Urban Property Management Ltd and Another 訴 曾榮林

DCMP2185/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第2185號

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主審法官：區域法院法官黃慶春內庭聆訊（公開）

聆訊日期：2007年3月29日

宣判日期：2007年3月29日

判案書日期：2007年3月29日

判案書

1.被告人曾榮林先生向法庭申請上訴許可權，上訴本席在2006年8月4日的裁決，以及申請擱置執行2006年9月25日之法庭蓋印命令。

2.曾先生的上訴理由已在他的陳詞大綱及他在去年10月13日及10月18日之兩份誓章中一一列出，大致上他重複了他在本案曾經存入法庭的反對誓章，即2006年5月16及6月29日的誓章中的抗辯理由。概括來說，曾先生的上訴理由可以歸納如下：一、大廈公契已不再生效，因此大廈的全部業主也不需要依照公契內的條款行事。

3.理由曾先生指出，是公契第六條之權力，即押記及出售土地利益權力，並未由房委會按照公契第16條所訂出而轉讓給原告人，因此，原告人並沒有權向大廈業主行使公契內的任何條款。

4.第二，房屋署沒有把公契的權力轉讓給大廈業主法團（即景田苑業主立案法團），因此，大廈業主法團根據公契的權力並不存在。

5.曾先生的理由為，在1997年6月28日後，該屋苑的地契經已完結，既然大廈的公契只是在屋苑的地契期間生效，當1997年6月27日以後，公契內的權力又未被轉讓，因此，原告人不能向曾先生及其他業主施行公契內的其他條款，或以條款所賦予的權力去執行公契內所指出的責任。曾先生更指出，就算房委會在2000年9月29日已經脫離作為大廈的管理人，原告人也不能根據公契內的第六條延續房委會的工作。

6.第三，根據《建築物業管理條例》，香港法例第344章第19條內所賦予的權力，並不可由第一原告人行使。

7.第四，曾先生又指出，在原本的管理人或負責人「房委會」離開管理該屋苑的責任後，實在再無其他的管理人取而代之，因為第二原告人景田苑業主立案法團並非根據公契授命的，而第一原告人雖然在1998年與房委會簽訂合約作為該屋苑的管理有限公司，亦不能在房委會2000年脫離管理人一職之後繼續行使權力，作為屋的管理公司。

8.第五，曾先生在是次的申請加上以前未有提出的論據，他同意屋邨是需要訂立一些例規去良好管理該屋苑，但也不能襲用原告人在公契內的條款，除非全部1424位業主同意，就算有部分業主同意繼續襲用公契的條款管理屋邨，曾先生指出，他作為其中一位業主，從未同意沿用公契內的條款，而且他認為公契第六條根本不合情理、不合時宜、不合適，並不適用。

9.第六，曾先生更加指出，在香港法例第219章第42條3段，如政府租契於期滿後獲得續期或就相同土地由新的政府租契代替，則除非有明訂的相反用意，否則與該土地有關的任何契諾須繼續有效，這一條款，所列出的「除非有明訂的相反用意」，曾先生指出，他已明確地表示他不同意公契的沿用，因此，第42條第3節並不適用於此案。

10.經過考慮曾先生的上訴理由，既然大部分也是在他以前所存入法庭的反對誓章及他以前聆訊當時的陳詞中經已提出，我亦經已在我的裁決書中一一列出裁決理由。我不再在此重複當日的判案理由，只是希望指出根據《新界土地契約續期條例》，香港法例第150章第6條指出，契約的續期，「本條例所適用契約的年期現予續期，由契約若非因本條例便會屆滿的日期起續期至2047年6月30日完結時止，毋須補繳地價」。

11.由此證明全部新界在1997年6月30日或之前屆滿的租約經已據香港法例第150章第6條得以延續，延續至2047年6月30日為止。再加上香港法例第219章第42條第3款，明顯地，景田的公契已經有繼續的效用，而且屋苑的全部業主也需要遵從該公契是繼續生效的。

12.再者，根據《建築物業管理條例》，景田業主立案法團是根據《物業管理條例》而產生，第一原原告人亦因為是曾經立約接受物業管理的職責，根據《建築物業管理條例》，他們是全權可以執行《建築物業管理條例》的條款的，我同意林大律師的陳詞指出，在香港法例第219章第42條第3款所指「除非有明訂的相反用意」，是指除非立例的香港特區政府訂出有相反用意，而並非向各位業主詢問，經過徵詢之後，是否他們同意或有相反的意見的意思。

13.至於曾先生指出不合理、不合時宜的公契條款，因此亦不應該仍然襲用當用，當然若全部百分之一百的業主要求及同意修改公契的話，在法律上是准許公契的修訂的。既然大廈業主立案法團是經香港法例344章第18段賦予權力去管理屋邨，而且景田苑大廈業主立案法團是經由《物業管理條例》的條款而成立的，當然有職責、有責任去執行條例之下的工作，亦可以依照條例下所賦予的權力去管治屋邨之外，收取管理費以及執行法例所賦予的法律上的權力及提出訴訟。既然根據《建築物業管理條例》以及大廈公契，被告人是需要支付管理費，而他未有遵照條例及公契作出付款，那原告人當然可以根據法例及公契去執行，包括執行扣押行動等等，而此些執行行動是根據《物業管理條例》第19條。

14.至於曾先生反對原告大律師所提出的論據，指原告並沒有在原告人的誓章中列出，原告人又未能在被告人存入法庭的誓章2005年6月27日作出回應，在法庭頒下命令之下，原告人未有作出回應，他指出是不當的行為。曾先生對這些法庭程序可能有些誤會，存入法庭的誓章，原告人在提出申索之後已經首先作出，雖然被告人存入一份反對誓章，雖然法庭批准原告人可在某一段時期內存入一份回覆誓章，這，並不表示原告人在沒有新的資料透露下，必須存入一份無謂的誓章。法庭的規則指出，答辯人與申索人（若法庭批准）可存入誓章，但他們可選擇不存入誓章，並不表示他們沒有依照法庭命令。只是，在法庭沒有批准誓章存入之下，若其中一方貿貿然存入多份的誓章，那這才是不遵守法庭命令的行為。

15.此案在事實背景上，並沒有很大的爭議，全部的爭議也屬於法律上的爭議。因此，本席可以明白原告人不再用存入更多的誓章的理由。

16.再者，法庭是不鼓勵在未有法庭批准的情況之下，任何一方屢次屢次存入更多的誓章予法庭。在今天聆訊的下午，曾先生再在庭上遞上一份補充誓章，這份新的補充誓章從未有法庭的批准，更沒有存入法庭的檔案中，而且更在曾先生完成他的陳詞後才遞上法庭，這種行為是非常之不當的。

17.至於曾先生所提出，他並沒有作出反申索，因為他在04年12月15日在吳法官席前經已提出撤銷反申索的申請，這在我的2006年8月14日在判案書的修訂並沒有影響本案的結果，因為撤銷的反申索已不存在。

18.我未能預見曾先生所提出的上訴理由有任何良好的成功機會，因此，我並不批准他的申請，以同樣的理由，我亦未能預見曾先生可上訴成功，因為他的上訴理由在法理並不成立。因此，在這件案所頒下的命令不應因此而擱置，命令可以繼續執行，申請的訟費及今天的訟費以及之前每一次的訟費也應由被告人支付，若雙方未能達成協議，可由法庭經歷司作出評估。

（原告人律師向法庭申請大律師證書）

19.好，批准。

第一原告人： 梁溫律師行律師Mr A Tam，代表第一原告人

第二原告人： 梁溫律師行律師Mr A Tam，代表第二原告人

被告人： 出席，並無律師代表