黃潔貞 對 和穎
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1. 本判決書一併處理DCCJ 5936/2018及DCCJ 5937/2018兩宗案件衍生的以下申請：
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CAMP 129/2020及 [2021] HKCA 74 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2020年第129號 （擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2018年第5937號） ________________________
________________________ 及 雜項案件編號2020年第149號 （擬上訴的原本案件：區域法院民事訴訟2018年第5936號） ________________________
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判案書 上訴法庭副庭長林文瀚頒發上訴法庭判案書： 簡介 1.本判決書一併處理DCCJ 5936/2018及DCCJ 5937/2018兩宗案件衍生的以下申請：
案件背景及原審法官的裁決 2.原告人是九龍大角咀道153號中美大廈六樓34室(“該物業”)的業主。該物業分為4間房，原告人於不同時間將該物業的細房和B房分別出租給周先生及和先生，詳情如下：
3.原告人的案情指，在2份租約分別結束後，原告人一直以定期按月租約(Periodic Monthly Tenancy)的形式把該2個單位分別續租予周先生及和先生。 4.於2018年9月28日，原告人透過其代表律師分別向周先生及和先生發出終止租約通知書(“該終止租約通知書”)，要求他們於以下日子前遷出該單位。
5.雖然周先生及和先生分別收到該終止租約通知書，他們拒絕於限期內遷出該單位，並仍然繼續佔用他們各自的單位。 6.原告人在2018年12月24日發出傳訊令狀(夾附申索陳述書)，分別向周先生及和先生展開訴訟，要求法庭頒令他們立即遷出其單位，分別賠償每月中間收益(mesne profits)及訟費。 7.2020年1月17日，訴訟各方就以下的申請在原審法官席前進行聆訊：
8.經聆訊後，原審法官於2020年3月17日頒下判案書，並作出以下命令：
9.和先生其後於2020年5月12日以傳票向原審法官就判案書的判決提出上訴許可申請。原審法官於2020年7月22日頒下判決書，撤銷了和先生的申請。 10.至於周先生則作出了以下申請：
上訴許可的法律原則 11.簡單而言，根據香港法例第336章《區域法院條例》第336章第63A條，法庭需要考慮的是上訴是否有合理的勝訴機會(reasonable prospect of success)，或者上訴是否存在有利於秉行公正的理由，因而需要給予上訴許可。 周先生的申請 就判案書提出的上訴許可申請 12.第一，周先生指「合併處理經修訂傳訊令狀的簡易判決是無效；經修訂傳訊令狀的簡易判決亦是無效」。周先生就此的陳詞雜亂無章，難以理解。
13.第二，周先生指司法書記「強行為業主代表用番2019年3月19日張傳票排期是犯錯」。事實上，有關的排期是根據何司法常務官於2019年4月26日作出的命令(其命令將2019年3月19日的簡易判決申請傳票擱置，但批准原告人有權把該傳票恢復)而作出的，故此並不存在所謂強行排期。周先生稱司法書記受人指使而一定要強行為原告人排期，完全沒有證據支持，亦不能成為周先生在本案中的抗辯理由。 14.第三，周先生指原告人在終止租約通知書後仍然向被告人收取租金。本庭同意原審法官在判案書中採納的法律原則：當業主在發出該終止租約通知書後，但仍然收取租客的租金的情況下，在處理業主和租客是否有簽訂新租約或延長租約的問題時，要考慮雙方究竟有沒有共同意圖安排新租約或延長租約(見Clarke v Grant [1950] 1 KB 104, 105-106頁)。應用此法律原則，原審法官已在判案書第19至20段詳細考慮及分析原告人的行為及解釋[1]，指出原告人從發出2018年9月28日的終止合約通知書後，在收取租金的同時，並沒有停止其收樓的法律程序。除了向相關被告人收取租金外，原告人其他的行徑都是與簽訂新租約或是延長租約相違背的。本席同意原審法官的結論，周先生的論點沒有任何實質可供爭辯的理據說服法庭上訴有任何合理機會得直。 15.周先生亦引用他抗辯書的說法，指其租約是「以加租或不加不減自動續約方式租賃」，就此本席同意原審法官在判案書第26(1)段的分析，這些指稱完全無證據支持，完全是周先生一廂情願的想法。 16.第四，周先生在2020年10月12日存檔一份補充書面陳詞，當中提及與DCCJ 5938/2018被告人曾進求先生有關的事宜。周先生的陳詞令人費解，法庭看不到曾進求先生的情況如何構成周先生的答辯理據。 17.基於上述分析，本席認為周先生的上訴申請毫無合理勝算機會，本庭亦不認為有其他秉行公正的理由要批予上訴許可。本庭因此撤銷周先生2020年9月2日傳票的申請。 就2020年7月22日及8月20日中的命令提出的上訴許可申請 18.就原審法官於2020年7月22日撤銷周先生申請剔除傳訊令狀的命令，本庭同意原審法官2020年7月22日判決書第21至22段的分析，在判案書經已存在而未被撤銷或推翻的情況下，周先生申請剔除傳訊令狀明顯為不合適的法律程序。本庭考慮過周先生的陳詞，周先生沒有提出任何理據展示原審法官的結論有任何不當之處。 19.就原審法官於2020年8月20日撤銷周先生申請暫緩執行判案書的判決命令，本庭同意原審法官2020年8月20日判決書第19至24段的分析，特別是本庭不認為周先生能展示其就判案書的上訴有合理得直的機會，因此無須考慮是否給予「暫緩執行令」。周先生就此作出的陳詞雜亂無章，本庭不認為其申請有任何理據。 20.另外，由於周先生的有關申請被撤銷，周先生就訟費的上訴亦沒有任何理據。 21.基於上述理由，周先生並沒有任何實質理據能說服法庭有關的上訴有任何合理機會得直，本庭亦不認為有其他秉行公正的理由要批予上訴許可。因此，本庭撤銷周先生2020年11月20日傳票的申請。 和先生就判案書提出的上訴許可申請 22.和先生在其書面陳述書提出4個論點。 23.第一，和先生聲稱他最後9個月是每3個月交租一次，因此原審法官錯誤裁定他是每月交租。法律上，考慮和先生租約的性質不應局限在他聲稱的9個月，而是由固定年期租約完結後(2011年6月7日)至業主發出終止通知書時(2018年9月28日)計算。本庭已考慮過展示於原審法官前的所有收據，除了在某些時候和先生會一次過交2或3個月的租金，總體而言在和先生的定期租約於2011年6月7日到期後他一直是按月交租。再者，收據清楚列明租金理應是按月收取的。在此情況下，本庭同意原審法官的結論，即固定年期租約完結後有關租約成為了按月租約。和先生的抗辯一直是租約是每兩年自動續租，和先生的說法明顯與相關證據不符。 24.第二，和先生反對支付原告人2020年3月19日申請簡易判決傳票的訟費。原審法官批准原告人的簡易判決申請，故此和先生應支付原告人的訟費，並無不當。和先生的反對理由似乎是簡單申請傳票在2019年4月26日的命令下被擱置，而原告人並未恰當地恢復該傳票，傳票因而無效。本庭不同意和先生的陳詞，原告人已恰當地恢復該傳票並排期聆訊。 25.第三，和先生說原告人在發出終止租約通知書後仍然向他收取租金。本庭重覆本判案書第14段的分析，裁定和先生的論點沒有任何實質理據能說服法庭上訴有任何合理機會得直。 26.第四，和先生聲稱原告人應於2018年11月7日馬上向他發出法庭文件展開法律行動，但卻到2018年12月24日才開展本訴訟，因此有關終止租約通知書是沒有效用的文件。本庭不接納和先生的論點，原告人在終止租約通知書列明的期限後大約一個半月展開本訴訟並無不妥，法律上不會令終止租約通知書失效或令和先生有任何抗辯理由。 27.本庭裁定和先生並沒有任何實質理據能說服法庭有關的上訴有任何合理機會得直，亦不認為有其他秉行公正的理由要批予上訴許可。因此，本庭撤銷和先生2020年8月11日傳票的申請。 結論 28.基於上述理由，本庭撤銷周先生及和先生向上訴法庭提出的申請，並命令：(1)周先生需向原告人支付2020年9月2日及2020年11月20日傳票的訟費；(2)和先生需向原告人支付2020年8月11日傳票的訟費。 29.原告人沒有按實務指示第4.1段提交訟費陳述書。考慮到案件性質，本庭評核周先生需向原告人支付港幣40,000元的訟費；和先生需向原告人支付港幣20,000元的訟費。 30.另外，由於周先生及和先生的上訴完全缺乏理據，本庭命令任何一方不得根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(7)條要求上訴法庭在口頭聆訊中重新考慮本裁定。
CAMP 129/2020 原告人： 由姚逸華律師事務所延聘雷德成大律師代表 被告人： 無律師代表 CAMP 149/2020 原告人： 由姚逸華律師事務所延聘雷德成大律師代表 被告人： 無律師代表 |
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