金佳旺有限公司 訴 麥平堯

HCA005714/1998

HCA5714/1998

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院民事訴訟案件1998年第5714號

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主審法官：高等法院原訟法庭法官張澤祐

聆訊日期：2001年2月8日及9日

判決日期：2001年2月15日

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判決書

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案情

1. 原告人為巴富街巴富花園宜富閣7樓C座（“7C”）的業主，該單位由原告人的董事脫學明先生（“脫先生”）和他的家人居住。原告人在1994年12月28日購入7C，在1995年2月開始裝修該單位。該單位有兩個厠所， 在裝修期間，裝修公司負責人黃華峰先生（“黃先生”）發現分隔兩個厠所的磚牆有部份突然脫落，並發現磚牆滲滿了水，他建議脫先生將該牆拆掉，重新再建一幅磚牆。脫先生同意這個做法。厠所內有一個舊煤氣爐，該煤氣爐因為生銹需要拆掉。在拆去煤氣爐後，發現爐後面的氣窗有漏水的情況。脫先生向他樓上8C單位（“8C”）的業主麥平堯先生（“麥先生”）投訴。麥先生到7C檢查漏水的情況，在檢查後一兩天，漏水終止。但過了幾日，漏水的情形再度發生。

2. 脫先生要求巿政總署協助。巿政總署利用顏色染料來測試漏水，他們要求脫先生在7C收集從天花流下來的水。脫先生說由於當時沒有水流下來，所以他只能收集少量的水樣本，巿政總署因此不能夠完成測試。脫先生繼續他的裝修工程，在裝修工程完成後脫先生和他的家人搬進7C，之後，脫先生發現厠所天花的批盪有水印及滲水，於是他向麥先生投訴，麥先生說他會解決這個問題。

3. 自1996年開始，漏水漸趨嚴重，厠所及廚房的天花批盪都開始脫落，亦有經常停電的情況。脫先生亦向麥先生投訴，麥先生說他會處理這個問題。脫先生繼續向麥先生投訴，到1997年初，麥先生說他會找人去修理漏水的事情。1997年6月，7C厠所牆上的燈掣蓋有水漏出來，脫先生需要打開這些燈掣蓋。在1997年6、7月期間，麥先生告訴脫先生他已經修理妥漏水的事。隨後脫先生在1997年8月裝修7C，當時，兩個厠所及廚房的天花已經脫落，牆紙濕透，門亦有水印。裝修後，7C仍然有嚴重漏水的問題，水繼續從燈掣的位置流出。脫先生不停向大廈管理處投訴及要求巿政總署協助。管理處有向麥先生發信要求他改善漏水的問題，但巿政總署要脫先生自己聘請律師去解決這問題。

4. 在1998年1月，原告人發律師信給麥先生，並在1998年4月展開本訴訟。

7C受到漏水的影響

5. 脫先生說他過去幾年的生活苦不堪言，從脫先生拍下的照片及錄像帶中，可以見到7C的厠所及其外面走廊的天花確實是水跡 斑斑，批盪大幅脫落。天花上的水跡是鐵銹色的，明顯地水是經過混凝土內的鐵枝而滲到7C的天花。厠所天花的混凝土部份已經爆裂，露出藏在裏面的鐵枝。水亦隨着藏有電線的喉管一直滲到電掣蓋及電燈罩內。因為電線喉管滲了水，令電流短路，所以7C經常停電，脫先生不能利用電掣使用家裏的電燈及電器，他需要從總掣另外引線來供電給兩間厠所、主人房、走廊及飯廳，因為原本供電給這些地方的線路被水破壞。另外，脫先生需要從牆腳的電掣引線安裝臨時的電燈照明，他亦需在家裏安設緊急的照明器。7C單位內，掛滿了這些臨時安裝的電線。在厠所旁邊的主人房，牆紙已經鬆脫及潮濕。

水的來源

6. 本案主要的爭議點是原告人能否證明7C漏水的源頭來自麥先生的單位。舉證責任在原告人身上，雖然麥先生的8C 單位是在7C之上及最接近7C，但這並不表示漏水一定是由8C造成。

7. 在處理本案責任的問題時，應該分開兩階段處理。第一階段是脫先生在1995年裝修後搬進去7C居住，直至1997年麥先生重新裝修他的廚房及厠所之前為止。第二階段是麥先生裝修後到現在為止。脫先生指在第一階段，7C受滲水影響的地方包括廚房、飯廳、兩個厠所、厠所外面的走廊及部份主人房。在第二階段受滲水影響的地方是兩個厠所、厠所外面的走廊及部份主人房。

第二階段

8. 本席認為脫先生已經提出足夠的證據來證明第二階段的漏水源頭是來自8C。

9. 原告人聘請了一位簡祖祐建築師（“簡先生”）去尋找7C漏水的原因。簡先生曾經四次到7C調查。第一次是1998年3月5日，第二次是1999年5月7日，第三次是1999年5月25日，第四次是1999年11月18日。在5月7日的檢查，簡先生曾經到8C觀察及測試，他發覺8C厠所的地台是建高了大約2吋，他在8C的厠所內所有的排水孔放水，這包括浴缸、洗手盆及地台排水孔。之後，簡先生返回7C檢查。20分鐘後，他沒有發現任何明顯天花漏水的情形。但當時他發覺在7C外牆的一支排水管有滴水。簡先生指該水管應該是8C厠所地台的排水管。在該水管的下方可以見到一支類似“鐘乳石”的物體，水經這物體滴下。簡先生指這物體的形成是水滲過該喉及外牆的夾縫，滲出的水含有石灰，石灰經過沉澱慢慢形成該物體。他亦看見在該水管周圍的外牆有水泥補塊，這顯示該水管曾經被更改或移動及外牆的開口用水泥沙漿修補過。麥先生同意當他在1997年修整厠所工程，這包括更改厠所內外的排水管，他同意有鐘乳石的排水管是來自他單位的。

10. 簡先生認為流到7C的水的來源是8C，漏水有如下的原因：

（一）厠所地台階磚接口有細小的裂縫或在浴缸及牆磚之間有細小的裂縫，當8C的屋主使用浴室時，這些水便沿着這些裂縫滲下地台；

（二）藏在已經升高了的地台下的排水管有裂縫及漏水，導致污水從排水管滲出。地台內的建築物料好像水綿一樣吸收及保留從水喉滲出來的水，這些水慢慢地滲過天花流到7C，這些水亦經過排水管的外圍流出屋外。

11. 本席認為簡先生的結論是有理由的。在外牆排水管所見的鐘乳石物體是一項有力的證據，證明污水沒有完全經排水管排出。這些污水在7C及8C中間的地台慢慢凝聚後，經天花及外牆滲出。排水管是鋪在8C地台內的，根據上訴法庭在So John and Another v. Lau Hon Man and Others [1993] 2 HKC 358 指出，一條藏在地板中的水管是屬於該樓宇的物業，這判決亦適用於本案。漏水到7C的源頭是來自8C，原因是可能地台有裂縫及地台下的排水管有滲漏，麥先生作為8C的業主是要負上責任。

12. 簡先生很坦白地指出雖然他可以決定水的來源是來自8C，但他不可以說出漏水的確實原因，因為他沒有排水管路線的圖表及他不是8C裝修工程的負責人。本席認為要找尋真正漏水的原因，其中一個方法就是拆除8C厠所的地台，看看地台下是否有污水積聚。原告人曾經多次要求麥先生共同聘請專家去找尋漏水的真正原因，但麥先生都沒有答覆原告人。麥先生只是在盤問脫先生時，才提議終止審訊，雙方聘用專家去檢查他的地台。本席認為麥先生一直沒有誠意去解決這個問題，而在聽取了脫先生的證供後，才感覺到形勢不妙，然後才提出這個建議。

麥先生的答辯

13. 麥先生曾經提出其他的理據來辯稱他不用負上漏水的責任，本席認為這些所謂理據並不能支持麥先生的答辯。

14. 第一，麥先生指他在1997年3月曾將浴室洗手間及廚房的地台、牆身、浴缸、座厠全部拆除，當時並未發現有漏水的喉管，但他為了安全計，重新安裝銅喉，更換單位內外所有來往水喉，重新裝修浴室洗手間及廚房。本席認為就算在1997年沒有發現厠所地台下有積水，亦不表示之後發生的漏水情況，水的來源並不是來自麥先生的單位。因為在這次工程，麥先生重新安裝新排水喉及更改外牆外的排水喉，這些新的裝備亦可能有缺陷。簡先生指出漏水不會是因為供水喉有滲漏而造成的，因為如果是供水喉漏水的話，漏水的情形是連續性的及會更嚴重的，它會引致7C水浸。根據簡先生說，7C漏水是滲透式及慢慢積累而形成。本席認為脫先生已經提出合理的證供來證明第二階段漏水的水源是來自8C單位的。

15. 本席認為麥先生是一個不可靠的證人，在被盤問時，他說在收到脫先生的投訴後，他曾經多次重新在地台的階磚上塗上一層新的石灰粉來防止漏水及找水喉匠去檢查是否有漏水的情形。這些證供並沒有在麥先生的書面供詞中提出。本席認為他只不過是為了應付原告人的指控而作出這些證供。本席認為即使麥先生的確曾經進行了這些工程，亦不能證明1997年8月以後的漏水不是來自他的單位。

16. 第二，麥先生指水務署及市政總署曾經調查過漏水一事，但他們都無法確定漏水的原因。本席曾提醒麥先生如果他要倚靠這兩個政府部門的測驗結果，他需要傳召該兩個部門負責測驗的職員出庭作證。麥先生說他曾經嘗試聯絡該兩個部門的負責人，得悉他們均已離職，故此，他不打算及沒有傳召該兩個部門的職員作證。

17. 市政總署於1995年2月在7C裝修期間，曾經進行用顏色染料測試。雖然脫先生說因為當時樓上沒有滲水，所以他沒法收集水的樣本，但另一位原告證人黃先生說，當時確實是有很多水從天花流下來。但正如簡先生所說，就算使用了顏色染料，亦不可能成功地測試漏水的原因，因為地台中的建築物料可能成為一個過濾器，把顏料保留在地台內，沒法滲透到7C的單位。而黃先生亦說顏料亦可能不會在第一次的測試便滲透出天花，可能需要經過多次測驗才能成功。

18. 市政總署在1999年4月16日發信給麥先生，指出在過去數月，該署進行了一連串的檢查和測驗工作，但仍無法確定滲水的原因。本席亦不知道當時巿政總署採取了甚麼測試。

19. 市政總署亦轉介屋宇署和水務署進行檢驗，在1999年5月6日，屋宇署發信予麥先生，指出上述樓宇並沒有即時的結構危險，因此，他們暫時不會採取進一步行動。明顯地，屋宇署所關注的是屋宇結構的問題，而不是漏水的起源及原因。水務署在1999年5月25日發給脫先生的信內指出，該署職員證實7C的浴室的天花板出現濕及乾水印，但到8C視察時，卻沒有發現任何水管有損壞及漏水的情況。本席認為除非清拆地台，否則根本不可能找出真正漏水的原因。所以，水務署這樣的回覆，並不能證明麥先生不需要負責。

20. 第三，麥先生指出，在脫先生未搬進7C前，他從來沒有接到任何關於漏水的投訴。他指脫先生裝修時，曾經拆去7C多處的牆，其中一幅是承托冷氣機的混凝土平台。簡先生說這平台並不是屋宇結構的一部份，它是在7C向街的另一邊，所以拆除該平台不可能會造成7C發生嚴重漏水的情況。麥先生又指脫先生拆了廚房的磚牆，將廚房擴大。簡先生說該磚牆亦不是樓宇結構的一部份，而該種磚的闊度只有6 吋。本席認為既然在1995年裝修時已經發現兩所浴室中間的磚牆已經滲滿了水，這已經證明7C根本一直是有漏水的情形出現，而並非因為脫先生的裝修工程而令7C出現漏水的情況。

21. 第四，麥先生指巴富花園曾經進行外牆鋪紙皮石工程，在工程進行後，住客便開始投訴下雨後有漏水的情況。大廈鋪砌紙皮石的外牆是向馬路的一邊，而7C漏水的方向則是大廈天井的一邊。該外牆並沒有進行任何更改工程，所以，這不能證明是因為大廈進行工程而影響7C。脫先生亦說7C漏水的情況在非下雨天也會出現。本席認為7C的漏水並不涉及下雨的原因。

22. 第五，麥先生指可能是大廈8樓以上的單位漏水，但簡先生反駁這論點，因為如果在8C以上的單位有水滲下來，麥先生的單位肯定會受到影響，但麥先生自己的單位卻沒有任何滲水的情況出現。

23. 第六，麥先生指出如果真是他8C厠所的地台有積水，那麼他單位的其他部份也應受到影響，但他8C的地板及牆身卻沒有被水影響。簡先生說這並不能證明麥先生的單位沒有積水，因為一般來說水的方向是向下流的。麥先生亦指在1999年5月7日的測驗，簡先生並沒有證明鐘乳石滴水是簡先生在排水孔放下的水。簡先生承認這一點，但鐘乳石的水滴，除了在5月7日的測試可以看見外，在另外兩次的測試亦同樣被發現。該兩次測驗的日期為5月25日及11月18日。本席認為這長時期的滴水是一項强而有力的證據，證明8C厠所地台的而且確是有水積聚。

第一階段

24. 至於第一階段的漏水，雖然本席相信脫先生所說，在他購入該7C單位之後，漏水的情況一直出現，而漏水的來源很可能是來自8C單位，但遺憾地，原告人當時並沒有聘請專家來尋找漏水的源頭及漏水的原因，本席認為原告人並沒有提供合理的證據來證明第一階段的漏水責任是需要麥先生負上。

賠償

25. 關於賠償問題，第一項，即拆除厠所中間的磚牆及重建$10,500；第二項，脫先生在1997年裝修期間在外面租住房屋的租金$15,000；第三項，氣油費用$3,000和第四項，裝修費用$29,800，都是因為第一階段漏水而產生的。因為脫先生不能證明第一階段漏水的水源來自8C，所以原告人不能向麥先生索償這四項損失。

26. 至於其他索償的項目，本席認為麥先生是需要支付給原告人的。

27. 第一項，因為漏水而引致停電，脫先生需要在1998年5月聘請電器技工修理，費用是$5,700。這是一項合理的數目，麥先生需要負責。

28. 第二項，在1999年6月，因為另一次停電，脫先生需要聘請另一位電器技工去安裝電線及電燈，費用是$5,600。本席亦認為這項是一個合理的費用，麥先生需要負責。

29. 第三項，7C部份電線線路因為被水破壞需要重新安裝，這工程涉及拆除藏在7C牆內管道的電線和重鋪電線及安裝開關掣及插座。本席認為該項工程的$25,000報價是一個合理的費用，原告人聘請的電機工程師林松武（“林先生”）亦證實這些線路已經被破壞，不能使用，他估計重新安裝線路的費用是$25,000。

30. 第四項，因為漏水而7C需要重新裝修，估計的費用是$252,400。所涉及的工程是要重新鋪電線管道及重新裝修損壞的牆身及天花。本席認為7C因滲水問題，是需要重新裝修的，$252,400是一項合理的收費。 原告人除了這份裝修報價單外，曾經向另一間建築工程公司索取另外一份裝修報價單，該份報價單是$282,200。

31. 第五項，由於在裝修工程期間，脫先生需要在外居住。他向酒店查詢的資料是一個月的酒店租金是$73,105，該項數目包括租住三間房。現時脫先生的7C有三間房間，他和妻子居住一間，他的岳母和兒子居住另外一間，他的傭人和女兒在另外一間居住。本席認為在該工程進行時，脫先生一家人是有需要在外面居住。但本席認為$73,105的費用並不合理。就算脫先生需要搬離7C，他亦不一定需要租用酒店三間房間。現時香港有其他月租住宅式樓宇供應，脫先生可以租用這些樓宇。本席認為$20,000的費用是一個比較合理的賠償。本席認為原告人應獲的賠償是$308,700。

32. 原告人亦要求因為脫先生受到滋擾、不方便及不安的賠償。的而且確因為漏水一事，給脫先生一家人帶來不方便及困擾。根據So John一案，上訴庭給與$10,000的賠償，原告人在So John 一案受到的困擾是大約1個半月，本席在Leung Yung Chun and Choi Chik Lai v. Chan Wing Sang, HCA 12235 of 1998一案中，判原告人獲得$80,000的滋擾賠償。本席認為在本案中，脫先生所受的長時期滋擾應該獲得同樣的賠償，故此，本席判原告人可獲$80,000賠償。

總結

33. 本席判原告人勝訴及命令如下：

（一）本席頒發強制令，禁止麥先生把他8C的水漏到7C；

（二）麥先生需要賠償原告人$308,700作為專項損害賠償；

（三）麥先生需要賠償原告人$80,000作為滋擾賠償；

（四）在專項損害賠償額中$5,700及$5,600是原告人已經付出的，麥先生需要支付該賠償額的利息，這兩項的利息分別從1998年5月30日及1999年6月8日起以年息6釐起計算，直至本判決為止。這兩項賠償及其餘的賠償額利息再根據法庭頒令的判決利率由判決日期開始計算，直至麥先生償還該款額日期為止。

（五）原告人獲得本案的訴訟費用。

原告人：由莊凌雲彭志泉律師行委託楊明悌大律師代表

被告人：無律師代表，親身出席