有關 the Incorporated Owners of Ka Wai Building, Java Road 的事宜

DCCJ 360/2020

[2022] HKDC 1071

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第360號

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判案書

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引言

1.本案為渣華道嘉威大廈（下稱「大廈」）地下12號舖的漏水問題而衍生的訴訟。

2.在本席席前進行的是一個第三方訴訟 (third party action) 的正審，簡單而言，案件是第四被告人針對第二第三方的控訴。第四被告人為大廈的業主立案法團，而第二第三方為大廈1樓B3單位連平台的業主，分別為Wong Kin Man 與 Yeung Chuen Lun。

3.第二第三方在無律師代表下親自應訊。於審訊開始之前，業主之一的Yeung Chuen Lun（下稱「楊女士」）確認將會代表因病未能出席的另一位業主Wong Kin Man。Wong Kin Man是楊女士的丈夫。

4.第二第三方在審訊開始前，向法庭申請依賴一些新的文件。聽取雙方陳詞後，考慮到有關文件對案件相關，也沒有對第四被告人造成不公（部分文件是第四被告人的文件），本席批准有關申請。

訴訟程序背景

5.原告人為大廈地下12號舖的業主，於2015年對第一被告人（1樓B1單位連平台業主）、第二被告人（1樓B2單位連平台業主）、第三被告人（1樓B3單位連平台業主）及第四被告人（大廈業主立案法團）在高等法庭展開訴訟 (HCA 8/2015)，指控自2011年4月起，由於1樓平台防水層破損，有水從1樓B1、B2、B3單位[1]流入原告人的物業範圍內，漏水的源頭是 1樓平台破損的防水層、大廈污水喉管的接駁位及1樓平台的女兒牆外圍。

6.其後，高等法庭剔除了原告人針對第一被告人的申索 (見HCA 8/2015於2016年1月28日頒下的書面判決)，原告人於2017年3月28日亦中止了對第二及第三被告人的申索。有關案件於是只剩下原告人針對第四被告人的申索。

7.第四被告人其後於2017年10月6日發出第三方通知書 (third party notice)，把本來的第二及第三被告人分別重新加入成本案的第一第三方及第二第三方，要求他們分擔或彌償就第四被告人須要向原告人作出的賠償。

8.在2019年6月13日，高等法院許家灝聆案官批准第四被告人援引專家證人劉志良先生的報告作為專家證供，就以下問題提供專家意見（本席只列出針對第二第三方關於B3單位的議題）：

(1) B3單位連平台部分是否存在違規構築物？

(2) B3單位內的女兒牆部分是否有鋼製安全網或圍欄？

(3) 如有的話，該違規構築物或鋼製安全網 / 圍欄有否對大廈女兒牆及1樓平台下的防水層造成破壞？

(4) 如有的話，原告人地下12號舖的滲漏情況，是否源於女兒牆及1樓平台下的防水層被破壞而引起？

9.在2019年9月5日，原告人與第四被告人達成和解，其中一個和解的條款是第四被告人向原告人賠償港幣700,000元。在此以後，訴訟的主案部分已經完全終結，只剩下第四被告人針對第一第三方及第二第三方的第三方法律程序。

10.根據2019年12月19日高等法院許家灝聆案官的命令，HCA 8/2015 的第三方法律程序移交區域法院處理（即本案）。

11.根據2021年4月28日區域法院陳家成聆案官的命令，第一第三方與第四被告人達成和解，第一第三方同意向第四被告人支付港幣103,874.70元。

12.由於其他訴訟各方已達成完全和解並已中止訴訟，如上所述，本審訊只涉及第四被告人針對第二第三方的申索。

展開訴訟是否需要在業主大會中通過

13.第二第三方陳詞表示，第四被告人並沒有召開業主大會，獲得全體業主投票認可的情況下而展開是次訴訟，認為是於理不合。楊女士認為第四被告人需要先取得大多數業主的同意才可以向第二第三方提出訴訟，否則是次訴訟理應「作廢」。

14.《建築物管理條例》（第344章）（下稱「該條例」）第20A條並無規定展開訴訟需要先在業主大會中獲得通過。有關的條文如下：

“(1) 法團在根據公契(如有的話)或本條例行使權力或執行職務上所需的供應品、貨品或服務，其取得須符合與上述取得有關的工作守則所指明的標準及準則。

(2) 除第(2A)款另有規定外，第(1)款所提述的任何供應品、貨品或服務，如其價值超過或相當可能超過 —

(a) $200,000或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的款額；或

(b) 相等於法團每年預算的20%或主管當局於憲報刊登公告指明用以取代前者的百分率的款額，

(兩者以其較小者為準)即須以招標承投方式取得。

…

(5) 為取得任何供應品、貨品或服務而訂立的合約並不僅因不符合第(1)款而屬無效。

…

(7) 在與為取得第(2)或(2B)款適用的任何供應品、貨品或服務而訂立的合約有關的法律程序中，法庭可在考慮有關個案的整體情況(包括但不限於以下因素)後，就合約各方的權利及法律責任作出法庭認為適當的命令(包括該合約是否屬無效或可使無效)或指示 ——

(a) 該等供應品、貨品或服務是否以招標承投方式取得；

(b) 有沒有召開法團業主大會考慮取得該等供應品、貨品或服務一事；

(c) 有沒有遵守第(1)款提述的工作守則；

(d) 該合約是否從另一本應為取得價值較高的供應品、貨品或服務而訂立的合約中分拆出來，而分拆的唯一目的是規避遵守第(2)或(2B)款的規定；

(e) 該等供應品、貨品或服務是否急需；

(f) 與該等供應品、貨品或服務有關的任何活動或工程的進度；

(g) 業主有沒有從該合約中得到利益；

(h) 業主有沒有因該合約而招致任何經濟損失，及損失程度；

(i) 根據該合約提供供應品、貨品或服務的供應商是否以真誠行事；

(j) 根據該合約提供供應品、貨品或服務的供應商有沒有從該合約中得到利益；及

(k) 根據該合約提供供應品、貨品或服務的供應商有沒有因該合約而招致任何經濟損失，及損失程度。”

15.根據該條例第20A(2)條，如果第四被告人議決委任律師展開訴訟，而律師費用超過港幣200,000元或相等於法團每年預算的20%，則委任律師的合約，須在業主大會中通過。但有否通過，只影響第四被告人與委任律師的聘用合約的有效性，與第四被告人是否有權提出訴訟無關；換句話說，第四被告人仍是有權展開訴訟，而訴訟的有效性不會因為委任律師的聘用合約的有效性受到影響。

16.這一法律觀點得到上訴庭於The Incorporated Owners of Kadoorie Avenue Mansion v Rising Dragon International Limited（HCMP 3201/2013，無彙編案例，10.4.2014）一案支持：

“10. In any event, we wish to point out that even if, for the sake of argument only, the contract for the procurement of service between the Incorporated Owners and the solicitors is eventually declared by the court to be void, instead of voidable, it does not, in our view, necessarily follow that these solicitors have or had no authority from the Incorporated Owners to commence and prosecute LDBM 201/2013 on behalf of the Incorporated Owners against Rising Dragon. Such a declaration by the court in LDBM 201/2013 would only mean that the retainer contract between the Incorporated Owners and the solicitors is void and of no effect in law between the two, so that, for instance, the solicitors cannot go after the Incorporated Owners under contract for remuneration of their services. It does not necessarily follow that the Incorporated Owners have not authorised the solicitors to commence and prosecute LDBM 201/2013 on their behalf against Rising Dragon.”

17.因此，本席認為無論是次訴訟有否經過業主大會通過，並不會影響本訴訟的有效性。

雙方案情

第四被告人案情

18.第一第三方和第二第三方擁有的B2平台及B3平台位於原告人擁有的地下12號舖的正上方。

19.第四被告人指稱，B3平台業權範圍內存有以下加建物以及違規改動，包括：

(1) 在B2及B3平台之間的分隔牆，並於分隔牆上加裝鐵欄以及鋁窗；

(2) 在B3平台面向渣華道的女兒牆上加建圍欄；

(3) 於平台分隔牆及女兒牆上的鐵欄/鋁窗/圍欄加建波浪紋之鐵皮上蓋；及

(4) 將B3平台地面原本是明渠的雨水渠改為PVC 膠喉，以及在膠喉上鋪設瓦仔作為地台。

20.第四被告人認為，這些加建物以及改動，導致防水層受損而出現滲水，繼而漏水到大廈12號地舖。故此，縱然第四被告人需要對原告人負起賠償責任（因為防水層是大廈公用部分），第四被告人認為第二第三方需要就12號地舖滲水問題的賠償金額負上部分分擔或彌償責任，因為防水層的部分破壞是由第二第三方造成。

第二第三方案情

21.第二第三方指稱該些加建物及改動早於1988年他們購入B3單位連平台的時候已經存在，他們本人亦未曾對單位或平台進行任何改動。

22.第二第三方認為，第四被告人沒有充分證據去證明導致12號地舖滲水的原因是由B3平台的加建物或改動所造成的，因此，第二第三方並無責任為未經證實的漏水源頭問題承擔任何的賠償。

爭議事項

23.本席認為，本案的爭議點為：

(1) B3單位的平台上，是否存在違規構築物或改動？

(2) 如有的話， 12號地舖之漏水原因或源頭是否由B3平台上的違規構築物或改動所引致?

(3) 如是的話，第二第三方應賠償第四被告人的合適金額。

證人證供

24.第四被告人共傳召4名證人作供，包括：

(1) 梁仲銘先生；

(2) 李柏麟先生；

(3) 張兆旗先生；及

(4) 專家證人 劉志良先生。

25.第二第三方的唯一證人是楊女士的女兒 Wong Yik Tim。

26.本席以下會列出有關證人的主要證供，並就他們證供的可信性和可靠性作出分析。

梁仲銘先生的證供

27.梁先生是文源建築工程有限公司（下稱「文源」）的項目經理。文源於2019年2月15日至2020年7月3日，為大廈進行大維修工程的承辦商，而期間梁先生長駐大廈地盤。

28.大維修的其中一個項目是全面重做大廈1樓平台的防水工程，因此梁先生曾到B3單位平台清拆分隔牆，並有以下的觀察：

(1) 在B2和B3單位平台的分界線上加建了矮牆（「分隔牆」），分隔兩個單位平台，並於分隔牆上裝上鐵欄及鋁窗；

(2) 分隔牆內有金屬支架植入平台的地台內[2]。梁先生解釋，這是常見舊式築圍牆的方法，以鐵支（金屬支架）支撐圍牆，在加建分隔牆時需要於平台的地台上打鑿，從而破壞藏在地台的防水層；

(3) B3平台分隔牆上和女兒牆上加建了鐵欄後搭建上蓋，把原本是露天的平台變成室內家居的一部分，並有放置雜物。分隔牆上的鐵枝是穿過分隔牆植入平台地面的；

(4) B3單位的女兒牆牆身內側有1條裂痕，該裂痕為滲水穿透性裂痕。本來女兒牆裂痕維修不是大維修的項目，因此這是後加項目，第四被告人額外支付每條裂痕港幣8,000元予文源;

(5) B3平台地台鋪上了瓦仔。

29.另外，在打鑿B2 與B3 單位的平台地台時，梁先生發現大廈雨水去水渠的位置被改動，與大廈經批准的圖則不符，並且認為在平台地台上鋪上瓦仔有可能破壞防水層。

30.他解釋，根據圖則上的設計，大廈的其中一條雨水渠是從天台沿著外牆垂直向下伸延到B3單位平台地面[3]的雨水明渠，把雨水釋放，雨水再沿平台地面明渠因輕微傾斜的平台地面流出大廈外牆的雨水渠。但他發現，從天台沿著外牆垂直向下雨水渠連接平台地面的明渠位置，改為接駁了PVC 膠喉，引導雨水流向大廈外牆的雨水渠，再用瓦仔鋪上另一飾面覆蓋原本的地台和遮蓋該PVC 膠喉。

31.梁先生指出，該PVC 膠喉不但並不存在於大廈原本的圖則，而且喉管不應該被藏於地台內並被瓦仔覆蓋。由於膠喉的接駁位是用膠水接駁，因長年累月之下熱脹冷縮，加上有重物壓下，或用料不佳導致接駁位鬆脫，膠喉破損，容易引致地台積水，會有機會加速破壞防水層和增加滲水機會。事實上，梁先生聲稱工程人員在打鑿B3的平台地台後，見到平台地台內有積水，地台內的防水層也被破壞。

32.盤問下，第二第三方提出，梁先生所展示的相片（顯示分隔牆內有鐵支植入平台地面）[4]是顯示B2平台的分隔牆而非B3平台。對此梁先生表示認同，並表示由於當時沒有預計會「打官司」，所以沒有將每一個細節都拍照，但他確認B3平台的分隔牆的情況和相片顯示是一致的。

33.第二第三方亦質疑梁先生並未有提供打鑿B3平台分隔牆的圖片，以證明B3平台的分隔牆上的金屬支架同樣植入平台地面刺穿防水層。同樣，梁先生亦沒有拍照紀錄B3單位地台防水層的狀態，只能夠提供B2單位防水層的照片。

34.本席認為，誠然梁先生提供之照片確有不足之處，但梁先生清楚表示在清拆分隔牆的時候，親眼目睹該些金屬支架是植入平台地台內，亦解釋只是拍下B2 平台分隔牆內的金屬支架的原因是由於每幅分隔牆的橫截面(cross-section)都一樣，所以並沒有就每幅相同分隔牆分別拍照存證。

35.加上，梁先生解釋，清拆平台分隔牆工程是由第一及第二第三方私人聘請文源承造的工程（即不是大廈大維修的一部分），這與法團聘請文源承辦的工程有分別，因為後者的工程須嚴格地把每項工作拍攝相片作記錄，並須向大維修工程顧問和法團提交進度報告，才可獲發中期付款；相反，私人聘請的工程因金額較少，因此文源並不會投入太多人力物力，亦毋須作進度報告，拍照紀錄可能沒有那麼完整。

36.梁先生作供時直接簡潔回應問題，盤問下沒有動搖，供詞也沒有明顯不合理地方。再者，本席看不到梁先生有任何說謊的誘因，他或文源對本案的結果沒有任何利害關係。因此，本席接納他的事實證供和解釋，認為他是一名誠實可靠的證人，但同時本席提醒自己梁先生只是一名事實證人，對於梁先生就專家意見範疇的證供（例如12號地舖之漏水原因或源頭）不給予任何比重。

李柏麟先生的證供

37.徐偉杰建築師有限公司由第四被告人聘請作為大廈大維修工程顧問，而李先生則是項目經理。他於2013 年3 月25 日及2014 年4 月3日曾到大廈地舖進行勘察，並發現12號鋪內天花因嚴重滲水，導致混凝土（俗稱「石屎」）剝落以及鋼筋外露[5]。

38.盤問下，李先生確認視察後發現1樓平台有很多僭建物，似乎全部單位都有違規現象，並懷疑滲漏源頭位於1 樓平台位置。但他承認自己使用目視檢測的方式去觀察12號地舖的滲水情況，並指出需要作出測試才可以找到真正滲漏源頭。

39.李先生亦披露了徐偉杰建築師有限公司的一份勘察報告和建築師樓與屋宇署的信函。本席留意到勘察報告的總結部分表示經建築師樓「初步鑑定」，「懷疑」滲水源頭位於1樓平台位置。

40.本席信納李先生是一名誠實的證人，但本席認為，李先生的證供在本席要處理的關鍵議題上沒有太大關聯和幫助，勘察報告內容亦明顯不具確定性，本席不會給予任何比重。

張兆旗先生的證供

41.張先生是第四被告人的前委員。他證人陳述書的附件披露他擔任委員時有關法團的文件，包括會議記錄、12號地舖業主委託永利行作出的滲水報告和相關的信函等。

42.盤問下，張先生同意他對於滲水問題本身並無認識，他所作之證供全是根據原告人聘用的測量師永利行評值顧問有限公司就漏水問題提交的報告，亦表示自己沒有親自到B3單位視察。

43.當被問及12號地舖約於2017年投訴B2排水渠淤塞而導致漏水一事時，張先生明確表示與B3單位無關。

44.和李先生的證供一樣，本席信納張先生是一名誠實的證人，但認為他的證詞在關鍵議題上沒有太大關聯和幫助，因此本席不會給予任何比重。

Wong Yik Tim的證供

45.黃小姐是與第二第三方同住的女兒。

46.她證供的重點是自1991年她居於B3單位以來，知悉第二第三方對B3單位的外觀和內部沒有進行任何改動，因此第四被告人所指稱（如上述）的加建物及改動並非由第二第三方作出，它們在第二第三方購入B3單位時已經存在。而且第四被告人從未對有關加建物或改動提出任何異議，黃小姐認為這代表第四被告人默認加建物及改動的存在。

47.黃小姐亦指出，第四被告人理應對大廈公共部分（包括1樓平台防水層）進行定期維護和維修，但黃小姐自居於B3單位以來至漏水問題發生前，並沒有知曉第四被告人曾對1樓平台防水層和大廈外牆進行維修和保養。加上漏水問題發生後，12號鋪的業主和租客已向第四被告人反映問題，但第四被告人沒有履行自身責任及時處理，令問題越演越烈。

48.盤問下，黃小姐作出以下證供：

(1) B3單位的平台只是佔12號地舖樓上的約1/4；

(2) B3單位的平台放置了雜物，包括舊書本、衣服、碗碟、膠櫃、洗衣機以及很多不捨得棄掉的雜物等[6]；

(3) B3單位平台有構建物，但否認第二第三方曾興建任何該等構建物；

(4) 黃小姐否認第二第三方收過建築事務監督於2012年8月30日根據《建築物條例》規定所頒布的拆除命令[7]。有關的拆除命令要求第二第三方作為B3單位及平台業主拆除「在處所的平台上加建若干搭建物」。黃小姐認為如果第二第三方有收過這份命令定必會告知她；

(5) 直到5年後，收到建築事務監督於2017年5月26日的信件才獲悉上述2012年的拆除命令，並於同年6月清拆僭建的平台簷篷。黃小姐認為上述2012年的拆除命令上的「搭建物」是指簷篷而已；

(6) 除了2017年清拆簷篷之外，第二第三方從未曾對B3單位的平台進行任何改動或裝修；

(7) 黃小姐認為由屋宇署/食物環境衞生署聯合辦事處於2017年6月30日所發出信件[8]，證實B3平台不是滲水源頭。

49.本席謹記黃小姐是一名事實證人。本席相信黃小姐的證供就事實部分而言是誠實的，但對於她就一些文件的解讀則不敢苟同（下文會再作解釋）。本席對於黃小姐就專家意見範疇的證供（例如12號地舖之漏水原因或源頭是否由B3平台上的聲稱違規構築物或改動所引致）不給予任何比重。

劉志良先生的證供（專家證供）

50.第二第三方不爭議劉先生的專家身分和專業資格。本席接納劉先生在相關範疇有充分的經驗和專業資格成為法庭的專家證人。

51.本席在考慮專家證人的證供是否可靠和可信時，提醒自己以下於Chinachem Charitable Foundation Ltd v Chan Chun Chuen & Ors. （HCAP 8/2007，無彙編案例，2.2.2010）一案所確立的基本原則：

“483. ... As I observed in Best Origin Limited v Commissioner of Rating and Valuation LDGA 14 of 1998, 25 February 2008, paras. 97 to 105, one of the important criteria that the court can adopt in testing the reliability of the evidence of an expert is his impartiality and due observance of his overriding duty to the court. Though judges may not be as well qualified as experts in the areas of the latter’s expertise, we are experienced and well trained in detecting partisan and biased witnesses (both in respect of ordinary factual witnesses and expert witnesses).

484. An expert should not advance an argument or use a piece of information or data to support his opinion unless he is professionally convinced of the validity of the argument or the appropriateness of the use of that supporting material…

485. Here lies the crucial distinction between an advocate and an expert witness. Even though counsel and solicitor also owes an overriding duty to the court in certain respects, the court understands that as advocates they are not impartial as they also have a duty to present the case of their respective clients. But the position of an expert witness is different. His evidence is admitted to assist the court on a subject which requires expertise he has acquired (but not the court). Therefore, what the court wishes to hear is the expert’s own independent professional opinion on the topic instead of a biased view constructed and put forward for the purpose of advancing a party’s position. Given the court’s lack of expertise on the subject which an expert gives his evidence, the strict adherence by expert to the duty of independence is important for the proper administration of justice. Whilst there might still be bona fide reasonable disagreements between two experts, the disagreements should only be based on independent professional judgments instead of being client interest driven.

486. the court is vigilant in ensuring that the integrity of the legal process would not be tainted by evidence of an expert who put a party’s interest above his professional duty to the court. If it can be shown that an expert persistently adopted a stance which he himself had obvious difficulty in sustaining, most of the time this is the hallmark of the expert’s failure to adhere to the duty of independence.

487. Very often, the most telling indicia of the professionalism and impartiality of an expert witness is how he deals with his weakest point under cross-examination. In Best Origin, I have set out what this court expects from an expert witness when he is faced with his own mistake after he produced his report. Instead of keeping silent and hoping that the point would not be discovered, he should correct it on his own volition as soon as practicable.

488. Another acid test on the reliability of an expert witness is the way in which he deals with the arguments of his counterpart. Nowadays, the court expects expert witnesses to act responsibly and professionally in meeting the points raised by the experts on the other side. The whole point of requiring expert reports to be served or exchanged and directing meetings of experts and the preparation of joint statements/reports is to facilitate independent and frank communications between the experts in order to narrow down their differences through a dialogue on a professional level. The objective is to focus on the real issues that need to be adjudicated by the court. Unnecessary and unhelpful arguments should be trimmed down through these pre-trial procedures.

…

491. Unfortunately, there are occasions … where some experts jumped straight to a defensive mode instead of adopting a “step-back and look” approach in considering the other side’s arguments. In so doing, I am afraid that such expert is abandoning his impartiality and neglecting his overriding duty to the court.

…

498. Paragraph 8 (c) of the Code of Conduct requires an expert witness to set out the reasons for his opinion in his report. The purpose is to inform the court and the other parties the reasoning process of the expert witness. …Unless an expert set out in his report his reasons for arriving at his opinion in a manner that is comprehensible to layman, the report would not be of much use to the court…”

52.劉先生於2017年4月和5月曾4次到大廈做實地測試，包括在B2平台做色水/蓄水測試、在12號地舖做紅外線和濕度計測試，及撰寫專家報告[9]。這些測試並沒有包含爆破測試，劉先生亦表示因得不到第二第三方的批准[10]而無法進入B3單位平台做任何測試（包括色水/蓄水測試）。

53.於實地觀察和測試期間，劉先生有以下觀察：

(1) B3平台的僭建物為一間有鐵皮上蓋的室內空間，他稱之為「直情係起咗一間屋」。他發現由於此項工程並沒有任何「入則」的紀錄，因此他視之為是一個違規建築 (unauthorised structure)；

(2) B3平台的僭建物「騎住」12號地舖上面的約1/3；

(3) 從B2單位望入B3單位平台可以看到很多雜物，包括洗衣機、家居物品等。

54.就梁先生聲稱於清拆分隔牆時發現金屬支架種在平台的地台上的說法，劉先生指出，分隔牆上加建圍欄、鐵皮上蓋須加以固定，否則必定會遭颱風摧毀。業內一般有兩種做法：第一，以金屬支架固定；第二，使用「底掌」。

55.一般來說，最簡單的做法就是使用金屬支架，但金屬支架必須植入石屎地面，根據他的判斷和經驗，他認為至少要插入地台8吋之深才足夠提供支撐。另一個較為正式的做法（即是屋宇署認可的做法），就是使用底掌，然後在地台上以「爆炸螺絲」作固定。

56.當被問及可否從相片憑肉眼判斷分隔牆的金屬支架是使用上述哪一種方法插入地台的時候，劉先生坦白說不清楚，但他明確指出，無論使用上述哪一個方法，都會不可避免地刺穿及破壞地台的防水層。

57.當被問及是否可以斷定哪一個違規建築破壞1樓平台防水層的時候，他表示，任何結構件釘在平台石屎面上，都會有機會刺穿防水層，從而導致漏水。他不能夠說一定是B3平台上的僭建物破壞防水層。根據他當日的視察，他留意到B2平台有金屬圍欄，代表同樣有機會刺穿防水層，但他表示在B2平台卻沒有看到像B3平台那樣「搭左間屋仔」。

58.由於B3的分隔牆和女兒牆上有鐵皮上蓋，插入地台的金屬支架必須插深一些，而劉先生指出通常一般小型建築物，支架必須每隔3呎便植入一枝。

59.當被問及是否需要長達20多年的時間才會經由刺穿防水層滲透到下層，劉先生認為，刺穿防水層通常需要一段時間才會出現漏水情況，但一般並不需要20幾年的時間才滲透到下面地舖。不過，滲水會導致石屎入面的鋼筋氧化生銹，並且膨脹，引致石屎中出現一些細微裂痕。石屎會隨著年月老化而導致裂痕越來越多，漏水因而隨之發生。而且，如果石屎有微細裂縫，漏水不一定垂直向下，但影響橫向距離較遠的下層單位的機會較微。

60.此外，劉先生發現一條由天台垂直到1樓平台的100 mm PVC RWP (Rain Water Pipe) 雨水渠[11]，在B3單位平台連結一條經打鑿「飾面地台」後才發現藏於地台下的雨水膠喉管[12]。

61.劉先生認為這是非法改裝，與大廈圖則疏導雨水的設計並不一致；劉先生這部分的分析與梁先生的證供（見以上第29至30段）是相同的，劉先生特別向法庭解釋圖則[13]上surface channel（即梁先生證供的明渠）設計上如何導致雨水流向外牆的雨水渠，所以本席不再重複。劉先生並稱，藏於地下的喉管不可以用膠喉，一定要用鐵喉(cast iron)，膠喉受壓能力有限，長期負重，加上熱脹冷縮的影響會破裂；而且膠喉用膠水接駁，通常駁口亦會因熱脹冷縮而裂開。

62.劉先生表示，雖然改裝後的喉管未必會即時破裂漏水至樓下12 號地舖，但是這也取決於喉管有否被重物壓住。假如雨水從破裂的膠喉管漏出來，水「養」在平台地台內，鋼筋浸水會加速氧化生銹，引致膨脹，「逼爆」石屎，造成更多裂縫，這個過程需要經過一段頗長的時間，大概10 年以上會慢慢發展成漏水到12號地舖。

63.因此，根據劉先生的經驗，他指出兩大原因導致1樓平台防水層損毀：

(1) 分隔牆內的金屬支架刺穿防水層；以及

(2) 改動雨水喉管，長年累月下駁口鬆脫加上熱脹冷縮令地台產生積水，鋼筋加速氧化生銹引致膨脹逼爆石屎，當防水層老化便導致滲水問題。

64.盤問下，劉先生認為防水層在保養良好、無任何破壞、自然老化的情況下，防水層的壽命一般來說可達40年。上述歸納出來的兩大原因需要經過一個頗長的時間才會導致防水層破損，所以漏水情況在2012年才發生並不奇怪。

65.第二第三方質疑專家並未有依照2019 年6 月13 日由高等法院許家灝聆案官頒布的命令進入B3單位進行現場視察。劉先生接受他事實上並沒有依照該命令進入B3單位進行現場視察，但解釋當時已經沒有需要再到現場進行視察，因為有關的加建物已經拆卸、而且大廈正進行大維修工程修補防水層，以當時2019年的情況再進行視察並無意義。本席接納他的解釋，亦認為這對劉先生提出的專家證供的可靠性沒有影響。

66.第二第三方亦質疑劉先生於2019年6月30日撰寫的專家報告，重複使用2017年提交至高等法院的聯合報告內的內容，特別在相片附註補上B3單位。儘管如此，劉先生於2019年的報告表明是使用2017年所收集的數據，本席認為並無不妥。

67.本席認為劉先生作為專家證人可信可靠，他如實交代視察的經過，在盤問下沒有動搖，分析實屬合理，本席予以接納。

證據分析及討論

爭議點1: B3單位的平台上，是否存在違規構築物或改動？

68.本席接納梁先生和劉先生的證供，裁定於B3平台內有以下加建物及/或改建：

(1) 與隔鄰B2平台的分界線上加建分隔牆，並於分隔牆上加裝鐵欄；

(2) 面向渣華道的女兒牆上加建圍欄；

(3) 於分隔牆及女兒牆上的鐵欄加建鐵皮上蓋；及

(4) 將平台地面連結雨水渠渠口改為PVC 膠喉，再用瓦仔鋪上另一飾面覆蓋原本的地台和遮蓋該PVC 膠喉。

69.本席的理解是第二第三方對該些加建物及/或改建的存在並沒有真正的爭議。第二第三方的案情是該些加建物及/或改建並非由他們指使興建。

70.本席認為，該些加建物及/或改建明顯違反《建築物管理條例》和大廈公契。

71.《建築物管理條例》（第344章 ）第2條將「公用部分」 (common parts) 定義為：

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。”

72.而《建築物管理條例》附表一指明的部分包括：

“4. 護牆、圍牆及邊界牆。

…

6. 水箱、水池、水泵、水井、污水管、污水處理設施、排水渠、糞管、廢水管、溝渠、水道、雨水渠、導管、落水管、電纜、陰溝、垃圾槽、卸斗及垃圾房。”

73.因此，護牆（俗稱「女兒牆」[14]）(Parapet walls) 以及雨水渠同屬公用部份，是毋容置疑的。

74.本席亦留意到大廈公契第四節A 部分第4及19條：

“4. No Owner shall make any structural alterations or additions to any part of the Estate owned by him which may damage or affect or interfere with the use and enjoyment of any other part or parts of the Estate whether in separate or common occupation nor will any Owner use, cut, injure, damage, alter or interfere with any of the main walls or beams or floors of any part or parts of the Estate including any part or parts of the Estate’s Common Areas or any of the Estate’s Common Facilities …

…

“19. No Owner shall do or permit to be done any act or thing which may or will alter the external appearance of any building without the prior consent in writing of the Manager.”

75.公契第1條定義 “The Estate’s Common Facilities” 明確包含雨水渠。

76.該些加建物及/或改建違反《建築物管理條例》和大廈公契的原因如下。

77.首先，屋宇署曾於2012年8月30日向第二第三方發出拆除命令確認有關的「搭建物」實為僭建的事實，不容否認。這與第二第三方是否知悉有關拆除命令沒有關係。

78.第二，根據大廈公契第四節A 部第4條和第19條 ，於B3平台出現了一個類似「平台屋」的加建物，包括興建與B2平台之間的分隔牆及搭建鐵皮上蓋的室內空間，將原為空曠的平台改變了，明顯改變了該大廈的外觀。

79.第三，根據 《建築物管理條例》，女兒牆是大廈的公用部分。在沒有得到經理人的同意下，B3單位在女兒牆上加建鐵欄，並在鐵欄上加建鐵皮上蓋，屬於違例構築物。

80.第四，本席認同劉先生所言，及從呈堂的相片顯示，並沒有業主想在（被改裝後的）家居室內任由雨水從天台的雨水渠沿輕微傾斜的地面流向大廈外牆的雨水渠，所以不難理解為何要裝置PVC 膠喉並用瓦仔覆蓋，但這改動明顯改變了雨水渠的原本設計。

81.第二第三方或之前的業主並未有為以上種種改動以及加建向屋宇署或大廈管理公司申請以取得批准及同意。因此，本席裁斷第二第三方在B3單位平台內的加建物及/或改建，違反了《建築物管理條例》及/或大廈公契的條文，是違規建築/改建。

82.就第二第三方表示該些加建物及/或改建並非由他們指使興建，在法律上這不是一個抗辯理由。大廈公契第四節A部第4條及第19條屬於與土地有關的契諾，根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第40(1)條，與土地有關的契諾有以下規定：

“…除非明訂有相反用意，否則須當作由契諾承諾人代其本人、其業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人作出。”

又根據第40(2)條：

“凡藉契諾承諾作出關乎土地的某項作為，則即使在該契諾訂立時，該契諾之標的物並未存在，本條對該契諾仍然適用。”

83.因此，即使第二第三方於1988年購入B3單位時平台上之僭建物已經存在，第二第三方作為現任業主仍須就該些僭建物負上法律責任。

法團是否默許加建物的存在

84.第二第三方提出有關第四被告人默許有關加建物及/或改建的說法，前提是第四被告人長時間未對有關加建物或改動提出任何異議。

85.根據上訴庭於 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v Ohashi Chemical Industrial (Hong Kong) Ltd（CACV 3/1995，無彙編案例，2.3.1995）一案中清晰指出，由於法團在《建築物條例》(第344 章)第18(1)(c) 條下有責任執行大廈公契的條文，所以業主立案法團不會受衡平法下有關默許的原則所約束（底線後加）：

“5. … the Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance, Cap. 344, under which incorporated owners are placed under a statutory duty to do all things reasonably necessary for the enforcement of the obligations contained in the Deed of Mutual Covenant: see s.18(1)(c). When, then, the incorporated owners find that there is a breach of covenant being perpetrated by one of the owners, it is not only their right but their duty to seek to enforce the covenant…

6. It follows that in the instant case the plaintiffs were not only entitled but bound to take proceedings for the enforcement of these covenants. It follows, too, that they could not have granted expressly to this defendant or any other owner of any unit in the building the right to act in contravention of the Deed of Mutual Covenant as this defendant has done. What cannot be done expressly cannot be done impliedly. Although equity will sometimes restrain a plaintiff in the exercise of his legal rights because it would be inequitable and unjust in all the circumstances to allow him so to exercise those legal rights, equity will not hold him bound by acquiescence to allow something which he could not have allowed by express grant…”

86.此法律觀點在上訴庭案件The Incorporated Owners of Champion Court v Pang Ping Fan Peter（CACV 317/2006，無彙編案例，23.5.2008）一案再被確立。上訴法庭的說明如下：

“15. In any event as the judge rightly pointed out, it is the statutory duty of the Plaintiff to enforce the provisions of the DMC and unlike the breach of a covenant which incorporated owners are capable of acquiescing in (e.g. painting the lift lobby outside an owner’s flat in a colour of the owner’s choice), the Plaintiff cannot acquiesce in the retention of illegal structures.

…

17. Secondly, that incorporated owners cannot acquiesce in the retention of illegal structures is by now well-established. The rationale is that since it is not within the power of incorporated owners to expressly permit illegal structures to be constructed, it is consequently not within their power to acquiesce in their retention…”

87.因此，即使如第二第三方所述，第四被告人在過往多年已經知道其加建物，根據上述案例，法團也無權作出默許。

其他違規事件（A座）

88.第二第三方在審訊期間多次提及A座平台女兒牆上的圍欄、瓦仔等在大維修後依然存在，指出第四被告人未有按照大廈公契要求該些單位進行拆卸，而第四被告人在本案要求第二第三方賠償是不公平對待。

89.本席認為，其他業主有否興建加建物與第四被告人有否要求拆卸，與本案的爭議沒有任何關係，因為即使其他業主違反大廈公契，這不等同被告人不必遵守大廈公契。同樣，即使第四被告人沒有履行其職責向其他違規的業主採取行動，這亦不等同第四被告人不能向第二第三方採取行動。

90.第二第三方亦多次庭上表示是次申索純屬針對第二第三方而作出，但第二第三方未有提出任何證供說明第四被告人為何要針對第二第三方。本席認為第四被告人只是針對加建物導致漏水事件，並不是針對第二第三方而作出是次訴訟。

爭議點2: 漏水原因或源頭是否由B3平台的違規構築物或改動所引致

91.本席提醒自己，法庭在處理滲水案件時，不會假設樓下單位的滲漏必然源自於樓上單位。就如其他民事訴訟的原告人一樣，舉證責任在原告人身上，在相對可能性的衡量下，去證明滲水的來源是來自上層之物業：見上訴庭案例 Hui Ling Ling v Sky Field Development Ltd（CACV 122/2012，無彙編案例，22.3.2013）第42段：

“… it is well established there is no presumption that water leakage was necessarily caused by the flat above, and the doctrine of res ipsa loquitur does not apply in the present case. It is not for the defendant to identify the source of leakage or to prove it did not come from the defendant’s flat. The onus is on the plaintiff to establish that the leakage originated from the defendant’s flat.”

92.第二第三方質疑第四被告人未能提出充分證據證明B3單位平台是滲水源頭，並依賴屋宇署2017年6月30日發出的信件證明B3平台不是滲水源頭[15]。

93.但屋宇署的信件只是表示經過特定位置的調査及測試後，「仍然無法確定滲水原因」。本席認為這並不證明B3單位並非滲水源頭，而是未能找出滲水的確切成因，況且在信件內列出曾作出測試地方，並不包括B3的平台位置。

94.另外，2013年1月由屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處發出的信件[16]表示：

“ … [An appointed consultant] has recently conducted investigation and non-destructive tests including colour water test to the drainage outlets, ponding test to the floor slab of Bathroom, Shower Tray and Kitchen, spray test to the enclosing walls of Shower Tray and moisture content monitoring were conducted at the suspected premises. However, no colour dye was found at the seepage areas afterwards. Nevertheless, it was observed that there was significant change of moisture content at the seepage areas under different weather conditions. The source of seepage was therefore identified to be the rainwater penetration through the Flat Roof at l /F.”

信件顯示漏水源頭是由雨水經1樓平台引致，與劉先生的專家證供一致。

95.再者，雖然劉先生並沒有進入B3平台進行任何測試 (包括沒有爆破測試)，但他於2017年在B2平台進行的測試卻與本案的爭議點相關：

(1) 根據梁先生被本席接納的證供，B2與B3的分隔牆是一樣，唯一不相同的是B3的分隔牆與女兒牆上有加建鐵皮上蓋；而根據劉先生的證供，B3平台搭建了有一個有蓋的室內空間。對此，第二第三方並不爭議，第四被告的證人梁先生、劉先生以及第二第三方的證人黃小姐也在庭上確認；

(2) 根據劉先生的專業意見分析，由於金屬支架除了用作支撐分隔牆之外，還須用作支撐鐵皮上蓋，所以必須較深入地插入平台地面，他認為至少要插入地台8吋之深，會令防水層受損。

96.另外，埋藏在B3平台被改動的雨水渠喉管是連結著B2的喉管，黃小姐作供的時候只是部分同意加建雨水渠喉管埋藏在B2平台地面之下導致漏水，但不同意雨水渠喉管埋藏在B3平台。就這點，根據劉先生的證供，埋藏於地台下的PVC喉管在B2平台或者B3平台都有「均等機會」爆裂滲漏至12號地舖，而且PVC喉管只是B2部分爆裂而B3部分沒有破損的機會較微：

(1) 梁先生以及劉先生的證供都表示，膠喉是用膠水接駁，會因為熱脹冷縮，加上有重物壓下，日子久了膠喉便會破損，當下大雨時雨水會漏出並停留在平台地面之下；

(2) 劉先生並對此加以解釋，當鋼筋接觸積聚於平台地面之下的積水，就會有機會出現銹蝕、膨脹，最後令石屎出現裂痕。

97.就防水層壽命，第二第三方引用梁有勝訴馮源禧及其他 一案（LDBM249 /2020），聲稱「專家指防水層一般壽命只有10 年，原審法官亦同意防水層可因年期太久而老化。因此，專家墊稱的四十年防水層壽命是沒有法律基礎。」[17]，並指出「大廈從建成後到發生滲水時（1984 至2012 年）已有28 年，因此防水層老化失效亦十分合理」。[18]

98.本席指出，首先，防水層一般只有10年的壽命只是在那案件第一答辯人所述的案情，並不是那案件中專家證人的證詞。第二，原審法官黃一鳴暫委法官雖然同意「天台的防水層亦可因為年期太久而老化」，但同時有表示防水層可「因為其他原因而破壞，導致漏水」。

99.本席特別留意到，梁先生的供詞指，在大維修中發現大廈天台的防水層比1樓防水層的狀況為佳 – 天台是露天，天台單位雖然也在其範圍邊界加建圍牆及在地台鋪上瓦仔，但沒有像B3單位一樣在分界圍牆上建起鐵欄和上蓋，分界圍牆也沒有加裝植入地台的金屬支架。

100.本席認為，這可以推斷，B3單位的加建物及/或改建，即在B3的分隔牆和女兒牆上有鐵皮上蓋令插入地台的金屬支架須插深一些，及/或雨水明渠被改動成膠喉並用瓦仔鋪上另一飾面覆蓋原本的地台和遮蓋該膠喉，的確破壞了1樓平台的防水層並令其加速老化。

101.另外，第二第三方指出，第四被告人於2017 年4 月18 日為12號地舖更換經由大廈外牆、穿過B2的平台單位直接接駁到12 號地舖的公共污水渠，並稱更換該污水渠後，12號地舖已沒有出現滲水情況[19]。永利行調查後發現B2 業主將其單位內的廚房及浴室的位置調換，並在B2單位內及平台位置的相關部分進行了粉色測試後，發現該水渠位置於平台部份有漏水的跡象，而該漏水部份是位於12地舖之上。

102.對此， 第四被告人表示該污水渠的確與第二第三方無關，但指出：

(1) 為12號地舖所更換的污水渠是連接著B2的平台單位，與從天台伸展至B3平台的雨水渠是兩條不一樣的渠管；

(2) 雖說更換該污水渠後並無出現滲水情況，但不代表12號地舖漏水情況已經完全解決。

103.本席認為，沒有充分證據顯示B2業主改動了該渠管部份的位置是唯一導致12號地舖漏水的原因。再者，如劉先生所解釋有關12號地鋪在2017年5月進行的濕度探測紀錄[20]（超過35度便是超標），顯示濕度超標的位置的上方（比對1樓平面圖[21]）正是B3的平台的（Photo No.7 和No.8），而當時B2的污水渠已被更換。本席認為在相對可能性下，由B3單位平台引起的滲漏與B2污水渠引起的滲漏是不同漏水的源頭。

104.綜觀本案證據以及聽取雙方和專家證人的證供，本席接納劉先生的證供，認同以下原因令1樓平台防水層破壞，加速防水層老化、受損的速度：

(1) 分隔牆中的金屬支架刺穿防水層；及/或

(2) 被改裝為一條的埋藏在平台的瓦仔飾面之下的PVC膠喉，材料耐性低，以及第二第三方在瓦仔上擺放重物，加上熱脹冷縮，使渠管接駁位置出現滲漏。

105.本席亦接納，以上原因不會即時產生滲漏情況，而是需要一段頗長的時間令到積聚於地面之下的積水加速鋼筋氧化生銹，引致膨脹，最後導致石屎出現更多裂縫，加上防水層被刺穿破壞，最後漏水到12號地舖。

106.本席亦接納，女兒牆上有鐵支以支撐加建的鐵皮上蓋，導致女兒牆上出現裂縫。

107.根據公契條文第四節A 部分第8以及11條：

“8. Each owner shall be responsible to the other Owner for the time being for the acts and omissions of all persons occupying with his consent expressed or implied any part or parts of the Estate owned by him and shall pay all costs, charges and expenses incurred in repairing or making good any loss or damage caused by the act, neglect or default of any such person. In the case of loss or damage which the Manager is responsible to make good or repair such costs, charges and expenses shall be recoverable by the Manager as hereinafter provided and in the case of loss or damage suffered by other Owners or occupiers of any part of the Estate for which the Manager is not responsible to repair or make good, such costs, charges and expenses together with all other damages recoverable by law shall be recoverable by the person or persons sustaining the loss or damage.

…

11. Each Owner shall maintain in good repair and condition to the satisfaction of the Manager and in such a manner so as to avoid any loss, damage, nuisance or annoyance to the Owners or occupiers of any other part or parts of the Estate that part of the Estate in respect of which he is entitled to exclusive possession.”

108.如上述公契條文列出，本席裁定第二第三方須就加建物以及改裝雨水渠而漏水至12號地舖負上責任，須賠償第四被告人因爲12號地舖滲漏和有關維修而導致的損失。

爭議點3: 第二第三方應賠償第四被告人的合適金額

109.第四被告人索償金額計算方法的案情如下。

110.原告人的12號地舖位於1樓B1、B2和B3三個單位的平台樓下[22]。第四被告人因1樓平台的防水層被破壞，導致雨水漏入原告人的舖位，須向原告人賠償港幣700,000元，並因第二第三方在平台加建僭建物而須提早維修平台防水層和修復女兒牆裂縫，第四被告人建議按照劉先生所撰寫的專家報告的第10、11段及附錄F計算第二第三方須負責的金額：

有關第四被告人向原告人賠償的港幣700,000元

第四被告人已盡最大努力與原告人達成全面和解，但最後仍須向原告人賠償港幣700,000元，根據專家報告的附錄F， B1、B2和B3的單位平台面積依次為51 平方米、75 平方米及 30 平方米，按平台面積的比例計算，第二第三方須承擔的彌償金額為：

$700,000 x 30 / (51+75+30) = $134,615

有關維修平台防水層的費用

維修1樓平台防水層的費用為 $1,170,450，而維修1樓平台明渠的費用為＄67,500。B1、B2和B3平台的面積依次為51 平方米、75 平方米及 30 平方米，而1樓A1-A6及B1-B6的平台總面積為640 平方米，因此重舖B3平台防水層按比例的費用為：

$(1,170,450＋67,500) x 30/640 = $58,029

但考慮到B3單位平台的加建物和改動只令防水層的平均壽命由原本的40年縮短了13.5年（即縮短了33.8%），第二第三方須向法團賠償 $58,029 x 0.338 = $19,613 。

有關維修平台女兒牆裂縫的費用

根據文源於2019年6月28日的報價單和梁先生的證供，維修女兒牆裂縫每條造價$8,000，其中B3平台女兒牆有1條裂縫須要修補[23]而第四被告人已經付款，但損壞因第二第三方做成，因此第二第三方須向第四被告人賠償 $8,000。

111.綜合上述，第四被告人向第二第三方索償共 $162,228 ($134,615 ＋ $19,613 ＋ $8,000) 。

112.本席認為，這個計算方法是假定B1、B2和B3單位應共同對漏水事件負責，已經是對第二第三方最有利的計算。在這前提下，計算方法按平台面積比例和防水層老化的速率[24]，計算第二第三方應付的賠償，在沒有絕對資訊確認漏水的所有源頭的情況下已是相對較科學和合邏輯。第二第三方在審訊中也沒有提出另一個更可取的計算方式。因此，本席在盡最大努力下 (doing the best I can)，頒令第二第三方須付第四被告人合共港幣162,228元。

113.利息方面，一般而言是為補償第四被告人應收但未收款項而帶來的損失。本席頒下暫准利息命令，由第三方通知書送達第二第三方的日期起計直至本判決書的日期，以匯豐銀行最優惠利率 +1% 計算賠償金衍生的利息，之後按判定利率 (judgment rate) 計算直至完全付款為止。

訟費

114.在訟費視乎訴訟結果而定（costs to follow the event）的大前題下，本席頒下暫准訟費命令，第二第三方應付第四被告人在本第三方訴訟的訟費，包括所有保留訟費（如有的話），如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭依區域法院準則作評定。

115.除非任何一方以傳票提出申請，暫准利息及訟費的命令在14天後成為絕對命令。

結語

116.在審訊完結之後，楊女士代表第二第三方以郵寄向法庭遞交一份「補充結案陳詞」。這個做法並不恰當：見上訴庭案例 To Pui Kui v Ng Kwok Piu (CACV 281/2012，無彙編案例，21.8.2014) 第55-61段，因此本席並不會考慮當中的內容。

第四被告人：由禤氏律師行王燦鴻律師代表

第二第三方：無律師代表，並由Yeung Chuen Lun 親自應訊