劉樂坤 對 何碧珠

LDPD 1219/2025

[2025] HKLdT 78

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2025年第1219宗

________________________

________________________

_______________

覆 核 判 決 書

_______________

1.答辯人現根據《土地審裁處條例》第11A 條要求土地審裁處（下稱「審裁處」）覆核2025年10月31日的判決。

背景

2.申請人是香港九龍佐敦上海街61至67A號嘉成大廈8字樓63A單位（下稱「涉案處所」）的註冊業主。

3.答辯人是涉案處所的前註冊業主。她於2018年10月29日以送贈契形式把涉案處所的業權轉讓予申請人。

4.申請人於2025年9月10日向審裁處提出收樓申請。根據申請人當日提交的「收樓申請通知書」（表格22），指申請人最初是出於善意讓答辯人暫住，原因是答辯人正在輪候長者院舍。但申請人指稱答辯人是在欺騙他，因為答辯人只曾聯絡及會見社會福利署職員，卻沒有真正申請入住長者院舍，圖此繼續佔用涉案處所，拒絕遷出，違反她當年「住長者院舍便遷出」的承諾。

5.申請人聲稱，甚者，答辯人近年不僅自己佔用涉案處所， 更容許他人在涉案處所舉行活動。申請人又聲稱，答辯人在自稱教友及朋友的人教唆下，參照教唆人的一字一句，寫了一份「業主通知信」予大廈管理處及保安，聲稱答辯人自己才是業主，並禁止申請人進入大廈及涉案處所。答辯人更兩次單方面更換了涉案處所的大門及鐵閘鎖匙。答辯人甚至更換了涉案處所的信箱鎖匙，使申請人無法獲取其私人信件，包括銀行與他的通訊，實是侵佔申請人的財產及對申請人做成滋擾。

6.申請人又稱，答辯人曾是他的契媽。申請人基於孝心， 多年來已表現極大的寬容及耐心，多次嘗試與答辯人溝通，期望答辯人履行她的承諾和平遷出但不果。

7.於2025年9月22日，有一周荃英女士（下稱「周女士」）代表答辯人向審裁處遞交反對通知書（下稱「該反對通知書」），聲稱答辯人於2018年被申請人欺騙上律師行做了把涉案處所業權轉讓予申請人的手續。答辯人否認申請人是他的契仔， 指申請人只是她的朋友，並指申請人於涉案處所轉名前曾向答辯人作出承諾，這轉名只是暫時性質。

8.該反對通知書內稱，答辯人於2018年時雙腳乏力，需要申請人協助管理涉案處所，所以便到律師行做了涉案處所轉讓業權予申請人的手續。答辯人承認其後她一直繼續佔用涉案處所，因為這是她已離世的丈夫的遺產，涉案處所是供她與其智障的兒子居住的。

9.答辯人現已80多歲，希望申請人把涉案處所的業權轉回給她，但遭申請人拒絕。答辯人聲稱已向法律援助署尋求協助。

2025年10月31日的聆訊

10.本案於2025年10月31日於本席席前聆訊。申請人親自應訊，答辯人則由周女士代表應訊。周女士稱她是答辯人的教友、朋友。

11.申請人在聆訊開始時，曾質疑周女士的代表授權是否有效，但本席在審閱據稱是答辯人簽署的授權書後，並沒有發覺有可疑之處。

12.申請人另指稱，該反對通知書的內容全是虛構，並重申他是涉案處所的註冊業主。申請人聲稱他與答辯人約於2000年時認識，其後有一直照顧她至現在，其間答辯人的女兒於2014/15年離世，也是申請人協助答辯人辦理死亡證及其他後續事宜，並成為答辯人的緊急聯絡人及監護人。當時答辯人深覺孤寂，所以便認申請人為契仔，申請人也稱答辯人為 Auntie或契媽。

13.申請人稱約於2018年，答辯人本正在領取社會福利署的老人福利，並欲申請護老院。社會福利署當時啟動了調查，質疑答辯人的資產過多，超越了領取綜援及醫療福利的資格。申請人續稱，他與答辯人同是基督徒，亦很照顧及孝順答辯人; 申請人也是瑜伽導師，也常教導答辯人研習太極、八段錦等，並照顧答辯人的起居飲食，包括替答辯人向社會福利署申請每天送飯，得到答辯人的信任，所以當時答辯人便主動聯絡他，把涉案處所的業權轉讓給他。

14.就此，申請人提供了一份由社會福利署經國際婦女會長者鄰舍中心向答辯人發出，日期為2018年9月10日的「申請長期護理服務確認書」，其內容如下:

「申請人上述的長期護理服務申請現列為「非活躍」，即上述長期護理服務申請日期會被保留，但申請人暫時不會獲納入長期護理服務的候配名單，當有需要時，申請人可要求將申請重新重列為活躍，有關要求可向負責工作員？轉介工作員提出。當申請重新列為活躍時，中央輪候冊會根據申請人上述保留的確認申請日期編配服務。」

15.申請人續稱，這源於答辯人結識了教友周女士，後者遊說答辯人以她的綜緩及高齡津貼，甚至是傷殘津貼，購買保險分紅基金。 答辯人需每月供款3,600元，三年下來共繳款129,600元。 申請人稱更令他氣憤的是，他給予答辯人的生活費也用來購買保險[1]，到最後發覺答辯人的銀行儲蓄只剩下數十元，因此他曾向尖沙咀警署報案，報案編號為YMTRR 25026931。

16.申請人聲稱，他一向與答辯人感情要好，直至今年6月，申請人得悉周女士的出現，並發現答辯人家中 (即涉案處所) 多了很多以簡體字命名的保健品，在他向位處隔鄰的議員辦事處查詢後，申請人得悉周女士曾牽涉多宗訴訟，亦曾被法庭頒令破產[2], 所以他希望制止答辯人被利用。

17.既然是這樣，本席向申請人查詢，若一旦本席頒下收樓令，他會怎樣安置申請人。申請人稱，他一直有與尖沙咀保良局[3]及國際婦女會長者鄰舍中心聯絡，答辯人可沿用她的舊有輪候編號即時被安排住進護老院[4]。

18.周女士則回應，說申請人所說的全不是事實，並呈交一封由杜偉強律師事務所於2025年10月28日向審裁處發出的信件， 內容如下:

「本所戴少清律師於2025年10月24日獲法律援助署署長委派，代表何碧珠女士。……

從法律援助證書的內容得知，何碧珠女士獲得法律援助， 以採取步驟撤銷已在土地註冊處登記的有關九龍佐敦上海街嘉成大廈63A號8/F （“該物業”）之送贈讓契 （註冊摘要編號為18120401400011）（“該送贈契”）。

本所得悉，上述申請人劉樂坤先生於土地審裁處提出上述的申請，以向何碧珠女士收回該物業。 雖然按照法律援助證書的內容，本所未獲批准於上述的土地審裁處案件中代表何碧珠女士，但該物業是否應被劉樂坤先生收回， 與該送贈契是否應被撤銷，兩項事項有重大關連，理應一併處理。

本所尚需時間向何碧珠女士索取詳細指示，惟按照法律援助署提供的資料及現時獲得的指示，本所將盡快代表何碧珠女士於區域法院向劉樂坤先生（即上述案件之申請人）提出訴訟，理由包括但不限於何碧珠女士簽署上述送贈讓契時，受「失實陳述」(misrepresentation) 及/或「不恰當的影響」(undue influence) 所引致，申請一項聲明，命令該送贈契應予撤銷。 本所稍後會協助何碧珠女士於土地審裁處提出申請將本案至區域法院， 並與上述區域法院案件合併處理，以節省訟費，及便於達致終局判決。

因此，本所懇請，（本席）考慮上述情況，頒令將案件押後至少3個月，以便本所向何碧珠女士索取更詳細的指示，及法律援助署的指引處理上述事宜。

…… 」

19.周女士續稱，答辯人也為此事報警，並解釋答辯人所購買的保險是不用供款的。周女士又稱，答辯人向她透露，當時答辯人同意把涉案處所轉讓予申請人，申請人承諾會每月向答辯人支付3,000元，但申請人只支付該3,000元約兩年的時間便停止。

20.就此，申請人補充，他於2025年10月15日收到嘉成大廈業主立案法團的「催繳“更換升降機工程集資”費通知」:

「…… 倘若 貴戶仍然拖欠，即行備案入禀小額錢債法庭訴控追討，屆時貴戶將承擔所有的訴訟罰款及手續費 ……。 此函發出後以十四日為限。 ……」

21.本席鑑於周女士所稱，申請人曾承諾會每月向答辯人支付3,000元但卻又停止，與申請人所說他有給予答辯人生活費, 但答辯人卻用作購買保險的說法有很大的分別。此外，申請人的承諾又有可能只是附屬承諾 (collateral promise)[5]，而並非「失實陳述」。 根據普遍法律原則, 答辯人願意在該送贈契上簽名，她必須承受該送贈契的法律後果[6] 。由答辯人於2018年10月29日以送贈契形式把涉案處所的業權轉讓予申請人至今已7年過去，雙方的記憶力越有可能變得模糊, 答辯人無論是以「失實陳述」或「不恰當的影響」撤銷該送贈契時，也需要強而有力的舉證。在Bank of China (Hong Kong) Limited v Wong King Sing & Others [2002] 1 HKLRD 358 一案，特委法官馬道立（當時官階）在其判案書的第34及35段有以下論述：

“34. … the defence of undue influence is ultimately a simple concept. It has all to do with informed consent. Once a court forms the view that consent was freely given with full knowledge of the consequences of entering into the relevant transaction, that is the end of the matter, however improvident the transaction may objectively appear. The rationale for the defence of undue influence is to prevent the victimisation of the complainant. It is there to protect people from being forced, tricked or misled in any way by others into entering into a disadvantageous transaction : see Allcard v Skinner (1887) 36 Ch.D. 145, at 182-3; National Westminster Bank Plc v Morgan [1985] AC 686, at 705. As Lord Nicholls of Birkenhead said in Royal Bank of Scotland v Etridge[7] at 1029 paragraph 8, the unacceptable conduct lies in "a relationship between two persons where one has acquired over another a measure of influence, or ascendancy, of which the ascendant person then takes unfair advantage."

35. The burden is of course on the person seeking to set aside or avoid liability under the relevant transaction. It is not for the other party to prove that the transaction was entered into with full understanding of the nature and consequences of the transaction. This reversal of the burden of proof is commonly referred to as the "Romilly heresy": see Barclays Bank Plc v O'Brien [1994] 1 AC 180, at 193A-B.” （後加強調）

22.而在 Li Sau Yung v Bank of China (Hong Kong) Ltd (2004) 7 HKCFAR 579 一案，香港終審法院亦廢除了「不恰當的影響」的推論：各方應集中審視呈堂證據，是否能支持在相對可能性衡量的基礎上推定受質疑的交易是因不恰當的影響而導致。周女士現時所能提供的都是法律上傳聞證供。

23.因此本席遂作出以下頒令:

(1)  答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2)  不頒訟費命令。

答辯人的覆核申請

24.答辯人經杜偉強律師事務所於2025年11月20日向審裁處提交了支持其覆核申請的誓章，其內容如下:

(1)  答辯人現時83歲。

(2)  涉案處所本為其已離世丈夫的物業。於2002年7月18日，答辯人以遺產管理人身份將涉案處所的業權轉至她本人。當時是由杜偉強律師事務所代表她和兩名子女處理的。

(3)  答辯人一直和兩名子女在涉案處所居住，唯她的幼女於2014年離世後，答辯人和她的長子一直在涉案處所居住至今。

(4)  答辯人承認於2018年10月29日簽訂了一份《送贈契》

(Assignment by way of Gift)，將涉案處所的業權轉贈予申請人。

(5)  申請人於2025年9月19日入禀審裁處收回涉案處所， 由於她不良於行，當時也沒有律師代表，答辯人遂授權周女士於2025年9月22日代她存檔反對通知書。答辯人確認其內容屬實。

(6)  答辯人否認申請人是她的契仔，而且在她簽署上述《送贈契》前，申請人曾向她承諾只是「暫託」涉案處所， 遲些時候會將涉案處所的業權轉回給她。答辯人指申請人只是以朋友身份代為管理涉案處所。

(7)  答辯人稱她與申請人約於2005至2006[8]年間，經朋友介紹認識。當時她已退休，曾到中港城聆聽一些投資講座。雖然申請人並非主講人，但他是講座主辦方的工作人員。由於答辯人於講座後有留下聯絡方式，申請人不時有代表主辦方與答辯人電話聯絡，邀請她回去聽其他的講座。當時由於答辯人仍然需要照顧其年邁，並已住進護老院的母親，因此她經常推卻邀請。

(8)  約於2011年，答辯人的母親離世，答辯人則較少推卻講座的邀請，但她與申請人的聯繫未算頻繁。

(9)  直至約2014年，答辯人的幼女不幸離世，答辯人曾透過申請人申請購買投資產品基金。在購買基金的過程中，答辯人向申請人透露了她的住址及基本財務狀況。同時，因為答辯人成為申請人的客戶，她與申請人的聯繫開始變得更為密切，期間申請人亦得悉答辯人的女兒離世。在此其間，申請人對答辯人特別悉心照顧，經常為她購買生活用品，包括協助她行動的工具如拐杖和便椅等; 天氣轉冷時送來保暖衣物; 節日時送上水果及海味等食品。由於答辯人經常感到眼睛不適，申請人最少曾兩度在其兒子上班時，陪同答辯人前往佐敦嘉賓大廈的眼科專科醫生覆診，並支付所有相關的醫療費用。

(10)  答辯人的兒子有智力障礙，而當時她已開始行動不便， 申請人主動提出代她陪伴其兒子覆診。答辯人在其女兒離世後，她感到非常脆弱，申請人此時的體貼關懷令她感覺到安慰，因此對申請人產生了深厚的信任。

(11)  「其後約於2015年至2018年間」，申請人曾經多次問她是否可以到她家探訪。初期答辯人沒有答應，只有到她家附近用餐和到附近的公園散步。直至約於2017年底至2018年初，答辯人與申請人聯絡較為頻密後，答辯人才開始邀請他到涉案處所探訪;

(12)  答辯人不確切記得申請人到涉案處所探訪的次數，而最初申請人也只是與往前一樣，與答辯人閒話家常並問候生活的近況。但答辯人清楚記得有一次申請人到涉案處所與她談話時，向她表示很喜歡涉案處所，並問她可否將涉案處所「讓給他」。答辯人曾向申請人追問將涉案處所「讓給他」的意思，申請人說希望答辯人將涉案轉到他的名下，但他不會用一筆金錢將涉案處所買入。

(13)  申請人對答辯人的財務狀況表示關心，並得知她的兒子收入不多，如果答辯人可以進一步申請政府津貼，答辯人和她的家庭生活質量將會有很大改善。當時答辯人也有申領一些政府津貼（例如高齡津貼及兒子的傷殘津貼等），但申領該些津貼與答辯人是否持有涉案處所並沒有關係。申請人又表示，如果答辯人的名下沒有任何物業，他將更容易幫助答辯人申請更多的政府津貼。申請人強調將涉案處所轉到他的名下，那可以增加答辯人獲得進一步津貼的機會。

(14)  申請人又再三向答辯人保證，即使答辯人將涉案處所轉到他的名下，答辯人和她的兒子仍可以繼續於涉案處所居住，而申請人亦承諾會每個月向她支付約港幣3,000元至3,500元作為生活費，直至涉案處所轉回她的名下為止。又如果答辯人要求的話，申請人亦可以隨時將涉案處所的業權轉回答辯人。

(15)  答辯人考慮到涉案處所只有她和兒子居住，而她的兒子亦有輕微的智力問題，所以收入不多。加上答辯人不認識安老按揭的計劃，答辯人認為申請人的方案，可使她每月有一筆穩定的金錢收入，再加上進一步的政府津貼，她和她的家庭生活質量將會有很大改善。基於答辯人對申請人的信任，她便答應了將涉案處所暫時轉到申請人的名下。

(16)  申請人其後安排一間位於中環的律師事務所處理相關契約，答辯人已經記不起該律師事務所的名字及地址，她現在在杜偉強律師事務所審閱該《送贈契》及經杜偉強律師事務所解釋後，方知該律師事務所為「李偉明律師行」。答辯人承認她將所有涉案處所的樓契交予申請人安排，但申請人特意安排一所她不相熟的律師行（因為答辯人過往處理涉案處所的事宜都是指示杜偉強律師事務所）去處理涉案處所的送贈事宜。

(17)  約於2018年10月，申請人從涉案處所接她到李偉明律師行簽署該《送贈契》。在到達律師行前，申請人告訴答辯人，待會律師會解釋《送贈契》上的內容，並聲稱申請人是她的「姪兒」，因為有這種親戚關係，《送贈契》便不會受到質疑，答辯人只需表達同意即可。儘管申請人實際上並不是答辯人的姪兒，但因為答辯人與申請人已有一段時間的認識，對申請人有充分信任，以致申請人處事的方式令答辯人感到放心。

(18)  當答辯人與申請人到達李偉明律師行後，答辯人沒有被獨立的接見，整個會面都是在她和申請人兩人在場的情況下進行。李偉明律師行的職員亦沒有向答辯人解釋或建議她可以就《送贈契》索取獨立法律意見。

(19)  李偉明律師行的職員曾向答辯人解釋《送贈契》的內容，包括《送贈契》當中說明，申請人是她的姪兒，而答辯人會將涉案處所贈予申請人。基於申請人較早前的囑咐，及答辯人對申請人的信任，答辯人並未表示反對，但李偉明律師行亦沒有要求她們出示任何關係證明。因為以上種種原因，答辯人便在文件上簽字。其後，《送贈契》及所有與涉案處所相關的契約正本已被申請人取走，答辯人亦未能獲得任何副本。答辯人聲稱。她現在被杜偉強律師事務所告知（而她亦同意）， 李偉明律師行並沒有在這件事上充分保護答辯人的利益。

(20)  於簽署《送贈契》後，雖然答辯人和她的兒子仍然在涉案處所居住，但申請人並沒有履行他每月給予答辯人費用的承諾，只會間中給答辯人很少的金錢或幫她購買日用品。除約於2019年，涉案處所所在的大廈進行維修， 申請人曾代答辯人向大廈的業主立案法團分期繳付維修費外， 申請人基本上沒有就涉案處所繳付任何費用， 一切的差餉、地租、管理費及水電煤氣費等，都是由答辯人繳付。但由於答辯人一直沒有面臨太大的經濟困難， 因此答辯人未有特意要求申請人將涉案處所的業權轉回到答辯人的名下。答辯人稱，她現時深信申請人以上的行為是意圖奪取涉案處所業權的手段。

(21)  直至約2025年中，申請人要求答辯人在涉案處所中搬空一個房間給他居住，由於涉案處所仍然是答辯人和她兒子的居所，答辯人拒絕了申請人的要求。

(22)  其後，涉案處所的大廈需要進行升降機更換工程，業主立案法團因此向所有業主收取費用。按照涉案處所的份額，需要分擔的費用約港幣30,000元。申請人當時告訴答辯人，他已經沒有工作，無法支付這筆費用。答辯人考慮到申請人的情況，她自然要求申請人按照之前的承諾，將涉案處所的業權轉回給她，但竟然不獲申請人理會。而不久之後，答辯人就收到申請人向審裁處提交的收樓申請。

(23)  答辯人其後獲得審裁處於2025年10月31日聆訊的錄音，申請人於庭上說:「（答辯人）將涉案處所轉給他是因為（答辯人）希望能在申請社會福利署的資助時，能通過該署的資產審查」。答辯人嚴正否認她有這樣意圖的指稱，但這申請人卻是確認了他只是暫代持有涉案處所。

(24)  答辯人聲稱，她亦獲告知，根據聆訊的錄音，本席指出審裁處並無權力處理有關土地的實質擁有權爭議，而且如果待區域法院的相關訴訟有結果，可能需時數年，並不可行。再者，本席認為土地註冊處的記錄並無明顯的錯處，可確認涉案處所的登記持有人為申請人，因此本席未有考慮杜偉強律師事務所於2025年10月28日向審裁處發出的信件。

(25)  因此，答辯人立即與杜偉強律師事務所進行會議，並指示發出區域法院的傳訊令狀，案件編號是DCCJ 6268/2025。

(26)  最後，答辯人重申，申請人是基於她對他的信任，因而向答辯人施加不恰當的影響而導致她將涉案處所轉至申請人的名下。申請人亦向她承諾會每月支付金錢及在她要求時，將涉案處所轉回到她的名下，因而誤導她將涉案處所轉名給他。

(27)  答辯人又稱，經杜偉強律師事務所向她解釋（而她亦同意），申請人自簽署《送贈契》起，就是以信託形式代她（作為唯一之實益擁有人）持有涉案處所。

2025年12月19日的聆訊

25.本覆核申請聆訊於 2025年12月19日於本席席前聆訊。杜偉強律師事務所的戴少清律師（下稱「戴律師」）代表答辯人提交了陳詞大綱，主要要求審裁處擱置2025年10月31日的判決，並將本案移交區域法院，與答辯人向申請人提出的DCCJ 6268/2025一併處理。

26.戴律師稱，答辯人在其2025年9月22日的反對通知書中，已陳述其於2018年被申請人欺騙上律師行做了把涉案處所的業權轉讓予申請人的手續，並指申請人於涉案處所轉名前曾向答辯人作出承諾，這轉名只是暫時性質。因此，本案已表面上存在涉案處所的實益擁有權有重大爭議。由於審裁處在2025年10月31日的聆訊時已表示，在審理涉及實質擁有權之事並無司法管轄權，因此在此類程序中聽取實質擁有權之證據並不恰當。

27.戴律師引述程雪梅訴曾凡英及另二人，LDPD 371/2016 （無彙報的案例，日期為2017年12月13日）一案，在此案中，在羅湖路沙嶺132號有兩間平排相連的石屋，一間為兩房單位，而另一間為三房單位 (「該三房單位」)。程女士指稱與案中第一答辯人曾女士之間為業主與租客的關係，並以曾女士從2015年5月28日起開始欠租為理由申請收樓令。

28.第三答辯人葉先生稱與該案的申請人程女士丈夫袁先生有口頭協議，在替袁先生在132號內進行翻新及興建兩間石屋，以換取該三房單位的權益，並在石屋建成後，葉先生與袁先生在2008年10月1日簽立了一份名為買賣合約的文件。審裁處在較早的聆訊中，裁斷第三答辯人葉先生及其家人一直以來也居住在該三房單位，而並非強行霸佔，因此程女士不能以第一答辯人欠租為由，獲得法庭針對該三房單位而作出的該收樓令。審裁處亦頒令申請人須付第二及第三答辯人該申請的訟費，包括大律師證書。審裁處並認為無須就第三答辯人在該三房單位的權益作裁斷。

29.但其後，程女士要求更改訟費的判決，其中的一個論點是，審裁處無司法管轄權裁決第三答辯人是否在該三房單位有實益擁有權。雖然審裁處並不認同程女士所稱審裁處不能聽取有關第三答辯人是否在該三房單位有實益擁有權的證供，審裁處同意有關的判決可能會影響第三答辯人在其他法庭獲得濟助的機會:

“13. I do not agree with the applicant that the issue on beneficial interest is not within the jurisdiction of this court and should not be raised in the first place. As I have indicated at the hearing, there must be a distinction between the jurisdiction to grant a declaratory relief concerning the R3’s beneficial interest in the Suit Premises and the jurisdiction to hear evidence and rule on the factual argument as to under what circumstances the R3 started to occupy the Suit Premises. This Tribunal do not have the jurisdiction to grant a declaratory relief over any beneficial interest in any property but there is nothing to prevent this Tribunal to hear and rule on evidence in support of the Rs’ case. I do not agree with the applicant that the Rs should have never raised this issue in this case or that the Rs should have asked for this case to be transferred to some other court. I fail to see how can the application by the Rs to set aside an order made by this Tribunal be transferred and to be disposed of by some other court.

14. In the Judgment (at §34), it is found that this Tribunal should not make any findings in the issue of beneficial interest of the R3 since this Tribunal had no jurisdiction to grant any declaration over the beneficial interest of the R3 in the Suit Premises and most importantly, any ruling in this case will affect the right of the R3 to take the matter further in some other court due to the doctrine of res judicata. This is the reason why the jurisdiction point is mentioned and not, as submitted by the applicant, that this Tribunal declined to deal with the issue due to a lack of jurisdiction or the Rs had failed in this issue.” (戴律師後加強調)

30.戴律師總結該案所涉及的法律原則如下:

(1)  就物業的實益擁有權有關的案件，審裁處有權聽取及考慮就該爭議所呈交之任何證據及/或陳詞;

(2)  然而，審裁處沒有管轄權就一個物業的實益擁有權作出屬宣告性質的濟助 (declaratory relief);

(3)  於「一案不作兩審」（res judicata）的原則下，如審裁處就申請收樓令一事作出裁決，可能令受判決影響的一方不能在其他法院提出進一步的訴訟。

31.此外，程雪梅一案的答辯人並沒有向審裁處要求就涉案物業的實益擁有權作裁斷或尋求宣告性質的濟助，而本案的答辯人已表明需要申請屬宣告性質的濟助，並已提出DCCJ 6268/2025一案。答辯人已就提交至審裁處的相同事實與證據，在DCCJ 6268/2025的傳訊令狀申請屬宣告性質的濟助。

32.雖然是這樣，本席注意到，審裁處在程雪梅一案的第14段重申，它沒有迴避處理該案第三答辯人的證供:

“… This is the reason why the jurisdiction point is mentioned and not … that this Tribunal declined to deal with the issue due to a lack of jurisdiction or the Rs had failed in this issue.”

案件移交區域法院審理

33.按《土地審裁處條例》第 8A 條，土地審裁處有權把在審裁處提出的案件移交區域法院審理。該條文內容如下:

「將法律程序移交原訟法庭或區域法院

(1) 在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院 ——

(a) 該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或

(b) 審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。

(2) 法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。

(3) 凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。」

34.在陳燕群訴黃金海，CACV223/2007（彙報為[2008] 1 HKCLRT 27）一案，原審法官同時表明不認同答辯人指若批准申請人繼續進行她追收欠租和收樓的申請，會造成「一案兩審」的說法。然而，他認為應把申請人的申請移交區域法院進行審訊。他在2007 年6 月27 日判決理由書中第 29和30 段列出理由如下：

「轉介至區域法院的理由

29． 但是，本席同意的一點是倘若本案繼續進行，由於本席不能處理反申索的部份(亦因而不能確定申請人是否需要賠償任何金額予答辯人，包括答辯人是否曾經在某段時間被拒於處所門外而不用繳付租金等，及該等金額可否在欠租中扣除)，導致最終不能確定答辯人實際欠交租金予申請人的日期及金額。由於本案的關鍵事實是(i)要找出答辯人實際由那個日期欠交租金，並在(如有需要)扣除某些金額後所淨欠的租金，及(ii)雙方的租賃已從哪時按中止租賃條款被終止。在判決上述兩點後，本審裁處仍要按《高等法院條例》(香港法例第 4 章)的第21F條給予答辯人濟助，限令答辯人在指定的日子繳付本審裁處判決的欠租金額，否則申請人可強制執行收樓令及追討所欠的金額及訟費。上述的不確定性顯然將會影響本案的判決。

30． 因此，本席認為最恰當的處理方法是將本案轉介至區域法院處理，由區域法院審訊。」

35.可是香港上訴法院並不認同當時審裁處的酌情決定：

「35. …… 如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，申請人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007年6月8日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」

36.在另外的鄒鑑傳訴溫宜生，LDPD 538/2017，（無彙報的案例，日期為2017年5月29日）一案，鄒先生於2017年3月17日向審裁處提交的收樓申請通知書，指溫先生與他有口頭協議，由2012年4月15日開始租用新界馬灣一丁屋的1樓單位，及至2015年12月15日，雙方簽下書面租約，租期兩年，由2015年12月15日起至2017年12月14日止，每月租金為13,000元 (包括差餉、地租等)。期後鄒先生曾指示溫先生把租金交至耀邦財務公司以償還貸款，但溫先生由2016年8月15日起再沒有繳付租金或把租金交至耀邦財務公司。

37.溫先生於2017年3月24日提交反對通知書，指他與鄒先生早有協議。鄒先生會以港幣1,200,000將該新界馬灣丁屋的1樓單位出售給溫先生，並在該單位落成後交予他居住和使用，直至禁售期滿後才正式簽訂買賣合約和交收。可是根據《物業轉易及財產條例》(香港法例第219章)第3(1)條:

「….任何人不得根據任何土地售賣合約或其他土地處置合約提出訴訟，但如該訴訟所根據的協議或該協議的某備忘錄或摘記是以書面作出，並由被告的一方或該一方就該目的而合法授權的其他人簽署，則屬例外。」（後加强調）

38.又根據該條例第6(1)條，「土地權益如只以口頭方式設定，而未經設定該等土地權益的人或獲其以書面合法授權的代理人以書面設定並加以簽署，則即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。」

39.該案於2017年4月13日在本席席前初次聆訊時，本席不同意涉案租約是虛假 (sham)或純是掩飾，否則答辯人無需遵從申請人的要求，每月依照涉案租約所示的租金交至耀邦財務公司，雖然這樣， 但本席有條件地同意把聆訊押後至2017年5月15日。

40.及至2017年5月15日的聆訊時， 溫先生也未有出席聆訊，其代表也未能提供任何白紙黑字的證據，但卻指出溫先生已於高等法院原訟法庭展開訴訟 HCA 948/2017[9]，追究申請人以1,200,000元把涉案處所出售予答辯人的口頭協議。可是在該聆訊中， 唯一的證據就是雙方於2015年12月15日簽下書面租約，本席在考慮雙方提供的文件及聆聽雙方在庭上的證供後，認為答辯人未能提出有力的證據足以證明涉案租約純屬虛假，答辯人亦遵從申請人的要求，於涉案租約開始時，每月依照涉案租約所示的租金交至耀邦財務公司，因此本席裁定涉案租約有效。

41.其後溫先生就本席於2017年5月15日的判決，於2017年5月22日提出批准上訴許可，但被本席拒絕。溫先生亦沒有就本席的判決向高等法院上訴法庭提出上訴。

42.但正如上文第35段所述，鄒先生與溫先生就該新界馬灣丁屋的1樓單位的租約已於2017年12月14日屆滿，鄒先生遂於2017年12月29日，即大約在HCA 948/2017案中存檔其答辯和反申索的7個月後，向審裁處申請收回單位，案件編號為LDPD 2533/2017。期間鄒先生擬以案件已經判決（res judicata）為理由剔除HCA 948/2017，但林展程聆案官於2018年1月15日駁回了該項剔除申請， 並於2018年1月22日頒下判決書。雖然如此，林聆案官沒有就本席於LDPD 538/2017的判決提出疑問，相反，在該判決書第11段有以下描述:

“Thus, there is no res judicata in the strict sense. The issue in the present case, different from that in the Lands Tribunal Action, has not been decided upon. …”

43.因此當該LDPD 2533/2017案於2018年1月24日進行聆訊時，本席向代表溫先生的律師指出，林聆案官的判決並不影響本席於LDPD 538/2017的判決，即涉案租約依然有效，並已屆滿，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。溫先生隨後向高等法院上訴法庭提出上訴。

44.上訴法庭於2019年9月13日頒下判案書（CACV 248/2018），認為若溫先生在HCA 948/2017 (已被移交至區域法院審理，其案件編號為DCCJ 1769/2018[10]) 的案情為法庭接納，鄒先生收回該單位的管有權以及追收租和中間收益的申索不可以成功。審裁處不應在未曾處理溫先生的案情便判決鄒先生勝訴。

45.基於上述上訴法庭在溫宜生案的判決，本席同意答辯人於本案的申請。

頒令

46.本席頒令擱置審裁處於2025年10月31日所作出的判決，並將案件移交至區域法院，與答辯人已提出的DCCJ 6268/2025一併處理。

47.本席又頒令，在DCCJ 6268/2025未有結果前，除非申請人獲得答辯人同意，否則不可進入涉案處所，但期間答辯人必須容許申請人繼續使用涉案處所作為通訊地址，並適時把申請人的私人物品及有關信件交還申請人。

訟費

48.有關本覆核申請的訟費，可留待將來由主審DCCJ 6268/2025的法官判決。

申請人:  無律師代表，親自應訊

答辯人:  由杜偉強律師事務所的戴少清律師代表應訊