何文浩及另一人 對 黃家明
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1. 第一原告人為新界荃灣海壩新村75號地下單位（「原告人物業」）的業主，而第一及第二原告人均為原告人物業之佔用人。
Cites 7 cases
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DCCJ 3358/2020 [2025] HKDC 737 香港特別行政區 區域法院 民事訴訟2020年第3358號 ----------------------------
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------------------------ 判案書 ------------------------ 引言 1.第一原告人為新界荃灣海壩新村75號地下單位（「原告人物業」）的業主，而第一及第二原告人均為原告人物業之佔用人。 2.被告人黃家明是位於原告人上方單位，即新界荃灣海壩新村75號閣樓單位（「被告人物業」）的業主。 3.原告人指被告人於其閣樓單位進行不當之裝修工程，導致原告人物業天花及牆身損毀，因此導致原告人蒙受損害而向被告人追討賠償。 原告人案情 4.原告人指被告人約於2019年11月20日聘請裝修公司於被告人物業進行裝修工程。期間被告人或其裝修工程人員用上不當的工具或方式進行裝修，包括使用重型機器如氣動鑽機，導致原告人物業受到損害，包括單位內不同位置的牆身出現16處大小不一的裂縫，其中最嚴重的裂痕位於主人房的位置，並有天花水泥掉落。 5.儘管原告人曾與被告人及其聘請之裝修工人進行交涉並要求停止裝修工程，但被告人並沒有停止工程，導致原告人物業受損情況繼續惡化，並影響其物業的結構安全。 6.原告人因此指被告人或其聘請的裝修人員並沒有確保有關裝修工程能在不影響原告人物業的情況下完成，而被告人並沒有足夠的監督有關工程，因此並沒有對原告人履行謹慎責任，導致原告人蒙受損失，包括單位所受的損害。另外，原告人亦指他們於2019年11月21日起， 基於安全考量暫時不能於原告人物業中居住，因此亦蒙受進一步損失。 7.原告人亦於申索陳述書指出根據荃灣海壩新村75號的公契，所有裝修工程必須不影響其他業主享用其物業的權利。原告人指被告人於被告人物業進行的裝修工程違反公契的條款。 被告人案情 8.根據被告人的修訂抗辯書所述，他所聘請的裝修工程公司或人員是持有政府牌照及有效商業登記，亦富有多年經驗。被告人認為造成裂痕的原因很多，可能跟原本建築的結構有關，亦不排除樓齡超過40年的海壩新村75號在有關工程進行前已有裂痕。 9.另外，被告人亦指原告人曾拒絕被告人的工程人員進入他們的單位進行檢查，亦拒絕共同聘請雙方同意的裝修公司進行檢查及復修。被告人因此指他唯有依賴屋宇署於2019年11月28日及2019年11月29日的檢測報告以證明原告人物業的天花只有二個裂紋，並沒有建築危險，而屋宇署發出的報告未能證明該二個裂紋是什麼原因造成。 10.另外，被告人亦不同意原告人所指其蒙受損害之數額。 原告方傳召的事實證人 何文浩（第一原告人） 11.第一原告人指他在2019年11月20日早上工作期間收到第二原告人通知，指他們的單位因樓上單位進行大型工程令到天花出現有碎片剝落的情況。其後，第一原告人發現單位天花和牆身出現多處裂痕，長度由一米至數米不等。其中，最嚴重的裂痕在主人房床頭位置，而且有石屎剝落的現象，並發現裂痕之中有一個懷疑是轉地機器造成的洞窿。他於翌日凌晨曾致電警署報警，惟當時警員回覆倘若明天閣樓再進行施工時可以再報警求助。 12.他續指儘管他及第二原告人嘗試與被告人溝通，但被告人聘請的裝修工人不願意停止轉地工程，因此，他們只能報警處理。可是，雖然被告人透過地產經紀致電原告人表示他會前來了解事件，但到了當晚亦未見被告人的蹤影。 13.於2019年11月22日，由於未能聯絡被告人，但有關工程仍然繼續進行，第一及第二原告人找公證行記錄損毁情況，並透過律師發信給被告人要求被告人先停止工程，以免他們的單位損毁擴大。第一原告人亦指當日屋宇署職員亦有到場，不過職員表示除非天花有下榻情況，並造成即時倒塌危險才會介入。基於安全考量，第一及第二原告人決定帶同寵物先搬離開他們的單位，以免石屎掉落造成傷亡。 14.隨後數天，公證行專家曾到場了解損毁情況及記錄當時現場環境，而第一及第二原告人亦連同公證行報告交給律師處理。期間，上述地產經紀提供了被告人的聯絡方式給予原告人，原告人於是聯絡被告人，並重新要求被告人暫停工程以待專業人士進一步評估。第一原告人亦呈上了與被告人聯絡的相關電話訊息記錄。 15.根據第一原告人所述，被告人沒有合作，並且一意孤行繼續進行工程，期間原告人物業的天花及牆身損毁隨之擴大。 朱家蔚（第二原告人） 16.根據第二原告人作供所述，她於2019年11月20日早上約10時於原告人物業中聽到樓上傳來非常大的打地磚聲音，其後天花有白色的灰和牆身碎片墮下。她曾嘗試到閣樓聯絡進行工程的人員，但並沒有人回應。直到當天晚上，她發現自己單位內的天花和牆身出現多處的大型裂痕，其中最嚴重的裂痕位於主人房，並有石屎剝落的現象。第一及第二原告人於翌日凌晨曾致電警署報警，惟當時警員回覆倘若明天閣樓再進行工程時可以再報警求助。 當晚第一及第二原告人並沒有留宿在他們單位內。 17.到了2019年11月21日早上，第二原告人回到原告人物業，並到樓上的單位向裝修工人表示天花很大機會因為工程而出現大面積剝落並造成危險，因此要求他們先停止鑽地工程，並提供業主聯絡方式以進行協商，但裝修工人並沒有理會第二原告人的要求。無奈下，第二原告人於是報警求助。警員大概於上午到場，並勸喻被告人裝修工人先停止工程，並聯絡其負責人。當時警察陪同第二原告人到被告人物業了解，而第二原告人當時看到工人正在使用重型鑽地機器清拆閣樓地磚。據第二原告人所述，她與在場工頭溝通後，他竟然說不知道閣樓地下與下面單位天花的石屎層是這樣的薄，因而導致地下單位的天花損毁。當時，警察有叫工頭聯絡業主，而被告人在電話承諾會立即到場了解。因此，警察便先行離場。可是，直到當天晚上10時，被告人都沒有出現。第二原告人因此只能留下字條，貼在被告人物業的大閘上。 18.隨後數日，由於第一及第二原告人未能聯絡上被告人，但閣樓工程仍然繼續，第二原告人只能找公證行記錄損毁情況，並聯絡律師發信給被告人要求被告人先停止工程，以免造成更大損毁。 19.期間，屋宇署亦有派員到場，但其職員表示除非天花有下榻情況，並造成即時倒塌危險，他們並不會介入。基於安全考量，第一及第二原告人因此決定帶同其寵物先搬離原告人物業，以免石屎掉落造成傷亡。 20.另外，第二原告人亦指屋宇署職員於2019年11月28日曾到場作第二次的視察及記錄累積損毁程度。當天，屋宇署職員發現主人房的小面積石屎剝落已擴大，而且天花和牆身的裂痕亦有加深情況。 被告方傳召的事實證人 康敏 21.被告人傳召了其妻子康敏女士作供。康女士指被告人委託的裝修師傅是持有政府牌照及有效商業登記，並富有多年經驗。她續指造成裂痕的原因很多，比如說可能是與原本建築的結構有關，畢竟相關物業已有超過40年的樓齡。 22.另外，康女士亦指原告人曾拒絕被告人的裝修師傅進入他們的單位進行檢查，亦拒絕共同聘請雙方同意的裝修公司進行檢查及復修。她續指她與被告人是處於被動的狀態，即是對方已經修復好一部份的天花，而被告方卻「沒有權力去管」。她指倘若由原告方單方面進行修復的部份已經掩蓋原本的裂痕，被告方便無法檢查和修復。如上所述，康女士指被告人因此只能依賴屋宇署於2019年11月28日及2019年11月29日的檢測報告以證明原告人物業的天花只有二個裂紋，並沒有建築危險，而屋宇署發出的報告未能證明該二個裂紋是什麼原因造成。 23.康女士指被告人一直在等待原告人提供相關屋宇署的報告，直至2021年6月才收到其報告。另外，她指對方聘請的公證行亦只是到2020年11月21日才發出報告。被告人並不可能一直等待文件才可以繼續進行裝修。 24.她亦指被告人曾透過不同方式，包括透過海壩新村的村長與原告人溝通，但原告人並沒有理會他們的請求。 25.康女士指被告人倚賴被告方傳召的專家證人所作的報告，並且就原告人提出的賠償金額作出異議。 專家證人 26.原告人及被告人分別聘請了銀晉顧問及公證行有限公司馮奕駿先生及曾達明先生作為本案專家證人。 兩位均為香港註冊測量師，而雙方並沒有爭議兩位證人之專家資歷。 本席接納上述兩位作為專家證人的資格。馮奕駿先生於2019年11月23日曾於原告人物業單位進行勘察，並撮寫了日期為2019年12月20日之報告。 27.根據法庭作出的指示，兩位專家證人 於2022年9月5日曾到涉及本案的兩個單位進行實地視察及檢驗[1]，並且各自擬定了其專家報告，及擬定了一份聯合報告， 述明雙方同意及未能同意的部份。 28.兩位專家證人均採用了目視勘察法及敲鎚測試，而曾先生 亦有量度有關裂縫以及參考屋宇署於2019年11月曾發出之兩份報告。 就此而言，屋宇署人員曾於2019年11月22日到原告人物業單位進行勘察。有關報告指勘察人員發現單位的客廳、二個房間及走廊天花有微小的裂縫以及石屎剝落的情況。 其後，屋宇署人員再次於2019年11月28及29日到達原告人物業單位視察。勘察人員發現情況與第一次勘察結果相若。 29.由於馮先生在審訊時已離開了銀晉顧問及公證行有限公司並已轉職到政府部門工作，因此不能夠出席審訊。第一及第二原告人於是傳召了公證行另一位同樣是香港註冊測量師的梁嘉駿先生作供。梁先生作供時表示他曾經是馮先生的下屬，並有一直參與及跟進本案之勘察及報告撮寫過程。本席亦接納梁先生作為專家證人的資格。作供時，梁先生確認並且採納了由馮先生所撮寫及簽署之報告。 30.根據原告人的專家報告，勘察人員於原告人物業單位內發現共有16處明顯裂縫，詳情如下：
31.被告人專家曾先生對於上述關於裂縫2、5、6、8 、9、10及14的描述及起因並無異議。曾先生同意有關裂縫是由於被告人物業單位內進行的工程引起的震動造成。對於上述關於裂縫1、3、4、7 、11、12、15及16的起因，曾先生認為被告人進行的工程所引起的震動難以導致該些裂縫的出現。該些裂縫應是由正常磨損造成 (normal wear and tear)。 至於上述裂縫16 ，曾先生在檢視馮先生提供的照片後，認為該裂縫亦應是由正常磨損造成。 32.就着維修建議而言，馮先生估計進行有關維修費用，包括保險及保護工作、聘請承建商重做客廳及房2的間隔牆及天花、 於所有牆身及天花重做「士波寧」及油漆批蕩，以及清拆及清理泥頭垃圾 共為HK$145,495.50 ，而曾先生則估計有關費用為HK$53,555.41。 縱觀兩位專家所提供的估計數額計算方式，以上分別主要是由於各方估計所需的維修工程日數及材料價格的分別。 責任問題的討論及分析 裂縫是如何導致的 33.被告人依賴上述屋宇署於2019年11月進行勘察後發出 的報告，指報告只提到原告人物業單位內的客廳、二個房間及走廊天花發現有微小的裂縫以及石屎剝落的情況，與原告人所指稱的比較嚴重的損害不符。本席認為上述屋宇署之報告只是初步勘察結果，報告亦沒有詳細列出損害之程度。 根據第一及第二原告人所述，屋宇署 曾向他們指出當時所顧及的主要考慮是物業單位有否倒塌的危機。 不論如何，原告人聘請的公證行專家馮先生亦已於2019年11月28日到場進行勘察並撮寫報告，詳細記錄了上述情況。 因此，法庭不能 只基於或特別倚賴上述屋宇署之報告以作判斷。 34.第一原告人接受盤問時確認他與第二原告人於2019年11月遷入原告人物業單位之前曾安排於單位內進行裝修工程[2]。他們在裝修完結後及搬進單位時，並沒有發現有任何裂痕。就此，原告人提供的照片[3]的確顯示事發前單位內的天花並沒有出現裂痕。 本席接納 第一原告人的有關證供，認為本案證據中所見的裂縫是被告人開始進行工程後出現的。 35.被告人專家證人曾先生認為被告人工程所引起的震動難以導致上述裂縫1、3、4、7 、11、12、15及16 ，並且認為該些裂縫應是由於正常磨損 (normal wear and tear) 所導致的。原告人專家證人並不同意此點。 根據梁先生所述，他認為導致有關裂縫出現的唯一 可能的原因是被告人所進行的裝修工程。 事實上， 基於上述本席所接納的證供，原告人的確是於被告人工程開展後才發現有關裂縫。 另外，根據原告人提供的照片，被告人物業單位內進行裝修工程時用以打地台的電鑽明顯是重型器械[4]。 曾先生作供時，亦沒有排除上述其他裂縫是由被告人工程導致出現的，雖然他認為機會不大。 36.經考慮以上因素，在平衡相對可能的情況下，本席接納原告人專家所述，認為上述裂縫1 至裂縫16的確是由於被告人物業單位內進行的裝修工程導致的。 責任問題 37.儘管原告人的申索陳述書曾經引述有關本案物業的公契條款，但原告人並沒有於審訊中呈上有關公契予法庭參考。 不論如何，被告人具一般謹慎責任 (duty of care) 去採取一切合理的措施，防止對原告人造成上述工程之影響，以及在上述情況出現後，採取一切合理的措施補救。本席認為原告人所受到的損害是由於被告人或其聘請的裝修工程人員違反了上述責任，構成疏忽 (negligence) 造成的。本席認為被告人或其聘請的裝修工程人員應可合理預計到所進行工程的方式可導致原告人物業受到上述損害。被告人或其聘請的裝修工程人員甚至在收到原告人投訴時不予理會，繼續進行打地台工程。 38.如上所述，上述工程對原告人造成實際損害，而被告人知道或在通常及合理謹慎下應該知道有關工程會導致上述情況，而被告人在得悉後亦沒有在合理時間內進行補救，甚至容許其工程人員繼續進行打地台工程。 因此，本席認為根據普通法，有關裝修工程亦對原告人構成滋擾 (nuisance) （例見張秀玲 及 吳炳漢 對 鄭禮莊, CACV 268/1998,1999年4月9日, 第7段[5]）。 總括而言，被告人的行為不合理地干擾了第一及第二原告人使用或享受原告人物業的權利。 賠償金額 39.不論原告人的申索是基於疏忽、滋擾或是違反公契，適用原則是原告人應得的賠償金額計算方法應是由有關行為自然導致的損害 (natural consequence)，並且是以還原至原本狀態 (restitutio in integrum) 為基礎，而有關賠償亦應以公平及公正 (fair and just) 的原則計算。若賠償金額涉及修復工程的費用，有關費用應是合理的，即為必須支付及不屬奢華的支出（見 Ma Kin Man v Lam Chak Tin, [2020] HKDC 748（第13段）及Fong Po Shan Eunice & Another v Chung Wing Cheung Vincent and Another, DCCJ 4063/2009, 2011年1月26日）。 專項損害賠償 進行修復工程的金額 40.根據第一原告人證供所述， 由於原告人物業單位主人房間天花有較大量石屎剝落， 基於安全理由，第一及第二原告人在發現裂縫後遷出了單位並且暫時租住了另一單位。原告人於2020年2月曾聘請裝修公司在單位主人房間進行緊急維修， 費用為HK$50,000 （見原告人提供的「匠基裝飾工程」 日期為2020年2月 13至27日之收據）。 有關項目包括：
41.根據第二原告人接受盤問下的證供，第一及第二原告人已於緊急維修後不久便搬回原告人物業單位居住。 42.其後，原告人亦於2022年雙方專家進行勘察後聘請了工程公司進行其他維修，費用為HK$142,000（ 見原告人提供的「順發工程公司」日期為2022年11月28日之收據）。有關項目包括：
43.本席認為上述費用符合原告人專家證人之修復工程總值估算。 根據原告人專家證人的估算，有關工程涉及打鑿及清拆，總日數約為17個工作天。本席認為此預計日數相比於被告人專家證人所預計之8個工作天較為合理。可是，本席留意到原告人專家馮先生在其日期為2022年9月5日所作的聯合專家報告列出的修復工程總值估算所涵括的項目與他於 2019年12月20日（根據他在2019年11月23日進行的測試及勘察）發出的報告內容相若，似乎並沒有就着上述緊急維修工程[6]已包含的項目作出適當調整。事實上，本席認為上述緊急維修工程的某些項目，即「全屋油漆及批蕩」及「浴室瓷磚更換」並沒有足夠證據顯示是被告人工程導致有必要進行的項目。 44.總括而言，經考慮上述因素及專家證據，本席認為 本案中原告人有需要作出的修復工程費用之合理金額應為HK$140,000。 工程期間租用其他住所之費用 45.原告人稱他們在發現裂縫及主人房間有石屎剝落情況之後，基於安全理由遷出了原告人物業單位及租用了另一單位作暫住用途，為期四個月，直至 2020年2月。當上述主人房間的緊急維修工程完成後，原告人便遷回單位。 就此，原告人追討共4個月（每月為數HK$20,000）之租金，總數為HK$80,000。 46.就此而言，原告人並沒有提供租住另一單位作暫時居住用途的單據以證明他們所支付的租金費用。 不論如何，本席認為基於安全理由，他們暫時遷出自己單位待緊急維修完成後才遷回該單位是合理的，但本席認為第一及第二原告人是可以租用較為便宜的單位作暫時居住用途，而且為期不需要4個月之久。 縱觀上述情況以及專家證人估計之工程日數，本席認為合理之金額應為HK$15,000 x 3個月 = HK$45,000。 一般損害賠償 為安居帶來不便之賠償 47.原告人追討之賠償額為HK$200,000。 48.區域法院法官李樹旭在 高麗琴 對 梁耀石及另一人 , DCCJ 3828/2014, 2016年6月30日（一件有關滲水造成滋擾的案件）作出了以下論述：
49.本席認為在本案中，第一及第二原告人在發現上述工程對原告人物業單位造成損害不久後便遷離單位，因此原告人並沒有很長時間留在單位內直接受到滋擾。原告人所受之滋擾或影響主要是由上述工程導致他們感覺安全受到威脅，需要安排遷離單位並聘請裝修公司進行修復工程，及其後需要為搬回至該單位作出安排所引致。 經考慮這些因素及上述案例後，本席認為此項申索合理賠償金額應為HK$30,000。 判決 50.基於上述理由，本席接納第一及第二原告人的申索，並裁定被告人須支付第一及第二原告人以下金額：
51.利息方面，以判定利率一半計算，由傳訊令狀發出日期起計至判決日為止。判決日之後的整體判決金額利息則以判定利率計算直到繳清為止。 52.另外，本席作出訟費命令，被告人須支付第一及第二原告人的訟費[7]。若雙方未能協定訟費金額，則由法庭評定。 53.最後本席感謝雙方出席本案的審訊。
第一及第二原告人沒有律師代表，並親自應訊 被告人沒有律師代表，並親自應訊 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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