中一個業主造成極大困境，法庭是不會拒絕將物業出售。第二被告人沒有在其誓章內說明出售西灣河單位會對她造成的困境，但在庭上作陳述時，她表示若把物業出售，她便沒有地方居住。
19.本席認為第二被告人言過其實，若把物業出售，她會得到出售物業價格的一半。根據於2017年5月作的估價報告，西灣河單位在逼售的情況下可預計的售價是HK$2,760,000。即使一半的樓價不足以讓第二被告人購入另一單位居住，她仍可以以租賃形式租住另一單位，而不會沒有地方居住。出售西灣河單位確實會對第二被告人造成不便，但不會對她造成極大困境。
20.第二被告人於其誓詞中還說明，她反對未經她同意，原告人把原訴傳票派到西灣河單位及貼於該單位大門。第二被告人亦認為，因為第一被告人欠債，她被名為本案第二被告人，她感到不公平。
21.原告人提出此訴訟，牽涉西灣河單位的業權及佔用人的權益，把傳票派遞到西灣河單位及貼於該單位大門是相關法律程序要求的事項。把第二被告人加入為被告一方，亦是法律程序所需，原告人必須通過法律程序才可以行使根據該按揭賦與原告人的權利。正因為此項根據《分劃條例》提出的申請，是法例賦與聯名業主擺脫聯名業權情況的做法，所以有業主提出反對並不代表出售物業是不利於所有業主的做法。
22.本席還需考慮作出分劃命令而不作售樓令是否可行。從上述估價報告可見，西灣河單位實用面積為268平方呎，是一座住宅大廈的單位。莊律師在其陳詞大綱列出了若硬要把西灣河單位分劃的實際問題，本席認為他的陳詞非常貼近實際情況。若要把西灣河單位分劃，理應需要興建一幅新牆將現有的單位一分為二，造成兩個很小的單位。為此，需要興建兩個新的大門，現有的房間需要重新設計、水電煤的管導和線要重新舖排。不單止相關工程會所費不菲，完成後的兩個小單位與仳鄰單位比較，吸引度不高。本席同意莊律師的說法，憑常識判斷，將西灣河單位一分為二並不切實可行，而且不會對單位的所有業主或其他持份者有利。
23.基於上述原因，本席就西灣河單位作出售令，詳情如下文第26段所述。
訟費
24.原告人要求訟費以彌償基準評定。該貸款合約第（十三）款訂明，借款人需負責一切因借款人不履行合約之任何責任而採取的法律行動，並需按完全彌償基準支付該等費用。按該按揭第18.01(b)段，借款人需支付一切貸款人為追討借款人所欠款額或為強制執行有關抵押的律師費用，並需以律師與客戶基準評定。第二被告人表示她並沒有借錢，她是無辜的，因此訟費不應由她支付。
25.本席認為訴訟起因是因為第一被告人未能償還貸款予原告人，因此訟費應由他負責。因此本案的訟費，包括所有保留待決的訟費，需由第一被告人支付予原告人，按彌償基準評定。
命令
26.本席所作命令如下：—
(1) 根據2016年1月25日的Deed of Mortgage（於土地註冊處登記號碼16012601340030），第一被告人須向原告人支付如下：—
(i) HK$344,994.82；
(ii) 由2017年3月24日至繳款日止就未清款項HK$297,510.00以年息42%計算（每日利息為HK$342.34）的利息；
(iii) 由2017年3月24日至繳款日止就款項HK$20,734.00以年息42%計算（每日利息為HK$23.86）的過期利息；
(2) 倘若第一被告人在頒下本判案書後的7天內未有還清上述欠款予原告人，第一及第二被告人須於其後28天內交付位於Flat A, 10th Floor, Sai Wan Building, No7 Sai Wan Ho Street, Hong Kong的單位（單位的詳情見此判決書的附表）（簡稱“該物業”）的空置管有權給予原告人。
(3) 根據香港法例第352章《分劃條例》，第3，第6及第9條，命令將該物業出售，以私人協議方式或公開拍賣方式進行。
(4) 在出售該物業前，原告人須安排一份更新的估價報告。
(5) 授權在本案代表原告人的律師事務所按照本命令的規定安排有關出售該物業的事情，包括聘用地產經紀及／或委任拍賣官，同時根據《分劃條例》，第8條及《受託人條例》第51條授權該所的莊善慶律師簽署有關出售該物業的文件。
(6) 出售該物業後所得的款項必須按下列次序運用：—
(i) 解除該物業對政府負有的任何法律責任；
(ii) 付清所有跟出售該物業有關的合理和合法的律師費（最多HK$15,000.00，合理自付費用不計）、地產經紀佣金或拍賣官酬金（最多為賣價的1%）；然後
1. 將剩餘款項的1/2給予第二被告人；
2. 將剩餘款項的1/2：
(a) 用以付清此命令第(1)項的數目及解除上述Deed of Mortgage按揭契，
(b) 用以付清第一被告人須向原告人支付的本案的訟費，
(c) 倘有餘款，原告人須將之存入法庭；原告人須書面通知第一被告人有關存款。
(7) 任何一方有權向法庭申請要求附帶命令或指示。
(8) 本案的訟費〈包括所有保留待決的訟費〉，由第一被告人支付予原告人，按彌償基準評定。第一被告人可於今天起計14天內存檔及送達他對原告人一方於聆訊當天向法庭遞交那份訟費單的反對事項。法庭會於其後以書面方式進行簡易評定程序。
| ( 周敏慧 ) | |
| 區域法院暫委法官 |
原告人：由陳錦全，黎永康律師事務所的莊善慶律師代表
第一被告人：沒有律師代表，並親自應訊
第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊
附表
ALL THOSE three equal undivided 231st parts or shares of and in ALL THAT piece or parcel of ground situate at Shau Kei Wan, Hong Kong and registered in the Land Registry as SHAU KEI WAN INLAND LOT NO. 766 (“the Lot”) And of and in the messuages erections and buildings thereon now known as “SAI WAN BUILDING”（西灣大廈）No. 7 Sai Wan Ho Street (“the Building”) TOGETHER with the sole and exclusive right and privilege to hold use occupy and enjoy ALL THAT FLAT A on the TENTH FLOOR of the Building (Flat A, 10th Floor, Sai Wan Building, No. 7 Sai Wan Ho Street, Hong Kong)
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