Tam Tak Ming 對 Tam Chi Ming

DCCJ 3305/2012

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2012年第3305號

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判案書

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1.這是一宗兄弟因物業業權爭議的訴訟。涉案物業是位於屯門兆麟苑J座31樓9室（“該物業”），該物業是原告人與母親余有長（“譚母”）以聯權共有（joint tenancy）的方式擁有。被告人是原告人的哥哥，被告人與譚母居於該物業。現譚母去世，憑藉生存者取得該物業的所有權益，原告人指自己是該物業唯一的法定業權和實益權益擁有人，但被告人卻拒絕遷出該物業，遂於2010年11月和2012年5月，原告人透過律師以信件形式，要求被告人交還該物業的樓契及空置管有權，但仍不得要領，最後原告人於2012年9月19日展開此訴訟。

2.被告人一直親自行事，其答辯書和證人陳述書的內容雜亂無章。綜合其狀書和證供，被告人稱自己多年來除了支持家庭開支外，他更負責該物業的裝修，兼償還該物業的部分按揭貸款，為該物業出錢出力。此外，譚母在去世前將該物業的樓契交給他，希望他成為業主，這是譚母的遺願；無論如何，他已逆權管有該物業超過20年。

3.照本席理解，被告人的抗辯理由可歸納為:（1）基於雙方共同意圖而產生的法律構定信託; （2）臨終遣贈；（3）歸復信託；及（4）逆權管有。本席將在下文獨立分析和考慮各項抗辯理由。

背景和譚家的三項物業

4.與訟雙方的父親（“譚父”）在世時是經營室內裝修生意的，譚母為家庭主婦，二人共育有三子三女。在三名兒子中，被告人為大兒子，原告人為次子，三子為偉明。早年他們一家居住在木屋區，後來遷往荃灣梨木樹公共屋邨（“該公屋” ）。

5.1988年，譚母購買偉景花園的物業，此乃譚母的個人物業。後來，譚母加入原告人之名字，使原告人成為業主之一。1993年9月，原告人結婚，譚母將自己名下偉景花園的業權轉給原告人的太太陳秀兒（“陳女士”）。

6.1990年9月26日，譚父、譚母與偉明以聯權共有人購入屯門豐景園5座6樓6室（“豐景園” ）。譚父打算裝修豐景園作為示範單位，洽談裝修生意之用；但後來譚父、譚母、偉明和被告人入住豐景園，將該公屋空置。

7.1993年，譚父、譚母決定以該公屋換購「居者有其屋」，即該物業。該物業為原告人與譚母以聯權共有的方式擁有，樓價約80萬元。

與訟雙方的案情

8.原告人指自己是六兄弟姊妹中最勤力、聽話及顧家的一員；而被告人則對家庭沒有貢獻，喜歡博賭，令父母相當失望。被告人反駁指，自己年青時已從事油漆裝修工作；90年代跟譚父做裝修生意，每月給予譚母家用5,000元；1996年他中六合彩，得彩金60萬元，他把部分彩金交給譚母清還按揭貸款。

9.有關該物業樓價的支付，原告人稱自己用55萬的積蓄支付首期，以至他1993年的婚禮要從簡；而餘款25萬元則由譚母負責向銀行按揭供款。被告人卻指，譚母說過該物業的樓價全是由譚父付錢給她購買的，因當時譚父裝修生意賺到錢，原告人沒有付過分毫。就算原告人支付過55萬，也只是原告人償還給譚母的偉景花園樓價的費用。

10.有關該物業的裝修，原告人稱由父母負責，被告人只為該物業貼牆紙。但被告人卻指他自己和父母共同斥資裝修，譚父承諾只要被告人裝修好該物業，被告人便可居住在內，因此自1994年裝修完成後，被告人便一直居住至今。原告人堅稱，約於1999年被告人及其家人在原告人及譚母的同意下，才搬入該物業居住，並非被告人所聲稱自1994年。

11.2009年6月13日譚母落葬儀式完成後（“落葬當天”），原告人夫婦到該物業，陳女士向被告人提出多個方案，希望被告人搬離該物業及交還該物業的樓契。被告人稱自己已接受陳女士其中一個方案，即被告人在該物業居住至其兒子18歲，當他成功申請公屋，陳女士便給予他該物業的一半樓價。但陳女士卻表示落葬當天雙方未能達成任何和解協議。

與訟雙方不爭議的事實

12.與訟雙方不爭議下述各點：－

(i) 本文第4段至第7段。

(ii) 1996年被告人中六合彩，得彩金60萬元。

(iii) 1996年，譚父去世。

(iv) 被告人在1998年結婚，與內地太太育有兩名兒子，他們現年分別15歲和13歲。

(v) 2008年，譚母患有癌病。譚母曾提出將她自己在該物業的權益轉給被告人，使被告人成為其中一名業主。

(vi) 2009年5月29日，譚母因癌病去世，終年73歲。

本訴訟爭議點

13.從狀書及與訟雙方披露的爭議，本案的爭議點可歸納如下：－

(i)誰人支付該物業的首期55萬元?

(ii) 被告人是否每月給予譚母5,000元的家用？

(iii)被告人何時入住該物業？

(iv) 1996年被告人是否用其六合彩的彩金，代譚母清還該物業的按揭？

(v) 陳女士是否違反在落葬當天的口頭承諾？

證人的可信性評估

14.本案有三名證人作供，包括原告人夫婦及被告人。

15.本案大部份均屬事實上的爭議，究竟誰人負責支付該物業的樓價，與訟雙方均無決定性的文件作為佐證，而可能知情的譚家三姊妹和偉明，全沒有出庭作供。故此，雙方證人的可信性，包括舉止神態、證供的內在矛盾或可信性至為重要。本案很大程度上是取決於哪一方的證人或證據較為可信。

16.本席認為雙方證人均選擇性地對自己有利的證供誇大，有違內在可信性，而對自己不利的證供含糊其詞，躲閃迴避，與客觀事實不符。整體來說，雙方證人所作的証言的真實性和可靠性沒有一方明顯較為可取，本席將在下文逐一分析。

分析和裁決

(i) 誰人支付該物業的首期55萬元？

17.1993年，該物業的樓價約港幣80萬元。原告人稱曾提供該物業的樓價的七成首期55萬元，以至其1993年的婚禮要從簡；而餘款25萬元則由譚母負責向銀行按揭供款。

18.但在本案中，除了原告人自己的聲稱外，他便沒有提出任何證據，如銀行提款及存款的記錄，以支持他支付七成首期55萬元的說法。原告人只在其證人陳述書輕輕解釋「但由於事情已發生多年，我當時亦沒有預計其後會因為物業出現任何紛爭，故此沒有保留任何文件，以證明我有支付上述提及55萬元作為該物業的部份樓價。」

19.原告人沒有交代曾否向銀行查詢，設法取得相關的證明。雖然1993年至今，已經超過20年，銀行可能已沒有保留久遠的文件，但原告人就連基本的在其證人陳述書解釋其資金的來源也沒有，例如：究竟其過往的工作是甚麼，收入多少，太太是否在職，家庭的開支是怎樣，為何家庭可以儲蓄到55萬元。以1993年的物價，55萬元是一筆可觀的數目。本席在盤問中，才得悉原告人過往從事木工的工作，但為何可以在清還偉景花園的按揭的同時，仍可支付該物業55萬元樓價的首期；更可旋即在兩年後，即在1995年，以偉景花園面積太小為理由，有資金換購另一更大的雅都花園的物業。對於這支付55萬元首期的關鍵問題，原告人的證供含糊其詞，全屬空談。

20.據原告人稱，1999年給予被告人入住該物業時，多番向被告人強調他自己和譚母才是業主，被告人是得到其許可才可居住於該物業，被告人不享有任何業權(見原告人的證人陳述書第23和24段)，可見原告人處事謹慎，與他沒有將有關該物業的文件保存的做法大相徑庭。本席裁定被告人在該物業裝修好後，即1994年已遷入該物業居住 (見下文分析)，在此情況下，原告人妥善保存支付該物業首期的證據是合乎情理的做法。本席認為原告人稱沒有保留任何文件的說法不可信。本席認為他沒有交待其資金來源，目的是隱瞞事實的真相，本席不接納他曾提供樓價55萬元

21.被告人提出，該物業是譚母全資購買與原告人以聯權共有人身份持有，譚母才是該物業的實益權益持有人。因當時譚父裝修生意賺到錢，原告人沒有付過分毫。 他質疑原告人給譚母的50多萬元只是償還偉景花園物業的樓價。

22.原告人否認被告人的說法。原告人解釋偉景花園物業最初屬譚母名下，樓價約30萬元，後來因原告人遷入偉景花園居住，有份支付按揭供款，所以譚母加入原告人之名成為其中一名業主，其後原告人結婚，女家要求要有物業，所以譚母在1993年將她自己的業權轉給陳女士。

23.本席認為，被告人上述對原告人的指控，也是沒有任何佐證支持，再者，與訟雙方不爭議譚母曾提出將她自己在該物業的權益轉給被告人，使被告人成為其中一名業主，顯然譚母的立場也不是擁有該物業的全部實益權益，本席認為被告人上述的說法跟客觀事實不符，並不可信。

24.本席信納原告人曾提供該物業的部分樓價，但其實際的總數則未必真的如原告人所述55萬元。綜觀各方證據，本席認為原告人曾支付部分首期說法，而部分則由譚母提供，而譚母資金的來源，因她是家庭主婦的關係，必然是來自譚父。換言之，本席裁定譚父/譚母和原告人共同支付該物業的55萬元首期。

(ii) 被告人是否每月給予譚母5,000元家用？

25.原告人指被告人對譚家沒有貢獻，因嗜賭而輸掉很多金錢。在1999年，被告人的大兒子出生後，被告人已開始申領綜援。在申領綜援前，他的裝修工作收入一直不穩定，在譚家白食白住。

26.被告人卻稱自20歲開始，已從事油漆裝修的工作。在1990年代，被告人和譚父一起做生意，譚父生前經營雅樂裝修公司 (“雅樂”) 。被告人稱那段是自己最風光的日子，每月給父母家用5,000元。

27.被告人承認由1990年至1996年已有賭博習慣。1996年譚父去世。在1996至1998年期間，被告人繼續經營雅樂，跟譚父的朋友仍有生意往來，更僱用原告人工作，生意還可以的，但其後店鋪的租約介滿，舖租加至五萬元，便沒有繼續經營。在1998至2002年，被告人轉為打工，從事油漆牆紙工作，他於2002年失業。自失業後，被告人承認再也沒有給譚母家用。但在2002年前，他一直每月給予譚母家用5,000元。

28.2003年，被告人開始申領綜援金。2005年，其內地太太取得香港身份證後，開始在酒樓的工作。

29.雙方不爭議譚父經營的裝修生意可賺取利潤，當年譚家的經濟狀況應是不錯的，譚父協助譚家購置三個物業，分別為偉景花園、豐景園及該物業。按常理，譚父定必扶持幫助其兒子。被告人稱自己90年代曾經風光，得到譚父的幫忙和關係，到不同的屋苑如青龍頭、嘉湖山莊、元朗丹桂花園等接洽生意。就算譚父去世後，仍可繼續經營雅樂。他作出此部分的證供時，理直氣壯，態度堅定，本席認為這部分的證供是內在可信的。

30.但對於被告人聲稱在90年代至2002年的時段曾每月給予譚母家用5,000元，本席在考慮過事實背景後，對其說法極有保留，原因包括以下數點。

31.首先，被告人沒有提供任何文件證據，如稅單、僱主報稅單及糧單等資料來支持其證供。

32.第二，被告人指在2003年申領綜援金，便一直沒有工作。按被告人在證人陳詞書提供的年齡計算，他當年約46歲。當他48歲時，其太太居港滿七年後，便立即出外工作，一家四口的擔子落在其妻子上。這反映被告人並非一個積極上進工作、肯為家庭承擔的人，加上他有賭博的習慣，其聲稱在2002年之前給予譚母每月5,000元家用之說法難以令人信服。

33.第三，譚家有三個物業，包括偉景花園、豐景園和該物業，被告人均沒有成為登記業主。若被告人所言屬實，每月也給予家用5,000元，相比起原告人每月2,000元的家用還要多，本席不解為何譚父和譚母沒有安排被告人成為其中一項物業的業主。被告人解釋就豐景園和該物業，譚母曾要求他當業主的，因他忙於工作，所以沒有去簽署文件成為業主。被告人稱自己當年仍未結婚，不以為然，覺得沒有甚麼問題，譚父為此事而對被告人生氣。本席認為其解釋有違內在可信性，首先全部物業也須按揭貸款，家人必定事前商量妥當由誰負責供款；再者，縱使當年被告人仍未成家，但他在1990年和1993年讓兩次機會也溜走，明顯有違邏輯。

34.即使被告人曾給予家用，本席認為其實際的金額和時段遠遜他所述的情況，本席推斷他在豐景園和該物業所居住時給予譚母的家用，已完全扺消他自己在譚家的開支，這跟其嗜賭有必然的關係，也跟父母沒有讓被告人作為三項物業的業主的事實相符。

35.本席所得出的結論是被告人對譚家經濟上，所作出貢獻是有限的。

(iii) 被告人何時入住該物業？

36.原告人在其申索陳述書指，被告人約2003或2004年入住該物業，實際時間已忘了。但其證人陳述書卻是另一說法，他指被告人於1998年結婚後，與其妻子、譚母及偉明仍繼續住在豐景園。約1999年，被告人的大兒子出生後，由於豐景園過於狹隘，被告人一家人才遷往該物業居住。

37.兩份法庭文件均由律師代爲擬備，有屬實申述確認該等内容為事實，但卻有不同版本，可反映原告人這方面的證供並不可靠。

38.原告人在其申索陳述書稱，該物業在1994年至1999年期間是空置的，只作為譚氏一家節日聚會之用，被告人在1999年才遷入居住。原告人稱偉景花園面積太小，1995年他把之出售，再購入現居雅都花園。本席不明白為何原告人1995年不遷進該物業，而選擇讓該物業空置五年之久，這明顯有違內在可信性。

39.在這方面，被告人稱譚父要求他斥資裝修，便讓他入住該物業。因此1994年裝修完成後，被告人便一直入住該物業至今。被告人堅稱自己一直住在該物業，晚上才返回豐景園吃飯。其大兒子在1999年出世，由譚母照顧和留在豐景園內，至2003年其大兒子才搬回該物業與被告人一起居住。

40.被告人提供以該物業為登記地址的單據，分別是1994年1月份的家居電話費收據和1995年1月份的手提電話費收據，兩者均是同時文件。本席認為這支持被告人自1994年1月已入住該物業，否則的話，被告人根本無須在該物業內安裝家居電話。

41.被告人供稱自己也住過豐景園，原告人質疑被告人住該物業超過20年的說法。本席認為原告人是忽略了豐景園和該物業分別是1990年和1993年購入的，被告人在1994年居住至今，確實已超過20年，所言非虛。

42.相對下，本席接納被告人的說法，他自1994年裝修完成後，便一直入住該物業至今。

(iv) 1996年被告人是否用其六合彩的彩金，代譚母清還該物業的按揭？

43.原告人指，譚父在1996年初過世，他生前是從事裝修生意，故留下一些積蓄給予譚母（實際金額不詳）。所以即使譚父離世，憑藉著譚父留給譚母的積蓄、譚母自己的積蓄及他每月給予的生活費，譚母有能力於1996年8月提早還清銀行按揭。

44.原告人續指，從譚母得知被告人曾經在1995年中六合彩，得彩金約60萬元，但被告人很快因嗜賭輸掉20萬元，所以譚母跟被告人開設一聯名戶口，將30萬元做定期存款，以免被告人將全部彩金輸掉。譚母從未說過該筆30萬元曾經用於有關該物業的任何支出或費用。

45.被告人卻指出，有關彩金60萬元，他將5萬元送給譚父，譚父拒絕接受，於是被告人轉送給譚母，被告人自己用去25萬元，餘下的30萬元做定期存款。被告人在庭上供稱，譚母曾對他說，他身為大兒子，又在該物業居住，所以要負責該物業的按揭。最後，被告人給予譚母30萬元清還該物業的銀行貸款。

46.本席接納原告人指，譚母跟被告人做定期存款是為免被告人將全部彩金輸掉。被告人自己也承認在1990年已開始賭博，因此譚母要求跟被告人做定期存款是合理的做法。這方面被告人也無從否認，他身為成年人，但其定期存摺卻由譚母保管，便可見一班。

47.本席認為，原告人根本對譚母贖樓資金的來源並不知悉，他指譚母憑藉自己和譚父的積蓄及原告人的家用，便可提早清還按揭貸款，但對於積蓄的金額有多少卻不知道，他以譚母從未說過該筆30萬元曾經用於該物業有關的任何支出，來質疑被告人沒有代母清還按揭的說法，顯然，他並沒有親口跟譚母求證她清還按揭的金錢從何得來。對於被告人的證供，原告人既沒有也不能提出任何反駁的證據。

48.原告人反駁指，1993年的按揭貸款為25萬元，到1995年欠款應該更少，何以需要30萬元的定期作清還貸款？

49.本席留意到，被告人在抗辯書指，「我和母親聯名三十萬，銀行 (存) 摺在母親手中，但家用及屋開支，已扣了。」其證人陳述書指，「05年[1]，出了30萬給母親作為屋付款用….. 95年，我給母親30萬作為該單位用錢。」本席認為被告人並非一名言語伶俐的證人，本席考慮過其狀書及供詞後，他確曾指出過30萬元並非純粹用於按揭還款，也應用於家庭的開支。本席接納這是由於被告人在庭上未能清楚表達自己，用詞不準之故。

50.本席也留意到，被告人在1995年中六合彩，但在1996年才贖樓，兩者的時間相隔一年。但案中沒有證據顯示譚母何時向被告人提出負責該物業的按揭的要求；再者被告人得到彩金和譚母償還按揭的時序是吻合的；更重要的是被告人有賭博的習慣，本席認為譚母提出把定期存款用於該物業的按揭，也是合符常理的做法，總比被告人花於賭博上實際和有建設性得多。

51.綜合上述，本席認為被告人這方面的證供較為可信，並接納他在1996年以其六合彩的彩金代譚母清還該物業的按揭的說法。

(vii) 陳女士是否違反在落葬當天的口頭承諾?

52.在譚母落葬當天，陳女士同意在該物業內，曾向被告人提出多個方案，希望被告人一家盡快搬離該物業，包括如給被告人金錢，讓被告人住至其兒子18歲，直到申請到公屋為止，但被告人全沒有接受。至於給被告人樓價的一半，陳女士說是事後再向被告人說的，並不是在落葬當天。

53.被告人卻指，在落葬當天陳女士提出建議，讓被告人在該物業居住至其兒子18歲，當被告人成功申請公屋，陳女士便給予他該物業的一半樓價，被告人欣然接受。約在2012年11月被告人到房屋署申請公屋，但先要取消該物業家庭成員的資格，被告人擔心一旦取消成員資格後，有機會被迫遷離該物業，所以最後沒有申請。被告人稱陳女士違反落葬當天協議。

54.要決定陳女士是否違反協議，必須先裁定協議是否已達成。本席考慮過與訟雙方的說法後，認為雙方在重要協議的條款上沒有一致意見，協議也太含糊，因此協議根本未能達成。即使本席接納被告人全盤的說法，雙方已達成協議，被告人至今仍未能申請公屋，他當然不能執行此協議。

55.本席總結上述的裁斷如下：－

(i)原告人和譚母共同支付該物業的55萬元首期。

(ii)被告人90年代已開始賭博，他對譚家經濟上所作出的貢獻是有限的。

(iii)1994年，被告人與父母斥資裝修該物業，並在同年入住該物業至今。

(iv)1996年，被告人以其六合彩的彩金為譚母清還該物業的按揭貸款。

(v)在譚母落葬當天，雙方未能就該物業協成任何和解協議。

A. 基於共同意圖而產生的法律構定信託

56.有關共同意圖而產生的法律構定信託（Common intention constructive trust）的法律原則，在 Mo Ying v Brillex Development Ltd [2014] 3 HKLRD 224 一案，馮庭碩暫委法官歸納為以下的重點(見第233-6頁第33-46段) ：－

(i) 當物業的業權是在甲方的名義登記，但乙方聲稱自己  有實益權益，乙方必須證明和確立兩項要素：(1)雙方有共同意圖，認定物業是雙方都有實益權益；及(2)乙方因這共同意圖作出一些違反自己利益的事情。

(ii) 法庭在考慮乙方是否能確立上述第（i）點時，應審視雙方是否有明確的商討（express discussions）或從雙方的行為來推斷是否有共同意圖（inferred from conduct）。

57.在決定是否有共同意圖時，法庭會考慮各方在購入物業前、期間及之後的整體行為來作出推斷：見Chan Chui Mee v Mak Chi Choi &ors [2009] 1 HKLRD 343第67段及何國標對田紅霞HCA1863/2010，第32段。

58.原告人和譚母為該物業的登記業主。在法律原則而言，法定業權與實益權益是緊密相連的。物業的註冊業主應被視為該物業的法定和實益權益擁有人。任何一方擬將法定業權與實益權益分拆，他必須負上舉證責任：見 盧合對林真妹，HCA214/2009，第31段。

59.被告人須肩負舉證責任，以證明他自己在該物業佔有實益權益。

60.本案的焦點是在於譚母/譚父和與訟雙方當時是否有共同擁有該物業的共識和意願。不容爭議的是三方沒有在購入該物業時作出任何商討，餘下的問題是究竟從三方的行為是否可推斷有共同意圖，被告人是擁有該物業的實益權益。

61.在作出這裁決時，本席考慮以下獲接納的事實：

(i) 譚父稱被告人只要為該物業裝修，便讓被告人居住。於是他跟譚父和譚母各支出5萬元裝修費，共15萬元。裝修完成後，被告人由1994年一直在該物業居住至今，原告人沒有要求被告人交租。

(ii) 1996年，譚母曾說過被告人是大兒子、又在該物業居住，所以要負責，最後被告人將其六合彩嬴取的彩金交給譚母清還餘下的按揭供款。

62.對於上述第(i)項，縱使本席接納被告人曾支付5萬元裝修費，譚父向他說過上述的該番說話，但譚父的說法也只是被告人裝修好該物業便可居住，他沒有承諾被告人從而可以獲得該物業的權益。況且被告人付出的裝修費用根本不能稱上是不利，因為裝修完成後，被告人一直享用至今，已經20年，他也不需支付租金。因此被告人在該物業能夠免費入住裝修妥當的物業，對他來說是好處多於是不利。

63.對於上述第(ii)項，即使本席把譚母的說話推至最高，被告人清還按揭供款，便可以獲得該物業的權益，但被告人的案情並非指原告人得悉此事，更遑論原告人同意此安排，本席難以將被告人清還按揭一事，而推斷原告人有著被告人在該物業擁有實質業權的意圖。根據Chan Chui Mee v Mak Chi Choi &ors [2009] 1 HKLRD 343一案第 35段，林文瀚法官引述James v Thomas [2007] 3 FCR 696指：－

“More pertinently, if the circumstances so demand, a constructive trust can arise some years after the property has been acquired by, and registered in the sole name of, one party who (at the time of the acquisition) was, beyond dispute, the sole beneficial owner: Gissing v Gissing [1971] AC 886 at 901, Bernard v Josephs [1982] Ch 391 at 404. But, as those cases show, in the absence of an express post-acquisition agreement, a court will be slow to infer from conduct alone that parties intended to vary existing beneficial interests established at the time of acquisition.”

64.總結而言，從譚母/譚父、原告人和被告人在購入該物業的行為上，本席難以推定三方均有著共同意圖，認定被告人在該物業有實益權益。因被告人未能證明共同意圖這項元素，所以他不能依賴以共同意圖而產生的法律構定信託作為答辯理由。

B. 臨終遺贈

65.有關「臨終遺贈」（donatio mortis causa）的法律原則，上訴庭在有關龍雅麗遺產管理的事宜 [2014] 4 HKLRD 823 一案中清楚闡明，臨終遺贈既非生前饋贈，亦非遺囑中的饋贈。臨終遺贈是以饋贈者生前的行為作為基礎，但受贈者必須在饋贈者身故之後，方始得到饋贈的絕對權益。一項有效的臨終遺贈必須在遺贈者身故的一刻即時生效。構成臨終遺贈有三項要素：－

(i) 饋贈者在施予饋贈時必須預期死亡，但無須期望死亡的來臨；

(ii) 饋贈者必須交付予受贈者饋贈的標的事物(subject matter)(就實物財產(chose in possession)而言)或其所有權指標物(indicia of title)(就據法權產(chose in action)而言)；或交付可取得該等標的事物或所有權指標物的途徑，例如：交付相關的鑰匙；像車匙、存有所有權指標物的貯藏箱鑰匙，並意圖離棄對饋贈物的管有權(dominion)；及

(iii) 饋贈必須只在饋贈者死後方始變得絕對且完整；換言之，饋贈在饋贈者身故之前是可以還原的。不過，饋贈者並不須要明言這項條件；一般而言，饋贈是在饋贈者病重時贈予的事實往往暗示著這項條件已被滿足。

66.根據過往的案例，臨終遺贈是適用於房地產物業的，而物業的樓契和鑰匙可當為房地產物業的指標物(indicia of title)：見Sen v Headley [1991] 2 All ER 636, Vallee v Birchwood (2013)16 ITELR 305, 麥玉琼對死者黄華偉的遺產代理人黄德勝CACV 47/2013, 和上述有關龍雅麗遺產管理的事宜一案。

67.被告人指，譚母在2008年患有肺癌，她知道自己日子無多，醫生著她有甚麼事情未了，便快要行事，於是她到香港房屋委員會(“房委會”)，取得居屋業權轉讓申請書(“該申請書”)，打算將她自己的業權轉給被告人。

68.根據被告人提交的證物，包括一封由房委會發出的信件，證明被告人為居屋單位的已登記的家庭成員。另外還有一份房委會「業權轉讓申請須知」的文件，文件列明，根據《房屋條例》，居屋的業權是不可自由轉讓，但在特殊情況下，房委會可根據個別情況，酌情批核業權轉讓之申請。先決條件包括 (i) 業權轉讓必須不涉及金錢代價的轉讓契據形式辦理；及 (ii) 準承讓人必須為該物業已登記的家庭成員。 一般房委會考慮轉讓業權申請的原因，包括業主去世、業主年紀老邁(即65歲或以上)，或業主身患危疾(如癌症)而更改業權。

69.換句話說，譚母將其業權轉給被告人，是完全符合房委會所定下的居屋業權轉讓的先決條件和申請的原因。

70.被告人續指，2008年冬至前原告人到過該物業，譚母說要將其自己在該物業的業權轉給被告人，被告人將該申請書交給原告人，原告人說要回家考慮清楚，沒有在該申請書上簽名。數天後，譚母多次致電給原告人，哀求把她自己在該物業的業權給予被告人，但原告人拒絕了。

71.被告人在盤問下供稱，居屋單位的業權轉讓是需要所有業主在該申請書上簽署才可作出申請，單憑譚母的簽署是不足夠的。據被告人了解，只要將該簽妥的申請書交回房委會，便可到律師樓正式辦理轉名手續。被告人指出，譚母其實希望將該物業的全部也給被告人，但這是沒有可能的，原告人是不願意的。

72.原告人在接受盤問時，同意曾到該物業，被告人把該申請書交給他，原告人說要回家考慮，實情是他不願在該申請書上簽名，只拿走該申請書離開該物業，免得令譚母為難，當時譚母也在場的，但這事情並不是在冬至前發生。約在冬至後兩天，譚母再致電給他，要求把譚母自己在該物業的業權給予被告人，但原告人拒絕了。

73.綜觀上述，雙方對於冬至期間發生的事情，說法是一致的。本席裁定與訟雙方約於2008年冬至期間，曾在該物業會面 (“冬至聚會”)，原告人拿走該申請書；在冬至兩天後，譚母致電給原告人，要求把她自己在該物業的業權給予被告人，但原告人拒絕了。

74.被告人稱，除了冬至聚會的事件外，譚母將該物業的樓契交給被告人，她說被告人是長子嫡孫，被告人的兩個兒子也是，她希望讓被告人成為該物業的業主，這是她的遺願。譚母從自己的保險箱取出該物業的樓契交給被告人。因被告人感到自己較其妻子年長約20年，他已年近60歲，於是將樓契存放於譚母和其妻子新開立的聯名保險箱內，這是譚母、被告人和其妻子三人一起到銀行辦理手續的，被告人出示有關銀行租用保險箱的收據，收據日期為2009年1月6日。最後譚母於2009年5月29日因癌病去世，終年73歲。

75.考慮過冬至聚會和事後譚母致電原告人的作為，本席認為譚母希望被告人成為該物業的業主是明顯不過的事情。因此，本席接納以下為事實：

(i) 譚母在2008年患有肺癌，她知道自己日子無多，於是她到房委會，取得該申請書，打算將她自己的業權轉給被告人。

(ii) 在冬至聚會中(即約在2008年12月21日)，譚母透過被告人把簽妥的該申請書交給原告人。

(iii) 譚母對被告人說了一些的話，包括被告人是長子嫡孫，她希望被告人成為業主，這是她的遺願。譚母從自己的保險箱取出該物業的樓契交給被告人，並於2009年1月6日和被告人的妻子一起到銀行開立的聯名保險箱，把樓契存放在內；

(iv) 譚母於2009年5月29日因癌病去世。

76.在Vallee v Birchwood (2013) 16 ITRLR 305一案中，死者的養女從外國回到英國探訪他，死者對她說，他預期在世時間不多，未必可以等到養女再回英國，他想養女在他死後獲得他的房屋。死者把房屋的門匙及屋契在去世前四個月交給養女。Deputy Judge Jonathan Gaunt QC指在決定意圖離棄該物業的管有權時，法庭會考慮：

“ 41. It was also suggested to me that [deceased] could have effected physical alternations to the house and, by retaining de facto possession and control, had not put it out of his power to do so. That is true in theory but in reality was never going to happen in the case of this elderly gentleman in failing health living in reduced circumstances in a dilapidated house in Reading – and Sen is authority that for this purpose the court should look at the practical and not the theoretical, possibilities.

....

43.  In the present case, in my judgment, the delivery by [deceased] of the title deeds and a key to the house to his daughter in contemplation of his impending death, accompanied by what he said, was sufficient delivery of dominion over the house for the purposes of a valid donatio mortis causa.”

77.基於譚母知道自己因重病離世的日子不遠，在真正可能去世的情況下，向被告人清楚表明希望被告人成為該物業業主的意圖，這是她的遺願，她將該物業的樓契(indicia of title)於去世前四個多月給予被告人，其時段跟Vallee v Birchwood一案中的死者於四個月前作出的臨終遺贈相若。在考慮譚母的說話和行為，本席裁定譚母藉臨終遺贈的法律原則，贈予被告人該物業其名下的權益。

78.雖然該物業的樓契存放於譚母和被告人妻子的聯名保險箱，而不是被告人夫婦自己的保險箱內，但以譚母當時的身體狀況，加上冬至聚會的事情，她取回樓契的可能性不高，法庭是從實際的情況予以考慮，不會憑空想像各種可能性。本席裁定譚母將樓契交予被告人的作為，絕對是有意圖離棄該物業的管有權(dominion)。

79.原告人反駁指，縱使譚母生前曾提及希望將她自己在該物業的權益轉讓給被告人，但這事情從未落實。他和譚母從未就該物業的轉讓向房委會作出任何的申請。

80.原告人所說的情況，跟Vallee v Birchwood一案中，遺產管理人質疑死者沒有在四個月內立下遺囑，表示死者無意將房屋贈與養女的情形相近， Deputy Judge Jonathan Gaunt QC就“臨終遺贈”的預期死亡(contemplation of impending death)作出分析說：

“26. It is submitted, however, that the contemplation of death within five months is not to be regarded as ‘impending’ death, when one has regarded to what is suggested is the policy behind the doctrine of donatio mortis causa. That is said to be to give effect to the intentions of a donor who does not have the time or opportunity to make a proper will. Counsel fairly accepted that the modern case law does not make such lack of opportunity something the donee must prove. To adopt it as the temporal measure of ‘impending’ would be, in my judgment, to introduce a further condition by back door. Most people would, I think, consider that a person who anticipated the possibility of his death within five months and accordingly wished to make provision for the transmission of his property, was contemplating his ‘impending death’.

27. I do not consider equity intervenes in such cases only out of sympathy for those caught out in extremis but rather to give effect to the intentions of donors sufficiently evidenced by their acts such that the conscience of the donor’s personal representative was affected.”

81.對於譚母從未就該物業的轉讓向房委會作出任何的申請其實並不重要，根據上述的案例所言，在臨別遺贈的法律原則中，法庭須著重死者的意願，不要求受贈者額外證明死者沒有時間進行饋贈過程中所須作出的手續。譚母希望轉讓其業權予被告人的意願是無容爭議的事實，這才是值得關注的。在本案中，令轉讓未能落實的主要原因，本席認為是由於原告人不願意在該申請書上簽署。在這情況下，衡平法是適用的。

82.代表原告人的魏大律師力陳，譚母不能以「臨終遺贈」饋贈一個聯權共有的物業，除非聯權共有遭到劃分，否則一名聯權共有擁有人不能藉遺囑或繼承的法律處理他的權益，這會令生存者取得權變得毫無意義，這也有違聯權共有物業不能以遺囑處理這原則。

83.對於魏大律師的陳詞，本席除了考慮上述的第80段引述的判詞外，也考慮在Snell’s Equity, 第32版第 24-006段所言：－

“Acts exclusively in the donor’s power

The gift of the legal interest in the property will not be complete until the donor has completed all the formalities necessary to vest the legal interest in the donee. The gift may, however, be treated as complete in equity at an earlier point in the transaction when some of those remaining steps are still unfulfilled. It has been held that if the donor has taken all the steps that lie exclusively in his power, according to the nature of the property given, to vest the legal interest in the property in the donee, then the gift will be complete in equity.  The gift will not fail even if something remains to be done by the donee or some third person.”

84.本席接納譚母曾到房委會取得該申請書，再透過被告人在冬至聚會中將簽妥的該申請書交給原告人，更向原告人說要轉名給被告人。從房委會的「業權轉讓申請須知」可見，根據《房屋條例》，居屋的業權是不可自由轉讓的，房委會可根據個別情況，酌情批核業權轉讓之申請。譚母把其業權轉給被告人，已符合房委會定下業權轉讓的先決條件和申請的原因(見上文第68段)。本席接納被告人指，居屋單位的業權轉讓是需要所有業主在該申請書上簽署才可作出申請，單憑譚母的簽署是不足夠的。據被告人了解，只要將該申請書交回房委會，便可到律師樓正式辦理轉名手續。換言之，譚母的業權未能轉讓是由於原告人拒絕在該申請書上簽署。

85.縱使譚母饋贈予被告人該物業的所須法定情序仍未完備，但本席認為她所作出的，已是她的能力範圍內可作出的作為，將她自己的業權轉讓予被告人。因此，本席裁定被告人在衡平法下，饋贈仍然有效，被告人可取得譚母給他該物業的業權。在譚母去世時，被告人已得該物業的絕對權益。

86.倘若本席上述的裁斷是錯誤的，為了案件的完整性，本席繼續處理魏大律師的陳詞，聯權共有的物業須遭劃分，饋贈者才可藉臨終遺贈施予饋贈。

87.現本席考慮在冬至聚會中，譚母是否可籍該申請書當作書面通知，將該物業聯權共有劃分。

譚母和原告人之間的聯權共有權是否分割？

88.根據香港法例第219章《物業轉易及財產條例》第8條， 聯權共有可以法律或衡平法上的方式劃分：－

「(1) 土地產業權或權益的聯權共有，在法律上只可按以下方式劃分–––

(a) 藉通知方式，由一名聯權共有人將通知送達其他聯權共人；或

(b) 藉文書方式。

(2) 土地產業權或土地權益的聯權共有，在衡平法上可藉一名聯權共有人將通知送達其他聯權共有人的方式，或藉在衡平法上有效的其他方法，或藉倘無第 (1) 款規定則會在法律上有效的其他方法，予以劃分。

89.另外根據《物業轉易及財產條例》第62(1)條，劃分通知書須以書面作出：－

「本條例規定或授權送達或發出的任何與土地有關的通知，均須以書面作出。 」

90.在Land Law in Hong Kong第三版第548頁所言：－

“Severance by notice is very convenient. The notice must be in writing. No consent is required from other joint tenants. The notice can be sent by post or left at the last known place of abode or business address in Hong Kong of the other joint tenants. …

The written notice need not be signed. It may also take the form of a summons or a writ which starts a litigation concerning the joint tenants’ rights.

The written notice must express a desire to sever immediately and not a desire to sever at some time in the future…

A severance could occur by an act of any one joint tenant operating upon his own share.  The act must have a final or irrevocable character which effectively estops the severing joint tenant from claiming the benefit of survivorship in the future.”

91.在Megarry & Wade, The Law of Real Property，第七版， 第13-044段所言：－

“The notice in writing need not be in any particular form. A writ or originating summons commencing legal proceedings or an affidavit sworn in those proceedings might suffice, but only if the relief sought would necessarily entail a severance of the joint tenancy.”

92.綜合上述法律權威典籍，有關聯權共有在法律上以通知方式劃分的話，並無規定劃分通知書須有任何特定的模式，但必須清晰表達即時劃分的意願，原訴傳票又或其支持的誓章也可作為劃分通知書，只要其要求的濟助牽涉聯權擁有權的劃分便已足夠。即使未得另一位聯權共有人的同意及知會，也達致劃分的結果。書面通知並不須要簽署。

93.本席接納被告人指在冬至聚會中，譚母經被告人將該申請書交給原告人，更向原告人說要轉名給被告人，只是原告人不同意。有關該申請書原告人在冬至聚會中拿走。

94.因該申請書沒有包括在文件冊中，法庭沒有機會得悉該申請書的實際內容，但這並不重要，因與訟雙方不事議該申請書是關乎該物業的業權轉讓。

95.本席認為，即使該申請書上沒有「劃分」的字眼，但該申請書是關於業權轉讓，轉讓無疑將聯權共有中的四項共存條件[2]的佔用物業一環(Possession)除去，劃分的結果是明顯不過，本席認為該申請書足已清晰表達即時劃分的意願。因在法律上並無規定劃分通知書須有任何特定的模式，本席裁定該申請書已構成法律上，將聯權擁有權劃分的有效書面通知的要求，而該申請書已在冬至聚會當天成功送達予原告人，原告人不願意在該申請書上簽名並不重要。本席裁定這已達致第8(1) 條劃分的結果。

96.基於上述原因，本席裁定譚母和原告人之間的聯權共有權已經在冬至聚會當天劃分。查看月曆後，即約在2008年12月21日，轉為「分權共有」(Tenancy-in-common)。

97.本席現考慮被告人可享得的權益。

98.在聯權共有物業的情況下，起點是法律及實益擁有權（legal and beneficial ownership）均為聯權。要移離這起點，必須證明聯權人的共同意圖（common intention）是不要平均分配實益權益，而舉證責任在於要移離這起點的一方，在本案是指原告人：見何國標對田紅霞  HCA1863/2010，歐陽桂如法官的判詞第25和26段。

99.代表原告人的魏大律師不爭議上述的法律原則。

100.原告人和譚母共同擁有物業的法律擁有權，法庭會推斷他們亦共同擁有實益擁有權。若原告人要求更多的業權，便須負上舉證責任。

101.根據原告人的證人陳述書第9段，他表明「基於我會以長命契(即聯權共有)方式持有該物業的一半業權，故此我決定以我的積蓄支付大約55萬元作為該物業的部分樓價。」

102.原告人佔該物業的七成實益擁有權是建基於他提供七成樓價，但本席在上文已拒絕接納原告人的說法 (見上文第17至20段)，並裁定55萬元首期是由譚父/母及原告人共同提供的，因此他已再沒有基礎指他的實益擁為七成。無論如何，從原告人本身證人陳述書看到，即使也支付了55萬元首期，他自己也認為只擁有該物業的一半業權，他的說法並不是因為曾支付七成首期而跟譚母有共識，他會佔七成的業權。因此，本席認為原告人顯然未能成功證明他與譚母的共同意圖業權並非平分，以移離聯權共有的共同分配實益權益的起點。

103.基於以上理由，本席裁定原告人和譚母各佔五成實益擁有權。

104.總結上述各項，譚母在1998年患有癌病，她在1998年的冬至聚會中，透過書面通知方式，將該物業劃分，她和原告人以「分權共有」方式擁有該物業，各佔一半業權。譚母在知道自己因重病離世日子不遠，在1999年1月6日把該物業的樓契交給被告人，向被告人表明要讓他成為該物業的業主的遺願，她於1999年5月29日去世。

105.本席裁定譚母藉臨終遺贈的方式，把該物業的一半業權贈予被告人。在譚母去世一刻，被告人已得到遺贈的絕對權益。

C.歸復信託

106.按本席已接納的事實，被告人為譚母清還按揭貸款，歸復信託(Resulting trust) 也是適用的。本席參考杜溎峰法官在黃燕珍訴鄺偉文及另一人HCA2293/2004的判詞：－

“根據歸復信託的法律原則，當土地財產或個人財產被傳達到一名購買人和其他人的名下，和一名或多於一名人士 (購買人除外)，法律假定曾提供資金購買該財產的人士擁有其部份或全部的權益。但這假定是可以被推翻：見Underhill and Hayton, Law Relating to Trusts and Trustees, 第17^th版，第433頁。若有關的物業涉及按揭貸款，承擔償還貸款的一方，亦可當作對購買該物業曾提供代價。”

107.陳念慈及另一人對季霄明  DCCJ1531/2010一案中，梁俊文法官清楚解釋歸復信託，如下：－

“23. 就購置物業方面，有份投放到物業，而並非送贈者，法律上可以假定，業權人是以信託人身份，為有份投放到物業的人士的實質權益，去持有物業的。”

108.有關被告人彩金的處置，他將其中5萬元送贈譚母，另外30萬元跟譚母做定期存款。被告人明顯地無意送贈此筆30萬元的款項予譚母。

109.本席裁定被告人因應譚母的要求，為她清還按揭貸款，這可當作對購買該物業提供代價，譚母視為被告人的受託人持有該物業。但被告人沒有提出任何該物業的按揭的證據；如年期、利率，贖樓時尚餘多少欠款等的資料，以證明他應得的業權。因此，被告人未能在這方面成功舉證，他不可依賴以歸復信託為答辯理由。

D.逆權管有

110.逆權管有的法律原則是基於佔用人在沒有取得土地業主的同意下，佔用土地超過《時效條例》所容許的時限。根據香港法例第347章《時效條例》第7條，在1991年7月1日被修改後，逆權管有時效從20年修訂為12年，自此訂明期限是12年。土地若被逆權管有超過12年，則土地擁有人將喪失追討土地管有權的權利。

111.聲稱逆權管有的人必須證明：(1)他事實上管有相關土地；及(2)他有所需的管有意圖。管有意圖的問題乃屬事實問題，佔用人必須證明他有逆權侵佔的意圖，而該意圖必須清楚顯現給其他人，假如土地佔用人曾經就其意圖作出對自己不利的陳述，法庭通常會給予該陳述一定的舉證份量：見終審法院在Wong Tak Yue v. Kung Kwok Wai & others (1997-98) 1 HKCFAR 55, 第68頁E, I段和第69頁A-C段。

112.縱使本席接納被告人自1994年已居住於該物業，至今已超過12年，他事實上管有該物業，但本席裁定他未能證明逆權管有所須要的管有意圖，原因如下：

(i) 被告人稱是得到譚父的同意入住該物業；

(ii) 他一直認為譚母是該物業的業主；及

(iii) 他承認就綜援金申領上，社會福利署定期要求他交待其資產的情況，他報稱該物業是屬於譚母。

113.本席認為被告人以上的行為和對自己不利的陳述，均未能清晰無誤向所有人表明，他有盡其所能排除業權人的決心。本席裁定被告人欠缺管有土地的所需意圖。

114.因此，被告人不能以逆權管有為辯護理由，來證明他已剝奪原告人該物業的擁有權。

結論

115.綜上所述，本席的結論是原告人未能證明其案情，故裁定原告人敗訴，其申索予以撤銷。

116.本席裁定被告人成功以臨終遣贈，證明他在該物業擁有五成業權。其他的理據無一成立，不此不贅。因被告人沒有提出反申索，本席不能在此作出任何權益方面的命令。究竟是否採取相關的法律行動，則由被告人自行考慮處理。

117.原告人須支付被告人在本訴訟的訟費。就訟費金額而言，雙方如未能達成協議，則交由法院評定。這是暫准命令，於判決日期起計的14天内如無更改訟費命令的申請，暫准命令將自動作實。

原告人： 由周成康律師行的延聘魏龍傑大律師代表

被告人：被告人沒有律師代表，親自應訊