宏福花園業主立案法團 對 吳錦娟
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1. 本案訴訟雙方為屋苑內分體式冷氣機散熱器及喉管的安裝位置及方式發生爭議而對簿公堂。
Cites 7 cases
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LDBM 135/2023 [2026] HKLdT 1 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2023年第135宗 _________________
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_________________ 判案書 _________________ A． 前言 1.本案訴訟雙方為屋苑內分體式冷氣機散熱器及喉管的安裝位置及方式發生爭議而對簿公堂。 B． 背景及訴訟雙方 2.涉案宏福花園（該屋苑）由香港房屋協會（房協）發展，其入伙紙在1995年12月8日發出。該屋苑有4座住宅大廈（第1至4座），都是32層高，共有1,024個單位；2樓以上每層都有8個單位（A至H室），全都圍繞一個電梯大堂分佈，其中B、C、F及G室都有兩間睡房（統稱兩房單位），而A、D、E及H室則有三間睡房（統稱三房單位）。 3.1996年1月16日，房協與該屋苑首買家締結了1）該屋苑公契（該公契）、2）該屋苑住宅部分的補充公契（該補充公契）（二者統稱該等公契），及3）該屋苑的管理合約[1]，並據此擔任該屋苑(及其住宅部分)的首任【經理人】(Manager)。 4.答辯人吳錦娟女士（吳）在2004年10月成為該屋苑第1座31樓E室（該31E單位）的註冊業主[2]。看建築事務監督（建督）批准的該屋苑眾建築圖則（統稱該批准圖則）的編號A7圖則（版本F ，1995年7月6日獲批）(A7圖)[3]內第1及第4座2至32樓樓層圖部分[4]，該31E單位是一個三房單位，有一間連套廁的主人房[5]（該主人房面向天井的外牆設有一個冷氣機平台[6]），及有兩個各附設窗台[7]的睡房[8]。它另有一個客飯廳[9]，該廳面向天井的外牆也設有一個冷氣機平台，而廳另一邊窗外則設有一個花槽[10]（該花槽）。看房協出售該31E單位的首份轉讓契[11]附圖，該花槽（及兩個冷氣機平台）都沒有塗上粉紅色，三者都因此不在該31E單位的業權範圍內。 5.2021年4月30日，申請人宏福花園業主立案法團（法團）依《建築物管理條例》[12]（條例）註冊成立，按該公契（見下文）取替房協自行以【經理人】身份管理該屋苑，並在同年6月1月聘請昇捷管理服務有限公司（昇捷）協助。 C． 雙方案情 C1. 法團案情 6.在《申請通知書》內，法團指吳未獲其批准下，於不遲於2022年10月，在該屋苑的公用部分，即在該31E單位外牆，安裝分體冷氣機散熱器 (該散熱器)及相關喉管（該些喉管），方法是用螺絲及喉碼分別將該散熱器及該些喉管固定在外牆上，而該些喉管沿外牆伸延至該花槽（見本判案書附上的《申請通知書》圖1（該照片），該照片紅框內的便是該散熱器）。 7.法團指，吳沒有按發展商房協所指定的位置及方式安裝該散熱器及該些喉管（指定位置見《申請通知書》附圖2（圖2）），吳更違反了該公契第42(a)條及第42(m)條、該補充公契第36(c)條及第36(v)條，以及條例第34I(1)(a)條，但在它勸喻及警告後，吳至今沒有還原外牆。 8.法團在2023年10月6日入稟土地審裁處（審裁處），要求審裁處針對吳頒令(1) 強制她立即移走該散熱器及該些喉管，並將外牆還原（該強制令）; (2)若她沒履行(1)的話，由她支付法團自行拆除及還原的費用；(3)賠償法團蒙受的損失；及(4) 支付本案訟費。 C2. 吳的案情 9.吳在《反對通知書》內抗辯稱，她的冷氣機裝置並不是安裝在外牆，而是安裝在該花槽位置附屬的開箱形冷氣機台範圍內。該屋苑其他兩房及三房單位的客飯廳花槽位置，也有相同的花槽設計，讓居民無需要另行將安裝冷氣機承托架於外牆牆身之上，該等設計亦記錄在該批准圖則內。該安裝位置屬她本人專用的地方（或私人空間）,並非公眾地方，不用取得法團同意便可使用。 10.吳強調，該屋苑有其他單位安裝冷氣機在相同花槽附屬冷氣機台位置多年，她的單位並非先例，她有合理期望可同樣使用該冷機台位置。她指，房協、法團及昇捷，都沒有在她安裝冷氣機前發出通告，指該花槽冷氣機台上不能安裝冷氣機，或指如此做有違該等公契。吳再指，圖2沒法律效力，亦不證明其安裝冷氣機位置不是指定位置。她否認她有違反該等公契或條例。 11.吳續指，她的丈夫曾德偉先生(曾)曾與法團管理委員會（管委會）主席黃國忠先生（黃）及昇捷員工等在2023年1月13日開會（及後去信）表明上述反對理據，以及事後要求跟進，但法團並沒有盡職理會。 12.吳聲稱，她在2021年10月開展全屋裝修前，有向管理處提出裝修申請，按該屋苑裝修指引進行，涉案冷氣機由她聘請的合資格承辦商早於2022年4月1日安裝完成，同年7月全屋裝修完成後(該21至22年裝修)，她在無違規下獲管理處歸還押金。而她在開展冷氣機安裝工程前，有參考該屋苑其他兩房及三房單位的安裝方法、該批准圖則、該等公契，及諮詢建築專業人士。 13.吳反指，法團和管理處的冷氣機安裝，才違反了該公契第42(a)條及第42(m)條，及該補充公契第36(c)條，更有違《建築物條例》之嫌，可謂【賊喊捉賊真的可笑】。它們沒依照所稱的正確草圖為（第2座地下）該屋苑辦事處安裝冷氣機，以金屬支架安裝方式在外牆上安裝分體式冷氣機；而（該屋苑第3座地下）法團會議室的窗口式冷氣機，同樣違反該等公契。同時，有關冷氣機裝置安裝方式亦可能已抵觸《建築物條例》及消防條例的規定。吳指，有關裝置對該屋苑居民、訪客及員工帶來某程度安全隱患，及對在休憩處和遊樂場的居民帶來熱風騷擾。 14.吳最後指，本案純粹由於曾與同座32樓E單位（該32E單位）業主之間的私人恩怨所產生，有人因心有不甘曾所為，控訴她的單位違規安裝冷氣機及多番要求法團跟進，終演變成【公器私用】的本訴訟。吳懇請審裁處(1)撤銷或終止本無理訴訟；及(2)下令法團支付她為本案所花的訟費。 C3. 法團回應 15.法團在《回覆書》內回應，該31E單位外牆、該花槽外牆、或該花槽上【橫樑】外牆，均不屬吳所有，她無權佔用該等外牆安裝該散熱器及該些喉管。法團稱圖2實非它所依賴的證據文件[13]，它依賴《回覆書》附圖2a、2b及2c（編號為Drawing No.845-D1-07，統稱圖2a至2c）的該批准圖則)，指該31E單位在設計上預留了4個安裝窗口式冷氣機的位置，分別在三間睡房外牆，及客飯廳向天井外牆，這4個位置都加設了冷氣機去水喉管，而該花槽上【橫樑】並非預留位置之一。 16.而管理處向吳退還裝修按金，法團指，並不能理解為法團同意吳的裝修項目沒違反該公契或條例。事實上，法團透過昇捷早於2022年10月14日便向吳發出警告，但她不予理會。而法團律師也曾於2023年6月26日及7月14日向吳發出警告信，對曾2023年1月13日發出的信件作回應,但吳選擇漠視。 17.法團再指，房協由該屋苑入伙擔任其經理人至2021年止。為著行政管理該屋苑需要，房協有必要為辦事處、管理處及會議室安裝冷氣機；而該公契第18(vv)條、及條例第34I(1)(a)條均授權法團藉其管委會決議將公用部分改作管理處用途，又法團從來沒有收到針對上述冷氣機安裝的滋擾投訴。 18.法團最後指，它沒有權力或責任介入吳（或曾）和該32E單位業主之間的私人恩怨（如有的話）；它只是按條例第18(1)條、該等公契賦予的權力管理該屋苑的公用部分；就吳違反二者條文，它按照該公契第18(t)條、第18(ff)條和第21(a)條經理人的權利有權使用公帑提出本訴訟。 D. 雙方審訊代表及證人 19.在本審訊中，法團由劉韻瑩大律師（劉）代表。劉傳召黃作為申請方唯一事實證人，及林少書先生（林）作為申請方唯一專家證人。 20.黃自1996年1月22日便成為該屋苑第2座6樓C室(一個兩房單位)的註冊業主及住戶，自2021年4月起他獲委任管委會主席。而林在2024年7月12日到該屋苑視察了該31E單位的外牆及周邊，並拍下照片，他在2024年8月1日為本案撰寫及簽署了他的書面專家報告（林報告）。 21.曾在本審訊中獲吳授權代表她出庭應訊，更代表她提交書面開案及結案陳詞。 22.吳審訊時選擇作供，並傳召曾作為她的唯一事實證人，另傳召黎天任先生（黎）提供專家證供。黎庭上作供，表示他曾到該31E單位室內視察，他在2025年1月18日撰寫及簽署了他的書面專家報告（黎報告）。 23.2025年2月11日，林和黎（兩專家）進行了【無損權益】的會議，其後聯合撰寫及簽署了一份聯合陳述書，日期為2025年3月20日（該聯合陳述書）。 E. 關鍵條文 E1. 該公契 24.首先，該公契第1條的定義及釋義包括【該屋苑公用部分】[14]，其所指內容特別指明包括【外牆】，英文原文如下：
25.另該公契第1條【住宅部分】[15]的定義，包括第1至4座住宅大廈。【經理人】(Manager)一詞，按該公契第1條，則包括指房協、或法團以經理人身份行事. 26.該公契第2至5條的標題為【Mutual Grant】，按其第2條每個業主為自己及其繼承人相互作出契諾給其他業主單獨使用、佔用及享用該公契附表1內相應其名字部分的權利。 27.又該公契第4 條如下規定：
28.該公契第5條再如下規定：
29.該公契第11條規定，在法團成立後，該公契內賦予經理人管理該屋苑的權利、職責及義務，由法團來承擔及承受。該公契第12(a)條進一步規定，法團作為經理人，可委聘專業管理公司作為其代理人管理該屋苑及其地段。 30.按該公契第18條，經理人有責任及權力管理該屋苑及其所在地段[16]，包括清潔及維修【該屋苑公用部分】，以及下述權力：
31.該公契第21(a)及(i)條又規定，該屋苑的管理費用包括行使及執行經理人權力及責任所花的費用（包括法律及專業費用），以及支付維持、維修、改進及清潔【該屋苑公用部分】的費用。 32.該公契第42條及第43條的標題為【covenants and restrictions】。按第42條，每名業主向其他業主作出包括以下的契諾[17]：
E2. 該補充公契 33.該補充公契第1條的定義及釋義包括【住宅公用部分】[18]，其所指內容特別指明包括【外牆】，英文原文如下：
34.另該補充公契第1條稱該公契為【Principal Deed】。【Unit】/【Units】則指:
35.該補充公契第2至5條的標題為【Mutual Grant】，按其第2條每個業主為自己及其繼承人相互作出契諾給其他業主單獨使用、佔用及享用該補充公契附表1內相應其名字住宅部分的權利。 36.又該補充公契第4條有如下規定：
37.該補充公契第5條再如下規定：
38.按該補充公契第11(i)條，經理人有責任及權力將【住宅部分】的【外牆】保持在良好及清潔的狀況。 39.又按該補充公契第14(g)條，住宅部分管理費包括支付維修、保養、更新及清潔【住宅公用部分】的費用。 40.根據該補充公契第36條，每個業主均向其他業主作出包括下述的契諾[19]：
E3. 條例 41.條例第2 條訂明,【公用部分】指【(a)建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外（粗體及斜體後加）】。 42.條例附表1第１款指明的【公用部分】，是【外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物（粗體及斜體後加）】[20]。 43.條例第16條規定，業主就公用部分的權利等由法團行使，條文包括【建築物業主根據第8 條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行】，而【有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行】。 44.就法團的職責及權力，條例第18(1)(c)條規定，【法團須】【採取一切合理必需的措施，以執行公契(如有的話) 載明有關建築物的控制、管理、行政事宜的責任】。 45.條例第VIA部有第34I(1)(a)條。該條規定：【任何人不可將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會[21](如有的話) 藉決議批准者（粗體及斜體後加）】。【任何人違反該條第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任】，見該條第(2)款。 F. 爭議點、舉證責任及標準 46.看雙方案情，本案不涉違反該屋苑地段的政府租契[22]，或涉違反《建築物條例》的附屬法例，也不涉及違反職業安全[23]，更不涉違反房協依前二者可建的該屋苑總樓面面積。曾陳詞提出的許多這些條文、用語[24]、定義及作業備考，本席須指出，都因此和本案爭議無關，更何況它們（《建築物(小型工程)規例》[25]除外）都沒有被兩專家在審訊時引用，也沒有被答辯方用來盤問法團的專家或證人。 47.法團在本案中，主要指吳作為該31E單位業主，她在該31E單位安裝該散熱器及該些喉管的行為，違反了對她有約束力的該等公契4條條文，及條例第34I(1)(a)條。 48.依據【誰主張，誰舉證】的證據原則，本席謹記，法團作為申請方，負有舉證責任提供足夠及可信的證據，來證明它在《申請通知書》及《回覆書》的主張（標準為民事案件適用的【相對可能性】，而非刑事案件較嚴的【毫無合理疑點】），否則它的申請將被駁回。根據同一原則，本席也得指出，吳也有舉證責任提供足夠及可信的證據，按同一標準來證明她在《反對通知書》內提出的反對理由，否則該等理由也不能成立。 49.誠然，吳在《反對通知書》（及黎作為答辯方專家）提出兩房單位有和該31E單位同樣的冷氣機箱設計（及在相同位置安裝了散熱器），答辯方亦就此向黃發問。但是，法團針對吳的案情，實不涉及兩房單位的設計，吳也不是兩房單位的業主。而法團他日可能針對兩房單位的業主提訴，而兩房單位的業主在該等未來訴訟中，有權提出和吳不同及/或相同的理據及/或證據來抗辯。 50.本席因此不宜在本案就兩房單位的散熱器安裝作評論或裁斷，否則可能不當地影響未來法團針對兩房單位業主的訴訟，而為解決本案三房單位的爭議，本席也不認為需要這樣做，更何況答辯方的思路是假定兩房單位的散熱器安裝是合乎該等公契及條例。未經法院正式審理及相關人士庭上舉證及辯論，本席認為，這假定實難以斷言是正確的起點。 G. 證據評估及證人證供取捨 51.如上文B部分一樣，本席在下文一般將採納雙方共同的證據（包括共同的兩專家意見）、不受另一方爭議的證據，以及一方的承認，作為審裁處認定的事實。 52.就雙方餘下爭議的事實證據（及專家意見分歧），作為取捨的考量，本席對作供的5名證人的觀察及評價如下。 G1. 黃 53.本席同意，如曾所陳，黃單憑個人業主經驗，及管委會只曾翻閱房協留下的有限文件，及向昇捷不知名工程人員查詢及取得律師意見，便安排法團提出本案，未盡完全理想。如法團（及吳）事後所為，法團當何事前諮詢建築專家意見，參考該批准圖則，及/或向屋宇署查詢，尤其曾早在2023年1月13日的會議上（及之後）提出該批准圖則這重要考量。 54.可是，如劉強調，管委會也非單憑自身看法便貿然提訴，他們已諮詢了專業管理公司及律師的意見才這樣做。另法團終在本案開展後，委聘林作為其專家，吳也聘請黎作其專家及去信屋宇署查問，但雙方之後仍各持己見。故本席認同劉，如法團事前多走一或兩步，本審訊看來也難以避免。又本席留意，管委會（及黃）在涉案時段，獲委任後時間也不算長（及黃非專業人士），對它（及他）的要求，也不能太苛刻。 55.正因黃非專業人士，法團最初依賴圖2，及黃作供依賴其個人業主經驗，以及圖2a至2c，來主張房協有指定的冷氣機安裝位置，本席認為，不足為奇，及如曾所陳，是【可以理解】。但是，如林及黎皆同意，圖2a至2c並不是該批准圖則，只是一份施工時使用的渠務圖則，亦非最後的版本。基於此等理由，本席不能給予黃這方面的證供任何比重。 56.如本席下文將解釋，指定位置與否，本席看來，實只與該補充公契第36(v)條契諾內用字【at places provided therefor】有關；這牽涉該補充公契條文在制定時的客觀詮釋問題，而非受制定後個別人士的主觀經驗及看法(或制定後的發展)所左右。 57.又曾陳詞，黃一方面供稱（據昇捷透露）在管理處找不到吳就該21至22年裝修遞交的申請表格等文件，卻另一方面沒傳召昇捷員工作供，本席認同，黃遭盤問下的解釋（即曾一向和黃聯繫，所以管委會決定由黃作證，而沒有傳召昇捷員工），不盡完全合理。 58.但是，本席接納劉的陳詞，答辯方（如下解釋）並沒有就該21至22年裝修提供表面證據。按照終審法院Nina Kung v Wang Din Shin案[26]【367】至【370】的法律原則，審裁處不認為合適基於法團不傳召昇捷員工而對法團作出不利的推論。 59.最後，本席留意，答辯方沒有就其提出法團因該32E單位業主和曾的【私人恩怨】而遭【公器私用】這理由向黃發問。另曾結案陳詞[27]指黃因被他指責【工作疏漏】等，引發黃【不滿】而因【他與曾之間的爭執糾紛而產生本訴訟】，這針對黃的個人指責也沒出現在《反對通知書》內，答辯方亦沒有在盤問黃時向他指出。 60.本席看來，黃的證供對法團的案情其實貢獻不多，法團還得主要靠其文件證據、林的專家意見，以及答辯方的承認，來證實其案情的核心部分。 G2. 吳 61.本席看來，吳的證供，對答辯方的案情也幫助有限。在盤問下，她回答是由曾一人負責向管理處就該21至22年裝修提出申請及進行聯繫。而她在收到法團於2022年10月14日發出的信件後，她和法團就本案投訴事宜的交涉，也交由曾一人代辦。而她本人也沒有看過該批准圖則，她只是從身為工程師的丈夫曾口中得知，該31E單位在該批准圖則有（見下文）【A/C Box】這位置的標示。而她在安裝該散熱器前，除觀察該屋苑其他單位的冷氣機安裝位置外，她亦只曾參考曾的意見。 62.又本席留意，吳在關鍵證供上，遭劉盤問後出現和證人陳述書不符的地方。吳聲稱2022年7月時【經管理處確認並無問題（粗體及斜體後加）】並獲發還支票按金。盤問下，她同意管理處【沒發出文件】確認該31E單位安裝冷氣機無問題，她也【不肯定】管理處員工有否如此確認（因【非由她處理】），她【同意】只因獲退回裝修按金支票而如此【推斷】而已。這樣看來，她在證人陳述書所寫下的，有誇大之嫌。 63.而在該21至22年裝修這關鍵爭議議題上，本席留意，吳（及曾，見下文）都不能出示任何證明文件，不管是交管理處的申請表格或按金支票（及與管理處的聯繫文件），或是和裝修（或冷氣）承辦商的文件，又或冷氣供應商的文件。 64.最後，本席謹記，身為答辯人，本案勝敗會影響吳的個人利益，她有動機作不實證供。 65.基於上述理由，除了接納吳給劉的眾多對法團案情的承認並給與它們足額比重外(例如，她同意該相片內紅框所示的該散熱器是由她安排承辦商在該31E單位外安裝)，本席對吳遭到質疑的其他關鍵證供，都抱有疑問，未能採納。 G3. 曾 66.作為吳的丈夫，本席同樣提醒自己，曾也有動機為吳的利益而作不實證供。 67.如本席在上文指出，曾也沒有在該21至22年裝修這關鍵爭議議題上，出示任何一張證明文件（假如真的如他庭上首次聲稱沒有留下裝修申請表格副本的話）。他出示的2021年12月20日電郵，並沒記載【裝修】在進行中。而他出示的管理處通告樣本，發出年份卻在2024年。儘管他（和吳）重複作供，指管理處不會對該31E單位曾進行聲稱8個月長的裝修不知情，但本席看來，這實無濟於事。答辯方就此反對理由負有舉證責任，但是答辯方連表面證據也拿不出來（曾與吳的空言，本席認為，並不足夠）。 68.更甚的是，本席留意，曾在庭上聽到吳遭劉盤問後，到他作供遭劉盤問時，首次聲稱管理處員工曾口頭指示他哪裡及如何安裝冷氣機，本席對此等新增關鍵證供，抱有極大疑問。如劉所陳，本席不排除是曾的【新近捏造】。答辯方從來沒有在《反對通知書》如此聲稱，吳及曾的證人陳述書也沒有如此記載，而吳遭劉盤問下，也沒有作供聽曾如此說過。 69.遭劉追問《反對通知書》及證人陳述書沒有如此記載（曾在後者第4段，只交代負責和管理處聯絡，遞交該21至22年裝修的申請表格及按金支票等，完工後獲退回支票，稱【足以證明裝修工程沒有違反大廈公契的事實（粗體後加）】），曾解釋沒有記載是因法團律師遲了3天把《申請通知書》寄給吳，而這些都是【細節】，寫下來的話證人陳述書會變成【千字文】。 70.本席不接納上述曾的解釋，就答辯方抗辯理由而言，這些都是關鍵情節，絕對應優先寫下（以免他日忘記），寫下來也不會大幅加長《反對通知書》或吳及曾二人的證人陳述書，尤其答辯方所寫的這三份文件，其本身內容也絕不簡短。 71.故此，除了給予曾對法團案情的承認足額比重外，本席一概不接納曾其他遭到質疑的證供。 G4. 林 72.誠然，林在撰寫林報告時，忽略了A7圖上有1）窗台的【DETAIL 1】剖面圖標記；及2）花槽（包括該花槽）的【DETAIL 2】剖面圖標記(在附上本判案書的黎報告圖1上，黎用上藍色及紅色文字及箭嘴等，分别指出【DETAIL 1】及【DETAIL 2】的標記)，而兩個標記所指的剖面圖設計，均出現在該批准圖則的編號A8圖則（版本F ，1995年7月6日獲批）[28]（A8圖）內（附上本判案書的黎報告圖2及圖3，可分別見到縮細了的【DETAIL 1】及【DETAIL 2】剖面圖，所有彩色文字、箭嘴及圖案也是黎後來加上去的）。 73.林在撰寫林報告時，本席留意，只引述A7圖一份圖則來給予他的意見。遭曾盤問，林坦誠回答，要到他閱讀黎報告後，他才留意要進一步考慮上述兩個剖面圖標記，及A8圖上的【DETAIL 1】及【DETAIL 2】剖面圖。 74.盤問時，曾就上述忽略，指控林【疏忽】，林否認。本席認為，此等指控未免過於嚴厲，林一時的忽略，不一定嚴重至構成專業疏忽的地步。 75.應當再留意的是，林在【無損權益】會議內，並沒有回避上述其他應考慮的圖則，也沒受延聘他的法團的利益所左右，終和黎就下述關鍵事宜達成協議，並在二人撰寫的該聯合陳述書內，表達下述共同意見[29]： (1) 在該等公契締結日或以前，該批准圖則【是有預留安裝冷氣機的位置】； (2) 【圖則內用上【A/C】和【A/C BOX】兩組文字代表冷氣機安裝位置】。要確定冷氣機的安裝位置，在閱讀該批准圖則時，【須同時參照A7圖和A8圖】; (3) 【圖則並沒有規定在【A/C】或【A/C BOX】的冷氣機種類，即窗口機或分體式冷氣機散熱器皆可放置或安裝在冷氣機平台上】； (4) 在該批准圖則內，【A/C】位置是顯示在平面圖（即A7圖及A8圖），【A/C BOX】的位置是顯示在剖面圖（即A8圖內的【DETAIL 1】及【DETAIL 2】）; (5) 該相片所示的該散熱器現在【是在上述剖面圖的【A/C BOX】位置內（粗體及底線後加）】；及 (6) 現場所見該散熱器【就是安裝在【DETAIL 2】的【A/C BOX】範圍內的預留安裝冷氣機的位置（粗體及底線後加）】。 76.有別於上述第(5)點，林庭上遭答辯方盤問時，改稱該散熱器不在【A/C BOX】位置，而是放置在下方的平板上（林從林報告至庭上皆稱該平板為【建築裝飾鰭】(architectural fin)。黎沒有在黎報告給該平板任何稱呼，黎在該聯合陳述書[30]首稱之為【平板建築構件】，庭上改稱為【構築物】（structure）。除另有指明外，本席下文稱之為該平板。看剖面圖【DETAIL 2】及A7圖，該平板有100毫米高及2,900毫米闊[31]）。 77.但是，考慮林在該聯合陳述書的下述其他一致性陳述，本席接納林的解釋（及劉的陳詞），林就撰寫上述共同意見第(5)點的【中文表達上有問題】，所寫與所想的【有落差】。看黎的在該聯合陳述書內的陳述，本席相信，黎當時是清楚知悉他與林的分歧所在，及能知所應對及作出適切回應。 78.該些林的一致性陳述包括如下： (1) 【我們主要的爭議是，剖面圖（A8圖內的【DETAIL 1】及【DETAIL 2】）顯示的【A/C BOX】位置，是否作放置分體式冷氣機散熱器之用（粗體、斜線及底線後加）】[32]； (2) 【林的意見是，分體式冷氣機散熱器不應放置在建築裝飾鰭，即【A/C BOX】位置，原因是建築圖則、結構圖則及渠務圖則皆沒有給予【A/C BOX】作放置分體式冷氣機散熱器（粗體、斜線及底線後加）】[33]； (3) 【在結構工程上，裝飾鰭是單向簡支板（simply supported one-way slab）, 淨跨度是3,000 mm…有別於一般承托冷氣機的板（大約700mm）。如結構工程師已在這單向簡支板，為冷氣機重量及安裝所需的結構構件及其承托力作出預算及設計，以上的結構圖則應呈交（建督）審批。核准的結構圖則卻沒有裝飾鰭相關的結構細節（structural detail），因此裝飾鰭不屬於結構構件，也不承受負載（粗體及底線後加）】[34]； (4) 【建築圖則的【A/C BOX】位置不是作放置分體式冷氣機散熱器之用，而是安裝冷氣機箱或架的位置，以便日後作放置冷氣機或分體式冷氣機散熱器在這箱或架之內。以上先安裝冷氣機箱或架，是為了不把冷氣機直接放置在裝飾鰭上, 而是把冷氣機放置在冷氣機箱及架內。在當時的設計或甚至現時，如在窗外安裝冷氣機，應先安裝冷氣機箱或架在窗框上，再把冷氣機放置在這箱或架之內（粗體、斜體及底線後加）】[35]; (5) 【小型工程的3.27項也適用於建築圖則上已標明【A/C BOX】或【A/C】的機(箱)台位置】[36]；及 (6) 【本案的分體式冷氣機散熱器是釘在裝飾鰭上（粗體及底線後加）】[37]。 79.黎相應地在該聯合陳述書作出的適切回應包括如下： (1) 【本人不認同林先生的陳述，指A/C BOX冷氣箱台不應放置分體式冷氣機散熱器的想法... （粗體、斜線及底線後加）】[38]； (2) 【建築師既然在圖則上訂明【A/C BOX】的位置，在操作上結構工程師應該已為冷氣機重量及安裝所需的建築構件及其承托力作出預算及設計，經過多個部門及屋宇署官員審批及驗收滿意後，才可以取得入伙紙，理應是安全無誤…（粗體及底線後加）】[39]；及 (3) 【… 3.27項的小型工程並不適用於建築圖則上已有標明【A/C BOX】或【A/C】的主機(箱)台位置，有關位置是獲得（建督）批准用作安裝冷氣機的位置，並無需在外牆上安裝懸空式冷氣機架，因此不屬於2010年12月31日全面實施的小型工程監管制度下的3.27項內的冷氣機支架安裝工程範圍…（粗體、斜線及底線後加）】[40]。 80.又雖然【建築裝飾鰭】這詞（如黎在該聯合陳述書內指出）沒有出現在該批准圖則[41]，本席不認為林有意（如曾結案所陳）選用這個詞來【誤導】審裁處相信該平板只提供建築方面的美觀，不屬於結構構件，及不具承托力。該平板是否結構構件，及有否承托力，本席認為，是有客觀標準及/或文件可查。若林有意【誤導】的話，本席認為，他不得不當心黎(及答辯方在盤問他時)會毫不猶疑地揭發他的此等不當行為。 81.相反，本席留意，黎沒有在黎報告或該聯合陳述書內反對林用【建築裝飾鰭】這詞。黎庭上則自行首次稱該平板為【構築物】。當審裁處查問黎為何首次提出【構築物】這個新詞時，黎才姍姍來遲說【建築裝飾鰭】這詞可令人誤會只有觀賞作用，不具承托力，他建議的【構築物】這新詞，則不會令人覺得【睇得唔用得】，可表達有【一定承托力】。而當審裁處再查問黎建築行業內有否【建築裝飾鰭】這詞時，黎卻（和林不約而同地）回答聽過這個詞。 82.就該平板有否【承托力】這爭議上，雖然如黎在該聯合陳述書內繪圖指出[42]，林在聯合陳述書內表格6.2的結構陳述，關於【A/C BOX】位置向室內方向是【吊牆】(Hanger Wall)一點，與【現場環境並不相符】（現場實是【窗戶】，而非【吊牆】），但本席留意，林庭上遭答辯方查問時，他再次毫不避忌地坦誠他曾在【無損權益】會議中如此表述，故不會在撰寫該聯合陳述書時將此論述刪去，而表格6.2關於【吊牆】的論述他確認不再適用（但本席得指出，林並沒有收回該聯合陳述書第6.7段該平板【不屬結構構件】，及【不承載負載】的論述（已在上文一致性陳述中引述），及林曾在庭上補充說【窗戶】【不受力】）。 83.本席自當在下文分解林和黎二人在該聯合陳述書內的核心意見爭議，並（如需的話）分析二人各自提出支持自己意見的眾多論點是否成立。 84.但是，容本席先在此指出一點。整體考慮林報告，林在【無損權益】會議的表現、林在該聯合陳述書內的陳述，以及他在庭上的證供，審裁處不接納曾在結案陳詞內對林作為專家的各色各樣尖銳批評，它們都未免過激及不合理。經考慮劉結案陳詞第7段引述的Chinachem Charitable Foundation Limited v. Chan Chun Chuen案[43]【483-490】內的評核專家的進路原則，本席認為，林仍不失為一名有貫徹履行其凌駕性責任，獨立地協助審裁處提供其公正無私意見的一名有資歷及稱職的專家證人。 G5. 黎 85.本席對黎作為專家證人的作供有以下3大觀察。首先，本席留意，黎是一名屋宇裝備工程師，不是建築師，亦非如林般是一名結構工程師。遭劉盤問下，黎便同意他沒有專業資格評論樓宇結構能否承重。 86.本席相信，大有可能因上述緣故，黎在該聯合陳述書便【以【A/C BOX】的結構設計細節亦並非本案需要討論的議題（斜體後加）】，【不加討論及補充說明】[44]（本席想，這實是要討論的議題才對，林在該聯合陳述書也討論了）。 87.但是，如上文指出，黎卻在庭上首次改稱該平板為【構築物】，繼而向審裁處強調，用這稱呼可表達該平板【有一定承托力】。但是，如黎自己承認，他何來專業資格如此表達該平板【有一定承托力】呢？ 88.本席看來，可能為支持吳的案情，黎有可能違反就超越自己專業範圍議題不宜給予專家意見的原則：參考《高等法院規則》附錄D《專家證人的行為守則》第2條及第8(d)條。 89.第二，如劉正確觀察，本席同意，儘管劉的問題清楚簡單，黎庭上仍多次表示不理解、要求劉重新發問，及/或未能作清晰回應。儘管劉多次重複問題，或簡化問題, 情況依然持續。如劉所陳，黎的理解能力可能有限，或他對相關議題的瞭解可能有所不足。面對劉的詢問，黎不乏出現答非所問、重複他的論述，以及更改較早前答案的不佳及不理想情況。 90.第三，本席認同劉的陳詞，如本席下文將解釋，黎就該聯合陳述書內和林的核心爭議所持的多點理據，不符邏輯，亦不合理，令審裁處不得不懷疑黎的意見對吳存在偏頗。 H. 該散熱器固定或釘在該平板 91.本席現逐一處理案件的事實及法律爭議。運用常識及基於下述審訊時的呈堂證據，本席先裁定，法團已成功在民事標準下證明該散熱器是用螺絲穿過該平板，固定在（或釘在）該平板，以防止它往下墮： (1) 林及黎均同意，看剖面圖【DETAIL 2】記載的該平板上方的英文字【FALL】, 該平板的表面是一個斜面，而非水平面； (2) 吳在盤問下承認該散熱器有【兩腳仔】【接觸】該花槽上【橫樑】（即該平板）。她繼而承認該散熱器是【固定】在橫樑，說【否則她要對該散熱器掉到街上負責】。遭劉盤問下，曾也承認該散熱器是【固定】在一個【平板】； (3) 在該聯合陳述書內，林稱該散熱器是【釘】在【建築裝飾鰭】（黎沒有在該聯合陳述書內否認或質疑這點林的陳述）。庭上遭盤問時，林進一步供稱是用【螺絲】將該散熱器釘在【建築裝飾鰭】； (4) 當劉分別向吳及曾指出該散熱器是用【螺絲】釘在該平板，二人都回答【不知道】，都推說是由【承辦商】來做； (5) 遭盤問下，黎從該相片確認，該散熱器是【接觸】到其下【構築物】的表面。他供稱當他從該31E單位客飯廳抬頭透過玻璃窗戶，只看到該散熱器的位置，其他細節他看不到。當劉再利用該相片向黎查詢他能否從相片中推斷出該散熱器是如何安裝，身為【屋苑裝備工程師】的黎也回答【不能】； (6) 因此，審訊時絕對沒有呈堂證據證明有螺絲以外的其他方法可有效地【固定】該散熱器在該平板。 92.回應曾的結案陳詞，本席絕不認為法團為證明其案情，要證明到仔細（如答辯方陳詞）用上什麼或多少螺絲，如何釘下去，或釘下（穿過該平板）多深這等地步。 I. 該平板是該等公契及條例附表1內的【外牆】 93.本席再認為，該平板可視為該等公契及條例附表1第1款的【外牆】（而非該第1款的【樑】或【其他結構性支承物】），相關證據及理由如下： (1) 該平板不在該31E單位室內而在其室外； (2) 林及黎都不同意稱該平板為【簷篷】，因它不是懸臂式設計，本席接納這共同意見； (3) 林及黎都以厚度來分辨【橫樑】和【板】，厚的是【樑】，薄的叫【板】；據此，黎認為合適稱該平板為【板】，不宜稱【樑】；而林則認為該平板【仍可以稱樑】。有見該平板厚度只有100毫米及下述林提出的第(4)點，本席在此點上採納黎的意見，不認為合適稱該平板為【樑】； (4) 按林的意見（上文已引述），核准的結構圖則沒有該平板的結構細節，他因此認為它【不屬於結構構件】，也【不承載負載】。在此點上，本席採納林的意見。黎的不同意見（包括他對建督審批建築圖則及發出入伙紙過程中對建築構件（仔細如該平板）作詳細實質性審核的【假設】或【臆測】[45]），本席不能接納，因他非結構工程師，沒專業資格就此點發表意見，而該等【假設】或【臆測】，審訊時亦沒有呈堂證據支持； (5) 按黎向審裁處解釋，該平板的功能包括1）擋雨（防止雨水滲入室內）及；2）擋陽光。本席留意，兩者都是大廈整體【外牆】的一般建築功能；及 (6) 最後，【外牆】，本席想，也有【裝飾】大廈外圍的功能（故此，林用【建築裝飾鰭】這建築行業用語來形容該平板，本席看來，也未嘗不可）。 J. 吳自2004年受制及得益於該等公契及條例 94.吳在《反對通知書》內同意《申請通知書》内所指，該屋苑各業主都須遵守該等公契的條款。 95.容本席清楚表明，法律上，自吳成為該31E單位註冊業主後，她便受制及得益（subject to and with the benefit of）於該等公契[46]，可享有其他業主在其內對她作出契諾（covenant）的裨益，但同時須向其他業主履行其內契諾的責任。不管她是否知悉該些契諾存在[47]，她仍須受該些契諾約束：請參考本席在NG KA YU v NG KA CHUN案[48]判案書【126-135】就相關普通法及香港法例的解釋，此處不贅。按照該公契第2條及該補充公契第2條，該屋苑其他業主作出契諾不就吳購入的該31E單位行使作爲分權共有人（tenant in common）所享有的一體管有權(unity of possession)，吳亦對其他業主所購入的單位作出同樣契諾。 96.另外，條例第34I條載在條例第VIA部[49]。第VIA部第34C條規定:【 (1) 除另有明文規定者外，本部只適用於已具備有效公契的建築物，不論該公契乃在關鍵日期[50]之前或之後生效者。 (2) 如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準】。鑒於該屋苑在涉案時段具備有效的該等公契，本席認為，條例第VIA部，包括條例第34I條，適用於本案。 K. 該31E單位外牆(包括該平板)是條例下的【公用部分】 97.要解答本部分的議題，關鍵在正確詮釋該等公契（包括正確適用條例第2條【公用部分】的釋義，及條列附表1所列【公用部分】的條文)。 98.根據上訴法庭黎偉雄 對 信和物業管理有限公司 案[51]【2】及【26-31】及終審法院Danora Company Limited v 荃錦中心業主立案法團 案[52]【39-41、55-56】訂下的法律原則，就詮釋公契的正確進路或方式而言，審裁處須考慮該等公契制定時（而非事後）的事實（包括該屋苑的設計及當時的建造方式）及法律背景（包括條例的制定）、該等公契擬達成的目標，整體閲讀公契，看其上文下理，以一般合理人士的角度去理解要詮釋的條文用字意思。 99.因應條例第2條提及【在土地註冊處註冊的文書】（這指註冊的該等公契，及註冊的該屋苑首份轉讓契，就本案而言，即該屋苑2座22樓A室的首份轉讓契，日期為1996年1月16日[53]（該屋苑首轉讓契））及條列附表1所列的衆多【公用部分】例子），適用上述案例上的詮釋方式或進路，審裁處須斷定該等公契及/或該屋苑首轉讓契有否【指明或指定】該31E單位外牆（或該平板）【專供某一業主使用、佔用或享用】。若有如此【指明或指定】的話，該31E單位外牆便不是【公用部分】。 100.在此點上，條例附表1第1款指明的【公用部分】包括【外牆】，因此，除非在該等公契及/或該屋苑首轉讓契內，該31E單位的外牆被【指明或指定】【專供某一業主使用、佔用或享用】，否則該等外牆即被視為條例下的【公用部分】。 101.適用上述案例的進路或方式詮釋該等公契，本席結論，該31E單位的外牆（包括該平板）屬條例下的【公用部分】，理由如下： (1) 【外牆】二字，早在1970年便出現在條例附表1第1段，草擬該等公契的律師自當不會忽略； (2) 該等公契（及該屋苑首轉讓契）都沒有條文指明或指定該平板、該31E單位的外牆、某座或某層外牆、或所有外牆【專供某一業主使用、佔用或享用】（例如，外牆沒有被單獨分配獨立的不可分割分數[54]；而該屋苑首轉讓契的單位範圍附圖，也沒有就花槽及冷氣機台塗上顏色，該屋苑首買家看來也沒有購入其單位外牆的獨有管有、享有及使用權[55]）； (3) 誠然，如曾陳詞強調，在林及黎的上文共同意見下，相比第1座其他業主，吳是最方便及最有可能使用該平板上方的【A/C BOX】位置安裝冷氣機的； (4) 但是，該公契的【該屋苑公共部分】定義，以及該補充公契的【住宅部分公用部分】定義，本席留意，都在該屋苑（或住宅部分）業主共用(common to all the owners)的部分之外，另都一致用上【and shall include】三字，特別將【外牆】(the external walls)放進該兩定義內。明顯地，制定該等公契者都知悉個別單位【外牆】可被爭辯為非所有業主所共用，而要另行特別指明其【公用部分】的屬性； (5) 另外，倘若住宅單位的【外牆】屬個別業主所獨有管有、享用及使用的地方，本席想，該補充公契第11(i)條便不應把保持【外牆】在良好及清潔的狀況的責任放在經理人身上[56]； (6) 再者，該補充公契第36(c)條及第36(v)條對住宅部分【外牆】的限制，本席認為，都支持住宅單位的【外牆】不屬於個別業主所獨有管有、享用及使用[57]；及 (7) 如本席上文解釋，外牆可為大廈【擋水】及【擋陽光】，這兩【外牆】主要的建築功能，對所有業主都有裨益[58]，支持【外牆】為【公用部分】。 L． 答辯方mutual grant辯護理由不成立 102.曾結案力陳，吳作為該31E單位不可分割分數的持有人，按照該公契第4(a)條及第4(b)條，及該補充公契第4(a)條及第4(b)條，擁有全權及自由使用【該屋苑公用部分】及【住宅公用部分】作原訂設計用途（這裡當然指使用該批准圖則設計及記載的【A/C BOX】位置作安裝冷氣機用途）。 103.曾陳詞，只要吳是依原有設計用途使用上述【A/C BOX】位置（並沒有改變原有的用途），便不能當作擅自佔用【公用部分】及/或【改作自用】。法團指控吳違反條例第34I(1)(a)條便不成立，因【A/C BOX】位置根本不在該條的管轄範圍。 104.曾再陳，既然該批准圖則預留了【A/C BOX】位置作安裝冷氣機之用，只要吳沒有違反原有設計用途，將該位置用作安裝冷氣機，理應可以不用向管理處（或經理人）申請或取得批准，因按照上述該等公契條文，吳有全權及自由使用【該屋苑公用部分】及【住宅公用部分】作原設計用途。 105.曾又陳，只要吳有繳交管理費，【並遵守契約條款及規定】，法團是【沒有權力】【剝奪】她【使用預設的特定冷氣機位置的權利】，或要求她【拆除安裝在特定冷氣位置的冷氣機】。 106.本席得指出，上述本部曾的各點陳詞全不成立，蓋曾閱讀該等公契時斷章取義，及他對該等公契內契諾的法律性質及運作缺乏正確認知，容本席更正他如下： (1) 如劉陳詞，本席同意，上述吳按該等公契第4(a)條及第4(b)條享有的所謂權利及自由[59]，並非絕對或不受限制，其前提（provided）是吳必須遵守該等公契的契諾及條款，包括法團在本案中指稱她違反的該公契第42(a)條及第42(m)條、該補充公契第36(c)條及第36(v)條，以及(依照條例第34C條適用於該屋苑的第VIA部內的)條例第34I(1)(a)條； (2) 其實，這些所謂權利及自由，都是業主們【互相】給予其他業主們的【契諾】（所以叫mutual grant），該等公契第4條是吳所能得益（benefit）的契諾，而吳依據該等公契第5條須受制於（subject to）其他業主所享有的相類契諾(前提也是其他業主須遵守該等公契的契諾及條款)； (3) 正如劉引用的383HK Limited v The Incorporated Owners of Tak Bo Building案[60]，上訴法庭在【19】表明，倘若業主遵守了公契的相關授權或批准條文，她/他不會被視作違反條例第34I(1)(a)條，因管理委員會依照公契（作為對所有現業主有約束力的一份合約）必須給與許可。但是，假如業主沒有遵從相關的公契條文獲得授權或批准，條例第34I(1)(a)條便可適用，這當然取決於業主的行為有否獲得管理委員會決議批准； (4) 故此，如吳遵守包括該補充公契第36(v)條等契諾的話，依The Incorporated Owners of Tak Bo Building案，她便不會被視為違反條例第34I(1)(a)條。相反，若吳沒有這樣行事的話，條例第34I(1)(a)條仍可針對她適用（因該平板或該31E單位外牆是該條適用的【公用部分】）；及 (5) 根據法例[61]，為強制執行契諾，補救方法包括(i)申請強制令(包括強制性禁令);及(iii)為申索損害賠償而進行訴訟。本案法團要求審裁處頒發的該強制令，便是強制性禁令。 M. 吳違反了該等公契及條例條文 107.本席現逐一分析吳有否違反法團所依賴的4條該等公契條文，以及條例第34I(1)(a)條。 M1. 該補充公契第36(v)條 M1.1 吳表面上違反了上述條文的限制 108.有見本席上文信納法團已證實了吳以螺絲穿透該平板表面的方式固定（或釘）該散熱器在該31E單位的外牆，本席認定，法團已證實吳表面上違反了該補充公契第36(v)條上不可如此安裝的限制。 M1.2 答辯方的主張 109.答辯方主張，A8圖「DETAIL 1」和「DETAIL 2」剖面圖所記載的【A/C BOX】位置，便是建築師在設計該屋苑時，為住宅單位所預留的特定冷氣機安裝位置，該散熱器現在正是安裝在【A/C BOX】位置內。故此，該散熱器絕對是安裝在指定的位置（at places provided therefor），吳因此符合該補充公契第36(v)條的例外情況而沒有違反該條。 M1.3 法團（及林）的主張 110.相反，林庭上補充，A8圖「DETAIL 1」和「DETAIL 2」剖面圖記載的【A/C BOX】位置，均以長方形【虛線】標示，而以該些虛線構成的【A/C BOX】與下方的【裝飾鰭】（或該平板）是【分開】的, 因此安裝冷氣機組的位置，林指出，應是【懸空】於該平板之上， 而不應與該平板有接觸。 111.基於上述林的意見，由於該散熱器是直接放置於該平板（或【固定】於該31E單位外牆），劉力陳，該散熱器並沒有安裝在其指定安裝位置，吳因此實有違該補充公契第36(v)條。 M1.4 答辯方（及黎）的回應 112.曾在其結案陳詞回應林，指林所稱冷氣機【指定】安裝的位置【存於空氣中】的說法，是一個【十分反智】的說法。 113.至於黎，他除了在該聯合陳述書內，表達不認同林指【A/C BOX】冷氣箱台不應放置該散熱器的想法，及認為【A/C BOX】位置是獲得建督批准用作安裝冷氣機的位置，無需在外牆上安裝懸空式冷氣機架外，他再在其内進一步表達以下意見： (1) 【根據（建督）於2024年12月27日向該31E單位回覆的政府公函（該建督回覆），已經清楚解釋【A/C BOX】的位置是可以安裝冷氣機的位置，(該建督回覆)並沒有指出冷氣機的類型及安裝方法，即是窗口式冷氣機或分體式冷氣機皆可放置或安裝在該指定的【A/C BOX】位置內。現場所見,(該散熱器)就是安裝在該【A/C BOX】位置內。…而該信件亦指【花槽】，即圖則上的【PLANTER】的位置，並不是大廈預留安裝冷氣機的位置。故此，冷氣機須按照在（該批准圖則）上指定的地方安裝，凡未經屋宇署事先批准的地方安裝冷氣機，均屬僭建物…】[62]；及 (2) 【本人的觀點與（該建督回覆）一致，在（該批准圖則）上標示【A/C BOX】位置便是安裝冷氣機的位置，而相關位置的【A/C】或【A/C BOX】位置並沒有規定安裝冷氣機種類。故此，可使用【A/C BOX】範圍內安裝任何類型的冷氣機包括但不限於分體式冷氣機散熱器，是完全符合法例、大廈公契及整體技術規範的要求，並無不妥…】[63]。 M1.5 【指定安裝位置】的詮釋 114.本席認為，就該補充公契第36(v)條（at places provided therefor）用字的詮釋，審裁處也須遵守上文【98】案例上公契詮釋的一般進路去進行。 115.本席留意，該等公契內並沒有附上圖則或進一步條文，顯示或指出指定冷氣機安裝的位置。 116.而A7圖及A8圖兩圖，均在該等公契締結前便已獲建督批核，故本席認為，它們上的記載（及該屋苑住宅據此等圖則上記載在該等公契締結時的建造方式），是合適用來詮釋該補充公契第36(v)條的背景事實。 M1.6 兩專家的核心意見分歧 117.如上介紹，兩專家對A8圖「DETAIL 2」剖面圖記載的【A/C BOX】位置，是否【懸空】在該平板之上（而因此應否先安裝【懸空式】冷氣機箱或架在該位置，及之後放置冷氣機或分體式冷氣機散熱器在這箱或架之內，以避免把冷氣機直接放置在該平板上）存在嚴重分歧，並構成二人的核心意見分歧。 M1.7 建督給吳的回信 118.就上述核心分歧，答辯方強調，該建督回覆有力地支持吳的上述立場（及黎就核心意見分歧的論點）。 119.曾力陳，屋宇署作為負責監管建築物興建、加改及維修的專責部門，該建督回覆内容有其【專業性】、【法定權威性】，其【可信度及參考價值極高】，尤其該回覆並沒有說明冷氣機需要離開該平板。曾在結案陳詞第4.17（16）及（17）段，大篇幅引述《建築物(管理)規例》條文[64]，力指建督對呈交的圖則有嚴格的審批程序。曾更指責，林在該聯合陳述書內不採納該建督回覆內容的意見，是【極不專業】的專家行為。 120.本席認為，該建督回覆內容對答辯方的主張（及黎的就核心意見分歧的論點）幫助不大，原因如下： (1) 本席看來，建督在上述回覆内（內容見黎在該聯合陳述書內所述，上文已引述）只是籠統地回答吳於2024年10月15日給屋宇署署長信件內的【位置】問題； (2) 吳在去信上寫著：【有人向我表示，根據（建督）的（該批准圖則）（即A7圖及A8圖）[65]，（該31E單位）內客飯廳已預留兩處位置可用作安裝空調機的平台，包括在天井位置和花槽範圍的位置的平台位置。…為免抵觸建築物條例而誤墮法網，本人現…查詢並確認有關（該批准圖則）內花槽範圍是否預留用作安裝空調機的平台位置？（粗體及底線後加）】； (3) 吳並沒有在去信上查詢可以安裝的冷氣機【類型】或安裝【方法】，更沒有透露本訴訟、本案的爭議點，或兩專家的上述核心意見分歧,要求屋宇署特别回答； (4) 上述回覆由屋宇署高級測量師林偉文先生（林先生）代表建督回答吳，答辯方沒有傳召林先生出庭作供，審裁處未能知道林先生2024年12月回答吳背後的所有考量是什麼； (5) 林先生不是在1995年7月代表建督批准A7圖及A8圖的首席測量師，想其個人難以道出該首席測量師當年批准的考量[66]。倘若林先生在2024年只看了吳來信提供的A7圖及A8圖便回信給她，本席想，林和黎為給予審裁處專家意見所翻閱及考慮的材料，可能比林先生所看及所考慮的更多更全面； (6) 作為對審裁處負有凌駕性責任提供無私獨立意見的專家證人，本席認為，林是絕對可以不盲從他人或權威[67]，而獨立地提出其個人寶貴意見給本席考慮，這做法【絕對專業】；及 (7) 最後，在回答吳該花槽上方的【A/C BOX】位置是可以安裝冷氣機之餘，本席留意，林先生在該建督回覆內提醒吳：【倘若你於單位外牆安裝冷氣機架，你必須根據【小型工程監管制度】的簡化程序進行小型工程…(粗體及底線後加)】。本席看來，這點提醒，更符合（及支持）林在上述核心分歧上的論點，林先生大有可能想提醒吳小型工程項目3.27 項的規定。 M1.8 小型工程監管制度不考慮 121.可是，【小型工程監管制度】在該等公契制定時，還未出現，本席看，該等公契制定者（及該批准圖則草擬者），當時都不會在制定該等公契（或繪畫該批准圖則）時考慮該制度。因此，有別於林的意見，本席認為，不宜納入該制度來詮釋補充公契第36(v)條的【指定安裝位置】。 122.故此，本席不認為有需要解決兩專家的另一爭議，即小型工程項目3.27 項現在是否適用於在該平板上方【A/C BOX】位置安裝冷氣機箱或架。 123.如要解決的話，本席採納林的意見。如劉所陳，上述項目的技術指引清楚顯示，該項目適用於【豎設自建築物外牆伸出的，用於支承空調機的金屬構築物】。又如黎的說法正確，上述項目只適用於在【非指定位置】或【違規】安裝的冷氣機組，本席同意劉的陳詞，這說法並不合理。最後，本席認為，該建督回覆內給吳的提醒，亦支持林的意見。 M1.9 安裝冷氣機箱或架的技術可行性應考慮 124.但是，按林的意見，當年的【A/C BOX】設計，技術上也是容許先安裝冷氣機箱或架在【A/C BOX】位置，再把冷氣機放置在這箱或架之內。本席留意，黎並沒有否認當年安裝冷氣機箱或架在【A/C BOX】位置的技術可行性。 125.上述當年在【A/C BOX】位置可先安裝冷氣機箱或架的技術可行性，本席認為，應作為背景用來詮釋該補充公契第36(v)條的【指定安裝位置】。 M1.10 《空調機凝結水的排放》作業備考也不考慮 126.基於和小型工程監管制度同一理由，本席不認為該等公契制定者（及該批准圖則草擬者），當年在制定該等公契（或繪畫該批准圖則）時曾考慮2000 年3 月才生效的上述屋宇署給認何人士等關於【冷氣機去水的排水系統】作業備考[68]內的指引，上述作業備考亦不是詮釋該補充公契第36(v)條的【指定安裝位置】的背景材料。 127.故此，本席也不打算分解兩專家就上述作業備考的相關其他分歧，例如其指引內容的詮釋，及該等指引是否適用於該散熱器在該21-22年裝修期間的安裝。 M1.11 渠務圖則上該平板沒有排水系統 128.可是，林在林報告[69]和該聯合陳述書[70]內表示，看該屋苑的核准渠務圖則，該31E單位只有3組冷氣機排水喉管，一組設在兩睡房外牆，一組設在主人房向天井外牆，而最後一組設在客飯廳向天井外牆。圖則制定者當年（或該屋苑當年完成時），並沒有為【建築裝飾鰭】（或該花槽）預留冷氣機排水喉管。下文可見，黎沒有質疑林的這些觀察，本席因此接納為事實。 129.林繼而在該聯合陳述書[71]內表示，渠務圖則内的【A/C BOX】位置[72]，不是作放置/安裝分體式冷氣機散熱器之用。而涉及本案的該等喉管是連接至該花槽，這是超越該花槽根據該補充公契第36(x)條的使用範圍。 130.黎在該聯合陳述書內回應，技術上，冷氣機裝置不一定須有排水管，其技術與家用雪櫃無異，沒有預留排水裝置亦不是什麼問題。冷氣機直接排水到花槽排水口並無不妥，完全符合建築規範、技術要求及滿足食環署對防止冷氣機滴水的預防要求[73]。 131.看該照片，本席裁定，該散熱器確實是連上該些喉管，而該些喉管確是向下延伸到該花槽；另本席留意，【DETAIL 2】剖面圖上有【PLANTER FALL TO DRAIN】幾字,並用箭嘴指向該花槽，可代表該花槽有【排水口】。 132.假若吳真的使用該花槽的【排水口】來排走該散熱器經該些喉管流走的排水，基於下文理由，本席並不打算解決該補充公契第36(x)條有否被違反的這個非法團本案案情的議題。 133.該平板設有排水喉管與否，本席看來，不能支持或證明該散熱器應放置在或應離開該平板，二者之間並無關連，對解決兩專家誰在核心分歧上是對的並無幫助。基於此點，本席不認同林指該平板沒有排水喉管支持他在核心分歧的意見。 M1.12 該平板表面並非水平 134.林在該聯合陳述書內指出，【裝飾鰭】的表面提供一個斜度（FALL）作疏水之用，不是水平，不能直接安裝冷氣機。 135.黎並沒有在該聯合陳述書內回應上述林的意見。遭劉盤問下，黎同意在剖面圖【DETAIL 2】內，該平板的上方確實寫上了一個【FALL】字，該平板的上方確是一個斜面。 136.遭劉追問有斜度的【裝飾鰭】表面是否合適放置散熱器，本席留意，黎確實【答非所問】，改稱要參考個別冷氣機製造商的安裝手冊所建議的安裝方式，有需要時要【矯正】該平板表面為【水平】才能完成安裝。 137.本席看來，黎有迴避劉問題之嫌，他並沒有明確回答劉該平板斜面是否合適放置散熱器這問題。如劉所陳，本席同意，該屋苑建築師草擬該批准圖則時，是難以預見不同冷氣機製造商未來生產的各式各樣冷氣機（及未來業主的不同選擇）。 138.本席接納林在這點上的意見，裁定該平板斜面這事實支持林在核心分歧上的意見。斜面不宜直接放置該散熱器在其上，本席相信，實屬常識。黎盤問下稱要【矯正】回到【水平】才可完成安裝冷氣機，亦支持林的觀點。吳遭盤問下承認該散熱器有【兩腳仔】【接觸】到該平板，本席相信，該【兩腳仔】大有可能也協助作【矯正】至【水平】之用。 M1.13 該平板沒承托力及不能載重 139.如上所述,本席採納身為結構工程師的林在該平板沒承托力這點上的意見而棄黎的不同意見。按林作供，本席接納，放置該散熱器於該平版上，【結構上不穩妥】，【亦不安全】，因該平板並不承重。 140.曾陳詞指，該平板的淨跨度只有2,900mm，非林說的3,000mm，審裁處不應接納林的上述意見。但本席同意劉的陳詞，林所作的意見基礎是，【裝飾鰭】的有效跨度大於一般承托冷氣機的板（大約700mm）。不論淨跨度是2,900mm或3,000mm，【裝飾鰭】的有效跨度亦應遠超一般承托冷氣機的板。 141.曾再在結案陳詞第4.17(12)-(13)段力陳，林的分析不足，未有考慮所有相關因素及工程數據等。曾更指【A/C BOX】（本席相信曾指該平板）屬【鋼筋混凝土結構的構件】,【可承受負載】，又【該屋苑30多年來未聽聞冷氣機台出現倒塌】。本席一概不能接納這些曾的陳詞。前者屬專家意見範疇，審訊時黎沒這樣作供，曾不能以他的陳詞來代替審訊時應提交的專家意見。至於後者，審訊時沒有證人提供這樣的證據，曾的陳詞缺乏事實證據支持。 142.曾又指，若林的說法成立，建督當不應批准該批准圖則。如劉所陳，按林的意見，指定的冷氣機安裝位置是【懸空】在該平板上，不會令該平板承載其重量。假如業主在正確的指定位置安裝冷氣機，便不會出現結構問題。因此，建督當年批准該批准圖則，本席同意，也不足為奇。 143.顯而易見，該平板不負重這點，有力地支持林在核心意見分歧上的立場，該散熱器因此不宜直接放置在該平板，而應先安裝冷氣機箱或台放該散熱器在其內。 M1.14 【A/C BOX】虛線與該平板表面之間有【空隙】 144.黎遭劉盤問時，同意【A/C BOX】的長方形範圍是用【虛線】組成，它與該平板之間，可見到存在【空隙】（該空隙），但黎稱該空隙只是一個【符號】的標示，該空隙沒標示【dimension】，實際上沒有意思。 145.當劉追問黎該空隙的意義時，本席留意，黎又【答非所問】，聲稱要視乎冷氣機生產商是否接受該空隙，視不同生產商出品而定；他日安裝時，屋宇裝備師自會選擇合適的冷氣機。但如劉指出（及黎同意），冷氣機生產商不是該批准圖則的草擬者，生產商多【大量】生產其冷氣機產品，並不會為個別大廈【度身定做】其產品。黎的所謂【回答】，本席恐怕，無助審裁處理解當年該批准圖則草擬者的設計意圖。 146.答辯方也曾以該空隙沒有標注距離，向林指出它並沒有實質意義，林不表同意。林解釋圖則有距離的物件，並非一定會標註尺吋，並以A8 圖中【DETAIL 2】右方【Typical layout of flue aperture located at bath】中【BATH】下方一扇門為例解釋，雖然圖上沒有表明該門與間隔牆之間的距離，但建築師的設計概念，林解釋，大致上還可以從圖中看到。 147.曾在其結案陳詞第4.17(8)段指，該空隙是為了表達有關位置有窗框，只不過是一個畫圖技巧，並沒有實際意義。如劉正確指出，本席同意，黎從來沒有如此作供，曾的這點陳詞缺乏專家意見證據支持，不能成立。 148.本席認為，該屋苑的建築師多不會無故地用【虛線】組成【A/C BOX】，之後再無故地在它與該平板之間留下該空隙【分開】二者。黎也一度回答劉，同意建築師【當然】【有意思】地留下該空隙。本席認為，它們理應代表建築師對空間或設計的考量，而不大可能（如黎稱）是單純無意思的【符號】標示。 149.總的來說，組成【A/C BOX】的長方形虛線，以及在其下方出現的該空隙，本席接納林的意見，支持林在核心爭議的意見，即建築師設計的【A/C BOX】位置是不接觸下方的該平板，正確（或指定）的【A/C BOX】位置實是【懸空】的。 M1.15 該等公契的其他相關【外牆】條文 150.除了本部分上述的考量外，按【98】的原則來詮釋該補充公契第36(v)條（at places provided therefor）用字，本席認為，該等公契内其他關於【外牆】的條款，審裁處亦不可忽略。本席想，它們也可協助詮釋該補充公契第36(v)條的上述用字。 151.重點來說，本席留意，法團另依賴指控吳的該公契第42(a)條、該公契第42(m)條,以及該補充公契第36(c)條，都直接或間接地保障【外牆】這【公用部分】【不受】【破壞】或【干擾】。而該補充公契第36(c)條，更【禁止】【安裝】任何物件在【住宅單位】的【外牆】。 152.本席認為，這些條文的上述重點，也一定程度支持林在兩專家核心意見分歧上的意見，即在【A/C BOX】位置安裝的冷氣機不應接觸或直接放置到下方的該31E單位外牆（即該平板），以避免後者遭受【破壞】或【干擾】。 M1.16 【按經理人指示】安裝冷氣機 153.而該補充公契第36(v)條的後半部用字，即（and in accordance with the fixing instructions specified by the Manager），本席認為，按【98】的原則，也應一倂考慮來詮釋前半部【指定位置】的用字。 154.本席想，倘若如答辯方所陳（及黎稱），業主可直接放置冷氣機接觸（或穿過）外牆，不太見得該補充公契第36(v)條會再在其後半部規定，冷氣機要【按照經理人的指示】【安裝】。倘若答辯方主張正確，本席認為，該補充公契的制定者不用再作此後半部規定，單純規定安裝在【指定位置】便可。 155.曾陳詞，力指以冷氣機【安裝方法】去判斷冷氣機【安裝位置】，是【本末倒置，企圖偷換概念，混淆視聽】。 156.本席不能苟同上述陳詞,理由如下： (1) 如上【98】解釋，除了考慮整份契據的上文下理（或其他條文）外，法院詮釋時，亦同時要考慮整體個別條文。法院詮釋公契條文時，一般起點是假設【所有】使用的文字都有其意思或用途，制定者多不會寫下無意思或無用途的文字或句子，任何條文都需整體考慮其意思。 (2) 答辯方看來忽略了該補充公契第36(v)條的【禁止】【安裝】(not to install)條文的【例外】情況（except）共有兩個條件需業主滿足才成立：即1）【安裝】在【指定位置】（at places provided therefor）；及（and）2）【按照經理人指示】【安裝】（in accordance with the fixing instructions specified by the Manager）； (3) 另如上指出，該公契第42(a)條、該公契第42(m)條，以及該補充公契第36(c)條，都直接或間接地保障【外牆】這【公用部分】【不受】【破壞】或【干擾】。而該補充公契第36(c)條，更【禁止】【安裝】任何物件在【住宅單位】的【外牆】。如此看，該補充公契第36(v)條的第二個【例外】【條件】，雖然涉及【安裝方法】，本席看，可謂和其他條文同出一轍，程序上構成對【外牆】的另一層【保障】。 (4) 故此，本席認為，審裁處絕對可以考慮該補充公契第36(v)條的這第二個【例外】【條件】，即按指示【安裝】，來詮釋其第一個【例外】【條件】，即指定的【安裝位置】，這做法合法合理，並無不妥。 157.如上解釋，假若（如答辯方主張）冷氣機可簡單直接放置（或固定）在外牆，本席看來，該等公契的制定者多不會進一步規定業主須【按經理人的指示】進行安裝。 158.故本席有理由認為，該補充公契第36(v)條的第二個【例外】【條件】，支持林在核心意見分歧的意見，即冷氣機不應直接放置或穿透【固定】在外牆（因此為【保障】外牆及/或避免意外或危險，業主須【按經理人的指示】進行安裝）。 M1.17 該散熱器沒有安裝在【指定】【安裝位置】 159.經全面考慮M1部分內可考慮的上述一系列支持林的意見的證據及條文後，本席決定採納林在【110】就兩專家核心分歧的意見（而棄黎的相反意見）。 160.正確詮釋該補充公契第36(v)條，本席認為，用虛線組成及和下方該平板之間有該空隙的用【A/C BOX】文字標示的【指定】安裝冷氣機【位置】，實是【懸空】及和不能承受負載的該平版斜面沒有接觸，因此須按照經理人指示先安裝冷氣機箱或台後，才可安裝冷氣機在其內。 161.在上文裁定吳安裝的該散熱器是用螺絲穿透該平板固定（及直接接觸或放置在）在其斜面，本席接納劉在【111】的陳詞，法團已證實該散熱器並沒有被安裝在該補充公契第36(v)條的【指定】【安裝位置】。而吳也未能證明她滿足了該補充公契第36(v)條第一個【例外】【條件】（或證明她在《反對通知書》內的相關案情）。 M1.18 吳也沒有【按經理人指示】安裝該散熱器 162.倘若本席就該補充公契第36(v)條第一個【例外】【條件】的上述裁定有錯的話，本席認為，吳也絕對沒有滿足該條的第二個【例外】【條件】，即按照該屋苑經理人指示安裝該散熱器。 163.曾力陳（及吳遭劉盤問時提出），法團【有責任】【主動】向吳發出【書面】安裝冷氣機的指示或指引，包括在該21至22年裝修申請期間。 164.曾指出，林遭盤問下，同意該屋苑該批准圖則，結構圖則及渠務圖則，皆沒有記載任何安裝冷氣機的指示。再者，法團在本審訊中，也沒有呈交任何安裝冷氣機的指示。 165.曾強調，若有此等指示或指引的話，自吳2004年購入該31E單位至2022年10月14日收到昇捷的警告信，房協及法團皆沒有向她指出或發出，亦沒有發出任何告示，指安裝冷氣機在該花槽上冷氣機台有違該等公契。 166.故此，曾陳詞認為，就安裝該散熱器，吳並沒有違反任何所謂的安裝指引。 167.本席認為，按照上文【98】的原則詮釋，答辯方對於該補充公契第36(v)條第二個【例外】【條件】的詮釋，過於狹隘，亦非正確，理由如下： (1) 上述第36(v)條條文明文規定，指示由【經理人】給予業主。在該公契定義下，【經理人】指房協，及（在法團成立後）自行管理該屋苑的法團。故此，安裝指示並沒有出現在建築師草擬的該屋苑的該批准圖則、結構圖則或渠務圖則，並不出奇。 (2) 有別於（例如）該公契第50條（及該補充公契第42條）關於該等公契中文譯本的安排，上述條文並沒有明文規定經理人要印發、公佈或張貼，或以其他方式，將安裝指示【主動】及【預先】通知該屋苑所有業主。 (3) 亦有別於該等公契其他條文，上述條文也沒有明文規定，經理人的指示須以【書面】形式給予業主。 (4) 作為詮釋上述條文的背景，該屋苑建成時，共有1024個住宅單位之多；個別業主之後可更換房協提供的冷氣機，或之後可出售其單位給新買家。 (5) 不同業主可選購不同品牌及/或型號的冷氣機，及它們（如黎作供）可有不同的供應商安裝要求及規格。 (6) 業主/新買家更換冷氣機與否，及所選購的冷氣機機種等資料，非由個別業主/新買家向經理人申報，經理人一般難以知曉。 (7) 再者，安裝技術，及安裝及冷氣機相關法例及規定，可隨時間有所改進或改變；小型工程監管制度（及【冷氣機去水的排水系統】的作業備考）的事後出現，便是後者例子。 (8) 基於上述各點背景及對未來發展的考量，該補充公契的製作者，在草擬該補充公契時，不規定經理人須【一次過】、【預先】或【硬性】規定【所有】業主的安裝冷氣機方法，亦沒規定經理人就安裝方法須【主動】接觸每一業主（及之後每一新買家）給予指示或指引，本席認為，未嘗不可，亦看來有其合理背後原因。 (9) 相反，本席認為，該補充公契的製作者，為保留彈性及適應未來發展及不同機種等上述原因，選擇留待【個別業主】【他日安裝冷氣機時】，【由業主採取主動】【向經理人申報】其擬安裝的機種等資料以求【索取指示】，由經理人視乎當時的安裝技術、法例及單位狀況等給予業主指示（包括，如合適，口頭方式的指示）。 (10) 若答辯方主張正確，業戶們可以管理處沒主動提供指引或指示為藉口，不遵守該補充公契，如劉所陳，本席同意，這不利於有效物業管理，亦可能帶給經理人沈重的行政負擔，想不是該補充公契製作者的意圖。 168.考慮包括吳及曾二人在證人台上遭盤問下的下述承認，本席認為，就算吳真的有為該21至22年裝修向管理處提交申請（如上所說，答辯方在這方面只有二人的空言，完全沒有一頁文件作為支持證據），她也沒有按照當時的【經理人】（即法團）的指示，來安裝該散熱器（及該些喉管）： (1) 吳從未向管理處【詢問】冷氣機【安裝指引】（事實上，吳亦表示無需要向管理處查詢此事，因她認為她安裝在指定的【A/C BOX】位置）； (2) 曾亦未有在裝修申請表格上，【列出安裝冷氣機的方法】以及位置，亦未曾在安裝冷氣機之前，向管理處確認他打算安裝冷氣的地方是正確無誤； (3) 吳及曾均表示【不肯定】管理處是否在吳安裝冷氣機散熱器前，已知道安裝散熱器的確實位置及【方法】；及 (4) 假如管理處（真的如吳在證人台首次聲稱[74]）曾在約2022 年7月到場檢查，吳也承認管理處職員【有可能】【沒有在檢查當中】發現外墻上安裝了該散熱器。 169.單單如二人空口聲稱，管理處在該21至22年裝修完成後【歸還按金】給吳（倘真有此事的話），本席同意劉的陳詞及認為，不足證明法團事前知道該散熱器（及該些喉管）的安裝方法，或在裝修過程中同意該等方法。 170.因此，本席裁定，該散熱器（及該些喉管）的安裝方式，並沒有獲得法團的同意；吳也沒證實她已滿足了該補充公契第36(v)條第二個【例外】【條件】。 M1.19 小結 171.基於本分部分的理由，本席裁定，吳違反了該補充公契第36(v)條。 M2. 該補充公契第36(c)條、該公契第42(a)及42(m)條，及條例第34I(1)(a)條 172.既然吳安裝該散熱器（及該些喉管）沒有按照該補充公契第36(v)條行事，如上【106】解釋，本席認為，條例第34I(1)(a)條（及法團在本案中依賴針對吳的該等公契其他條文），是可以針對吳的安裝行為適用的。 173.本席接納劉的陳詞（並拒絕曾的相反陳詞），裁定吳違反了該補充公契第36(c)條、該公契第42(a)及42(m)條，以及條例第34I(1)(a)條。因為在本席上文的事實裁斷下，吳： (1) 曾將該31E單位外牆（或該平板）這【公用部分】【改作自用】，即改作放置該散熱器之用，但沒有管委會議決批准； (2) 曾將該散熱器【安裝】及/或【固定】在該31E單位外牆（或該平板）這【住宅公用部分】；及 (3) 在該31E單位外牆（或該平板）直接放置該散熱器的行為，對這【該屋苑公用部分】構成【改動】、【損害】或/及【干擾】。 N. 合適針對吳發出強制令 174.針對吳上述各項違反該等公契的行為，審裁處有酌情權決定是否頒發法團申請的該強制令。 175.經考慮劉引述的Incorporated Owners of Shan Kwong Towers Phase II v Li Suet Ching 案[75]【15】及【16】內的原則，本席認為，合適行使本席的酌情權針對吳頒發該強制令，理由如下： (1) 該散熱器的違契安裝，在上文事實裁斷下，可構成結構或安全上的問題； (2) 如不發出該強制令的話，吳的違契安裝，本席認為，可對該屋苑其他有意仿效（或同樣違反）的業主構成鼓勵（或不良先例），令該等公契涉案條文淪為橡皮圖章，令法團未來難以有效管理該屋苑：参考美孚新邨第六期業主立案法團 對 萬禧投資有限公司及另一人案[76]【72】及【73】； (3) 故此，金錢賠償，本席認為，並不足彌補法團在本案中所蒙受的損失； (4) 縱使（本席接納）昇捷於2022年10月14日去信吳要求清拆該散熱器及還原外牆，及法團律師也曾於2023年6月26日及7月14日去信吳作出同樣要求，吳至審訊時還沒有照辦； (5) 倘若不發出該強制令的話，本席相信，吳大有可能將繼續她違反該等公契的安裝該散熱器行為 ；及 (6) 審訊時沒有呈堂證據顯示，執行該強制令會對吳構成難以承擔或不合比例的財務負擔。 O. 其他12宗類似違契安裝冷氣機 176.雖然黃供稱，在法團成立前，除吳外，該屋苑還有其他12宗類似的違規安裝冷氣機（即用螺絲固定冷氣機在外牆），及法團至今仍未針對這些其他單位業主提起訴訟，本席認為，這不足左右上述審裁處酌情權的行使，原因如下： (1) 本席接納劉的陳詞，即使房協作為該屋苑前【經理人】過去曾【默許】上述其他12宗違規安裝（為免誤會起見，本席絕沒有作出此裁定，因除一宗以外，其他11宗的詳情，在審訊證據上皆有所欠奉，尤其在安裝年份及存續時間這兩點上），法律上，此等默許，一般來説，不隨土地或業權轉移，對其後繼者現任【經理人】（即法團）沒有約束力：見Grand Power International Ltd v Chan Sing Hoi Enterprises Ltd 案[77]【47】； (2) 事實上，法團要遲到2021年4月30日，才依條例正式註冊成立； (3) 按照曾在其證人陳述書【5】內的承認，該散熱器在2022年4月1日完成安裝； (4) 本席接納，管理處職員要到2022 年10 月13 日巡邏時，才發現吳擅自安裝該散熱器於該平板，而昇捷已隨即於第二天（即2022 年10 月14日）向吳發出警告信，要求限期內拆除； (5) 故此，法團在吳完成安裝該散熱器後短短6個月內，便針對吳的違契行為採取行動。本席看來，法團絕對沒有（及絕無表現出）姑息或默許吳的行為；及 (6) 最后，本席相信黃的證供，由於資源及時間有限，法團不能同一時間向所有違規單位業主採取法律行動；法團將在本案審結後，繼續合適跟進其他12宗違規安裝。此等做法，本席認為，絕對合情合理:参考The Incorporated Owners of Perth Garden v Chan Kwok Wai 案[78]【17】，以及The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (HK) Ltd 案[79]【22】。 P. 法團不外履行其法定及該等公契下的責任 177.審裁處須指出的是，根據條例第18(1)(c)條，法團有法定責任採取措施，執行該等公契內有關建築物管理的責任。根據該公契第18(t)及(ff)條，法團有公契責任採取措施，包括用公帑採取法律行動，確保該公契得到遵守。而違反條例第34I(1)(a)條，須當作違反建築物公契施加的責任。 178.誠然，按黃作供，法團在收到該32E單位業主投訴後，才安排管理處職員在2022年11月13日巡邏時才發現該散熱器違規安裝在該31E單位外牆。 179.但是，考慮整體審訊時呈堂證據（包括法團曾在2022年12月張貼附有相片的通告，用兩相片向所有該屋苑業戶指出吳及另一業戶【違規安裝冷氣機或組件】）、法團負有的上述不可推卸執法責任，以及本席上文針對吳違反該等公契條文的裁定，本席不認為吳成功證明本案純粹因曾與該32E單位業主的【私人恩怨】所致。 180.若管委會本身經徵詢昇捷及律師意見，認為沒有理據起訴吳的話，本席絕不相信該32E單位業主一人有能耐操控法團用公帑針對吳開啟本案及之後繼續至審訊，本席因此絕不接納答辯方【公器私用】的反對理由。 181.雖然法團未能說服審裁處接納其每一項證據（包括每一點專家意見）及每一點主張，但本席認為，法團仍能成功證實其針對吳的主體案情及主張。總的來說，法團提出本案控告吳，本席認為，是有理有據的，亦屬正當履行其法定及公契上的執法責任，絕非曾所陳的【惡意】訴訟。 182.故此，審裁處維持上文看法，即合適在本案中行使酌情權針對吳頒發該強制令。 Q. 法團所謂【賊喊捉賊】不足阻發該強制令 183.就答辯方指責法團在該屋苑第2座地下辦事處外牆安裝分體式冷氣機，及該屋苑第3座地下法團會議室外安裝窗口式冷氣機上，違反了1）該等公契的條文、2）《建築物條例》，以及3）消防條例的規定，本席首先留意，吳並沒有就後二者傳召專家意見證據，未能證明後二者的違反。 184.又本席相信黃的證供，聲稱違契安裝的冷氣機，並未帶給法團熱風騷擾的投訴。 185.雖然本席信納劉的陳詞，法團在該公契第18(g)條下，有權增加該屋苑公用設施，及根據條例第34I(1)(a)條，管委會可藉決議批准將公用部分改作自用，但本席留意，至審訊時沒有呈堂證據證明法團或管委會過去曾如此行使其權力，或為此通過決議（包括朔及既往的追認決議）。 186.誠然，禁制令屬衡平法濟助，衡平法有箴言：【求助衡平法者須自身清白】。但如本席在青山道國際工業大廈業主立案法團一案[80]【229】及【230】解釋，該箴言的重點不在看尋求濟助者有否任何一般道德上的缺失，而在經平衡任何相應緩和或減輕的其他因素後，考慮應否因聲稱的不當行為，與尋求的濟助之間，有直接相關及足夠密切的聯繫而拒絕行使酌情權頒發濟助。 187.基於下述理由，本席不擬就法團違反該等公契條文的指責作出相關事實裁定。因為，就算該等指責獲得證實屬實，本席認為，考慮及/或平衡下述情況，及下述其他緩和及減輕因素，該等法團聲稱違反該等公契條文的冷氣機安裝行為，與法團針對吳尋求的該強制令濟助二者之間，並沒有直接相關或足夠密切的聯繫足以說服審裁處酌情拒絕頒發該強制令。 (1) 上述聲稱違反該等公契的安裝，本席接納黃的證供，實由房協在其擔任【經理人】期間進行，非由法團進行。 (2) 吳在盤問下向劉表示，她安裝該散熱器，是為了更換性能較好的冷氣機，以取替舊的冷氣機，與上述聲稱違反該等公契的安裝並無關連。吳再表示，她約於2022 年10 月才發現上述聲稱違反該等公契的安裝，即在她2022年4月1日完成安裝該散熱器之後。 (3) 曾接受劉盤問時，亦同意吳安裝該散熱器，與上述聲稱違反該等公契的安裝是兩件獨立的事，二者之間沒有關連。 (4) 倘若審裁處拒絕頒發該強制令的話，本席認爲，實質縱容法團不履行其法定執行該等公契條文的責任。 188.故此，經如上考慮後，答辯方指法團【賊喊捉賊】的論點，未能說服本席拒絕行使酌情權頒發該強制令。本席重申，本案整體案情是合適頒發該強制令的。 R. 法團沒舉證其遭受的金錢損失（如有的話） 189.法團審訊時沒有呈堂證據，證明它因吳違契安裝該散熱器而蒙受何金錢或財務上的損失。 190.故此，本席裁定，法團要求吳賠償其損失的申索，未能成立。 S. 判决頒令 191.基於上文結論，本席審訊後判決頒令如下： (1) 答辯人須在本判案書頒發後42天內移除固定安裝在該31E單位外牆（並出現在該相片）的該散熱器及該些喉管，並將該受損外牆還原至原狀； (2) 訴訟雙方未來均可就上述強制令的執行提出申請； (3) 撤銷申請人要求答辯人賠償損失的申請；及 (4) 申請人律師草擬、存檔及送達本判決給答辯人，判決須附上該相片用以辨認該散熱器及該些喉管，以及涉案該31E單位外牆。 192.在現階段，本席並不打算頒發法團在《申請通知書》內要求的第(2)濟助。倘若他日有此需要，法團未來可依照上述判決第(2)段另行提出申請。 T. 暫准訟費命令 193.按照訴訟常規，整件案件的訟費，經審訊後一般由敗訴方賠償勝訴方所花的法律費用。看上文頒令，申請人實質是本案的勝訴方，而答辯人是本案的敗訴方。就處理本案整件案件的訟費，本席現階段看不到任何理由偏離上述的訴訟常規。 194.故此，本席頒發暫准訟費命令，下令（另有現存訟費命令規定則除外）答辯人須支付申請人本案所有訟費（包括所有保留訟費，以及本審訊的訟費連大律師證書），若雙方未能就訟費金額達成協議，則按區域法院訟費標準由訟費評定官作訟費評定。 195.若訴訟雙方都沒有在此判案書頒發後14天內向審裁處申請更改上述暫准訟費命令，該暫准令將在14天期限屆滿後自動變成絕對並生效的訟費命令。
申請人：由陳俊華律師事務所轉聘劉韻瑩大律師代表應訊 答辯人：無法律代表，由曾德偉先生代表應訊。
[1] 該3份契據都在同年2月5日在土地註冊處登記 [2] 即吳在法律上獲轉讓該屋苑所在地段連其上建築物100,086份不可分割分數其中81份，以及該31E單位（其範圍以首份該單位轉讓契附圖上粉紅色所示）的單獨及獨有(sole and exclusive)管有、使用及享用權，見相關轉讓契附表(Schedule) [3] 標題為Tower 1 & Tower 4 Floor Plans [4] 即T1 & T4 Typical Floor Plan (2nd Fl. to 32nd Fl.) [5] A7圖上標記為MBR (Master Bedroom) [6] A7圖上標記為A/C，按證物A1，A/C是A/C Hood的簡稱 [7] A7圖上標記為B.W. (Bay Window) [8] A7圖上標記為BR2及BR3 [9] A7圖上標記為 LIV/DIN (Living/Dining Room) [10] A7圖上標記為Planter [11] 日期為1996年1月25日 [12] 香港法例第344章 [13] 本席認同答辯方陳詞，圖2表面上資料不全、作者身份及製作日期未明、沒有在土地註冊處登記，亦非該批准圖則（或該等公契）的一部分，也沒有證據顯示曾獲管委會或法團業主大會通過，法團實難以依賴它來支援它聲稱所謂（房協）指定的冷氣機安裝位置的這原先案情。圖2，據黃作供，是在管理處找到。法團律師也曾在【16】兩封給吳的警告信中依賴過，但是劉結案時卻再沒有這樣做。 [14] Estate Common Area [15] Residential Premises [16] 英文原文為：“The Manager shall have the right and duty to the management of the Land and the Estate which shall include…” [17] 英文原文為：“Each of the owners covenants with the others as follows:-“ [18] Residential Common Area [19] 英文原文為：“Each of the owners covenants with the others as follows:-“ [20] 附表1第１款這內容自1970年便出現在條例前身，即《多層建築物（業主法團）條例》 [21] 條例第34K條規定：【凡就建築物而根據第3、3A、4 或40C 條委出或已委出管理委員會，就該建築物的公契而言，管理委員會當其時的委員，須當作為業主委員會】。 [22] 這點吳在《反對通知書》並沒有提出 [23] 這點吳在《反對通知書》並沒有提出 [24] 例如，適意設施（Amenity feature） [25] 第123N章 [26] (2005) 8 HKCFAR 387 [27] 見答辯方結案陳詞第12.8段，標題為【是次提告乃出於惡意】（【惡意】二字事實上也沒出現在《反對通知書》內） [28] 標題為Tower 2 & Tower 3 Floor Plans [29] 見聯合陳述書第5.1至5.6段 [30] 第7.1段 [31] 這即是該花槽的闊度 [32] 第6.1段 [33] 第6.2段 [34] 第6.7段 [35] 表格6.1內1.0段落 [36] 第6.12段（林在林報告內第4.8段也說：【因兩間睡房(BR3 BR2)外牆上預留冷氣機排水喉管，卻沒有附設冷氣機平台，我合理地相信，建築師預留加裝冷氣機在睡房(BR3 BR2)的外牆的可能性，做法是加裝承托支架。現在已成法例，可按小型工程項目3.27…放置/安裝】）。 [37] 表格6.1內4.0段落 [38] 第7.7段 [39] 第7.1段 [40] 第7.6段 [41] 但是，本席留意，A7圖及A8圖上均有用上【Architectural feature】這詞，按林作供，他特別用上【architectural fin】來與之區別。 [42] 第7.1段 [43] 未經彙編, 高等法院遺囑訴訟 2007年第8宗, 判案書日期2010 年2月2 日 [44] 第7.1段 [45] 當林遭答辯方盤問，指屋宇署不會批准【沒有承托力】的建築設計，林解釋（本席接納），屋宇署是用一個 “broad brush” 的方法來審批。即使屋宇署批准，也不代表圖則內的設計一定正確無誤。若然大廈結構出現問題，責任是由負責簽署結構圖則的註冊結構工程師來承擔。 [46] 事實上，吳購入該31E單位的轉讓契也如此明文規定。 [47] 本席留意，曾在其證人陳述書第18段承認，在購入該31E單位，取得該屋苑的售樓書，內有【公共契約摘要】，其中包括【不得於窗戶或外牆非指定位置安裝冷氣機（包括分體式冷氣機之散熱器）】，當然【僅供參考】，【詳細條款請參閱大廈公契】，【並以該等條款為准】。 [49] 條例第VIA部在1993年5月8日生效，同日，條例改成今日的名稱，即《建築物管理條例》 [50] 1993年5月8日 [52] (2024) 27 HKCFAR 166 [53] 證物A4 [54] 見荃錦中心業主立案法團 案【71】 [55] 如劉引用的上訴法庭Incorporated Owners of Elite Garden v Profit More Co. Ltd案 [2002] 2 HKLRD 518【10-11】所述，按普通法，多層大廈單位業主不擁有圍繞其單位的外牆本身，就算擁有外牆的表面的話。 [56] 見荃錦中心業主立案法團 案【68-69】 [57] 見荃錦中心業主立案法團 案【58-59】 [58] 見荃錦中心業主立案法團 案【64及66】 [59] 要留意的是，這些權利及自由不是吳所獨有，而她是要和有同樣權利及自由的其他人分享，即【in common with other persons having the like right】 [60] [2018] HKCA 164，該案中爭議的是和該等公契第4(a)條類似的【通水】權利及自由條文 [61] 《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第41(4)(a)條 [62] 第7.2段 [63] 第7.8段 [64] 記錄起見，答辯方審訊時沒有引述這些條文來盤問林。 [65] 吳在去信內附上A7圖及A8圖，並將A7圖上的花槽（包括該花槽）的【DETAIL 2】剖面圖標記塗上顏色，及將A8圖上的【DETAIL 2】剖面圖的【31樓】及【A/C BOX】兩組字眼塗上顏色。 [66] 其實，最清楚A8圖【DETAIL 2】剖面圖的【A/C BOX】設計的背後概念者，莫過於該圖的製作者，即簽署該批准圖則的建築師。 [67] 要注意的是，建督的決定也可被上訴或司法覆核推翻。 [68] PNAP APP-112 【Disposal of Condensate from Air-conditioners】 [69] 第4.7及4.9段，及圖4.6 [70] 表格6.3内段落3.0 [71] 表格6.3内段落1.0及4.0 [72] 該屋苑的核准渠務圖則（黎稱之為【排水佈置圖】）與A7圖及A8圖一樣，同樣有著標記【1】及【2】詳細標準設計圖、【DETAIL 1】窗台設計及【DETAIL 2】花槽設計，圖則上同樣有【A/C BOX】位置：見黎報告第5.14段。 [73] 第7.4及7.5段 [74] 這點事實上並沒有記載在吳的證人陳述書上。 [75] [2007] 4 HKLRD 567 [78] 未經彙報, 建築物管理申請編號2005年第 339宗, 判案書日期2006 年7 月18 日 [79] [1995] 2 HKLRD 449 |
Cases cited in this judgment