Case Document

100%Judiciary

DCMP 2185/2004

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

雜項案件2004年第2185號

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第一原告人	URBAN PROPERTY MANAGEMENT LIMITED
第二原告人	THE INCORPORATED OWNERS OF KING TIN COURT
	及
被告人	TSANG WING LAM （曾榮林）

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主審法官：區域法院黃慶春法官法庭聆訊

審訊日期： 2006年5月16日及6月29日

頒下判案書日期： 2006年8月 4日

判案書

1.本案第一及第二原告向法庭作出申請，根據區域法院第31號命令以及第88號命令，要求法庭頒佈因被告人過期多月未有支付的管理費，命令被告人必須支付過期未支付的管理費、利息及堂費。並據法團已根據大廈公契之條款，因被告人沒有支付管理費，違反支付公契所訂的款項條款，因而在田土廳被告人單位項目上作出押記註冊。原告更向法庭申請可就被告人並未支付的管理費及公契內所訂的款項，准予原告出售被告人之單位作為賠償被告人所未付的費用。原告更因此向法庭申請一項命令，要求被告人把該物業交吉，交予原告拍賣。

2.被告人反對原告之申請。被告人的反對理由如下：-

(1) 大廈公契已於1997年6月27日屆滿及停止生效，對被告人再沒有約束力。因此，被告人不再需要根據該大廈公契所訂支付任何大廈公契所訂的款項。

(2) 被告人與原告及原告管理人並沒有任何合約或法律關係。

(3) 原告沒有權力代替該屋苑之業主立案法團提出訴訟。

本案背景

3.第一原告原是位於沙田大圍景田苑（下稱“該屋苑”）的前任經理人。第二原告是該屋苑的業主立案法團。

4.被告人則為該屋苑冰心閣23字5室單位的業主（下稱“該單位”）。

5.自1997年7月，被告人開始拖欠大廈管理費。根據大廈公契（簽訂日1983年10月13日）的第6（a）條，被告人是有責任向大廈管理人支付管理費的。直至2004年6月底，被告人已拖欠了大廈管理費共$29,700之多。根據大廈公契第6（d）條，被告人更必須支付拖欠管理費的利息，此些利息直至2004年6月底，共$9,150。因此，原告向被告人的申索，在2004年6月底共為$38,850。時至審訊之日，當然，因被告人一直未有支付管理費，他所拖欠原告人的大廈管理費，一定已超出原訴傳票中的數目。

6.在2001年9月11日，當時被告人已欠下管理費$12,870，而第一原告亦根據該大廈公契第6（f）（iii）條，在沙田土地註冊處的註冊登記中作出押記（見文件夾44頁）。

7.因被告人一直欠交管理費用，第一原告在2004年決定到區域法院入禀向被告人申索所拖欠的管理費用及利息，以及要求法庭頒下命令，下令被告人必須把物業交吉，以便原告可執行押記註冊及把單位出售，以支付所拖欠的款項。

原告提出控訴之根據

8.第二原告在2006年2月17日，根據高聆案官之命令加入本訴訟中作為第二原告。第一原告在2005年6月1日，因為與第二原告的管理合約已終止，不再是該屋苑的經理人。而第二原告亦同時委聘另一物業管理公司，代替第一原告作為該屋苑之經理人。

9.在2005年9月15日，法團的管理委員會一致通過批准法團加入本訴訟作為第二原告。法團管理委員會更委聘梁溫律師事務所代表原告進行此訴訟。

10.以上一切資料亦在第二原告2006年2月14日之誓章中一一列出，誓章更詳列法團是基於大廈公契第6（c）及16條，賦予法團權責聘請經理人或其他專業機構，代表法團執行法團根據公契中所列的職責或權力。而公契中所列的職責包括向該屋邨的每位業主收取屋邨管理費。

11.第二原告更根據香港法例第344章建築物管理條例第18及22條向被告人追討所拖欠的管理費用。

被告人的抗辯

12.被告人曾先生在聆訊中堅持原告並不能代替房委會在公契中之地位，曾先生更聲稱兩原告無權引用公契中所授予房委會之特殊權力，即公契第5及6條款之權力，針對被告人之土地利益作出物業押記，或對被告人作出任何法律行動，要求被告人交出物業。

13.被告人指出，該物業公契已早在1997年6月27日屆滿，因而不能繼續對被告人有任何約束力。

14.被告人更指出，原告根本不可能具備公契及經理之法律地位。而房委會在1997年6月27日至2000年9月29日，只是案中屋苑之臨時管理代理人，已並不再具備公契中之經理地位。至於第二原告法團，被告人指出，是屋苑的部份業主按照法例第344章的指示而成立，而該法團所擁有的權力是香港法例第344章所授予的，但被告人並不承認第二原告經已擁有經由全體業主所確認之公契經理的廣泛權力。他指出，房委會雖然曾為公契之經理，但在過去從未在任何時間引用公契中第16條所規定的指示，把它的經理地位及權力轉移給法團。法團的權力既然來自香港法例第344章建築物管理條例，該些權力並不包含公契第5及6條所述之權力。被告人承認法團的一切行為都必須符合並跟循香港法例第344章建築物管理條例的規矩。被告人承認第一原告的唯一身份就是根據建築物管理條例第18（2）（c）條所指之經理人而以，與該屋苑之公契無關。因此，被告人曾先生指出，第一原告引用該公契第5及6條之權力，對被告人作出物業押記的行動，明顯是錯誤的。

15.代表原告的譚律師對被告人的抗辯有以下的陳詞：-

(1) 大廈公契並非在1997年6月27日經已失效。因為該屋苑所座落之政府地契，並未有在1997年6月27日因約滿而終止。根據物業轉易及財產條例香港法律第219章第42（3）條指出：

“ 如政府租契於期滿後獲得續期或就相同土地由新的政府租契代替，則除非有明訂的相反用意，否則與該土地有關的任何契諾須繼續有效。”

(2) 根據被告人在1983年11月15日的轉讓契上的條款第2（1）條，清楚指出被告人作為購買該物業的承買者，已作出承諾遵守大廈公契全部的條款。既然大廈公契因為該屋苑的政府租契已獲得續期直至2047年，大廈公契理應繼續生效（見附件文件夾第160頁）。

(3) 譚先生更指出，根據大廈公契第6（c）條指出，若該業主未有就公契內的條款規定支付任何應付的管理費，房委會可循法律途徑到法院作出申請，向該屋苑之物業業主作出申索（見附件文件夾第43頁）。

(4) 根據香港法例第344章建築物管理條例第22（3）條指出：-

“ 業主根據本條應付的款額由應付之時起即屬該業主法團的債項”。

(5) 至於房委會在2000年9月29日已終止作為該屋苑之經理人是沒有爭議的事實。而該屋苑的大廈業主法團即第二原告，亦已在2000年5月24日正式成立，並且經已接管該屋苑的一切管理事宜。根據香港法例第344章建築物管理條例第18（2）（c）條指出：-

“ 法團可就下述事情行使其酌情決定權

（c）聘請並酬予經理人或其他專業機構、專業商號或專業人員已由其代表法團執行法團根據本條例或公契（如有的話）而有的職責或權力”

16.因此法團可運用香港法例第344章建築物管理條例以內所賦予的權力及責任，以及在大廈公契內所賦予的權力，經過2002年11月3日，大廈業主法團的仝人大會中通過的決定，正式聘任經理人代表法團行使法團在香港法例344章的權力及大廈公契的權力，而此經理人當時正是第一原告（見附件文件夾182頁）。

裁決

17.被告人曾先生根據他的抗辯誓章中所解釋，他並不否認他自從1997年7月1日起，一直未有支付任何大廈管理費用。他拒絕繳付管理費用的原因是因為他拒絕承認大廈公契在1997年6月27日之後的效力，更不承認根據大廈公契在1997年6月27日之後所聘請的經理人第一原告的地位。理由是因為政府租契在1997年6月27經已停止生效，因此大廈公契亦不能繼續有效。

18.被告人曾先生的抗辯理由的基礎顯然是錯誤的，因為根據香港法例第150章新界土地契約（續期）條例第6條指出：

“ 6. 契約的續期

本條例所適用契約的年期現予續期，由契約若非因本條例便會屆滿的日期起，續期至2047年6月30日完結時止，無須補繳地價。”

19.根據香港終審法院案例Chan Tin Shi v. Lee Ting Sung and others [2006] 9 HKCFAR 29香港終審法院案例彙報在2006年第一集第30頁至31頁，該案例的中文簡介有以下的敍述：-

“中英政府於1984年就香港問題簽署聯合聲明，當時所有新界租契的租期將於13年後屆滿。為消除不明朗因素，中國政府在聯合聲明內同意確認上述租契續期至2047年6月30日。香港亦根據此協議而制定了新界土地契約（續期）條例第150章（下稱條例）當中第6條訂明本條例所適用的契約的年期現予續期，由契約若非因本條例便會屆滿的日期起續期至2047年6月30日完結時止。終審庭的裁決指出，條例第6條的文意相當清晰。它訂明現存租契的年期得以續期，又該等租契若非因條例便會屆的日期（即1997年6月27日）起，續期至2047年6月30日為止。”

20.據以上的香港法例經過香港終審法庭的詮釋，明顯地，政府契約因為得到香港法例第150章新界土地契約（續期）條例第6條的契約續期，該屋苑的政府契約已得到繼續續期至2047年6月30日止。而且根據香港法例第219章物業轉易及財產條例第42（3）條指出：-

“ (3) 如政府租契於期滿後獲得續期或就相同土地由新的政府租契代替，則除非有明訂的相反用意，否則與該土地有關的任何契諾須繼續有效。”

因此，該屋苑的大廈公契得以延續直至政府租契在2047年6月30日終止為止。

21.至於第一原告在本申索中提出申索的地位，明顯地，第一原告是根據該大廈公契受委派的經理人，並且亦根據建築物管理條例第18（c）條所委任的經理人。至於第二原告，它是根據建築物管理條例成立的業主法團，因此可以行使該法例內所賦予的權力及責任去管理該屋苑。至於房委會作為該屋苑的發展商，雖然經已出售全部屋苑的物業，但根據大廈公契，它有權力及有責任繼續作為該屋苑的管理人或經理人，直至它把這權力轉移給他人為止。既然房委會在2000年9月29日已終止其作為大廈公契內所委派的管理人，並且把公契內所賦予的權力交給大廈業主法團（即第二原告），第二原告當然承受了房委會在公契內指定的權力及責任，以及根據香港法例第344章建築物管理條例所賦予的權力及執行職責的責任，包括向大廈業主追討公契所訂應付的任何款項。並且可根據建築物管理條例第18條所賦予的職責聘請經理人或專業機構，代表法團執行法團根據條例或公契的職責及權力。

22.被告人曾先生曾經指出，第二原告並沒有法定的代表性，但曾先生未有在審訊中提出任何證據證明第二原告在成立之時或在成立之後，在仝人大會中的決議有任何不當的安排，或未有遵守法例所訂下的開會程序及決議程序。若被告人指出第二原告因未有依循法例的指示成立，或管理委員會有不依循法例的規則去委任經理人，這些證據應由被告人以指控的一方，提出指證及足夠的證據佐證。既然被告人一方並未有提出任何證據，證明第二原告人的成立是不合法的或它的委任並未依循法例而作出的，被告人未能完成舉證責任，因此他的抗辯並不成立。

23.根據以上的理由，明顯地，原告可就香港法例第344章建築物管理條例第18條及第22（3）條向被告人追討大廈管理費。並且可向法庭申請所欠付的管理費作為一項債務，到法院向被告人作出申索。而且更可執行香港法例第344章建築物管理條例第19（1）條：

“ (1) 如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。”

24.而且，根據大廈公契第6段(c)及第16段，兩位原告完全有法定地位到法院向被告人提出申索，並且根據公契所賦予的權力，在被告人的物業登記冊上作出押記註冊，因為所欠的應付未付的管理費已經成為被告人拖欠業主立案法團的一項債務。而此等押記與區域法院規則第88號命令中所列舉的適用範圍及釋義相同。第2條指出：-