陳燕群 訴 黃金海

CACV223/2007

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件編號2007年第223號

(原土地審裁處申請編號LDPD2006年第2566號)

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聆訊日期 ： 2007年12月21日

判決日期 ： 2007年12月21日

頒下判案理由書日期 ： 2008年1月15日

判案理由書

由高等法院原訟法庭法官朱芬齡頒發上訴法庭判案理由書：

1.針對土地審裁處2007 年6 月8 日把其申請轉介區域法院審理，以及2007 年7 月5 日拒絕其覆核申請的裁決，申請人向本庭提出上訴，要求推翻有關的命令。申請人同時要求法庭頒令答辯人支付由2003 年12 月1 日起的欠租，否則她可收回涉案物業。

2.經聆訊後，本庭裁定上訴得直以及申請人在土地審裁處的申請得直。有關的判決理由陳述於後。

案件事實

3.申請人是香港渣華道86 號2/F三樓後座(“涉案物業”)的業主。答辯人是涉案物業的租客。雙方在2003 年4 月20 日簽訂一份中文租約。按租約規定，每月租金3,800 元，租期為兩年，由2003 年5 月1 日至2005 年4 月30 日止。租約同時訂明由答辯人負責支付一切雜費、水電費及清潔費。

4.不爭的事實是：在租約屆滿後，雙方沒有簽訂新租約，答辯人亦沒有遷離涉案物業。直至目前為止，答辯人仍居於涉案物業。

DCCJ809/2004案

5.申請人在2004 年2 月16 日委託律師在區域法院提出民事訴訟，案件編號是DCCJ809/2004 。申請人向答辯人追討由2003 年12 月1 日起的欠租和申請收回涉案物業。

6.答辯人提交了抗辯和反申索書。答辯人主要稱申請人違反租約的隱含條款，沒有提供一個適合居住的環境。答辯人投訴涉案物業滲水、漏水和水泥批盪爆裂，並引致他家人和外籍傭工受傷。答辯人又指申請人沒有支付電梯電費，導致他被禁止使用電梯。答辯人亦提出申請人和前座租客拖欠水費和電費、申請人沒有為租約繳交厘印費等投訴。答辯人向申請人反申索48,918 元的賠償，當中包括：他家人和傭工的人身受傷賠償，維修涉案物業廚房天花外牆和更換水管的工程費用，前座租客所欠付的水電費用，以及租約的厘印費的一半費用。答辯人亦要求獲判11,400 元作為退租搬走時的補償，以及維修物業期間的合理住宿費用。答辯人同時要求申請人須清繳涉案物業所欠的水費，以及須為涉案物業進行維修工程。

7.在申請人提交了答覆及反申索抗辯書後，雙方分別提交了文件清單和證人陳述書。

8.2004 年9 月，申請人提出兩項傳票，分別申請修改申索陳述書和要求答辯人支付中期付款。答辯人之後另提傳票，以申請人沒有遵從法庭指示為由，要求獲頒令勝訴。區域法院把申請人修改狀書和答辯人的申請押後排期聆訊，以及把申請人的中期付款申請無限期押後。然而，申請人和答辯人都沒有就他們的傳票排期進行聆訊。

9.2006 年9 月20 日，申請人不再由律師代表進行訴訟。同日，她發出傳票申請終止案件。在其誓章中，申請人解釋因答辯人自2003 年12 月起欠租，加上律師費昂貴，故此要求終止案件。申請人同時表明將轉往土地審裁處進行申索，向答辯人追討欠租和收回涉案物業。

10.2006 年10 月9 日，區域法院聆案官經聆訊後，批准申請人終止對答辯人的申索和頒令她支付答辯人的訟費。

LDPD2566/2006案

11.申請人在2006 年10 月10 日在土地審裁處提出本上訴所涉的申請，向答辯人追討由2003 年12 月1 日起的租金，以及申請收回涉案物業。

12.答辯人在2006 年10 月26 日提交反對通知書。其抗辯理由是申請人已在區域法院終止DCCJ809/2004案中的申索，因此沒有法律理據在土地審裁處再次展開訴訟。答辯人要求剔除申請人在土地審裁處的申請。答辯人亦表示他將繼續在區域法院向申請人追討經濟財物損失。

13.申請人的申請在2006 年12 月22 日在土地審裁處首次提訊。審裁處法官黃一鳴把案件排期在2007 年2 月9 日審訊，並指示雙方在2007 年1 月2 日前提交證人陳述書及有關文件。申請人按黃法官指示在2007 年1 月2 日提交了證人陳述書和文件。但答辯人沒有按指示提交證人陳述書或其他文件。他在2007 年1 月30 日提出非正審申請，要求延期提交證人陳述書和押後審訊。這項申請安排在2007 年2 月9 日聆訊。

14.2007 年2 月9 日，土地審裁處法官容耀榮拒絕答辯人的申請，但批准答辯人在沒有提交證人陳述書的情況下作證。容法官隨即開始審訊申請人的申請，先由申請人宣誓作證和接受答辯人盤問。在申請人提交所有證據後，答辯人亦宣誓作供。但在其作證期間，答辯人表示沒有帶同證物文件到庭，容法官遂把案件押後至2007 年3 月14 日續審。

15.然而在2007 年3 月14 日，答辯人沒有到庭，其女傭以答辯人因意外撞傷入院為由，代表要求押後審訊。容法官遂把案件押後至2007 年5 月28 日(星期一)續審。容法官同時頒令答辯人須在2007 年3 月22 日前，把自2006 年10 月1 日起計，每月3,800 元的中期租金/中間收益，繳存審裁處或轉賬到申請人的銀行戶口。

16.答辯人並沒有履行容法官有關支付中期租金/中間收益的命令。在續審日期前的星期五(即5 月25 日)，他再一次提出非正審申請書，要求擱置容法官2007 年3 月14 日的命令、更換主審法官、押後審訊以及延展上訴容法官命令的期限等。這項非正審申請在2007 年5 月28 日進行聆訊。容法官拒絕延展上訴的時限，但同意案件由另一位法官審理，因而頒令重審和另定審訊日期。土地審裁處司法常務官其後把案件重新編排在2007 年6 月8 日在審裁處成員盧偉光席前審理。

17.至此，案件的審訊日期已因答辯人的申請而三次押後。與此同時，答辯人亦沒有履行支付中期租金/中間收益的命令。

18.在2007 年6 月8 日審訊日期前的星期六 ，答辯人第三次提出非正審申請書，要求在審訊之日處理下列申請：

(1)	擱置2007 年3 月14 日的命令；
(2)	撤銷申請人的申索；
(3)	若撤銷申索的申請不獲批准，則命令申請人修改申請書，把追討租金改為由2006 年10 月10 日起計；及
(4)	若撤銷申索的申請不獲批准，則押後審訊30 天，以便答辯人申請法律援助，及就司法管轄權向法庭提供詳細法律意見。

2007年6月8日的聆訊

19.有鑑於答辯人的申請 ，申請人在2007 年6 月7 日向土地審裁處提交補充陳述書。

20.2007 年6 月8 日當天，申請人和答辯人分別宣誓作供。申請人確認之前提交的兩份陳述書和採納其內容。答辯人亦確認和採納了他附於2007 年6 月2 日非正審申請書的確認書。

21.就答辯人的非正審申請，原審法官作出下列判決：

(1)	拒絕擱置2007 年3 月14 日的命令。因此有關答辯人支付中期租金/中間收益的命令仍然有效；
(2)	拒絕撤銷申請人的申索；
(3)	拒絕頒令申請人修改追討租金的日期；及
(4)	拒絕把審訊押後30 天以便答辯人申請法律援助。

22.簡而言之 ，原審法官是全面拒絕和撤銷答辯人2007 年6 月2 日的非正審申請書。

把申請移交區域法院的命令

23.原審法官同時表明不認同答辯人指若批准申請人繼續進行她追收欠租和收樓的申請，會造成「一案兩審」的說法。然而，他認為應把申請人的申請移交區域法院進行審訊。他在2007 年6 月27 日判決理由書中第 29和30 段列出理由如下：

「	轉介至區域法院的理由
	29.	但是，本席同意的一點是倘若本案繼續進行，由於本席不能處理反申索的部份(亦因而不能確定申請人是否需要賠償任何金額予答辯人，包括答辯人是否曾經在某段時間被拒於處所門外而不用繳付租金等，及該等金額可否在欠租中扣除)，導致最終不能確定答辯人實際欠交租金予申請人的日期及金額。由於本案的關鍵事實是(i)要找出答辯人實際由那個日期欠交租金，並在(如有需要)扣除某些金額後所淨欠的租金，及(ii)雙方的租賃已從哪時按中止租賃條款被終止。在判決上述兩點後，本審裁處仍要按《高等法院條例》(香港法例第 4 章)的第21F條給予答辯人濟助，限令答辯人在指定的日子繳付本審裁處判決的欠租金額，否則申請人可強制執行收樓令及追討所欠的金額及訟費。上述的不確定性顯然將會影響本案的判決。
	30.	因此，本席認為最恰當的處理方法是將本案轉介至區域法院處理，由區域法院審訊。」

24.換而言之，原審法官是有鑑於答辯人在區域法院DCCJ809/2004案中的反申索 ，因而認為不能就答辯人實際欠租多久和多少作出判決，以及在按法例給予答辯人解除收樓令的濟助時會存在困難。原審法官在頒令把案件移交區域法院審理時，並沒有就案件日後的訴訟程序(例如是否與DCCJ809/2004案一同審訊等)作出進一步的指示。

拒絕覆核命令的決定

25.申請人在2007 年6 月15 日向土地審裁處申請覆核把案件移交區域法院審理的決定。申請人並在2007 年6 月25 日提交反對該命令的補充資料。

26.2007 年6 月27 日，原審法官經聆訊後，拒絕覆核把案件移交區域法院的決定。他在2007 年7 月5 日頒下的判決書中，指出在過往的聆訊中，黃法官和容法官都沒有正式考慮應否把案件移交區域法院的問題和就此作出頒令。原審法官亦認為答辯人沒有遵守命令支付中期租金/中間收益一點，與應否把案件轉介區域法院無關。他表示申請人可以自行跟進執行這項命令的法律程序。他進一步指申請人可在案件移交區域法院後，要求法院頒令她有權收樓和向答辯人追討所欠金額。

申請人的上訴

27.申請人在2007 年7月20 日提出本上訴 ，並在2007 年8 月6 日提交補充上訴通知書。申請人申請上訴法庭作出下列頒令：

(1)	案件不用移交區域法院；以及
(2)	答辯人須支付由2003 年12 月1 日起的租金，否則她有權收樓。

28.申請人的上訴理據可歸納如下：

(1)	申請人在區域法院申請終止DCCJ809/2004案時，已明確表示會在土地審裁處申請追討欠租和收樓。而當時聆案官亦表明答辯人可繼續在區域法院進行其反申索。
(2)	案件2006 年12 月22 日在土地審裁處進行提訊時，答辯人已提有關「一案兩審」的論點，但黃法官清楚表明申請人有權在土地審裁處提出追討欠租和收樓的申請。然而，答辯人在案件第五次聆訊時又重提「一案兩審」的論點，要求把案件移交區域法院。原審法官雖然不同意答辯人的論點，卻把案件移交區域法院。
(3)	就判決理由書第 29 段提及本案的第 (i)項關鍵事實，原審法官沒有注意到答辯人交到土地審裁處的文件從不否認由2003 年12 月1 日起沒有支付租金，申請人據此是有權以欠租要求收樓。如答辯人在區域法院的反申索得直，他可以向申請人另外追討。
(4)	就第 (ii) 項關鍵事實，有鑑於申請人是因答辯人欠租申請收樓和追討欠租，並不涉約滿收樓，故此並非相關的考慮。

答辯人的反對上訴理由

29.答辯人缺席上訴聆訊 。他在2007 年12 月19 日提交一份文件，申請基於健康不良而缺席聆訊，以及為不妨礙上訴之進行，容許他以書面向本庭作出陳述。

30.答辯人在書面陳述中對土地審裁處把案件移交區域法院決定和理由表示支持，並指出申請人的上訴理由沒有新意，亦不能顯示判決有錯。

31.答辯人同時反對申請人要求頒令他支付欠租和有權因他欠租收樓。答辯人指上訴法庭只能針對下級法庭已作之裁決作出判決，而不可代原審法庭進行重審或作出原審法庭沒有作出的裁決。

判決上訴得值的理由

32.按《土地審裁處條例》第 8A 條，土地審裁處有權把在審裁處提出的案件移交區域法院審理。該條文內容如下：

「	8A.	將法律程序移交原訟法庭或區域法院
		(1)	在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院——
			(a)	該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或
			(b)	審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。
		(2)	法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。
		(3)	凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。」

33.原審法官2007 年6 月8 日的移交命令明顯是按第 8A(1)(b)條作出。這是一項酌情決定，在一般情況下，上訴法庭不會輕易干預。然而，在本上訴中，本庭認為基於下述因素，不就申請人的申請進行審訊而把它移交區域法院的決定在法律原則方面有錯而應予以撤銷。

34.首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003 年12 月1 日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007 年6 月8 日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。

35.其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003 年12 月1 日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，申請人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36.至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。

37.再者，自2003 年12 月1 日至2007 年6 月8 日審訊當天止，有關的租金或中間收益已達163,400 元(3,800 x 43 個月)。按答辯人在DCCJ809/2004案的反申索書，他追討的是48,918 元的賠償和11,400 元日後搬遷的補償，以及在申請人日後維修涉案物業期間的住宿費用，但沒有具體說明金額。明顯得見，答辯人反申索的金額，遠遠低於申請人所追討的欠租或中間收益。這亦進一步顯示答辯人針對申請人的申請並沒有可爭辯的抗辯理由。

38.除此以外，不爭的事實是答辯人並沒有遵從2007 年3 月14 日的命令，向申請人支付中期租金/中間收益。他雖重複申請把該命令擱置，但均不成功。在此情況下，申請人是有權要求土地審裁處以答辯人沒有履行該項命令而作出得直判令。故此如前所述，土地審裁處在2007 年6 月8 日拒絕答辯人的非正審申請後，理應就申請人的案件進行審訊。

39.原審法官在判決理由書中提出有鑑於答辯人的反申索，他不能確定(i) 答辯人實際欠租多久和多少 ；以及(ii) 雙方的租賃在何時告終止，從而對判決申請人的申請造成影響。本庭並不同意這構成需要把案件移交區域法院審理的理由。

40.按本判案理由書前述分析，土地審裁處不難判決答辯人是從2003 年12 月1 日起便欠租。答辯人要求的賠償和補償是在區域法院DCCJ809/2004案中提出，而非在土地審裁提出。是故，審裁處須審理的僅是申請人的追租和收樓申請。審裁處在判決申請人的申請時，沒有需要亦不應該處理扣除部份欠租的問題。

41.至於雙方租賃在何時告終一點，申請人以前提出DCCJ809/2004案時，已在申索陳述書中表明因答辯人欠租和違約，她在發出該案傳訊令狀之日(即2004 年2 月16 日)沒收答辯人的租賃權。退一步說，申請人在土地審裁處亦是以答辯人欠租申請收樓，因此答辯人的租賃權，最遲可被視為在申請人提出該申請之日(即2006 年10 月10 日)遭沒收。

42.原審法官亦提及《高等法院條例》第 21F 條的規定。同樣基於本判案理由書前述的分析，答辯人在區域法院提出的反申索，無礙土地審裁處按第 21F 條給予答辯人解除沒收租賃權的濟助。審裁處在裁決申請人勝訴後，應按第 21F(3) 條，頒令答辯人在指明期限內把所欠的租金/中間收益繳存法院，作為給予濟助的先決條件。此外，有鑑於答辯人所欠租金/中間收益遠超過他反申索的金額，審裁處應頒令把繳存法院的部份款項支付予申請人，餘款保存在審裁處以待答辯人的反申索審結或法庭另有命令。如此便能公平照顧訴訟雙方的法律權利和利益。

43.綜合上述各點，本庭認為原審法官在作出把案件移交區域法院審理的決定時，是考慮了與申請人申請不相關的因素，卻同時沒有考慮一些沒有爭議的重要相關事實。他所持的理由在法律原則方面因而有欠穩妥。本庭因此判決申請人上訴得直，撤銷把案件轉介區域法院的命令。

頒令申請人勝訴的理由

44.《高等法院條例》第 13(4) 條訂明：

「	為以下目的及其附帶事宜——
	(a)	向上訴法庭提出的任何上訴的聆訊及裁定；及
	(b)	應該上訴作出的任何判決或命令的修訂、執行及強制執行，
	上訴法庭具有該上訴所來自的法院或審裁處的所有權限及司法管轄權。」

45.申請人的申請本該在2007 年6 月8 日重新進行審訊 ，但因原審法官決定把案件移交區域法院而沒有進行。在原審法官未作出此項決定前，申請人和答辯人均已宣誓和確認已提交的陳述書和文件。申請人在本上訴提交的文件冊亦已悉數包括了雙方在土地審裁處曾提交的文件和資料。

46.如前所述，申請人提出的是一項簡單的追租和收樓申請。而答辯人在土地審裁處提交的文件和資料，都沒有披露任何構成抗辯申請人的申請的理由。

47.此外，自申請人在土地審裁處提出申請後，案件的審訊多次因答辯人之故而押後和取消。與此同時，答辯人卻自2003 年12 月起持續使用涉案物業，而沒有向申請人支付分文。

48.基於上述考慮，本庭認為應行使《高等法院條例》第 13(4) 條所賦予的權力，就申請人在土地審裁處的申請頒令勝訴。答辯人須交出涉案物業的空置管有權，以及向申請人支付每月3,800 元的欠租或中期收益，由2003 年12 月1 日起計算，直至答辯人交出涉案物業的空置管有權。簽辯人亦須支付申請人該案的訟費，金額即時評定為1,000 元。

49.按《高等法院條例》第 21F 條，本庭給予答辯人解除沒收租賃權的濟助。在答辯人完全履行下列兩項條件的前提下，上述交出空置管有權的命令將予以取消：

(a)	答辯人須在本庭2007 年12 月21 日命令送達之日後的21 天內，把2003 年12 月1 日至2007 年12 月31 日的欠租或中間收益(即3,800 元 x 49 個月=186,200 元(1))繳存土地審裁處；以及
(b)	答辯人須由2008 年1 月起，在每月1 日前把3,800 元繳存土地審裁處，如該月首日為假期，則上述期限順延至首個工作天。

倘若答辯人沒有履行上述(a)及(b) 段的條件，申請人可向土地審裁處申請管有令狀，收回涉案物業的空置管有權。

50.本庭同時頒令把答辯人繳存土地審裁處的186,200元(1)中的100,000 元發放予申請人，餘下的款項保存在土地審裁處，以待DCCJ809/2004案審結或法庭另有命令為止。而答辯人每月繳存審裁處的3,800 元，亦將全數發放予申請人。

51.訴訟雙方日後如有需要，可就執行上述第 48至50 段的判決向土地審裁處申請進一步指示。

上訴訴費

52.本庭不就本上訴作出訟費命令。

申請人(上訴人) ： 無律師代表，親自出庭。

答辯人 ： 無律師代表，缺席。