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LDBM 99/2019
[2021] HKLdT 4
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號2019年第99宗
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樂年花園業主立案法團 |
申請人 |
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及 |
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庾國強及胡美芳 |
答辯人 |
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| 審訊日期﹕ |
2020年6月26日、6月29日、6月30日及8月20日 |
| 頒下判案書日期﹕ |
2021年1月29日 |
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判 案 書
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背景
1.申請人為香港九龍保安道2號樂年花園（“該屋苑”）的業主立案法團。
2.兩名答辯人為夫妻關係，聯名擁有該屋苑第2座3字樓B室（“該單位”）。
3.申請人在本案提出的申請是要求土地審裁處頒發禁制令禁止答辯人在位於該屋苑地下大堂該單位的信箱（“該信箱”）內放置發聲器材播放對其他業戶造成滋擾，煩擾或不安的聲音。
4.答辯人在作出答辯時，承認放置一部手提電話（“該手機”）於該信箱內用以播放聲音信息，目的是要讓沒有出席申請人於2019年3月7日舉辦的升降機保養合約簡介會的業戶及／或一直沒有關心該屋苑管理事宜的業戶正確地得知該次升降機保養合約的總金額增加了21.2％，而並非4％。
5.答辯人認為他們有權就關乎建築物管理的事宜與其他業戶互相通訊，並以聲音信息提醒其他業戶，而有關的聲音並不是噪音，沒有滋擾其他業戶。
6.與此同時，答辯人向申請人提出了以下的反申索：-
(1) 「申請人立即將富士達今次該保養合約的回標書副本提交給日期為2019年4月22日5%業主聯署信的聯絡人鄭月華女士」（“反申索一”）；
(2) 「將該保養合約費用根據公契管理份數平均分由總份數為6,581份的住宅及非住宅業主負擔」（“反申索二”）；
(3) 「申請人需要將以往在收取管理費時多收答辯人的該保養合約開支退還給答辯人」（“反申索三”）；
(4) 「退還多收答辯人的該保養合約開支總數的利息，其利率由土地審裁處根據《土地審裁處條例》而頒令」（“反申索四”）；
(5) 「即時修正管理費中該保養合約的開支分攤計算方法」（“反申索五”）；及
(6) 「由第十一屆法團委員會同意進行本訴訟案的委員個人承擔是次訴訟所引致的一切費用，包括律師費、訴訟費及/或進一步及其他濟助」（“反申索六”）。
7.答辯人的反申索其實與申請人的申請並無直接相關的地方。因此，本席於2019年8月19日裁定申請人的申請與答辯人的反申索分開審訊。
8.其後，於2020年5月13日的進一步指示聆訊中，申請人確認答辯人已沒有放置該手機於該信箱內播放聲音訊息，所以同意不需要繼續其申請。因此，本席於當天聆訊批准申請人撤回其對答辯人的申請。
9.由於雙方未能就訟費達成協議，本席於當天聆訊亦頒令有關申請人對答辯人的申請的訟費留待反申索審理完畢與反申索的訟費一併處理。
10.因此，在是次審訊中，本席需要審理的是答辯人的反申索及申請人的申請的訟費問題。
11.在審訊時，雙方同意有關申請人的申請的訟費問題，本席只須裁定該手機發出的聲音是否對其他業戶造成滋擾。若是的話，申請人的申請便是正確，答辯人須支付申請人的訟費。若是聲音不造成滋擾，申請人的申請便不能成立，不能獲得訟費。由於這個問題涉及證供，雙方同意這方面的證供與反申索的證供一併處理。
12.本席現就答辯人的反申索及申請人的申索的訟費問題逐一作出裁決。
反申索一
13.答辯人要求申請人立即將富士達（即升降機保養公司）2019年保養合約的回標書副本（“該標書副本”）提交給日期為2019年4月22日5%業主聯署信的聯絡人鄭月華女士。
14.答辯人在反對通知書中沒有明確指出上述要求所依據的法律條文，只在反對通知書第22段指出：-
「於2019年4月23日向申請人提交5%業主聯署信，信中要求申請人提供富士達今次該保養合約的回標書副本，但申請人在2019年5月7日的回信中指：[經本法團咨詢法律意見後，無需向你提供相關文件副本。]，所以，業戶至今仍然沒有收到富士達的回標書副本。」
15.不過，答辯人在結案陳詞時指出其證人彭麗霞曾於2019年3月1日在合約開標後向申請人書面索取該標書副本，但被申請人拒絕提供，於是彭麗霞求助於民政署。
16.深水埗民政事務專員於2019年3月15日書面回覆彭麗霞，指出已經將彭麗霞欲索取該標書副本的要求轉達給申請人，並向申請人闡述《供應品、貨品及服務採購工作守則》（“該守則”）第7條的規定。其後，彭麗霞雖然於2019年3月27日再次去信申請人，要求閱覽合約及於有需要時影印並取合約副本，但每次都受到申請人的拒絕。
17.因此，答辯人聯同彭麗霞和其他一共不少於5%的業主於2019年4月22日向申請人發聯署信，聯署信中有下列要求：
「B. 依下列時間或以前,向本函代表鄭月華女士提供下列文 件副本：
甲、在舉行本函要求的特別業主大會前七天，向代表提供上述第1點有關富士達(香港)有限公司提交的樂年花園由2019至2021年(為期兩年)的升降機保養及維修(全保)合約招標書編號CG-T-002-2019-10的回標書及附載的全部文件，如果其中資料存着涉及私隱的部份，可予以遮蔽」
18.可是申請人仍然拒絕向鄭月華女士提供2019合約副本，申請人還舉出一些案例作為拒絕向業戶提供2019合約副本的理據，但申請人提及的案例全部都是在該守則生效以前所發生的案例。
19.雖然，申請人於2020年5月29日存檔的吳啟鴻的第二份證人陳述書附帶了部份2019合約的文件，但仍然缺少部份重要文件，例如：富士達當時應該提交的安全報告等，亦有些回標文件中未落實而要在事後落實的資料等仍未交代。
20.因此，答辯人要求本席命令申請人在七個工作天內，將所有與2019合約相關的文件及/或資料的副本提供給答辯人
21.不過，在反申索一中，答辯人只要求該標書副本，本席只會就該標書副本作出裁決。
22.該守則列明於2018年9月1日起生效，當中引言如下：
「1.0 引言
1.1 本《供應品、貨品及服務採購工作守則》(《工作守則》)由民政事務局局長根據《建築物管理條例》(第344章)(《條例》)第44(1)(a)條，以主管當局的身份發出。閱讀本《工作守則》時須一併參閱《條例》的相關條文。
1.2 所有業主立案法團(法團)均須遵從《工作守則》。
1.3 就沒有法團的大廈而言，根據《條例》第34E條，附表7的條文須隱含地納入在《條例》第34D條所訂明的關鍵日期之前、該日或該日之後訂立的每一公契內。公契經理人或當其時為執行公契而管理該建築物的任何其他人須遵從《條例》附表7及《工作守則》有關供應品、貨品及服務採購的規定。
1.4 所有法團均須遵從《條例》第20A條有關採購供應品、貨品及服務的規定。為免生疑問，所有法團在採購按《條例》第20A條及附表7第5段的規定須以招標承投方式取得的供應品、貨品及服務時，均須遵從《工作守則》有關招標的規定。」
23.引言第1.2項列明：「所有業主立案法團（法團）均須遵從《工作守則》。」，因此，答辯人認為申請人必須遵從該守則內的規定。
24.該守則第7條有以下條文：
「7.0 保存和查閱與招標程序相關的文件
7.1 管委會須讓主管當局、租客代表、業主、註冊承押人，或任何其他由業主或註冊承押人以書面方式授權的人士，在任何合理的時間內，查閱所有招標/投標文件、合約副本、帳目和發票，以及其他法團管有並與採購供應品、貨品和服務有關的文件。管委會須在收取合理的費用後,提供有關文件的副本。
7.2 上文第7.1段所述的文件須載有足夠資料，讓查閱的人士可計算法在他查閱文件時的財務負擔(包括任何日後的財務負擔)。」
25.第7.1項列明業主在任何合理的時間內，查閱所有招標／投標文件、合約副本、帳目和發票，以及其他法團管有並與採購供應品、貨品和服務有關的文件。管委會須在收取合理的費用後，提供有關文件的副本。
26.因此，答辯人認為申請人須按該守則提供該標書副本。
27.不過，本席同意申請人的論點，答辯人不能以該守則作為法團需提交該標書副本的法律依據。
28.在陳坤明訴筲箕灣太安樓業主立案法團[2008] 2 HKCLRT 32一案中，上訴庭在判案中第34段指出：-
「該守則只是根據《建築物管理條例》第44條就有關供應、物料及服務的採購及選用事宜發出的。該守則涵蓋的範圍不應超越法例本身的規定。」
29.事實上，多個案例均指出按第44（1）條所訂立的工作守則並非法律條文（見有關何可華的事宜 [2008] 1 HKCLRT 436（第40段)及The Incorporated Owners of Vincent Commercial Centre v Wing Sheung Land Investment Company Limited, LDBM334/2007（判案書日期：2008年6月30日，第22段））。
30.雖然這些案例是在該守則生效之前裁決，但該守則也是根據《建築物管理條例》（“該條例”）第44（1）（a）條所產生的。因此，這些案例仍然適用。
31.即是說，該守則並非法律條文，不應超越該條例本身的規定。
32.根據該條例的附表6，法團的責任是有界限的。附表6的相關條文如下：-
「1. 根據第27(1)條備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄所提 述的一切單據、發票、憑單、收據及其他文件，管理委 員會須保存一段由管理委員會決定的期間，但不少於6 年。
1A. 管理委員會須-
(a) 在不少於5%的業主要求下，准許該等業主或該等業主委任的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件；及
(b) 准許獲法庭授權的任何人在任何合理時間查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。
1B. 為施行第1A(b)段，業主可向法庭申請命令，授權該業主或申請書上指名的任何其他人查閱第1段提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件。
1C. 法庭只可在信納以下各項的情況下作出第1B段所指的命令-
(a) 有關申請是真誠作出的；及
(b) 所申請的查閱，是為了恰當的目的。」
33.在本案中，答辯人完全沒有證據指出他們或他們的指定代表有查閲過第一段所述備存的帳簿、帳項紀錄及其他紀錄，更遑論任何證據證明帳簿、帳項紀錄及其他紀錄有提述過該標書。
34.即使答辯人的申請符合附表6的條件，他們或其指定代表也只可查閲，而不是索取該標書副本。
35.再者，根據該條例附表7，申請人也沒有責任提供標書的副本。在羅仁訴港深聯合物業管理有限公司 [2007] 2 HKLRD310一案中，申請人要求法團提供按條例附表7第2（5）（b）段的規定，提交以下文件：-
(1) 投標選標記錄；
(2) 2004年6月8日的委任律師議決；
(3) 委任（僱用）的合同；及
(4) 開支的銀行過數記錄，即2004年7月及8月的銀行月結單。
36.在該案中，本席已裁定附表7第2（5）（b）段所指的“紀錄或文件”是指第2（5）（a）段所述的“帳簿或帳項紀錄及任何收支表或資產負債表”。
37.因此，不論是根據該守則、該條例的附表6或附表7，答辯人也無法律依據要求申請人提供該標書副本。本席裁定反申索一不成立。
反申索二
38.答辯人要求將該保養合約根據公契管理份數平均分由總份數為6,581份的住宅及非住宅業主負擔。答辯人的理據是按公契的解釋，認為香港房屋協會（“房協”）的非住宅部份也應該分擔升降機保養服務的開支。
39.答辯人指出香港政府於1994年與房協簽訂政府批租官地合約，批約中對建設該屋苑的設施和訂定該屋苑的公契（“該公契”）有下列各點：-
(1) 特別條款第（14）（a）條：
“(14) Subject to these conditions, upon development or redevelopment (which term refers solely to redevelopment contemplated in General Condition No. 8) of the lot or any part thereof:-
(a) any building or buildings erected or to be erected thereon shall, subject to these Conditions, in all respects comply with the Buildings Ordinance, any regulations made thereunder or any amending legislation;”
40.答辯人認為上述條文指明該屋苑的開發條款必須符合建築物管理條例（344章）。不過，上述條文是指《建築物條例》而並非《建築物管理條例》。答辯人很明顯是誤會了。
41.答辯人又引用特別條款第（15）（f）條如下：
“(f) For the purpose of this special condition: -
(i) The expression “owner” shall mean a person to whom the Society has assigned or agreed to assign an undivided share or undivided shares of and in the lot together with the right of exclusive possession of a unit in the building or buildings erected or to be erected on the lot and includes his mortgagee or chargee in respect of the said unit; and
(ii) The expression “unit” shall mean a residential flat or unit in the building or buildings erected or to be erected on the lot and to which an undivided share or undivided shares of and in the lot has or have been allotted.”
42.答辯人認為上述定義指明業主“owner”的定義為任何被分配並擁有該地段的“住宅住所”或“建築物內單位”的不可分割份數和專有產權的人員。因此，業主“owner”在批約的定義中，沒有被區分為“住宅業主”及/或“非住宅業主”，批約中所指的業主“owner”，除了住宅住所的業主外，亦包括持有商舖、日間活動中心及幼稚園的業主。
43.再者，特別條款第（15）（e）（vi）條指出：
“In the said Deed of Mutual Covenant the Grantee shall allocate to the commercial and social welfare accommodations referred to in Special Condition No. (8)(ii) a certain number of undivided shares in the lot which in the opinion of the Director is appropriate.”
44.答辯人認為上述條文指明在地面層的商舖包括日間活中心及幼稚園的業主亦會被分配到相應的不可分割份數，因此，根據業主的定義，持有地面層的商舖包括日間活動中心及幼稚園的不可分割份數的人員亦同樣是批約中所定義的業主。
45.特別條款第（15）（e）（iv）條有以下條文：
“In the said Deed of Mutual Covenant the Grantee shall allocate to those parts of the lot which comprise the common areas or amenities for the common use and benefit of all (but not some) of the owners for the time being of the lot including but without limiting to:
(1) the facilities referred to in Special Condition No. (8)(iii);
(2) the refuse collection chambers referred to in Special Condition No. (17) hereof;
(3) roofs (whether main roofs, flat roofs or podium roofs or roofs of other description);
(4) space for loading and unloading of goods and service vehicles and refuse collection vehicles referred to in Special Condition No. (19)(a) hereof;
(5) visitor car parks (if any); and
(6) the Footbridge referred to in special Condition No. (10)(a).
together with all other parts or amenities such as gardens, open spaces, landscaped deck, non-building areas, communal toilets, Jobbies, stairways, escalators arcades, common entrances, halls, passageways, external walls, 1ifts and lift shafts (hereinafter referred to as “the Common Area”) such number of undivided shares in proportion to the total gross floor area which the Common Area bears to the total gross floor area of all the buildings erected on the lot, as is considered appropriate by the Director;”
46.答辯人認為上述條文指明升降機及升降機井“lifts and lift shafts”為所有業主（不是部份業主）的公用部份，並用“the Common Area”來涵蓋該屋苑所有公用部份。
47.此外，特別條款第（19）條有以下條文：
“(a) Space shall be provided within the lot to the satisfaction of the Director for the loading and unloading of motor vehicles at the rate of not less than one such space for every 1,000 square metres or part thereof of the total gross floor area in the building or buildings to be erected on the lot to be used for non-industrial (excluding private residential) purposes excluding any floor area to be used for such purpose. Such spaces shall contain a minimum area of 3.5 metres x 11 metres with a minimum headroom of 4.1 metres. The space so provided shall not be used for any purpose other than for the loading and unloading of motor vehicles belonging to the occupiers of the building or buildings to be erected on the lot.
(b) Space shall be provided within the lot to the satisfaction of the Director for the parking of private motor vehicles:
(i) at the rate of not less than one such space for every 480 square metres or part thereof of the total gross floor area in the building or buildings to be erected on the lot to be used for non-industrial (excluding private residential) purposes excluding any floor area to be used for such parking purposes; and
(ii) at the rate of not less than one such space for every six residential flats or part thereof in the building or buildings to be erected on the lot.
The space so provided shall contain a minimum area of 5.0m x 2.5m with minimum headroom of 2.4m and shall not be used for any purpose other than for the parking of motor vehicles belonging to the residents or occupiers of the building or buildings to be erected on the lot.”
48.答辯人認為上述條文指明停車空間僅作為供應給屬於該屋苑的住戶或佔用人用作停泊私家車的用途，而且需要根據每480平方米或不足480平方米分配一個停車位及每六個住宅住所分配一個停車位(6:1)的比例分配予建築物佔用人作為停泊私家車空間。
49.再者，特別條款第（20）條有以下條文：
“A layout plan indicating the parking and loading and unloading spaces to be provided within the lot in accordance with special condition No. (19) hereof and approved by the Building Authority, or a copy of such plan certified by an authorised person (as defined in the Buildings Ordinance) shall be registered by the Grantee by memorial in the Land Registry.
No transaction affecting the lot or any part thereof or any building or any part of any building erected or to be erected thereon shall be entered into prior to such registration. The parking and loading and unloading spaces indicated on the said approved plan shall not be used for any purpose other than the purposes set out in Special Condition No. (19) hereof. The Grantee shall maintain the parking and loading and unloading spaces in accordance with the said approved plan and shall not alter the layout except with the prior written consent of the Director.”
50.答辯人認為上述條文受讓人（房協）需要就特別條款第19條規定在土地註冊處存檔一份由屋宇署批核的停車場佈局規劃文件，當中包括停車空間的圖紙，除非得到署長的書面確認，否則，受讓人必須維持該份已批核的佈局規格內容。
51.房協於1994年6月2日在土地註冊處存檔了一份由屋宇署批核的佈局規劃文件，文件存檔編號為6027575，在第49頁中有下列停車位分配表：-
“NOTES ON PARKING & LOADING REQUIREMENTS
1. Domestic flats provided 56/floor x 13 floors = 728 nos.
2. Parking requirements @ 1:6 = 121.3 nos.
3. Commercial area provided is in order of 2950 sq. m.
4. Commercial parking requirement @ 480 sq. m. is 6.1 nos.
5. Total carparks required : 121.3 + 6.1 = 128 nos.
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6. Parking provided: |
West site |
East site |
Total |
|
BF: |
58 |
65 |
123 |
|
GF: |
4 |
3 |
7 |
|
TOTAL: |
62 |
68 |
130 |
7. Loading bays are provided as shown on plans as 2 nos. at West site, 2 nos. on East site or a total of 4 nos..”
52.答辯人認為這分配表與批約中特別條款第19條（b）（i）和（b）（ii）規定的分配比例相符，住宅業戶依6:1分配得到121.3個停車位，而非住宅業主則以每480平方米分配1個車位共分配得到6.1個停車位。
53.因此，綜觀批約和停車位分配條款答辯人得出下列規定：
(1) 該屋苑必須符合該條例的規定，包括符合該條例不時更新的條款；
(2) 凡持有該屋苑的建築物單元並同時被分配得到不可分割份數的人員及/或單位均為批約中所指的“業主”；
(3) 商務區包括地面層商舖、日間活中心及幼稚園的業主亦會被分配到相應的不可分割份數；
(4) 在該屋苑的公契和管理合約中，指定升降機及升降機井為所有（不是部份）業主的公用部份；及
(5) 房協依批約第20條規定所存檔的停車場平面設計圖列明住宅單位分配得到121.3個停車位，非住宅部份分配得到6.1個停車位，停車場平面設計圖根據批約第19條規劃，房協未得到當局的書面確認前，必須維持文件中的規定，不可改變。
54.答辯人認為該公契有下列各條列明公契條款依批約編制，公契不得抵觸批約，業主必須及執行批約所載之所有條款、規章及條件：
(1) 該公契序言第（4）點如下：
「房屋署己依據政府批租官地契約批准本契約之形式及所載條款。」
（答辯人認為該公契的條款是根據批約所載的條款編制，該公契條款不能違反批約條款及/或超越批約所規劃的範圍。）
(2) 該公契第4條如下：
「業主所持有之該屋邨任何部份不可分割份數，以及使用、佔用及享用該部份之專用權，將附帶以下利益：
(a) 業主有權（惟須遵從因必要修理、维修及更换工程導致之暫停供應）透過現時或可能穿越該土地及該屋邨或其任何部份之污水渠、暗渠、水道、電纜、管綫、電變及管道而享用接駁至其擁有該屋邨部份之暢通及不間斷食水、污水排放、煤氣及電力應及源流;
(b) 業主、現任佔用人及所有經彼等授權之其他人等（與擁有相同權利之所有其他人等共同擁有）擁有全權及自由使用該屋邨公共地方，以作原訂設計用途。惟任何人士於使用該屋邨公共地方時，概不可干預該屋邨公共設施或一般服務，並須遵守及執行本契約之所有條款及規定及所有大阪規則；及
(c) 有權享有上下四方之支撑，以及從該屋邨其他部份獲得庇護及保護；
惟所有上述權利及特權之條件，乃現任業主於所有方面履行及遵守政府批租官地契約及本契約之所有條款、規章及條件,並支付該屋邨之管理費。」
（答辯人認為該條列明業主於所有方面履行及遵批約及該公契之所有條款、規章及條件。）
(3) 該公契第5條如下：
「業主擁有該屋邨任何部份之不可分割份數，以及使用、佔用及享用該部份之專用權，均須遵從以下規定：-
(a) 經理、獲經理授權之人等及其授權代理人，有全權及特權於發出通知後(緊急情況則除外),在所有合理時間聯同測量師、工人或其他人等或單獨進入該屋邨任何部份,以便按經理绝對自由酌情並適當地檢查、重建、修理、改善、保養、更換、維修、清潔、塗採或裝修該屋邨或其任何部份或任何該屋邨之公共設施。惟經理行使上述權利及特權時，概不可損害任何業主使用、佔用及享用其擁有該屋邨部份之專有權;
(b) 有權享有該屋邨其他部份上下四方之支撐、庇護及保護；
(c) 該屋邨其他部份各業主或現任佔用人，有權透過現時或嗣後任何時間可能位於該土地及該屋邨或其任何部份或在其下或越過之污水渠、暗渠、水道、電纜、管綫、電、管道及同類裝置而享用接駁至彼等擁有該屋邨部份之暢通及不間斷食水、污水排放、煤氣及電力供應及源流；
(d) 業主必須履行及執行政府批租官地契約及本契約所載之所有條款、規章及條件。」
（答辯人認為業主擁有該屋邨任何部份之不可割份數，以及使用、佔用及亨用該部份之專用權，必須履行及執行批約及該公契所載之所有條款、規章及條件。）
(4) 該公契第47條如下：
「茲以遵從政府批租官地契約之條款規定以及轉讓契約為各業主訂明之任何限制條款(如有者)為原則，每位業主將擁有全權及自由出售、抵押、按揭或以其他方式出讓其擁有之該屋邨部份及該土地及該屋邨份數，並且連同及遵從本契約之利益，又或將其擁有之該屋邨部份出租予任何人士，而毋須知會其他業主或接納彼等為有關交易之立約方。惟該位業主必須就其住客或租客嚴格遵守政府批租官地契約及本契約之條款及規章而向所有其他業主承擔責任。」
（答辯人認為上述條文指明業主必須就其住客或租客嚴格遵守批約及該公契之條款及規章而向所有其他業主承擔責任。）
(5) 該公契第6（k）（iii）條如下：
「任何持有不可分割份數總額最少5%之業主或經理，均可隨時召開業主會議，以釐定有關或影響或於任何方面關乎該土地及該屋邨及其管理之事項，其中包括委任管理委員會以組成業主法團及或委任業主委員會。於任何情況下，經理均須確保於本契約生效九個月內召開業主會議。任何業主會議均須遵從以下規定：-
(k) 任何決議案或有關該土地及該屋邨之事項，如在正式召開會議時由大多數親自或遣派代表出席投票之業主投票通過，將對全體業主約束，惟須遵從以下規定：-
(i) 開會議之通知書必須說明擬提出有關該事項之決議任何聲稱於有關會議通過之決議案如乃關乎其他事項，概不生效;
(ii) 任何決議案如抵本契約或政府批租官地契約之條款，概不生效；
(iii) 任何決議案如抵觸本契約或政府批租官地契約之條款，概不生效；」
（答辯人認為第6（k）（iii）條列明，就算在業主會議經由大多數業主投票通過的決議案，如果該決議案抵觸該公契或批約之條款，該決議案概不生效。）
55.根據上列該公契的各條文，答辯人認為該公契受批約的條款約束，即使有部份載於批約中的條款、規章及條件未有詳列在該公契內，所有批約中的條款、規章及條件皆全部屬於該公契的部份條款、規章及條件，而且，該公契的其它條款及/或業主會議的決議案皆不能抵觸批約的條款、規章及條件。
56.雖然升降機及升降機井在該公契的公用部份中未有明確列明，但根據上述批約及該公契的條款，答辯人認為升降機及升降機井必然是所有業主的公用部份，否則抵觸批約條款。
57.再者，答辯人指出批約中指定該屋苑必須符合該條例的條款，根據香港政府在網上發佈該條例在各階段的版本，在1997年6月30日的版本已經載有下列條款，列明升降機及升降機井是各業主的公用部份：
“9. Lifts, escalators, lift shafts and machinery and apparatus used in connexion therewith and the housing thereof.”
58.批約條款指定停車場其中6.1個車位必須分配予非住宅部份佔用人使用，但停車場業主（房協）有沒有依從房協跟政府簽訂的批約條款行事呢？答辯人無權得知，無論如何，非住宅部份佔用人使用該等停車位的權利是不能改變的，就算作為業主的房協，根據房協簽署的批約，除非得到當局的書面同意，房協是不能單方面改變批約的條款，更遑論申請人阻止非住宅部份佔用人使用該等權利。
59.此外，根據該屋苑的建築設計和路徑，答辯人認為非住宅部份佔用人要從他們佔用的單位走到地庫停車場的唯一安全和合理路徑如下：
(1) 佔用人從佔用單位的後門直接走入地下走廊/花園；
(2) 從地下走廊/花園通過其中一座大厦電門進入大厦地下大堂；及
(3) 從地下大堂乘升降機或走樓梯到地庫停車場。
60.答辯人認為該屋苑的東翼和西翼地庫車場車道出入口並沒有正式行人通道，任何人士要從這車場進出口步行進入或離開地庫停車場，必須要經過地面垃圾站的行車道外，行人在越過斜坡的電閘時，必須彎身踎低，在電閘欄杆下蹣跚走過，否則便要跨過位於路中兩個電閘起落杆控制器中間的石墩，這兩種路徑都十分危險，並且在發生意外時可能會有保險不保的安全問題。
61.答辯人指出申請人的證人吳啟鴻在庭上作供稱，他不准許非住宅部份的人士進入地下電梯大堂，這個說法無異等於他將自己的個人決定凌駕批約的條例，濫用權力剝奪非住宅部份佔用人使用升降機進出地庫停車場的權利，假如有佔用人因此在垃圾站的行車道進去或離開停車場時遇到意外，有可能導致保險不受理，結果由該屋苑所有業戶作出賠償。
62.由於批約和該條例早已指定該屋苑的升降機和升降機井為所有業主的公用部份，而且，非住宅部份佔用人有使用停車場車位的權利，他們通往地庫停車場的唯一安全和合理路徑必須經由地下大堂的升降機或樓梯前往地庫停車場，所以非住宅業主有責任支付升降機的保養及維修費用。
63.「該屋邨管理開支」根據「該屋邨管理份數」由各業主依據自己所持的管理份數攤分，其與「不可分割份數」的比率如下：
|
|
該公契第二附錄 |
|
該公契第三附錄 |
| 該屋邨部份 |
|
不可分割份數 |
比率 |
|
該屋邨管理份數 |
比率 |
| 第一座 |
|
8,364 |
12.5% |
|
803 |
12.2% |
| 第二座 |
|
8,387 |
12.6% |
|
804 |
12.2% |
| 第三座 |
|
8,391 |
12.6% |
|
829 |
12.6% |
| 第四座 |
|
7,873 |
11.8% |
|
789 |
12.0% |
| 第五座 |
|
8,715 |
13.1% |
|
881 |
13.4% |
| 第六座 |
|
8,094 |
12.1% |
|
791 |
12.0% |
| 第七座 |
|
7,861 |
11.8% |
|
791 |
12.0% |
| 非住宅範圍 |
|
9,070 |
13.6% |
|
893 |
13.6% |
| 該屋邨公共地方 |
|
11,748 |
-- |
|
(不適用) |
-- |
| 總份數： |
|
78,503 |
100% |
|
6,581 |
100% |
64.答辯人認為從上面列表證明，各業主的「該屋邨管理份數」與所擁單位的「不可分割份數」成正比例，總管理份數為6,581份，其中住宅業主佔5,688份約佔86.4%，非住宅業主佔893份約佔13.6%。
65.此外，該公契第22（h）條訂明：
「該屋邨管理開支乃為全體業主完善及高效地管理該土地及該屋邨而必要或合理招致之開支。茲以毋損前文之一般規定為原則,該屋邨管理開支將包括但不限於以下各項：-
(h) 運作、修理、改善、更新、维修、更換或清潔所有或任何該屋邨之公共設施，以及修理、维修、改善、更新及清潔該屋邨公共地方之費用；」
66.答辯人認為「該屋邨管理開支」包括該屋邨公共地方及公共設施。同時，批約指定升降機及升降機井為該屋邨所有業主的公用部份，因此，升降機保養及維修費用屬於該屋邨管理開支的其中部份。
67.基於以上證據和條款，答辯人要求本席頒令該屋苑的升降機保養及維修費用依「該屋邨管理份數」總份數6,581份平均分攤，再由各業主根據所持的相應管理份數數量承擔費用，當中住宅單位業主佔86.4%，非住宅業主佔13.6%，即時生效。
68.本席認為這個議題牽涉屋苑公契及補充公契的演繹。
69.該屋苑有一份政府批租官地契約（Conditions of Exchange）及兩份公契如下：
(1) 日期為1994年3月1日的政府批租官地契約；
(2) 日期為1995年7月11日的公契(“主公契”) ；及
(3) 日期為1995年7月11日的補充公契(“補充公契”) 。
70.主公契及補充公契均有中文版 ，但主公契第41條訂明，如中文譯本與英文版本不符或抵觸，概以英文版本為準。補充公契也有相同的條款。
71.政府批租官地契約的相關條款如下：-
“Special Conditions
15(e) (i) The Deed of Mutual Covenant and Management Agreement referred to in sub-clause (c) (ii) of this Special Condition shall be in such form and shall contain such provisions as the Director shall approve or require and the same (and any approved amendment or amendments thereto) shall be registered by memorial against the lot in the Land Registry;
(ii) Upon being given approval to such Deed of Mutual Covenant and Management Agreement, the Grantee shall adhere thereto and no amendment thereto shall be made without the prior written consent of the Director;
…
(iv) In the said Deed of Mutual Covenant, the Grantee shall allocate to those parts of the lot which comprise the common areas or amenities for the common use and benefit of all (but not some) of the owners for the time being of the lot including but without limiting to:
(1) the facilities referred to in Special Condition No. 8 (iii);
(2) the refuse collection chambers referred to in Special Conditions No. (17) hereof;
(3) roofs (whether main roofs, flat roofs or podium roofs or roofs of other description);
…
together with all other parts or amenities such as gardens, open spaces, landscaped deck, non-building areas, communal toilets, lobbies, stairways, escalators, arcades, common entrances, halls, passageways, external walls, lifts and lift shafts (hereinafter referred to as “the Common Area”) such number of undivided shares in proportion to the total gross floor area which the Common Area bears to the total gross floor area of all the buildings erected on the lot, as is considered appropriate by the Director.”
72.本席認為上述條款的理解應是獲批地者（Grantee）須就屋苑的公用地方分配不分割分數。
73.主公契有以下的相關條款：-
(1) 定義
該屋邨
Estate |
指現時或即將建於該土地而統一稱為九龍深水埗Cronin Garden之屋邨。
shall mean the estate built or to be built on the Land and collectively known as “Cronin Garden” Sham Shui Po, Kowloon, Hong Kong |
該土地
Land |
指在土地註冊處註冊為九龍内陸地段第6116號之所有一方及一塊土地，詳情已列明於隨附本文之圖則A，並以粉紅色及粉紅色間黑綫顯示。
shall mean All That piece or parcel of ground registered in the Land Registry as NEW KOWLOON INLAND LOT NO.6116 more particularly shown on Plan A hereto annexed and thereon coloured pink and pink hatched black. |
該屋邨公共地方
Estate Common Area |
指該屋邨外牆及所有業主均有權使用或享用之所有地方，不論有蓋、露天或密閉亦然，其中包括（惟不限於）隨附本文之圖則C、D、E、F、G及H所示以黃色顯示之範圍。
shall mean the external walls and all those areas and spaces in the Estate whether covered, open or enclosed the right to use or enjoy is common to all the owners and shall include (but not limited to) the areas and spaces shown on Plans C, D, E, F, G and H hereto annexed and thereon coloured yellow. |
該屋邨公共設施
Estate Common
Facilities |
指所有業主均有權依據本契約使用或享用，而乃專為該屋邨整體福利及服務而設，位於該土地及該屋邨之下或之上之所有設施、設備、機器、器具及裝置，其中包括（惟不限於）污水渠…及專為該土地及該屋邨一般服務而設之其他電機及衛生裝置。
shall mean all those facilities equipment machines apparatus and installations in under or above the Land and the Estate which all the owners shall have the right under this Deed to use or enjoy and for the benefit and service of the Estate as a whole and shall include (but not limited to) sewers ... other electrical mechanical and sanitary installation which are for the general service of the Land and the Estate. |
該屋邨管理開支
Estate
Management
Charges |
指就管理該土地及該屋邨整體所招致之管理開支，詳情已訂明於本文第22條。
shall mean the management charges for the management of the Land and the Estate as a whole more particularly described in Clause 22 hereof. |
該屋邨管理費
Estate
Management
Fee |
指各業主依據本文第30條規定，必須就彼等之該屋邨管理開支預算份數而每月應付之款項。
shall mean the monthly sum payable by the owners under Clause 30 for their shares of the budgeted Estate Management Charges. |
(2) 收費條款 (Charging Provisions)
第22條
Clause 22 |
該屋邨管理開支乃為全體業主完善及高效地管理該土地及該屋邨而必要或合理招致之開支。兹以毋損前文之一般規定為原則，該屋邨管理開支將包括但不限於以下各項：-
(b) 購買或租賃管理該土地及該屋邨整體必須之所有機器、器具、裝置、設備及器械之費用；
(h) 運作、修理、改善、更新、維修、更換或清潔所有或任何該屋邨之公共設施，以及修理、維修、改善、更新及清潔該屋邨公共地方之費用；
(j) 因安裝、修理或更換任何該屋邨公共設施及改善該屋邨公共地方招致之非經常性開支
The Estate Management Charges are expenses to be necessarily or reasonably incurred for the good and efficient management of the Land and the Estate as a whole for all the owners. Without affecting the generality of the foregoing shall include but not limited to the following:-
(b) the cost of purchasing or hiring all plant, apparatus, installation, equipment and machinery essential for the management of the Land and the Estate as a whole;
(h) the cost of operating, repairing, improving, renewing, maintaining, replacing or cleansing all or any Estate Common Facilities and of repairing, maintaining, improving, renewing and cleansing the Estate Common Areas;
(j) non-recurring expenditures incurred in installing, repairing or replacing any Estate Common Facilities and in improving the Estate Common Area |
第30條
Clause 30 |
所有業主必須於每月首日以上期方式向經理支付該屋邨管理費
Each owner shall pay to the Manager monthly in advance on the first day of each month the Estate Management Fee |
第33條
Clause 33 |
經理必須就每個財政年度：
(a) 編製草擬預算案，列明建議之該年度該屋邨之管理開支
The Manager shall in respect of each financial year:-
(a) prepare a draft budget setting out the proposed Estate Management Charges during the financial year |
| 第三附表 |
屋邨管理份數：-
第一座 803
第二座 804
第三座 829
第四座 789
第五座 881
第六座 791
第七座 791
非住宅範圍 893
屋邨管理份數總額 6,581 |
74.本席認為上述的條款就「屋邨的公用地方」及「屋邨的公用設施」作解釋，後者是「專為該屋邨整體福利及服務而設」（for the benefit and service of the Estate as a whole）「及專為該土地及該屋邨一般服務而設之其他電機及衛生裝置」（for the general service of the Land and the Estate）。所有業主需就屋苑的管理支出支付管理費，屋苑的管理支出是與「屋邨的公用地方」及「屋邨的公用設施」等有關。
75.補充公契有以下相關條款：-
(1) 引言 (Preamble)
兹因
Whereas |
(1) 本契約乃主契約之補充本，主契約（其中）規定分配該建築物各部份之不可分割份數。
(2) 該建築物及不可分割份數現按照第一附錄所載之形式授予各業主。
(3) 各業主現同意訂立本契約，以達致完善地管理、運作、保養、維修及修理該建築物，以及釐定及管制各業主及彼等之繼任業主各方之權利、權益及責任。
(4) 房屋署署長已依據政府批租官地契約批准本契約之形式及所載條款。
(1) This Deed is supplemental to the Principal Deed which (inter alia) allocated the Undivided Shares to the various parts of Building.
(2) The Building and the Undivided Shares are now vested in the owners in the manner set out in the First Schedule.
(3) The owners agree to enter this Deed for the purpose of providing for the proper management, operation, servicing, maintenance and repair of the Building and of defining and regulating the rights interest and obligations of themselves and all subsequent owners in respect thereof.
(4) The Director has given his approval to the form and provisions of this Deed in pursuance of the Government Grant. |
(2) 定義
該建築物
Building |
指主契約指定之該建築物第一座、第二座、第三座、第四座、第五座、第六座及第七座。
shall mean Tower 1, Tower 2, Tower 3, Tower 4, Tower 5, Tower 6 and Tower 7 of the Estate as defined in the Principal Deed. |
該建築物管理開支
Building
Management Charges |
指管理該建築物所招致之管理開支，詳情已訂明於本文第17條。
shall mean the management charges for the management of the Building more particularly described in Clause 17 hereof. |
該建築物管理費
Building
Management Fee |
指各業主依據本文第24條規定，必須就彼等之該建築物管理開支預算份數而每月應付之款項。
shall mean the monthly sum payable by the owners under Clause 24 for their shares of the budgeted Building Management Charges. |
公共地方
Common Area |
指該建築物内所有業主均有權共用或享用之所有地方及空間，不論有蓋、露天或露天或密閉亦然，其中包括（惟不限於）外牆、走廊、樓梯及樓梯平台、水箱、升降機槽和坑、升降機大堂、電話管綫房、升降機機房、電路綫路房、儲物室、泵房 …
shall mean all those areas and spaces in the Building whether covered, open or enclosed the right to use or enjoy is common to all the owners and shall include (but not limited to) the external walls, corridors, staircases and staircase landing, tanks, lift pits and shafts, lift lobbies, telephone duct rooms, lift machine rooms, electric duct rooms, stone rooms, pump rooms … |
公共設施
Common Facilities |
指所有業主有權使用或享用，以及專為該建築物整體福利及服務而設之所有設施、設備、機器、器具及裝置，其中包括（惟不限於）污水、暗渠、水道 … 升降機、竪梯 … 通往公共地方或該處之門及閘，以及專為該建築物一般服務而設之其他電機及衛生裝置。
shall mean all those facilities equipment machines apparatus and installations within the Building which all the owners all the owners shall have the right to use or enjoy and for the benefit and service of the Building as a whole which shall include (but not limited to) sewers, drains, water courses … lifts, car ladders …doors and gates in or leading to Common Area, other electrical mechanical and sanitary installations which are for the general service of the Building. |
業主或各業主
Owner or owners |
指任何單位之一或若干所有人，以及其有佔用權承按人。如屬個人業主，釋義將包括本契約訂明姓名之各方 ...
shall mean an owner or owners of a Unit and his mortgages in possession, and in the case of individuals include the parties specifically herein named … |
單位
Unit or units |
指並不構成公共地方而被以爲或若干業主專用之該建築物任何部份。
shall mean any part of the Building which does not form part of the Common Area and is in separate occupation by an owners or owners to the exclusion of the other owners. |
(3) 收費條款 (Charging Provisions)
第17條
Clause 17 |
該建築物管理開支乃為全體業主完善及高效地管理該建築物而必要或合理招致之開支。兹以毋損前文之一般規定為原則，該建築物管理開支包括但不限於以下各項：-
(c) 因公共地方、公共設施或管理該建築物招致或與此有關之電、水、煤氣、電話、服務及其他同類費用；
…
(g) 運作、修理、改善、更新、維修、更新或清潔所有或任何公共設施，以及修理、維修、改善、更新及清潔公共地方之費用
The Building Management Charges are the expenses for the good and efficient management of the Building which without affecting the generality of the foregoing shall include but not limited to the following:-
(c) electricity, water, gas, telephone, service and other similar charges for or in connection with the Common Area, Common Facilities or the management of the Buildings;
…
(g) the cost of operating, repairing, improving, renewing, maintaining, replacing or cleansing all or any Common Facilities and of repairing, maintaining, improving and cleaning the Common Area |
第33條
Clause 27 |
經理必須就每個財政年度：
(a) 編製草擬預算案，列明建議之該年度建築物管理開支
The Manager shall in respect of each financial year:-
(a) prepare a draft budget setting out the proposed Building Management Charges during the financial year |
| 第二附表 |
建築物管理份數：-
第一座 803
第二座 804
第三座 829
第四座 789
第五座 881
第六座 791
第七座 791
建築物管理份數總額 5,688 |
76.不爭議的事實是，屋苑共有七座，分為東西兩翼，每邊的地庫各有一個停車場，地面為商鋪部份。房協持有停車場及商鋪部份。
77.總結上述主公契及補充公契的相關條款，本席認為：-
(1) 主公契及補充公契並非兩份完全獨立的契約。補充公契的引言明確指出補充公契是「主契約之補充本」，房協亦是補充公契的簽署一方。答辯人物業的轉讓契訂明物業是受制於主公契及分公契。故此，在演繹屋苑業主（包括住宅部份及由房協持有的非住宅部份）的權責時，主公契及補充公契的條文需要一并考慮。
(2) 主公契關於「該屋邨公共設施」的定義是「指所有業主均有權依據本契約使用或享用，而乃專為該屋邨整體福利及服務而設，位於該土地及該屋邨之下或之上之所有設施、設備、機器、器具及裝置，其中包括(惟不限於)污水渠…及專為該土地及該屋邨一般服務而設之其他電機及衛生裝置。」英文是“for the benefit and service of the Estate as a whole and shall include (but not limited to) sewers ... other electrical mechanical and sanitary installation which are for the general service of the Land and the Estate”。故此，並非所有設置於屋苑任何部份的設施也屬於「該屋邨公共設施」。如果契約的意圖是這樣，「該屋邨公共設施」不需要加上「該屋邨整體福利及服務」及「專為該土地及該屋邨一般服務而設」。
(3) 不爭議的事實是，屋苑只在住宅部份設置升降機，每座有2部，共14部，每一座的其中一部可到達地庫停車場。升降機明顯是為住宅部份業主而設置，而並非為「該屋邨整體福利及服務」及「專為該土地及該屋邨一般服務而設」。
(4) 主公契「該屋邨公共設施」的釋義沒有包括「升降機」，反而補充公契在「公共設施」的定義包括升降機，並在「公共地方」的定義包括「升降機槽和坑、升降機大堂、升降機機房公共地方」。主公契明顯把「升降機」摒除，而把升降、升降機槽和坑、升降機大堂、升降機機房公共地方歸入住宅大廈部份。
(5) 由於升降機屬於住宅部份的公共設施，而並非屋苑的公共設施，故此房協無需分擔有關升降機的費用。相反，補充公契明確訂明住宅部份的公共設施只由住宅部份的業主負責，包括升降機的維修及保養費用。
(6) 主公契附表三的屋邨管理份數包括了房協持有的非住宅部份，共6,581份（5,688份 + 893份），但補充公契附表二的建築物管理份數則不包括非住宅部份，只有住宅部份（5,688份）。再者，屋苑有兩份預算案，一份是整個屋苑的，而另一 份是住宅部份的。明顯地，非住宅部份不需要支付住宅部份公用地方及設施的管理費。
78.答辯人依賴羅德謙大律師的意見及彭耀鴻資深大律師的意見。不過，本席認為兩份法律意見不能支持房協需要分擔升降機保養費的理據。
79.首先，羅大律師的意見書討論了幾個議題，但完全沒有討論主公契中「該屋邨公共設施」及補充公契中「公共設施」的定義，更沒有討論升降機是否屋苑的公共設施。
80.羅大律師指出雖然房協是補充公契的簽約一方，但並非以非住宅範圍的業主身份簽訂，故此根據privity of contract的原則，非住宅範圍的業主並沒有權力執行或履行補充公契的合約條文。本席不同意這個說法。房協是以第一業主的身份簽署補充公契。這個説法沒有任何案例支持，亦忽略了補充公契指它是「主契約之補充本」。既然是補充，便是主公契的一部份。
81.羅大律師指如果主公契與補充公契有衝突，業主應先遵從主公契的條款。但羅大律師沒有指出那些條款有衝突，就升降機的付款責任而言，主公契與補充公契的條款明確，沒有衝突。
82.不論如何，羅大律師的意見書沒有特地討論升降機的問題。
83.彭資深大律師則指出在分析管理費如何攤分時，應該看主公契，因為主公契的條款凌駕補充公契。本席認為既然屋苑受制於兩份契約，並且是土地契諾（land covenant），故此在分析付款責任時，兩份契約也應該考慮，並無優次之分。
84.彭資深大律師在考慮過所有條款後，指出屋苑的管理費用應該由所有業主分攤，即住宅及非住宅部份。
85.可是，本席認為彭資深大律師沒有詳細分析該屋邨整體福利及服務而設（for the benefit and service of the Estate as a whole）一詞，更重要的是，沒有解釋為何會出現屋邨管理份數（Estate Management Share）及建築物管理份數（Building Management Share）。建築物管理份數很明顯不包括非住宅部份，故此屋邨管理費及建築物管理費的分擔責任必然有分別，否則根本無需要另訂建築物管理費的管理份數。
86.不論如何，彭資深大律師的法律意見並非針對升降機，故此他沒有分析補充公契把升降機、升降機槽和坑、升降機大堂、升降機機房公共地方歸入住宅大廈部份這一點。
87.本席認為政府批租官地契約只是獲批租約者就屋苑的公用部份分配不分割份數，而沒有就屋苑及住宅部份的公用設施作出定義，更沒有訂明不同業主的付款責任，故此答辯人不能以政府批租官地契的條款支持其説法。
88.總括而言，主公契及補充公契明顯區分了屋苑整體公用地方及設施（Estate common areas and facilities）及建築物（即住宅部份）公用地方及設施（Building common areas and facilities），後者不包括在前者。
89.在The Incorporated Owners of Shatin New Town v Yeung Kui [2010] 2 HKC 241一案中，其中一個審訊議題是繳付費用的責任。有關屋苑分為住宅及非住宅部份，其公契附表二第五項的繳費責任是“No. of Shares for further contribution of Management Expenses and for expenditure relate to the Estate's Common Facilities and the Estate's Common Areas.”。
90.上訴庭認為公契明確區分了屋苑公共地方及設施與住宅公共地方及設施的付款責任：-
“37. In my view the method of computation in the 5th Column is not applicable. The DMC draws a distinction between the estate’s common areas and the estate’s common facilities on the one hand, and the block’s common areas and the block’s common facilities on the other. The last two items referred to the residential areas. Although the estate is defined as the whole of the development, the definition of the estate’s common areas and the estate’s common facilities do not include the common areas and common facilities of the residential part.”
91.有關屋苑就住宅部份設施設下定義：-
“the Block’s Common Facilities shall mean and include :-
(a) Water pipes, drains, wires, cables, lift machine rooms and other mechanical rooms inside each Block and for the use and benefit of the particular Block.
(b) Lifts inside each Block.
(c) Communal television antennae for the use and benefit of each Block.
(d) Door phone sets linking each Flat in each Block with its Block entrance and the Estate Office (if any).
(e) Close circuit television cameras in the lifts in each Block connecting directly to the Estate Office (if any).
(f) Store room in each block (if any).”
92.上訴庭認為，上述定義的設施明顯是屬於住宅部份的設施。而由於公契界定了屋苑的公共地方/設施及住宅部份公共地方/設施，故此非住宅部份不需要支付只屬於住宅部份公共地方和設施的開支。
93.就升降機而言，該案用的字眼是“lifts inside each Block”，而本案補充公契的字眼是“all those facilities equipment machines apparatus and installations within the Building which all the owners shall have the right to use or enjoy and for the benefit of services of the Building as a whole which shall include … lifts.”。主公契「該屋邨公共設施」的釋義沒有包括「升降機」，反而補充公契在「公共設施」的定義包括升降機，並在「公共地方」的定義包括「升降機槽和坑、升降機大堂、升降機機房公共地方」。主公契明顯把「升降機」摒除，而把升降機、升降機槽和坑、升降機大堂、升降機機房公共地方歸入住宅大廈部份。
94.因此，本席判定本案的升降機保養合約的費用不需如答辯人所述由總份數為6581份的住宅及非住宅業主負擔。答辯人的反申索二不能成立。
反申索三及反申索四
95.答辯人要求申請人將以往在收取管理費時多收答辯人的該保養合約開支退還給答辯人，包括利息。
96.由於答辯人的反申索二不能成立，反申索三及反申索四自然也不能成立。
97.不過，即使過往申請人就升降機保養機服務費的計算方法是錯誤的，已支付的管理費，包括2017合約的分攤費用（“該保養費”），亦不應退回給相關業戶。該保養費是包括在每月的管理費內，申請人收取的管理費已用於管理該屋苑公用部份的日常支出。答辯人及其他業主按時支付該保養費，並沒有提出異議。該2017年合約已完結，而有關合約費用亦已經按月支付予承辦公司。申請人是按照該條例成立的非牟利法人，收取多少對申請人均無利益。多年來已有多個單位買賣，要追討少收之數或退回多收之數是非常困難。
98.在Young Kwok Sui Chiu Shuet Lan v The Incorporated Owners of Fotana Garden [2012] 2 HKLRD 195一案中，本席有以下裁決：-
「30. 不過，本席同意答辯人有關申請人已放棄權利的論點 。第一及第二申請人指稱在支付2006年的維修費用時 ，不知道公契及補充公契的條文，本席亦接受這是事實 ，但這並不等同申請人可以以不知道公契條文為理由取 回多付的款項。
31. 在WONG PUN-MAN v. INCORPORATED OWNERS OF TUNG FAT INDUSTRIAL BUILDING [1996]1HKDCLR 32一案中，高敦義法官已就類似的論 點作出裁決。在該案中，法團沒有根據公契去計算管理 費的分攤，而該案的申請人一直按法團的決議支付多過 按公契計算的管理費。高敦義法官裁定該案的申請人作 為業主，應該是有權及可以取得公契副本，所以申請人 應對公契有法律構定的知悉(constructive notice)。由於 申請人多年來沒有提出反對，申請人便已經默許了 (acquiesced)支付不按公契計算的管理費。如果要答辯人 退還多付的款項，會對答辯人構成不利(detriment)及不 合情理(unconscionable)。因此，高敦義法官不批准申請 人取回已多付的款額。
32. 本席認為高敦義法官引用的法律原則亦適用於本案 。第一及第二申請人作為業主應該對該屋苑的公契及 補充公契有法律構定的知悉(constructive notice)及默許 了(acquiesced)多付的維修費。本席亦認為如果要答辯人 退還多付的款額，會對答辯人構成不利(detriment)及不 合情理(unconscionable)。2006年與現時已相隔多年，有 關的工程已一早完工，工程費用亦已支出給承建商。答 辯人不可能將多收的款項退還申請人。如果要其他業主 再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以 答辯人放棄權利為理由拒絕支付款項。即使答辯人現時 有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用 途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為 其他業主便因此而須要再集資支付其他用途的開支。
33. 因此，本席裁定第一及第二申請人不可向答辯人取回 多付的維修費用。」
99.上述的理據也適用於本案。答辯人要求申請人將以往在收取管理費時多收答辯人的該保養合約開支及利息退還給答辯人的反申索不能成立。
反申索五
100.答辯人要求申請人即時修正該保養合約的開支分攤計算方法。
101.由於本席接納申請人就升降機保養費付款責任的演繹，申請人無需修正現在的分攤方法。因此，反申索五也不能成立。
反申索六
102.答辯人要求由第十一屆法團委員會同意進行本訴訟案的委員個人承擔是次訴訟所引致的一切費用，包括律師費，訴訟費及／或進一步及其他濟助。
103.申請人在回覆書及對反申索的答辯書已經指出管理委員會委員並非本案與訟方，本案的訟費及相關費用不應由他們承擔。再者，該條例第29A條訂明：
「(1) 管理委員會委員如真誠地及以合理方式行事，則無須為法團或代表法團的任何人-
(a) 在行使或本意是行使本條例授予法團的權力時；或
(b) 在執行或本意是執行本條例委以法團的職責時，所作出的作為或造成的錯失，承擔個人法律責任。
(2) 第(1)款授予管理委員會委員的保障，不影響法團須為有關作為或錯失而承擔的法律責任。」
104.因此，管理委員會委員不可能在本案需要承擔任何費用。
105.再者，在本案的過堂聆訊中，答辯人也同意撤銷向管理委員會委員追討個人承擔的控訴，而只要求申請人承擔。答辯人所指要申請人承擔的費用，其實是指本案的訟費。
106.因此，本席裁定反申索六不能成立。
申請人的申請的訟費
107.至於申請人的申請的訟費，正如上述一樣，取決於答辯人播放的聲音是否滋擾其他業戶。
108.主公契關於滋擾的條文如下：-
「42. 兹每位業主現與所有其他業主協議如下：-
(e) 概不在其擁有之該屋邨部份内或上作出或允許或容忍他人作出任何行為，以致製造不必要之噪音、對該屋邨或其他佔用人構成煩擾或滋擾或 導致損害或不便」
“42. Each of the owners covenants with the others as follows:-
(e) not to do or permit or suffer anything to be done in or upon his part of the Estate which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the Estate”
109.補充公契亦有相同條文：-
「38. 兹每位業主現與所有其他業主協議如下：-
(i) 概不在其單位内或上作出或允許或容忍他人作出任何行為，以致製造不必要之噪音、對該建築物其他佔用人構成煩擾或滋擾或導致損害或不便」
“38. Each of the owners covenants with the others as follows :-
(i) not to do or permit or suffer anything to be done therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the Building;”
110.此外，《建築物管理條例》第34I訂明：-
「34I 公用部份
(1) 任何人不可-
(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；
(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致-
(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或
(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。
(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責 任。」
111.因此，如果答辯人播放的聲音確實有滋擾其他業戶，申請人的申請絕對是合理的，而答辯人便須支付申請人的訟費。
112.不過，任何滋擾（nuisance），只要相關行為令其他業戶不能安心（peace of mind）便可，無須考慮是否對其他人造成身體不適（見廣豐台業主立案法團及Nominshare Limited（LDBM 28/2011，2012年10月5日，第47-48段））。
113.在本案中，答辯人承認他們把該手機連接了小型擴音機放進該信箱內播放關於升降機合約的信息。答辯人也承認在大約2019年3月9日開始放進該信箱播放，該手機沒有電時，答辯人便將其充電，然後再放進信箱播放直至2019年3月16日舉行業主大會為止。
114.答辯人承認除了充電的時候，大部分時間也有播放。很明顯，答辯人這樣長時間播放信息必定對其他業戶造成滋擾 。
115.證供顯示雖然業戶在地下大堂停留的時間不會太長，但若果多天也是如此情況，必定會令到不願聽到這訊息的業戶不安。對於長時間必須逗留在地下大堂的管理員影響更大。申請人收到很多業戶及管理員的投訴。答辯人質疑這些紀錄的可信性，但沒有證據證明這些紀錄是偽造。
116.再者，申請人的主席吳啟鴻作證確認他曾收過有些在紀錄出現的業戶口頭投訴。
117.申請人的一名證人陳惠玲女士作供確認她住在2座，每天也要出入大廈多次帶孫及到街市買菜等。她的信箱在答辯人的信箱隔鄰，聽到播放的聲音好嘈，曾打電話投訴。
118.申請人的另一名證人陳玉晶女士是管委會的司庫，她指自己收到2座業戶對答辯人播放聲音信息的投訴。她亦指出即使深入大堂也能聽到答辯人播放的聲音信息，音量比一個人説話的聲音大一點，在等候升降機位置也聽到，特別是夜晚寧靜的時候。大堂冷氣機的聲音沒有蓋過答辯人播放的聲音信息。
119.答辯人胡女士也同意無論在升降機等候的位置還是保安員的位置，也會聽到播放的聲音信息。胡女士指每一次播放信息的時間相距大約一分鐘。由此可見，信息播放的程度頻密。
120.不過，答辯人不同意透過其信箱播放聲帶造成滋擾，胡女士指她播放的聲帶是有合理理由。本席不同意這論點，即使播放有合理理由及有良好意願，這點與是否製造了噪音及滋擾無關。
121.胡女士依賴其兒子庾嘉寳做的統計，證明住戶逗留的時間非常短暫，被播放的聲帶沒有對業戶造成滋擾。首先，本席認為這些統計完全沒有價值。這些統計不是在2019年3月9日至3月15日做，而是在2019年10月7日至2020年2月12日期間所做。申請人的主席吳啓鴻指出，每星期不同日子及不同時段的人流不同。庾嘉寳也承認沒有辦法播出同一個音量。
122.答辯人指警方調查後也沒有指他們造成滋擾。不過，本席認為刑事上答辯人沒有被控告，並不等於民事上沒有滋擾。在民事案中，申請人的舉證責任只需達到在平衡可能性下，較為可信，而並不是要證明毫無合理疑點。
123.本席認為由答辯人播放信息的位置、時間、頻密程度、音量及申請人收到的投訴，申請人已在平衡可能性的標準下證明了答辯人的行為對其他業戶造成滋擾，違反了公契、補充公契及該條例第34I的規定。
124.申請人有權及有責任執行公契、補充公契及該條例的條文。在申請人收到大量投訴後，申請人理應採取法律行動，制止滋擾行為。
125.2019年4月16日鍾沛林律師行代表申請人向答辯人發出警告信，信中指明答辯人違反該公契的後果，及要求答辯人承諾此後不再違反該公契。但答辯人在其2019年4月18日的覆函中並沒有作出任何承諾。
126.在申請人發出本案的申請通知書後，答辯人仍在反對通知書及證人陳述書强烈否認透過信箱播放聲音信息的行為對業戶造成滋擾，又拒絕作出承諾。
127.本席認為答辯人的行為，足以令申請人在當時有合理理由相信答辯人在未來仍會作出類似的滋擾行為。因此，申請人的申請是絕對合理，答辯人必須支付申請人的申請的訟費。
總結
128.基於上述理由，本席裁定申請人的申請有合理理據提出，而答辯人的反申索無一成立。
129.因此，本席頒令如下：-
(1) 撤銷答辯人在本案的所有反申索；
(2) 答辯人須支付申請人本案的申請的訟費，包括大律師證書，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；
(3) 臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的反申索的訟費，包括大律師證書，以區域法院基準釐定；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭釐定；及
(4) 如果雙方不在本命令後14天內就反申索的訟費提出任何申請；上述的臨時訟費命令作實。
申請人﹕由鍾沛林律師行轉聘王冰儀大律師代表應訊。
第一指名答辯人﹕無律師代表，由劉世明先生代表應訊。
第二指名答辯人﹕無律師代表，親自應訊。
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