Young Kwok Sui 及另一人 訴 the Incorporated Owners of Fontana Gardens
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1. 第一申請人是香港銅鑼灣大坑道豪園(“該屋苑”)B座5號嘉寧徑地下及其中一個車位的業主。第二申請人是該屋苑B座3號嘉寧徑地下及其中一個車位的業主。答辯人是該屋苑的業主立案法團。
Cited by 7 cases · Cites 1 case
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LDBM 76/2011 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2011年第76號及2011年第77號 _______________
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_______________ 判 案 書 _______________ 背景 1.第一申請人是香港銅鑼灣大坑道豪園(“該屋苑”)B座5號嘉寧徑地下及其中一個車位的業主。第二申請人是該屋苑B座3號嘉寧徑地下及其中一個車位的業主。答辯人是該屋苑的業主立案法團。 2.雙方對於本案的事實背景並沒有甚麼爭議。該屋苑共有7座樓宇，即A座至G座。B座位於嘉寧徑3至6號，而G座位於嘉寧徑7至10號。B座及G座受共同的公契及補充公契所約束，而其餘5座樓宇則受其他不同的公契所約束。 3.答辯人於2006年6月5日的業主特別大會上議決為B座進行維修工程，而維修項目包括外牆、冷氣機架及其擋板，去水喉槽及窗眉等工程。經各出席B座業戶進行投票及點票後，答辯人議決通過B座維修工程費用每戶213,000元，而集資期限為2006年7月底。 4.第一及第二申請人按上述議決於2006年7月期間分別就其個別擁有的單位每戶支付了213,000元。當時，第一及第二申請人均不知道有關的公契及補充公契的條文。直至2010年，答辯人提議更換升降機，而由於第一及第二申請人是地下單位業主，不會使用升降機，所以第一及第二申請人查閱公契及補充公契以澄清他們是否與其他樓上業主一樣，須要支付更換升降機的分攤費用。 5.經查閱公契及補充公契後，第一及第二申請人得悉補充公契附表1第20段的條文已說明B座及G座業主的分攤比例並不是每戶均等，而第一及第二申請人每人所須支付的比例應以2/175計算。 6.因此，第一及第二申請人認為他們於2006年7月支付的維修費用不應以每戶平均攤分的方式計算，而應以補充公契附表1第20段中所述的比例攤分。經計算後，第一及第二申請人認為他們每人只須支付154,376.15元，即多付了58,623.85元，所以提出是次申請，要求答辯人退還多付了的款項。 答辯人的反對理由 7.答辯人不同意退還申請人所指稱的多付款項，並提出三方面的反對理由。首先，答辯人認為補充公契附表1第20段不能幫助第一及第二申請人。其次，即使補充公契可以支持第一及第二申請人的申請，2006年的分攤費用是存入答辯人按《建築物管理條例》(“該修例”)附表7第4段設立的一項特別基金內，而答辯人有權議決每名業主須支付均等的分攤費入這特別基金。再者，由於第一及第二申請人的行為，他們須被禁止(estopped)追討多付的款項。 8.在最後陳詞時，答辯人還提出2006年的維修工程並非維修工程，而是翻新工程，因為工程的目的是要使該屋苑美觀及提升樓宇的價值。 維修還是翻新工程 9.首先，本席不同意答辯人提出2006年的工程只是翻新工程而不是維修工程的論點。根據答辯人的證人，林海涵先生的證供，2006年的工程除了是因為希望該屋苑美觀及使樓宇升值內，還因為該屋苑已經40多年沒有做大維修，外牆有紙皮石脫落，滲水及水管破損等情況。根據2006年6月5日的會議紀錄，亦可見有關的工程是維修工程，包括徹底根治外牆滲漏問題。 10.當然，在維修後，該屋苑的外觀得以改善及樓宇升值亦可能是業主希望達到的目的，但本席認為有關的工程主要是維修有問題的外牆及去水喉，而美觀和升值只是維修後的成果。 11.因此，本席裁定2006年的工程是一項維修工程。 補充公契附表1第20段是否適用 12.補充公契附表1第20段的條文如下:-
13.如果單看上述的條文，第20段只涉及”Provisional payments of sundry out-of-pocket expenses and disbursements”，似乎與維修外牆及相關工程無關。不過，補充公契第3(c)條有以下的條文:-
14.從上述第3(c)條的條文可見，補充公契附表1第20段的費用包括了有關”keeping in good and tenantable repair the foundation side walks main walls supports beams gutters fences chimneys and all external parts of the said buildings their cartilage and all the drains walls electric pumps pipes conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said Buildings”的費用。 15.2006年的外牆維修工程很明顯是屬於上述第3(c)條條文中所述的項目之內，即 “main walls”，“gutters”，“all external parts of the said buildings their cartilage and all the drains walls…pipes conduits”之內。 16.答辯人曾提出第3(c)條只涉及一些“intended for the general service of the said Buildings”的維修，但其後答辯人同意本席的見解，即 “intended for the general service of the said Buildings”一句只是形容 “all plumbing apparatus”。 17.因此，本席認為附表1第20段的比例亦適用於2006年維修工程的分攤費用。 特別基金 18.答辯人認為該條例附表7第4段才適用於2006年的維修基金，因為答辯人是將有關的集資與其他資金分開處理，獨立地成立了一個特別基金集資。 19.該條例附表7第4(1)及(2)段的條文如下:-
20.答辯人認為根據上述第4(1)段的條文，如果有關的開支並非預期每年須承付的話，答辯人有權成立特別基金去處理這一類的開支。2006年的維修開支正是這一類的開支，因為並非預期每年須要承付的開支，而是一次過的大型開支。這類的開支只會經過多年才支出一次。 21.答辯人又認為根據上述第4(2)段的條文，答辯人可藉業主的決議釐定各業主需對特別基金繳付的款項。因此，答辯人有權根據第4(2)段的條文去通過決議決定每名業主平均分攤維修費用。再者，2006年的維修只涉及B座，不涉及G座，沒理由須要G座業主根據補充公契附表1第20段一起分攤維修費用。 22.答辯人又引用該條例第34E(2)(b)條，認為當附表7與公契條文不一致時，附表7的條文凌駕於公契條文之上。 23.不過本席並不同意答辯人的見解。雖然答辯人可根據該條例附表7第4(1)條成立特別基金去處理2006年維修工程的集資，但這並不等於答辯人可不理會補充公契第3(c)條及附表1第20段的規定。第3(c)條內所述的維修項目包括了一些非每年預期須承付的開支，例如維修外牆及更換升降機。很明顯第3(c)條內所述的項目是可以以附表7第4(1)條成立的特別基金去集資。 24.在The incorporated Owners of Yee on Court v. Li Zee Zing Hai, CACV 181/2000，一案中，上訴庭亦就類似的公契條文作出裁決。在該案中，原審法官認為有關的維修費用不屬每年預期須承付的開支，而有關公契沒有條文處理這類的開支，所以該條例附表7第4段便適用。不過，上訴處認為原審法官不應裁定公契條文不適用，因為公契當中的條文有包括不屬每年預期須承付的開支，例如外牆油漆的費用，所以仍須以公契條文的分攤比例計算每名業主的分攤費用。 25.該案的論點與本案非常相似。本席亦採納上訴庭的理據，認為補充公契第3(c)條及附表1第20段是包括了2006年的維修項目，即使這些項目並不是預期每年須要承付的開支。因此，這些開支仍須按附表1第20段的比例計算各業主的分攤費用。雖然G座業主沒有在2006年的維修項目中直接得益，但G座的業主仍須受補充公契的條文約束，支付分攤費用。 26.再者，該條例附表7第4(2)段並沒有說明法團可以通過任何款項要求每名業主支付任何款項。根據第4(2)段的英文條文，法團可藉決議釐定“the amount to be contributed to the special fund by the owners”。條文中“amount”一字是單數，而“owners”一字是眾數。本席認為這條文只說明法團可決議所有業主須要支付的集資總額，而不是每名業主須要支付的個別款額。 27.雖然第4(2)段的中文條文是用了“釐定各業主”一詞，這有可能是指個別業主，但“款額”一詞並沒有寫為“個別款額”。本席認為第4(2)段的理解應與英文條文一致，“各業主”應理解為“所有業主”，即是說，法團只可決議所有業主支付特別基金的總數，而不是每名業主支付的個別款額。 28.因此，本席裁定該條例附表7第4(2)段並沒有授權法團去決議每名業主的分攤比例，及答辯人不能引用第4(2)段去決議B座業主平均攤分2006年的維修費用，而G座業主卻不需支付任何款項。答辯人仍須按補充公契附表1第20段的比例要求個別業主，包括G座業主攤分2006年的維修費用。 29.由於答辯人確實沒有按上述補充公契辦事，而本席並接受第一及第二申請人的計算方法，因此本席裁定第一及第二申請人確實多付了2006年的維修分攤費用。 申請人是否有放棄權利 30.不過，本席同意答辯人有關申請人已放棄權利的論點。第一及第二申請人指稱在支付2006年的維修費用時，不知道公契及補充公契的條文，本席亦接受這是事實，但這並不等同申請人可以以不知道公契條文為理由取回多付的款項。 31.在WONG PUN-MAN v. INCORPORATED OWNERS OF TUNG FAT INDUSTRIAL BUILDING [1996]1HKDCLR 32一案中，高敦義法官已就類似的論點作出裁決。在該案中，法團沒有根據公契去計算管理費的分攤，而該案的申請人一直按法團的決議支付多過按公契計算的管理費。高敦義法官裁定該案的申請人作為業主，應該是有權及可以取得公契副本，所以申請人應對公契有法律構定的知悉(constructive notice)。由於申請人多年來沒有提出反對，申請人便已經默許了(acquiesced)支付不按公契計算的管理費。如果要答辯人退還多付的款項，會對答辯人構成不利(detriment)及不合情理(unconscionable)。因此，高敦義法官不批准申請人取回已多付的款額。 32.本席認為高敦義法官引用的法律原則亦適用於本案。第一及第二申請人作為業主應該對該屋苑的公契及補充公契有法律構定的知悉(constructive notice)及默許了(acquiesced)多付的維修費。本席亦認為如果要答辯人退還多付的款額，會對答辯人構成不利(detriment)及不合情理(unconscionable)。2006年與現時已相隔多年，有關的工程已一早完工，工程費用亦已支出給承建商。答辯人不可能將多收的款項退還申請人。如果要其他業主再次為2006年的工程重新集資，其他業主一樣可以以答辯人放棄權利為理由拒絕支付款項。即使答辯人現時有足夠的資金可以退還款項，但這些資金應是作其他用途，如果用以退還申請人，對其他業主也不公平，因為其他業主便因此而須要再集資支付其他用途的開支。 33.因此，本席裁定第一及第二申請人不可向答辯人取回多付的維修費用。 總結 34.基於上述理由，本席裁定第一及第二申請人的申請不能成立，必須被撤銷。 35.至於訟費方面，由於答辯人只就放棄權利的論點獲勝數，而其餘的論點全部敗數，本席認為最公平的做法，是與訟雙方各自負責本身的訟費，即無訟費命令。 36.因此，本席頒令如下:-
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