簡允聰 對 梁文幹及另一人

DCCJ 2388/2016

[2019] HKDC 12

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2016年第2388號

--------------------

--------------------

-----------------

判案書

-----------------

前言

1.本案是有關住宅樓宇的漏水案件。原告人為新界葵涌華景山路9號華景山莊12座29樓B室（“29B室”）之業主，於2002年購入29B室，並與家人包括太太黃詩明，即簡太，居於上址。

2.第一及第二被告人（“被告人”）為29B室之上層單位，即30樓B室（“30B室”）的業主。

3.原告人聲稱自2002年購入單位後，其客廁一直有滲水及漏水情況出現。期間，原告人曾多次向華景山莊的管理處，康業服務有限公司（“康業”）投訴。

4.原告人聲稱約於2016年，漏水情況嚴重惡化。原告人聘請了測量公司，香港驗樓及結構診斷有限公司（“香港驗樓”）就滲水或漏水問題進行調查。同年3月，原告人因為滲水或漏水問題進行了緊急維修。

5.原告人向被告人提出訴訟。其申索包括有關維修的禁制令及賠償。賠償包括特別賠償，即於2016年進行緊急維修的費用及因漏水導致維修的費用，以及為原告人帶來不便及影響原告人安居方面的一般賠償。

6.就此訴訟，法庭於2016年11月18日批准雙方就滲水責任及損害賠償援引專家證據，每一方限一名漏水專家。原告人傳召葉浩然測量師行有限公司的葉浩然測量師（“葉先生”）為其專家證人。被告人並沒有援引任何專家證據。其後，法庭於2017年8月25日批准原告人專家存檔補充專家報告，內容僅限於被告人所提出的客廁窗台擴建工程及僭建物與漏水成因之評估。因此，原告人專家一共準備了兩份專家報告，分別為2017年2月16日之專家報告及2017年10月20日之補充專家報告。

7.於審訊前，雙方就一些文件有爭議，當中包括香港驗樓於2016年3月29日所準備的樓宇滲水檢測及損失評估報告（“香港驗樓報告”）及一些書信往來。

8.原告人之代表大律師陳大律師向本席確認文件冊內已沒有任何含“內容不得損害權益”的通訊。就該等列為“有爭議文件”，陳大律師亦合理地表明原告人一方並不反對於審訊中援引該等文件及作盤問之用。至於被告人爭議香港驗樓之報告，本席亦明言法庭並不會依賴有關意見及結論[1]。

9.就原告人於2018年8月16日所提出的一些文件，大多是原告人律師與被告人一方的通訊及一封康業向原告人發出之信件複印本。既然本席允許被告人援引其披露與康業之書信文件，亦理應容許原告人一方援引其披露與康業之書信文件[2]。另外，當中一些文件其實是被告人一方披露的，如康業於2017年3月24日發出予被告人之信件[3]。被告人一方面希望依賴有關信件，另一方面卻表示就有關濕度的紀錄有所爭議，其立場令人費解亦不合理。不過，由於被告人並不爭議29B室客廁有滲水情況[4]，本席亦不須要依賴該信件內之濕度紀錄以判斷滲水或漏水因由。

雙方案情

10.原告人之案情可簡單描述如下：—

(1)  於2002年，原告人在29B室發現客廁天花漏水或滲水。之後客廁出現啡色水漬及批盪剥落，向管理處投訴後，被告人安排替29B室翻髹油漆。

(2)  於2005年7月一晚有嚴重漏水，漫延至28B室，康業職員到訪29B室，發現29B室客廁及客房一亦有漏水，之後康業職員向原告人表示30B室閂水掣後，漏水減少。簡太於澳洲收到原告人電話，稱29B室客廁及客房一有嚴重漏水，她其後於9月返港後與康業跟進。

(3)  於2007年再次發現29B室客廁的水漬惡化，康業找其師傅做了一些打針工程及油漆。

(4)  於2010年，滲水引致電線短路，原告人找發記維修，將客廁的電線及燈喉改為明喉，透過康業向食物環境衛生署聯合辦事處（“聯合辦事處”）投訴。

(5)  於2012至2014年間，29B室客廁再次出現水漬及批盪剥落，原告人向康業及聯合辦事處投訴。聯合辦事處於2013年間多次嘗試到30B室作測試不果，由聯合辦事處信件得知於11月曾作一些測試，但懷疑被告人曾於測試前作出維修，有可能影響了聯合辦事處的測試結果。聯合辦事處於2014年2月24日以未能確認滲水源頭為由，停止再作調查。

(6)  約於2016年，滲水或漏水情況嚴重惡化。29B室客廁天花出現剥落，向康業投訴，但被告人沒有回應，因此找香港驗樓作檢查，要求被告人安排其到30B室測試，但被告人不合作。原告人惟有於3月安排發記裝修師傅進行緊急維修及加裝假天花。

11.被告人並不爭議29B室客廁有滲水情況但並不承認以上之所有時段均有及直至審訊期間還有滲水，並質疑原告人誇大有關滲水的嚴重程度。另外，被告人亦聲稱：—

(1)  於1997至2016年間，已多次在30B室客廁進行維修，工程中未發現有滲水情況。

(2)  原告人未有直接證據以證明滲水源頭來自30B室。聯合辦事處亦未能確認滲水源頭。反而，滲水或漏水情況是由(a)外牆及天台水缸滲漏導致，亦可能是(b)29B室客廁窗戶違法改建所導致。

爭議事項

12.原告人就29B室客廁滲/漏水問題提出四項訴因即滋擾、疏忽、違反補充大廈公契第4部第6，7，10及11段，以及違反《建築物管理條例》第344章，第34H條。綜合來說，本案的爭議點為： —

(1)  上述之滲水/漏水的原因或源頭是甚麼？是否由被告人的30B室所引致?

(2)  被告人是否須為原告人單位的滲水/漏水負上法律責任？

(3)  如被告人須要負責，原告人可獲得甚麼濟助？

證人證供

原告人及其太太黃詩明之證供

13.原告人自己及其太太均有出庭作供。

14.在考量某一方的案情的可信性時，法庭需要考慮：—(1) 究竟某一方的案情是否固有地有道理或不合道理的地方；(2) 究竟某一方的案情是否實際地與其他無爭議或不可爭議的證據（無論是文件上或其他方面之證據）有互相矛盾的地方；(3) 當證人基於以上測試在某一方面或多於一方面被質疑或不被相信時，他所給證供的整體可信性亦應受質疑；及(4)證人作供時的外表舉止。[5]

15.除了以上提及2005年一次漏水事件，原告人對有關滲漏及就有關滲漏之處理詳情並不十分清楚。被告人主要批評原告人：—

(1)  對整宗漏水訴訟的認識少得無以復加，並迴避關乎與律師及專家證人溝通的問題，有妨礙專家證人調查之嫌。

(2)  就著2005年的漏水事件中，他的證供與康業的紀錄有數處不乎。

16.本席認為雖然原告人在接受第一被告人盤問時表現偶有不耐煩，但並沒有迴避有關問題。原告人多次表示有關細節太太會較清楚，因為他忙於工作，所以將家中的事情及就滲水的投訴及跟進事宜交給作為全職家庭主婦的太太處理，而他亦同意太太的處理。

17.就2005年的漏水事件中，原告人記得有關事件發生於7月因其太太正在墨爾本待產，而她產後大約於9月回港，事件由她與康業跟進。原告人這方面之證供與簡太的證供是一致的。然而，康業之有關紀錄卻指出有關事件發生於9月，而原告人亦同意應是管理員上門向原告人指出28B室投訴漏水。對此，原告人解釋他清楚記得事件發生於7月。他相信康業紀錄提及的事件是同一事件，但並不清楚為何康業的紀錄是9月，有機會是康業搞錯日子。

18.本席認為有關月份紀錄不一致並不影響有關漏水事件的真確性或原告人證供之可信性。原告人及簡太沒有必要捏造時間。無論如何，康業的記錄亦支持2005年曾於29B室發生漏水事件[6]，其紀錄亦未有指出漏水是由29B室引致，而被告人一方亦似乎有作出一些維修。不論事件發生於7月或9月，抑或是先由28B室投訴或由原告人先向康業投訴，兩者根本不重要。此外，本席亦留意到康業與原告人之另一通訊紀錄亦有提及康業確有收到28B室住戶及29B室住戶（即原告人）之投訴[7]。

19.本席認為簡太是誠實及可靠的證人。她作供時清晰直接，而她的證供亦大致符合相關文件之紀錄。本席並不同意簡太有刻意迴避關乎與專家證人溝通的問題。當被問及曾否向專家證人透露於2016年29B室飯廳窗台近地台的裂痕，簡太亦坦白表示沒有，因她認為該處裂痕與客廁天花有一段距離，而且於2016年6月已修復，應該與客廁滲漏沒有關係。被告人亦批評簡太沒有向專家證人提及他們在抗辯書或證人陳述書提出有關華景山莊的所謂重要地理、自然環境背景。簡太解釋這些資料是被告人提出並未經證實，她自己並非專家，相信專家會向自己詢問調查所需的有關重要資料。

第一被告人之證供

20.被告人只傳召第一被告人作供。每當第一被告人於盤問時遇到其證供與文件不符時，他均表示該等文件之記錄並非準確，儘管該等文件正正是由被告人一方披露。正如上述提及第一被告人一方面希望依賴康業的紀錄，另一方面當有關紀錄與他的證供不符時卻推說他們的紀錄並不等如事實，並批評原告人不傳召有關職員為證人。當被問及為何遲遲不讓聯合辦事處上門做跟進測試，第一被告人解釋因擔心有關測試會破壞其單位而直至2013年10月聯合辦事處都沒有職員能解答及釋除其憂慮。於2013年5月21日，聯合辦事處給第一被告人之信件未能反映其查詢卻明確指出有關非破壞性測試對家具影響十分輕微。對此，第一被告人只批評聯合辦事處發出之信件[8]為 “proforma”。另外，第一被告人對一些關鍵性的事宜都顯得迴避，例如他連曾聘請的“專業水喉匠”的公司或名字都聲稱已忘記，亦沒有留下任何收據，即使有些檢驗是於2016（即訴訟展開）後才進行。這與第一被告人在本訴訟中凡事尋求及借助康業的記錄的舉止似乎並不脗合。因此，本席認為第一被告人的證供相當主觀，並不太可靠。

專家證供

21.專家證人的行為守則[9]就專家報告的格式有以下規定：—

“8. 專家證人的報告必須(在報告正文或附件中)指明——

(a) 該人作為專家的資歷；

(b) 報告中的意見所基於的事實、事宜及假設(可將延聘指示的信件加入為附件)；

(c) 每項所表達的意見所據的理由；

(d) (如適用的話)某個特定的問題或爭論點超出他的專長領域；

(e) 用以支持有關意見的任何文獻或其他材料；及

(f) 他所倚據的任何檢查、測試或其他調查，以及進行該等檢查、測試或調查的人的身分，和該人的資歷的詳細資料。

9. 如擬備報告的專家證人相信，報告不附加限定性說明，便可能會不完整或不準確，則報告必須述明該限定性說明。

10. 如專家證人認為，由於研究不足或資料不足或任何其他理由，他的意見並非定論性意見，則在表達該意見時，必須述明此事。”

22.在考慮專家證人的證供是否可信時，本席認為以下於Chinachem Charitable Foundation Ltd v Chan Chun Chuen & Ors.[10] 一案所確立的基本原則仍為適用：—

“483. ... one of the important criteria that the court adopt in testing the reliability of the evidence of an expert is his impartiality and due observance of his overriding duty to the court. Though judges may not be as well qualified as experts in the areas of the latter’s experience, we are experienced and well trained in detecting partisan and biased witnesses (both in respect of ordinary factual witnesses and expert witnesses)...

484. An expert should not advance an argument or use a piece of information or data to support his opinion unless he is professionally convinced of the validity of the argument or the appropriateness of the use of that supporting material…

485. ... what the court wishes to hear is the expert’s own independent professional opinion on the topic instead of a biased view constructed and put forward for the purpose of advancing a party’s case…

486. ... the court is vigilant in ensuring that the integrity of the legal process would not be tainted by evidence of an expert who put a party’s interest above his professional duty to the court. If it can be shown that a party persistently adopted a stance which he himself had difficulty in sustaining, most of the time this is the hallmark of the expert’s failure to adhere to the duty of independence.

487. ... Very often, the most telling indicia of the professionalism and impartiality of an expert witness is how he deals with his weakest point under cross-examination. In Best Origin, I have set out what this court expects from an expert witness when he is faced with his own mistake after he produced his report. Instead of keeping silent and hoping that the point would not be discovered, he should correct it on his own volition as soon as possible.

491. ... Unfortunately, there are occasions ... where some experts jumped straight to a defensive mode instead of adopting a ‘step-back and look’ approach in considering the other side’s arguments. In so doing, I am afraid that such expert is abandoning his impartiality and neglecting his overriding duty to the court.

498. Paragraph 8(c) of the Code of Conduct requires an expert witness to set out the reasons for his opinion in his report. The purpose is to inform the court and the other parties the reasoning process of the expert witness ...Unless an expert set out in his report his reasons for arriving at his opinion in a matter that is comprehensible to a layman, the report would not of be much use to the court ...Further, an expert should not leave the substance of his reason to his elaboration in the course of his oral evidence. That would be contrary to the rationale of the requirement in the Code, which is to facilitate full and frank discussion of expert issues at the pre-trial stage with a view to cut down unnecessary issues at the trial”.

23.葉浩然先生的專家證人身份及資格並未受到質疑，其專業資格及資歷亦詳列在其專家報告。第一被告人對葉先生的專家報告及補充專家報告作出猛烈抨擊，並花了兩整天的時間來盤問葉先生。由於葉先生的證供主要與滲漏的源頭有關，本席會於以下有關爭議點1的案情分析處理被告人對葉先生之證供的批評。

24.誠然葉先生之專家報告確有不足之處。例如，葉先生之專家報告內部分濕度讀數的相片未能清楚看到讀數，亦沒有列出所有濕度讀數，雖然其補充專家報告在這方面已作出改善。葉先生之專家報告及補充專家內的分析亦無疑可更詳盡。葉先生於庭上作供時，對以上不足及沒有足夠資料的事宜亦直接承認。考慮過葉先生兩份專家報告和庭上的補充以及本案有關證據包括其他證人口供及文件紀錄和相片，本席認為葉先生的證供及分析實屬合理。更重要是報告有不足之處並不等如亦沒有證據顯示葉先生曾虛構有關讀數或如第一被告人所指“公然說謊”。

案情分析

爭議點1: 漏水的原因或源頭是否由30B室所引致

25.法庭在處理滲漏案件時，不會貿然假設樓下單位的滲漏源自於樓上單位。主張滲漏源自於樓上單位的原告人（就如其他民事訴訟的原告人一樣）負有舉證責任，須證明滲漏源自於樓上被告人的單位；反之，被告人無須證明自己清白，亦沒有責任找出漏水源頭。[11]話雖如此，民事訴訟一般的舉證標準只是相對可能性的衡量，無須達致毫無合理疑點。換言之，倘若原告人提出的證據，顯示滲漏源頭來自被告人單位的可能性高於不可能性，便算舉證成功。

26.綜觀本案證據，本席認為滲漏的源頭來自被告人單位的可能性較高。

27.首先，被告人沒有質疑原告人單位有滲漏，專家報告內及其他呈堂相片[12]可以顯示滲漏的情況。康業的信件亦有記錄多年來大部份的滲漏投訴或事件[13]。即使專家報告內有部分相片未能清楚看到讀數，本席並不需要依靠有關濕度讀數。因此，本席不接納第一被告人對葉先生的嚴重指控如沒有在專家報告內採納35%的公認漏水標準及沒有交代所使用的導電感應儀之品牌及標定方法等便是刻意隱瞞資料或以虛假的漏水標準來蒙騙法庭。

28.第二，葉先生就滲水源頭的分析是上層單位客廁的地台防水膜可能已經損壞，因此令到水能從上層處所之地面流經已損壞的防水膜到混凝土地台，進而導致29B客廁天花混凝土剝落及出現水漬。葉先生認為這個可能性較為高，因為混凝土剝落及水漬的位置在上層單位下方位置發現，位置遠離外牆。而且，客廁近窗的天花並沒有發現有關滲水的跡象。因此，外牆滲水的可能性不大。

29.就此，葉先生於盤問時承認其專家報告沒有記錄外牆情況及相片，亦沒有考慮其他地方或單位的滲水事件及2011-12年的外牆檢測結果。本席接納葉先生之解釋，需檢查的項目，會視乎現場情況及懷疑之源頭而定。葉先生亦回應於檢查及作報告時已考慮外牆滲漏的可能性，亦有檢查客廁窗邊附近的外牆，但只發現輕微的紙皮石剥落，根據其意見不會是滲水原因，所以有關照片沒有放在報告中。他認為在現場觀察情況比事前詢問更有效，而他在現場未有發現客廁有外牆漏水跡象，因此無需要再去就外牆其他位置的滲水情況作出查詢。本席同意先對最有可能之源頭作出假設，再視乎現場情況搜集證據及分析去排除該假設，正是由香港測量師學會出版之“Professional Guide to Water Seepage”（“指引”）建議採用的分析方法。

30.第三，葉先生於庭上亦補充於29B室客廁天花發現大幅水漬及石屎剥落，最大範圍的位置離開窗戶約有1.8-1.9米的距離（即距離橫樑大約60厘米），而在天花三角位的修補位置距離橫樑約20-25厘米。距離最近外牆的水漬大約有2-3厘米，雖然較近外牆，但如果源頭是外牆，會見到磚罅變得深色或者濕，但現場並沒有見到此等跡象。

31.天花較中央損毀程度大而近橫樑是較小，而橫樑是連著外牆，假如源頭是外牆，因為橫樑是重要的結構部件，石屎質量高，水要經過橫樑滲入室內的難度很高。再者，水要經橫樑底部再爬升到天花，再進入天花中央部分造成大幅的水漬及損毀，機會微乎其微。反之，水由30B室地台流到29B室天花，因為石屎地台沒有橫樑般堅固，再流到橫樑企身表面向下流到橫樑底的批盪可能性較大，因批盪比較索水。

32.即使假設有水由外牆滲入30B室客廁，水會有兩個可能途徑，一是流到30B室地面，形成一灘水，一般人看見自然會抹走。另一個可能是要經由橫樑入室內，此情況機會很微，因為大範圍濕及損毀的位置離橫樑邊很遠，有差不多兩米，而相對因30B室用水向下流落29B室的機會較高。

33.一般而言，浴缸是源頭的機會相對高，因為用水量大，而且浴缸與牆身會有罅隙，通常會用玻璃膠充填，但長期受濕會令玻璃膠老化，而水會流到浴缸底部地台面難以揮發。浴缸的牆身亦很多時候是漏水源頭，因為磚是用白英泥“吻口”，用舊了會脫落而水就可以經磚罅流到地台，兩種情況下，假如地台防水層有損壞，水就會流到下面單位的天花。廁所地台通常有防水層，地台會先做英泥沙批盪平整地台，再髹防水油，一般是瀝青原料，但防水功能會隨時間老化失效。假如有改動將浴缸轉為企缸，很多時如防水手工不妥當，亦會是漏水源頭。因為葉先生沒有機會進入30B室作檢查，他不能確定水是“沖涼水”或“洗地水”。無論如何，葉先生之意見是如果30B室的地台防水層沒有損壞，水是不會流到29B室的天花。

34.對比客廁於2017年作檢測時，雖然在客廁橫樑底是有出現水漬[14]，但從2016年3月的相片[15]，可見當時橫樑底並未有水漬，只是在橫樑企身有水漬，正可排除水是由外牆經過橫樑再爬升到天花。2017年間發現橫樑底的水漬正是由天花漫延到橫樑企身表面再流到橫樑底。

35.葉先生承認以上解釋並未於其專家報告詳細提出，但是本席認為以上解釋合理並與呈堂照片脗合。如原告人代表大律師所說，證人透過第一被告人盤問，於庭上的證供會較報告詳盡。本案特別之處是只有原告人一方援引了專家證據，有別於一般情況會有雙方專家證人共同作實地視察、測試及舉行會議及擬備聯合陳述書，因此在審訊前未有機會予葉先生去進一步澄清及闡述其意見。最重要的是，以上解釋與專家報告內所載之發現及分析可視為一致，並沒有矛盾的地方。因此，本席接納葉先生以上之意見及解釋。

36.反之，第一被告人依靠證物“D1”兩幅建築架構圖並指稱橫樑是設計來承托地台，原理上水是可以從外牆的裂縫透過外牆的混凝土夾層，直接流入30B室客廁地台而無需經過地台下的橫樑。首先，第一被告人承認自己並非工程或漏水專家，亦沒有相關經驗。本席未能依賴以上純屬第一被告人自己就一般建築架構的理解或猜測。再者，葉先生之解釋是如果是第一被告人形容之情況，雨水亦應同樣流入29B室客廁的牆身，而且要再索水經橫樑上天花亦不太可能。更重要是，在此個案他根本看不到客廁牆身有濕或有任何有關外牆滲漏的跡象。本席亦看不到有任何實質證據以支持第一被告人就有關雨水、冷氣機滴水、更換喉管工程、曬晾衣物或地拖等所謂眾多水源經外牆先流入30B室客廁地台再流進29B客廁天花的說法。因此，即使第一被告人指出2017年1月13至16日荃灣區有4.5毫米降雨量，本席接納葉先生之意見，這降雨量並沒有影響他於2017年1月19日到訪的發現及分析。

37.另外，葉先生事前未獲簡太告知29B室飯廳窗台近地台牆身下方於2016年變嚴重並於同年6月已修復的裂痕。於庭上被問及有關裂痕及客廁天花滲漏是否同屬外牆滲漏引起時，葉先生解釋此裂痕是典型外牆滲漏所引起的例子。因為在外牆有滲漏入到室內，水漬比較容易在牆身出現。至於客廁的情況，水要經外牆再經過橫樑索水上天花是不太可能，而現場沒有此跡象。本席亦接納簡太的證供，飯廳窗台近地台牆身下方與客廁天花有相當距離，而在有關外牆維修完成後，窗台牆身下方的問題已經解決。因此，以上兩個問題屬於兩種不同情況，有關源頭不應混為一談。

38.第四，本席接納葉先生於其補充專家報告內之意見。29B室客廁窗戶之改建，即窗戶被移向客廁的建築鰭片邊緣800毫米，引致天花滲漏的可能性為低。天花滲漏範圍距離經遷移的窗戶有相當距離，附近的牆壁及橫樑底部沒有滲水跡象，含水量水平低[16]。

39.第一被告人於盤問葉先生時，質疑其補充專家報告沒有評估在外牆搭棚引致滲水的可能性，因改建工程理應需要棚架。葉先生解釋他並不知道就有關改建外牆是否曾搭建棚架。本席同意沒有證據顯示有關改建必然曾搭建外牆棚架，而搭建方式亦沒有任何證據。再者，葉生已補充他在考慮外牆引致滲漏可能性已包括在以前維修有機會遺下的anchor bolt。

40.第五，被告人倚重聯合辦事處曾於2010年至2014年間作出的一連串測試。他們認為既然結果為未能確定源頭，足以證明他們的客廁並沒有漏水到29B室客廁。尤其是葉先生並沒有如聯合辦事處作出該等測試如色粉測試。因此，第一被告人相信源頭是外牆的可能性為大。

41.本席認為被告人的指稱是不合理的。被告人沒有跟葉先生合作讓他到30B室進行任何測試[17]。葉先生直言不能進入30B室檢查及測試會對其報告有一定影響，因此他只可以估計水源，而其他測試例如紅外線或microwave就如濕度量度般亦只可以幫助知道有否滲水及滲水位置。第一被告人之解釋是因原告人也不讓被告人聘請的水喉匠到29B室檢查。本席不接受被告人不讓葉先生進入30B室之解釋。水喉匠亦非法庭命令要求的專家。

42.有關2010年作出的測試，其結果現時完全沒有證據。被告人聲稱聯合辦事處是因為找不到源頭而未有採取進一步行動。這是漠視聯合辦事處的既定程序，即在調查期間滲水有改善他們會終止調查[18]。至於2012年11月22日進行的排污渠色水測試[19]，以及之後於2013年11月[20]作出的調查及測試，聯合辦事處的調查結果是未能有效確定滲水源頭。第一被告人亦同意該回覆未有表明排除源頭是30B室。事實上，指引亦有提出色粉/螢光劑測試並非一定成功[21]。

43.值得一提是聯合辦事處於2014年2月24日之信件[22]其實也提及曾上樓的測試範圍包括供水喉管和外牆，但仍然無法確認滲水原因。對此，第一被告人於庭上聲稱他覺得愕然，因此與聯合辦事處查詢，之後聯合辦事處於2014年4月再到30B室進行牆壁灑水測試。此等證供從未在其證人陳述書提及。無論如何，聯合辦事處亦未能確定外牆滲漏的可能性。本席不同意第一被告人指稱康業願意替29B室的客廁出現的滲水問題作出簡單或臨時維修，即代表滲水問題是由外牆造成。本席亦接納簡太之解釋，有關的工作都是由於她的強烈投訴而被告人沒有行動，康業只有安排他們自己的師傅幫忙，有別於一般公家地方的工程要進行招標。簡太亦確認康業從未有提出可以或會動用公家的維修基金替其客廁作出維修。

44.就外牆測試，本席認為原告人一方從未有不合作。康業確實有在2017年3月21日到29B室預備作外牆測試，但由於測試前已經探測到29B室客廁天花的濕度很高，因此康業當日沒有做測試[23]。反之，被告人投訴原告人未有配合外牆測試與文件證據並不相符。該文件證據清楚顯示是被告人一方一直沒有就改期作出回應或安排[24]。

45.因此，本席認為聯合辦事處於2010至2014年未能確認滲水原因並不代表可以推翻葉先生兩份專家報告內的分析結果。

46.第六，第一被告人於盤問中承認其客廁於入伙前已將原有的浴缸改為企缸，之後亦於2010至2017年間更換了一次企缸和浴屏，更重要的是他承認並不清楚改裝企缸的防水詳情如何。盤問時，他同意企缸的面積應該是比原先的浴缸小因而會顯露原先被浴缸遮蓋的部分地台，原告人代表大律師繼而向其建議正是該部分可能是沒有做好防水而導致29B室滲水，其回應是不知道。

47.第一被告人提出他聘請的水喉匠曾於30B室客廁作出檢查，即兩次更換馬桶及一次更換企缸時查看該部分的防水層及有否積水，但承認未有檢查客廁其他位置的防水層，包括改裝企缸後顯露出來的部分。當向他指出由入伙到現時有21年的時間，防水層可能老化失效，其回應是不能保證。

48.第七，有關第一被告人指稱天台水缸導致35A單位滲水，本席只需簡單指出由29B室至35A室中間分隔6層樓。有關35A室漏水位置亦與29B室客廁天花位置相隔甚遠[25]。根本沒有任何證據證明兩者滲漏原因同樣由天台水缸滲水引致。

49.最後，本席在此簡單處理第一被告人對專家報告的其他批評：—

(1)  第一被告人質疑第一份報告沒有列出所有濕度讀數及只有記錄6個位置的讀數。葉先生已解釋放在報告的讀數及相片為最有代表性的位置，他於檢測時有根據位置作記錄，但不認為在報告中有必要把讀數用平面圖列出，因為報告牽涉的範圍不大，會弄錯位置的機會低。無論如何，基於上述分析，本席認為沒有列出所有讀數並不影響報告之結論。

(2)  第一被告人批評專家報告沒有指出於客廳及客房一發現之損毀是由客廁滲水引致。對此，葉先生於庭上補充客房一靠近客廁的天花之水漬及裂痕是由客廁的滲水漫延影響，假如是日久失修，其他地方會有相類似的跡象但他未有發現，而該損毀是典型滲水漫延的例子。由於客廳靠近客廁的天花及橫樑邊企身有水漬及裂痕，同樣地水要由外牆穿過橫樑到橫樑邊企身的難度很高。葉先生坦承其專家報告沒有包括有關分析，但在該兩個位置觀察到的情況已在其專家報告闡述[26]。報告亦包括有關相片以展示該兩個位置的水漬及裂痕[27]。即使本席不考慮此部分的意見，亦不會影響葉先生就29B室客廁的觀察及滲水源頭結論。

(3)  第一被告人批評葉先生沒有查問及考慮被告人於抗辯書所提出有關華景山莊的地理及自然環境，亦沒有查詢外牆滲水及其維修歷史。葉先生解釋他於檢查及作報告時已考慮外牆滲漏的可能性，亦有檢查客廁窗邊附近的外牆，但只發現輕微的紙皮石剥落，根據其意見不會是滲水原因。他認為在現場觀察情況比事前詢問更有效，而他在現場未有發現客廁有外牆漏水跡象，因此無需要再去就外牆其他位置的滲水情況作出查詢。本席同意需檢查的項目，應視乎現場情況及懷疑之源頭而定。先對最有可能之源頭作出假設，再視乎現場情況搜集證據及分析去排除該假設，正是指引建議採用的分析方法。再者，第一被告人只提出有關華景山莊的地理環境及其維修歷史，卻沒有任何證據引證他們能推翻專家報告之結論或與29B室客廁天花滲漏有關。

(4)  第一被告人認為專家報告內平面圖所記載有關損毀的位置及相片並不準確及具誤導性。葉先生指出平面圖是用以標示位置，而不是合比例，且相關的照片已經準確記錄損毀的情況、位置及範圍。本席亦看不到有任何誤導之嫌。

爭議點2: 被告人是否須為原告人單位的滲漏負上法律責任

50.一般而言，“疏忽”是指被告人負有法律認可的謹慎責任（duty of care）並有所失責（breach），而原告人所受到的損害又與被告人的失責存在着因果關係（causation）及是可合理預見的（reasonably foreseeable）[28]。若漏水是在一處地方（包括樓宇單位）中發生，招致鄰舍（包括另一單位）損失時，而事源地方的戶主（是使用該地方的人，不一定需要是業主）明知漏水根源，他便是有意圖滋擾而須負法律責任。法律責任包括賠償及受禁制令禁制。至於上述“明知”的意思是包括實際地知道或是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他可知道[29]。

51.“滋擾”是指被告人的行為不合理地干擾他人使用或享受土地的權利。被告人可自由地享用自己的物業，但不可不合理地干擾到其他人享用他們物業的權利[30]。

52.被告人的單位正正在原告人的單位之上。根據以上分析，被告人未有妥善保養30B室的防水層，而導致29B室客廁及周邊出現滲水，顯然是疏忽，沒有盡其對鄰舍關顧的責任。被告人的失責行為導致有水從被告人的浴室滲漏落樓下原告人單位，造成原告人客廁天花損毀。上述損毀與被告人的失責存在着因果關係，亦是可合理預見的。

53.在本案中，原告人沒有要求被告人去查證滲水源頭，因為在展開訴訟前，他們已經決定聘請香港驗樓作檢測，當時只是要求被告人安排在30B室進行測試。其後，在訴訟後，原告人都只是要求被告人安排讓他們根據法庭命令委託的專家去作測試，但遭被告人再次無理地拒絕。被告人卻批評原告人無理拒絕請聯合辦事處覆檢或作平行調查。根據相關的文件證據，被告人其實未有提出覆檢或作平行調查，只是純粹叫原告人去找聯合辦事處[31]。事實上，原告人一方是建議找共同專家證人[32]，但被告人拒絕此建議[33]，亦未有提出任何反建議包括找聯合辦事處作覆檢。無論如何，簡太已經清楚並合理地回應了被告人的指控。有鑑於2013年被告人對聯合辦事處測試採取的拖延手段，簡太覺得依照法庭指示找專家會更快捷。

54.基於以上所述及上述多次滲水事件，均是當被告人在進行一些維修或更換工程後，滲水情況就會有改善，被告人是實質地知道滲水源頭是在30B室，又或者在合理謹慎下可知道的。

55.儘管被告人聲稱他們在1997至2017年間多次聘請水喉匠檢查及維修，但他們從未有提供任何文件證據支持其說法，更甚者是他們未能說出那些水喉匠的名字或公司。第一被告人亦承認從未有就30B室客廁的防水層作出檢查或測試。

56.假若被告人一方確實是每次委託水電工程公司去檢查或維修，而事實上29B室的滲水一直沒有完滿解決，正好是證明該等檢查或維修都並非有效，亦不是合理的措施去阻止水流到29B室客廁。被告人明知或理應知道30B室是29B室客廁滲水的源頭而未有採取合理的補救措施，已構成對原告人的滋擾。

57.《建築物管理條例》第34H條規定：—

“維持物業的職責

(1) 凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。

(2) 第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。”

58.再者，被告人未有亦不能爭議華景山莊之補充大廈公契約束所有華景山莊的業權人士包括原告人及被告人。公契當中有明確規定華景山莊單位業主/佔用者須要就其疏忽引致之申索及維修負責及作出賠償[34]，單位業主/佔用者須要保持單位狀況完整無缺[35]，亦規定各業主在使用其物業時不可對鄰居或其他佔用人造成滋擾、不便，或者損害[36]。

59.被告人上述的疏忽及滋擾行為發生在被告人的單位（並非公用部分），明顯違反補充大廈公契的有關規定。

60.因此，本席裁定，被告人須為原告人單位的滲漏負上法律責任。

爭議點3: 如被告人須要負責，原告人可獲得甚麼濟助

61.原告人的申索分兩部份，即有關維修的禁制令及金錢賠償。

(i) 有關維修的禁制令

62.葉先生指出在他兩次檢查亦發現滲水跡象，水漬形狀變化不大，第二次檢測的濕度較第一次低，但並不代表已經沒有漏水。簡太亦在庭上作供指雖然她未有特地拆客廁的假天花去檢查滲水情況，但仍不時聽到有水滴的聲音，可見滲水情況仍然持續，只是可能損毀減慢。鑑於一直以來被告人從未有效地解決29B室的滲水情況，即使滲水情況是有所改善，但並非完全解決及根治問題。本席接納原告人代表大律師的陳述，除非法庭強制被告人作出維修，否則被告人單位將繼續漏水落原告人單位。因此，本席同意針對被告人頒發禁制令要求被告人採取合理步驟及預防措施停止或預防任何液體由30B室單位漏入或滲入到29B室單位內。被告人須自行承擔履行有關禁制令而要支出的費用。

(ii) 為原告人帶來不便及影響安居方面的賠償

63.原告人表示，被告人應就本案的漏水問題為原告人帶來不便及影響其安居而作出賠償。原告人就此申索HK$70,000。原告人在法律上是可以追討這一項賠償[37]。

64.本案的漏水問題持續多年（即使只從2016年計起，亦已超過2年），至今仍未解決。其間原告人一方於維修時不能使用客廁以及兒子們因為怕天花再有剥落而沒有使用客廁，因而要一家四口共用主人廁所。本席參考有關案例[38]後，認為原告人申索的HK$70,000是合適的金額。

(iii) 維修的費用

65.原告人於2016年進行及完成緊急維修，費用為HK$9500。由於原告人把相關收據呈堂[39]，而被告人亦未有就有關維修作出盤問及質疑，本席批准此項申索。

66.至於有關維修費用，葉先生的估算為HK$31,000[40]，當中包括就修復客廳及客房一剝離灰泥批盪，即HK$3000的的工程費。由於其專家報告沒有指出於客廳及客房一之損毀是由客廁滲水引致，相關的工程費理應扣除。本席認為其餘估算合理，採納餘下HK$28,000工程費的評估。

結論

67.本席判決原告人勝訴，頒令如下：—

(1)  被告人須由本判案書的日期起計90天內採取合理步驟及預防措施停止或預防任何液體由30B室單位漏入或滲入到29B室單位內，相關的費用由被告人自行承擔。

(2)  被告人須賠償原告人合共HK$107,500（HK$70,000+HK$9500+HK$28,000），另加上利息，由本判案書的日期起計，以法庭判決利率計算，直至被告人付清為止。

68.有關訟費誰付的一般慣例是，訟費應由相關法律程序的負方付予勝方。因此，本席作出暫准訟費命令，被告人須支付原告人本案訟費，包括大律師證書及一切保留待決的訟費。除非訴訟各方就訟費金額達成協議，否則交由法庭評定。除非有任何一方提出反對，暫准命令將於判決後14天成為絕對訟費命令。

69.本席感謝各方協助法庭審理此案。