律政司司長 對 梁耀堂及另二人

DCCJ 2584/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第2584號

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判案書

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1.本案涉及物業為九龍通州街236號四樓 (3/F)（“該物業”）。

2.該物業於2011年2月19日前，由第三被告擁有。於該日後，政府已按「收回土地條例」（第124章）（“該條例”）收回該物業。

3.原告聲稱盡管政府已依法收回該物業，但D1仍拒絕遷出。故原告於2012年7月30日，向D1發出傳訊令狀。並於2012年10月25日提出簡易程序判決申請。

4.D1於2012年11月20日提交的誓詞中聲稱：「原告人告錯人 …該物業是由港利隆投資有限公司持有。市建局是向港利隆提出收購及出價的。若市建局要求交出該物業的空置管有權的話，應向港利隆提出。」「我雖然身為該公司其中一股東，但我本人單方面不能決定是否將該物業的空置管有權給予市建局。現該物業不是由我單一股東自用，而其他股東家屬都有自用 …」。

5.D1誓詞中的港利隆投資有限公司，按公司註冊處記錄，只有兩位股東及董事，即D1及D2，各佔50%股權。

6.原告有見於D1的誓詞，於2013年4月申請加入了D2及D3。於2013年7月23日，原告重新向三名被告申請簡易程序判決。

7.於2013年8月30日雷健文聆案官聆訊此案時，D2向法庭聲稱自己沒有佔用該物業。法庭遂容許原告刪除D2，並支付訟費HK$500給D2。

8.在雷健文聆案官的建議下，雙方同意案件由法官處理。本席於9月17日聆聽了雙方的陳詞，押後宣判。

9.原告人的申請理據十分簡單，既然原告人是業主，故有權向非法佔用人收回該物業。

10.D1的答辯也很簡單，他的「經修改答辯書」只有兩句：「原告告錯人，該物業由公司持有。告錯人就須支付堂費。」

11.其實原告人告D1的理據是因為他本人佔用該物業。D1在其答辯書及誓章中對此並無否認。首先，D1於本訴訟中所有存檔文件（包括所有誓章、答辯書）上報稱的地址，都是該物業。顯然他是住在該物業的。事實上在D1 2013年8月28日的誓章中，他更直接承認佔用了該單位（見以下14及16段的討論）。既然他佔用該物業，亦沒有業主（即原告人）的許可，很明顯他並無任何抗辯理據。

12.至於D3，它於2013年6月11日存檔的答辯書中，也沒有否認它佔用該物業。該答辯書只批評市建局的賠償方案不合理，收地也不合法。對於誰人正佔用該物業隻字不提。

13.賠償方案合理與否，不是本席可以處理的。D3若不滿意賠償額，可按「收回土地條例」向土地審裁處申索（參該條例第6, 8, 10 -12條）。至於對收回該物業的合法性的質疑，也並不構成任何法律上的抗辯理由。區域法院過往的案例已說明此點：律政司司長及潘拾DCCJ 5547/2006,  9/1/2008，律政司司長及任海燕DCCJ 2853/2008, 13/1/2009。

14.D3佔用了該物業，也是很明顯的事實。首先，D1作為D3的董事，多次作出如下聲稱：－

“－ 「該物業是由（D3）持有，（原告）要求交出該物業的空置管有權的話，應向（D3）提出。」；

（D1 2012年11月20日誓詞）

－ 「原告告錯人，該物業由公司持有…..」；及

（D1 2013年6月11日經修改答辯書）

－ 「本人受第三被告人委託自用該物業」。

（D1 2013年8月28日誓詞）”

15.上述的聲稱，乃由D3的董事作出， D3不能自駁。

16.再者，D1在他的2013年8月28日誓詞第四段中說明，「第三被告是由本人及第二被告人持有。第三被告人一向容許本人的幾位家屬（不包括第二被告人）在該物業自用。該物業的實際自用人，為本人、邱鳯榮（新抱）、梁恆豐（孫）、梁惠貞（家姐）、梁智強（兒子）」既然D3容許上述人仕佔用該物業，原告自然有權向D3申請收回該物業。

17.D2代表D3存檔了一份誓章，內容似乎否認D3佔用該物業的事實。但對於D1誓章中提及D3容許D1及其家屬佔用該物業的事實，D2亦加以承認（見D2誓章第7段）。

18.D2聲稱（誓章第9段）：「無論如何，第三被告人的說法是第三被告為該物業的擁有人。作為物業擁有人，第三被告曾經於收到修訂申索陳述書後，經第一被告人作為公司代表要求邱鳯榮、梁 惠貞及梁智強離開但被他們拒絕。」D2在庭上口頭補充，該要求是2013年7月31日在律敦治醫院提出的。

19.本席認為，即使上述聲稱是事實，也不構成任何抗辯理由。首先，該等人仕已在D3容許下非法佔用了該物業約兩年半之久（自2011年2月19日起計），D3在2013年7月31日才要求他們離開，故D3在這段期間侵佔了原告人的業權是無可爭辯的事實。再者，D1代表D3只要求佔用該物業的五人的其中三人離開，顯示其並無意圖把該物業交吉給原告人。更重要的是，D3容許了他人非法佔用了該物業，不能簡單地推說它已要求佔用人遷出，就把責任御掉的，D3既容許了他人非法佔用了該物業，就必須承擔所有後果。

20.本席頒令原告人可向D1及D3獲得以下最後及非正審判決：－

(1)   收回香港九龍通州街236號四樓(3/F)全層（“該物業”）（該物業可參閱附於本訴訟傳訊令狀內申索陳述書之平面圖填上粉紅色之部份）座落土地註冊處登記為新九龍內地段第49號A分段第2小分段之空置管有權；

(2)   收取由2011年2月20日起就使用及佔用該物業之中間收益，以現行市值計算（有待評估），直至第一被告人、第二被告人及第三被告人交吉該物業予原告人之日止；及

(3)   收取上述第(2)項所述之中間收益的利息以區域法院條例（香港法例第336章）第49條及第50條所訂立的利率計算直至第一被告人、第二被告人及第三被告人付清該筆款項之日止。

21.D1及D3須向原告支付此案件的訟費，若不能達成協議，訟費由聆案官評核，本席不給予大律師證書。

原告人：由胡關李羅律師行轉聘Mr Benjamin Chain大律師代表

第一被告人：無律師代表，親自應訊

第三被告人：由董事潘可欣代表，親自應訊