Case Document

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DCCJ 5284/2015

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2015年第5284號

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原告人	王燕（WONG YIN）
及
第一被告人	文富華（MAN FU WAH）
第二被告人	文信有（MAN SHUN YAU）

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主審法官:

區域法院法官李樹旭

聆訊日期:	2017年8月21及24日
判案書日期:	2017年9月6日

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判案書

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引言

1.本案關乎原告人與兩名被告人就一物業業權之糾紛。

背景

2.本訴訟涉及之物業位於元朗新田東鎮圍147A號（丈量約份99約871號地段），為一棟在1974年建成的3層高村屋（「該村屋」）。

3.原告人王燕女士及第一被告人文富華先生現為該村屋的共同業主，以「分權共有人」（tenants in common）方式持有該村屋。

4.第二被告人文信有先生是該村屋的原業主，曾經全權擁有該村屋的全部業權，直至1991年1月16日。

5.原告人與第二被告人曾經有親密之男女關係。

6.在1991年1月16日，當時原告人與第二被告人雙方關係仍然親密，第二被告人以饋贈契約（Deed of Gift）（「饋贈契約」）的方式在該村屋上加上原告人的名字，將由他一人持有的該村屋轉由他與原告人二人以「聯權共有人」（joint tenants）形式持有。

7.後來，第二被告人與原告人的關係轉差。第二被告人於1992年與現任妻子結婚後便離開香港返回英國生活，而原告人亦隨後離開香港到美國生活。雙方自大約1992年年尾直至2015年9月（大約23年時間）再沒有見面。

8.當第二被告人及原告人離開香港在外地生活期間，他們雙方均沒有理會他們共同持有的該村屋，而該村屋則由第二被告人的叔父文添芝，及後由東鎮圍村村長文潔才等人代為打理，這包括出租及收租等事宜。

9.於2015年1月15日，第二被告人發出「分拆聯權共有通知書」（Notice of Severance）（「分拆通知」），將原告人與他「聯權共有」（joint tenancy）的該村屋改為「分權共有」（tenancy in common）。

10.同日，第二被告人與第一被告人雙方簽定臨時買賣合約，將他擁有的該村屋一半權益以港幣95萬元賣給第一被告人，及後第二被告人於2015年2月23日簽定物業轉讓契約（Assignment）（「轉讓契約」）將其一半業權轉讓給第一被告人。

11.因此，自2015年2月23日起，第一被告人與原告人成為該村屋的共同業主，以分權共有（tenancy in common）方式持有該村屋，雙方並分別持有該村屋的一半權益。

12.在2015年11月21日，原告人向第一及第二被告人展開本訴訟，並在其《申索陳述書》聲稱第二被告人與她之「生死長命契」[1]是代表「生死相隨」，而未得她同意，第二被告人不可私自出售該村屋，並必須取消有關交易等等。

原告人的申索及申索基礎

13.在展開本訴訟後，原告人曾多次反覆修訂她的《申索陳述書》[2]。

14.按照原告人最終於2016年7月7日所存檔的《修訂的申索陳述書》，原告人刪除原《申索陳述書》的所有內容，並改為依賴以下申索基礎，要求法庭給予她以下之金錢賠償濟助［如(1)及(3)］及買賣命令［如(2)］:—

(1) 聯權共有契約如雙方之結婚證書，第二被告人移情別戀，引致原告人精神及健康受到打擊，現向第二被告人申索95萬元作為她情感、健康損失之賠償；[§§2-3]

(2) 第二被告人在未有通知她及在違規的情況下將該村屋的一半權益賣給第一被告人，第一被告人應將該村屋的一半權益以原價95萬元賣給她；[§§5-6]

(3) 多年來，她就該村屋的一半權益只收到8萬元租金，現向第一及第二被告人申索賠償少付的租金25萬、裝修費6萬，共31萬元。[§4]

15.於2017年6月8日在徐韻華法官席前審前覆核時，原告人向法庭清楚地表明將放棄上述第一及第三項之申索，法庭遂表示原告人可於《開案陳詞》中清楚說明放棄哪一項申索。

16.原告人於2017年8月4日存檔《開案陳詞》。

17.在其《開案陳詞》中，原告人並沒有說明她將會放棄上述任何一項申索，但是她請求法庭作出四項與《修訂的申索陳述書》內之三項申索截然或明顯不同的指示（命令或濟助）[3]。

18.原告人在《開案陳詞》中要求法庭作出的四項指示（命令或濟助）及其聲稱申索基礎如下：—

(1) 取消第一及第二被告人之間的買賣合約，因為此合約是偷盜的方法取得的，不合法；

(2) 將第一及第二被告人自2009年起所得的租金全數交還給原告人，因為原告人從未同意出租，也未同意與第二被告人分手，第一被告人更從未擁有房屋權；

(3) 將該村屋判給原告人全權擁有，因為第二被告人有義務賠償原告人受其關於長命契的誓言所騙而招致的精神健康傷害；

(4) 由於強行霸佔出租，未得原告人（長命契持有人）同意出租，第一及第二被告人須修整該村屋漏水損壞，並得食環（食物環境衞生署）滿意。

19.本席同意代表倆被告人的古大律師之陳詞，根據有關法律原則，原告人應該受限於其狀書所申索的濟助。簡單地說，原告人不可以提出超越或有別於其《修訂的申索陳述書》內容之任何申索基礎或要求濟助。而且，法庭亦只能在雙方存檔的狀書範圍內，聽取雙方的證據，從而秉行公正地解決雙方的爭議：（見終審法院李義常任法官在Sinoearn International Ltd v Hyundai-CCECC Joint Venture (2013) 16 HKCFAR 632，第645-646頁及終審法院馬道立首席法官在Kwok Chi Wing v 21 Holding Ltd (2013) 16 HKCFAR 663，第672頁就有關狀書的法律原則）。

20.故此，本席認為，原告人在其《開案陳詞》中另外提出的申索基礎及要求濟助法庭都不應該在此案中處理。本席同意古大律師之說法，法庭需要秉持審訊程序上的公允，亦要確保任何一方於審訊中不會蒙受不利，任何一方不能在審訊前加上一些從未在狀書中所提及之事情，這包括沒有律師代表並親自應訊的原告人在內。

21.換言之，本席只會按照原告人的《修訂的申索陳述書》的申索基礎及濟助審訊此案。

第一被告人的答辯

22.就原告人在《修訂的申索陳述書》中提出的申索及申索基礎，第一被告人在其《抗辯書》答辯如下：—

(1) 原告人與第二被告人的關係與第一被告人無關，第一被告人亦對此不知情：[§1]；

(2) 一直以來，原告人只擁有該村屋的一半權益：[§3]；

(3) 按照饋贈契約，原告人與第二被告人雙方以聯權共有持有該村屋。但是，第二被告人透過分拆通知及轉讓契約，已將他與原告人聯權共有的該村屋改為分權共有，並將其一半業權以95萬元轉讓予第一被告人：[§2]；

(4) 第一被告人與第二被告人雙方是以正常商業關係進行有關轉讓的，第一被告人亦已向第二被告人支付有關買賣價95萬元：[§2]；

(5) 因此，自2015年2月23日起，第一被告人合法擁有該村屋的一半權益：[§2]；

(6) 原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第一被告人將該村屋的一半權益以原價95萬元（或任何價錢）賣給她；

(7) 多年來，原告人及第二被告人均沒有理會該村屋，只是交由及／或容許第二被告人的叔父文添芝管有及打理物業：[§4(1)]；

(8) 及後，文添芝在原告人及第二被告人同意的情況下將該村屋分成兩部份，分別由原告人及第二被告人之代表各自將兩部份出租及收租，而村屋的各項支出則由原告人及第二被告人各自負責一半：[§4(iii)]；

(9) 有關原告人的租金收入及支出一直由村長文潔才義務代原告人保管及處理，文潔才已於大約2015年9月22日將有關租金收入餘額支付予原告人：[§4(iv)]；

(10) 因此，原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第一被告人賠償她聲稱少付（即文潔才少付給她）的租金25萬元及裝修費6萬等。

第二被告人的答辯

23.就原告人在《修訂的申索陳述書》中提出的申索及申索基礎，第二被告人在其《抗辯書》答辯如下：—

(1) 第二被告人承認與原告人曾發展親密關係，亦因此及因原告人表示願意替他生兒子才以饋贈契約在該村屋上加上原告人的名字：[§1]；

(2) 一直以來，原告人只擁有該村屋的一半權益：[§3(i)]；

(3) 第二被告人有權獨自分拆聯權共有的該村屋及以任何價錢將他擁有的一半權益出售予任何人：[§3(ii)]；

(4) 第二被告人透過分拆通知及轉讓契約，已將他與原告人聯權共有的該村屋改為分權共有，並將其一半業權轉讓予第一被告人：[§2]；

(5) 無論如何，原告人沒有任何法理基礎要求第二被告人賠償她聲稱的情感、健康損失賠償。[§3(vi)]

(6) 多年來，原告人及第二被告人均沒有理會該村屋，只是交由及/或容許第二被告人的叔父文添芝管有及打理物業：[§4(ii)]；

(7) 及後，文添芝在原告人及第二被告人同意的情況下將該村屋分成兩部份，分別由原告人及第二被告人之代表各自將兩部份出租及收租，而村屋的各項支出則由原告人及第二被告人各自負貴一半：[§4(iii)]；

(8) 有關原告人的租金收入及支出一直由村長文潔才義務代原告人保管及處理，文潔才已於大約2015年9月22日將有關租金收入餘額支付予原告人：[§4(v)]；

(9) 一直以來，第二被告人沒有參與打理與原告人有關的租金收入及支出等：[§4(vi)]；及

(10) 因此，原告人沒有任何理據（及申索基礎）要求第二被告人賠償他聲稱少付（即文潔才少付給她）的租金25萬元及裝俢費6萬等：[§4(vii)]。

主要爭議事項

24.由於原告人在此案審訊期間在法庭上清楚地確認她在此案中現只申索關於該村屋之業權問題，即要求法庭取消第一與第二被告人就該村屋之買賣合約，故此本案件只涉及餘下之爭議事項：—

(1) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋由雙方以聯權共有人形式持有分拆（sever）或劃分為分權共有人形式持有。

(2) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋的一半權益轉讓予他人。

25.雖然原告人在庭上清楚地表明不再追索在《修訂的申索陳述書》的以下申索濟助，本席本應無須考慮有關之證據及為以下3點事項作出裁決，但由於原告人沒有律師代表，及在審訊期間曾多次提及以下事情，為完整緣故，本席亦將會簡單處理以下事項：—

(3) 第二被告人是否有責任，賠償原告人聲稱的由於他移情別戀而對她做成的情感、健康損失；

(4) 第一及第二被告人是否有責任賠償原告人聲稱的少付的任何租金或裝修費；及

(5) 原告人是否少收租金25萬或裝修費6萬元。

討論

(1) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋由聯權共有人形式分拆為分權共有人形式持有

26.在此方面，原告人的理解是當初第二被告人以饋贈契約形式令她成為該村屋之聯權共有人時，她便成為「長命契」的持有人，而在沒有她的同意下，第二被告人不能將「長命契」轉為「共同契」。

27.本席認為原告人在此方面之理解在法律上是完全錯誤的。

28.首先，無論是根據相關法例或已判決之案例，任何聯權共有人均可單方面將共有物業分拆或劃分為分權共有。

29.在法例方面，根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條，聯權共有可以法律或衡平法上的方式劃分：—

「(1) 土地產業權或權益的聯權共有，在法律上只可按以下方式劃分 ——

(a) 藉通知方式，由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人；或

(b) 藉文書方式。

(2) 土地產業權或土地權益的聯權共有，在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第(1)款規定則會在法律上有效的其他方法，予以劃分。」

30.在法律上，一般而言，一個以聯權共有人形式共同擁有之物業是可以由其中一位聯權共有人分拆（劃分）他個人之部份或所有聯權共有人同意一同分拆。聯權共有可以在法律上劃分成為分權共有：其中一名聯權共有人可以 (1) 藉通知方式將通知送達其他聯權共有人；或 (2) 藉文書方式劃分聯權共有之產業：（見Halsbury’s Laws of Hong Kong第230.807段）。

31.再者，當在聯權共有的產業中其中一名聯權共有人將他的部份轉讓（assign）或按揭（mortgage）給第三者時，業權的共有（unity of title）亦同時被銷毀：（見Halsbury’s Laws of Hong Kong第230.808段）。

32.暫委高等法院法官梁俊文於Ho Wai Kwan v Chan Ho Kuen [2015] 1 HKLRD 901一案中，在第905-906頁第6-8段，亦清楚地確認以上之法律原則。

33.再者，根據《物業轉易及財產條例》第8(1)(b)條，即使其中一聯權共有人沒有將分拆通知送達給其他聯權共有人，他仍可以以文書的方式劃分聯權共有，而後者亦無須通知及送達其他聯權共有人：（見To Ho Sum, Eddy v Land Zone Limited & Other（未彙編，HCA 10/2008，2.5.2017）第104-105段暫委高等法院法官余啟肇之判詞。

34.基於以上的法律原則，本席裁定第二被告人於2015年1月15日以分拆通知的文書方式將他以聯權共有人的身份擁有的該村屋變成為分權共有是有效的。再者，因為這分拆（劃分）是以文書方式進行，第二被告人亦無須將通知送達給原告人。

35.同時，本席接納第一被告人在庭上之證供，他與第二被告人是以正常的商業活動進行該村屋之有關買賣。本席認為第一被告人是一名誠實之證人，沒有做出任何原告人所聲稱損害她利益的行為。本席亦裁定原告人與第二被告人的關係與第一被告人在此宗物業買賣無關。第一被告人只是該村屋的買家，與第二被告人沒有其他之任何關係，對原告人與第二被告人之間的關係亦不知情。當他以港幣95萬元買入該村屋的時候，因該村屋已劃分成為分權共有的形式擁有，故此他亦無需要理會原告人與第二被告人之關係。無論如何，當第二被告人於2015年2月23日以轉讓契約形式將物業的一半業權轉讓給第一被告人時，該村屋之業權的共有（unity of title）已被銷毀。

(2) 在沒有原告人的同意下，第二被告人可否將該村屋的一半權益轉讓予他人

36.當第二被告人以文書方式劃分該村屋之聯權共有權益後，作為分權共有人，第二被告人可以自行及獨立地處理他在該村屋本身部份之權益，這包括將該村屋的一半業權轉讓給第一被告人，事先亦無需要得到原告人的同意：（見Incorporated Owners of Chungking mansions v Shamdasani Murli Pessumal & Ors [1991] 2 HKC 342，暫委高等法院法官陳振鴻（當時官階）第352頁G段之判詞）。

37.在以上的情況下，本席實在看不到原告人有任何法理基礎或事實證據要求法庭取消第一及第二被告人就該村屋的買賣合約。

(3) 關於原告人指稱由於第二被告人之移情別戀而造成她的情感、健康損失

38.雖然原告人在被接受盤問時，清楚地向法庭確認她願意取消在《修訂的申索陳述書》的第1項及《開案陳詞》第3項之申索濟助，但由於原告人沒有律師代表及在她開案及結案陳詞中都重複地聲稱，她因相信第二被告人有關於「長命契」的「誓言所騙」而招致精神健康傷害。本席認為為對原告人公平起見，法庭也應簡單地處理這問題。

39.原告人在作供及陳詞的時候多次提及她個人注重情感，她亦可能因自己喜愛閱讀一些如《紅樓夢》及《梁山伯與祝英台》等古典愛情文學小說，而個人代入女主角身份，所以主觀地認定第二被告人是她的終身伴侶，而以饋贈契約送贈給她在村屋的「長命契」已能證明她兩人之感情是「一生一世」及「生死相隨」的。在開案陳詞中，原告人聲稱「因為第二被告人已再婚，並親口聲明要與原告一刀兩斷，他有義務賠償原告受其關於長命契的誓言所騙而招致之精神健康傷害」，包括她聲稱多年被困擾而引致之高血壓及抑鬱症等症狀。

40.本席認為原告人在此方面之申索是完全沒有法律基礎。

41.首先，按照在香港實行的普通法，因感情被騙、精神受打擊，甚至因此企圖自殺，均並非可被訴諸法律行動的理由：（見高等法院上訴法庭法官關淑馨於王晰對李博學[2012] 1 HKLRD 1127，第1133頁27-28段之判詞）。同樣地，原告人在庭上所指與第二被告人之間關乎是否曾經答應願意替他生兒子、與其他女子的關係及兩人是否長時間同居及曾經到大陸旅遊等等，都完全與此案無關，亦不可能成為擱置該村屋之買賣的原因。

42.再者，根據普通法的原則，法律是不會對普通感情上的悲痛、懊悔、焦慮及恐懼等作出任何賠償：（見McLoughlin v O’Brian & Others [1983] AC 410, Lord Wilberforce 418D段及Page v Smith[1995] 2 All 736第742-743頁）。

43.此外，即使法律容許由於感情被騙而引致情感上的悲傷、懊悔、焦慮及恐懼等作出賠償，原告人亦必須證明（i）她所聲稱所患的高血壓及抑鬱症是由第二被告人的「移情別戀」所導致；及（ii）第二被告人應能預見有關結果但未有採取正當合理行動。

44.原告人除了在本案中拿出一些簡單的醫學報告證明她從2006年開始患有高血壓等症狀及在2016年2月開始有情緒低落及自殺念頭等抑鬱症狀外，並沒有提出其他任何醫學上或醫學專家證據去證明她所患的高血壓及抑鬱症狀是由第二被告人之「移情別戀」所導致的。原告人在庭上聲稱因她是畢業於上海第一醫學院，亦曾於大陸就任骨科醫生多年，所以最清楚了解自己的健康情況。但本席認為這些明顯都不能成為法律上可以接納之證供。故此，即使原告人沒有在審訊期間放棄這申索濟助，按照以上有關之法律原則，本席亦看不到原告人有任何法律或事實基礎要求第二被告人賠償她所聲稱因他的「移情別戀」而所導致的情感及健康損失。

(4)及(5) 第一及第二被告人是否需要賠償原告人聲稱少付之租金或裝修費及原告人是否少收租金20萬或裝修費6萬元

45.本席認為原告人這兩點原本在《修訂的申索陳述書》提及（但後來在庭上確認放棄）之申索可以一起處理。

46.本席認為原告人在此方面之申索濟助是完全沒有證供上之支持及違背當時之事實過程。

47.首先，原告人在審訊期間在法庭上清楚地確認不再向兩被告人追討她在《修訂的申索陳述書》及《開案陳詞》所聲稱他們少付的租金、裝修費等的賠償。

48.相反地，原告人在庭上清楚地確認她曾收到村長文潔才支付給她一張港幣$84,711.20的支票，作為他多年為原告人所代收之租金。原告人更在庭上表示她當時是「喜出望外」，在沒有期望收到錢的時候，當文潔才交給她9萬多元的租金時，為了表達謝意，她更加將1萬港元給文潔才作為酬謝金。這明顯與原告人在她《修訂的申索陳述書》及《證人陳述書》上的聲稱認為只能收到8萬多元的租金及當時的租金是由第二被告人操控等指控完全不符。這亦可以證明原告人在《修訂的申索陳述書》及《證人陳述書》上的指控與她庭上所作的證供有前後矛盾，絕不可信。

49.此外，原告人在庭上亦清楚確認她自從1992年或1993年起前往美國居住後，她一直將其私人物品鎖在該村屋2樓其中一間房間之內，並一直容許第二被告人之叔父文添芝代她處理該村屋的事宜。套用原告人在庭上的說話：「文添芝想怎樣就怎樣做」。同時，原告人亦清楚表示及確認她曾於2009年10月31日簽署一份授權書授權村長文潔才及文作檢「代表處理有關物業之租務事宜」，並容許兩人「想怎樣就怎樣做」。而事實上，由於第二被告人之叔父文添芝曾將該村屋的地下單位租給一南亞家庭居住，而該家庭以收集紙皮及其他廢物為生，導致對該村環境造成破壞。及後，是由村長文潔才發起及得到村民的財政支持下才能促使該家庭搬走。當時，村長文潔才及其他村民更聯合借出數萬元修葺該村屋，並於2009年8月9日及9月23日分別支付修葺該村屋之裝修費用的來定及尾數。以上提及村民籌集之修葺費用及後來該村屋之裝修費來定及尾數都有單據上的支持，而數目交代亦非常清楚。

50.在以上情況下，本席認為一切由第二被告人叔父文添芝及村長文潔才及文作檢為該村屋處理之事情，包括出租、租金收入、租務支出及租金保管等等，均得到原告人的授權或同意，除了原告人自己確認曾收到84,711.20元之租金外，並沒有任何證供證明她曾少收租金20萬及裝修費6萬元。故此，即使原告人沒有在庭上放棄這些申索或要求之濟助，本席亦會在毫無猶豫地撤銷原告人在這方面之申索。

總結

51.在以上的情況下，無論原告人是否放棄《修訂的申索陳述書》中的第1-3項申索濟助，本席裁定原告人在本案中之申請及相關之申索濟助均沒有任何法理基礎或事實證供支持。故此，本席裁定原告人敗訴並駁回原告人在本案中所有之申索，及命令原告人須支付第一及第二被告人在此案的訟費，包括一張大律師證書。如雙方未能就訟費達成協議，訟費須由法庭評定。