俊金有限公司 訴 李文開

DCCJ4685/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第4685號

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主審法官：區域法院法官黃慶春法庭聆訊

宣判日期：2006年4月27日

判案書日期：2006年4月27日

判案書

1.原告就今天的聆訊向被告人作出申索，要求法庭命令被告人必須將物業售予原告。物業位於新界屯門華都花園商場2樓56號舖（下稱該物業）。

背景及沒有爭議的事實

2.在2003年12月18日，被告李文開先生（下稱李先生）與原告的代表蘇錦賢先生簽署一份臨時買賣合約，答應以$210,000的價值轉讓該物業之業權予原告。該臨時買賣合約是填寫在雙方共用之物業代理金鋒（譯音）物業代理之表格上（下稱第一份合約）。在雙方簽署該第一份合約後，原告的蘇先生向李先生支付$30,000訂金。此份合約為物業代理袁麗嫦女士所見證。在立約之日，李先生更親手草擬一份授權書，授權蘇錦賢先生全權處理該物業所有事宜，包括負責支付管理費及各樣雜費等等。此授權書可見於文件夾之第73頁。

3.案情顯示，該物業乃是李先生及其妻在1998年所購買，而其妻甄女士為當時之註冊業主。李先生妻子已在1996年去世。雖然李先生曾經在1997年成功申請其妻之遺產管理權，但當時在1996年11月13日所頒佈的遺產承辦書，並沒有表列該物業屬甄梅貞女士所遺下的物業。因此，李先生在2003年12月18日雖然簽訂臨時買賣合約出售該物業予原告，李先生實際上在當日並未有完全取得轉賣該物業的正式身分。直至甄女士的遺產承辦書作出更改及補充之後，李先生才有正式轉讓該物業的資格。後來，李先生於2004年3月成功得到稅務局遺產稅處發出更改財產細明表的批准，並於2004年5月25日得到法庭遺產承辦處批出經修改的遺產承辦書。

4.在2004年7月14日，李先生及蘇先生再訂立第二份臨時買賣合約。此份臨時買賣合約是在富豪地產代理的表格上填寫的，並且由袁麗嫦女士作出見證。袁女士亦是第一份臨時買賣合約的見證者及介紹人，而在2004年7月14日，她已轉職到富豪物業代理工作。在第二份臨時買賣合約的條款中，雙方清楚列明，在合約中的第2段D，買方需於買賣完成時付清樓價餘款180,000元，並需在2004年8月13日或之前完成買賣。

完成買賣當日所發生之事情經過

5.在2004年8月13日，被告人在早上11時許，已經到達袁女士所工作的富豪物業代理的辦公室，等候完成買賣的手續。李先生表示，當時他曾經向袁女士指出，他要求買方支付電費按金予他，因為此電費按金達二千多元，在他的妻子購買該物業之時，他亦曾經把按金支付予上手業主，而又因為電費按金收據並非是以他或其妻之名義，他要求轉讓予買方該電費按金，使該物業之供電不會中斷。

6.因為李先生的堅持，袁女士因此曾與蘇先生接觸，蘇先生表示他並不準備接收這項電費按金收據的轉讓，及支付那二千多元的費用予李先生。經過相當考慮後，蘇先生表示只願意支付一筆$500的款項作為誠意表現，但李先生拒絕接受此$500。而根據袁女士的證供，李先生指出，因為蘇先生拒絕支付電費按金，因此他亦不願意繼續進行該物業的買賣。

7.根據李先生及其子李豪陽先生在庭上的證供，原告及被告的物業轉讓未能成功交易，是因為原告並未在2004年8月13日5時30分或5時45分之前成功把買賣契文件及$180,000的轉讓費用的支票交到李先生的律師辦事處中，因此，原告犯了違反買賣合約的指定時間交易此項買賣。李先生更指出，因此，他可以拒絕繼續與原告進行此交易。但李先生及李豪陽先生亦承認，大約在五時半之後，二人曾經作出商量，李豪陽先生向其父表示，若李先生不售出該物業，可以利用該物業作一些小生意，因為他將完成副學士的學業，需要一份穩定的工作。

8.但二人在庭上的證供均否認此乃李先生最後拒絕完成該物業的轉讓。李先生證供表示，他拒絕完成該買賣是因為原告的$180,000支票及買賣契文件遲遲未能送到他的律師辦事處中，因此原告喪失了完成交易時間的機會。

9.李先生在他的庭上證供亦坦白承認，他曾經在該段時間向代表他的律師事務所梁堅律師的職員楊先生查詢，若他不繼續進行交易的後果如何。楊先生當時向他指出，第二份合約的第6段清楚列明以下的條款，節錄如下：「如賣方在收取訂金後不依合約條款將該樓宇售予買方，則賣方除須退還所有買方已付之訂金外，並須以同等數目之金額賠償買方以彌補買方之損失，惟買方不可要求進一步賠償迫使賣方履行此合約。」因此，楊先生曾向李先生表示，他只需支付與訂金同等的款項賠償予買方，他便可退出該合約。

2004年8月28日所發生之事件

10.李先生在2004年8月28日從廣州回到香港，他並且預先通知袁女士，他將會與她及蘇先生解決該物業的問題，並且他將會支付賠償予原告（買家）。李先生庭上的證供表示，當天，他首先到梁堅律師事務所，向律師支付未成功完成的物業轉讓的律師費用，之後他再到富豪物業代理與袁女士商討其佣金的問題，以支票支付給袁女士$5,500作為賠償袁女士的物業代理佣金。他並且與蘇先生會面，更表示他願意支付$60,000，賠償原告的損失，此$60,000包括$30,000的訂金以及根據第二份合約第6段所指示的與訂金相若的賠償費用。

11.李先生指出，當時蘇先生曾經同意接受以$60,000的賠償。但根據蘇先生在庭上的證供，他否認他在任何時間曾經答應接受李先生的建議，及在任何時間同意接受$60,000的賠償作為解決此未能成功的物業轉讓。

12.根據袁女士的證供，她同意蘇先生當日並沒有接受李先生的違約行為，或同意接受$60,000作為訂金及賠償的款項。她更聲稱，實際上，李先生在8月28日只答應支付$24,000，作為賠償原告人未能得到成功購買該物業的損失，而此建議亦被原告的蘇先生所拒絕。

案情的裁決

13.原告的代表大律師向本席指出，據先例有項午夜之規矩是基於一宗先例，此先例為Camberra Investment Ltd. v Chan Wai Tak [1989] HKLR 568(per Lord Browne-Wilkinson)。此先例亦見於本港的一份法律書籍 -- Hong Kong Conveyancing Law and Practice Vol. 1A,，第14章第61段有以下之說法，節錄如下： 

14.“In some cases time will be expressed to be of the essence but the contract, whilst indicating the date of completion, fails to indicate the actual time of that date by which completion is required.  This has usually been interpreted to mean that the purchaser has until midnight on the date in question to complete, regardless of whether the solicitor keeps office hours which last until midnight, it has been said that the purchase cannot be in breach until midnight has passed.  This degree of latitude for completion on the due date has been treated as equivalent to the operation of the de minimis principle which operates particularly in respect of contracts for the sale plan: Camberra Investment Ltd v Chan Wai Tak.[1989] HKLR 568 and Lee Gee Kee v Chong Kai Tai [1996] 1 HKC 105 (see [1997] 1 HKC 359 Privy Council).  Consequent to the Camberra position, the Law Society, by Circular No. 15 of 1989, cautioned solicitors that an express mention of the time of completion was necessarily inserted in the contract otherwise completion could take place until midnight on the due date.”

15.原告代表大律師因此指出，原告實際在2004年8月13日就算未有在5:30 p.m.或5:45 p.m.之前把物業轉讓契的文件及$180,000支付物業轉讓的支票交到被告的律師手中，原告人仍沒有違反合約的規定，因為原告人根據第二份合約可以在午夜之前進行交易。而又因為第二份合約並未有列明成交時間應在5:30 p.m.或5:45 p.m.之前作出，因此時間並沒有定為必須遵守的一項立約條款。

16.本席經過詳細考慮第二份合約內容，合約的而且確未有時間鐘點的限制。雖然買賣日期已定於2004年8月13日，根據Camberra之案例，買方可在當日之午夜之前完成交易。因此，我同意原告之大律師的意見，原告當可在2004年8月13日午夜之前完成此交易。

17.從李先生在2004年8月13日所作的舉動及言行，我認為原告所提出的理據，指李先生完全明白知曉當時他是沒有權利去違反合約的，或以原告人未能遵守第二份合約，準時把支票及文件交到被告的律師手中的理由把合約推翻。因為李先生曾經向梁堅律師樓的師爺楊先生詢問，若買方不進行轉讓物業的交易有甚麼後果，而楊先生亦向他解釋，他可根據第二份合約的第6段的條文賠償買方一份與訂金相若的款項，便可不進行該物業的轉讓，他亦因此曾經與其子商量應否出售該物業，而最後兩人決定不再出售該物業。

18.因此，根據證據顯示，我相信李先生當時已決定支付原告$60,000的賠償，包括$30,000訂金及$30,000賠償原告的損失的款項，而就此完結該物業的買賣合約的交易。

19.我亦信納他曾經在2004年8月28日作出以上的提議，並同意支付$30,000的賠償並加上歸還$30,000訂金予原告人。我亦相信蘇先生當天拒絕了李先生的建議。

20.原告依賴：（一）二十四小時內作出賠償的先例，此先例可見於Kwok Ka v Mak Siu Hing [1999] 2 HKC 410 (per Barnett J)。而原告亦指出，香港上訴庭曾在1993年在一先例中指出關於此二十四小時或盡早支付賠償的解釋，可見於Man Sun Finance (International) Corporation v Lee Ming Ching Stephen, [1993] 1 HKC 113.  Godfrey JA held that: “Where the vendor resiled from the transaction the repayment of double deposit had to be made on or before that date in order to avoid specific performance of the agreement.”

21.而且班立德大法官在先例Chan Chung Ming Coleman & Anor v Chung Lik Keung & Anor (unreported case of HCA 4025 of 1991) at page 147 of his judgment in the Kwok Ka case:

“That in Hong Kong prompt payment means within 24 hours of the failure to sign a formal agreement or such other event as might have been specified.”

22.被告李先生亦清楚承認，他未有即時退還$30,000訂金及相若的$30,000賠償，或在二十四小時內付出。因此，根據香港的法例及先例，李先生明顯地違反了第二份合約的條款。

23.而在香港上訴庭的先例中，即Man Sun Finance的案件，因為被告違反了雙方所訂立的臨時買賣合約，而雙方既然未有訂立正式的買賣合約，但同意即時在2004年8月13日作出轉讓物業的手續，而當時李先生違反了雙方的合約條款拒絕成交，亦未能在二十四小時內提供賠償予原告人，因此，被告必須履行合約條款，作出物業的轉讓。

24.我未能在李先生所提供的證供中得到任何的良好理由去拒絕原告人的申請，因此，我批准原告人的申請，原告人的申索因此成功。

25.至於被告人的反申索，我拒絕他的申請，因為他的申索只是基於他未能得到該物業的租值，理由是他未有把物業租出。減少自己的損失是被告人應有的責任，他當然可以把物業在此段時間出租以減少他的損失，但他未有這樣做，損失是他咎由自取的。至於他其他的申索，亦是屬於此案的訟費的一部分，因此，只能在訟費中處理。

26.在此案中，既然他未能成功作出抗辯，亦未能成功作出反申索，沒有任何良好理由被告不支付原告的訟費。因此，訟費是由被告負支付予原告的。若雙方未能達成協議，可由法庭的經歷司評估。

（與訟雙方就訟費事宜陳詞）

27.被告未能提出任何理由反對大律師證書，因此，我頒佈原告可得大律師證書。