高麗琴 對 梁耀石及另一人
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2. 原告人高麗琴女士（以下簡稱「原告人」）是位處於香港西環德輔道西259號銀行大廈3樓G室（以下簡稱「3G單位」）的業主及佔用人。第一被告人梁耀石先生（以下簡稱「第一被告人」）乃為第二被告人曾銀珠女士（以下簡稱「第二被告人」）的兒子。第一被告人現年63歲，而第二被告人現年92歲。他們兩人以聯權共有的形式擁有3G單位對上樓層之單位（俗稱「長命契」），即德輔道西259號銀行大廈4樓G室（以下簡稱「4G單位」）。在2007年3月左右，第二被告人透過地產代理之推介購買4G單位。用來購買4G單位的所有金額都是由第二被告人支付，第一被告人並沒有付出任何金錢代價。
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DCCJ3828/2014 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2014年第3828號 ----------------------------
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------------------ 判案書 ------------------ 引言 1.本案是關乎一宗上下樓層鄰居單位之漏水糾紛。 背景 2.原告人高麗琴女士（以下簡稱「原告人」）是位處於香港西環德輔道西259號銀行大廈3樓G室（以下簡稱「3G單位」）的業主及佔用人。第一被告人梁耀石先生（以下簡稱「第一被告人」）乃為第二被告人曾銀珠女士（以下簡稱「第二被告人」）的兒子。第一被告人現年63歲，而第二被告人現年92歲。他們兩人以聯權共有的形式擁有3G單位對上樓層之單位（俗稱「長命契」），即德輔道西259號銀行大廈4樓G室（以下簡稱「4G單位」）。在2007年3月左右，第二被告人透過地產代理之推介購買4G單位。用來購買4G單位的所有金額都是由第二被告人支付，第一被告人並沒有付出任何金錢代價。 3.原告人聲稱，在2007年至2011年8月期間，被告人故意讓水從他們的單位滲漏至3G單位內，引致3G單位的睡房、浴室及客廳（以下簡稱「A區」）因長期受水滲漏而導致嚴重破壞，及對原告人造成滋擾。原告人並聲稱因漏水的情況而導致她不能分租3G單位之房間。 4.另外，原告人聲稱，因第一被告人非法佔用平台及非法加裝金屬圍欄導致地磚破壞防水層，引致水滲漏至3G單位內的飯廳及廚房天花之位置（以下簡稱「B區」）。原告人聲稱在2007年開始，每逢在暴雨日子時都會發生滲漏的情況而引致嚴重破壞。 5.原告人現就3G單位內A區及B區滲水情況而導致之損失向倆被告人索償。 6.在審訊期間，原告人申請由他的兒子韓俊軒先生（以下簡稱「韓先生」）代她陳詞及盤問倆被告人的證人，理由是根據原告人所述整件案件由始至終都是由她的兒子代她處理。而第二被告人因年紀老邁，視覺及聽覺模糊，於2015年12月30日之審前覆核聆訊中申請由她的另一兒子梁威石先生（以下簡稱「梁先生」）代她發言及盤問。而第一被告人亦要求梁先生替他發言及盤問。以上的申請，在雙方沒有反對之情況下，本席都予以批准。 爭議項目 7.此案的爭議點主要包括：－
討論 相關之法律原則 8.關乎漏水案件的法律原則於本地法院多年來的案例中已被清楚地建立。在法律上，在漏水案件中，沒有一個假設是水的滲漏必然在物業的上層而來。在每一案件中，舉證責任都放在原告人身上，在相對可能性的衡量下，去證明滲水的來源是來自上層之物業。被告人沒有責任去找出或去證明滲漏的來源或去證明漏水的根源不是從他的單位內造成。見Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited, unreported（ HCA 35/2007; 8 May 2012）at pp 23 to 25。 9.上訴庭於張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊 (1999) (沒有稟報的案例)，CACV 268/1998； 9.4.1999，判案書之第4頁清楚地說明以下之原則：－
10.固此，在滋擾侵權的案件上，原告人除了證明滲漏的事實及成因外，原告人亦須要建立：(i) 被告人推定知道滲水的來源是從他們自己的單位而來；及 (ii) 被告人沒有在一合理時間內作出補救行動。見區域法院暫委法官陳玉芬於Leung Wai Kee and Lau Sau Lin v Tam Yuet Sheng (2012) （沒有彙報的案例）DCCJ 5716/2007; 10.7.2012第43段。 (1) 3G單位A區的漏水是否由4G單位導致 11.原告人所指之A區範圍，是單位內有一個2.48米 x 1.95米（大約5平方米）的睡房[1]及外面的客廳及鄰近浴室。這睡房上面正是4G單位內之浴室。本席接納韓先生關乎滲漏的時間之證供。他雖然無法確定首次在Ａ區滲漏的時間，但他能肯定的是滲水的問題大概發生於2007年暑假左右，因他能清楚記起這正是在他的父親（即原告人的丈夫）於2007年10月被確診患有癌症之前發生。 12.本席亦信納韓先生之證供，他的父親曾在患癌住院期間曾多次致電予第二被告人就A區漏水的問題作出投訴，並要求第二被告人之子女立即進行跟進及維修。韓先生的父親並曾要求約見其子女。但第二被告人每次只能說已告知其子女及會儘快進行維修，但從來沒有採取任何實際行動。 13.本席亦信納韓先生以下之證供：他於2011年2月11日前，經一段長時間觀察，確認A區滲漏的來源大有可能是從被告人之單位住客沐浴後的污水或洗衣機放出之污水而導致。因韓先生觀察到每天晚上出現滴水的時間主要是集中在晚上11時左右，而每次滴水都會持續數小時。雖然韓先生曾到被告人之單位要求租客讓他進入單位視察，但遭被告人之租客拒絕。但韓先生當時發現被告人單位之大門鐵閘右下方近走廊地面的牆身亦出現發霉及漏水情況，而該牆身另一邊正是4G單位的浴室。 14.韓先生曾於2010年2月左右曾向屋宇署／食物環境衛生署之聯合辦事處（以下簡稱「聯合辦事處」）作出投訴及要求協助。但聯合辦事處經其聘用之合約顧問進行調查及測試後，仍無法確認滲水原因。其後，聯合辦事處所委派的合約顧問職員於2011年12月14日到4G單位調查時，發現在4G單位之滲水位置水跡已經乾固，濕度數字亦低於35%。因此，他們認為沒有充份數據證明當時滲水問題是違反法例規定，故此聯合辦事處不能採取進一步執法行動；而亦同時暫時停止調查該單位之漏水個案。 15.雖然聯合辦事處未能在2011年找出滲水原因，但這沒有阻止原告人自行委派專家試圖找出A區滲水之原因。 16.原告人委任《香港驗樓及結構診斷有限公司》（以下簡稱「香港驗樓」）就A區的滲漏情況作出調查及檢測。在他們於2011年9月9日所撰寫之報告中引述，經過他們用目測、導電感應及高清紅外線掃描方法及水樣本檢測法之測試後，所得到的結論是：－
17.香港驗樓之推論是3G單位近「屋外走廊房間天花」近房門位置(即A區)有高濕度跡象，而房門天花及廳天花相連，故此有證據及跡象顯示該物業之「廳天花」的石牆及批盪剝落是受該物業屋外走廊房間天花的高濕度滲漏所影響。 18.相反地，被告人除了依靠聯合辦事處2011年之調查結果外，並沒有委派任何測量師或驗樓公司進行測試，亦沒有確定滲漏入3G單位的源頭是否來自4G單位的浴室。 19.在此情況下，在相對可能性的衡量下，本席接納香港驗樓報告中之結論，認為3G單位近「屋外走廊房間天花」近洗手間方向位置(即A區)有受滲漏跡象影響而導致天花石屎及批盪剝落的情況出現；而3G單位「洗手間天花」與近屋外走廊房間天花相連，故本席認為他們認為有理由相信3G單位洗手間天花的石屎及批盪剝落是受該物業近屋外走廊房間天花影響（亦即是4G單位浴室上牆身之另外一邊）是一個合理的結論。 20.有關原告人就A區漏水的問題向被告人投訴的事情上，本席接納韓先生及原告人之證供，認為原告人曾多次透過韓先生、原告人本身及其先夫以電話的方式向第二被告人投訴不少於100次，但倆被告人都沒有採取任何補救行動。而韓先生亦將所有關乎滲漏的文件透過4G單位的信箱交給倆被告人。而倆被告人最初採取的態度都是不聞不理。直至2011年5月至7月期間，聯合辦事處委派的合約顧問公司職員到3G及4G單位進行調查及測試後，被告人的態度才開始有所轉變。本席亦信納韓先生的證供，認為第二被告人曾透過他的兒子梁威石先生要求找測量公司作出測試。但在2011年以前倆被告人一直否認A區的漏水問題是由他們的單位導致。 21.本席亦信納韓俊軒的證供，在4G單位沒有租出給租客的時候，因為沒有人使用洗手間的原故，漏水的情況是得以暫時舒緩。但這情況只是維持大約半年左右。本席認為這顯示A區滲漏情況是與4G單位的洗手間是否被使用有直接關係。 22.至於被告人一直依靠聯合辦事處的測試結果，作為認為3G單位的滲水情況不是由他們造成的主要理據，本席對此說法不感認同。因聯合辦事處的結論只是：「測試結果未能成功確認滲水源頭」。而辦事處的信中亦同時提及在2011年12月14日再到3G單位進行調查時，發現上址的滲水情況「已經停止」。這剛巧就是韓先生所說在單位沒有住客居住的期間。由此可見，聯合辦事處的測試結果並不全面。 23.被告人曾於2014年8月委任關國雄教授撰寫一份關乎3G單位漏水的情況。關教授當時的結論是沒有證據或充份科學證明3G單位的滲水是由4G單位造成。故此，他的結論是4G單位的業主不須要為此負責。本席對關教授2014年8月之報告的結論有所保留。主要原因是關教授是於2011年7月香港驗樓進行測試時並不在場；及本席認為他反駁香港驗樓的理據是與當時的實際情況不同。本席認為關教授對香港驗樓的報告內容所作之意見缺乏客觀理據支持及有欠公允。 24.本席較為願意接納由法庭命令雙方專家於2015年5月所撰寫的聯合專家報告（以下簡稱「聯合報告」）之內容。本席接納原告人之專家劉珊娜小姐（以下簡稱「劉小姐」）關乎A區漏水問題之成因的意見。本席認為劉小姐的意見認為3G單位近屋外走廊房間天花、客廳天花及洗手間天花之滲漏情況，不是因為空氣潮濕、雨水或外牆滲漏所造成；而是上層單位廚房或洗手間地台防水層及相關排水喉管出現問題引致的理據是有科學根據及合乎客觀事實。她的意見亦與這案件之過程較為吻合。 25.在聯合報告中代表被告人之關教授的意見主要是基於香港驗樓在2011年7月30日及雙方專家在2015年3月24日共同視察當日環境所作出。他認為因為沒有測試當時的濕度及溫度，所以沒有證據證明有或沒有因潮濕引致凝結的說法本席不能認同。本席同時認為關教授所指滲漏原因可能是由雨水或外牆滲漏而造成，都是沒有客觀或科學證供支持，亦純粹屬於猜測。至於關教授所指3G單位滲水的情況是否由上層廚房或洗手間地台防水層及相關排水喉管出現問題引致「不能莽下斷論，要有充份證供，但目前或沒有看到確實證據。」的結論，本席亦不予認同。對於劉小姐所用的目測法、紅外線掃描法、導電感應法、微波濕度掃描法、水樣本分析法，雖然正如關教授所說只能證明有水份，不能找出滲水根源；但基於原告人其他所提供之證據及本案滲漏的經過及地點，本席認為劉小姐的意見比較合乎事實過程及邏輯，本席較為願意接納她的結論。 26.雖然雙方專家都同意在2011年7月30日香港驗樓測試3G單位滲水的情況時，原告人物業近屋外走廊房間天花、客廳天花及洗手間天花有滲漏的情況，但關教授並沒有正面解釋滲水的源頭是從那裏而來。本席亦接納原告人專家劉小姐的意見，在雙方專家共同視察當日，發現3G單位近屋外走廊房間天花、客廳天花及洗手間天花均有混凝土剝落，鋼筋外露並生銹的情況，顯示曾有滲水影響的跡象。而關教授認為鋼筋生銹及混凝土脫落不全是由滲水問題造成的理據薄弱，本席認為並不可靠。至於關教授所說滲漏可能是由雨水滲入大廈3樓天花樓板而做成，本席認為除了因為該地方遠離外牆以外，亦沒有任何證據顯示滲水的源頭是從雨水而來。 27.總結以上雙方專家的意見，本席認為A區滲水的情況是由4G單位的浴室、浴缸及地台長期滲漏到地台再透過3G單位之天花所引致。 (2) 3G 單位內之B區的滲漏情況是否由4G單位導致 28.本席認為3G單位內的B區地理環境及滲漏原因是與A區截然不同。 29.首先，從銀行大廈3樓平面圖（即原告人證物2號）可見，現在原告人所稱之B區（即現時3G單位內廚房及飯廳所處之位置）原本是一露天之開放平台（roof deck）。從地政署查取到在入伙時之平面圖顯示，本來這平台的地方是露天的。原告人承認，在原告人或她的丈夫購入單位後，他們非法地在平台上僭建上蓋。上蓋之範圍覆蓋整個單位B區，亦即現時單位內的飯廳及廚房的天花位置。 30.就B區的滲漏情況，原告人的指控是由被告人在B區的僭建上蓋（亦即4G單位之天台平台位置）拆除及清理金屬圍欄時因為破壞地磚及防水層，令下雨及排放污水時滲水入3G單位內之B區。她又指漏水也可能是由被告人放在4G單位平台上的洗衣機排水而引致。 31.本席並不同意原告人之聲稱及說法。理由如下：－
32.正如韓先生在他2015年7月30日的誓章內承認，原告人現時B區的飯廳及廚房的僭建部份，是他父親於1993年購入單位裝修時所僭建的。而在2003年這部份亦被屋宇署列入單位的屋契中（俗稱「釘契」）。雖然屋宇署的測量師及結構工程師曾於2010年及2011年檢驗過該僭建部份，據原告人聲稱，是沒有即時危險性，但這不代表僭建的部份是絕對防水及在日久失修及日曬雨淋下沒有滲水的可能。 33.在以上情況下，本席認為原告人沒有證據證明B區的漏水情況是由4G單位的業主疏忽或在拆除金屬圍欄時所致。在此情況下，本席認為被告人不須就B區的漏水情況向原告人負責。 (3) 原告人是否因滲漏的情況有所損失，如有的話，損失金額為多少 34.原告人在《經修訂申索陳述書》所提出之申索中，一共提出12項不同之申索。這包括：－
35.總結以上原告人於(1)至(7)段所索償金額總數為港幣$928,200。 賠償之原則 36.在民事侵權法中，私人滋擾(private nuisance)是有別於疏忽(negligence)。前者是對土地的侵權，亦是在侵權法中屬於嚴格責任的一項(strict liability)，即被告人的過失在決定被告人是否構成私人滋擾是無關的。而原告人作滋擾申索的賠償要求必須根據有關損失合理可見性 (reasonable foreseeability)的原則上判決。 37.賠償的原則是用作保障原告人土地的康樂價值(amenity value of land)。另外，在法律原則下，原告人的人身傷害(personal injury)不能透過以私人滋擾的理由而獲得賠償。在Hunter v Canary Wharf [1998] 1 WLR 434一案中，法院重申私人滋擾侵權應與一般疏忽責任不同。前者不應包括有關人身傷害的索償。 一般損害賠償 38.有關原告人第(7)項申索，被告人違反大廈公契規定，讓水滲透到原告人居住單位以造成對原告人物業A區的滋擾侵權，所帶來的不便和不適，轉化成金錢賠償，必須是依照慣例的金額(a conventional sum)：見So John & Anor v Lau Hon Man & Ors [1993] 2 HKC 356。 39.在林鎮彬訴KO CHEE KO及另一人案 [2016] HKCU 364中，區域法院法官羅雪梅在第81段指出：
40.於本案中，本席認為影響賠償金額有以下考慮因素：
41.至於賠償金額方面，法院在確立滋擾責任後在衡量賠償時不但會考慮有關滋擾的持續時間，更會考慮原告人的個人情況：見Clerk & Lindsell on Tort （第20-10及20-11段，第19版）。當有關漏水事故發生時，原告人的生活和心理狀況所受的影響是確實的。本席亦考慮到原告人當時面對其先夫的醫療開支，該滋擾無疑使原告人再增添不必要的心理負擔。 42.在胡偉欣訴馬鴻榮案 [2001] HKDC 106; DCCJ273/2011中，被告人的滋擾行為持續九個月，該案中法庭考慮到原告人的特別情況，包括心理壓力及被告人在原告人懷孕期間作出的敵意行為而判予港幣$75,000為賠償：見第52段。 43.在梁謂祺案 [2012] HKDC 867; DCCJ 5716/2007中，原告人並非在滋擾期間均居住於受滋擾影響的單位。原告人獲港幣$25,000作為持續兩個月的漏水滋擾。 44.在So John v Lau Hon Man [1993] 2 HKC 356中，原告人獲港幣$10,000作為持續1.5月滋擾的賠償。 45.在Leung Yung Chun v Chan Wing Sang [2000] 1 HKLRD 456; HCA 12235/1998，原告人獲港幣$80,000作為持續2年的滋擾的賠償。 46.從以上案例得出，原告人第(7)項所申索的金額是偏低的。本案涉及的漏水滋擾從2007年開始已經對原告人的睡房、浴室及客廳(A區)造成影響，一直持續至今，差不多9年時間。最初原告人與其先夫一直住在受影響單位，直至她的丈夫離世。雖然原告人及其先夫並非居住於A區，所以原告人並非直接受到漏水滋擾影響不過她的家人都在長時間受到不必要及長期的持續滋擾，又不能使用A區的睡房及附近的地方。再考慮到被告人不合作態度及涉案漏水事故的時間，本席認為港幣$150,000是屬於一個較為合理的賠償金額。 47.但是，就原告人第(8)項的申索，即因滲漏問題而造成精神傷害的申索本席不予允許。理由是原告人如就這方面有所損失，必須透過一般人身傷害案件中以疏忽責任之理由向被告人申索有關精神傷害的損失。但明顯地，作出此類申索的時限已經遠遠過去。再者，原告人未有提供醫學上之證據指出其所受的傷害是在法律上認可的精神傷害(recognized psychiatric injury)。所以本席不能在這項目上給予原告人任何賠償。 專項損害賠償 48.對於原告人的第(1)項申索，本席不能認同。在Hunter一案中法院指出在私人滋擾的賠償必須根據環境舒適度的減少(diminution of amenity value)而作出判決。被告人對A區造成的損失應在租值差距上反映。但滋擾問題發生期間A區一直未有出租，所以本席未能按照此法律原則判定有關賠償。 49.本席考慮原告人於結案陳詞呈上的案例Chau Chung Mei v Leung Ying Ngai [2014] HKDC 1103; DCCJ 4062/2012。該案之案情與本案不同。在該案中，其中原告人兩個房間的租客因漏水問題被中止租約，另一房間亦因漏水而未能租出。區域法院暫委法官溫紹明允許原告三個房間的租金損失賠償。 50.本席考慮該案在以上兩方面的租金損失應被區別。 51.首先，與以上案例最大不同之處是在該案中單位被購入後，業主將其改建為5個獨立之房間出租。但在本案中，A區的睡房都是由原告人的家人居住（最先是韓先生的祖父，後來是他的兄弟），睡房從來沒有被出租或有實際行動改建成獨立單位出租。 52.第二，在展示其將A區房間租出的意圖上，原告人未能履行其舉證責任。原告人在其誓章確認若被告在2007年與原告人合作解決滲水問題，A區及B區必定會分租至今。然而，本席未能從原告人所提供的證據中推定原告人有任何實質行為反映原告人欲把房間租出。即原告人在A區租金的申索與其所能提出之證據出入甚大。若原告人能向法院證明A區於2007年11月至2011年12月期間一直在地產中介公司有推出租盤；或房間一直已經租出；或在滲水前已有實際行動將睡房出租，而只是因為滲水問題不能繼續租出，法庭或許會考慮原告人之租金損失的賠償申索。但在本案中，本席認為原告人租出A區房間都是一個假設的理想，並沒證據支持她有作出任何實質行動。 53.第三，韓先生在他誓章中內容指出所獲租金估值是來自原告人單位附近數間地產代理的市場租值。本席認為有關估值欠缺說服力。在2015年6月16日，在本案審前案件管理聆訊中，司法常務官曾命令原告人須擬備包括物業估值專家報告（如有的話），去證明租金損失。但原告人一直未有提交有關報告，原告人亦沒有提供其他實質證據協助法庭決定A區的市場租值時。在此情況下，本席裁定她亦未能履行她在此方面之舉證責任。 54.本席亦不准予原告人之第(2)項申索。在本判案書的前部份本席已裁定B區的滲漏問題非屬被告人責任，所以有關的一切申索亦將不會獲考慮。 55.第(3)-(5)項申索均屬於原告人對被告人所指控的滋擾而引伸的賠償。 56.當中第(3)項是原告人聘用裝修工程公司安裝鋁板簷的支出，所涉及金額為港幣$7,800。但鋁板簷的位置是在3G單位的B區，即不屬被告人的責任範圍內，故本席不允許該申索。 57.第(4)項申索屬A區損壞傢俬的賠償項目，當中包括床架連床褥、衣櫃及窗口冷氣機（包括所涉及的運送及安裝費），總共港幣＄18,500。法庭已確立被告人需對原告人3G單位負上責任，因此所有因漏水事故而直接造成的財物損壞均屬可賠償項目。本席認為原告人此項申索雖然沒有單據支持，估值仍屬合理，固本席允許在此項賠償金額為港幣$18,500。 58.本席亦准予第(5)項申索。在 McGregor on Damages (第18版) 32-006 至 32-012 段落中，對維修開支的判決必須根據以下原則：所申索維修開支必須是合理，並且維修項目是必要的(necessary)，以及開支不可以揮霍(extravagant)。本席考慮本案中原告人之維修工作是必須的，而涉及金額港幣$38,900亦是在天花結構、地板、板間牆、木門連身及電源所有維修工作總和的情況下是合理的。固此本席准予這項申索。 59.本席否決第(6)項之申索理由與第(3)項相同，被告人不用對原告人負上B區損失的責任。 60.有關在外居住的租金開支申索，在梁謂琪和盧秀蓮訴譚月嫦案中，區域法院暫委法官陳玉芬指出有關維修只局限於聯合專家報告鑒定必須的工作，並考須在該案中涉及維修工作的部分只屬三房間、飯廳、浴室及其對出的走廊部分，原告人在必要情況下遷出才會獲法庭考慮要求被告人支付有關住宿的開支：見該案第61-62段。 61.在本案中，本席裁定被告人對原告人在A區的滲漏問題上有法律責任向原告人作出賠償。但本席考慮到原告人及韓先生在滋擾問題發生期間並非居住於A區內（韓先生的祖父及兄弟，因其他原因先後遷出3G單位），加上原告人3G單位內另外有兩個房間可供原告人及韓先生居住。即原告人及韓先生在A區維修時亦可居住在其原來房間內。因此，原告人並未能證明在維修工作進行期間原告人及韓先生在別無他選的情況下必須遷出。固此本席不准予在原告人對在外居住租金的申索。 62.本席亦不允許原告人的第(9)項申索。第(9)項申索涉及第(1)-(3)項申索的利息。因本席已判決原告人不能獲第(1)-(3)項的賠償，因此其利息的申索也不予准許。 結論及命令 63.本席裁定原告人勝訴。第一及第二被告人因漏水所造成之滋擾須向原告人一筆合共港幣$207,400（$150,000 + $18,500 + $38,900）之金額作為賠償。被告人須在此金額上支付利息，利息以銀行最優惠利率加1%作計算，由展開訴訟當天起計直至款項付清為止。 64.本席同時頒下禁制令，命令第一及第二被告人在本命令發出日期起計90天內，採取一切合理步驟，包括進行修理或維修工程，以確保4G單位的水停止滲漏往3G單位的A區的位置。 65.因原告人獲得勝訴，第一及第二被告人須支付原告人在本訴訟中所有訟費，包括以往的律師費（如有的話）及驗測費用。若雙方未能就訟費金額達成協議，則交由聆案官評定。
原告人： 沒有律師代表，並親自應訊，由韓俊軒先生代表陳詞 第一被告人： 沒有律師代表，並親自應訊，但由梁威石先生代表陳詞 第二被告人： 沒有律師代表，由梁威石先生代表陳詞 |
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