香港特別行政區 訴 許智豐

CACC 202/2023, [2026] HKCA 2022

原案件：[2023] HKDC 1396

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

刑事司法管轄權

不服定罪上訴許可申請

刑事上訴案件2023年第202號

(原區域法院刑事案件2022年第677號)

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判 案 書

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高等法院原訟法庭法官譚耀豪頒發上訴法庭判案書：

引言

1.申請人在區域法院面對兩項欺詐罪，違反香港法例第210章《盜竊罪條例》第16A條，他在原審法官（區域法院暫委法官陳炳宙）席前否認控罪，經審訊後，於2023年10月3日被裁定兩項控罪均罪名成立，被判處監禁10個月。申請人不服定罪，於同年11月10日提出上訴許可申請。

控罪內容

2.兩項控罪的發生時段同為2020年4月16日至2020年7月8日期間。簡而言之，申請人被指控在上述時段，為他購入位於九龍太子道東的一個住宅物業（“該物業”），虛假地作出成交後作自住用途的表示：

(a) 詐騙中國工商銀行（亞洲）有限公司（“工銀亞洲”）並誘使其批准按揭貸款申請和批出港幣7,791,742.73元的貸款（控罪1）；及

(b) 詐騙香港按證保險有限公司（“按證保險公司”）並誘使其批准按揭保險計劃下的按揭貸款保險申請（控罪2）；

從而導致申請人獲益，或被詐騙人蒙受不利或有相當程度的可能性會蒙受不利。

案件背景：購入物業及金管局的按揭指引

3.申請人於2020年4月10日，簽訂臨時買賣合約，以港幣965萬元購入該物業，擬於2020年7月6日成交。他於同年4月16日經轉介，向工銀亞洲申請樓價八成的按揭貸款。

4.在兩項控罪發生的關鍵時間（2020年4月16日至7月8日，即由申請按揭至成交/放款之後兩天），根據香港金融管理局（“金管局”）的指引，申請人購入價格為965萬元的住宅物業，在非自住的情況下，銀行可貸出款項的上限僅為樓價五成；但如住宅是作自住用途，則銀行可提供上限為六成的貸款（貸款上限為500萬元）；但假若按證保險公司願為銀行提供按揭保險，符合條件的情況下（包括物業自住等），銀行可提供最高八成的按揭貸款。

申請人提交資料聲稱自住用途並獲得放款

5.申請人在作出貸款申請的過程中，簽署了按揭貸款及按揭保險計劃的申請書及自住聲明等等多份文件（見下文第8段），確認和聲明該物業將作自住用途。文件中提及，若申請人於放貸前或其後改變物業用途，他須立即向銀行和保險公司申報，這或會影響放款及/或按揭成數。銀行及律師行的職員亦曾提醒申請人注意自住條件。

6.該物業的交易，如期於2020年7月6日正式成交，工銀亞洲於同日向申請人放款逾779萬元，按揭保險亦獲批出。

申請人把該物業出租

7.該物業成交的兩天前，即2020年7月4日，申請人向地產經紀詢問該物業的租值。於成交當天（7月6日）5時30分，他在該物業的升降機大堂簽署放租紙（即出租香港物業用的地產代理協議，證物P3）並留下鎖匙，委托經紀將該物業放租，並於兩天後的7月8日成功將該物業租出，直至成交10個月後事件曝光為止[1]申請人亦沒有向銀行申報。

8.申請人於控罪相關時間沒有向工銀亞洲或按證保險公司申報改變物業用途，或更正自住聲明。

9.本案關鍵時間及各項相關文件如下：

日期	性質	證物
2020年4月10日	臨時買賣合約	P1
2020年4月16日	樓宇按揭轉介申請表（及轉介表格）	P7(及 P8)
同日，申請人以電郵向工銀亞洲客戶經理提交：	按揭貸款申請表、 按揭保險計劃的按揭貸款申請書 （及P1、身分證、財務收入狀況等副本）	P10 P18
2020年5月6日	按證保險公司發出「原則上批准」通知書	P24
2020年5月29日	簽署facility letter「授信函」	P25
同日	申請人在P8、P10及P18加簽	P9, P26及P27
2020年6月尾	在律師行簽署「自住聲明」 以及「授權書」	P30 P29
2020年7月6日	該物業如期成交及銀行放款
同日5時30分	簽署出租香港物業用的地產代理協議	P3
2020年7月8日	簽署「租賃合約」把該物業租出	P5
2021年5月28日	廉政公署人員與被告人進行警誡錄影會面
2021年12月1日	工銀亞洲向申請人發出信函，其後，申請人簽署並寫上「下述物業現在並非本人的自住之主要居所」	P75

辯方案情

10.申請人選擇不作供，亦不傳召其他辯方證人，他依賴在警誡錄影會面中曾作出的解釋：他本打算自住該物業，但成交後獲悉該物業有租值，而且該物業「不夠大」，所以最終決定放租。他表示，雖然他知道獲得高成數按揭建基於該物業是作自住用途，亦知道若改變用途須作出申報，但他一時忘記了申報。

11.辯方立場是，控方沒有證據證明申請人在簽署及提交文件時已打算在成交後不將該物業作自住用途，因此，申請人沒有如控罪所指在「申請中」作出虛假陳述。辯方認為，本案分兩個階段：(1) 申請按揭至批出貸款，及 (2) 物業成交和銀行放款後。辯方認為後者在控罪詳情範圍以外，並強調控罪並不建基於申請人在成交後應否作出披露。

12.辯方指，在貸款批出的一年後，申請人收到工銀亞洲的抽樣發信詢問該物業是否作自住用途時，已回覆單位並非自住；而之後，銀行和按證保險公司並沒有終止貸款及按揭保險，只是要求申請人交付額外的保險費。

裁決理由

13.原審法官不接受辯方指父母陪同申請人前往驗樓，以及申請人指他曾在WhatsApp向他人查詢申請水電煤供應的問題以便於成交日裝修，是顯示他打算入住該物業。原審法官認為那些都是模稜兩可的證據，不會支持或反駁任何可能性，不會對控方案情構成任何合理疑點。

14.原審法官不同意辯方所指，申請人於2020年6月24日最後一次簽署關於自住用途的聲明時﹙同時簽授權書﹚，有關申請當日已經完結；他不同意的原因是，申請人所簽署的證物P25至P27有聲明，原審法官引用其內容指條款規定，申請人在提取貸款前就任何事實或情況出現變化導致資料或聲明等等變為不正確或失實時，申請人必須通知工銀亞洲；換句話說，申請人承諾在放款前他披露正確資料的責任一直存在，他曾作出的陳述和聲明一直正確，而情況改變可能令銀行及/或按證保險公司對於申請的決定有所改變。

15.原審法官亦不認同辯方所指，控方必須證明申請人在簽署證物P7、P10、P18、P25及P30時知道自己所作的聲明是虛假的：例如從證物P25第9段可見，正確披露責任是持續至放款之後，原審法官認為，控方只需要證明在2020年4月16日至7月8日期間，申請人知道自己曾作出的自住聲明是虛假的或已經變成不真實。原審法官指，即使自住的聲明是以申請人簽署的意願為準，若果申請人日後改變意圖將物業出租，他便有責任向銀行披露。實際上，從錄影會面的內容可見，申請人是知道及曾被提醒自己的申報責任，他的解釋只是自己忘記了申報。

16.辯方立場是，控方不應以貸款後的行為作為檢控基礎，成交後改變用途不能構成兩項控罪的範圍，辯方更認為控方的檢控基礎並非申請人成交後有否作出披露。就此論點，原審法官指出，控方在開案陳詞及呈堂證據的理解顯示檢控證據基礎包括申請人將物業改變用途而沒有作出披露，辯方亦沒有在控方帶出相關證據時作出反對。原審法官分析，從常理而言，也只有在成交之後，銀行、按證保險公司或執法部門才有可能得知新業主是否把物業出租或自住，申請人成交後的行為便是證明他是否詐騙銀行/按證保險公司的證據之一，如果成交後的行為不能成為檢控基礎，那麼作出任何詐騙按揭貸款/按揭保險的行為都無需承擔刑事責任。

17.原審法官分析，就本案而言，申請人於2020年7月4日向地產經紀了解放租情況，最遲於成交日2020年7月6日簽署放租紙時已有放租的意圖，是否更早形成出租意圖須進一步分析[2]：

「 155. …但是，一個沒有意圖把該物業放租的業主不可能會簽署放租紙，並且把該物業的鎖匙交給物業代理。所以，這部份證據足以讓事實審裁者作出無可抗拒的推論，肯定被告人有出租的意圖，並且是最遲在2020年7月6日約下午5時30分已經有這個意圖。至於在這個時間之前他有沒有把該物業出租的意圖，本席稍後會繼續分析。」

但原審法官不接受辯方所指申請人於7月4日詢問租值只是出於一般業主希望知道樓巿情況的心態，他指申請人的按揭狀況是他必須將該物業用作自住，不宜與其他業主的情況混為一談。

18.原審法官不相信申請人在警誡下的解釋，他指申請人不可能在購入該物業時不知道它有租值，實際上該物業成交前仍有租客；申請人是一名36歲的首次置業者，他警誡下稱「大個仔想搬出」，原審法官不認為在一個人居住的情況下一個兩房單位會「不夠大」，他指申請人不可能向銀行借700多萬購入一個他認為「不夠大」的物業，然後成交後當天突然改變自住的打算。在分析之後，原審法官拒絕就開脫的部分給予比重，而他就入罪部分則給予十足比重。

19.原審法官曾考慮申請人於2020年7月4日詢問放租的事宜是否能證明犯罪意圖，他指該日的詢問與其後申請人的行為，包括簽署放租紙及將該物業出租，不屬於犯罪後行為，辯方倚據的R v White[3] 所指的犯罪後行為只是與罪行元素本身無關的其它行為。

20.原審法官分析後，裁斷申請人在2020年7月4日或之前蓄意隱瞞自住聲明已不真實的情況，排除申請人忘記了通知銀行的可能性[4]：

「 167. 如果在2020年7月4日被告人仍然打算把該物業自住，根本不會主動詢問放租的情況。他在成交和銀行放款當天已經急不及待簽署放租紙。他明知自己申請按揭貸款和按揭保險的條件是要自住該物業，卻在成交前兩天已經詢問地產經紀該物業的放租情況和在成交當天簽署放租紙。在被告人簽署物業臨時買賣合約的4月10日至2020年7月8日期間，根本沒有任何事情或環境的轉變，可以合理解釋被告人為何會由打算把該物業自住改變成打算把該物業出租。唯一合理的推論是他在成交之前及最遲於2020年7月4日已經有把該物業出租的意圖。本席完全排除他在成交之後才有把該物業出租的意圖的可能性。

168. 本席進一步考慮，廉政公署人員在2021年5月28日指控被告人涉嫌干犯『欺詐罪』和向他進行警誡會面之前，他已經把該物業出租給第四控方證人曾先生大約10個月。…自從2020年8月開始，每個月出現在被告人銀行戶口的租金會提醒他該物業被他出租給別人，違反了為該物業申請按揭貸款和按揭保險的自住條件。

169. 本席在較早前已經分析過，被告人知道自己把該物業改變用途便需立即通知工銀亞洲。被告人清楚知道假若工銀亞洲及/或按證保險公司知道該物業並非由他自用，後果便是銀行不會批給他八成按揭，他要支付樓價一半：請參閱證物P53記項2136-2137及2469-2470。被告人一直在這10個月的期間內不通知工銀亞洲。他在這10個月內肯定是蓄意隱瞞工銀亞洲，與他在成交之前蓄意隱瞞工銀亞洲的行為一致。這部份證據進一步支持和鞏固本席剛才作出的唯一合理推論：被告人在2020年7月4日或之前沒有打算要向工銀亞洲披露自己有出租該物業的意圖，不會把該物業用作自住。在2020年7月4日或之前，他蓄意隱瞞工銀亞洲及按證保險公司他之前在多份文件所作出的自住聲明已經不真實。本席完全排除被告人忘記通知工銀亞洲及/或按證保險公司的可能性。」

21.原審法官指，申請人最遲於2020年7月4日不打算自住，根據簽訂的合約有責任立即通知工銀亞洲，但他沒有這樣做，原審法官作出唯一合理推論申請人不想銀行因此而改變批出按揭貸款的決定，申請人的不作為令工銀亞洲相信已經變為不實的聲明或承諾，是蓄意欺騙。而按證保險公司在申請保險的過程中，依賴申請人交給工銀亞洲的資料，包括自住聲明，申請人的不作為是蓄意欺騙工銀亞洲及按證保險公司，導致按揭與保險獲批。

上訴理據

22.黃佩琪資深大律師率同劉穎欣大律師代表申請人提出的上訴理由，對原審法官的投訴包括（一）錯誤地裁定申請人有作出控罪內的欺騙手段誘使銀行及按證保險公司批出貸款；（一）（A）在詮釋《盜竊罪條例》第65A條條文內的「欺騙」的定義時，在涉及申請人作出聲明表示他當刻的意圖，就將來發生的事作出承諾（自住的打算），與其後發生的事實混淆（誤認為後期未有守諾等同之前的聲明必為虛假陳述），是犯了法律上的錯誤；（二）擅自偏離控方原有的檢控基礎而錯誤作出有罪裁定；（三）錯誤裁定申請人有意圖詐騙。

23.申請方投訴指原審法官沒有就關鍵爭議事項（簽署及提交文件時有否放租意圖）作出裁決，繼而作出申請人誘使銀行和按證保險公司批出按揭和保險的錯誤裁定。申請人指檢控基礎只聚焦申請人簽署及提交5份按揭文件時的意圖，而控方沒有證據顯示申請人當其時必然已不打算自住。

24.申請方亦指，只要申請人在文件上作出聲明時真誠相信聲明並不虛假，無論其後是否改變心意，也不能被視為知悉在申請中作出的聲明是虛假的。而且，工銀亞洲和按證保險公司其實最早於2020年5月初及最遲於同年6月1日已批准按揭和保險，原審法官沒有裁斷申請人於6月1日前有提交不實及虛假內容，申請人也就沒有「誘使」銀行及按證保險公司批准按揭及保險的申請。

25.申請方亦指，原審法官裁斷前後不一，一時裁定申請人最遲於2020年7月6日5時30分[5]有改變自住用途的意圖，一時裁定申請人最遲於7月4日[6]有此意圖；前者屬於成交後發生，超出控方檢控基礎，而後者欠缺證據支持。申請方力陳，改變自住用途而沒有向銀行及按證保險公司作出申報的情況並不在檢控基礎之內，原審法官卻裁定申請人在按揭批出後的不作為可構成支持定罪的欺騙手段之一，此裁定偏離或擴闊了控罪範圍。

26.申請方更指，原審法官錯誤以申請人成交後10個月沒有主動申報出租（事後的行為），來證明他在控罪期間刻意隱瞞物業用途。實際上，銀行和按證保險公司並沒有在發現該物業被租出後終止貸款及按揭保險，原審法官沒有適當考慮控方是否成功舉證「誘使」的元素。申請方亦認為原審法官錯誤理解「欺騙」的意思，誤以為申請人未有守諾而違約，等同他作出聲明時必然就其當刻對將來的打算作出虛假陳述。

27.申請方亦投訴原審法官忽略申請人短時間內簽署按揭文件，未必理解改變自住用途後的申報規定；並且片面理解警誡錄影會面紀錄，放大控方支持的部分，忽視對申請人有利的部分，錯誤拒納辯方所聲稱申請人10個月不申報的行為未必反映他事發時有意圖詐騙。

答辯人的回應

28.高級助理刑事檢控專員招秉茵及高級檢控官陳哿弘代表答辯人。

29.答辯方澄清本案的檢控基礎是：（一）申請人清楚知道獲得高成數按揭建基於自住和立即申報要求；（二）他成交前兩天已聯絡地產經紀查詢該物業租值；（三）成交當天即簽放租紙並留下鎖匙委托經紀放租；（四）成交兩天後已把物業租出；（五）成交10個月後，被揭發為止，他才向銀行申報物業已出租。控方以此邀請法庭推論申請人從簽署和提交文件一刻便意圖詐騙銀行及按證保險公司，訛稱自住以獲得較高按揭成數，實質打算將物業租出，而詐騙手段包括作出自住的虛假聲明，以及於控罪期間沒有在改變自住用途後立即通知銀行及按證保險公司。答辯方指出，從控罪時段可見，控罪基礎並不局限於簽署及提交文件一刻，而是放款前的任何欺騙行為。《控方開案陳詞》明言，指控包括申請人早於2020年5月29日已知道申報要求，但在相關時段沒有就改變用途立即作出申報，導致銀行如期放款，而呈堂證據亦明顯舉證以上案情。辯方在審訊時沒有表示混淆。

30.答辯方陳詞，原審法官沒有偏離或擴闊檢控基礎，從對申請人最有利的角度，他裁定即使控方未有足夠證據顯示申請人簽署及提交文件時已有出租的意圖，但最遲放款前兩天（2020年7月4日）已打算將物業出租，卻蓄意隱瞞以誘使銀行如期於7月6日放款，所以7月4日後的不作為足以構成欺騙手段。答辯方指，申請人作為按揭抵押方，知悉銀行及按證保險公司依賴自住聲明的準確性去批核申請，所以有責任更正陳述，否則他的不作為可視為虛假陳述：DPP v Ray[7], R v Rai (Thomas)[8]。

31.就申請人指原審法官沒有裁定申請人簽署提交文件時的意圖，答辯人回應指，從原審法官的裁決上文下理可見，他認為即使沒有足夠證據顯示簽署及提交文件當刻的意圖，亦不足讓申請人脫罪；原審法官是基於申請人於2020年7月4 日之後的不作為（即不更正自住聲明），誘使銀行放款及保險生效，以支持定罪。答辯人認為原審法官拒納申請人正式成交後才改變自住用途的解釋是基於多方面分析，事實裁斷過程無可詬病。

32.就原審法官裁斷何時改變自住用途，答辯人認為沒有前後不一，原審法官的裁定是申請人於2020年7月4日或之前打算成交後出租物業（《裁決理由書》第191段），至於前面段落（第155段）提到的7月6日只是分析思路過程，原審法官明言這時間之前的意圖須繼續分析。答辯人指，7月4日的裁斷有充份的證據支持，如申請人並非一早打算放租，不會在成交日當天匆匆在電梯大堂簽放租紙和留下鎖匙作出放租委托。除了申請人7月4日詢問租值之外，原審法官還考慮一系列其它因素才作出推論，分析並無犯錯。

33.就申請人10個月不作出申報，申請人成交後的不作為與成交前的不申報都關乎其意圖，答辯人指，原審法官推論申請人成交前蓄意不申報，是基於其它因素的獨立考慮，成交後的不申報只是支持及鞏固該推論。答辯人指，原審法官使用犯罪後行為有跟隨案例指引，在舉證價值與對申請人造成的偏見兩者取得平衡：嚴文浩 案[9]。至於申請人在警誡供詞的解釋，答辯人認為原審法官運用邏輯常理考慮下，對申請人招認部分給予比重，拒絕對其開脫部分給予比重，並無不妥。

34.答辯人又指，銀行及按證保險公司在被欺詐後採取甚麼補救方法處理問題，對判決沒有幫助。

35.至於「欺騙」的定義，答辯人指出，原審法官有列出條文定義，從他陳述欺詐罪的本質的內容，並不足以斷言他錯誤理解該定義，原審法官亦沒有裁定申請人因為之後的違約行為而推論他必然就自住聲明作出虛假陳述。

討論

36.黃資深大律師及劉大律師亦在審訊期間代表申請人作出辯護。在上訴聆訊開始時，被問及上訴理據基本上涉及再次爭論審訊期間的議題時，黃資深大律師沒有否認，並向本庭指出上訴理據的軸心沒有改變，即控方能否證明申請人的相關意圖。黃資深大律師亦指出，上訴的重點爭議是原審法官可否利用成交之後10個月的行為作為基礎去證明申請人在成交前的意圖。但黃資深大律師亦同意，若果申請人在成交之前有改變自住用途的意圖，他有責任通知銀行這個改變。

37.本庭認為，究竟申請人有否在成交之前已經改變自住意圖並蓄意隱瞞及作出欺詐，均是原審法官就事實的裁斷。除非原審法官在作出裁斷時明顯犯錯，本庭不應輕易干預。

上訴理據﹙一﹚：原審法官錯誤裁定申請人有作出控罪內所述的欺騙手段誘使工銀亞洲及按證保險公司批出貸款

38.此上訴理據多方面投訴原審法官犯錯，本庭將會逐一處理。

39.申請方陳詞指[10]，控方指控的欺騙手段只局限在貸款及按保「申請中」，即申請人在按揭貸款申請中向工銀亞洲（控罪一）及在按保的申請中向按證保險公司（控罪二），明知而虛假地表示在完成購買該物業後會佔用該物業。因此控方必須證明申請人在簽署5份相關文件時，他知道該些文件內的表示及聲明是虛假的，但原審法官沒有在這方面作出裁決。

40.本庭認為這論點明顯站不住腳，控方的指控從來不局限於申請人簽署相關文件的日期爲止：

(1) 兩項控罪的詳情均指控罪行在2020年4月16日至2020年7月8日期間進行，即欺詐延續至該物業買賣成交兩日之後。

(2) 第一項控罪亦指控申請人藉欺詐而誘使工銀亞洲在上述期間批准按揭貸款申請及批出貸款，導致申請人獲得利益，而根據案情貸款是在成交當日才批出，即2020年7月6日。

(3) 在《控方開案陳詞》當中[11]，控方亦指控在所有關鍵時間，被告人從沒有向工銀亞洲及按證保險公司申報該物業已改變為非自住用途，即控方的、檢控基礎包括簽署文件之後申請人打算改變物業用途但不作申請。

(4) 在審訊中，控方亦呈堂一連串有關改變物業用途的證據去支持上述控方案情。辯方於審訊時沒有反對或表示混淆，亦沒有要求控方澄清檢控基礎。

41.基於上述理由，本庭認為控罪所指的欺詐手段明顯涵蓋工銀亞洲放款前申請人所作出的欺詐行為。原審法官裁定最遲於銀行放款前兩天，即2020年7月4日，申請人已經打算將物業出租並蓄意隱瞞，此欺詐行為是在控方指控之內。因此，本庭認為原審法官並沒有錯誤地裁定申請人有作出控罪內所指控的欺騙手段。

42.申請方亦投訴指[12]，工銀亞洲於2020年5月6日已發出「原則上批准」的通知書，申請人亦已於2020年5月29日簽署貸款確認書。於2020年6月1日，按證保險公司亦正式發出確認批出該物業的按保申請。申請方指，既然工銀亞洲及按證保險公司最遲於2020年6月1日已經批准申請人的申請，申請人之後所作出的欺詐行為，不可能誘使工銀亞洲及按證保險公司作出上述批准。

43.本庭不同意這論點。正如上文提及，第一項控罪並不只包括工銀亞洲批准按揭申請，亦涵蓋工銀亞洲於2020年7月6日正式批出按揭貸款。原審法官裁定最遲於銀行放款前兩天，即2020年7月4日，申請人已蓄意隱瞞打算出租物業，誘使工銀亞洲於2020年7月6日批出按揭貸款，而事實上基於按揭貸款獲批，申請人亦獲得按證保險公司提供按揭貸款保險。因此原審法官並沒有錯誤裁定申請人的詐騙行為確實誘使工銀亞洲及按證保險公司作出作為，並且令申請人因而獲益。

44.申請方又指[13]，就申請人何時有出租意圖，原審法官似乎作出兩個不同日子的裁決，明顯前後不一致：(i)「最遲在2020年7月6日約下午5時30分已經有這個意圖…」；(ii) 「…在成交之前及最遲於2020年7月4日已經有把該物業出租的意圖」。雖然控方證供顯示，申請人於2020年7月4日向地產經紀PW2查問「類似嘅單位放租情況」，並說「星期一再傾」，申請方陳詞指原審法官不應以此「模稜兩可」的證供對申請人作出唯一及無可抗拒的有罪推論。

45.本庭不接納申請方這些論點。從《裁決理由書》可見，原審法官的進路是首先裁定申請人最遲於2020年7月6日已經有放租意圖，但他明言：「至於在這個時間之前他有沒有把該物業出租的意圖，本席稍後會繼續分析。」[14] 之後原審法官考慮到其他證供及一連串的因素，才推斷「… 他在成交之前及最遲於2020年7月4日已經有把該物業出租的意圖。」[15] 因此本庭認為，申請方這投訴無視原審法官的進路及考慮，完全不能成立。

46.就著原審法官推斷申請人最遲於2020年7月4日已經打算把該物業出租，本庭不同意該推斷建基於「模稜兩可」的證供或不可能是唯一及無可抗拒的有罪推斷。原審法官亦並非只依賴申請人於7月4日就租值作查詢的行為去作出推論，反而是考慮了本案的種種環境和情況 （包括以下段落），才再作出唯一的有罪推斷[16]：

「159. 作為一個普通市民，被告人購買價值965萬的物業並非每天也發生的事，反而是一生之中其中一個最重要的事情。辯方的立場更是他首次置業。這件事亦令他以後30年每個月需要還款給銀行。他必定在成交之前時刻記掛。左小姐約被告人在7月4日到該物業檢查，原因便是7月6日會成交。所以，在7月4日，被告人無可能忘記了該物業將會在兩日之後成交，也無可能忘記能夠成交的原因是兩日之後銀行放款，亦無可能忘記因為從銀行借到樓價八成才可以購買這個物業，更無可能忘記自己能夠成功借錢的條件便是過去約三個月內三番四次被人提醒和自己承諾及聲明的自住要求。

…

167. 如果在2020年7月4日被告人仍然打算把該物業自住，根本不會主動詢問放租的情況。他在成交和銀行放款當天已經急不及待簽署放租紙。他明知自己申請按揭貸款和按揭保險的條件是要自住該物業，卻在成交前兩天已經詢問地產經紀該物業的放租情況和在成交當天簽署放租紙。在被告人簽署物業臨時買賣合約的4月10日至2020年7月8日期間，根本沒有任何事情或環境的轉變，可以合理解釋被告人為何會由打算把該物業自住改變成打算把該物業出租。唯一合理的推論是他在成交之前及最遲於2020年7月4日已經有把該物業出租的意圖。本席完全排除他在成交之後才有把該物業出租的意圖的可能性。」

47.本庭認為，原審法官作為事實的唯一裁斷者，基於本案的種種情況作出這唯一及無可抗拒的有罪推斷，並無不妥，尤其是申請人選擇不作供，而原審法官亦決定不給予任何比重在他的開脫性警誡供詞上。

48.在上訴聆訊中，本庭亦曾詢問黃資深大律師，根據辯方立場，究竟申請人會是何時改變意圖把物業租出呢？黃資深大律師回應是在７月６日成交之後。但本案證據顯示，於成交當日約下午5時30分申請人已經急不及待在物業的電梯大堂簽署放租紙，把該物業的鎖匙交給地產經紀，並在兩日後成功把該物業租出。本庭認為，若辯方立場是指在當日銀行放款前的一刻申請人仍然打算自住，但在放款後短短的幾小時內，申請人突然改變意圖並選擇租出該物業，這說法十分牽強，完全不能令人信服，尤其是申請人沒有選擇作供去支持這說法。

49.申請方又指[17]，原審法官錯誤地依賴申請人成交後10個月沒有向銀行申報改變自住用途作為基礎，對申請人作出有罪推論。本庭不同意這論點。從《裁決理由書》可見，基於本案上述情況的考慮，原審法官於第 167 段推論申請人最遲於2020年7月4日已經有把物業出租的意圖。於第 168 段，原審法官進一步考慮到申請人於成交後10個月沒有向銀行申報改變自住用途，並於第169段認為該證據進一步支持和鞏固他之前於第167段所作出的唯一合理推論。因此，原審法官並非如申請方所指，依賴申請人成交後10個月的行為作為他作出推論的基礎；原審法官只是認為成交之後10個月的隱瞞，與申請人在成交之前蓄意隱瞞工銀亞洲的行為一致，因而認為這證據支持和鞏固他已作出的唯一合理推論。無論如何，在上訴聆訊當中，本庭亦詢問黃資深大律師，若果在成交後申請人有向銀行申報，原審法官應否考慮此證據，黃資深大律師回答原審法官應該考慮。若然原審法官可以考慮申請人成交後的申報，本庭看不到為何原審法官不可以考慮申請人在成交後10個月所持續作出的隱瞞，尤其是該隱瞞是控罪所指的欺詐手段往後的延續。本庭亦不同意申請方指原審法官錯誤地以逆向思維來考慮證據[18]，相反地，本庭認爲原審法官在考慮案中所有相關證據後才作出定罪的裁決，並無不妥。

50.申請方亦指[19]，在批出貸款1年後，申請人在回覆工銀亞洲的信函時已經主動申報該物業並非自住，正在出租，他並沒有隱瞞。本庭認為此論點沒有說服力，因為申報之前申請人已被廉政公署調查涉嫌干犯欺詐罪，明顯事情已經東窗事發，所以申請人才向銀行申報實情。原審法官亦曾考慮這一點，並認為不會對申請人在案發時段有沒有犯罪意圖構成合理疑點[20]。本庭認同原審法官這看法。

51.申請方又質疑申請人的「欺騙手段」是否有效，與工銀亞洲及按證保險公司所採取的行動是否有「因果關係」，因為工銀亞洲及按證保險公司在2021年12月獲申請人通知物業並非自住之後，仍然繼續貸款及按保的安排，只要求收取額外保險費[21]。這亦是在審訊期間辯方提出的質疑。原審法官認為「時移世易」，工銀亞洲及按證保險公司在事後的處理方法未必會一樣。本庭認同原審法官的看法，工銀亞洲及按證保險公司在事後所作出的補救安排，不可能與批准申請和批出貸款相提並論。況且，在審訊中的承認事實亦指出，根據金管局發出的指引，非自住住宅物業的按揭成數上限為樓價的五成，在按證保險公司提供的按揭保險計劃下，對於1000萬元以下的自住物業，銀行才可提供最高八成按揭貸款。而根據工銀亞洲梁先生PW1的證供，工銀亞洲的政策是假若申請人在申請按揭和按揭保險時被銀行發現物業並非自用，銀行不會批出這個高成數的按揭[22]。而按證保險公司的黎先生PW3亦指出，要考慮是否符合按證保險公司的條件，最重要的是供款入息比率、信貸紀錄和必定要自住，才會合乎資格；如果不符合條件，便會拒絕申請[23]。本庭認為，申請方指工銀亞洲和按證保險公司在明知申請人物業並非自住，仍會批出高成數按揭給予申請人，是與上述證據不符及不切實際的論點。

52.基於上述理由本庭認為上訴理由（一）的種種投訴均不成立。

上訴理由（一）（A）：原審法官在詮釋《盜竊罪條例》第16A條條文內「欺騙」的定義時，在涉及被告人作出聲明及表示當刻，就將會發生的承諾的現時意圖表述，與其後發生的事實有混淆，犯上法律上的錯誤

53.申請方指[24]，控方必須證明申請人領會到其所作出的聲明屬虛假。若然申請人真誠地相信聲明並非虛假，該罪行的精神元素(mens rea) 便無法確立；就本案控罪，控方必須證明申請人在簽署及提交該5份文件時知道他所作的聲明是虛假。因此，原審法官認為日後的改變意圖會將申請人早前所作的表示及聲明變為不真實，這是犯上法律錯誤。

54.如上文提及[25]，本庭認為控罪所指的欺詐手段並不局限於申請人簽署或提交文件的一刻，反而明顯涵蓋工銀亞洲放款前申請人的任何欺詐行為。就聲明變為不真實這議題，原審法官作出以下裁斷[26]：

「170. 被告人在多份申請表格上聲明及確認自己將會把該物業用作自住用途，甚至在2020年6月24日仍然簽署在證物P30自住聲明上。當他最遲在2020年7月4日已經不再打算在成交後自住，並且意圖出租該物業，便根據雙方簽訂的合約（即證物P25貸款確認書第9段）有責任立即通知工銀亞洲，讓工銀亞洲知道他較早前作出的一切自住聲明或承諾已經不再真實。他知道要立即通知。他沒有這樣做。唯一合理的推論是他不想工銀亞洲因他不把該物業用作自住而改變批出按揭貸款的決定。本席肯定他知道自己的不作為令工銀亞洲相信一些已經變成不真實的聲明或承諾。本席肯定他蓄意欺騙工銀亞洲。」

55.本庭認為原審法官作出這裁定並沒有在法律上犯錯，亦有案例支持，例如答辯人所依賴的 DPP v Ray[27] 及 R v Rai (Thomas)[28]。當一個人作出陳述時，他當時可能相信該陳述為真實，但若其後他得知該陳述已因情況改變而變為虛假，卻沒有予以糾正，此時如果該陳述仍影響著依賴該陳述的人，那麼他便是在欺騙對方。利用一個在作出時已知為虛假的陳述來獲取利益，與利用一個刻意不作糾正的陳述來獲取利益，兩者同樣可以構成欺詐。

56.申請方又依賴兩宗英國的案例[29]，指法庭必須小心區分(i) 一個未遵守將來行為的承認 (a promise as to future action, which may be broken or kept) 但僅屬於違約的情況；與(ii)一個虛假的陳述。申請方指這區分是重要的，因為只有後者帶有刑事後果[30]。

57.在上訴聆訊中，本庭詢問黃資深大律師有否在審訊時向原審法官提出這論點，黃資深大律師回覆相關案例應該沒有呈堂給予原審法官考慮。這可能解釋到為何原審法官沒有在其《裁決理由書》處理這個議題。

58.無論如何，本庭認為本案明顯涉及一個虛假陳述，而並非只屬於一個違約的情況。如上文提及[31]，根據金管局發出的指引，非自住住宅物業的按揭成數上限為樓價的五成，若物業並非作自住用途，工銀亞洲根本不會批准更高成數的按揭貸款申請，而按證保險公司亦會拒絕相關按證保險申請。因此申請人必須在其按揭貸款申請表 (P10) 中作出聲明，確認該物業將會作自住之用。而在向工銀亞洲發出的自住聲明(P30) 中，申請人亦確認明白發放貸款是以該物業作自住用途為條件[32]。亦正如原審法官指出[33]，根據PW5盧先生的證供，若果申請人不簽署自住聲明，銀行不會放款；即使申請人已經簽署自住聲明，若在未放款之前銀行已經知道該聲明是虛假，當然銀行亦不會放款。基於本案的情況和證據，銀行批出放款是取決於自住聲明的真實性，因此申請人作出虛假陳述必然會帶來刑事後果，而並不只是一般違約。

59.申請方又依賴《裁決理由書》中以下的段落[34]，指原審法官混淆了將來出現的作為或不作為與一個人的現有意圖的分別[35]：

「154. 更加重要的是盜竊罪條例第16A條「欺詐罪」的其中一個罪行元素，即“欺騙”，的定義是“指就事實或法律而以語言文字或行為作出的任何欺騙，包括與過去、現在或將來有關的欺騙，以及就進行欺騙的人或任何其他人的意圖而作出的欺騙，而在本定義中，行為指任何作為或不作為，欺騙則指蓄意或罔顧後果地作出的欺騙”（本席的強調）。由此可見，「欺詐罪」的本質包括針對一些將來才出現的作為或不作為。所以，辯方在這方面的論點在法理上並不成立。」 [ 加上申請方的強調 ]

60.考慮到《裁決理由書》的上文下理及原審法官對案情的分析，本庭不同意申請方指原審法官作出上述混淆，認為原審法官只是在以上申請方強調的句子中可能表達不太完善。無論如何，原審法官的定罪基礎[36]是申請人最遲在2020年7月4日已經有出租的意圖，因此他較早前作出的一切自住聲明已變成虛假，但他沒有通知工銀亞洲，導致工銀亞洲依然相信自住聲明仍是真確，申請人藉此欺騙手段誘使工銀亞洲繼續批出貸款。明顯地原審法官的定罪基礎聚焦於自住聲明在批出貸款前已變成虛假及欺詐，並非以申請人在成交後的不作為（沒有作出申報）而將他定罪。

61.基於上述理由，本庭認為上訴理由（一）（A）的種種論點均無可爭辯之處。

上訴理據﹙二﹚：原審法官擅自偏離控方原有的檢控基礎而錯誤裁定申請人有罪

62.申請方再次投訴指[37]，兩項控罪的檢控基礎是申請人在按揭及按保的「申請中」，即控方案情所指的5份文件內有虛假表示，而並非作出持續隱瞞。申請方又指[38]，原審法官最終裁定申請人有罪在於他的不作為，這是偏離了甚或擴闊了控方原有控罪範圍。正如在上文指出[39]，本庭認為控罪所指的欺詐手段明顯涵蓋工銀亞洲放款前申請人的欺詐行為。在《控方開案陳詞》當中[40]，控方亦清楚地指控在所有關鍵時間，被告人從沒有申報改變了物業用途，即是依賴申請人的不作為及隱瞞。

63.申請方又指[41]，原審法官錯誤地依賴犯罪後的行為 (post offence conduct) ，即申請人在其後的10個月沒有主動申報自住用途的改變，去支持及鞏固他早前作出申請人刻意隱瞞的裁斷。申請方依賴 王進偉 案[42]，指如要利用被告人犯罪後的行為作為指控被告人的證據，控方必須提出採納該些犯罪後行為的基礎，而法庭亦要衡量該些犯罪後行為的舉證價值 (probative value) 和其可能會造成的偏見 (prejudicial effect) ，才能決定應否接納該些犯罪後行為作為支持控罪的證據。

64.本庭留意到，於 王進偉 案，上訴法庭就犯罪後的行為舉例，包括 (1) 掩飾罪行而故意說的謊言；(2) 為了逃避罪責而選擇逃離犯案現場；及 (3) 為了避免被認出為犯案者而故意改變自己的外形。明顯地這些例子中的行為未必與所犯的罪行有直接關係，因此法庭要小心作出衡量。但上訴法庭亦指出[43]：

「47. 一名被告人在案發後作出的行為（犯罪後的行為），可以是指證他犯罪的證據。如被告人犯罪後的行為和其所犯的罪行有密切關係，更可視之為罪行的一部分。該些犯罪後的行為當然可以呈堂為證，作為支持罪行的證據之一…」

65.正如上文所述[44]，本庭認為申請人在成交後10個月的隱瞞，根本是其欺詐行為往後的延續，該行為和所犯的欺詐罪行有密切關係，有明顯舉證價值及基礎，可以呈堂作為支持罪行的證據之一。原審法官亦已說明該行為的舉證價值和基礎[45]：

「153. … 無論是銀行、按證保險公司或執法部門，一般只會在成交之後才會知道新業主是否把物業出租或自住。因此，申請者在成交之後的行為往往便成為證明他有否詐騙銀行及/或按證保險公司的證據之一。如果這些在成交之後的行為不可以用來作為檢控的基礎，那麼幾乎所有詐騙按揭貸款和按揭保險的人也可以無需承擔刑事責任。」

66.本庭亦看不到該證供會對申請人造成不當的偏見。本庭認為原審法官把該10個月的隱瞞作為他考慮的證據之一，並無不妥。

上訴理據﹙三﹚：原審法官錯誤裁定申請人有意圖詐騙

67.辯方在審訊時向原審法官提出，申請人在錄影會面內的回應反映他有可能因為種種原因，不知道要向銀行披露的程度和要求[46]。現階段申請方大致上再依賴相同理據[47]，指原審法官錯誤地考慮申請人於錄影會面所說的話，因而錯誤地裁定申請人有意圖詐騙。

68.本庭留意到該錄影會面是「混合式」的供詞，有開脫的部分和入罪的部分。正如原審法官指出[48]，因為申請人並無出庭作供，入罪部份很可能是真話，但開脫部份則無同等可信性。

69.從《裁決理由書》可見[49]，原審法官用了相當篇幅去考慮申請人在錄影會面裡的供詞。原審法官就申請人的回應（「應該要知」和「似乎是」）作出分析，並指出這些回應是在法庭以外未經盤問考驗的說法。原審法官亦已考慮辯方提出的論點，指PW1梁先生與被告人的會面只有10多分鐘，就文件作出的解釋必然是粗略籠統的。原審法官亦指出申請人供詞中的入罪部分，即申請人解釋沒有向工銀亞洲或按證保險公司申報出租的原因是自己忘記了，而並非他不知道要立即申報或不知道何時才需要申報。經分析證供後，原審法官作出以下結論[50]:

「149. 基於以上分析，辯方在被告人未必知道何時需要向工銀亞洲和按證保險公司披露該物業的用途改變方面的陳詞完全不成立。本席肯定被告人早在2020年4月16日至5月29日期間已經知道假若該物業並非自住用途，便要立即向工銀亞洲申報。」

70.本庭指出，是否給予申請人警誡供詞中的開脫部分任何比重，完全是原審法官作為事實的唯一裁斷者的範疇，尤其是原審法官有絕對優勢，可以考慮他席前的所有證據後作出取捨。從《裁決理由書》可見，原審法官已經考慮辯方提出的論點，在小心分析後才達致他的結論，沒有明顯犯錯，本庭認為申請方這投訴不能成立。

總結

71.本庭已小心考慮申請方的所有陳詞，基於上述理由，本庭認為申請人的各項上訴理據均非可作合理爭辯，而原審法官就兩項控罪的定罪裁決亦並非不穩妥或不令人滿意。因此，本庭拒絕申請人就定罪的上訴許可申請，並撤銷他的上訴。

答辯人：由律政司高級助理刑事檢控專員招秉茵及高級檢控官陳哿弘代表

申請人：由何敦律師行轉聘黃佩琪資深大律師及劉穎欣大律師代表