李光 對 Joy World Holdings Ltd

LDPD 1001/2020

[2020] HKLdT 48

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2020年第1001宗

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判 決 書

(上訴許可申請)

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1.答辯人的代表陳偉燊先生（下稱「陳先生」）於2020年9月29日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提出非正審申請, 要求就本席於2020年9月1日及9月4日批准發出收樓令狀的判決，申請上訴許可。

背景

2.申請人是香港新界屯門青盈路18號滿名山滿庭7座5樓B室(下稱「涉案處所」) 的業主，答辯人是租客。

3.根據一份日期為2019年2月8日的租約 (下稱「涉案租約」)， 申請人把涉案處所租予答辯人， 租約期為2年， 由2019年3月5日開始， 惟「此租約生效日起1年內為固定租期， 即租客必須按協議履行完整1年租約。 第2年為非固定租約， 即雙方第2年內都可隨時提出解約， 唯須提早一個月通知對方 ……」

4.另根據涉案租約第6條：

「第1 年固定租期內任何一方提前終止合約須賠付對方5個月租金或剩餘未履約之月份租金作為解約賠償金， 以較低金額為準。 第2年非固定租期內， 雙方可互相提早終止租約， 唯須提早一個月通知對方。……」

5.申請人於2020年7月27日向審裁處提交收樓通知書 （表格22）， 申請收回涉案處所的空置管有權，理由是答辯人未有繳付自2020年4月5日起的租金， 以每月25,000元計算， 另「已發一個月收樓通知」。申請人亦於收樓通知書內指出， 較早前與答辯人已有一相類的追租申請，申請編號為LDPD 1445/2019。

6.陳先生代表答辯人於2020年7月31日遞交反對通知書（表格7）， 內容如下：

「此申請實與申請人前已於2020年6月10日申請過的編號LDPD 1445/2019一案相同， 申請人亦在此申請中引用該本應被作癈的申請及決定。 答辯人已就該編號LDPD 1445/2019一案申請了上訴許可， 其理由已在現附上之上訴許可申請書中詳述。 答辯人重申在該上訴許可申請書中的請求， 尤其是：由于答辯人向申請人索償的金額會遠大於“欠租”金額， 在答辯人對申請人採取法律及索償行動和該上訴有結果前， 擱置申請人提出的追討“欠租”及“收樓”的申請。」

7.至於陳先生代表答辯人在LDPD 1445/2019一案提出上訴許可申請的理由, 內容如下：

「(審裁處)於2020年7月15日作出的決定 (“15/7/2020決定”) 中認定申請人根據本已經雙方協議取消的審裁處於2019年9月3日作出的決定(“3/9/2019決定”) 申請收樓令狀並作失實陳述， 誤導審裁處於2020年6月26日在答辯人事前毫不知情而缺席的情況下作出了批准申請收樓令狀的決定 (“26/6/2020決定”)的理據合乎程序； 申請人亦於2020年6月30日安排了法庭執達主任執行26/6/2020決定； 我現呈誓章/誓詞詳述理由及事實經過如下， 支持答辯人的上訴許可申請：

一、在2019年8月26日上午11時23分， 本人作為答辯人的授權代表用本人的手機（號碼：852 – XXXX XXXX）聯絡了申請人本人的手機（號碼：86 – XXXX XXX XXXX）， 在通話中， 本人代表答辯人答應將申請人於2019年8月12日向審裁處提出的收樓申請通知書 (“12/8/2019申請”) 中所載的7、8 兩月的欠租 (“欠租”) 共計HK$50,000.00元在同年8月31日前支付， 申請人本人承諾在收到欠租後負責知會審裁處由于欠租已付， 因此取消12/8/2019申請。

二、在2019年8月27日， 答辯人存了HK$50,000.00元入申請人本人的銀行賬戶 {HSBC a/c #XXX-XXXXXX-XXX}, 支付租金， 又在2019年8月29日存了HK$25,000.00元入申請人本人的銀行賬戶 {HSBC a/c #XXX-XXXXXX-XXX}， 提前預付9月租金。 在2019年8月30日下午2時34分， 本人代表答辯人再次用本人的手機（號碼：852 – XXXX XXXX）聯絡了申請人本人的手機（號碼：86 – XXXX XXX XXXX）， 在通話中， 申請人本人確認收妥上述的兩筆款項共計HK$75,000.00元， 並再次承諾負責知會審裁處由于欠租已付， 因此取消12/8/2019申請。

三、答辯人完全信賴申請人按照其作出的上述第一、及第二、兩點所載的承諾/協議已取消了12/8/2019申請， 因此沒有向審裁處就12/8/2019申請提交反對通知書。

四、答辯人在2019年9月6日十分震驚地收到審裁處發出的3/9/2019決定， 清晰地說明由于答辯人沒有向審裁處就12/8/2019申請提交反對通知書， 因此判定答辯人敗訴。

五、本人代表答辯人在同日（2019年9月6日）下午5時39分用本人的手機（號碼：852 – XXXX XXXX）聯絡了申請人本人的手機（號碼：86 – XXXX XXX XXXX）， 在通話中，本人代表答辯人質問申請人為何不遵守承諾/協議， 取消12/8/2019申請而導致審裁處作出3/9/2019決定， 對答辯人是嚴重不公及造成損害的。 申請人再三向答辯人及本人致歉， 承認是他的疏忽、過錯而引致答辯人及本人不快和不便， 並承諾負責立即知會審裁處取消12/8/2019申請及3/9/2019決定。

六、申請人卻於2020年6月10日引用本應已由申請人負責知會審裁處取消了的12/8/2019申請及3/9/2019決定再次向審裁處提出批准發出收樓令狀申請書(“10/6/2020申請”)， 並失實陳述/誓章， 誤導審裁處於2020年6月26日在答辯人事前毫不知情而缺席的情況下作出了批准該申請的26/6/2020決定。

七、申請人的違反承諾/協議、以失實陳述/誓章誤導審裁處的惡意行為， 令答辯人及本人十分氣憤和震驚， 將對申請人採取法律行動追究所引致的名譽、經濟等損失， 並索懲罰性賠償； ......」

8.就答辯人於2020年7月15日就LDPD 1445/2019一案提出申請的上訴許可， 審裁處已於2020年8月27日頒下判決理由書， 簡單而言， 審裁處[1]認為「就算陳先生的陳述屬實，申請人沒有兌現承諾，在答辯人已交付欠租後即時取消收樓申請，其後又錯誤地以原收樓申請申請收樓令狀， ......2019年9月3日的命令是依據申請時正確的申請內容之正常命令，所以不應被擱置。即使答辯人在此情況下有所損失，並對申請人提出申索，這也不可被接受為暫緩交付新欠租的理由。」並拒絕答辯人的上訴許可申請。

2020年9月1日的聆訊

9.本案於2020年9月1日在本席席前聆訊，陳先生堅持以上述LDPD 1445/2019一案申請人令答辯人蒙受損失作為抗辯， 但在 Worldwide Flight Services Holdings SA Royal Caribbean Cruises Limited and Neo Crown Limited v Kai Tak Cruise Plaza Limited [2019] 4 HKLRD 56一案, 本港上訴法庭已確認租客不能以業主違反租約或附加承諾為由暫緩或拒絕繳付租金[2]。

10.本席亦一再指出， 本案與LDPD 1445/2019不盡相同之處， 是申請人已於2020年5月5日根據涉案租約向答辯人發出終止租約通知書， 並向陳先生展示：

「 終止租約通知書

業主敬致：滿名山滿庭7座5樓B單位實際住客 或租約簽約人 陳志雯女士：

......

......

因業主已決定終止租約， 業主必須與2020年6月5日或之前收回鎖匙， 貴方若打算繼續選擇租住至2020年6月4日， 由於已按金已抵扣貴方所拖欠3月及4月租金， 貴方需於收到信後， 即時繳交5月份25,000元租金與業主， 並與2020年6月5日準時交接鎖匙。 若貴方不想繼續繳交租金， 由於現時貴方按金已抵扣殆盡， 收信後煩請盡快交還鎖匙與業主， 考慮到現時大家都不容易， 業主可酌情從5月5日起額外免租13天時間供貴方搬離單位所用， 唯最後鎖匙交接不能超過2020年5月17日。

貴方收到信後， 還請麻煩立即聯絡業主安排交接鎖匙時間， 包括短信（建議）， 微信（建議），或電話+86-XXXXXXXXXXX， 由於香港物業各種雜費昂貴， 業主亦有按揭壓力， 還請貴方體諒， 如業主於2020年5月13日前仍未收到5月租金和到期鎖匙交接時間安排信息， 或未收到貴方發出的提前於5月17日交還鎖匙之時間安排信息，業主將迫於無奈， 按始終無法聯繫到貴方處理， 並與2020年5月14日委派人委派人員回收單位， 並視情況保留追究權力。

謝謝」

11.陳先生初時口快說：「收樓通知我哋知道」[3]， 但一直迴避， 辯稱答辯人是本案的受害者。隨後陳先生說他沒有收到此終止租約通知書， 但當本席向陳先生垂詢為何他或答辯人沒有在其2020年7月31日的反對通知書內提出沒有收到終止租約通知書， 他說：「表格22沒有說要終止」[4]， 這是睜著眼睛說瞎話。

12.就此， 申請人代表梁焯峰先生 （下稱「梁先生」）回應說， 申請人於2020年5月5日委託朋友親身到滿名山把終止租約通知書投遞入涉案處所的信箱， 再以郵寄終止租約通知書至同一信箱， 並於5月6日以 WhatsApp 通知租約簽約人陳志雯女士， 聲明申請人會於2020年6月5日收回涉案處所。申請人並提供WhatsApp截圖佐證[5]。

13.陳先生首先說他本人沒有WhatsApp， 繼而說陳志雯女士也沒有收到WhatsApp。 陳先生隨後交上陳志雯女士的電話， 本席發現該電話已於5月5日設定不再接收申請人的WhatsApp。這亦可解釋為何申請人所提供的WhatsApp截圖沒有顯示藍色的已讀訊息「√√」。

14.陳先生最後表示答辯人有權拒絕交還涉案處所予申請人， 原因是因為LDPD 1445/2019一案令答辯人蒙受損失， 答辯人亦因此於區域法院提出訴訟。

15.但《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第62條有以下條款：

「(2) 本條例規定或授權送達 ...... 承租人的通知，雖然只以 ...... 承租人該稱謂作為該通知的收件人而沒有寫上 ......承租人的姓名或名稱，或一般地只以有利害關係的人作為收件人而沒有寫上任何姓名或名稱，亦已足夠，即使受該通知影響的人並不在場、無行為能力、尚未出生或未能確定，亦是如此。

(3) 本條例規定或授權送達的通知，如留在 ......承租人或須予送達通知的其他人在香港的最後為人所知的居住地方或營業地址，則該通知已獲充分送達；......。

(4) 本條例規定或授權送達的通知，如以郵遞方式送交，則該通知亦已獲充分送達。」

16.本席除參考上述規定外， 亦認為梁先生的證供有條理並有WhatsApp截圖佐證， 頗為一致， 相較陳先生的幹脆否認較為可信， 本席遂作出頒令， 命令答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人。

答辯人的覆核申請

17.答辯人在2020年9月14日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2020年9月1日的頒令， 理由包括：

一、 申請人原申請理由為答辯人欠租， 但在9月1日舉行聆訊時， 本席卻改為審理申請人的取消租約申請。

二、 答辯人在聆訊前並沒有收到改變的申請， 也沒有收到申請人代表聲稱已發出的申請人致答辯人及陳志雯女士關於取消租約之信件/WhatsApp。

三、 陳志雯女士的手機沒有申請人代表遞上的WhatsApp訊息。

四、 本席只接納申請人代表的證供。…

18.本席於2020年9月18日回覆答辯人拒絕覆核， 理由是在2020年7月27日申請通知書內的申請事項及詳情中， 已 清楚列明申請收回處所的管有及追收租金（由於答辯人未有繳付由2020年4月5日起的租金）； 並申請要求作出命令繳付中間收益（直至樓宇交吉之日止）及訟費， 申請通知提示已發一個月收樓通知。但答辯人在2020年7月31日的反對通知書沒有對後者加以回應， 直至聆訊時， 答辯人代表才首次提出沒有收到申請人代表聲稱已發出的收樓通知， 這並不可信。 加上陳志雯女士的手機內未能發現申請人發出的WhatsApp， 是因為陳志雯女士在手機中拒絕接收申請人的WhatsApp， 並不能證明申請人說謊或沒有發出WhatsApp。 兩件事情結合起來， 本席認為答辯人代表聲稱沒有收到收樓通知更不可信。

答辯人的上訴許可申請

19.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

20.在陳燕群對黃金海， CACV 223/2007 （彙報為[2008] 1 HKCLRT 27）一案的第38段， 上訴法庭認為「不爭的事實是答辯人並沒有遵從2007 年3 月14 日的命令，向申請人支付中期租金/中間收益。他雖重複申請把該命令擱置，但均不成功。在此情況下，申請人是有權要求土地審裁處以答辯人沒有履行該項命令而作出得直判令。……」

21.土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

22.陳先生的第一項擬申請上訴理據， 是陳志雯女士的WhatsApp 中， 「不單止有申請人的、還包括其他11個來自於不同的WhatsApp 持份者的」， 但這代表甚麼？如陳先生是要證明申請人或申請人的代表曾以WhatsApp 知會答辯人有關發出終止租約通知書事宜， 本席於2020年9月1日的判決更無不妥。 正如上文第15段所引述的《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第62條的條款， 只要本席信納申請人已根據該條款發出終止租約通知， 「則該通知亦已獲充分送達。」

23.根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第10(6)條, 「審裁處可接納任何陳述、文件、資料或事宜為證據，不論該等陳述、文件、資料或事宜在其他情況下會否被接納為證據，並可按情況而權衡其作為證據的分量。」

24.陳先生又指， 在答辯人於2020年7月31日遞交反對通知書中， 已清楚要求「…… 擱置申請人提出的 …… 及 “收樓”的申請。」 但正如本席於2020年9月18日拒絕答辯人申請覆核的回覆中， 已指出答辯人在其反對通知書中， 沒有對申請人「已發一個月收樓通知」作出回應。

25.至於陳先生再次稱 LDPD 1445/2019 對答辯人造成損害，上訴法庭在陳燕群對黃金海一案的判決書第36段已指出， 答辯人的反申索（如有）， 不應成為延誤審裁處審理本案的理由：

「36． 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」

26.因此答辯人擬提出上訴的理由，並非2020年9月1日的頒令在法律論點上有任何錯誤，本席認為答辯人擬提出的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

訟費

27.最後, 由於答辯人於本非正審申請敗訴，理應支付申請人的訟費。本席以簡易程序判決答辯人須支付申請人本申請引致的訟費，即時評定為16,000元。

申請人: 由鄺來興律師行延聘陳星南大律師代表應訊

答辯人: 無律師代表, 由陳志雯女士代表應訊