Ocean Allied Ltd 對 Hui Sze Kuen 及另一人

DCCJ 4732/2014

[2022] HKDC 760

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2014年第4732號

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判案書

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I.   前言

1.原訴人於2014年12月8日提出本訴訟向兩名被告人申索損害賠償，聲稱損害是由一宗發生於2014年初的漏水事件引起的（「 2014年滲漏事件」）。

2.原告為一間於香港註冊成立的有限公司，是香港大埔露輝路28號淺月灣一期31號屋（下稱 「 原告物業」）的業權擁有人。而第一及第二被告人(「被告人/被告方」則是同一屋苑32號屋（下稱「 被告物業」）的業權擁有人。兩個物業皆為半獨立屋，連地下和主天台，樓高共4層[1]，不過每隔半層有獨立生活區[2]。兩幢物業毗鄰而建，背對背依著同一幅牆（「共用牆」），物業的結構佈局是相若的，彼此隔著共用牆，就像鏡中的反映。兩個物業都有熱水爐房 (以下按情況稱「原告熱水爐房」或「被告熱水爐房  )，建築在頂樓的低層天台內，但稍稍高半級（頂樓還有主天台在高半層位置），兩個熱水爐房中間正以共用場分隔，雙方距離就只有共用牆的厚度，兩個熱水爐房內都放置了電熱水爐，又鋪設了相關喉管連接公用設施，例如水和電等，水管鋪設在低層天台地下，延伸至熱水爐房地台下面再接駁熱水爐[3]，參考C2文件冊第674及675頁，且暫時排除圖中建議漏水源頭和方向，劉小姐亦提供了發展商平面圖，見C1文件冊538-541頁。

II.   背景

3.沒有爭議的是，雙方因為是業權擁有人，同樣受到一份日期為2002年3月8日及以註冊摘要編號TP625836於土地註冊處註冊的公契（Deed of Mutual Covenant）[4]（「 公契」）內的條款約束。

4.被告人不爭議於2011年11月1日至2013年10月31日期間，原告物業曾出租獲取租金[5]。又在2014年1月23日，黃女士（即原告的公司董事）（下稱「 黃女士」）收到原告委託的地產代理通知指原告物業室內有嚴重漏水情況[6]。原告董事黃美玉女士(「黃女士」)聲稱得到消息後隨即聘請合利水務工程公司處理漏水情況 (「合利」)，合利委派符師傅到場作出多項試驗，卻未能在原告物業內找到漏水源頭。

5.直至2014年2月18日，黃女士通知淺月灣服務處/管理處（「管理處」）指懷疑2014年滲漏事件是源自被告物業[7]。同日，管理處亦告知第二被告人（下稱「 林女士」）黃女士的說法，[8]  在2014年2月19日，符師傅與管理處職員在林女士的准許下，進入被告物業檢查 ，之後，林女士沒有再讓任何人進入，包括原告的、管理處的和相關政府部門的職員。原告於是單方面委託香港公正行做了一份檢查報告，檢查日期為3月5日、19日及26日，報告日期為2014年5月8日 (「公正行2014報告」) [9]，結論是漏水源頭在被告物業，內容稍後討論。

6.由於雙方未能就原告聲稱的損害賠償的責任和金額達成協議，原告於2014年12月8日發出傳訊令狀，提出訴訟。

7.在2015年8月，原告再發現原告物業出現滲水情況，而滲漏影響的位置為二樓的主人房天花（「2015年滲漏事件」）。經測試後，證實了原告物業並沒有漏水，也要求被告作測試，但沒有發現，於是在於2015年10月完成了更換原告熱水爐房內的冷熱水喉管[10]。原告不否認曾於2015年4月22日按租客要求更換了當時已經用了16年而時常需要維修的熱水爐，當時沒有發現喉管漏水，這點亦得到水務處測試印證[11]。管理處亦就2015年滲漏事件撰寫了管理處2015年滲漏事件報告(「管理處2015報告」)[12]，指原告物業曾發生滲漏，被告人亦指他們受到滲漏影響，不過，被告人就2015滲漏事件沒提出申索，在他們的修訂及再修訂的抗辯書都沒有作出反申索[13]。但被告人以此加強他們在本訴訟的抗辯，藉張惠深先生，被告方的專家證人，的意見指這是2014滲漏事件的延續，從而證明原告物業自2014年一直是滲漏源頭。

8.就案件的審訊，雙方的專家遵照法庭命令在2017年8月31日於兩個物業進行了聯合檢驗， (「2017聯合檢查」)，並於2018年3月16日完成聯合專家會議，再於2018年6月15日及2018年10月11日撰寫兩份聯合陳述書 ，( 「6月份聯合陳述書」及「10月份聯合陳述書」)，第2份聯合陳述書涉及損害賠償。    

9.在2018年6月份聯合陳述書中，雙方專家同意原告物業沒有再受滲水影響及已經完成全屋室內裝修工程[14] 。香港公正行的劉珊娜小姐(「劉小姐」)的意見是滲漏是由於被告低層天台的供水喉管出現滲漏所導致[15]，她的理據包括了2014公正行報告的各項測試結果及管理處於2014年撰寫的報告(「管理處2014報告」)[16] 等，她的理據如下：

(a) 原告物業食水供水喉管沒有滲漏情況；

(b) 受滲漏影響的位置為低層天台、二樓的樓梯間牆身、  頂樓樓梯底天花；及二樓的主人房天花 (「該些受影響位置」)；  

(c) 原告熱水爐房及低層天台樓梯間外牆沒有出現滲水跡象;

(d) 於進行檢查時看見被告低層天台亦正在進行工程，地上擺放了工具、喉管及泥頭；

(e) 管理處2014報告紀錄了在2月18日進入被告物業時發現嚴重滲漏情況；

(f) 在2017年聯合檢查可看見被告低層天台曾進行維修。

10.張先生不認同劉小姐的結論，在6月份聯合陳述書中他更認為於2015年8月3日在原告熱水爐房供水喉管出現滲漏是2014滲漏事件的延續。其實，雙方專家於簽署兩份聯合陳述書前曾分別做過獨立報告。張先生曾於2018年3月19日發出一份獨立的專家報告[17]，就這報告，他曾於2017年6、7、8、12月到被告物業進行視察，他採納該報告的內容在聯合專家報告中[18]。他認為兩幢物業的間隔牆厚度為400毫米，因此即使供水管發生滲漏，亦難以穿透牆身繼而進入毗鄰低層天台以下的樓梯及牆身。於2017年12月8日劉小姐亦再到原告物業進行檢測，目的是確認受影響部份是否仍受滲水影響，如是的話，調查滲水成因。她於2018年1月19日發出一份專家報告，她的檢查結論是原告熱水爐房內的兩個新裝置熱水爐在喉管接駁位處有滲漏，但當時沒有影響下層部份[19] ，她認為當時的熱水爐喉管滲漏與2014年滲漏事件無關[20]，張先生在2018年6月份聯合陳述書中處理過這問題。

III.   雙方的案情

原告方的案情及訴因

11.原告的申索基於被告熱水爐房喉管滲漏，水透過共用牆流到原告熱水爐房再向下滲，在該些受影響位置造成損壞，並導致租金損失，原告指控被告人等違反了公契及普通法下的責任，導致2014年滲漏事件，並對原告物業造成損害。原告依賴 (i) 違反公契；(ii) 疏忽；和 (iii) 滋擾為訴因[21]。

被告方的案情

12.被告方首先否認2014滲漏事件的漏水源頭在於被告物業，他們更否認被告物業於2014滲漏事件期間曾經發生漏水，並稱原告必須證明第一及第二被告人實際知道或憑法律構定而知道2014年滲漏事件的源頭來自被告物業，並且沒有及時作出補救行動，否則，原告的滋擾申索必然被駁回。就違反公契及疏忽的責任，原告必須證明 (i) 原告物業滲漏源頭來自被告物業；(ii) 被告有過失；及(iii)其過失導致原告物業內的滲漏情況及造成受影響位置的損害。代表原告的廖大律師持不同法律意見，這點稍後處理。

IV.   本案的爭議點

13.雙方2020年4月曾就議題達成協議[22]，大致上包括： —

(A)  於2014年2月18日或之後是否有水從被告熱水爐房經共用牆滲漏至原告熱水爐房；

(B)  如是的話，被告人是否因上述三項訴因須要承擔責任；

(C)  如是的話，原告方是否需要承擔部分責任；及

(D)  評估損害賠償的金額。

14.雙方的最後陳詞都把第(A)項議題因著案件發展加添了細節：—

(A)   原告能否證明2014年滲漏事件的滲漏源頭來自被告物業；

(1) 原告能否排除滲漏源頭來自原告物業，包括以下證據的可信性和可靠性：

(1.1)  原告方事實證人的證供[23]；

(1.2)  原告方水喉匠的證供及所作的測試[24];

(1.3)  被告方事實證人的證供[25]

(1.4)  管理處2014年和2015年報告[26] 。

(2)  雙方專家意見的可靠性:

(2.1)  原告方劉珊娜小姐代表香港公正行於2014 年3月進行測試的方法是否足以排除漏水源頭在原告物業,[27]法庭須處理雙方專家的意見[28] 和他們的專家報告[29];

(2.2)  香港公正行有否忽略了其它顯示原告熱水爐房地台為滲漏源頭的可能性？

(i)   忽略了只有共用牆可讓水從一個物業流到另一物業；

(ii)  忽略了原告熱水爐房地台有白樺證明該地點是漏水源頭；

(iii) 忽略了「微波濕度掃描法」結果顯示原告熱水爐房是明顯的滲漏源頭。

(2.3)  2014年3月份維修是否干擾了香港公正行在3月5日進行的測試結果?

(i)   香港公正行測試時已經修復滲水情況；

(ii)  黃女士和符師傅指於香港公正行測試（3月5日）前沒有進行任何維修工程是謊言，因而導致他們的證供不可信；

(iii) 張先生認為原告熱水爐房曾在香港公正行檢測前完成緊急維修工程，以掩蓋其為滲漏源頭的事實；

(iv) 營光水測試是否已被維修工程干擾

(3)  若排除了原告物業是滲漏源頭，被告熱水爐房是否滲漏源頭？

i    水由被告物業滲漏到原告物業的可能性；

ii   被告物業於2014年是否發生漏水;

iii  被告物業於2014年進行工程的性質；

iv  管理處2015年的報告的可靠性;

v   即使被告物業滲水情況較原告物業嚴重，能否證明被告物業是滲漏源頭？

vi  2015年滲水事件是否2014年滲水事件的延續;

vii 被告方處理滲漏事件的態度。

V.   雙方的證人

15.雙方共傳召5名證人，3名事實證人和兩名專家證人。

原告方：

i    第一證人黃美玉（「黃女士」）原告公司懂事；

ii   第二證人符致軒（「符師傅」）；及

iii  專家證人劉珊娜（「劉小姐」）

被告方：

i    第二被告人林萍萍（「林小姐」）和

ii   專家證人張惠深（「張先生」）

VI.討論

16.本案經歷6天審訊，馬大律師代表被告方對原告方3名證人的盤問，可謂巨細無遺，亦衍生了細緻冗長的證供，雙方法律代表要求較長時間呈交結案陳詞，最後一份於2021年11月3日提交到法庭。本席會因應需要採納雙方大律師歸納的證據及論點的部份，對議題作出裁決。

議題（A）—原告能否證明2014年滲漏事件的滲漏源頭來自被告物業

議題(A)(1)原告能否排除滲漏源頭來自原告物業

17.原告人代表廖大律師陳詞指，邏輯上，就本案的環境而言，除了兩個物業室內的喉管滲漏外，另一個有可能的水源就是外來水，即雨水。雨水可以透過外牆或低層天台露天的位置滲入室內，從而導致原告物業室內的滲漏。由於不爭議的是原告熱水爐房是有蓋的建築物，建於低層天台但稍高半級，並且有門關上，亦沒有天花滲漏的痕跡，但有證據顯示水從原告熱水爐房流出落到低半級的低層天台地台上。環境證據顯示雨水並不能抵達原告熱水爐房內的地台，因此在原告熱水爐房裡的水只能來自水管。不過雖然符師傅聲稱2014年滲漏事件發生時曾看見被告物業室內漏水，卻未獲許可在被告物業進行任何測試，在這個基礎下，原告方依賴劉小姐及符師傅的測試排除原告物業的喉管為滲漏源，並依賴環境證據推論被告熱水爐房的喉管就是滲漏源頭。

18.廖大律師又指出被告方沒有在2014年滲漏事件發生時進行任何科學測試，故沒有測試結果可反駁原告方的測試。

19.本席以各事實證人在滲水事件的參與先後處理他們的證供，在合適情況下會在各議題下評核他們的相關證詞。

(A)(1.1): 原告方的事實證人供詞[30]

黃女士

20.黃女士的第一份證人供詞指於2014年1月23日，她獲地產代理通知當時空置的原告物業漏水，黃女士兩天後到達，發現原告熱水爐房地台浸水，水不斷由位處熱水爐房流到低半級的低層天台地面；她委任符師傅檢查找出源頭，符師傅於2014年1月27日到場並立即關上水錶總掣，由於時值歲晚，符師傅只能於農曆年過後再作檢測[31]。

21.黃女士指符師傅於2014年2月11日帶備維修工具到達原告物業，以備維修之用[32]，雖然他在1月底時關了水錶總掣卻發現屋內仍然滴水，原告熱水爐房滲水情況仍然嚴重[33]，符師傅檢查程序會在他的證供中處理。

22.黃女士於2月13日仍見原告熱水爐房滲水情況嚴重[34]，於2014年2月15日向管理處報告，懷疑被告物業漏水到原告物業，約了管理處在2月18日到原告物業視察。根據管理處2014報告，屋苑建築公司和管理處一行三名職員當天到兩幢物業視察，再約好了林小姐在2月19日讓原告方到被告物業查看。當天黃女士沒有出席，只有符師傅和屋苑建築公司和管理處一行三名職員進入原告及被告物業視察，發現兩個物業同樣出現漏水情況，林小姐指根據符師傅所見，被告物業漏水的範圍比原告物業更大，而當時林小姐亦承認漏水情況, 並指會在農曆年過後處理[35]。到了2018年11月，黃小姐就本訴訟向管理處要求獲得2014年被告物業室內漏水照片，卻因私隱理由被拒絕[36]。

23.黃女士知道被告物業也有漏水情況後，約了林小姐在2014年2月22日見面，大家卻因為賠償問題鬧得很不愉快，商討沒有結果[37]。當時為了證明不是原告物業漏水，符師傅拆下了水錶和水錶後一段的喉管證明在沒有供水的情況下，還有水在原告物業中漏出來[38]。

24.於2014年2月24日，原告熱水爐房仍不斷有水滲出，地台浸滿水，牆身有水跡，三層樓梯很多柚木地板都濕透，於是通知食環署和屋宇署跟進。於2014年2月26日，原告熱水爐房仍然有水，黃女士帶同符師傅、屋宇署職員與管理處職員一同前往被告物業，希望查看漏水問題，但被林小姐拒絕，並聲稱因被滋擾要報警，黃女士卻先行報警，但警員都未能說服林小姐讓任何人到被告物業內調查[39]。

25.於2014年3月3日，黃女士再帶同食環署和管理處職員，加上香港公正行兩名職員到被告物業，但仍遭拒絕。於2014年3月5日，香港公正行在原告物業進行檢測，剛看見被告熱水爐房也有師傅在做工程，當林小姐發現香港公正行職員在拍照，報警制止[40]。根據管理處2014報告，在下午4時，林小姐到管理處通知她的裝修承判商已進行維修，暫不會填補被告熱水爐房滲漏時所鑿的一個洞，以留下完成維修的證據[41]。

26.於2014年3月12日，黃小姐收到管理處2014報告[42]，其中在2014年2月18日中午12時30分一欄記錄了管理處3名職員與林小姐對話，管理處職員離開原告物業後進入被告物業，發現在被告物業相對位置即梯間及牆身同樣出現滲漏，且滲漏範圍較大，當時林小姐向職員表示在農曆新年前已計劃聘請承辦商進行維修，但因年假延遲了，但已聯絡了承辦商處理[43]。此外香港公正行亦於2014年5月8日提交公正行2014報告，結論是被告低層天台供水喉管是滲漏源頭[44]。

27.被告方指黃女士並非可信證人。理由包括口頭證供與書面證詞不吻合，口頭證供含糊等，詳情在評核證供階段處理。

(A)(1.2): 原告方水喉匠的證供及所作的測試

證供

2014年滲漏事件

28.符師傅指於2014年1月25日收到指示到原告物業處理漏水，於1月27日到場，他發現原告物業漏水情況非常嚴重，室內樓梯在二樓以上都受影響，樓梯邊出現滴水，樓梯的牆身和腳線油漆脫落。當到達低層天台時，發現地面有水，而水是從原告熱水爐房流到低半級的低層天台地面的，打開熱水爐房更發現整個地台儲滿水[45]。

29.由於當時租客已經遷出，又正值歲晚，沒有工人開工，他於是關了水錶總掣，等農曆年後回來查看。約兩星期後，即2月11日，他回到原告物業，由於他以為漏水源頭在原告物業，他帶備維修工具到場。到場後卻發現雖然關了水錶總掣，室內仍有滴水現象，為找出漏水源頭，於是他進行谷磅測試，但沒顯示水壓下降，即沒跡象顯示是室內喉管漏水。於2014年2月13日，他發現原告物業滲水情況仍然嚴重，他在原告熱水爐房挖掘了一個坑洞，看看是否有水滲出並儲在坑洞內，他真的看見有水滲出，於是用布吸水，而坑洞內仍每兩小時便又裝滿水[46]。由於前兩個測試未能顯示原告物業喉管滲漏，加上他看見共用牆有漏水痕跡沿被告物業漏過來，他推斷水源在被告物業[47]，於是建議黃女士到被告物業商量漏水事情[48]。

30.於2014年2月15日黃女士在電話約他於2014年2月18日到管理處向職員解釋原告物業漏水情況，當天管理處職到達原告物業，符師傅向他們解釋漏水問題，他亦向他們報告了自己做過的測試程序，及向他們指出原告熱水爐房地台的漏水痕跡是由被告物業那邊流過來，要求管理員到被告物業查看，後來管理處與林小姐約了2月19日進入被告物業查看。當天，黃女士沒出席，他與管理處職員一同進入被告物業，並看見室內漏水情況比原告物業嚴重，他曾在被告物業室內拍照[49]，後來因更換電話，照片未能保存。他指出張先生報告其中8張照片（符師傅詞人供詞附件2）[50]正反映他在2014年2月19日進入被告物業時看見的漏水情況， 他不同意張先生指這是2015年滲漏事件在被告物業內的情況[51]。

31.符師傅亦提及兩位女士於2014年2月22日在物業車庫見面時發生的不愉快事件，他更拆下原告物業的水錶和之後的一段水管，證明在沒有供水的情況下原告物業還有水流出來，即是說水源不在原告物業。

32.關於屋宇署於2月26日要求進入被告物業，林小姐拒絕並指要報警一事，符師傅亦在場，他指最終警察到場，他們都未能進入被告物業。之後，黃女士延聘了香港公正行做漏水測試，於3月5日黃女士要求符師傅一起與食環署、管理處和香港公正行職員要求進入被告物業查察，仍被林小姐拒絕。香港公正行只能在原告物業進行檢測，完畢後，他（符師傅）在原告物業做了維修工程，相關發票於2014年2月21日發出[52]，收據日期為2014年3月17及4月16日[53]。

2015年滲漏事件

33.符師傅又指曾於2015年4月22日替原告人更換熱水爐，但當時熱水爐沒有漏水問題，只是使用了16年後需要維修，最終更換了新的[54]。同年8月，原告人租客發現主人房天花近浴室有入水痕跡，符師傅要求黃女士透過管理處查詢被告人物業是否有出現漏水狀況。這次他們獲准進入，他看見被告熱水爐房換了水喉和部份地磚。經查察後了解被告物業沒有再度漏水情況，於是他建議黃女士更換冷熱喉管。他認為被告反控2015年被告物業發生漏水是由原告物業引起，只是要轉移視線。符師傅指出在2015年8月跟黃女士再進入被告物業的時候，沒有看見被告人方所呈交的照片中所顯示的樓梯底天花發黑發霉的情況[55]。

34.總括來說，符師傅的證供指指自己在2014年滲漏事件關鍵時候被指示為原告處理滲漏問題，在原告物業進行各項測試但找不著源頭，懷疑源頭在被告物業，於2月19日進入被告物業時發現嚴重滲漏情況。2015年於4月份為原告更換熱水爐，當時沒有滲漏情況，只是用舊了需要經常維修，到8月發現主人房天花近浴室有滲漏痕跡，查明被告物業沒有滲漏問題或被滲漏影響，便更換了冷熱水水管。被告方指符師傅並非可信證人，理由與針對黃女士提出的相若，會在證供評核時處理。

符師傅測試的可靠性

35.檢測過程已在前面陳述，原告方指所有4個測試都顯示漏水源頭不在原告物業的供水系統：—

i    2014年1月27日把原告物業的水錶總掣關上停止供水；

ii   2014年2月11日[56]發現物業內仍在滴水，於是進行了谷磅水壓測試，測試結果顯示水錶無下跌，因此認為原告物業水喉沒有漏水[57]；

iii  2014年2月13日，原告物業滲水情況仍然嚴重，在原告熱水爐房挖掘了一個坑洞，發現沒供水情況下仍有水在坑洞滲出[58]；和

iv  於2014年2月22日，他把原告物業的水錶和水錶後一段水管拆下，切斷水源，但還有水漏出來[59]。

36.馬大律師代表被告指首先，符師傅並非專家證人，只有他耳聞目睹的事實才應被考慮，法庭不能依賴他的推論或結論。再者，符師傅在庭上沒有將事實道出，其證供明顯有偏頗的成分，當被問及任何對原告方不利的情況，或指出他前後矛盾的證供時，符師傅均會以事隔多年的理由表示未能記得細節。符師傅多次於盤問下更改其證供， 或作出和其書面證供不吻合的證供，及作出和其它不能爭議的客觀證據不符的說法[60]。

37.馬大律師更指跟據被告方傳召專家證人張先生就符師傅所做的測試作出批評，這些測試結果根本不能接納。

(i) 2014年1月27關掉水錶總掣測試

38.馬大律師指符師傅聲稱他於2014年1月27日把原告物業的水錶總掣關上，但符師傅的證供，不論書面或口頭，均沒有顯示於2014年1月27日關掉水錶總掣前，他曾先把物業內的水排走。就著沒有先把水排走，張先生的專家意見是即使關掉水掣，如放水時間不足，供水系統喉管內仍會有儲水及會漏水。因此，進行關掉水掣測試，必須確保所有水龍頭完全放水，這需時4-7日[61]。張先生於庭上指出，就獨立屋而言，因為喉管多，有直向的，有橫向的，可能需要20分鐘才能把大部分的水排走，然後再須要把水龍頭開著4-7天，混凝土內的水分才會自然流失。

39.被告方認為，要把全屋水喉水份清走，才能測試到於沒有新水供入情況下，喉管是否有漏水，這要求合情合理。馬大律師指符師傅於盤問下亦同意於關掉水掣前是要先放水。當符師傅沒有放水， 他的水掣測試結果便是不準確，那麼他所指於2月11日物業內仍在滴水及滲水的結果並不應被考慮。

40.廖大律師回應指被告方這個說法顯然是不了解符師傅就關水錶測試所要驗證的事宜。符師傅在庭上已清楚說明這個測試並非測試原告物業內的結構混凝土板有沒有滲漏，而是測試喉管有沒有破損導致滲漏。符師傅解釋關水掣測試的原理是當水錶總掣被關上後，喉管內便不會再有壓力。由於低層天台的水是由地庫的水錶位置以壓力「谷」上低層天台，當喉管內沒有由供新水引起的壓力，就算水喉內仍然有積水，亦不會導致該些積水在原告熱水爐房混凝土面「標出來」或「有壓地滲出來」。因此，喉管內有沒有積水並不會影響該測試的準確度。此外，被告方沒有證據反駁符師傅的說法。廖大律師又指在盤問下，符師傅毫不動搖地重複及清晰地表示他在原告熱水爐房見到滲出的水是「有壓」的。因此，當原告物業的喉管在水掣被關上後再沒有供水造成壓力，而符師傅仍然在原告熱水爐房見到水「標」出來或「有壓」地滲出來，顯示該些水並非來原告物業自身的水喉。

(ii) 2014年2月11日谷磅水壓的測試

41.就著符師傅進行的谷磅水壓測試，基於以下理由，被告方認為該測試結果並不可靠，亦不能排除原告物業就是滲漏源頭。首先，符師傅於其書面證供並沒有交代谷磅水壓測試的過程及相關資料，他指稱「所以我建議做谷磅水壓測試，但測試顯示原告物業的水錶無下跌過」[62]。他只是於庭上作供時才首次說出他是使用了50磅的水壓來測試。

42.馬大律師指他於書面證供內並沒有提及於進行谷磅水壓測試前，曾經先關掉冷水掣，再關熱水掣。馬大律師不接納他是突然於庭上才想起，因為曾做過的事項他會記得的解釋。但當被問及他於2015年於原告物業做谷磅水壓測試的相關資料時，他起初肯定地說有做，後又改稱記不起有沒有做，及記不起日子及結果。馬大律師指符師傅對於較後時間（即2015年），於原告物業所做谷磅水壓測試的過程及資料記憶混亂及模糊。被告方認為，他根本沒有可能於2021年於庭上作供時，突然想起發生於2014年但沒有記錄的程序。她指符師傅根本不是一名可信可靠的證人，法庭不能排除他是為了支持原告方的案情，及增加自己證供的可靠和可信性，於是在法庭上說謊。

43.其次，馬大律師根據專家證人張先生的說法，指香港很多位置的水壓也不同，因此進行谷磅水壓測試前，必須先測試原本的水壓，然後由原本水壓增加10%至15%，如果水喉有漏水，磅數便會下跌。於庭上，符師傅才首次說出他是使用了50磅的水壓，但他並沒有先確定原告物業原來的水壓。如根據張先生所說要於原來的水壓加10%至15%，那麼符師傅的做法就是假設了原告物業的原來水壓約為43至45磅。但符師傅亦說政府給予的水壓是於70至80磅的範圍，那麼符師傅的處理方法根本不能確定50磅的水壓足夠進行測試。

44.廖大律師回應指出被告方就谷磅水壓測試的準確度的挑戰有兩個。

第一個挑戰

45.符師傅於書面證供沒有提及有關測試的步驟/程序，基於他對2015年所作的測試記憶模糊，被告方認為他不可能會在沒有書面記錄的情況下記得2014年的谷磅水壓測試的細節，因此他在庭上的說話是說謊（見被告方結案陳詞§118及119）。

46.廖大律師指首先，符師傅在庭上就每個他所作的測試的過程及原理的證供合乎邏輯亦沒有前後矛盾，證供可靠。第二，他在庭上解釋就他在2014年所作出的測試，雖然實際日期他記不起，但做過的工序他會記得。符師傅作為一個持牌水喉匠，進行這些工程是他非常純熟的事，對於施工的步驟記憶清晰這個解釋沒有不合理之處。而且，由於事隔多年，符師傅就日子方面記憶模糊乃人之常情。

47.就他對2015年所作測試，被告方在證供引述上有錯誤。符師傅在庭上的證供是他記得有做谷磅水壓測試，但結果和日期都忘記了。他並沒有聲稱自己忘記了有沒有做谷磅水壓測試。原告方陳詞指由於本案件的爭議點在於2014年滲漏事件的源頭，沒有刻意回憶或翻查2015年的谷磅測試結果不能說不合理，亦不代表他表示記得2014年的測試細節及結果是說謊。

第二個挑戰

48.被告方依賴張先生的說法，指出在進行谷磅水壓測試前需要先測試原本的水壓，再提升10%至15%的水壓，才可以準確進行測試，但張先生就這方面的證供並不可靠。

49.廖大律師指首先，張先生沒有在其書面專家報告或聯合專家報告提及谷磅水壓測試有這個要求。在其專家報告中[63] ，張先生評論了2014年管理處報告中記載的符師傅進行之測試。在2014年管理處報告中記錄了符師傅所作的三個測試，包括關閉水掣測試，拆除水錶及其後一吋喉管的測試，及水壓測試（即谷磅），但張先生只評論了前兩個測試及道出有可能影響這些測試結果可靠性的因素，而沒有評論過水壓（谷磅）測試。如果這些條件要齊備才可以令水壓測試可靠，張先生理應把它們在專家報告中清晰指出，而不是在庭上才說出來。

50.就程序而言，廖大律師陳詞指若被告方希望依賴這個批評質疑符師傅的測試可靠度，它則屬於被告方的案情，但被告方並沒有向符師傅指出這個批評，因而剝奪他回應的機會。若被告方能在結案時依賴張先生的批評，則對符師傅及原告方不公。

51.廖大律師又指，張先生聲稱由屋宇署及食物環境衞生署聯合辦事處發出的指引[64]中，就水壓測試一項亦沒有寫明測試需要如張先生在庭上供稱的要求。該指引僅稱測試必須由持牌水喉匠使用加氣壓儀器進行，由持牌的水喉匠評估單位內的供水系統情況，並在適當的位置進行測試。該指引沒有說明測試需要提升10至15%的水壓進行，而是把作測試的細節交由持牌水喉匠決定。這無疑代表進行這個測試是依賴持牌水喉匠的專業及經驗。符師傅是持牌水喉匠[65]一事沒有爭議，故測試符合了指引上的要求。

52.第三，她指法庭不能排除張先生就谷磅測試的批評並非他持平中肯的專家意見，因此並不可靠。除了2014年在原告物業由符師傅所作出的谷磅測試外，張先生亦評論2015年在被告物業所作的谷磅水壓測試[66]。就後者而言，縱使張先生明知道指引要求測試需要由持牌水喉工匠進行[67]，而他在庭上表示他並不知道被告物業聘請作谷磅水壓測試的承辦商是否具備這個資格，亦不知道該承辦商作谷磅測試前有沒有先測試原本的水壓，不過，他卻在其專家報告[68]認為該測試結果可信賴。當被問及他憑什麼在不知道被告物業聘請的承辦商是否持牌水喉匠便可得出該測試結果可靠的結論，張先生支吾以對，答非所問，更辯稱他並非想挑戰該測試是否恰當，只是根據管理處2015報告提供的資料，而他相信該些資料正確。廖大律師陳詞指這可顯示出兩個可能性，第一，張先生所描述需要在進行測試前先量度原本的水壓，並非令測試結果準確的關鍵；或是第二，張先生的證供偏頗，因此他才會在沒有核實2015年在被告物業的谷磅測試有否滿足他所說的要求便下力陳該測試可靠。無論是上述哪一個可能性，都足以反映張先生這個批評站不住腳。

53.因此，廖大律師認為被告方就符師傅所作的谷磅水壓測試的批評並不能有效推翻其結果的可靠性。

(iii) 2014年2月13日挖掘坑洞的測試

54.馬大律指符師傅於查看坑洞前，並沒有確保喉管內的水份已被完全清空，因此，坑洞持續有水漏出並不代表原告不是滲漏源頭。無論如何，她指符師傅於香港公正行進行測試前把這個坑洞填回，他的動機和目的也是非常可疑，因此，法庭不應接納他的證供。

55.廖大律師回應指符師傅挖掘坑洞測試的原理是看坑洞滲出來的水是否「有壓」。同樣地，在關閉水掣後，喉管理應沒有壓力，因此就算喉管內有積水，水亦不會「有壓」地在熱水爐房的坑洞「標」出來。因此，被告的批評並不成立。相反這個測試可有效證明導致坑洞的水有壓地「標」出來的源頭並原告物業的喉管。

(iv) 2014年2月22拆除水錶和喉管

56.於2014年2月22日，因林小姐不承認被告物業是漏水源頭，符師傅把原告物業的水錶和水錶後一段喉管拆下[69]。同樣地，馬大律師批評指如符師傅想藉這個方法來證明原告物業不是滲漏源頭，他必須確保所有水龍頭和喉管的積水完全被清空。

57.馬大律師批評指符師傅在庭上聲稱他先把設於原告物業車庫的水錶總製關掉，再開著水喉3分鐘放水，然後再拆喉管[70]，而他認為放水3分鐘已能把所有凍水及熱水的喉管清空。馬大律師引述 張先生的意見，指3分鐘的放水時間根本不足以清空物業所有喉管內的水份，張先生於庭上亦確認了這點。因此，當水錶和喉管被拆下後即時還有繼續漏水情況，實在是正常不過，完全不代表原告物業不是滲漏源頭。

58.綜上所述，馬大律師認為不論是存心、疏忽或無意，符師傅並沒有採用正確步驟進行關掉水錶總掣、拆除水錶和喉管的測試，因此其結果並不能被依賴來排除原告物業是滲漏源頭的可能性。

59.廖大律師指這個測試的原理同樣和關水錶總掣的測試原理同出一轍。符師傅已清楚解釋水從地下層向上層供水，需要壓力，即使水管內有積水，如沒有供水壓力，不會影響測試的可靠性。只要在拆除喉管後仍然見到位於高處的原告熱水爐房的地台有水「有壓」地湧出來，便可以顯示該些水的源頭並非原告物業。

60.廖大律師又指出，在他的報告[71]，張先生的說法是就算切斷水源，室內滲水現象亦不會立即及自己停止，因為水份會積存在混凝土中，並因地心吸力慢慢向下滲落，該過程需要1到2星期不等。因此就算切斷水源仍見到滲漏的情況，並不代表滲漏源頭必然不是原告物業。就此，符師傅的回應是張先生的說法是有關混凝土板滲水的情況，但就算真的有混凝土板滲水的情況出現，水仍不會「有壓」地「標」上低層天台的位置。在盤問下，張先生亦同意積存在混凝土內的水分只會向下滲落，不會向上「標」。

61.廖大律師陳詞指邏輯上來說，如果真的如張先生所說，原告物業有水份積存在結構混凝土中並因地心吸力慢慢滲落，那除非有其他動力，如壓力，使水份反地心吸力而行，否則水並不可能由二樓梯間牆身結構混凝土向上從位於低層天台的熱水爐房「湧出來」，形成符師傅在原告熱水爐房所見到的畫面。因此，如法庭接納符師傅就他在關閉水錶總掣，拆下水錶及水錶後一吋喉管後仍然見到原告熱水爐房有水從坑洞中湧出來，這顯示該些湧出來的水並非由原告物業的喉管滲漏出來，即使熱水喉內未把水完全放掉，也不會讓水有壓地湧出來。

62.原告方陳詞指綜合符師傅上述的測試，足以排除原告物業內的喉管在2014年滲漏事件中曾出現任何滲漏。

(A)(1.3) 被告方事實證人的證供[72]

63.林小姐存檔了一份證人陳述書及兩份補充證人陳述書。在第二份補充證人陳述書指2014年1月下旬他們打算為被告物業進行室內維修工程，但因為承辦商在農曆新年期間停工，故此維修工程拖延到2014年2月下旬才開始進行[73] ，在同一份補充證人陳述書內她沒有明言維修工程屬於哪一類，不過卻在第3段指出於2014年2月25日進行滲漏測試，當時初步懷疑是被告物業熱水爐房滲漏，為了查明滲漏原因，因此鑿開了被告熱水爐房地台，視察結果沒有發現任何滲漏痕跡，只不過由於喉管使用年期已達十多年，於是亦藉此機會順帶更換了接駁熱水爐的喉管，工程後承辦商也告訴她喉管並沒有滲漏，工程於2014年3月5日完成[74] 。在文件上她否認在2014滲漏事件期間被告物業曾經被滲漏影響，在庭上作供時亦同樣加以否認。

64.就事件相關時序，她的說法與原告方證人的說法大致相同，當然，就某些不合作的指控，她有自己的說法，亦對黃女士的處事態度、符師傅專業資格、中立及誠信等提出質疑。

65.本席亦會查看其他可接納的證供/證據，以考量雙方證人供詞的可信性，例如管理處報告和專家報告等。

 (A)(1.4)管理處2014年及2015年事件報告[75]

66.管理處2014事件報告內容大意指2014年2月18日收到黃女士指懷疑被告物業發生嚴重滲漏，管理處派出3位職員到原告物業視察，看見熱水爐房內挖了一個洞，根據傅師傅當時的說法是因為用過水壓和關水掣測試都找不出漏水源頭，於是挖一個洞用來找出滲漏原因。 同一天中午12時30分他們3名職員進入被告物業，發現梯間牆身及地台同樣出現滲漏，且滲漏範圍較大，當時林小姐向他們表示計劃於農曆年前通知裝修承辦商檢查及處理滲漏位置，不過承辦商需要回鄉度歲，所以直到當時才找到承辦商處理[76]。於2月19日符師傅與管理處一名經理到被告物業查看滲漏情況，同一份報告亦證實了雙方在2月22日物業車庫見面，洽談沒有結果，亦紀錄了2月26日林小姐拒絕讓管理處、相關政府部門和原告方代表進入被告物業的事情。本席認為管理處2014事件報告沒有提供漏水源頭的證據，但顯示同一段時間被告物業也受漏水影響，至於應否給予份量，則會在之後的議題處理 (見本判案書第124段)。 

67.事實上管理處亦就2015滲漏事件做了服務報告，這點會在議題A3關於被告物業是否漏水源頭中詳細討論。

議題(A)(2)雙方專家意見

(A)(2.1) 劉小姐2014年3月進行的測試能否排除原告物業的漏水源頭

68.正如本席在前面第7段指出，劉小姐基於她替香港公正行於2014年3月所進行3日測試的結果，於2014年5月8日撰寫了2014年滲漏報告[77]，這是她的第一份專家報告，劉小姐另一份於2017年12月8日在現場觀察後於2018年1月18日提交的滲漏報告[78]。被告人則依賴張生的專家意見，他曾於2017年6至8月就被告物業進行4次檢查，報告日期為2018年3月19日[79]，這是他的第一份專家報告。如上所述，雙方專家亦於2017年8月31日按法庭命令進行聯合檢查，並於2018年6月15日[80]及2018年10月11日[81]簽署了6月份及10月份聯合專家陳述書。

69.廖大律師陳詞指就2014年滲漏事件的源頭，劉小姐和張先生分別提出了各自的意見。簡單來說，劉小姐認為源頭是被告物業低層天台的供水喉管滲漏所導致[82]，張先生認為源頭是原告物業供水系統大量漏水，同時透過出現缺陷及失效的低層天台防水層滲入原告物業[83]。廖大律師又指在盤問下，張先生補充說他認為滲漏源頭是原告熱水爐房的地台下暗藏的喉管，水透過原告熱水爐房地台下失效的防漏措施滲至室內。他亦確認單是一個失效及有缺憾的防水層並不會導致滲漏。

70.馬大律師代表被告方批評劉小姐的專家證供不可靠，指她於2014年並沒有到被告物業進行任何測試，她只是依賴香港公正行於2014年3月於原告物業不同位置進行的6個測試結果，以排除法達致結論認為有證據及跡象顯示2014年滲漏事件由被告物業低層天台的供水喉管出現滲漏所導致[84]。而劉小姐於法庭上確認沒有任何直接證據證明被告物業為滲漏源頭。

71.劉小姐把支持其結論的9個理由記錄於聯合陳述書內[85]。馬大律師指劉小如羅列的9個理由中，只有第(1)至第(6)項是和香港公正行的測試結果有關。本席歸納劉小姐所持與2014年滲漏事件相關的理據如下：—

(1)  確認原告物業室內受滲水影響的部分；

(2)  流量錶測試結果顯示當時原告物業的食水供水喉管並沒有出現滲漏；

(3)  各項測試顯示原告熱水爐房及低層天台樓梯間外牆沒有滲水痕跡；

(4)  在原告低層天台做螢光水測試， 結果顯示在室內任何一處都沒有發現營光水， 這顯示低層天台沒有滲水；

(5)  在螢光水測試前後兩次作出各項測試, 結果相若, 沒有明顯變化, 顯示原告低層天台沒有滲水；

(6)  微波濕度素描法結果顯示原告人物業頂樓樓梯間牆角濕度較高， 這部分位置背靠原告熱水爐房；

(7)  管理處2014報告中指稱在2014年2月18日亦發現被告人物業有滲漏情況，亦確認被告物業於3月5日也進行工程。

72.最後，劉小姐得到的結論是有證據及跡象顯示原告物業頂樓和二樓梯間牆身、頂樓樓梯平台底天花及二樓主人房天花於2014年所受到滲水影響是由被告人物業低層天台的供水喉管出現滲漏導致。

73.不過，馬大律師認為劉小姐的排除法並不能排除滲漏源頭來自原告物業的可能性：—

(a)  於原告熱水爐房只做目測法和紅外線掃描法並不足夠；和

(b)  沒有在原告熱水爐房做螢光色水

(a) 原告熱水爐房只做目測法和紅外線掃描法並不足夠

74.於原告物業所進行的測試，香港公正行把相關檢測位置分成檢測區A至檢測區F，各檢測區位置可見公正行2014報告內的平面圖[86]。於這些檢測區，香港公正行進行了以下5項測試，本席根據公正行2014報告做了列表在附件一：—

(1)  目測法

(2)  紅外線掃描法

(3)  導電感應法

(4)  微波濕度掃描法

(5)  螢光色水測試

75.馬大律師批評香港公正行沒有在熱水爐房進行上一段所述的第(3)-(5)項測試，她認為只以「目測法」和「紅外線掃描法」的檢測結果，不能排除原告熱水爐房為滲漏源頭的可能性。馬大律師主要指，就2014年滲漏事件，正因為共用牆的重要性，香港公正行應於原告熱水爐房內進行更多及更全面的科學性測試。她指劉小姐於盤問時亦同意如果原告熱水爐房為滲漏源頭，那麼應於熱水爐房內進行 「色水測試」、「導電感應測試」及「波濕度掃描測試」。但事實上，香港公正行並沒有進行這些測試，因此現時沒有足夠測試結果以確定原告物業熱水爐房是否滲漏源頭。

76.廖大律師認為即使滲漏問題發生在原告熱水爐房，就本案環境來說而言，只有供水管是可以是漏水源頭，她認為靠著符師傅的各項測試加上劉小姐的流量錶測試、目測法和紅外線掃描法，足以排除漏水源頭是熱水爐房內的喉管。由於這部份的分歧在於專家的分析和意見，不涉及專家證人的誠信問題，本席會逐點提出本席的觀點。就被告方指做目測法和紅外線掃描法並不足夠的說法，本席不接納，本席同意廖大律師的論點。

(b)  沒有於原告熱水爐房做螢光色水測試

77.馬大律師指劉小姐於庭上指作供時聲稱因熱水爐房的地台並不會有防水層，因此沒有需要進行螢光色水測試。劉小姐並解釋因熱水爐房是有蓋建築物，因此通常地台也不會有防水設施。而即使有防水，她亦不會於有蓋建築物內做螢光色水測試。被告方認為劉小姐解釋並不合理。當被告方向其指出，根據《建築物（建造）規例》（第123章，附屬法例Q），第33(4)條，因熱水爐房內有水喉供水，因此房間是需要有防水層時，劉小姐解說她是知道有這法例規例，但她沒有詳細閱讀過相關要求。她繼而更改證供表示她並不知道原告熱水爐房有沒有防水層。但劉小姐在被告方盤問下同意如果原告熱水爐房是滲漏源頭，而此房間沒有防水層，水便有機會漏至下層。

78.馬大律師又指出由證物DE1可見，明顯滲漏源頭的位置是原告物業熱水爐房和室內樓梯角位的一道牆，因此，如要找出檢測區A滲水的來源，必需於原告熱水爐房地台倒螢光色水。香港公正行卻只是於熱水爐房外的天台地台倒螢光色水，根本沒有可能於檢測區A顯示出螢光色水。因此，檢測區A沒有顯示螢光色水並不代表原告物業熱水爐房和室內樓梯角位的一道牆沒有滲水。

79.基於上述理由，被告方認為，香港公正行於原告物業，尤其於熱水爐房內沒有進行足夠或合宜的測試，根本不能排除原告熱水爐房這個明顯的滲漏源頭。馬大律師認為劉小姐的解釋更突顯出其對原告方案情的偏袒。

80.本席認為被告方提倡應以瑩光色水證明漏水源頭不在原告熱水爐房是沒掌握證據和核心爭議點，即使張先生的說法都是原告熱水爐房地台下的水管是漏水源頭，那麼在原告熱水爐房地台面倒螢光色水根本不能證實是地台下水管滲漏，最多只能證明原告熱水爐房地台破損及沒有防水層或已經破損，而這兩項都不符合被告的案情，因此本席認為這主張不能動搖劉小姐的意見及其可信性。

81.此外，在馬律師的盤問下，劉小姐同意如果原告熱水爐房沒有防水層，而該處是滲漏源頭，水便有機會漏至下層，這是說法是必然正確的。問題是這不能解決原告熱水爐房是不是滲漏源頭的問題。再者，即使原告熱水爐房不是滲漏源頭，但如果地台下面的位置被被告物業漏水影響，如果混凝土層底部沒有防水設施，水仍然會向下流到原告物業的下層。本席認為沒有於原告熱水爐房做螢光色水測試，並不影響劉小姐結論。

 (A)(2.2)香港公正行有否忽視了其它顯示原告熱水爐房為滲漏源頭的可能性？

(i)   忽略了只有共用牆可讓水從一個物業流到另一個物業

(ii)  忽略了原告熱水爐房地台有白樺證明原告熱水爐房該位置是源頭

(iii) 忽略了「微波濕度掃描法」結果顯示原告物業熱水爐房有明顯滲漏源

(i) 忽略了只有共用牆可讓水從一個物業流到另一個物業

82.馬大律師指張先生於聯合陳述書認為，原告物業及被告物業在熱水爐房以下的兩條樓梯之間的400毫米厚鋼筋混凝土牆，具有良好防漏及抗水性。即使被告物業發生滲漏，也不會穿透這道牆而進入原告物業樓梯及牆身[87]。張先生指的400毫米牆可見由張先生提供的兩幢物業橫切面圖 [88]。而劉小姐於聯合陳述書中回應了張先生相關的意見，她並沒有否定400毫米鋼筋混凝土牆有足夠防水能力。另外，基於張先生的意見，她繼而指出2014年時，水可通過較薄的250毫米牆身的共用牆由被告物業滲漏至原告物業 [89]。不過，被告方認為，這個滲漏路徑同樣適用於水由原告物業通過共用牆身進入被告物業，張先生亦正正依賴他在6月份聯合陳述書所提供的圖片顯示水透過共用牆在原告熱水爐房流到隔壁[90]，因此不能籍此下結論指水必然是由被告物業進入原告物業。

83.本席認為馬大律師這部份地的陳詞沒有處理雙方的核心爭議點，即水源在那裏，只是承認了共用牆可讓水從一個物業流到另一個，對被告方案情沒有幫助。本席認為究竟共用牆是唯一的還是其中之一的途徑並不重新要，反正雙方專家都認為對方是源頭，水透過共用牆漏到隔壁是他們的結論，沒有證據指向忽視的問題或其後果。

(ii) 忽略了原告熱水爐房地台有白樺證明該位置是源頭

84.馬大律師指劉小姐同意於相片[91]顯示的原告熱水爐房地台上白色的物體是白樺，及白樺的形成如張先生報告內指， 有白樺等同有滲漏情況[92]。根據劉小姐的意見，當原告物業熱水爐房地台有白樺的出現，即顯示該位置曾出現滲水情況，這顯然與劉小姐3月5日見到的乾爽狀態不符，但劉小姐竟然沒有於原告熱水爐房內進行所有測試，卻只以「目測法」和「紅外線掃描法」的結果來把熱水爐房為滲漏源頭的可能性排除。

85.聽過張先生的說法，本席同意白樺滋長的其中一個原因與滲水有關，不過有白樺出現的地方，不一定是漏水源頭，亦可能是受從其他位置漏水或是雨水影響，正如張先生亦發現被告物業有幾處地方滋長了白樺，因此更正確的表達應該是原告熱水爐房地台曾受滲水影響，而不能單單依賴白樺證明原告熱水爐房內的喉管滲漏，讓白樺滋長。再者，有白樺與地面乾爽不一定互相矛盾，例如滲漏被處理，地面可以回復乾爽，但已形成的白樺仍可以留在原處。無論如何依賴白樺正明漏水源頭，在本案而言是間接無力的證據，以此批評檢測不足夠亦不能成立。

(iii) 忽略了「微波濕度掃描法」結果顯示原告熱水爐房有明顯滲漏源

86.被告方呈堂證物文件DE1 ，指稱是為檢測區A[93]和檢測區B [94]的110毫米深度「 微波濕度掃描法」探測結果的合併圖。當中紅色虛線圈出的部分是劉小姐認為的一個明顯滲漏源[95]。劉小姐於庭上指這明顯滲漏源的位置和原告物業熱水爐房地台內的牆非常接近；如原告物業喉管有滲漏，可能會滲到原告物業內。被告方認為「微波濕度掃描法」探測結果顯示原告物業熱水爐房很有可能是滲漏源頭，這結果明顯和 「目測法」和「 紅外線掃描法」結果不符，但偏偏香港公正行卻並沒有進行進一步測試以確定這個可能性。

87.本席認為馬大律師對滲漏源的陳詞，是漠視了紅外線掃描法的結果發現了原告熱水爐房牆身、地台和外牆溫度平均，沒有滲水跡象[96]，再者， 馬大律師亦忽視了流量錶測試的結果沒有發現讀數改變[97]，因而排除了原告熱水爐房水管破損滲漏的可能性。「微波濕度掃描法」結果，只顯示某一檢測位置最受影響，不足以質疑目測法和紅外線掃描法的結論，特別是在本案而言，原告人指水源來自被告熱水爐房，經原告熱水爐房流到下層，源頭不是原告物業的水管，因此，針對水管的流量錶測試是有效的測試之一。

議題  (A)(2.3)原告物業熱水爐房2014年3月份維修有否干擾了香港公正行測試結果？

88.馬大律師認為公正行測試報告被測試前進行緊急維修工程(「緊急維修工程」)影響，因此不應被法庭接納，她指緊急維修工程包括 (1) 填回熱水爐房的坑洞，(2) 修補原告熱水爐房漏水喉管及防水設施，(3) 修復頂樓至主人房梯間牆身。

89.她依賴的證據包括:

(i)   香港公正行測試時已經修復滲水情況；

(ii)  原告方事實證人說謊隱瞞緊急維修工程，他們的證供與劉小姐的不吻合;及

(iii) 緊急維修單據 (「2015維修單據」)內容包括復修水管。

(A) (2.3)(i) 香港公正行測試時已經修復滲水情況[98]

90.馬大律師向法庭指出，雖然黃女士和符師傅的書面及口頭證供顯示，於2014年1月25日開始，原告熱水爐房有滲水情況。香港公正行於2014年3月5日首次於原告物業進行測試，其報告指出通過目測法可見原告熱水爐房內牆身及地台表面乾爽[99]，這目測法的結果和黃女士及符師傅稱見到熱水爐房有滲水情況明顯不符。加上符師傅於庭上表示，根據他的經驗，如果滲漏源頭仍未修復，那麼原告熱水爐房內的滲水情況會繼續，她指劉小姐亦持類同意見，馬大律師指這證明原告熱水爐房破損水管在3月5日前已被復修。

91.本席認為原告熱水爐房內牆身及地台表面乾爽只能指向漏水源頭被修復，但沒有指出由誰修復，更未能指出滲漏源頭的位置。

(A)(2.3)(ii) 黃女士和符師傅指於香港公正行測試（3月5日）前沒有進行任何維修工程是謊言[100]

92.馬大律師指黃女士和符師傅的均向法庭撒謊指稱於香港公正行測試前並沒有進行任何緊急維修工程，兩人都說緊急維修工程是完成了測試後才進行。盤問時，雖然他們聲稱記不起實際工作的日子，但確認於開始工程前，即香港公正行完成所有測試前，除了於原告熱水爐房內掘了一個坑洞外，並沒有於原告物業進行任何維修工程。

93.兩名原告方證人不否認曾挖坑洞，但不能提供確切證據坑洞是甚麼時候填平的。馬大律師指據劉小姐的證供，坑洞在香港公正行進行測試前已被填平，目的是存心欺騙公正行檢測職員，要隱瞞原告熱水爐房為滲漏源頭的可能性。如果被香港公正行職員見到坑洞有水，他們便會對熱水爐房進行更多測試，從而或會查到滲漏源頭是來自原告熱水爐房。本席認為這純屬猜測，由於涉及事實證人的誠信，更詳細的分析會於稍後處理。

(A)(2.3)(iii) 緊急維修工程項目用以掩蓋原告物業是滲漏源頭[101]

94.此外，馬大律師亦依賴日期為2014年2月21日緊急工程單據 (「2014維修單據」)[102]中的工程項目，指緊急維修工程在3月5日已經完成。證據亦包括黃女士於2014年3月17日及4月16日支付了2014維修單據的總金額[103]；符師傅於庭上說一般情況下，公司會於工程完成後，才會發出發票收取費用。做法是當完成工程後，他會通知公司，然後公司會向客戶收費 。

95.20142014維修單據[104]包含以下項目及資料：—

(i)    第2.4項 – 打鑿天台熱水爐房地台磚及牆身批盪工作；

(ii)   第2.5項 – 檢查水喉漏水位置及確保水喉會恢復正常操作；

(iii)  第2.6項 – 使用永聯結Ronafix Mix A1 Screed重新做回地台防水及鋪回地台磚工作；

(iv)  抬頭：“大埔淺月灣原告物業漏水引致3樓主人房接天台樓梯嚴重滲漏”；及

(v)   工作描述：油漆及防水工程

96.馬大律師指由2014維修單據可見，2014年2月21日或以前，原告及符師傅均知道原告熱水爐房的地磚及牆身需進行工程、有水喉漏水及需要做防水工程。她指劉小姐亦於庭上指出喉管穿了會出現滲漏源頭，如果要修復源頭就需要更換喉管。根據2.5項目所述，原告物業曾經出現漏水情況，並需要符師傅作檢查。綜合而言，這些項目顯示原告物業曾有水喉漏水導致室內嚴重滲漏。本席認為馬大律師的邏輯在本案的證據下較為薄弱，劉小姐的這部份證供是指一般情況，喉管穿了，任何維修師傅的責任必然是修補或更換水喉，馬大律師依賴2.5項指喉管曾出現滲漏是牽強的說法，第2.5項是指檢查水喉漏水位置，即當時就喉管是否滲漏及其位置未有定論。

97.另外，符師傅於庭上曾稱，他是於完成了所有表列於2014維修單據內的工程項目後，才通知公司，並由公司向原告收費。馬大律師認為，由此推算，2014維修單據內的工程項目應於2014年2月21日或以前，即香港公正行進行測試前10多天前已全部完成。這顯示原告於香港公正行進行測試前或已把滲漏源頭修復好。

98.馬大律師指黃女士和符師傅在盤問下就2014維修單據2014維修單據上的項目及資料作出不同的解釋，但基於以下理由，馬大律師指他們的解釋並不合理和完全不可信:

(i)    黃女士於庭上才首次說出2014維修單據2014維修單據內的項目並沒有完全完成，包括項目第2.4項(牆身批盪)和第2.6項(修復防水設施及鋪回地磚)，而第2.5項(檢查水喉漏水位置及確保水喉會恢復正常操作)及第2.7項(修補樓梯本地板及本扶手)，這些項目她並不能肯定有沒有完成。她續稱當收到2014維修單據2014維修單據時只留意金額， 因金額數目不大，她並沒有看清每一個項目。其後她發現有些項目並沒有做。被告方指如果她知道合利水務工程有限公司某些工程項目並沒有做，而她卻付了錢，那麼她不可能不向合理工程追討差價，卻相反地於本案件中向被告人申索2014維修單據的總金額。當被質疑時，黃女士只辯稱這是她的失當。

(ii)   值得留意的是，原告並沒有因2014維修單據2014維修單據金額而修訂其申索書相關的申索金額。如果黃女士出庭作供前已發現某些項目並沒有進行，那麼她理應指示其律師代表修訂申索金額。原告的不作為顯示所有於2014維修單據的工程項目均有進行及完成。

(iii)  符師傅於庭上確認，他不會欺騙公司把沒有做的工程說為有做。因此，公司有收錢的工程，一定有完成。他並確認他曾通知公司已完成2014維修單據內的項目，公司才發單收費。但其後，當被告方向他展示2014維修單據，並要求他確認所有工程項目均有完成時，他卻突然改稱忘記了。但當被問及第2.5項的水喉漏水工程有沒有做，符師傅說只是檢查了，但因看不到漏水位置，因此並沒有維修，但他並沒有把收費扣減，而公司亦已收了這項維修的費用。

(iv)  此外，符師傅辯稱第2.4項的打鑿天台熱水爐房地台磚及牆身批盪工作，是指挖掘了及之後填回坑洞的工程。而第2.6的重新做回地台防水及鋪回地台磚工作是指於熱水爐房內掘的坑洞做回防水。他把坑洞的位置畫於PE3，是位於距離熱水爐房門口最遠的地台及牆腳位置。其後，當他被要求於相片[105]指出鋪磚位置時，他稱只是於門口右方的壆位鋪了兩塊磚。當被問及為何坑洞是在熱水爐下方喉位的地台挖掘，而他卻要在門口壆位鋪磚時，他解釋因為哪個位置也有滲漏。

(v)  當符師傅再被追問是否所有工程項目完成了才收錢，及他是否於報價時已知道水喉漏水時，他竟回答如報價單有這項目，即使最後該項目沒有做，他亦是會收錢，並且不會告訴客人。他繼續辯稱如項目寫了A，但做了B，他不會告訴客人，但仍會收錢，亦不會改報價單或單據，而這個是他的問題。

99.馬大律師代表被告方陳詞指，2014維修單據明顯地顯示，於符師傅檢查原告熱水爐房後，及/或於報價前，黃女士及符師傅已清楚知道滲漏源頭與原告物業喉管有關，因此該單據在 “Location” 的位置才會指「大埔淺月灣原告物業漏水引致3樓主人房接天台樓梯嚴重滲漏」及第2.5項的描述為「檢查水喉漏水位置及確保水喉恢復正常操作」。若然原告物業水喉未曾出現漏水情況，符師傅根本不需要「恢復」水喉的「正常操作」及作出這項報價。

100.被告方又認為，黃女士和符師傅發現2014維修單據內一些項目是屬於維修滲漏源頭的工程，這明顯和原告所指原告物業不是滲漏源頭的說法不符，而且並不支持原告對被告的案情，因此才於庭上作出不盡不實，自相矛盾的證供，目的就是要掩飾原告物業熱水爐房為滲漏源頭的事實。

101.馬大律師在總結時稱，即使黃女士和符師傅否認，但多項客觀證據均顯示，原告熱水爐房於香港公正行2014年3月5日作出檢測前，曾經進行工程，坑洞亦被填回，這和緊急維修工程中的修復水管漏水工程吻合。但黃女士和符師傅不論於書面口供上、於法庭作供時，均以謊言或以不知情為藉口，刻意隱瞞這事情。

102.廖大律師回應時指出，被告方執著於2014維修單據上的項目引證:

(i)   原告已經在香港公正行測試前進行緊急維修工程；及

(ii)  原告方清楚知道原告物業是滲漏源頭

卻沒有確切指出原告方在香港公正行測試前進行了什麼工程，只是籠統及重複地表示原告方在檢測前曾經進行維修工程，並指該些工程確與修復水管漏水工程吻合。

(A)(2.3)(iii)張先生認為原告熱水爐房曾在香港公正行檢測前完成緊急維修工程，以掩蓋其為漏水源頭的事實[106]

103.被告方又援引張先生的說法，他認為原告物業在2014年3月5日之前曾經進行天台防漏工程[107]。根據他在庭上的補充，該工程是需要在低層天台天面底部加一層U型的防水層，而施工範圍則為熱水爐房地台及原告物業低層天台天面一行磚的位置。該工程需要把地台的混凝土鑿開，然後鋪設U型的防水層，再把混凝土重新鋪設在上面，再鋪設磚塊。整個工程需時10至14天。被告方認為工程的痕跡與張先生的意見吻合，即是說在香港公正行測試前，曾經有防漏工程進行。不過廖大律師認為張先生聲稱原告物業在2014年3月5日前曾進行這個工程這說法並不可取，原因如下：—

(i)    張先生在庭上確認他就原告物業在2014年3月5日前有進行天面防漏維修的立論是建基於他從香港公正行在2014年3月5日拍攝的照片中見到原告物業低層天台在擺放了防水物料[108]，因此，他推論該些防水物料曾被使用，從而得出原告物業曾經進行鋪設U型防漏層的結論。廖大律師指這完全基於猜測，而且相片中顯示的是否防水物料亦存疑。因此張先生整個論述都不可靠。

(ii)   根據張先生的說法，原告物業的熱水爐房地台在2014年3月5日有白樺的痕跡[109]，而他說白樺的形成需時大約半年，更一再確認如果混凝土被重新鋪設後一星期内都不會有白樺的痕跡。如果原告物業真的如張先生所言在香港公正行檢察前進行了重鋪混凝土，那麼原告熱水爐房地台在2014年3月5日便不應出現白樺痕跡。這亦證明原告方在2014年3月5日前半年內均沒有進行過如張先生所說的工程及重新鋪回混凝土。這可反駁被告方指原告方刻意在香港公正行進行測試前進行工程以隱瞞原告物業是漏水源頭的說法。      

(iii)  張先生指白樺需要半年時間形成，該工程必然是在2014年3月5日至少半年前已經進行才累積白樺。但張先生另一方面又說該U型防水層是利用2014年3月5日擺放在原告物業的防水物料[110]而製造。半年前施工的物料仍然留住，這是不合常理的。

(iv)  張先生的專家報告[111]指2014年3月5日的照片[112]顯示原告物業的低層天台天面磚沒有曾經被拆除及重鋪的跡象，這與他指天面一行磚的位置有鋪設防水層直接矛盾。在盤問下，張先生最終接受的確沒有跡象顯示原告物業低層天台在2014年進行鋪設防水層工程。

104.廖大律師指無論如何，就算符師傅真的在香港公正行進行檢測前進行了工程，除非是修復漏水源頭的工程，否則這難以影響測試結果。在這基礎下，最重要的是緊急工程單據上並沒有任何一項是更換接駁熱水爐的喉管。她更援引合利工程在2015年10月17日發給原告方的單據（「2015維修單據」） [113]  顯示若有更換接駁熱水爐的喉管，2015維修單據上會清楚列明「更換天台全部6分冷氣銅喉工作」。符師傅及黃女士在庭上都肯定地回答原告物業在2014年的維修中並沒有更換過水喉，這與2014維修單據指「檢查喉管」吻合。廖大律師又指被告方以2014維修單據[114]第2.5項來證明這水喉/管曾經漏水才需要被「確保會恢復正常運作」，但這顯然是漠視了整個檢查維修項目的寫法。廖大律師認為這項很明顯是關於進行水管漏水位置的檢查，及在進行檢查後確保水管能正常運作。例如當符師傅進行了拆水錶及水管的測試後，需要把水管重新連接及使它成功運作。整個項目都是關於檢查水管的工作。換言之，被告方並沒有任何證據指向原告物業曾經修復「滲漏源頭」，即原告物業的喉管。

(A)(2.3)(iv)「螢光色水測試」是否已被維修工程干擾？[115]

105.馬大律師指就著香港公正行於2014年3月5日在原告物業低層天台儲了螢光色水，然後於當天一個小時後、2014年3月19日及3月26日再到原告物業，檢查各個檢測區有沒有發現螢光色水痕跡。她認為這測試結果不可靠，因為螢光色水被2014維修工程的剷灰和油漆干擾。劉小姐也同意不能排除螢光色水會被油漆遮蓋的這個可能性。

106.廖大律師亦就螢光色水被油漆遮蓋的說法作出陳詞：—

(1)  這批評沒有專家證供支持。

(2)  原告方重申張先生亦沒有主張原告低層天台天面為滲漏源頭，他的意見是滲漏源頭為原告物業熱水爐房地台下的暗藏喉管。因此螢光色水的可靠性並不會影響原告方已有效排除其他滲漏源頭的結果。

(3)  為了完整性，原告方回應被告方（結案陳詞§79-84）就符師傅及黃女士刻意干擾公正行的螢光色水測試的指控。的確，符師傅及黃女士均對原告物業內的緊急維修工程何時展開記得模糊，但這並不代表他們是如被告方所指刻意／惡意在公正行完成所有測試前作緊急維修工程來掩飾原告物業是滲漏源頭。被告方的指控不合邏輯，有違常理。理據如下:

(i)    香港公正行是黃女士聘請的。如果黃女士不希望香港公正行能正確調查出滲漏源頭，故刻意干擾測試結果以掩飾原告物業為滲漏源頭的證據， 根本無必要聘請任何公正行作調查，自費聘請公正行作測試，但又同時刻意干擾測試結果，這主張似乎有點荒謬。

(ii)   其次，若符師傅在香港公正行未完成所有測試前進行緊急維修工程是存心隱瞞原告物業是滲漏源頭，那很難理解為何黃女士不指示符師傅在香港公正行第一次檢測 （3月5日）前完成緊急維修工程，而是在第一次和第二次檢測之間才進行。若黃女士真的在進行檢測前已清楚知道原告物業是滲漏源頭，應明白香港公正行可能在第一次檢測後已經能夠揭露真相。

(iii)  法庭不能排除符師傅和黃女士之所以在香港公正行未完成前就進行緊急維修工程純粹是安排上的不周到，並不代表他們是懷有惡意(malice)。

(iv)  就算二人在這方面的證供有錯誤，甚或是愚蠢地為了想加強原告方的案情，所以不想在庭上承認他們在香港公正行未完成前就進行室內修復裝修工程，這亦不會影響他們其他方面的證供，尤其是符師傅在原告物業就漏水源頭進行的測試， 在Skyline Credit Limited v Leung Hing Chung HCA639/2016第43段，法庭援引EPI Environmental Technologies Inc & Another v Symphony Plastic Technologies plc & Another [2005] 1 WLR 3456, at §74 提出如何處理證人的錯誤甚至是謊言。

107.由於雙方陳詞和引述的證供相當詳盡仔細，如議題可獨立處理而不即時達致最終議題的判決，本席會在議題後作出討論，如合適的話也會作出結論。本席考慮過相關證供及陳詞，就(a)(2)議題有以下的觀察。

108.首先，馬大律師指緊急維修工程在香港公正行於2014年3月5日作出第一次測試前已經完成，這並不正確。根據香港公正行的報告指出，在3月19日的第二次「測試前一天，原告物業已經完成復修工程[116]。本席接納香港公正行報告的說法，因為這是當時的工作紀錄，不是靠記憶，加上檢測職員不單指出工程是在前一天完成，他亦按著這訊息調整檢測工作，因為隨後檢測職員評估「此情況不適合進行導電感應法測試。」，之後，隔了7天再有第三次檢測。

109.此外，在香港公正行報告中，亦有展示3月5號拍照反映的狀況，例如在第396-408頁的照片[117]，明顯看出B區樓梯角轉彎位油漆剝落情況嚴重，這明顯代表緊急維修工程在3月5日還未開始，更遑論已經完成。

110.至於為何會在3月18日（香港公正行進行第二次檢測前一天）完成了緊急維修工程，黃女士和符師傅都說記不清楚緊急維修工程日期，他們都說緊急維修工程是測試完畢才做，因此未能提供為何沒有多等一兩天才進行的原因。畢竟這事發生在7年多前，本席不會認為這說法不合理，況且測試原本分兩天進行，主要測試在3月5日，用了3個多小時，第二天本來應該是多取一些數據，卻因為緊急維修工程，令第二次導電感應測試不能如期進行，這次唯一獲取到的結果是「受影響地區沒看見有螢光色水」 [118]，工作用了二十五分鐘，如上所述，還有第三次，在3月26日進行了導電感應測試[119]及檢驗，用了一小時四十分鐘[120]。本席不認為當時兩位原告方證人確切知道檢測的進度。

111.本席接納緊急維修工程可能影響螢光色水的測試，特別是就本案而言，香港公正行檢測員是用紫外線探測，而不是採樣作科學鑑證，本席認為原告方不能依賴第二、第三次就螢光水取得的結果。不過本席接納在第一次測試時，香港公正行職員用目測和紫外光沒發現螢光色水在受影響位置出現[121]。當然本席認為這結果不應給予太多比重，因為在數小時之內，螢光水未必能在受影響區出現，但最少沒有證據指當時收集到牆身曾被螢光水污染的結果，後來被緊急維修工程銷毀證據。 況且如果真的要銷毀證據，應更早動工而不是在3月5日第一次檢測之後。

112.本席同意廖大律師指這議題的重點是緊急維修工程有否影響香港公正行測試結果，最關鍵的緊急維修工程應該是更換喉管或修復防水設施。本席接納黃女士和符師傅指沒有破損的水喉需要更換，也沒有修補防水設施，本席接納廖大律師指2014維修單據沒有列明更換喉管的項目，否則會像2015維修單據中列明，明顯2014維修單據也沒有列出防水設施。再者2014維修單據於2月21日發出，當時符師傅已進行了測試排除原告物業是漏水源頭，亦已經到過被告物業查看，本席接納他當時沒有提出更換喉管的事建議，這點與2014維修單據第2.8項吻合:「由於32號屋滲水到31號屋牆身嚴重積水，會跟進到牆身乾透油上ICI乳膠漆」。 此外2014維修單據底部指「以上報價施工位置…」，本席接納2014維修單據也用作報價，因此，當中的一些項目已經完成，例如檢測工作，但不排除有些項目未開工，例如維修等。

113.最後，這份文件並非由符師傅表列和發出，要求符師傅在多年後解釋當中的字句運用，然後針對他的答案指他不誠實並不公平。本席接納張先生最終同意原告低層天台和熱水爐房都沒有挖掘更換喉管的痕跡。

114.馬大律師根據上文列出的證據作出推論指除非有人於2014年3月5日前曾於原告熱水爐房進行緊急維修工程，及把滲漏源頭維修好，否則於香港公正行進行測試時，原告物業熱水爐房應該還是有滲水情況／或痕跡。本席認為這推論是完全沒有理會原告的案情，更遑論提出合宜的理據作支持。其實，原告人的說法正是被告物業在同一時間，也出現滲水情況，原告指有證據顯示被告熱水爐房滲水情況就在這段時間被修復。即使根據林小姐的證供，她在2014年2月25日委聘恆豐工程李先生替她的熱水爐房檢查滲漏問題，亦指示他更換了接駁熱水爐的喉管，她記不起實際進行滲漏測試及施工日期，但工程在2014年3月5日完成[122]。這也支持了原告方的說法，被告熱水爐房的水管問題在2月25日到3月5日之間修復，原告物業的漏水情況亦因而得到處理，因此，劉小姐說3月5日進行檢測，她看見原告熱水爐房地面和牆身乾爽，這並非不合理。

115.此外，本席不接受馬大律師的陳詞，她認為劉女士在2014年3月5日看見原告物業熱水爐房內牆身及地台表面乾爽，便可以證明符師傅就原告物業熱水爐房在2014年2月11 、18和26日仍然有滲水情況是不誠實的說法。明顯地，馬大律師沒有充份考慮兩個日子中間相隔了差不多10多天，正如馬大律師指出除非漏水源頭已經修復，滲水應該繼續，但本案的漏水源頭一直是對方的物業，在排除了被告物業是源頭並作出復修前，不能說他們不誠實。

116.如上所述，假如被告熱水爐房的喉管真的是滲漏源頭，而該源頭在2014年2月25日至3月5日期間被修復，那影響原告物業的滲漏亦會停止。因此，劉小姐檢測時熱水爐房再沒有出現滲水跡象與原告物業不是滲漏源頭的說法吻合。

117.考慮過雙方的證據，本席同意廖大律師的陳詞，本席認為馬大律師沒有足夠理由指稱符師傅是不誠實的證人。再者由張先生依賴的管理處2014年的報告，也提供了證據，證明被告熱水爐房曾於2014年初曾進行維修。

118.本席同意廖大律師的陳詞觀點與說法，本席注意到被告方的案情表面上是較難被接納的，所以更需要仔細考慮。首先張先生的結論是漏水源頭在於藏在原告熱水爐房下的供水管，被告方更指這些供水管和防水層曾經被更換或修復。如果這是事實，符師傅或原告根本無需要用復修牆身掩飾螢光水，因為他們知道滲漏不在低層天台天面，根本無需多此一舉，在第二次測試前修復牆身隱瞞證據。本席亦注意到原告方兩名證人的證供有不吻合之處，本席接納這是記憶問題。

119.本席的結論是即使有緊急維修工程進行，並沒有包括更換水管和加設/復修防水層，因而不影響香港公正行報告的可靠性。再者這工程是在第二次測試前進行而不是第一次之前，被告方對原告方的在未開始測試便修復是隱瞞證據的指控不成立。挖掘坑洞，本身不是復修漏水導致毀壞，而是調查過程採取的其中一個步驟，當符師傅認為已經有足夠資料指出源頭位置不是原告物業，把坑洞填補，實在無可厚非，沒甚麼值得批評。

120.總括議題(A)(2)，即專家意見的可靠性，本席接納原告方的證據及專家意見，認為足以排除原告熱水爐房內藏喉管是2014年滲漏事件的源頭。

議題(A)(3) – 即使排除了漏水源頭在原告物業，原告方能否證明滲漏源頭來自被告物業？[123]

(A)(3)(i) 水由被告物業流到原告物業的可能性[124]

121.跟據專家，包括被告專家張先生，的意見，這是可能的，他更認為水從原告物業流到被告物業然後向下滲。

(A)(3)(ii) 被告物業於2014年同一時段是否發生漏水[125]

122.跟據符師傅的證供，他在2014年2月19日進入被告物業，看見被告熱水爐房嚴重漏水，頂樓樓梯底部石屎部份發黑發霉[126]，就如張先生報告中展示的照片所反映[127](張先生指這是2015年滲漏事件在被告物業內的損毀)。

123.不過林小姐在證人供詞的說法是2014年被告物業沒有滲漏事故，她更聲稱只是在2月18日由管理處通知才知道原告物業發生漏水[128]。亦稱符師傅和管理處職員在2月19日到被告物業看了一會便離開了。她指是管理處安排她與黃女士在2月22日在車庫會面，會面時黃女士無禮地指責她沒處理好漏水，影響到原告物業，林小姐指她反對這指控並指會聘用承辦商處理事件。

124.管理處2014年報告已記錄了管理處職員曾於2月18和19日進入兩種個物業的所見所聞。本席在前面第66段作出觀察，管理處2014報告顯示了在同一時段，被告物業也受漏水影響。管理處2014報告是一份工作紀錄，這說法與符師傅的說法吻合，本席接納其可靠性，本席接納同一段時間被告物業發生漏水事故。

(A)(3)(iii)   被告人於被告物業進行工程的性質[129]

125.劉小姐於6月份聯合陳述書內提及她於2014年3月5日由原告物業低層天台觀察到被告物業低層天台，當時有跡象顯示正在進行水喉工程[130]。有關被告物業曾進行工程，以下為第二被告林小姐的證供，包括書面的和庭上提供的：—

(i)  在盤問當中，林小姐指 於2014年農曆新年前，家庭傭工告訴她熱水爐漏水。她查看時，見到低層天台熱水爐房地台有水印，以手觸摸，感到「濕濕地」，但並沒有水在流動。由於未知水從那裡滲出，她便聯絡了師傅，但因師傅要回鄉過年，只能於農曆新年後才處理。當時其單位室內並沒有滲水，她亦沒有通知管理處。

(ii)  於2014年2月18日，當管理處到被告物業查看時，她才知道原告物業投訴被告物業漏水。當時，就被告熱水爐房「濕濕地」的原因仍未作出任何檢測，她和家人均認為要盡快找師傅檢查是否被告物業有漏水。

(iii)  之後，約於2014年2月25日，她委託了恆豐工程的李先生到被告物業進行滲漏測試。由於初步懷疑是低層天台熱水爐房滲漏，因此李先生鑿開了房內地台視察，但沒有發現滲漏痕跡[131]。除了鑿開地台外，李先生亦有進行其它檢查，但並沒有告訴她做了那些檢查。於庭上，她表示只記得李先生是於2014年2月25日到被告物業，但她已記不起實際是在那天開始做測試和鑿地台的洞。

(iv)  由於地台已鑿開，她便指示李先生把已使用了十多年接駁熱水爐的喉管更換。於更換後，李先生告訴她原有的喉管並沒有滲漏[132]。她曾詢問李先生為何熱水爐房地台早前會「濕濕地」，但李先生說不知道。工程於2014年3月5日完成。

(v)  在庭上林小姐矢口否認在關鍵時間被告物業曾發生滲漏事故, 盤問下她指沒有知會管理公司被告物業有滲漏情況，亦記不起是否有知會管理公司熱水爐房有滲漏情況。

(vi)  在盤問下林小姐否認132至139頁的照片[133]是由她提供的，她指稱自己從沒有看見過該些圖片，亦否認這些圖片反映2014年初被告物業室內的漏水狀況。

126.馬大律師指根據林小姐的證供，被告方並沒有爭議於2014年3月5日及以前，於被告物業熱水爐房曾經有工程進行，當中包括更換了四條水管，但原告方並沒有任何證據反駁林小姐所說，更換了的水管都沒有滲漏的說法。因此，被告方認為，劉小姐見到32號天台有水喉工程進行，根本完全不能用以支持滲漏源頭來自被告物業的指稱。

127.本席同意馬大律師指單憑被告物業在同期做維修不能證明漏水源頭在被告物業，但法庭可以亦需要考慮整體證供，先撇開兩份管理處發出的報告，因為會在下面處理，其他證據包括符師傅於2014年2月19日進入被告物業看見有滲漏影響物業部份位置，兩位專家證人都認為水可以從其中一個物業透過共同牆流到另外一個物業，加上符師傅和劉小姐的測試排除了漏水源頭在原告物業等，原告人依賴這些證據已經證明水源較有可能在於被告熱水爐房的喉管 。

(A)(3)(iv) 管理處2015報告的可靠性[134]

128.管理處2015報告就本案關鍵之處是當中記錄了於2015年8月18日，林小姐曾向管理處職員表示承辦商李先生已替其更換了四條接駁熱水喉的喉管（當中包括導致2014年滲漏之一條損毀喉管）（原文節錄部分有底線）[135]。

129.就這項紀錄，林小姐於庭上指，她曾告訴管理處已換了四條喉管，但並沒說當中包括2014年一條損毀的喉管。被告方認為林小姐的說法可信及可靠，並陳詞指法庭應接納她的說法。

130.馬大律師認為，首先，管理處2015報告並沒有列明紀錄如何、何時、及由誰作出；是由和林小姐對話的人作出紀錄，還是經多重人士傳話而作出的記錄， 沒有這方面的證供，因此，2015報告內，就交談內容紀錄部份的可靠性及可信性根本不能確定，因此不應被法庭考慮。其次，和管理處2015報告中的其他部分不同，關鍵句「當中包括導致去年2014年滲漏之一條損毀喉管」的紀錄是被括號括著的。如這句說話也是林女士告訴管理處職員，那麼理論上不會只有這一句話被括號括著。被告方認為，這一句有括號很大可能因為這並不是林女士說的話。

131.本席查閱林小姐的補充證人陳述書[136]，其中的一個主題是反駁黃女士指管理處2015報告不可靠的說法[137]，林小姐不單沒有在當中指出她提及2014年有一條損毀的喉管導致2014年滲漏是不實或不準確的紀錄，她更確認管理處2015報告是管理處發出的[138]，她又指2015報告是可靠的[139]，再者根據她自己的說法，沒有蓋印的版本是開列在2018年3月9日存檔的被告人文件清單中，由於黃女士就其認受性提出爭議，林小姐於2019年3月12日要求管理處發出一份具蓋印的報告，她指兩份文件內容完全一樣，她認為即使沒有蓋印，其認受性不應受質疑[140]。林小姐亦曾在補充證人陳述書中多番引述管理處2015報告的內容[141]。

132.本席認為，由此可見，林小姐曾閱讀過或被協助理解管理處2015報告不只一次，但卻沒有糾正這句與她案情相違背的陳述，現在馬大律師卻無視林小姐補充證人陳述書的內容，除了斟酌一些技術點子外，沒有提供合理解釋，說服法庭不應考慮管理處2015報告，這處理方式很難自圓其說。再者本席不認為管理處職員有理由憑空杜撰他們與林女士的對話，無端製造破損喉管及其數目，這說法是不可思議的，這是一份工作紀錄，內中涉及耳聞目睹的事情，法庭考慮過後，可以接納並加以考慮。本席認為林小姐確實有向管理處說這番說話，因而被記錄下來。

133.本席不能忽略黃女士對管理處 2015報告的抨擊，並曾要求法庭不要接納這文件，她持的理據是她事前未收過這份文件，文件亦無蓋印[142]。她以電郵查詢，得到管理處的答覆是之前的經理已經離職，該文件未被管理公司蓋印，所以難以斷定是否由管理處發出[143]，本席認為她對管理處 2015報告的認受性提出質疑，自有其道理。她向管理處提出不同意2015報告中指2015年滲漏事件是水由原告物業流到被告物業，在她進入被告物業時，林小姐沒提及這事，亦沒有提出相關申索，要求管理處提供證據和照片[144]。在補充陳述書中，她亦指內容只有小部份內容屬實[145]，由此可見，她沒有全部推翻內容。 由於其他部份主要是關於2015年滲漏源頭，管理處2015報告並沒有提供理據為何得到這結論，本席認為雙方專家供詞及意見比管理處的觀察，更具參考價值。詳情會在稍後處理。

 (A)(3)(v)即使被告物業滲水情況較原告物業嚴重，能否證明被告物業是滲漏源頭？

134.符師傅說他於2014年2月19日發現被告物業內的漏水情況較原告物業更嚴重[146]。關於漏水嚴重情況，劉小姐於盤問期間同意如果兩個單位均有滲水痕跡，一般情況下，不能單憑滲水痕跡決定哪一個單位是滲漏源頭；而滲水範圍較大的單位也不是必然是滲漏源頭。

135.本席同意這點，況且跟本沒有客觀證據量度那一方更嚴重，不過本席接納在同一時段，被告物業也發生漏水事件，本席不接納林小姐的證供指2014年在被告物業內沒有發生漏水，被更換的水管也沒有破損等證供。

(A)(3)(vi)2015年業滲水事件是否2014滲水事件的延續

136.被告方指於2015年8月在原告物業發生滲水事件亦證明了2014漏水事件源頭在原告熱水爐房內的喉管內。原告方指兩件事完全無關。黃女士指原告物業曾再次出現滲水情況，於2015年8月19日，黃女士曾進人被告物業熱水爐房視察，於得知被告物業進行的谷磅水壓測試顯示沒有漏水後，黃女士便指示符師傅於原告物業進行更換熱水爐冷熱喉管工程，並於2015年10月完成[147]。之後原告物業再沒有出現滲水情況。

137.張先生根據管理處2014年及2015年事件報告及香港公正行報告作出推論，指2015年漏水事件是2014年的延伸，是因2014年原告物業並沒有完全把滲漏源頭修復好，才會於2015年再次出現滲漏情況[148]。

138.廖大律師指張先生於2014年並沒有於原告物業或被告物業進行任何視察及測試，因此他只能基於有限的資料來作出這推論。但被告方認為，即使資料有限，張先生的這個推論也是有相對可能性的，尤其是當原告物業把熱水爐的冷熱喉管更換後便再沒有出現滲水。

139.馬大律師認為，不論2015年滲水事件的源頭是否原告物業，就著本案而言，證明2014年漏水事件的滲漏源頭是被告物業熱水爐房內的水管是原告方的舉證責任。因此，即使未能證明2015年滲漏事件事2014年滲漏事件的延伸，原告依然管有同樣的舉證責任。這點雙方應該沒有爭議。

140.本席認為2015年滲水事件獨立於2014年滲漏事件，兩件事件相隔一年多，當中沒有任何證據證明仍有任何滲漏發生在任何一個物業。本席同意廖大律師指張先生認為2014年滲漏事件的延伸是沒有基礎的，況且，被告方張先生的專家意見認為原告方曾於2014年更換喉管和修補防水設施，因此停止了滲漏，張先生兩個說法都是推論，最後他同意並無實質證據證明這些維修工程曾經發生，而在本席面前，張先生根本不能證明2014滲漏事件源頭在原告物業，此外，張先生的推論是完全漠視了管理處2014報告中林小姐多番提及被告物業內外的滲漏情況，及已經進行維修等紀錄。本席不接納被告方借2015年滲水事件證明原告物業是2014年滲漏事件的漏水源頭。

141.本席接納劉小姐的意見，2014漏水事件源頭在被告熱水爐房內的喉管。

 (A)(3)(vii):被告處理2014年滲漏的態度[149]

142.廖大律師邀請法庭因林小姐採取不合作的態度，推論她在隱瞞被告物業是漏水源頭。根據雙方證供，林小姐曾於2月18日和19日准許進入被告物業視察，後來於2月22日曾與黃女士因賠償問題鬧得不愉快，她指黃女士不禮貌地指責她[150]，之後，在2月26日拒絕黃女士和政府部門進入，她指是因為不想跟沒禮貌的黃女士接觸，而黃女士報警以達目的尤其令她反感。 於3月3日她因為不在家而指示佣人拒絕政府部門進入，綜觀本席面前的證供，在2月26日及3月3日，被告物業正在進行水管維修工程，本席認為她不讓進入視察，是不想讓原告獲得更多對原告有利的證據，例如她更換的喉管是否有破損等。

總結議題A:

143.基於上述的理由，本席認為原告人已經證明了於2014年滲水事件水源在於被告低層天台下的供水管。

議題(B)：被告就滋擾、違反公契及疏忽的責任

滋擾的責任

144.馬大律師指原告為一間公司，證據顯示就2014年滲漏事件，只有黃女士就修復及出租事宜曾作出安排和處理，原告方並沒有任何證據證明原告公司自身有因不便及不安而蒙受任何損失。

145.再者，被告方認為，原告方並未能證明第一及第二被告人實際知道或憑法律推定而知道2014年滲漏事件的源頭來自被告物業， 及他們並沒有及時作出補救行動。馬大律師認為基於這些理由，原告的滋擾申索應被駁回。

146.廖大律師認為被告指因原告是公司法人，不能證明曾因漏水滋擾引起不安及不便，是混淆了 (1) 以「滋擾」作為一個訴訟因由及 (2) 就不安及不便的賠償金額。前者與責任的爭議有關，後者則和賠償金額有關，是兩項截然不同的事。被告方結案陳詞§18指出若法庭認為原告公司自身並沒有因為不便及不安而蒙受損失，而只是對其他人做成損失，那麼其就「滋擾」的申索基礎必然失敗。這是對法律原則的誤解。鑑於原告並沒有就一般損失作申索，固然不需要證明其蒙受不便及困擾。

147.廖大律師又指，就「滋擾」作為申索基礎的法律原則就在被告方結案陳詞§20段引述的張秀玲及另一人訴鄭禮莊案 (CACV268/1998, unrep., 9 April 1999)  一案中清楚闡述了。簡單而言，原告需要證明被告方有意圖騷擾原告，而且原告實際上受到騷擾：張秀玲案第4頁。當事源地方的業主（包括使用該地方的人）知道漏水根源是源於他單位內，他須在無合理延誤下作出補救，否則他便是有意圖滋擾而須負法律責任：張秀玲案第11頁及§57。就「知道」的定義，法律上有兩種情況，張秀玲案第12頁有以下論述： —

「（a）是實質地知道，或（b）是在通常及合理謹慎下應可知道。故此，就算戶主實質上不知道漏水的存在，因為他不在事源地方，他也不能藉此推卸責任。他身為戶主，對自己使用的地方要負法律責任。若在通常的情況下戶主應可知道有關使用地方的情況，在法律上他就被當作知情。作為地方的戶主，他應對該地方作出合理謹慎的處理。故此，對該地方的情況而言，一切他應在合理謹慎下可知道的，法律也當他知道。」

148.在Sum Wing Sung v Kwok Wing Yan Vivian [2021] HKDC 766「岑永生案」法庭更認為如滲漏並非因第三者的行為而導致，有別於張秀玲案，原告並不需要證明被告知道滲漏源頭來自他的單位： —

“59. For the sake of convenience, I will discuss the cause of action of nuisance first.

60. In Clark & Lindsell on Torts (23rd edition, 2020), the learned author had the following to say:

“[…] Nuisance is an act or omission which is an interference with, disturbance of or annoyance to, a person in the exercise or enjoyment of: (a) […] ; or (b) his ownership or occupation of land […], when it is a private nuisance […]” (paragraph 19-01)

“[…] A private nuisance may be and usually is caused by a person doing, on his own land, something which he is lawfully entitled to do. His conduct only becomes a nuisance when the consequences of his act are not confined to his own land but extend to the land of his neighbour by:

(1) causing an encroachment on his neighbour’s land, when it closely resembles trespass;

(2) causing physical damage to his neighbour’s land or building or works or vegetation upon it; or

(3)  unduly interfering with his neighbour in the comfortable and convenient enjoyment of his land.”

(paragraph 19-06)

“[…] Nuisances of the second kind, causing physical damage to land or to something erected or growing upon it, occur when a man allows a drain on his own land to become blocked or makes a concrete paved drive so that the water overflows onto his neighbour’s land, […] allows buildings upon his land to become dilapidated so that they, or parts of them, fall upon his neighbour’s land […]” (paragraph 19-07)

“In the case of nuisance by encroachment or damage, liability is established by proving the encroachment or the damage to the land as the case may be […]” (paragraph 19-08)

61.  For nuisance of unduly interfering with his neighbour’s comfortable/convenient enjoyment of his land, it must be a real interference with the comfort/convenience of living according to standards of the average man, and the discomfort must be substantial to any person occupying the claimant’s premises. However, such requirement is satisfied where there is actual physical damage to property.[3]

62.  The learned author of Clark & Lindsell on Torts (23rd edition, 2020) also stated in paragraph 19-133 thereof that:

“…where the claimant and the defendant were the occupiers of adjoining houses, and a drain which commenced on the defendant’s premises and, after collecting the sewage of several other houses, doubled back under the defendant’s house, got out of repair so that the sewage escaped into the claimant’s cellar, the defendant was held liable, although he did not know of the existence of the return drain. Again, where the defendant maintained a drain on his land and the drain became choked, so that the adjoining land was flooded, he was held liable on the ground of nuisance…”

63.  It therefore appears that, with the findings which I have made above in the previous sections of this Judgment, the plaintiff has done enough to prove that the defendant should be liable for nuisance.

...

65.   I do not agree with the defendant that she would only be liable upon the proof of her knowledge of the water leakage. The facts in 張秀玲 are totally different and that case is distinguishable from the present case because it was held by the trial judge therein (as to which there was no appeal) that the leakage was caused by the poor workmanship of the contractor engaged by the Incorporated Owners of the building in question in replacing all the pipes of the said building.  In other words, the leakage was not caused by any act or omission on the part of the defendant therein. 

…

67.  I am of the view that given the leakage was not caused by any third party, the defendant in the present case should be taken as if she had created the nuisance by her failure to maintain the pipes and keep them in good repair.  ”

149.廖大律師指就本案而言，在滋擾行為方面，原告需證明原告物業出現滲漏的源頭來自被告物業。就意圖方面，若法庭採納張秀玲案的原則，原告需證明被告實際知道或憑法律構定 （constructive knowledge）而知道原告物業的滲漏源頭來自被告物業。但若法庭同意岑永生案的觀察，當滲漏並非源自第三者的作為，原告則不必證明被告對滲漏源頭的認知。

150.本席同意岑永生案是一個很值得參考的案例，在本案之中漏水源頭也是位於被告人完全管轄和控制的物業之內，根據上述節錄的法律原則，在這些情況下只要有水由該物業流到其他單位，被告便需要負上責任。這些情況不涉及是否知道有水滲漏到其他人單位。 不過採納歐陽法官的處理方式，本席也考慮被告是否知情，及知情後所採取的行動是否合理，本席認為這點亦不能協助本案的被告人作辯護，因為她否認在2014年1月到3月期間，曾經在被告物業內發生漏水事件，雖然如此，水管也被更換，劉小姐證實3月5日原告熱水爐房地面、牆身乾爽。

151.無可否認，岑永森案的被告阻撓拖延了差不多一年才有效地處理漏水問題，而本案的滲漏情況，在原告於1月22日首次被告知，於2月18日透過管理處通知被告，在3月5日已經獲得處理，即最多是一個多月的時間，不能說當中有不合理的延誤，即有延誤，主要是因為在農曆年期間找不到師傅處理，這點雙方都經歷同樣困難，當然沒有不合理延誤是因為漏水也影響被告物業。不過，最終的問題是從被告熱水爐房的滲漏有否對原告物業做成破壞，答案明顯是有的，因此，被告方需要就滲漏造成原告方損失承擔責任。

違反大廈公契的責任

152.就大廈公契的責任，廖大律師陳詞指只要原告證明其物業內出現滲漏的源頭是被告的單位，被告便違反了其在大廈公契下的責任，原告並不需要再證明被告有其他過失：Chan Wai Shin v Pang Chung Kong & Ngau Yuk Sau Anita [2019] HKDC 1289，§164 [P-Auth/5]；林鎮彬案§51, 54[D-Auth/9]；So John & Anor v Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356 [D-Auth/8] at 363C-D。

153.她認為被告結案陳詞指需要證明被告有過失說法並不正確。即便是Li Kuen Kwai Jay & Anor v Lok Chun Cheong & Anor 的判決 亦不能支持她們的說法。她認為，根據本案的大廈公契的措詞，只要原告能在相對可能性下證明在原告物業內出現滲漏，而滲漏的源頭是被告物業，被告便違反其在大廈公契下的責任，並需要根據大廈公契作出賠償。

154.公契第四附表第8(a)及第(9) 條[151]，條文如下：—

第8(a)條

“Each Owner shall in such manner so as to avoid any loss, damage, nuisance or annoyance to the Owners or occupiers of the other Units, at his sole expense repair maintain and keep in good repair and condition the Unit of which he is the owner its equipment apparatus service and facilities and shall when necessary replace any part or parts thereof which require replacement.” 及

第(9) 條

“No Owner shall use or permit or suffer the Unit owned by him to be used for any illegal purpose nor will he do cause or permit or suffer to be done any act or thing which may be or become a nuisance or annoyance to or cause damage to the other Owners and occupier for the time being.”

155.廖大律師指由於被告物業的喉管失修或損壞，導致水透過原告熱水爐房滲漏至原告物業的室內頂樓和二樓的樓梯間牆身、頂樓樓梯底天花及二樓的主人房天花。兩名被告人為被告物業業主，因而違反大廈公契第四附表第8(a)條所規定業主須自費負責物業內部之維修及更換任何須被更換的部件令物業保持良好狀態，避免對其他住戶招致損失，滋擾或騷擾。

156.本席參考過John So & Anor v Lau Hon Man & Ors,[1993 2 HKC 356] 上訴庭支持原審法官的裁決：

“By allowing their pipe to fall into disrepair with the result that water escaped to the Appellants' flat, the Respondents were in clear breach of their obligation under s.10(c) of the DMC not to permit anything in their flat which might be a nuisance to other occupiers of the building, escape of water from one person's premises to another's being a classic instance of nuisance in the eyes of the law.”

157.相關於John So案的公契條文如下：—

“10. Each party hereto hereby convenants with the other as follows:-

(c)  Not to use his part of the said Building for any illegal or immoral purposes nor do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the said Building.”

158.這條款與本案的第(9)條相近。在So John案中，廖大律師指上訴庭跟據公契條文指不能容許任何東西對其他業戶構成滋擾，而當裁定漏水構成滋擾，便裁定被告人違反公契。本席同意廖大律師對上訴庭裁決的闡述。

159.本案中的公契對各業戶的要求亦相當嚴格，他們必須保養及維持喉管的良好狀態。因此，除非有其他可接納的證據，證明喉管被他人干擾或破壞，被告熱水爐房用了十多年的喉管[152]出現滲漏，最低限度代表了失修，亦即被告人沒有符合公契的要求保養及維持喉管良好狀態。本席裁定被告人就漏水事件確實是違反公契第四附表第8(a)及第(9)條，需要承擔責任。

疏忽的責任

160.原告依賴Chan Man Wing & Wong Tang Hoi Alice [2018] HKDC 901闡述漏水相關法律原則。在該案中區域法院法官廖文健把法律原則應用到案情中：—

「12. “疏忽”是指被告人負有法律認可的謹慎責任（duty of care）並有所失責（breach），而原告人所受到的損害是可合理預見的（reasonably foreseeable）及因被告人的失責所引致（causation）。被告人的單位正正在原告人的單位之上，倘若被告人主廁及/或客廁的喉管失修或防水措施失效，被告人或得到被告人的許可而佔用39F單位的人士使用主廁及/或客廁時，便有機會滲漏到原告人單位造成損害，被告人因而在法律上須負上對原告人的謹慎責任（duty of care），此謹慎責任（duty of care）在眾多漏水案例中已被清楚確立。

48. 基於法庭接納的證據，本席裁定事實正如兩位專家在該共同發現中所見，屬於39F單位的U-traps和廢水喉出現滲漏，以致38F單位單位的主廁和客廁內出現漏水問題。

49.  本席認為，被告人未有妥當地保養和維修該等喉管，令致原告人蒙受損失，違反了她對原告人應盡的謹慎責任，構成侵權法下的 “疏忽”。」

161.此外，廖大律師亦指第二被告人多次阻撓或拒絕與原告物業戶主合作調查滲水的源頭亦屬疏忽的行為：見Ngan Ping Chi & Chan Fung Fun v Lam Chi Hao Louis & Chan Shuk Fun Shirley (DCCJ 462/2003, Unrep, 31.12.2003) [P-Auth/13/§52]。由於本席接納了被告物業也受滲水影響，而劉小姐在3月5日已看不見原告熱水爐房有滲漏情況，本席亦接已納漏水源頭在這天前已經修復，雖然有指她曾拒絕原告和第三方作檢查，但也沒有證據顯示因而導致不合理的延誤。以阻撓或拒絕與原告物業戶主合作調查滲水的源頭成為疏忽的基礎不成立。

162.本席認為在本案中被告作為業主/單位佔用人，有法律認可的責任，須保養及維持喉管的良好狀態 (duty of care)，被告人在2014年滲水事件前沒有及早發現喉管失修，這是失責 (breach)，最終發生滲漏，令致原告物業部份被損毀，原告人蒙受金錢損失 (causation)，加上，原告物業所受的損毀和金錢損失是合理可預見的 (reasonably foreseeable)，這足以構成本案兩名被告在侵權法下的 「疏忽 」。

163.在本席面前，被告方完全沒有提供他們如何保養喉管，在過去十多年是否有定時檢查等，林小姐指在2014年更換供水管是室內維修時因利成便順帶做的，她沒有清楚說明維修的原因和性質[153]，不過根據本席的裁決，在此刻被告熱水爐房最少有一條喉管滲漏，而根據她在庭上的證供，她最起碼承認被告熱水爐房地面「濕濕地」，即使被接納，她所進行的並非保養性質的檢查。本席按席前的證據，裁定被告人等失責。本席亦裁定原告人已經在相對可能性下證明了所有疏忽的要素，被告人須承擔責任。

總結議題B:

164.關於被告是否需要承擔責任的議題，本席考慮過雙方的事實證據和專家意見，就2014年滲漏事件，本席接納漏水源頭在於兩個物業的水管，而不在於外來水。本席接納原告人方的事實證人的證供為可信，本席接納符師傅在1月27日至2月22日的測試已經證實了原告物業並沒有水管滲漏的情況，因而有可能是被告物業水管漏水經共用牆及向下滲，繼而導致兩幢物業都發生水從熱水爐房滲漏到下層的梯間和牆身等。在本席面前還有其他證據，加強這可能性。例如在同一時段，被告物業也發生滲漏，因而被告方需要作出維修。本席不接納林小姐指2014年2月份被告物業沒有水管破損和沒有滲漏影響物業，本席接納管理處2014和2015報告，她當時曾承認這兩點。本席亦裁定原告沒有在香港公正行第一次檢測前作維修，目的是干擾自己聘請的專家檢測結果。本席接納原告人在1月27日到3月5日期間沒有更換損毀的水管。滲漏得以制止日因為被告方更換了破損的水管。

165.本席不接納張先生的漏水源頭意見，在盤問或在法庭查詢下，他曾經多次撤回或更改他的說法。例如他指流量錶測試更適合於大量流水情況，他因此批評劉小姐的流量錶測試不具效力。當本席要求他具體解釋要多少水量才能推動流量錶一格，可確認水管有滲漏情況，他指10cc。本席要求他澄清吃藥的小調羹是不是5cc, 他確認兩小調羹就等如10cc，最後，他撤回了流量錶只適用於檢測大量漏水的情況。本席亦不接納他指2015年滲漏事件是由2014年延續的。如果張先生的意見是原告人曾於2014年更換水管和防水層，但滲漏情況維持一年多的說法是自相矛盾的。本席認為香港公正行和劉小姐的檢測及其結果更為合理和可靠。

166.本席亦裁定原告人的證據通過關於滋擾、公契和疏忽在法律上的要求。基於這些理由，本席裁定原告人在相對可能性下證明了原告人物業損毁責任在於被告人等。

議題(C) :責任分擔的問題[154]

167.被告方沒有再跟進此議題，亦無證據顯示原告應承擔部份責任。

議題(D)：評估損害賠償金額

168.原告方向被告方索償共$710,800。該金額包括：—

(a)  原告物業維修費用 = $334,300

(b)  租金損失11個月 = $376,500

169.被告方則認為，原告未能證明其申索的金額是合理及有需要的。

(a) 維修的申索

169.雙方專家就維修的評估金額分別為劉小姐認為$101,967.8為合理，另加緊急維修費用$62,300。張先生認為$43,225已足夠。原告人就維修提出申索共$334,300，分類如下：—

(a.i) 緊急維修費用：$62,300 [155]

(a.ii) 更換地板費用：$254,000[156]

(a.iii)  白蟻處理費用：$18,000[157]

(a.i)     緊急維修費用

170.馬大律師指關於2014維修單據內的工程那些已經進行，黃女士和符師傅於庭上作出了前後不一的證供，但他們證供的共通點是，並不是所有包含的工程項目均有進行。她更指出，原告方專家證人劉小姐認為原告物業是有需要進行相關的緊急維修而且該費用為合理[158]。但於盤問時，當被指出2014維修單據的第2.2[159]，2.3和2.8項[160]和她於聯合陳述書中第1項的批盪和油漆工程[161]是重覆工程項目時，她也同意從字面看來確實如此。另外，2014維修單據內有「檢查水喉漏水位置及確保水喉會恢復正常操作」的工程項目[162]。雖然劉小姐並不認為原告物業水喉有漏水，但她仍於聯合陳述書內同意了這個項目的需要性和價錢，她解釋，事實上她不知這些工程是否有進行。

171.馬大律師認為從劉小姐於庭上的證供可見，她並沒有對每項原告申索的項目作出仔細的分析，更於沒有事實基礎下認同原告的申索項目及金額。馬大律師陳詞指綜合所有原告方證人的證供，法庭根本無法確定2014維修單據內那些項目曾有進行、完成，及其金額。因此，被告方認為，原告不能就2014維修單據的總金額向被告方作出申索。

172.無論如何，她指出，在單據沒有清晰列出每一項工程的費用而法庭未能斷定那些工程有做的情況下，原告只能獲得象徵式的損害賠償：鄺裕成經營大成工程公司 v 卓賢科務有限公司（DCCJ 3804/2013, unrep, 27 September 2019），§§55-61（「鄺裕成案」）。

(a.ii) 原告物業全屋地板連梯級更換為地台磚

173.劉小姐認為，考慮到原告物業頂樓和二樓的梯級及地板底發黑及霉爛的情況，她建議重鋪頂樓，二樓及一樓樓梯柚木梯級[163]。不過，黃女士的證供指，如只更換部分木地板及梯級會導致兩種很明顯不同的顏色，根本沒有可能把物業出租或出售[164]，因此她採納了符師傅的建議，將全屋地板連梯級更換為地台磚。被告方認為，更換地台磚是完全不合理及沒有基礎的申索。

174.馬大律師陳詞指，劉小姐在作出其意見時，已清楚知道黃女士的要求[165]，但劉小姐依然認為沒有需要將全屋地板更換為地台磚。這正顯示全屋地板連梯級更換為地台磚的做法是沒有需要和不合理的。

175.另外，在張淑嫺 v Chik Wai Yin （DCCJ 3428/2010, unrep, 3 October 2012）一案中，法庭在第61段指出 “[T]enant in default should not be liable for such part of the repair work that may have the effect of "re-decorating" the premises as if it were brand new”。在本案，更換原告物業全屋木梯級及地板作地台階顯然是張淑嫺一案所稱的重新裝修，因此被告一方不應該亦不需要就該項目作出賠償。

176.馬大律師更指，基於下述第196-199段的證據分析，原告方於沒有更換地台磚前也曾把原告物業租出。由此可見，黃女士說不換成地台磚便不能租出物業的說法不盡不實，目的只在於誇大損毀嚴重性，增大其申索金額。

177.廖大律師就維修所持的理據如下：—

(i)     沒有爭議的是原告物業的頂樓和二樓的樓梯間牆身、頂樓樓梯底天花及二樓的主人房天花的確在2014年滲漏事件中受到滲水影響，連張先生就原告物業的必要維修費用的意見亦為$43,225[166]，因此被告方結案陳詞§139提及原告方只可獲得象徵式賠償完全不合理。被告方曲解了鄺裕成 案，該判詞並非如他們陳詞§139段所述，而是在該案中原告就某項目沒有提供任何單據（見§57），因此在沒有任何證據基礎下法庭只可判給原告象徵式的賠償。

(ii)    廖大律師又指出緊急維修費$62,300的費用，包括了除地板以外的原告物業的維修費用及整個原告物業室內及熱水爐房的維修費用。與張先生就2015年被告物業受滲漏影響的維修工程作相比，緊急維修費的金額非常合理，甚至稱得上是價錢相宜。根據張先生的說法，在被告物業只是進行熱水爐房檢查、更換喉管工程及處理牆身損壞維修及裝修項目已經需要高達$121,000[167] 。

(iii)   緊急維修費用與劉小姐的意見相比亦屬合理。根據劉小姐就原告物業必要的維修費用的建議金額，她認為原告物業必要的維修費為$101,967.8[168]，減去地板的維修費用$48,651.2，即為$53,316.6。但該費用未包括符師傅在原告物業進行的一系列滲漏測試的費用。根據張先生在的看法[169]，只是打鑿地台進行坑洞測試已需花費$6,000。除了坑洞測試，符師傅還進行了3個額外測試，若加上該些費用，則$62,300的費用是完全合理。亦是原告方實際在維修上述滲漏位置所付出的金額，所以應全數獲賠償。

(a.iii) 白蟻處理費用

178.就白蟻處理費用，兩位專家均同意滅蟲的費用是必要的 ，雙方同意全屋進行。根據劉小姐的意見，$18,000的金額合理 [170]，原告人應全數獲賠償，張先生認為是$2,500[171]。

法庭賠償評核

(a.i) 維修費用賠償

179.本席歸納雙方專家在10月份聯合陳述書中就賠償金額的意見[172]，排列在同一列表中，以便比對 (下稱「列表」)，是為附件二。列表中的首6項是根據聯合專家報告的格式及內容編制的，雙方並沒有把滅蟲和緊急維修的項目納入他們預備的圖表，為方便比對起見本席把這兩項在附件二列為第7及第8項。

180.本席對比2014維修單據內容和附件二的內容，發現的確可能有重疊的項目。例如

(i)     2014維修單據第1.1-1.2項購買第三責任保險及勞工保險即附件二第6項；

(ii)    2014維修單據第1.3項用帆布做保護措施工作即附件二第5項；

(iii)   2014維修單據第1.5項清走因工程而產生之廢料及環保費即附件二第5項；

(iv)   2014維修單據第2.2項剷除漏水引致3樓主人房至天台樓梯灰底即附件二第1項；

(v)    2014維修單據第2.3項樓主人房至天臺樓梯油防潮油、  批灰、磨灰及使用ICI乳膠漆掃回面油兩層即附件二第1項；

(vi)   2014維修單據第2.7項主人房地台之天台樓梯木地板及扶手維修及打水晶蠟工作即附件二第3項的部份；及

(vii)  2014維修單據第2.8項由於牆身嚴重積水,會跟進到牆身乾透，油上ICI乳膠漆即附件二第1項。

181.不過雙方專家沒有評估符師傅做測試費用，包括打鑿天台熱水爐房地台磚及複原，即2014維修單據的第2.4及2.5項，本席評估為$6,000，反映他於2月11、13、19和22日4天進行檢查。本席接納劉小姐的評核，原告物業室內維修，除卻地板，為$53,316.6，加上本席評估的檢測收費$6,000，即為$59,316.6。

182.就白蟻處理費用，張先生提出$2,500為全屋滅蟲支出，本席認為對於分五階層，鋪地板面積2,006平方呎的獨立屋是過低，考慮過劉小姐的意見和相關收據，本席同意滅蟲需要全屋進行，因此接納$18,000為全屋滅蟲為合宜。

183.就更換地板的費用，$254,000的金額是包括了$188,000的施工費用[173]及$66,000的地台磚料費用[174]。黃女士解釋她發生滲漏事件後，發現原告物業的柚木地板底面已受滲水影響，變得霉爛[175]，因此需要更換。但是該柚木地板以用了超過16年，因此不可能找到完全一樣顏色的柚木。由於屋內的柚木地板和梯級是相連並用同一樣的柚木材料，如果只更換某部份的柚木，全屋便會出現兩種不同顏色和質料的地板[176]。因此她起初曾經嘗試在不更換地板的情況下把單位放租及出售，但因木地板上的白樺不能徹底清潔，很多有意租屋的人看過單位後都沒有回音[177]。

184.因此，黃女士唯有考慮把整個物業的地板更換。她進行格價期間發現把全屋換成木地板需要30萬到50萬[178]，為了減省開支，她聽從符師傅的建議把地板更換成地台磚，因價錢便宜很多。原告方認為原告物業更換全屋地板以達致全屋的一致性及連貫性是合理的開支。而且，黃女士選擇使用地台磚而非木板已經合理地減輕她的損失。

185.廖大律師陳詞指在以往的案例，法庭曾經批准原告就以達致與物業其他地方融合（blend in）的效果的賠償申索。Lee Wai Chuen & Lee Siu Yin Hedy v Cheung Chor Keung & Shuk Oi Kwan（DCCJ 3098/2006, Unrep, 7.1.2011），縱使原告就天花維修的索償超出了專家認為「需要」的部分，法庭仍容許了這部分的賠償。

186.此外，在 Chan Fei Lung v Mansion Products Ltd & Ors [1990] 1 HKC 504，法庭提及在決定是否容許一項賠償，法庭需要考慮涉案物業的類別。如果該物業是高檔次的住宅，法庭須容許物業的檔次相稱的緊急維修工程的賠償。廖大律師指，原告物業更換全屋地板是否合理需依照該單位的檔次而定。原告物業是一幢3層樓高的半獨立屋，根據差餉物業估價署政府地租在2014年12月的估算為每年$414,000。原告物業以高標準建造，因此如果維修後會導致其地板出現兩隻顏色及材質，實在難以稱得上是和該單位的建造標準相稱。

187.廖大律師又指被告方或張先生均沒有爭議新換的柚木地板會與當時原告物業的柚木地板顏色及材質不一樣。此外，張先生的證供亦不能反對更換全屋地板屬合理的申索。因為張先生在其專家報告估算了2015年被告物業需招致的維修費用，其中5.0的第4項[179]為安裝牆紙所需的費用。張先生亦認為由於未必可以購買同一隻牆紙，因此需要更換整個樓梯間的牆紙。

188.考慮過相關證供及法律原則，本席不接受更換全屋地板的要求為合理，本席更不能接受廖大律師引用張先生的意見支持自己的立場，本席認為同一幅牆的牆紙與不同樓層不同部份的地板不可相提並論，雖指樓梯貫穿整個物業共3層，實際上是每半層一個生活區，分為5層，原告人沒有證據證明新樓梯木板如何在不同區份，不同樓層產生不協調的效果。

189.再者黃女士認為更換為地磚可避免滲水做成損毀，這並非2014年滲漏事件直接做成的損失，而是經吸取經驗後，避免將來有可能再遭遇損失，當然，本席接納鋪地磚價格較為便宜，但這並不是原告人要求全屋更換，開支由被告承擔的理據。考慮過相關證供和雙方提供的案例，本席不批准全屋換地磚的申索。

190.就樓梯維修的評估，本席考慮到原告以地磚更換原告物業全屋地台包括受影響的樓梯，本席注意到劉小姐與張先生都同意重鋪柚木梯級涉及頂樓、二樓和一樓（即共3層），共16m² (即約共172.16平方呎，見附件二第3項)。參看合利工程就換地磚的單據，以全屋2006平方呎[180]收工價$188,000[181]，即每平方呎工價計為$93.70，以172.16平方呎(約16m²)，共計$ 16,131.40。料錢$66,000[182]計為每平方呎$32.9，即共$5,664.30，即共$21,795.70為合理的樓梯維修。

191.不過，本席考慮16m² 的面積只包括頂樓到一樓的樓梯，其下仍有一樓至地下一層，考慮過以磚代柚木地板價錢較低，本席批准以地磚更換全部4層樓梯的賠償，本席在16m²面積多加5m²，即21m² (約為226平方呎)，工錢為$21,176.2， 料錢為$7,435.4，即共$28,611.6，這仍低於劉小姐以柚木為基礎評估維修3層樓梯的$48,651.2。

192.本席亦察覺到2014維修單據第2.6項重新做回低層天台地台防水及鋪回地磚，這項不是2014年滲漏事件引起的維修，即使有施工，也只是原告方防患未燃，本席把這項目剔除。

193.就維修的賠償金額，本席評核為$105,928.2， 即維修費用、滅蟲和樓梯更換地磚開支($59,316.6 + $18,000 + $28,611.6)。

租金損失

194.原告索償11個月的租金損失，理由為原告物業被滲水影響，導致延遲出租的情況，而索償由2014年2月18日（即原告首次向管理處作出投訴的日子）至2015年1月18日（即原告將原告物業出租的前一日）期間的租金損失， 劉小姐經參考2011-2017年租約後，評估租金每月為$44,750[183]。劉小姐同意11個月為合適的時間 [184]。

195.被告方認為，11個月租金損失的申索，並不合理。首先，黃女士的證供是早於2014年6月，符師傅曾向她提議將木地板改為地磚，但直至2014年10月時，因原告物業依然未能租出，黃女士認為原因是地板因滲水導致不同顏色，這時，她才決定接受符師傅的提議更換地磚。當被問到為何事隔數月才決定更換地台磚，黃女士承認拖延的部分原因是因為自己要上班及出差，因此不能及時處理。

196.其次，被告方認為，原告物業極有可能於2015年1月12日前已曾租出。馬大律師向黃女士出示一張由新福行物業顧問有限公司發出日期為2014年3月28日的付款通知單[185]，顯示原告物業於2014年3月曾成功出租，所以新福行向她收取費用。黃女士則表示從來沒有支付該單據的費用，並指稱由於有一租客表示有興趣租物業，因此地產經紀才預備這張付款通知單。被告方認為，這個辯解有違常理。

197.馬大律師指黃女士說於2013年10月單位租約完成前數月，她已通知地產經紀放租。於2013年11月至2014年1月期間，曾有人睇樓，但並沒有成功租出，黃女士說因為單位並不容易租出。由此可見，即使沒有滲水情況，原告物業本身亦不能於短時間內租出。因此，原告未能證明不能租出原告物業11個月，全段時間都是因2014年滲漏事件所引致的。

198.此外，馬大律師亦提出即使原告方專家劉小姐，她也只是評估維修時間約為12日[186]。被告方認為長達11個月的租金損失是原告造成，並不是被告一方的責任。

199.就租金損失的申索，馬大律師就11個月未能租出提出一些疑點，本席同意黃女士未能就這些疑點提供合理的解釋。

200.此外，在黃女士的證人陳述書中指稱她認為如果跟劉小姐的建議只更換三層樓梯的柚木板，屋內地板會有兩種顏色，「根本沒有可能出租或出售」[187]，所以她做了粉飾門面的緊急工程後，沒有更換木地板和梯級，看看可否出租或出售。簡單來說，她憑自已的意見認為只換樓梯木板會做成室內地板兩種顏色，亦是單憑自己的意見認為這會導致出租出售無人問津，她選擇保留發黑的柚木梯級和發黑及霉爛地板，只作粉飾，如果這是她當時的決定，本席認為她未能證明原告物業不能盡早租出不是因為原告方沒有盡快撤底處理損毀部份。

201.再者，本席參考黃女士提供的一些日期為2014年6月份的報價單，包括3張更換柚木地板及一張全屋包括天花牆身油乳膠漆。即是說她是在2014年6月才考慮全屋油漆，她最後有否進行這工程不重要，因為她沒有申索相關項目的金額，但法庭不能排除室內其他部份裝修狀況是否也影響了原告物業出租的機率。

202.最後一點，在2014年6月，收到報價單後她同意符師傅建議換為地磚，她卻因為事忙沒有下決定執行，這與漏水事件無關。不爭議的是原告物業受滲水影響出租，但被告毋須負責由原告方延誤維修做成的損失。

203.考慮過相關證供及陳詞，本席接納馬大律師的陳詞和張先生的建議[188]，為租金損失作出3個月的賠償共$134,250 ($44,750 x 3)。

VII .    結論

204.基於以上的各項理據，本席的結論如下：—

(1)  原告物業在2014年1月底出現漏水，

(2)  滲漏源頭在於藏在被告熱水爐房地台下的供水管；

(3)  被告方因而對原告做成滋擾及違反了公契訂下的責任；當中亦因為未有合理檢查和保養供水系統，構成疏忽；

(4)  2014滲漏事件對原告方導致可預期的損失；

(5)  兩名被告須共同及個別向原告作出賠償；及

(6)  賠償總金額為$240,178.20：

(i)	修理由2014年漏水事件直接做成的損毀連測試	$59,316.60
(ii)	滅蟲	$18,000
(iii)	4層樓梯更換地磚	$28,611.60
(iv)	由2014年2月1日到4月31日的3個月租金損失	$134,250
	總數：	$240,178.20

訟費

205.本席認為被告人須支付原告人訟費。

命令

206.被告人共同及個別向原告方支付損害賠償共$240,178.20。

利息

207.本席亦命令兩名被告人共同及個別向原告方支付利息，由入稟日起計，直至本命令日為止，以最優惠利率加1釐計算，之後以判定利率計算，直至付清為止。

訟費

208.兩名被告人須共同及個別支付原告人訟費，本席批准原告方大律師證書，如不能就金額達成協議，則以雙方對訟基礎評核，這是暫准命令，除非有更改申請，本命令於21天內成為絕對命令。

原告人：  由徐沛雄律師行轉聘廖鈺兒大律師代表 

第一及第二被告人：  由楊寶林, 黎雅明律師行轉聘馬慧賢大律師帶領董皓哲大律師代表 

附件一[189]

香港公正行2014年就原告物業測試結果撮要

A至E區基本上是原告物業室內樓梯由低層天台往下貫穿到二樓的部份，包括牆身，地板、扶手圍欄、樓梯底部天花等(386-387/Ｃ)。

I：第一次測試：2014年3月5日 ［歷時3小時30分鐘］C1文件冊385-423頁

檢測區                                   檢測方法                   檢測結果

原告熱水爐房內                   i. 目測法                     牆身、地台表面、喉管乾爽

ii. 紅外線掃描法        沒有滲水跡象

A區外牆                                i. 紅外線掃描法         沒有滲水跡象

原告低層天台                       i. 螢光水                     在其他樓層沒有發現

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A區室內牆                            i. 目測法                     牆身部分受水影響

ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線掃描法       有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

B區室內牆                            i. 目測法                     牆身部分受水影響

ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線掃描法       有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

B區室內斜身牆                     i. 目測法                     牆身部分受水影響

ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線掃描法       有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

v. 微波濕度法            有滲漏從牆角向四周擴散

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C區室內牆                            i. 目測法                     牆身部分受水影響

ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線掃描法       有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

___________________________________________________________________

D區室內牆                            i. 目測法:                    牆身部分受水影響

ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線掃描法       有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

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E區（樓梯平台底部天花） i. 導電感應法             樓梯底天花有滲水跡象

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F區（主人房天花近             i. 目測法                     天花部分受水影響

樓梯和被告物業）               ii. 螢光水                    沒有發現

iii. 紅外線                   掃描法     有滲水跡象

iv. 導電感應法           有滲水跡象

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II：第二次測試：2014年3月19日 ［歷時25分鐘］C1文件冊424頁

1   發現在原告物業內受水影響的部份在2014年3月18日完成修復工程，因此不適宜進行導電感應法測試

2   沒有在原告物業任何一處發現螢光水痕跡

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III：第三次測試：2014年3月26日 ［歷時1小時］C1文件冊425-426頁

檢測區                                   檢測方法                   檢測結果

Ａ區                                        導電感應法                牆身仍受滲水影響　

Ｂ區                                        導電感應法                牆身仍受滲水影響

Ｃ區                                        導電感應法                牆身有輕微濕度

Ｄ區                                        導電感應法                牆身有輕微濕度

Ｅ區                                        導電感應法                牆身有輕微濕度

Ｆ區                                        目測法                        天花部分受滲水影響