建巧投資有限公司 訴 韓國正

CACV 231/2010

[2020] HKCA 675

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事上訴案件2010年第231號

（原本案件編號：高等法院民事訴訟2009年第1165號）

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判決書

高等法院上訴法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判決書：

1.被告人針對原訟法庭特委法官（當時官階）陳健強（「原審法官」）2010年9月30日的判決提出本上訴。原審法官判決原告人勝訴，駁回被告人的反申索，及頒令被告人須向原告人支付89,339.60元連同利息及訟費。

2.本上訴原本排期在2020年3月26日進行聆訊，但因應新冠狀疫情引起的公共衞生狀況，法院自2020年1月29日開始「一般延期安排」，上訴聆訊因此不能進行。本庭經考慮本上訴的文件，認為適宜以書面處理上訴，遂向訴訟雙方發出有關提交書面陳詞的指示。雙方亦已就上訴各自提交了兩份書面陳詞，原告人並提交了支持典據。本庭經考慮所有文件（見下文第27段）、書面陳詞及典據，現就上訴作出判決。

案情

3.本上訴源於一宗租務糾紛。涉案單位在香港上環永樂街235商業中心17樓C室（「17C單位」）。原告人在所有相關時間是17C單位的登記業主，被告人自2003年3月10日至2008年2月26日是17C單位的租客。

4.2003年3月6日，原告人透過代理人恒基物業代理有限公司（「恒基物業」）與被告人簽署一份中文的「租約確定書」。原告人和被告人之後在2003年4月3日簽署一份英文的租賃協議書。根據這兩份文件，被告人向原告人租用17C單位，租期兩年，由2003年3月10日至2005年3月9日，每月租金3,080元，被告人另外負責支付差餉和管理費。

5.2005年2月23日，恒基物業的職員向被告人送達一份英文的標準租約（「標準租約」）。2005年4月15日，恒基物業代表原告人與被告人簽署一份中文的「租約確定書（續租）」，把17C單位續租1年予被告人，續租期由2005年3月10日至2006年3月9日。雖然租約的戊部要求租客前往律師樓簽署業主的標準租約，但事實上，被告人沒有前往律師樓簽署標準租約。原審法官經考慮原告人及被告人的行為，裁定雙方實際上接納了標準租約的條款。[1]

6.2006年3月11日，恒基物業代表原告人與被告人簽署另一份中文的「租約確定書（續租）」，把17C單位再續租1年予被告人，續租期由2006年3月10日至2007年3月9日。被告人之後同樣沒有簽署標準租約。原審法官裁定，基於該租約確定書（續租）丙部第(十二)條，標準租約的條款適用於雙方的租賃關係。[2]

7.2007年4月11日，原告人由恒基陽光物業管理有限公司（「恒基陽光」）代表，與被告人簽署新一份中文的「租約確定書（續租）」（「第四期租約確定書」），把17C單位再續租1年予被告人，續租期由2007年3月10日至2008年3月9日，每月租金5,320元，被告人負責支付差餉及管理費。被告人同樣沒有簽署標準租約。原審法官裁定，基於第四期租約確定書丙部第(十二）條，標準租約的條款適用於雙方的租賃關係。[3]

8.第一份租約確定書及之後的三份租約確定書（續租）的附頁都載有業主資料，明文說明業主是Bestguard Investment Limited（即原告人）。附頁的條款第(一)條列明，17C單位內安裝的分體式冷氣機連同盤管風機及大廈外牆的散熱器，由被告人自行及自費清洗、維修及保養，以及若果冷氣機系統損毀，被告人必須負上全部責任。此外，標準租約第6.1條款述明，業主不會負責租客因冷氣系統故障引致的損失。

HCA 1165/2009

9.2007年6月29日，17C單位的冷氣機發生故障。經被告人向管理處投訴後，恒基陽光安排承辦商進行檢查。冷氣機最終在2007年7月21日回復正常，修理費用由業主支付。

10.被告人基於單位的冷氣機故障，自2007年7月1日起沒有依時繳清租金、差餉及管理費。

11.原告人因此兩次提出扣押財物訴訟[4]，分別追討2007年7月1日至8月31日及9月1日至10月31日的欠租，但扣押的財物不足以抵銷欠付的租金、差餉及管理費。

12.2008年1月24日，原告人的代表律師去信被告人，追討欠租、差餉及管理費。信中同時通知被告人，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第 58(1) 條，他欠付2008年1月的管理費乃構成違反租約的條款，業主有權沒收租賃權，並要求他採取補救行動。

13.在被告人持續欠租及欠付差餉和管理費的情況下，原告人在2008年2月26日在區域法院提出DCCJ 803/2008一案，藉送達該案的傳訊令狀沒收被告人的租賃權，並追討欠租及欠付的差餉和管理費。該案其後轉介至原訟法庭，成為HCA 1165/2009案。原告人之後在2008年9月1日獲得法庭命令，取回單位的空置管有權。

14.被告人的抗辯書及反索償書和經修訂的反索償書沒有否認欠付租金、差餉及管理費，但提出保養維修冷氣機的責任在業主，並聲稱因為單位沒有空調引致他蒙受生意和聲譽的損失。被告人因此反申索超過10,000,000元的損害賠償。

原審法官的判決

15.在審訊時，被告人並不爭議沒有支付租金、差餉及管理費。雙方爭議的重點在於17C單位內的冷氣機的保養維修的責任應該由原告人還是被告人負責，以及被告人是否有權拒絕支付租金、差餉及管理費，並向原告人申索損害賠償。

16.原審法官在2010年9月30日頒發判案書。就原告人的申索，原審法官接納原告人證人的證言，不接受被告人對他們的證言的質疑。

17.對於被告人的案情，原審法官指出根據第四期租約確定書的附頁的第(一)條款，保養維修冷氣機的責任由租客（即被告人）承擔，而且被告人知道標準租約及租約確定書的條款。原審法官不接受被告人指因為原告人花費安排承辦商修理冷氣機，保養維修冷氣機的責任遂落在原告人身上。原審法官裁定，不會因為原告人「慷慨便改變了法律責任」，及在「法律上，如要更改合約條款必須付出代價」。[5] 原審法官說的是一項確立已久的合約法原則，即合約一經簽定，任何一方如要合法有效地更改合約條款，必須提供約因(consideration)。原審法官裁定，根據第四期租約確定書附頁條款的第(一)條及標準租約條款的第6.1條，被告人無權拒絕交租。

18.原審法官亦不接納被告人指因為沒有空調被逼停止營業的説法以及提出的反申索。首先，他認為反申索欠缺支持證據。其次，他認為若果被告人的客戶有心使用他的服務，不會僅僅因為單位沒有冷氣便放棄；被告人亦可以作出其他替代安排，以便與客戶會面和處理其他相關事情。再者，原審法官指出，即使接納原告人有責任維修冷氣機，被告人在法律上仍有責任減低他的損失，例如在單位內放置電風扇及/或流動冷氣機以減低溫度。

19.原審法官因此判決原告人勝訴，被告人須向原告人支付89,339.60元（即減去租金按金、復原按金和扣押財物訴訟所得的款額後的欠租、中間收益、欠付的差餉和管理費、扣押財物訴訟的訟費和費用，及復原17C單位的費用的總和），連同利息。原審法官同時撤銷被告人的反申索，及頒令被告人支付原告人的訟費。

本上訴

20.被告人在2010年10月26日提出本上訴。上訴法庭法官袁家寧2010年12月10日處理上訴訟費保證金申請的判案書，把被告人上訴通知書提出的論點歸納為6項上訴理由如下：[6]

(1)  原審法官有利益衝突，因為審訊時他向訴訟雙方披露，他當時正在另外一宗案件中，代表原告人同集團的公司。被告人亦懷疑，既然案件本來是由另一位法官審理，為何最後轉由原審法官審理。被告人亦說，因為開審時，原審法官說過他未有時間詳細準備，所以被告人認為原審法官沒有充分了解案情。

(2)  2007年9月10日，原告人在「不損及雙方法律權益之原則下」，把被告人就冷氣機的投訴，轉交保險公司及公證行跟進。被告人認為這顯示原告人對冷氣機有法律責任。

(3)  冷氣機是由原告人付款給同集團的公司維修保養，原審法官認為這是原告人慷概行事，並不改變雙方的法律責任。被告人提出，原告人不會這樣慷概行事，而第四期租約確定書是上市公司「陽光房地產基金」的合約，不是原告人的合約，租約確定書的內容有虛假陳述，違反法例。

(4)  第四期租約確定書是陽光房地產基金的合約，代理人是恒基陽光，但標準租約是恒基物業作為原告人的代理人時的文件，所以這份租約不應受標準租約的條款約束。

(5)  原審法官應該擱置審訊，因為（被告人認為）原告人的代表發假誓，導致法律援助署拒絕給予被告人法援。

(6)  （被告人認為）原告人的代表發假誓。

21.被告人之後在2011年6月9日存檔一份29頁的補充上訴通知書，當中主要就上述6項上訴理由提出補充陳述。被告人同時提出，原告人在2006年12月21日簽署了一份按揭 (Mortgage) 及一份款項轉讓(Assignment of Proceeds) 的文件，把相關物業轉移，繼而產生陽光房地產基金，原告人在法律下沒有資格以「法律及物業實益擁有人（即業主）」的身份，向被告人提出訴訟。

22.被告人之後在2011年8月8日存檔傳票，申請原告人出示文件，即有關17C單位的保險單據和付款證明，目的是要證明「該物業之法律及物業實益擁有人（即業主）的身份」。上訴法庭在2012年2月2日頒發判案書，拒絕被告人的申請。上訴法庭法官袁家寜在判案書第5至7段說明原因如下：

「5.  首先，上訴人在原審時，沒有提出過有關答辯人業權的議題。民事訴訟程序一般不容許任何一方，在上訴才提出新議題，而為支持這新議題作出文件透露的申請。

6.  另外，假設上訴人在原審時，有提出過有關答辯人業權的議題。即使證據顯示答辯人不是業主，這仍然不可以作為上訴人的抗辯。理由是，普通法確定，租客不容挑戰出租一方的業權 (參考Halsbury’s Laws of Hong Kong vol 17(1) para 235.005“Title by Estoppel”, 即“不容反悔業權”)。這是一項享有幾百年歷史，恆之以久，的法律原則。本案雙方所簽署的“租約確定書(續租)”，第丙(十) 條，亦確認了這法律原則。本庭給予上訴人機會提供挑戰這個法律原則的資料, 但他所提供的資料, 完全與該原則無關。

7.  所以本庭認為，既然答辯人是否業主這一點，無論如何都不可以成為議題，上訴人要求答辯人出示有關這一點的文件的申請，必須予以駁回。」

23.被告人其後在2012年2月20日被法庭頒令破產。[7] 破產令在2013年4月25日被撤銷。由於被告人自撤銷破産令後，沒有採取行動推進上訴的法律程序，民事上訴司法常務官在2019年10月14日的初步指示聆訊中就預備上訴作出指示，包括排期先處理主審法官於審訊時應否避席的上訴議題（見上文第20(1)段）。

24.2019年11月6日，被告人存檔傳票，申請撤銷民事上訴司法常務官的指示，以及要求上訴法庭先審理第四期租約確定書到底是陽光房地產基金還是恒基物業管理有限公司的合約，及原告人已不再是涉案物業的法律及實益擁有人的議題。被告人在書面陳詞表示放棄原審法官應否避席的上訴議題。他在聆訊時確定這項決定。

25.上訴法庭在2019年12月20日頒發判案書，拒絕被告人的申請及撤銷他的傳票。由於被告人不再提出原審法官有偏頗應該避席這項上訴理由，上訴法庭要求民事司法常務官就處理上訴通知書餘下的上訴理由作出進一步指示。上訴法庭同時在訴訟雙方沒有異議下，將上訴聆訊日期更改為2020年3月26日。

26.民事上訴司法常務官之後分別在2019年12月27日及2020年1月23日就上訴文件冊的內容及擬備作出指示。原告人的代表律師按民事上訴司法常務官的指示，代替被告人製作了上訴文件冊，共有A至F六冊。但是被告人要求加入G冊，並多次就此重複發信給法庭。儘管法庭已拒絕要求，被告人仍然在2020年3月11日在法庭沒有給予准許的情況下，逕自向上訴法庭提交上訴文件冊G冊。上訴法庭在同日指示將文件冊退回被告人。然而，被告人在3月23日把G冊及一些其他證據郵寄給民事上訴司法常務官，要求把它們存檔法庭。被告人這些拒絕遵從上訴法庭指示的行為極不可取。

27.本庭亦不接受被告人在補充陳詞的說法，指民事上訴司法常務官拒絕接納G冊成為上訴文件冊，構成實際偏頗。本庭認為民事上訴司法常務官的決定正確無誤，被告人完全沒有法律基礎堅持在上訴文件冊加入G冊的文件。G冊所載的是2019年11月6日的傳票及被告人支持申請的誓章連同證物。這兩份文件是為本上訴的非正審申請之用，申請亦已審結，它們不應該包括在上訴文件冊。再者，夾附在誓章的證物，部分已包括在上訴文件冊A和B冊，例如四份組約確定書、HCA 1165/2009案的傳訊令狀和經修訂的反索償書，及上訴法庭的判案書，因而無需重複。另有部分證物是被告人與法庭之間的信函，及本上訴其他非正審申請的誓章和書面陳詞，它們與上訴的議題無關。誓章的其餘證物是一些沒有在審訊時提交的新證據，被告人既沒有提出在上訴時提交新證據的申請，法庭亦沒有給予提交新證據的准許。基於上述原因，本庭在處理本上訴時不會考慮G冊的文件。

被告人的上訴論點

28.被告人就上訴在2020年3月11日提交了書面陳詞，並在4月3日提交了補充陳詞。被告人在兩份書面詞沒有就餘下的5項上訴理由（見上文第20(2)至(6)段）作出陳述。他的書面陳詞只環繞兩點：(1) 第四期租約確定書是陽光房地產基金的合約；及 (2) 原告人在法律下沒有資格以「法律及物業實益擁有人（即業主）」的身份向被告人提出訴訟。

本庭的判案理由

29.綜合被告人的陳詞，他的論點主要是質疑原告人不擁有17C單位的業權，以及原告人不具備訴訟地位。本庭基於下述的原因，不接受這些論點。

30.首先，上訴法庭在本上訴之前的判案書已指出[8]，這些議題從沒有在原審法官席前提出，被告人在審訊時不爭議原告人是17C單位的業主，更沒有質疑原告人是否有權向他提出訴訟。被告人沒有提出任何例外情況，以致上訴法庭應該容許他在上訴時提出這些新的爭議，尤其是這些爭議涉及新證據和新的事實議題。是故，被告人在本上訴不可以提出這些議題。

31.其次，上訴法庭之前亦已指出[9]，即使案件中有證據顯示原告人不是17C單位的業主，但基於確立已久「租客不容挑戰出租一方的業權 」(Title by Estoppel) 的普通法原則，被告人亦不能依賴這點抗辯原告人的申索。是故，被告人的論點在法律上完全不能成立。

32.再者，被告人根本沒有正當基礎支持他的論點。

33.被告人依賴的第一點是原告人的申索陳述書第1段說，原告人是17C單位的登記擁有人（The plaintiff is the registered owner）。本庭不認為這個說法有不尋常之處；許多涉及租約糾紛的訴訟都是這樣描述涉案物業業主的身分和權益。 被告人不是說原告人不是17C單位的登記擁有人，而本案亦沒有證據顯示，根據土地註冊處記錄，17C單位的登記擁有人不是原告人。

34.被告人依賴的第二點是申索陳述書第7段在提及原告人代表律師2008年1月24日的信函時，說是根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第 58(1) 條行使沒收租賃權，而不是引用香港法例第7章《業主與租客（綜合）條例》第三部。《物業轉易及財產條例》第 58條是有關沒收租賃權的限制及寬免，第58(1) 條訂明：

「因租契內的任何契諾或條件被違反而根據租契所載的但書或規定產生的重收權或沒收租賃權的權利，不得藉訴訟或其他方式予以強制執行，除非及直至批租人向承租人送達以下的通知 —

(a) 指明某被投訴的違反事項；及

(b) 如該違反事項可予補救，則要求承租人就該違反事項作出補救；及

(c) 指明批租人就該違反事項而要求的補償(如有的話)，

並且承租人在其後一段合理時間內，並沒有對可予補救的違反事項作出補救，亦沒有就違反事項作出令批租人滿意的合理金錢補償。」

35.在本案中，原告人因為被告人違反租約，拒絕支付租金、差餉及管理費，擬行使沒收租賃權的權利，所以根據第58(1) 條的規定，藉2008年1月24日的信函向被告人發出通知，要求他採取補救行動。申索陳述書第7段只是述明，原告人已按照第58(1) 條的規定行事，所以有權藉送達傳訊令狀沒收租賃權。申索陳述書第7段提及《物業轉易及財產條例》，既不顯示原告人已把物業轉移，也不支持被告人指原告人不是法律及物業實益擁有人（即業主）的說法。

36.被告人依賴的第三點指稱原告人在2006年12月21日與香港匯豐銀行簽署了按揭 (Mortgage) 及款項轉讓 (Assignment of proceeds) 的文件，把17C單位所在的物業轉移，繼而上市成為陽光房地產基金。一般而言，抵押人在按揭 (Mortgage) 及轉讓人在款項轉讓（Assignment of proceeds) 安排下的權益，例如是否有權出租物業和收取租金，須視乎契約的條款。被告人提及的按揭 (Mortgage) 及款項轉讓（Assignment of proceeds) 契約並非審訊時的證據（見上文第27段），被告人的指稱欠缺事實基礎。

37.無論如何，這些契約的條款只規管締約雙方的關係和權益。如上文指出（見第31段），即使原告人沒有權出租17C單位給被告人，又或者契約的條款不容許原告人出租17C單位給被告人，這都不影響原告人與被告人之間的業主與租客關係，亦不妨礙原告人對被告人提出訴訟，追討欠租、差餉和管理費的權利。明確的法律原則是：只要被告人可以繼續行使17C單位的管有權，法律不容許他指稱原告人不擁有物業的業權；在他享用17C單位的權益沒有受到侵害或終止的情況下，他亦不可以拒絕履行合約下租客的責任，或者以原告人沒有業權或無權提出訴訟作為抗辯理由：見Typhoon 8 Research Ltd v Seapower Resources International Ltd & Another [2002] 2 HKLRD 660，第9及10段; Tang Chi-ho v Leung Woon-ling [1996] 2 HKLR 58，第59頁F至H行; 及Yeung Lam Wilson & Others v Law Po Chong Priscilla [2000] 1 HKLRD 223, 第226頁A至C行。

38.在本案中，被告人一直行使17C單位的管有權，他在租約下享用物業的權益從沒有受到任何人（例如香港匯豐銀行）的干擾。在此情況下，法律不容許他挑戰原告人出租17C單位及提出訴訟的權利。

39.被告人也依賴一些陽光房地產基金發售的文件。這些文件原審時亦都沒有提交作為證據，本庭不會考慮（見上文第27段）。事實上，審訊時的證據清楚顯示原告人是17C單位的業主，恒基陽光是它的代理人，代表它簽署第四期租約確定書。之後，恒基陽光亦代表原告人向被告人發出一些付款通知書和收據。[10] 這些文件雖然印有陽光房地產基金的標誌，但內容清楚表示是由恒基陽光代表原告人簽發。被告人完全沒有事實基礎指稱第四期租約確定書不是原告人的合約，而是陽光房地產基金的租約。

40.至於被告人指稱原告人的證人雷先生作出虛假誓章，及原告人之前和現在的代表律師專業失職，這些都是出於臆測和對法例的一知半解，而並非建基於事實證據。

41.基於上述理由，被告人的上訴論點全部不成立。本庭駁回他的上訴。

訟費

42.根據一貫訴訟常規，被告人上訴失敗，應該支付原告人本上訴的訟費。

43.代表原告人的劉大律師在兩份書面陳詞中提出，訟費應按彌償基準評定，原因是被告人屢屢以法律程序及在陳詞中，不斷重複已被上訴法庭否定的論點，及提出欠缺事實證據支持的陳述，既浪費法庭時間，亦濫用法庭程序。

44.本庭同意這些陳詞。被告人在本上訴的行事方式，包括不遵從法庭有關上訴文件冊和預備上訴的指示，堅持提出上訴法庭經已不予批准的議題和論點，就法庭已作出的決定重複向法庭發信，及在信函和陳詞中對原告人的證人和法律代表，司法人員和法官作出欠缺事實根據的嚴重指控，明顯屬濫用法庭程序，並且虛耗法庭時間和資源。雖然被告人沒有律師代表，他亦必須遵守法庭的指示和程序，他所作的陳詞亦須基於審訊時獲接納的證據和事實，而非肆意抨擊。本庭同意應該頒令被告人支付按彌償基準評定的訟費，以反映法庭不容許訴訟人以這種方式進行訴訟。

45.本庭因此頒令被告人支付原告人本上訴的訟費，金額以彌償基準評定。

原告人：由何耀棣律師事務所轉聘劉智慧大律師代表

被告人：無律師代表，親自行事