東廬大樓業主立案法團 對 黃菊

LDBM 126/2022

[2024] HKLdT 23

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2022年第126宗

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判 案 書

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背景

1.本案的申請人是香港九龍石硤尾街52-56號／大埔道136-154號東廬大樓（「該大廈」）的業主立案法團。

2.答辯人於2022年3月期間購入該大廈A座11字樓3室（「該單位」）並成為該單位的註冊業主。答辯人於2022年5月收樓後，在該單位進行裝修工程。

3.根據申請人的案情，答辯人的裝修工程包括打鑿該單位的公眾走廊牆壁，目的是更改該單位的入口位置，違反了該大廈的公契（「該公契」）及《建築物管理條例》（「該條例」）第34I條。在申請通知書中，申請人列出了五項答辯人進行的違規工程，即：-

「（一） 更改該單位入口位置，與原來圖則不符；

（二） 新造橫推式開啟設計的金屬閘，與原來靠走廊牆壁敞 開式設計不符；

（三） 新造橫推式金屬閘往外開啟後收窄該樓層的走火通道 寬度，遠低於法例要求；

（四） 答辯人重新豎設一幅用磚建造的非承重牆，圍起新造 橫推式金屬閘，與原來圖則不符，更改該樓層公眾走 廊牆壁的外觀；及

（五） 答辯人以一幅約12吋（長）x 8吋（闊）地磚佔用該 走廊通道。」

4.答辯人於其反對通知書中，並沒有爭議曾作出上述改動工程，而只是爭議該些改動工程是否有違反該公契及該條例。

5.不過，答辯人於2022年11月7日的過堂聆訊中，表示已還原了上述第（二）至（五）項的違規工程，但仍然拒絕還原上述第（一）項的違規工程，即現時該單位的入口位置仍然與圖則不符。答辯人也不同意支付申請人本案的訟費，包括申請人聘請專家證人的費用。

6.申請人同意答辯人已將橫推式金屬閘改為橫趟式金屬閘，而橫趟式金屬閘並沒有違規。答辯人安裝在走廊通道的地磚也已移除。不過，由於答辯人爭議訟費，本席仍需考慮申請人就這五項工程的申請是否合理。

7.至於第（一）項工程，答辯人只同意在其大門左方（面向走廊）靠牆的一邊築起了一幅約300mm寬的磚牆，但不同意將大門右方（面向走廊）一邊的牆身拆去以改變門的位置，即是說，答辯人只是將其門口以上述磚牆收窄，但並沒有將門口移位。

8.因此，本席須就第（一）項工程的確實範圍作出事實裁決。本席亦須就上述五項工程是否違反該公契及／或該條例作出裁決。

該公契及該條例的條文

9.申請人引用該公契的條文是該公契的第11及13段，其內容如下：-

“11. Each of the parties hereto shall not make any structural alteration to the said Building or to the Block or shop or car park space or roof of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not make any alteration to any installation or fixtures so as to affect or likely to affect the supply of water, electricity or gas to other parts of the said building of which he is not entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment and shall not cut or damage any of the main walls or beams or floors of the said Building.

…

13. Each of the parties hereto shall not use or cause or suffer or permit to be used the block or shop or car park space or roof of which he is entitled to the exclusive use, occupation and enjoyment or any part thereof for any illegal, unlawfu1 or immoral purpose and shall not do or cause or suffer or permit to be done any thing therein or thereupon which may create unnecessary noise or which may be or become a nuisance, annoyance or inconvenience to the occupiers of the other parts of the said Building or of the premises in the neighbourhood.” （底線加上）

10.此外，申請人引用該條例第34I條的規定，其條文如下：-

「 (1) 任何人不可 ——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致 ——

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的 責任。」（底線加上）

第（一）至（五）項工程是否涉及該大廈公用部分

11.答辯人不同意該單位與走廊分隔的牆是公用部分。本席不同意答辯人的見解。

12.首先，該公契沒有對公用部分作出定義，但該條例第2條對公用部分則有以下的定義：-

「 (a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指 明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分 除外；」

13.該條例附表1列明公用部分包括：-

「 1. 外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。

2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。

…

8. 通道、走廊、樓梯、樓梯平台、光井、樓梯窗框及所裝 配的玻璃、升降口、屋頂通道及通往屋頂的出口和門閘 。」（底線加上）

14.很明顯，上述的定義已將該單位與走廊分隔的牆列明為公用部分。走廊通道也很明顯地在上述定義中列明為公用部分。

第（一）項工程

15.有關該單位入口位置的改動，其實有兩方面：第一是大門左方（面向走廊）加建了牆壁；而第二是大門右方（面向走廊）拆除了部分走廊牆壁。

16.首先，就申請人提供的證據，本席認為申請人未能證明左方加建的牆壁有任何違反該公契或該條例的情況。

17.根據申請人的專家證人的報告，該加建的牆是用磚建造的非承重牆，而該牆須具有不少於一小時防火效能，厚度為4.5英吋而寬度為380毫米，屬於《建築物（小型工程）規例》1.43項目。

18.不過，申請人的專家只是在門外觀看，並沒有檢測過這加建的牆。申請人並沒有任何證據顯示這幅牆有任何違反條例的情況出現。

19.這幅牆是位於該單位大門的位置，並非建在公用部分之上。因此，也不涉及非法佔用公用部分。

20.至於影響外觀方面，本席也不同意有這情況出現。該大廈本身是容許業主安裝不同型式的金屬閘在大門外，外觀根本不會一致。答辯人現時也有金屬閘在加建牆身之外，不會令外觀與其他單位有明顯分別。

21.因此，本席認為答辯人無須拆除這加建的牆身。

22.至於右方的牆身是否被拆除以加闊入口位置，這點答辯人堅決否認。答辯人還引用一封屋宇署發出日期為2023年7月31日的電郵證明屋宇署人員已到現場視察，但沒有發現該單位有明顯開鑿洞口及加大該單位的出入口的情況。

23.首先，本席認為這封電郵的內容不能作準。答辯人並沒有傳召有關的屋宇署人員出庭作證，而該人員做過什麼測試，看過那些圖則也不清楚。如果只是單靠目測而看不見有明顯開鑿洞口，這只是很表面的一個見解，不可盡信。

24.申請人的證供則很清楚顯示答辯人必定有拆除右方的牆身，本席接納申請人提出的以下證供及論點：-

(1)  申請人的專家報告顯示，在原來圖則上原有大門所處之單位出入口闊度為3呎7吋（43吋），並緊貼11樓4室的大門。申請人在大門原有位置建造—幅磚牆寬度為380毫米（即約15吋），然而該單位大門新造的木門寬度仍然是39吋，明顯地答辯人必然拆除了部分走廊牆壁；

(2)  申請人的專家報告進一步顯示被拆除了部分走廊牆壁的位置，實際量度答辯人單位入口闊度為1380mm（即約54吋），當中有約15吋被加建造—幅磚牆；

(3)  申請人專家證人在庭上作供指，他到該單位進行實地視察及量度時，發現答辯人該單位出入口移位，因而判斷答辯人曾拆除該單位出入口旁部分走廊牆壁；

(4)  申請人專家根據該單位施工時拍到的，從照片中室內橫樑上光管的長度約為4呎推算，因該單位出入口走廊闊度與該橫樑闊度一致，申請人專家斷定該單位出入口明顯被加大，不可能是原來圖則出入口闊度3呎7吋；

(5)  申請人的法團秘書林文龍先生在庭上作供並提供圖片證據，該圖片顯示2019年10月31日該單位入口闊度及位置與現狀明顯不同。本席接納林先生宣誓下作供指控答辯人拆除走廊牆壁的說法；

(6)  即使是根據答辯人自行提供的照片及該單位鐵閘尺寸顯示，該單位鐵閘分為三個部分，固定遮蓋加建牆身部分為310mm（即約12.2吋）、可向外推掩部分為300mm（即約11.8吋）及橫趟式鐵閘為820mm（即約32.2吋），總闊度為1,430mm（即約56.2吋），而答辯人在盤問下同意單位出入口的闊度與鐵閘橫趟式部分的闊度—樣。明顯地，答辯人必然需要拆除部分走廊牆壁，才能夠建造上述闊度的出入口大門；

(7)  此外，根據答辯人在庭上作供時指，她進入該單位時毋須打開該單位鐵閘可外推掩的部分。然而，若答辯人真的如她所說，沒有拆除走廊牆壁，而只是改窄出入口大門，這說法便完全不合邏輯。若將原來圖則上該單位入口走廊闊度（43吋）減去固定遮蓋加建牆身部分（12.2吋），再減去可向外推掩部分（11.8吋），餘下出入口便只得19吋，這根本不可能讓答辯人出入自如，而不用打開外推掩的部分。

25.基於上述原因，本席認為答辯人一定有拆除了部分走廊牆壁。

26.此外，答辯人爭議該單位與走廊的分隔牆並非結構牆。因此，即使有改動，也不是「結構性改動」。

27.不過，正如申請人所述，根據Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Co Ltd [2002] 2 HKLRD 518 一案，在上訴法庭的判詞中，清楚對公契演繹有關「結構性改動」字眼，提出重要的法律原則。上訴法庭認為有關「結構性改動」字眼最重要的字為「改動」(alternation)，而「改動」的意思，是包括改動有關型式 (form) 及結構 (structure)，上訴庭認為有關「結構性」(structural) 並非技術用詞，所以須以—個普通方式演繹有關字眼，即使不影響結構安全，這不代表沒有「結構性改動」。

28.雖然根據專家報告，該單位與走廊分隔的牆壁並不是大廈承重牆，然而答辯人更改了有關牆壁的闊度。本席認為，若以上述案例的方式演繹該公契第11條「結構性改動」的字眼，答辯人的行為明顯是改動了該單位與走廊分隔的牆壁的型式 (form) 及結構 (structure)，違反了該公契第11條的條文。

29.此外，即使有關改動工程並不是結構性改動，有關改動工程仍然是違反了該條例第34I條。正如上述一樣，該牆壁屬於該大廈公用部分。答辯人將部分走廊牆壁拆除明顯地是將走廊外牆改作自用，以及不合理地干擾該大廈的其他業主或佔用人對該單位走廊外牆的使用及享用。

30.雖然答辯人在其反對通知書上指出更改該單位出入口位置的原因是因為希望避免碰撞到鄰近單位在大門外方有土地門神、香爐等擺設物，但這些抗辯理由均不能成立。該單位走廊外牆屬於該大廈公用部分，即使有關改動並非結構性，答辯人亦無權就該部分作出任何改動或將該部分改作自用。

31.因此，本席裁定答辯人拆除該單位與走廊分配牆的部分是明顯地違反了該公契第11段及該條例第34I條的規定。

第（二）及（三）項工程

32.本席接受申請人專家證人的報告，同意橫推式開啟設計的金屬閘在開啟時會導致該單位外走廊通道的寬度收窄，影響走火途徑，對該大廈其他佔用人構成安全風險。因此，有關工程明顯地對該大廈其他佔用人構成安全風險及滋擾，毋庸置疑地違反了該公契第13條。

33.答辯人在其反對通知書中，並不爭議橫推式開啟設計的金屬閘會令到該單位外走廊通道的寬度收窄，以致違反消防安全要求。答辯人在案件展開後，已將橫推式金屬閘改為橫趟式金屬閘。申請人並不反對這新造的橫趟式金屬閘。因此，本席現時已不需就第（二）及（三）項工程作出裁決，但這並不表示答辯人不須就訟費方面負上責任。

第（四）項工程

34.由於現時的金屬閘已改為橫趟式，現時剩下的問題與第（一）項工程相同。本席已在討論上述第（一）項工程及作出裁決，不再在此重覆。

35.不過，答辯人在其反對通知書中，指該大廈其他業主亦有將單位外走廊牆壁加以裝飾及更改外觀，惟答辯人沒有明確說明其抗辯理據。

36.如果答辯人是想引用「默許」的法律原則作出答辯，則以下的案例也可確實答辯人不能引用這法律原則。

37.首先，根據The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre and Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Limited [1995] 2 HKC11—案指出，法團無權默許任何違反公契的行為；在楊福盛及另一人對鄧振雄及另一人（未經彙編，LDBM 69/2011，2012年9月5日），土地審裁處裁定如果要成功提出默許作抗辯，必須根據提供默許—方的行為作出推論，答辯人單憑申請人不採取行動不足以構成默許。

38.在本案而言，即使該大廈其他業主存在違規行為，亦沒有任何證據顯示申請人曾經默許有關行為，申請人須要就個別業主違規行為的嚴重性，經過議決是否對有關業主採取法律行動，這並不能構成默許。

39.再者，本席接受申請人的證供，即在答辯人進行工程期間，便已經向答辯人作出口頭及書面警告。然而，答辯人沒有理會申請人的警告，繼續進行有關改動工程。因此，答辯人並沒有任何合理的理據指她是倚賴了申請人的默許作出有關的工程。

40.本席認為即使該大廈其他業主存在違規行為，這亦不能構成合理的抗辯理由。

第（五）項工程

41.正如上述一樣，通道及走廊屬於該大廈的公用部分，答辯人將—幅地磚擺放在該單位外的走廊，明顯是佔用了公用部分，違反該條例第34I條。

42.雖然現時答辯人已將地磚移走，本席已不需就此作出裁決，但答辯人也須為此負上訟費責任。

申請人要求的濟助

43.申請人在申請通知書中要求的濟助如下：-

(1)  發出強制令命令答辯人須立即清拆該單位橫推式開啟設計的金屬閘，並須按原來圖則及物料還原該單位入口及一切受影響及損壞的公眾走廊牆壁至其原狀；

(2)  命令答辯人須立即停止以任何形式佔用該樓層走廊通道；

(3)  命令答辯人須支付申請人該專家費用港幣18,000元；

(4)  申請人因答辯人違反了該公契或該條例而所蒙受的損失；

(5)  訟費及其他費用；及

(6)  其他或後續濟助。

44.不過，正如上述一樣，由於答辯人已作出了改善，及有關該單位左方加建磚牆的申請不能成立，本席無需就上述要求的第(1)及(2)項濟助一樣地頒發命令。

45.本席只需就答辯人拆除該單位與走廊分隔牆作出命令。

46.申請人在第(3)項的濟助要求答辯人支付專家費用18,000元。不過，這款項應是訟費的一部分，應在評估訟費時處理。

47.答辯人認為申請人無需聘請專家證人，反對支付這項費用。不過，本席認為基於答辯人提出的答辯理由，申請人聘請專家是合理的。本席亦於2023年5月2日頒令批准申請人傳召專家證人。因此，答辯人理應支付申請人專家證人的費用。

48.申請人在第4項的濟助提出了因答辯人違反了該公契或該條例而蒙受損失，但在審訊時，申請人並沒有提出任何有關這方面損失的證據。因此，本席不會頒發要求答辯人支付損失賠償的命令。

49.至於訟費方面，申請人作為該大廈的業主立案法團，根據該條例有責任執行該公契及履行有關管理責任。

50.本席亦接受申請人的證供，即在答辯人進行裝修工程期間，申請人有向答辯人作出口頭警告，要求其停止有關工程。申請人在提出本訴訟前，有委托律師向答辯人發出書面警告，表明若答辯人拒絕還原該單位出入口位置及該單位外走廊外牆的部分，則會採取法律行動而不作另行通知。然而，答辯人仍然沒有理會有關警告。

51.因此，申請人是有合理因由提出本訴訟的。答辯人須支付申請人本案的訟費。雖然有關該單位大門左方新加牆身，本席不須答辯人拆除，不過這並不明顯影響本案法律程序所需的時間及訟費。因此，本席不會就此作出訟費調整。

總結

52.基於上述原因，本席頒令如下：-

(1)  答辯人須於本命令頒發之後42天內將該單位與走廊分隔的牆，即該單位大門右邊（面向走廊）的牆按屋宇署的原來圖則及物料還原，並將所有受影響及損壞的公用部分還回原狀；

(2)  有關申請通知書上第(2) 至(4)項濟助不作命令；

(3)  臨時訟費命令：答辯人須支付申請人本案的訟費，包括專家證人的費用及大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(4)  如果雙方不在本命令發出後14天內提出任何訟費申請，則上述臨時訟費命令作實。

申請人﹕ 由陳俊華律師事務所轉聘龍海達大律師代表應訊。

答辯人﹕ 親自應訊。