中紀投資有限公司 對 青山道國際工業大廈業主立案法團
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1. 答辯人（前身為第一答辯人）為依《建築物管理條例》 [1] （ 條例 ）註冊成立的青山道國際工業大廈（ 該大廈 ）業主立案法團（ 法團 ）。該大廈的公契於1976年6月22日在土地註冊處登記（ 該公契 ）。該大廈（包括地下及1至12樓）共有13層，除了地下只有A室一單位外，1至12樓各有A室及B室兩個單位。2019年8月31日 前 ，法團聘請置佳物業服務有限公司（ 置佳 ）管理該大廈，置佳是本案原第二答辯人。
Cites 8 cases
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LDBM 256/2018 [2024] HKLdT 66 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2018年第256宗 _________________
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_________________ 判 案 書 _________________ A 前言 1.答辯人（前身為第一答辯人）為依《建築物管理條例》[1]（條例）註冊成立的青山道國際工業大廈（該大廈）業主立案法團（法團）。該大廈的公契於1976年6月22日在土地註冊處登記（該公契）。該大廈（包括地下及1至12樓）共有13層，除了地下只有A室一單位外，1至12樓各有A室及B室兩個單位。2019年8月31日前，法團聘請置佳物業服務有限公司（置佳）管理該大廈，置佳是本案原第二答辯人。 2.法團在本審訊親自行事，由其管理委員會（管委會）主席莫泮光先生（莫）作為授權代表出庭應訊，莫自2009年便擔任管委會的主席。 3.申請人中紀投資有限公司（中紀）自2003年5月13日登記成為該大廈2樓A及B單位（分稱2A單位及2B單位）的業主。關鍵時段，中紀的實質控制人是伍顯中先生（伍），伍也是中紀的董事。關鍵時段，伍對擁有該大廈11樓A及B單位（分稱11A單位及11B單位）的康強發展有限公司（康強）也持有實質控制權，也是康強的董事。2007至2011年、2011至2015年，及2015至2017年期間，伍分別代表中紀出任管委會的委員、副主席及委員。2018年12月本申請開展時，伍不再是管委會的委員。 4.中紀在本審訊中，由吳港發大律師（吳大律師）及鄭瀚之大律師代表。 5.自2011年4月27日，海上樂園有限公司（樂園）便登記成為該大廈9樓B單位（9B單位）的業主，樂園是本案原第三答辯人。關鍵時段，茅幼方先生（茅）是樂園的股東及董事，也是擁有該大廈9樓A單位（9A單位）的森德利有限公司（森德利）（及擁有該大廈12樓A單位及B單位的茅氏國際有限公司（茅氏））的股東及董事。約2015年後，茅作為樂園及茅氏的授權代表擔任管委會的委員。茅的私人秘書孔玉貞女士（孔），也約在2015年後作為森德利的授權代表擔任管委會的委員。 B． 紛爭概覽 6.中紀指，法團違反自身在該公契及條例第18(1)條下的責任，漠視屋宇署就該大廈公用部分發出的強制驗樓通知（驗樓通知），容許樂園在9B單位毗鄰公用部分構建違章建築，違反該公契、條例、《建築物條例》[2]（建例）及其附屬法例等。 7.中紀要求土地審裁處（審裁處）頒令，強制法團針對樂園執行該公契及條例（包括對樂園採取法律行動）要求還原公用部分及禁止再加建類似的違章建築。 8.莫陳詞，法團就聲稱違章建築一事沒有失職，法團曾就此向樂園提訴，後達成和解協議。樂園也已進行工程履行協議，獲屋宇署檢查後撤銷相關命令。莫稱，中紀現控告法團，實質挑戰屋宇署的執法，並不恰當。還有，法團有權（亦已）藉管委會議決批准樂園保留相關防火門。至於驗樓通知方面，法團一直而來積極跟進，並無怠慢。 9.莫強調，伍為人品格行為不端，過去曾本人及透過其公司向法團及其委員等提訴多達7次，自身並非清白，提出本案也動機不良，審裁處實不應支持其申請或濟助要求。 C. 中紀案情 10.中紀在《修訂申請通知書》[3]指，2015年7月，法團收到驗樓通知後，委任藝建工程顧問有限公司（藝建）為註冊檢驗人員。藝建的檢驗報告（驗樓報告）顯示，樂園在毗鄰9B單位的防護門廊[4]（該防護門廊）的圍封牆壁（該圍牆）開鑿了一個約2.1米高乘1米闊的洞口（該洞口），並於該洞口安裝了一道約2.1米高乘1米闊並向該防護門廊方向推開的玻璃門（該玻璃門），利用該洞口作為9B單位來往該大廈9樓電梯大堂的唯一通道，並將該大廈原有批准建築圖則所示9B單位來往9樓電梯大堂的通道完全封閉（統稱該違章建築）。 11.中紀稱，1) 該防護門廊及2) 該圍牆屬該公契及條例下的該大廈公用部分，及該大廈耐火結構及緊急逃生途徑的一部分。中紀稱，該違章建築違反了 (1) 該公契第10(a)、(c)及10(o)條；(2) 條例第34I(1)條；(3) 建例第14條；(4) 建例的附屬法例；及 (5)《2011年建築物消防安全守則》[5]（該消防守則) 有關耐火結構及逃生途徑之規定。 12.中紀再稱，它曾於2017年4月及5月三次（及其律師曾於2018年11月）就該違章建築向法團作出投訴，但法團至今仍拒絕採取任何行動，而該違章建築至今仍在。法團不但沒有按照驗樓報告内容對該違章建築採取行動，更於2016年11月把藝建解僱。2019年6月，法團對曾去信樂園要求還原該違章建築的置佳也發出警告信，其後也將置佳解僱。法團因此違反了條例第18(1)條，拒絕及沒有採取一切合理必須的措施，以執行該公契載明的關於建築物的控制、管理、行政事宜的責任。 13.中紀請求審裁處針對法團頒令：「法團須立即執行該公契及條例賦予的權力，包括採取法律行動，針對違反該公契的樂園，要求還原該防護門廊，並將受損壞之公用部分及該防護門廊還原原狀，及禁止樂園再加建類似違章建築」。 D. 法團案情 14.法團在《修訂反對通知書》[6]稱，它2012年發現與9B單位相鄰的防煙門廊[7]裝設了3道門（分稱【甲門】[8]、【乙門】[9]及【丙門】[10]）後，已就【新加】的乙門洞口採取一切合理必需措施，以執行該公契下它的責任。它曾向屋宇署投訴，令該署2012年11月針對乙門洞口向樂園按建例第24(1)條發出命令（該命令）。2013年5月，它更入稟審裁處控告樂園（案件編號LDBM 148/2013（該案））要求履行該命令，雙方同年6月達成和解協議（該和解）。樂園也在2013年8至9月，在乙門洞口進行豁免工程，即安裝一道有1小時耐火時效的玻璃門（以取代當時在乙門使用的舊門），以履行該和解。建築事務監督（建督）經檢查後，更於2014年2月發信撤銷該命令。 15.法團再稱，它一直積極處理驗樓通知，曾多次招標聘請工程顧問。2021年5月，它聘請了遠東建築師樓有限公司（遠東），2021年11月，遠東提交了驗樓報告初稿，但沒按法團要求將維修項目分為強制性及選擇性給業主參考，並於2022年5月辭職。藝建撰寫驗樓報告時，則對該命令的發出、履行及撤銷，並不知情。至於置佳的離任，法團指，置佳在2019年8月14日書面同意提早終止合約。置佳作出該決定前，法團曾多次警告置佳，指置佳提供的服務欠佳，法團於是在2019年7月19日議決提早終止置佳的合約。 16.法團不承認樂園利用該洞口作為往9樓電梯大堂的唯一通道，指樂園保留了9B單位前門作為不經過防煙門廊來往9樓電梯大堂的通道。法團也不承認乙門洞口及之後安裝的防火玻璃門違反該公契。無論如何，依條例第34I條，管委會可藉決議批准將公用部分的任何部分改作個別業主自用。2019年6月10日，管委會便藉決議（該管委決議）再確認及批准樂園使用毗鄰9B單位的防護門廊牆身上的洞口及裝設防火玻璃門作自用。法團亦不承認乙門洞口及之後安裝的防火玻璃門違反建例附屬法例及/或該消防守則。法團也否認樂園使用乙門洞口及在該位置裝設防火玻璃門會影響走火逃生或/及危及該大廈業主及用戶的生命安全。 17.法團續稱，在求助審裁處要求針對樂園發出強制令時，中紀自身違反該公契，並非自身清白，審裁處應拒絕頒發濟助。法團稱，中紀違反該公契，(1) 拒絕繳交用於支付強制驗樓維修項目的維修基金（維修基金）及應付中紀上訴（案件編號CACV 96/2021）（該上訴）而成立的法律基金（該法律基金）；(2) 在2A單位及2B單位的外牆及光井裝設過大或/過重的空調設備；及 (3) 自2016年起，除本案外，伍透過中紀或康強就該大廈事宜向法團、管委會主席及成員及管理公司在不同法院開啟了多達7宗訴訟（該7宗訴訟）[11]。 E. 中紀回應 18.中紀在《修訂回覆書》[12]內指，該7宗訴訟各有其原因及背景，與本案毫無關係。基於關注該大廈安全等原因，伍認為遵辦驗樓通知至為重要。為此，中紀曾入稟審裁處（案件編號LDBM 41/2017）起訴法團（該41案），指法團容許該大廈4樓B單位（4B單位）業主群星貿易有限公司（群星）（莫是群星董事及股東，莫更與茅友好）在4B單位平臺建有僭建物[13]而不採取行動，終令法團和群星達成還原協議。中紀指，除該41案外，在該7宗訴訟中，另有兩宗[14]都是因為法團沒就違章建築執法而引發。 19.中紀再指，根據該大廈原有批准圖則，9B單位人士不能直接從單位通往防護門廊，而須經過單位前門，再經9樓電梯大堂才可到達毗連單位的防護門廊。從電梯大堂來的人士，須經過防護門廊前後兩道防火門，才可前往該大廈的走火樓梯。 20.中紀聲稱，2012年初時，樂園將9樓電梯大堂通往毗鄰的防護門廊的入口防火門拆去，並於原位改建一幅玻璃大門及將其上鎖，藉此侵佔防護門廊改作自用。從此，電梯大堂人士不能自由經防護門廊前往走火樓梯，火警時將無法逃生。伍當時觀察，樂園拆除防護門廊的部分圍牆，以佔用防護門廊並令其與9B單位【打通】。可是，圍牆被拆除的位置並沒有安裝任何門或門框。中紀強調，該案中的建築工程，和本案的該違章建築，絕不相同。該案中遭投訴的玻璃大門，為樂園在9樓客𨋢大堂外（近B室位置）【加建一個玻璃大門阻塞走廊通道】及【加建一幅公司招牌水牌】，故該案所處理阻塞走廊的【玻璃大門】是毗連客𨋢大堂；而本案所處理的，是位於上述【玻璃大門】的後面，即該防護門廊被拆除的圍牆，而該圍牆被拆除後當時是沒有裝上【乙門】或任何門。 21.按照該命令，中紀指出，樂園須拆除該建築工程，及按建督批准圖則/向建督呈交小型工程完工記錄，把受影響的部分復原。根據該和解，樂園也須還原涉案建築工程，但它卻沒有拆除該建築工程，亦沒有向建督呈交小型工程完工紀錄，把受影響部分復原。樂園聲稱透過利銀國際有限公司（利銀）向建督提交《小型工程完工通知書》（該完工通知），實從未發生。法團修訂《反對通知書》後，由原稱樂園曾進行【小型工程】，現改稱曾進行【豁免工程】[15]，足可為證。中紀指，屋宇署是基於樂園代表的錯誤陳述才2014年發信暫緩或撤銷該命令。故此，該命令至今一直有效且存續，樂園至今仍違反。 22.中紀還指出，該管委決議是在本案開展後才通過。無論如何，因該違章建築遭該公契條款完全禁止，又違反法例及守則，法團無權批准樂園保留該洞口及安裝該玻璃門。 23.關於驗樓通知，中紀否認法團有一直積極處理。中紀指，驗樓通知的期限已過多時，距今已7年，但法團仍未委任顧問。建例也沒容許法團對顧問作出要求將維修項目分成強制性及選擇性。若法團積極的話，中紀不用開展共3案催促它就驗樓報告內的僭建物採取行動。法團明顯對管委會個別委員所屬公司的僭建物怠慢執法。 24.回應法團依賴【自身清白】的衡平法原則，中紀指，法團按條例第18條有責任執行該公契，法團因此無權引用該等原則。無論如何，法團對中紀的指稱（即使成立），與中紀向審裁處尋求的濟助，二者之間不存在足夠密切的聯繫適用該等原則。最後，中紀否認法團的指稱，構成任何違反該公契行為或不當行為（尤其該些至今未有提出訴訟的指稱）。 F. 討論 25.本席已全面考慮審訊文件冊內的所有呈堂文件證據，及雙方證人審訊時在證人臺的所有宣誓證供。 26.本席也已全面考慮雙方的所有書面開案及結案陳詞、口頭陳詞，及所提述該公契條文、法例、規則及守則條文，以及法院的案例等。 27.但審裁處得指出，因雙方證人證供只限審訊時宣誓作出的，莫不能在案件審結後，在法團書面結案陳詞內，在非宣誓的情況下補充、解釋甚或更改他審訊時在證人臺所作的宣誓證供，這有違審訊常規，也對申請方不公平，因申請方不能作出盤問。因此，審裁處一概不考慮該些審結後新增證據的陳詞。 28.另得指出的是，法團在審訊前不久一直有法律代表，其《修訂反對通知書》更由兩名大律師草擬，所提的反對理由具體、詳盡及多樣。故此，審裁處不會處理莫在陳詞中提出的其他《修訂反對通知書》以外的反對理據，在缺乏事前通知下，這對申請方也不公。因此，審裁處在本判案書內，只會處理必須為解決雙方紛爭而在《修訂反對通知書》內提出的反對理由。 29.與解決雙方紛爭非必須處理的爭議，尤其涉及第三方的議題、待審（或待決）案件（民事或刑事）或有機會成為法院案件的爭議，本席在本判案書也會盡量避免不必要的處理。 F1. 該公契關鍵條文 30.該公契第4(l)條訂明經理人的權力包括:
31.該公契第4(n)條定義【公用部分】如下：
32.該公契第10條規定：
33.該公契附表一只就各層【單位】，【停車位】及【平臺】分配不可分割分數。 F2. 條例關鍵條文 34.條例第2條定義【公用部分】如下： -
35.條例附表1指明的【公用部分】，包括第二款的【圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁】、第八款的【通道、走廊】，及第十款的【消防設備】。 36.條例第18(1)條規定法團有以下的法定職責：
37.條例第34I條就【公用部分】的使用有以下規定：
38.條例第44條涉及主管當局製備工作守則、守則的目的及其違反後果：-
39.關鍵時段，主管當局按條例第44條制定了《大廈管理及安全工作守則》[16] (該管理守則)。該管理守則第8.12.4段有以下規定：-
F3. 建例關鍵條文 40.建例第2(1)條定義【小型工程】如下：
41.建例第14(1)條規定建築工程開展及進行的要求：
42.另建例第14AA條訂明：【第14(1)條並不就根據簡化規定展開的小型工程而適用（粗體及底線後加）】。 43.又建例第41(3)條訂明：
44.建例第41(3D)條再訂明：
F4. 建例附屬法例關鍵條文 45.《建築物（小型工程）規例》[17]第3條及第4條分别指定【小型工程】及【簡化規定】如下：
46.根據《建築物（小型工程）規例》第2(2)條：
47.《建築物（小型工程）規例》[18]附表1第3部第1分部項目1.42（屬第1級別小型工程）是：
48.《建築物（小型工程）規例》第6部【簡化規定】内第30條訂明展開小型工程前的要求如下：
49.《建築物（小型工程）規例》第6部【簡化規定】内第31條訂明完成小型工程後的要求如下：
F5. 消防守則關鍵條文 52.該消防守則的【前言】表明，其制定是為包括《建築物（規劃）規例》第41條及《建築物（建造）規例》（已廢除的香港法例第123B章）第90條（即現在的《建築物（建造）規例》第35條）在内的規定的遵守提供指引。 53.中紀指適用的該消防守則條文為1) 第A5.1條、2) 第B8.1條及表B2的規定、3) 第B10.4條、4) 第C4.1條及表C1的規定、5) 第C4.2條、6) 第C9.3條、7) 第C16.4及16.5條，詳細英文條文載於附件1[21]。 G. 不爭背景事實 54.經考慮呈堂證據及證人證言，本席裁定本部分背景事實已獲得證實。它們均來自不爭的文件證據，及/或不爭的中紀案情及法團的承認。 G1. 2012至2014年 55.經伍代表法團作出投訴，2012年11月30日，屋宇署向樂園發出該命令，指9B單位曾進行【拆除毗鄰單位防護門廊的圍牆】[22]的建築工程，有違《建築物（建造）條例》第90條，要求樂園（30天內開始及60天內完成）拆除上述建築工程；及按照建督批准圖則/向建督呈交小型工程完工記錄，把受影響部分恢復原狀。 56.同日，屋宇署也向森德利發出命令，指9A單位曾進行【拆除1道電梯大堂的防護門廊的門，並把門口封閉】[23]的建築工程，有違《建築物（規劃）條例》第41(1)條，要求森德利（30天內開始及60天內完成）拆除上述建築工程；及按照建督批准圖則/向建督呈交小型工程完工記錄，把受影響部分恢復原狀。 57.2013年3月6日，該命令登記在土地註冊處。 58.同年5月28日，法團（由伍作授權代表）入稟審裁處對樂園[24]開展該案，申請強制及禁制令，指樂園自2011年起，未得許可【(1) 在9樓客𨋢大堂（近B室位置）加建一個玻璃大門阻塞走火通道（見圖3相片）及；(2) 在9字樓客𨋢大堂（近B室位置）加建一幅公司招牌水牌（見圖3相片）】，終令建督發出該命令。 59.同年6月4日，法團（透過伍）與樂園（透過茅）就該案達成（及簽署）該和解，雙方同意將有關位置還原（按照屋宇署命令）、還原工程必須在2013年8月10日前動工，並在9月10日前完工交由屋宇署批准。 60.同年6月20日，審裁處按該和解頒發該案的同意命令：按附表條款，擱置該案法律程序，但雙方可為執行附表而隨時提出申請（該擱置令）。該擱置令附表條款 (1) 為清拆樂園單位對出的客𨋢大堂及公眾走廊加建物；樂園承諾按該命令還原（2013年8月10日前動工，並在9月10日前完成），完工後通知屋宇署，並獲該署同意批文作實。附表條款 (3) 則為樂園完成條款 (1) 後，法團律師須中止該案。 61.同年8至9月，按法團承認，樂園針對乙門進行了在該洞口安裝一道玻璃門的工程[25]。 62.同年9月6日，樂園及森德利代表去信屋宇署（抄送樂園及森德利），聲稱該命令及針對森德利的命令下的還原工程已完成 [26]，要求該署檢查以清除兩命令。 63.2014年2月8日，屋宇署向樂園發信，指「鑒於有關建築工程已經修改，本署擬暫緩採取進一步管制行動及撤銷」該命令。該署信内續指，該信只關乎該命令要求拆除的違例建築工程。因此，不能據此解釋涉案處所並無任何其他違例建築工程。該署信内警告，樂園須確保不再進行任何違例建築工程，否則可遭按建例第40條檢控。【倘若日後情況有變而有需要，（該署）或會考慮再發出新的命令，著令你拆除所有違例建築工程】（該屋宇署2014信件）。及後，該命令不再在土地註冊處登记。 G2. 2015至2017年 64.2015年7月20日，根據建例第30B(3)條，屋宇署就該大廈的公用部分向法團發出驗樓通知，要求法團1) 在3個月內委任註冊檢驗人員進行訂明檢驗；2) 在6個月內完成訂明檢驗；及3) 如需的話，在12個月內完成訂明修葺。 65.自2016年起，伍一方向法團另一方開展該7宗訴訟[27]。 66.2016年2月19日，驗樓通知在土地註冊處登記。 67.同年4月，法團聘請藝建為註冊檢驗人員。 68.同年6月10日，藝建在驗樓報告中的【防火】部分，指於2016年4月14日在9B單位外的防護門廊發現違章建築[28]，形式為【unprotected openings in exit staircase or compartment walls, floors and ceilings】（照片為FS36），要求法團維修/還原。 69.2016年11月10日，法團將藝建解僱。 70.2017年4月20日、5月2日及15日，中紀先後三次向樂園發信，要求遵守公契，按照驗樓報告（第3信附上FS36記錄相片）還原危及生命安全的走火通道僭建門口。 71.同年5月，法團聘請郭浩建築師事務所有限公司（郭浩）為註冊檢驗人員。 72.同年5月22日，置佳回信伍（抄送法團），指來信投訴的9B單位防煙門改動，法團已透過審裁處案件處理，該案也已終止，不會再跟進。 73.同年9月26日，屋宇署回覆中紀聘請的黃潘建築師事務所有限公司（黃潘），稱沒有收到任何該大廈9樓小型工程的申報記錄。 74.同年10月13日，黃潘到該大廈9字樓視察（2017視察），為申請方撰寫報告(黃潘2017報告)。 G3. 2018年 75.2018年4月26日，法團舉行特別業主大會（2018業主大會），置佳會上派發【大廈強制驗樓計劃的匯報】（該匯報）。 76.置佳在該匯報內介紹:
77.伍會上質疑法團為何事前沒召開會議，便指示郭浩將其報告分為【報告1】及【報告2】，茅（按照2018業主大會會議記錄記載[29]）在會上解釋如下：
78.同年6月7日，中紀當時律師向屋宇署查問（附上黃潘2017報告）在9B單位外防煙門廊開鑿門口是否小型工程。 79.同年7月10日，中紀當時律師向屋宇署重覆查問。 80.同年7月13日，郭浩再發出該大廈的驗樓報告（第二驗樓報告），其檢查結果包括9樓大堂兩個【門廊門】“欠妥”的【僭建物】（防火門的耐火效能不足）（需確認有耐火性能）（相關圖片為圖片D48[30]及圖片D49[31]），另其内容列出需拆除/更正的12樓、9樓、4樓私人單位之違例建築。 81.同年7月18日，屋宇署回信中紀當時律師，提及小型工程的監管制度，指該署發出該命令後【接獲通知，表示有關命令已告完成】，據【有關視察報告顯示，該開鑿門口位置被裝上了一扇具不少於一小時耐火時效及具自動關閉能力的防火玻璃門。由於所進行的補救工程符合部門執法政策的規定，本署決定暫緩對該違建工程採取進一步的管制行動，並於2014年2月發出撤銷命令文件】（該屋宇署2018信件）。 82.同年8月21日，郭浩遞交第二驗樓報告給屋宇署。 83.同年8月23日，置佳去信郭浩，以法團早前未明（及未確認接受）第二驗樓報告及曾如此告知法團立場，及按管委會指示，要求郭浩7天內向屋宇署撤回第二驗樓報告，【否則（法團）有權追討有關問題之所有損失】。 84.同年8月30日，郭浩按置佳通知及法團指示，向屋宇署申請取消及撤回第二驗樓報告。 85.同年11月19日，中紀當時代表律師致函置佳，指該違章建築違反該公契、條例、建例及其附屬法例等，要求置佳跟進及採取相關行動，迫令樂園恢復原有防火牆的設計，否則中紀將採取法律行動。 86.同年11月30日，置佳回答11月19日中紀當時代表律師來信（抄送法團），指法團在該案已起訴9B業主，亦透過伍和茅達成和解，該案亦已終止，屋宇署亦已發信撤銷該命令。 87.2018年12月11日，中紀入稟審裁處開展本申請，起訴法團、置佳及樂園。 G4. 2019年 88.2019年2月25日，郭浩以【雙方對【強制驗樓計劃及強制驗窗計劃作業手冊2012】的定義及理解，未能有一致的共識】為由，去信法團即時辭任顧問。 89.同年4月23日，法團自行存檔審裁處通知書（莫簽署）中止該案。 90.同年5月30日，置佳就本申請存檔及送達其《反對通知書》，指法團曾收到包括郭浩的驗樓報告，内容提及9B單位防火門廊有欠妥地方，及後它已將該問題告知法團主席及管委會委員（包括樂園即僭建物物主亦是現屆委員），但法團及管委會並無指示要向樂園提出還原工程。 91.同年6月4日，法團去信置佳，質疑後者為何自2018年初收郭浩驗樓報告初稿（其内容未經法團確認及批准）後，沒向管委會提及9B防火門廊有欠妥地方，卻在其《反對通知書》内提及，實不負責任，要求後者7天内解釋。 92.同年6月10日，管委會開會（出席者共4名委員，包括莫、茅及孔，另有2名委員請假），會上議程四一致通過該管委決議，即批准樂園【使用毗鄰9B單位的防護門廊牆身的洞口及裝設防火玻璃門作自用，並且作出書面聲明】。又會上議程五一致通過【終止】該案，【並且作出書面聲明】。 93.同日，莫、茅、孔及另一委員簽署一份【嚴正聲明】（該聲明），該聲明的主要內容如下：
94.同年6月11日，法團去信置佳，要求它不要拖延回答法團6月4日來信的質問。 95.同年6月24日，置佳去信樂園（抄送法團），標題為【改動大廈防煙廊或樓梯問題】，引述該管理守則第8.12.4段，要求樂園聘請專業人員移除9B單位的違例建築（如有）及將它還原。 96.第二天，即6月25日，法團即去信（莫簽署）置佳，表示收到昨天信件後【感到非常驚訝】，指置佳曾於2017年5月22日及2018年11月30日回信伍，證實題述事宜已解決，但來信提出相反觀點，【出爾反爾】，全無解釋。信內法律觀點，法團再指，早已獲法律顧問意見，置佳也知道。現置佳出爾反爾的言行，法團信末強調，【貴司是須要負上法律責任的，法團保留法律的追究權利。】 97.同年6月27日，法團在業主大會議決集資成立維修基金，首期100萬，用於進行強制驗樓維修項目 98.同年7月4日，管委會會議上，委員檢討置佳自2019年5月的表現（包括出示警告信），達共識須儘快和置佳解除合約，置佳代表希望完成合約至10月31日。為保置佳聲譽，管委會建議置佳主動辭職，給置佳一星期考慮。 99.同年7月24日，法團向置佳發信（莫簽署），指管委會7月19日議決通過解除其作為該大廈管理人，現給予1個月通知，生效日為同年8月31日。 100.同年8月20日，伍發出聲明，拒絕按照6月27日業主大會議決 “夾錢” ，指法團在沒有註冊檢驗人員監督下，私自進行強制驗樓維修項目工程，實屬違法。 101.同年8月29日，黃潘向申請方提供第二份報告（黃潘2019報告），為此再視察該大廈9字樓（2019視察）。 102.同年11月26日，中紀針對置佳中止本申請。 103.2019年12月16日，審裁處經聆訊後，裁定中紀無訴訟資格向樂園提訴，剔除針對樂園的《申請通知書》及撤銷對樂園的本申請。 G5. 2021至2023年 104.2021年1月8日，中紀及康強去信怡信物業管理有限公司（怡信），拒絕就維修基金首期分攤付款，重申法團在沒有註冊檢驗人員監督下，私自進行強制驗樓維修項目實屬違法。 105.同年5月，法團聘請遠東為顧問處理驗樓通知。 106.同年6月9日，法團在特別業主大會議決集資150萬，成立該法律基金，用來支付答辯該上訴的法律費用。 107.同年11月，遠東提交了驗樓報告初稿。 108.同年11月11日，管委會會議上，法團要求遠東將報告内各項維修項目，分為強制性項目，及選擇性項目。 109.同年12月9日，中紀及康強等向法團發出聲明，不會按6月9日議決支付該法律基金，指該決議不合法（違反服務採購守則）、不合情理，及出現假公濟私（茅有利益衝突）的情況等。 110.2022年1月31日，中紀及康強等再向法團發出類似上述聲明，反對按6月9日議決支付該法律基金。 111.同年6月15日，中國太平洋保險就該大廈公用部分發給法團的財產全保保險合約 (Property All Risks Insurance Policy) [32]，投保期由2022年5月16日至2023年5月15日（該保單），有以下保證及條文：
112.同年7月，遠東辭職。 113.同年9月9日，屋宇署回覆黃潘查詢，沒有利銀的該完工通知記錄。 114.同年9月20日，管委會開會，要求怡信招標新驗樓顧問，並要求怡信進行已被確實的個別驗樓維修項目工程（如防水或石屎維修）。 115.同年12月10日，張到該防護門廊視察（2022視察），後撰寫其答辯方專家報告。 116.2023年4月9日，伍及其胞弟到該大廈9樓電梯大堂及該防護門廊拍攝，相關錄影有呈堂為證（該2023錄像）。 117.同年4月11日，管委會開會（出席委員為莫、茅、孔及另2名委員，1名委員請假），議程（十）提及該管委會決議，【再次代表大廈業主通過容許9B單位業主繼續使用毗鄰防護門廊牆身洞口安裝的防火門】(該管委會第二決議)。另外，管委會議決聘請佳信管理服務有限公司為新管理公司，及聘請承辦商就B座消防樓梯内的石屎及防水維修進行工程。 118.同日，樂園（茅簽署）去信法團（抬頭莫）投訴伍及另一人在4月9日在沒其同意下非法進入9B單位（該樂園投訴信）。 119.同年6月10日，黃再到該大廈9樓視察（2023視察），以便撰寫申請方的本申請專家報告。 H. 證人及其評估 120.在本審訊，吳大律師傳召伍作為中紀唯一事實證人，及傳召黄潘的黃志光建築師（黃）作為其專家證人。 121.法團則傳召莫就事實作供，另傳召張威平建築師（張）出庭提供專家意見（黃及張統稱雙方專家）。 122.雙方專家除了各自製作的專家報告外，還共同製作了一份聯合陳述書（該陳述書）。 H1. 伍 123.除本席上文引述莫的陳詞外，莫在其書面結案陳詞中，進一步形容伍提出本案是【自私】行為，指責伍是【麻煩製造者】，一向在該大廈【橫行霸道】。 124.有見法團對伍的強烈指控，本席在考慮伍的證供時，已特別提醒自己要小心分析考慮他的證詞，留意他有否隱瞞實情，或實情的全部，及考慮其作供是否可信或可靠（不管全部與否），畢竟伍和他的公司，自2016年起確實發起該7宗訴訟，伍無疑長期和法團處於對立，和法團關係極差，極可能有動機向審裁處提供誇張或不實的證供。 125.但是，法團在《修訂反對通知書》第3A段羅列的該7宗訴訟，本席仔細看來，委實各有其背景及結果。
126.容本席強調，本案的審理重點，無疑在看 (1) 中紀能否證實它針對樂園及法團的事實指稱，又（如證實的話）(2) 中紀能否説服本席樂園及法團都有違反該公契及條例等，及（再證實的話）(3)最後是否合適給與中紀要求的濟助。該7宗訴訟，看來只可稱和第(3)點、伍的起訴動機及其可信性有關。 127.至於法團在《修訂反對通知書》第3B段控訴伍的各式各樣在使用該大廈及其設施的不當行為，本席經考慮所有證據及陳詞後有如下看法：
128.回歸本案核心，即中紀關於該違章建築的一系列指稱，本席留意，伍的相關核心證供，經莫盤問後，並沒有受到任何動搖。 129.更重要的是，本席留意，伍的核心證供，很大程度獲得呈堂其他證據（例如事件發生時的法團或第三方文件、專家證據及意見）及/或莫在庭上的眾多承認所支持。 130.因此，下文可見，審裁處願意採納該些伍的核心證供，及不接納法團的相反案情或證據。 131.至於伍的其他非核心證供（有的莫甚至沒有盤問，或指出法團的相反案情，縱使本席有解釋相關要求莫知道），如真的需考慮的話，審裁處會在下文個別處理。 H2. 莫 132.經全面考慮後，本席認為，莫絕非誠實或可靠的一名證人。 133.除給予莫的招認足額證據比重外，本席認為，他的其他證供，可信性（及可靠性）均極低，理由如下：
134.除了莫所作的不爭證供外，審裁處一概加倍小心分析及考慮是否接納莫遭到爭議的其他證詞。 H3. 兩位專家 135.下文可見，審裁處一般會接納雙方專家的相同意見。就二人的意見分歧，本席下文會就必須分解的個別分歧作出取捨及道出理由。 136.一般來説，本席經考慮雙方專家的證據後認為，張的專業意見有以下的局限，較黃的意見相對不理想。
137.除另有説明外，審裁處因此一般會基於上述原因選擇採納黃的專業意見，而捨棄張的相反意見。 I． 該違章建築 I1. 不在批准圖則内及沒有書面批准同意 138.從該大廈的原有批准圖則可見（如審訊文件冊C207頁放大圖），本席裁定，該大廈從建成至2011年期間：
139.雙方專家在該陳述書内同意上述C部分中紀案情指稱的該違章建築的大少、材料及該玻璃門的推門方向，本席採納。 140.從該陳述書可見，雙方專家均同意，該洞口及該玻璃門與該大廈原有批准圖則不同。而於展開及進行開鑿該洞口及安裝該玻璃門的建築工程前，沒有證據顯示已事先獲得建例第14(1)條所規定的建督書面批准或同意。屋宇署也沒有開鑿該洞口的相關圖則記錄，該建築工程也沒有根據建例及《建築物(小型工程)規例》下的「簡化規定」向屋宇署申報。 141.本席接納上述共同意見。 142.盤問下，莫確認【甲門】、【乙門】，及【丙門】的位置及出現如下。基本上，該些確認和伍的相關證供是一致的。因此，本席裁定如下：-
I2. 位於公用部分 143.適用條例【公用部分】的定義，及該公契【公用部分】的定義，本席認為，該防護門廊，及該圍牆，均是該大廈的【公用部分】，為所有該大廈業主所共享的地方。
144.盤問下，莫也同意該防護門廊及該圍牆都是該大廈的【公用部分】。法團在其案情依賴條例第34I條及該管委會決議，實質承認該防護門廊及該圍牆為該大廈的【公用部分】，因條例第34I(1)(a)條僅適用於建築物的【公用部分】。最後，法團在該聲明也承認該洞口的位置為大廈公用部分。 I3. 該命令2012年發出時只針對該洞口 145.考慮該命令所指建築工程為【拆除毗鄰單位防護門廊的圍牆】（及引用的是《建築物（建造）條例》第90條），本席接納伍的證供，該命令2012年發出時，在該圍牆只出現該洞口，並沒有安裝任何門（包括【乙門】）。事實上，按照法團的案情（見下文），樂園也要遲至2013年8至9月才安裝該玻璃門（即【乙門】）。為清楚起見，本席並不接納法團案情（或莫的證供）指【乙門】是用來替換一道舊有的門（見下一部分）。 146.該命令發出時，本席裁定，只涉及（及針對）該洞口。 I4. 該案只涉及甲門，不涉乙門（或該玻璃門） 147.基於下列理由，本席裁定，在2013年5月開展的該案中，法團針對樂園的訴訟標的物，卻是【甲門】，而非該命令針對的該洞口。
148.故此，本席接納中紀案情，該案（包括該和解及該擱置命令）所處理的建築工程，與本案的該違章建築並不相同（該和解内及該擱置命令附表内關於匯報還原工程的完工給屋宇署的條款，本席認為，實屬混淆視聼，因該案根本不涉及該命令下的該洞口，而只涉及【甲門】而已）。 149.因此，本席認為，法團並不能以該案（或該和解）作為反對本申請的理據，莫的相關陳詞也不能成立。 I5. 該玻璃門（或乙門）為樂園後加 150.按法團承認，本席裁定，樂園要到2013年8至9月，才在該洞口安裝了該玻璃門。 151.有見張出示的門扇供應商發出的提供1小時耐火功能門扇證明書（日期為2013年7月27日及地址為9B單位），及該屋宇署2018信件的內容，二者都指該玻璃門具有不少於1小時耐火時效，本席傾向如此裁定。 152.關於安裝該玻璃門的建築工程，本席相信，並沒有根據建例及《建築物（小型工程）規例》下的「簡化規定」向屋宇署申報。雙方專家都同意，屋宇署並沒有安裝該玻璃門的建築工程的相關圖則記錄（包括該完工通知）。本席也接納這共同意見。 153.細看該完工通知，本席也不認為利銀曾遞交它給屋宇署,（更何況利銀沒有作證）。例如，它是【第III級別小型工程完工通知及證明書】，它欠缺【小型工程項目】的填寫、【小型工程呈交編號】的填寫、完工圖片及圖則等關鍵資料。 I6. 該命令2014年的撤銷只暫緩執法而已 154.縱使屋宇署2014年撤銷了該命令，本席同意中紀陳詞，這不改該違章建築（或該洞口）的違章性質，理由如下：
155.因此，本席認為，本案絕不存在法團所稱申請方挑戰屋宇署執法的情況，莫的相關陳詞不能成立。 156.無論如何，該命令（張也同意）只牽涉屋宇署執行《建築物（建造）條例》第90條，完全不涉該公契、條例、建例、其他附屬法例、該管理守則，及該防火守則的規定，樂園也絕對可以在這些其他方面違法。 I7. 驗樓報告内須通知建督 157.根據張和黃的相同意見，本席接納，在該命令遭撤銷後，屋宇署可借驗樓通知發出的機會繼續執法，要求法團徹底解決該大廈內的僭建物。 158.根據建例第30D(1)條，收到驗樓通知的業主須委任 —— (a) 一名註冊檢驗人員進行訂明檢驗；及 (b) 一名註冊檢驗人員監督訂明修葺。根據建例第30D(4)(a)條，獲委任的註冊檢驗人員須對訂明修葺的進行，提供妥善監督。 159.根據建例第30D(8)條，如獲委任的註冊檢驗人員，變得不願意行事，或不論因終止委任或任何其他理由而變得不能行事，則收到驗樓通知的業主須委任另一名註冊檢驗人員，取代原來的註冊檢驗人員。 160.莫遭盤問下，也不得不同意吳大律師指出，驗樓通知的依法遵辦，要求法團委任的註冊檢驗人員的參與。 161.又根據建例第30D(5)(b)條，獲委任進行訂明檢驗的註冊檢驗人員（如訂明檢驗是針對建築物的公用部分進行），須將任何在訂明檢驗過程中找出的在公用部分的已進行（或進行中）的違章建築工程通知建督。 162.再根據《建築物（檢驗及修葺）規例》[41]第12(2)(a)(v)條，獲委任的註冊檢驗人員（在完成訂明檢驗後）向建督呈交的檢驗報告，其內容須包括根據上述建例第30D(5)(b)條須通知建督的任何違章建築工程。 163.故此，藝建在2016年驗樓報告中，按法例須報告建督在該防護門廊發現違章建築工程（以照片FS36為記），本席相信相片FS36所拍的為【乙門】（莫也這樣在其補充證人陳述書內承認）。同理，2018年第二驗樓報告內，郭浩也（最終）按上述法例報告建督發現包括【乙門】在内的違章建築工程。當然，藝建及郭浩均在其各自報告內建議拆除及還原。 I8. 成為9B單位来往電梯大堂的唯一通道 164.如上介紹，黃曾對該大廈9樓進行2017視察、2019視察，及2023視察，張則曾進行2022視察。 165.基於黃在這三次視察的觀察、所拍的呈堂照片（特別是申請方專家報告附件D相片）、張在2022視察時的觀察、伍的證人證供（尤其伍第二補充證人陳述書的内容）、莫遭吳大律師使用該些觀察及相片盤問下的承認、該2023錄影的内容，以及該樂園投訴信的内容，發展至2017至2023年期間，本席裁定：-
J． 違反公契、法律及守則等 J1. 該公契第10(a)條 166.依《物業轉易及財產條例》[42]第41條，該公契内的契諾須隨土地轉移，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉著或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。因此，樂園作為該大廈的業主，須遵守該公契內的條文。 167.本席同意中紀陳詞，樂園在該圍牆開鑿該洞口，及後安裝該玻璃門，必定對該大廈的公用部分（即該圍牆）造成了「切割、損毁、破壞、更改或干擾」，違反了該公契第10(a)條。莫遭盤問時也同意該違章建築違反了該公契第10(a)條。 168.在 Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Co Ltd一案 [2002] 2 HKLRD 518，在處理類似的公契條文時，上訴庭法官郭美超也就該案件的答辯人在其單位外牆開鑿洞口並安裝窗戶作出同樣的結論[43]。 J2. 該公契第10(o)條 169.本席又同意中紀陳詞，該玻璃門向該防護門廊方向推開，向外推開該玻璃門時，必然會對該防護門廊內的通道造成一定程度上的阻礙。另外，就算不搬運貨物出入，9B單位使用人利用該洞口作為來往9樓電梯大堂的唯一通道，來往的人流也定會對該防護門廊內的通道造成一定程度的阻礙。 170.因此，本席同意，樂園構建的該違章建築也違反了該公契第10(o)條。莫在證人臺上也同意吳大律師的這點指出。 J3． 條例第34I(1)(b)(i)條 171.因為該大廈是一棟具備有效公契（即該公契）的建築物，條例第VIA部（包括第34I條）適用於該大廈。如該部與該公契條款有不一致之處，即以該部為準：見條例第34C條。 172.在Incorporated Owners of On Dak Industrial Building v Tandon Trading Ltd一案 [2023] HKLdT 10，該案件的答辯人在單位外牆加建抽風系統，在逃生通道的耐火牆加建抽風口及食堂出入口，本席在該案件裁定，該等行為實質剝奪了其他業戶將單位外牆及耐火牆作其正常保護及防火用途的權利，不合理地干擾了其他該大廈業主及佔用人對這些【公用部分】的使用或享用，違反了條例第34I(1)(b)(i)條[44]。 173.同理，本席裁定，樂園將該圍牆的部分拆除，造出該洞口，及後裝上向該防護門廊推出的該玻璃門，及利用該洞口及該玻璃門作為9B單位来往9樓電梯大堂的唯一通道，實質剝奪了其他該大厦業戶將該圍牆及該防護門廊這些【公用部分】作正常維護及防火用途，不合理地干擾了該大廈其他業主或佔用人對該等公用部分的使用或享用，違反了條例第34I(1)(b)(i)條。 174.根據條例第34I(2)條，樂園違反了第34I(1)條，即當作違反了該公契對它施加的責任。 J4. 該管理守則 175.關於該管理守則，莫、黃及張均同意（及本席裁定），樂園構建該違章建築，正正進行了第8.12.4項目所禁止的行為，即在該防護門廊的該圍牆開鑿孔口，供闢設該玻璃門之用。 176.樂園違反該管理守則本身，雖不致於構成刑事罪行，但本席同意吳大律師陳詞，樂園不遵守該管理守則可用作確定法團有沒有在本案中履行其法定及該公契責任的根據：見條例第44(2)條。根據條例第18(2A)條，該管理守則，為法團履行其職責及行使其權力時所須顧及，並用作指引。 J5. 該消防守則 177.遵守與否該消防守則的規定，本席認同中紀陳詞，也可以用作決定（或協助決定）《建築物(規劃)規例》第41條、《建築物（建造）規例》第35 條（前身第90條）、條例第34I(1)(b)(ii)條，以及該公契第 10(c)條有否被遵守。 178.首先，本席採納黃的意見，該消防守則適用於該大廈落成後進行的建築工程（即該違章建築）。張所給的意見和黃的意見一致，而張所引用的作業備考也有同樣規定。 179.雖然（如張指出）該大廈的批准圖顯示該大廈的所有結構和構件僅需1小時的耐火功能，但本席同意黃的意見，那只是1973年適用的最低要求，該數據並不等於該大廈各結構部分的實際可達的耐火等級。 180.本席接納黃的意見，該圍牆的耐火等級，應以該消防守則數據作準。根據表E2，該圍牆厚度為100mm的鋼筋石矢，實際可達耐火等級應推算為 120 分鐘。而根據表C151，該大廈（作為工業大廈）防火間隔的耐火等級亦需不少於120分鐘。 181.關於該消防守则第A5.1(b)條，本席裁定，樂園拆除了具120分鐘耐火等級的該圍牆，改為安裝只有60分鐘耐火等級的該玻璃門，更改了該大廈的安全配置，影響了該大廈消防安全設計的效能，構成了該大廈基本適合條件的改變，但並沒有由認可人士入則屋宇署申請批准。因此，據本席接納的上述黃的意見，樂園違反了第A5.1(b)條。 182.至於走火通道的闊度，本席也同意黃的意見（及他的平面繪圖），信納當該玻璃門向該防護門廊打開後，會將9B單位通往走火樓梯的走火通道闊度縮小低於1050毫米，少於該消防守則表B2的規定，違反第B8.1條。 183.本席再採納黃（而捨張）就第B10.4條的意見，即樂園令該防護門廊的通道及該圍牆的一部分併入9B單位作為其日常出入的唯一通道，違反了該條。 184.針對該玻璃門，由於其耐火等級只有60分鐘，本席同意，這導致該大廈的防火間隔的耐火等級變為少於120分鐘，低於該消防守則表C1就工業大廈的要求，違反該消防守則第C4.1條。 185.至於第C4.2條，本席再採納黃（而捨張）的意見，相信該大廈防火間隔（即該玻璃門與該防護門廊的圍封牆壁之間）的結構物料及/或石矢並非統一性物料，其穩定性及隔熱（包括其分別的耐火等級）也不一樣，違反了該條。 186.針對第C9.3條的規定，在黃的意見上，本席相信，該玻璃門的耐火等級只有60分鐘，少於該防護門廊耐火牆的耐火等級120分鐘，未能達到防火門的要求。在本審訊中，如黃指出，沒有證據證實【甲門】都有至少60分鐘的耐火等級。因此，該消防守則第C16.5(c) 條的例外，在本案中並不如張所稱適用。故此，本席裁定，第C9.3條在本案中也遭違反了。 187.最後，張基本上沒有爭議該玻璃門與門框有明顯空位及未有配備適當的防煙封條。本席因此認定，第C16.4及C16.5條也遭違反了。 J6. 《建築物(建造)規例》第35條（前身第90條） J7. 《建築物(規劃)規例》第41條 188.與上文適用該消防守則到本案的理由一樣，本席認為，上述第35條及41條也適用於該大廈落成後進行的該違章建築。 189.鑒於本席上文就該消防守則達成的眾多結論，本席接納中紀案情，該違章建築導致該防護門廊未能符合上述第35條及41條就耐火結構及逃生途徑的相關規定，在火警時可能危及該大廈業主及用戶的生命安全。 190.就上述第35條而言，屋宇署曾適用其前身第90條發出該命令，以樂園違反該條要求它恢復還原該洞口。有見該兩條文內容類似，及目的一致，本席看來，可針對該違章建築支持上述審裁處就現行第35條達致的結論。 J8. 條例第34I(1)(b)(ii)條 191.考慮上文該管理守則第8.12.4項目的違反、上文就該消防守則多條條文的違反、上文就《建築物（建造）規例》第35條及《建築物（規劃）規例》第41條的違反，本席認為，樂園使用（或准許9B單位使用人使用）該大廈的公用部分（即該違章建築）以致對合法在該大廈內的任何人造成滋擾或危險，違反條例第34I(1)(b)(ii)條，即當作違反了該公契對它施加的責任。 J9. 建例第14(1)條 192.如上介紹，雙方專家並無爭議，該違章建築涉及的兩項建築工程（即開鑿該洞口及安裝該玻璃門），均沒有事先獲得建督的書面批准及同意。 193.就開鑿該洞口這工程而言，雙方專家一致認為屬於第I級別小型工程項目1.42，但該工程並不是根據「簡化規定」而展開。因此，張亦承認，該工程並不受建例第14AA條所豁免。同時，小型工程一概不受建例第41(3)條所豁免。故此，張盤問下亦承認該洞口至今是違反建例第14(1)條的違章工程。本席按照雙方專家意見裁定如是。 194.就安裝該玻璃門這工程而言，張庭上推翻他在該陳述書也同意了該工程是項目1.42的第I級別小型工程這點，改口稱不是。張嘗試解釋自己【大意、看漏眼】。本席不能接受。作為專家證人撰寫該陳述書給審裁處作證據之用，本席想張應該更加小心才是。基於張在該陳述書的承認，及黃的意見，本席也裁定該玻璃門至今是違反建例第14(1)條的違章工程。它沒有按照「簡化規定」而展開，亦不為建例第41(3)條所豁免。 J10. 該公契第10(c)條 195.在Incorporated Owners of Hong Yuen Court v Dugar Shishir and Dugar Saroj and Ors 一案，建築物管理申請編號2012年第89宗， 2015年6月30日，土地審裁處法官黃敬華面對與該公契第10(c) 條類似的公契條款，而該案件涉案大廈的火險，亦包含和本案類似的 “Legal Requirements Warranty (A.33)” 的保證條款，也在發現違章建築的情況下裁定該條款遭違反[45]。 196.參考上述案例，基於上文該違章建築已被裁定違反了建例第14(1)條、條例第34I條、該消防守則、《建築物（規劃）規例》，及《建築物（建造）規例》，本席認為，該保單的保證及條文很大機會已被違反，該保單很大機會變得無效（或可使無效），又或其保費有很大機會被提高。故此，本席裁定，樂園構建該違章建築的行為，也違反了該公契第10(c)條。 197.莫在其證人陳述書或庭上引述負責另一法團保單的另一保險經紀說法，本席認為，實無關宏旨。 J11. 條例第34I(1)(a)條 J12． 該管委會決議及該第二管委會決議 198.正如上文介紹，該防護門廊這【公用部分】的基本功能為防火，莫遭盤問下也同意。因此，它應由該大廈所有業戶所共享及共用。樂園構建該違章建築，將該【公用部分】用作9B單位使用人來往9樓電梯大堂的日常唯一通道，將該【公用部分】的部分【改作自用】，莫盤問下也同意。 199.但是，依據原訟法庭林雲浩法官（當時官階）在Wing Ming Garment Factory Limited v Incorporated Owners of Wing Ming Industrial Centre[46] 一案[2014] 4 HKLRD 52[47]，在類似案情下（即在牆壁開洞裝玻璃門）的詮釋，條例第 34I(1)(a)條【改作自用】應理解為將公用部分的任何部分「據為己獨用」[48]，而非將該部分作物質上的更改例如改動[49]，該條在後者情況並不適用[50]。 200.依遵循先例原則，上述案例對本席有約束力。 201.在本案中，該違章建築涉及在該圍牆開該洞口，後裝上該玻璃門，及使用該防護門廊部分作日常唯一通道來往9樓電梯大堂。前者牽涉對該圍牆的物質更改，後者不涉及據該防護門廊部分為己獨用（因【甲門】玻璃門至少在2017年後是沒有上鎖的，該大廈業戶仍可自由無阻地推開【甲門】進入該防護門廊，後經【丙門】到走火樓梯）。 202.因此，根據上述案例，本席認為，中紀不能指樂園違反了條例第34I(1)(a)條，因該條在上述本案案情並不適用。同理，法團也不可以引用該條的例外（即該等改變乃由管委會藉決議所批准）作為本案的反對理由，因該條在本案並不適用。 203.假如本席上述結論有錯（即假如條例第34I(1)(a)條整條條文在本案的上述案情對雙方也全面適用），本席同意莫的陳詞，法團可藉該管委會決議及該第二管委會決議，批准樂園將該牆壁及該防護門廊部分改為自用。 204.可是，本席得清楚指出，上述法團給樂園的批准或授權，只限於條例第34I(1)(a)條適用（或違反）的情況，不會延伸適用樂園就該公契第10(a)條、10(c)條、10(o)條、條例第34I(1)(b)條、建例第14(1)條、《建築物（規劃）規例》第41條，及《建築物（建造）規例》第35條的違反情形，理由如下。 205.依吳大律師引述的案例，包括Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11、Incorporated Owners of Champion Court v Pang Pin Fan Peter & Anor [2008] 5 HKC 312及Hollywood Shopping Centre Owners Committee v Incorporated Owners of Wing Wah Building Mongkok Kowloon，高院民事案件2007年第1582宗，2010年8月16日，法團只可授權或批准公契或法律條文容許法團批准的事宜，若該等事宜為公契或法律條文完全禁止的話，法團無權授權或批准[51]。 206.細心觀看該公契第10(a)條、10(c)條、10(o)條、條例第 34I(1)(b)條、建例第14(1)條、《建築物（規劃）規例》第41條，及《建築物（建造）規例》第35條，不難發覺該些條文完全禁止相關事宜，或沒有留下容許的例外情況。因此，本席認為，該管委會決議及該第二管委會決議不能成為違反這一系列條款及條文的抗辯理由（假如條例第34I(1)(a)條適用本案的話）。 K． 法團知悉負有法定責任執行該公契條款及條例條文 207.就本席認定的事實而言，根據條例第18(1)(a)、(b)及(c)條，本席認為，法團在本案關鍵時段明顯負有以下3方面的法定責任：
208.就上述條例第18(1)(c)條（或上述第3點法定責任）而言，本席認為，如上文F1及F2部分引述的條文可見，該公契賦予法團（法團在關鍵時段透過管理公司直接管理該大廈，稱得上是該公契第4(a)條的【經理人】）以下具體有關該大廈控制、管理、行政事宜的責任，包括：
209.本席相信並裁定，本案關鍵時段至今，法團無疑對上述法定責任知悉及認識不淺，理由如下：
210.有見上述證據，莫庭上回答本席稱，對該公契【不明白】、【不懂】，絕對荒謬，本席絕不會如他【天真】地想接納這等證詞。 211.基於茅在2018業主大會的解釋（本席給予該承認足額比重），本席裁定，法團2016年一定曾從藝建（或從驗樓報告）獲悉樂園所擁有的9B單位毗鄰防護門廊存在該違章建築（即所謂在“公共地方上的私人裝置”），要求藝建糾正（即取消將該違章建築在驗樓報告中向建督報告）但遭拒而解僱藝建。 212.還有，本席認為，法團（或管委會）必定清楚法團的法定執法責任，才會要求郭浩分開製作將提交屋宇署的【報告1】及不會提交的【報告2】，及要求遠東在其檢驗報告內分開【強制性】及【選擇性】項目，將所謂在“公共地方上的私人裝置”放在【報告2】或定性為【選擇性】項目。 213.莫庭上同意，茅在2018業主大會稱（及該匯報內説）的【公共地方上的私人設施/裝置】，包括驗樓報告內指出的4B單位、9A單位、9B單位及12樓的僭建物。該些【公用部分】的私人僭建物，侵佔【公用部分】，註冊檢驗人員因此必須在驗樓報告中向屋宇署報告。莫及後進一在庭上承認，所謂【強制性】及【選擇性】項目，即等同郭浩被法團要求分別製作的【報告1】及【報告2】內容。 214.當郭浩沒有遵照法團上述要求，仍把（莫庭上承認）合併了【報告1】及【報告2】的第二驗樓報告呈交屋宇署後，本席認為，正是因為清楚知悉其法定執法責任，法團2018年才兩天內急急去信郭浩警告將追討它所有損失，迫使郭浩撤回第二驗樓報告。 215.本席認為，郭浩在2019年辭去顧問一職前，想必也將其所知強制驗樓計畫作業手冊內的法例要求，嘗試向法團（或管委會）解釋但不成功才離職。 216.同理，本席認為，法團（或管委會）也正因為清楚知悉法團的法定執法責任（包括如置佳在其本案《反對通知書》內透露，管委會委員從置佳方面知悉，在第二驗樓報告中，該違章建築被郭浩認為【有所欠妥】），法團及後才會去信置佳否認。再後當置佳升級行動去信樂園，引述該管理守則第8.12.4段，要求樂園糾正時，法團亦急急在第二天去信置佳斥責它【出爾反爾】，並保留追究置佳法律責任的權利。 217.本席深信，不管管委會是否在其他方面不滿置佳的表現，法團絕對不滿置佳上一段的行徑，這絕對是其中一個導致法團2019年提早解除置佳管理合約的原因或導火線。 218.最後，如本席上文認定，中紀及其律師曾在2017年及2018年四度去信法團，提醒其在該公契下的責任，要求它針對該違章建築向樂園執法。 L． 法團並沒有採取一切合理措施履行其法定責任 219.針對該違章建築，按本席上文認定的事實（及莫庭上的承認），至本審訊（或下文其他適用日子），法團明顯沒有：
220.如上解釋，該案、該和解及該擱置命令，與該違章建築毫無關連。本席認為，在莫清楚知道該案只牽涉【甲門】的背景下，法團依賴該案發出該聲明或通過決議，或指示置佳以該案回應中紀及其律師的來信，也是混淆視聽的伎倆，目的無疑為不想履行（或拖延履行）其法定責任。 221.法團陳詞指，它一直積極跟進驗樓通知，並無怠慢，本席絕不接納。相反，本席認為，法團不斷嘗試拖延及阻止驗樓通知的依法遵辦。 222.在上述事實基礎上，針對樂園構建的該違章建築，本席裁定，法團在關鍵時段根本沒有採取任何（更遑論一切合理）措施，以執行該公契載明有關該大廈的控制、管理、行政事宜的責任。相反，本席認為，法團在該違章建築一事上，縱容包庇樂園的違法違章行為，置該大廈業戶的安危於不顧。 M． 案情在案例上合適給予中紀濟助 223.如吳大律師正確陳詞（及本席接納），上訴法庭在 See Wah Fan v Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I) [2003] 3 HKLRD 1 一案中清楚指出，縱使在法團成立後，公用部分的事宜依條例第16條由法團（而非業主）負責，但若小業主就大廈的公用部分有正當的申訴，而管理委員會未有處理（或漠視）該申訴的話，小業主仍可向審裁處申請（及獲得）濟助，強制法團採取行動執行公契及條例，以確保法團在建築物管理問題上會遵守條例的原意及要求[52]。 224.暫且不處理【自身清白】原則的話（下文處理），整體考慮本案的案情及本席的眾多裁定，本席認為，針對位於該大廈公用部分的該違章建築，中紀無疑向法團提出了正當的申訴，但管委會卻漠視該等申訴多時，及沒有依法處理。 225.在上述情形下，本席認為，絕對合適行使本席的酌情權，針對該違章建築，頒下強制令強制法團採取行動執行該公契及條例的條款及條文（包括針對樂園提起法律訴訟），以確保法團在管理該大廈上遵守條例的原意及要求。 N． 不因【自身清白】原則而拒絕濟助 226.在《修訂反對通知書》第32A段内，法團只指稱中紀有以下三方面【違反該公契】的行為，應在適用【求助衡平法者必須自身清白】的原則下，遭審裁處拒絕頒發其尋求的強制令濟助。 227.該三方面【違反該公契】的行為為：
228.中紀回應，上述衡平法原則與法團條例下第18條的法定執法責任不符，上述指稱（縱使構成違反該公契的行為或不當行為，但中紀否認，伍也提出了反對理由及/或證據），也和中紀向審裁處尋求的濟助，沒有足夠密切的聯繫適用該等原則。 229.就【自身清白】這衡平法原則的適用，高等法院暫委法官吳美玲（當時官階）在Lucky Hing Shing Estate Co Ltd v Incorporated Owners of Genuis Court一案，高院民事案件2015年第2048宗，2016年4月7日，便指出，重點不在尋求濟助者有否任何一般道德上的缺失，而在經平衡任何相應緩和或減輕的其他因素後，應否因聲稱的不當行為，與尋求的濟助之間，有足夠密切的聯繫而拒絕頒發濟助。其判案書英文原本如下：
230.在吳大律師引述的Incorporated Owners of Ming Yuen Mansions v Lam Yuk Lan Grace一案，建築物管理申請編號2011年第185宗，2011年11月7日，土地審裁處葛倩兒暫委法官（當時官階）就引述另一衡平法法律權威文獻，並在下列段落同樣強調【直接相關性】的要求如下：
231.經全面考慮後，即使法團證實它賴以提出【自身清白】原則的該三面違反該公契行為，本席同意吳大律師陳詞，經平衡法團在條例及該公契下執行該公契條款的法定責任後，該些違反該公契或不當行為，與中紀在本案針對樂園構建的該違章建築而向審裁處尋求針對法團的救濟，二者之間沒有足夠密切（或直接及必要）的聯繫説服本席拒絕頒發救濟。 232.容本席進一步解釋如下：
233.因此，本席結論，法團【自身清白】的抗辯理由也不成立。審裁處維持上一部分的結論，即合適行使酌情權頒發強制令強制法團針對樂園就該違章建築執法。 O. 頒令 234.基於上述各部分的結論，審裁處因此頒令：
P． 訟費 235.按一貫訴訟常規，審訊後整件案件的訟費隨案件審訊結果而定，由敗訴方賠償勝訴方所花在整件案件的訟費。 236.鑒於法團敗訴，中紀勝訴，本席認為合適下令法團支付中紀花在本案的所有訟費。 237.就訟費的評定基礎而言，本席認為，上文充分顯示，法團管委會為個別委員及其公司的私利，漠視法團在該公契及條例下的法定責任，犧牲該大廈所有業戶的生命安全，無視該命令，縱容樂園違法違章構建該違章建築。及後，法團又嘗試就驗樓報告欺瞞當局，打壓排除不合作的顧問，視建例如無物。當被催促執法時，法團再堆砌出包括無關的該案、從未經過簡化規定的該完工通知，攻擊伍的品格及其公司行為，拋出所謂【自身清白】等絕不可取、無爭辯空間的反對理由，後期更嘗試以管委會決議及該聲明，繼續包庇樂園，審訊前搬出滿口謊言的莫，嘗試欺瞞審裁處，企圖進一步拖延該違章建築的更正，而驗樓通知發出至今超過7年，遭法團多番阻礙幾乎進展全無，法圖一直置所有業主就該大廈所有公用部分遵辦驗樓通知的公共利益於不顧，實屬可悲。 238.在此，本席再鄭重提醒法團（想管委會應清楚知道多時），根據建例第40(1BC)條，任何人無合理辯解而沒有遵從根據第30B(3)條送達予該人的通知（即驗樓通知），即屬犯罪，一經定罪 — (a) 可處第5級罰款及監禁1年；及 (b) 可就經證明並獲法庭信納該罪行持續的每一天，另處罰款$5,000。 239.考慮上述本案的整體情況，本席認為合適作出暫准訟費命令，下令法團須以最高的彌償基準支付中紀本案的所有訟費（包括所有保留的訟費，連本審訊的所有費用，審裁處核准一張大律師證書），若訴訟雙方未能就金額達成協議，則交由訟費評定官以《高等法院規則》[54]第62號命令的基礎評定。 240.若訴訟各方沒有在本判案書頒發後14天內申請更改上述暫准訟費命令，該暫准命令將在第15天自動變成對雙方都有約束力並生效的絕對命令。 Q． 其他 241.最後，本席將指示書記將一份本判案書的副本送交建築事務監督（或屋宇署署長），讓當局自行研究有否需要就其內容所透露的任何事宜作其認為合適的進一步調查及執法行動。
申請人：由陳俊華律師事務所轉聘吳港發大律師及鄭瀚之大律師代 表應訊。 第一答辯人：無法律代表，由莫泮光先生代表應訊。 附件1 Clause A5.1 Apart from alterations and additions, an authorized person should consider if a submission to the Building Authority may be required if a building or fire compartment involves:
Clause B8.1 Every building, except those buildings permitted under Clause B6.1 to have only one required staircase, should be so constructed that there are available from each storey not less than 2 exit routes or such greater number as may be required by Table B2. The width of each exit route and the total width of all the exit routes should be not less than the width shown in Table B2 according to the occupant capacity and the number of exit routes provided. Provided that:
Table B2 Table B2: Minimum number and width of exit doors and exit routes from a room, fire compartment or storey
Clause B10.4 Where internal access is provided:
Clause C4.1 Every element of construction within each fire compartment and every fire barrier of each fire compartment should have an FRR of not less than that as specified in Table C1.
Clause C4.2 The FRR required for the elements of construction, components and fire barriers should satisfy one or more criteria of stability, integrity or insulation, related to various methods of exposure as specified in Table C2 when tested in accordance with Part E. Clause C9.3 All protected exits and protected lobbies should comply with the following requirements:
Clause C16.4 All fire rated doors should be closely fitted around their edges to impede the passage of smoke or flame. The bottom gap between such doors and the floor should not exceed 10mm. Clause C16.5 A protected lobby should comply with the following requirements: (a) all fire barriers should be constructed from the soffit of upper storey or from the underside of a false ceiling to the floor. The fire barriers and the false ceiling should have an FRR of not less than that of the Use Classification of that floor; and(b) if the FRR of the door facing the occupied side (or in case of Clause C13.2, the kitchen side) is not less than the FRR of the fire barriers of that storey, the second door is not required to have an FRR. Both doors should be provided with smoke seals; or (c) if both doors of the protected lobby have the same FRR, the FRR of both doors can have an FRR of not less than half of the fire barriers of that lobby. Both doors should be provided with smoke seals.
[1] 香港法例第344章 [2] 香港法例第123章 [3] 由吳大律師及鄭瀚之大律師草擬 [4] protected lobby [5] Code of Practice for Fire Safety in Buildings 2011（2015年10月版本，2011年9月首次制定） [6] 由羅頌明大律師及何樂軒大律師草擬，由莫簽署屬實申述 [7] 為防護門廊的一部分 [8] 即在9樓客𨋢大堂與防護門廊毗鄰的牆身安裝的一道防火玻璃門，是原先批准圖則的門口 [9] 即防護門廊與9B單位毗鄰的牆身開鑿洞口後安裝的一道門，這個洞口的位置，即《修訂申請通知書》所稱的【該洞口】 [10] 即防護門廊與走火通道後樓梯另設的一道防火門，是原先批准圖則的門口 [11] 即SCTC 15156/2016, LDBM 118/2017, HCA 60/2018, LDBM 234/2018, LDBM 168/2019, LDBM 81/2020，及DCCJ 3532/2020 [12] 由吳大律師及鄭瀚之大律師草擬 [13] 驗樓報告內指稱的 [14] LDBM 118/2017（涉及9A單位外牆聲稱僭建物，中紀敗訴後上訴，現發展成該上訴）及LDBM 81/2020（涉及11樓後樓梯防火門） [15] 改稱後中紀也不同意 [16] 2018年9月1日起生效 [17] 香港法例第123N章 [18] 香港法例第123N章 [19] 香港法例第123F章 [20] 香港法例第123Q章（2021年2月生效）。2021年2月之前，相應的條文為現已廢除的《建築物（建造）規例》（香港法例第123B章）第90條 - 耐火結構，該第90條正是屋宇署在該命令中指樂園違反的條文，見證物“MFI-1”。該第90條訂明：【每幢建築物的設計與建造，須 — (a) 將建築物分為多於一個隔室，以阻止火勢在建築物內蔓延以及阻止火勢蔓延至附近的建築物； (b) 藉分隔牆和樓面將建築物內不同的用途分隔，以及將建築物與任何毗鄰的建築物或地盤分隔，以備有足夠能力抵抗火勢和煙的蔓延；(c) 使建築物在火警發生時能維持其穩定性；及 (d) 顧及建築物的位置而備有足夠的能力抵抗火勢由一幢建築物的屋頂蔓延至另一幢建築物。】 [21] 粗體後加 [22] 該命令英文版原文為Removal of enclosure wall of the protected lobby adjoining the unit [23] 命令英文版原文為Removal of the fire door and blocking up the door opening of the protected lobby adjoining the unit [24] 作為第二答辯人，而該案第一答辯人是森德利，涉及9A單位及毗鄰的防護門廊 [25] 莫在其證人陳述書第15及18段稱之為【小型工程】，莫在其補充證人陳述書第10段則說，據法團獲得的專家意見，該等【補救工程】，不管應否在當時被界定【小型工程】，都可被視之為【豁免工程】 [26] the re-instatement works for the captioned orders have been completed [27] 即SCTC 15156/2016, LDBM 118/2017, HCA 60/2018, LDBM 234/2018, LDBM 168/2019, LDBM 81/2020，及DCCJ 3532/2020 [28] unauthorized buildings works [29] 會議記錄由孔以管委會秘書身份簽署 [30] 欠妥之處為：在門廊内加開門口並安裝璃門，需確認有耐火性能 [31] 欠妥之處為：改裝為玻璃門，需確認有耐火性能 [32] 包括火險 [33] 該41案、LDBM 118/2017 （涉及9A單位外牆聲稱僭建物，中紀敗訴後上訴，現發展成該上訴）及LDBM 81/2020 （涉及11樓後樓梯防火門） [34] 伍針對莫的誹謗案，源於一次2017年10月的管委會會議 [35] 和1樓至12樓一樣 [36] 判案書第10段 [37] 第343頁 [38] 比較2013拍攝的圖3相片（第351頁），和伍2022年拍攝的同一位置相片（第352頁），後者可見該玻璃門出現在【甲門】後方，而前者同一位置是沒有任何門。 [39] 案例匯報第550頁 [40] 判案書第31及32段 [41] 香港法例第123P章 [42] 香港法例第219章 [43] 判案書第9至12段 [44] 判案書第117至121段 [45] 判案書第102至111段 [46] [2014] 4 HKLRD 52 [47] 判案書第119至126段 [48] 原英文為【appropriate… for his own exclusive use（斜體後加）】 [49] 原英文為【does not… refer to physical conversion in the sense of making alterations】 [50] 原英文為【the provision is not engaged here（斜體後加）】 [51] 總結後的法律原則可見於判案書第65段。上訴法庭法官袁家寧在Champion Court 案内就違章建築 (illegal structures) 不能被法團默許或許可的觀點，本席認為，如原訟庭特委法官袁國強在Hollywood Shopping Centre一案判案書第55至57段正確指出，源出同樣經總結的法律原則。 [52] 判案書第20至24段 [53] 判案書第34段 [54] 香港法例第4A章 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
Further hearings and rulings under LDBM 256/2018