文成有限公司 對 邢舜及另二人

DCCJ 691/2013

IN THE DISTRICT COURT OF THE

HONG KONG SPECIAL ADMINISTRATIVE REGION

CIVIL ACTION NO. 691 OF 2013

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判案書

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1.這是一宗鄰居漏水引起的索償案件，涉案物業位於屯門小欖樂翠街6 – 18號，青麗灣別墅中的B2和B3別墅。

背景

2.自1998年3月，B3別墅屬於原告人（“文成”）所擁有，並成為實質掌控這公司，姓羅的一家（“羅家”）的居所。別墅分為地下、一樓和天台,各層以數級樓梯分隔。

3.2011年2月10日，第一被告人（“邢先生”）簽訂買賣協議購入B2別墅，並於2011年3月14日正式成為B2的註册業主。

4.B2與B3屬相連排屋，天台也互相接連。

5.文成（羅家）投訴有關滲水之問題，始於2011年3月10日（“第一次滲水”）。2011年6月30日, 羅家第二次投訴滲水情況（“第二次滲水”）。2011年7月3 日, 羅家第三次投訴滲水情況（“第三次滲水”），並發現B2的天台出現水浸。2011年11月3日, 羅家第四次投訴滲水情況（“第四次滲水”）。

6.由於滲水情況持續，2011年11月初至12月初期間，文成指示測量公司，檢查B3受滲水影响的狀況，屋宇署也先後派員到來進行檢查。

7.2012年2月，文成為上述事宜於土地審裁署展開訴訟（LDBM 33/2012），要求包括强制令和損害賠償等濟助。當時邢先生由律師代表提出抗辯。

8.2013年2月20日，土地審裁處把案件轉至本法院。

9.其後文成加入了本案第二及第三被告人（一併簡稱為“Xiaos”），原因是邢先生在訴訟期間，於2013年1月30日，把B2轉讓給Xiaos。Xiaos因而成為案中所申索的部份濟助，需要針對的一方。

10.不過，文成最終於2014年2月10日，與Xiaos達成協議。根據相關的同意命令，Xiaos同意依照原圖則，還原B2内曾作改動的主人房，即文成指滲水的其一源頭。有關同意命令已履行，滲水情況也已終止，因此文成於2015年1月27日，正式中止針對Xiaos的訴訟。

11.鑑於以上發展，文成確認不需要求法庭頒發強制令。本案審訊只關於文成因所指滲水造成損失的相關時段，邢先生作為B3業主，因而需負上向文成賠償的責任，以及賠償的金額。

12.邢先生在訴訟中，由律師代表的狀況幾經變化。審訊前3星期，邢先生最終改為親自行事。

文成的案情

13.文成指第一次滲水後，隨即通知管理處，以及要求管理處通知B2負責人。同日, 聲稱代表B2業主的陳金兒小姐（“陳小姐” ）到達現場了解和視察情況，更與羅家談及賠償和維修等事宜，但沒有達成任何協議。

14.在發生第二次滲水和第三次滲水，以及B2的天台水浸時，羅家也立即通知管理處，以及要求管理處通知B2業主。在第三次滲水後，即2011年7月5日, 上述B2的代表陳小姐，再次到場視察。

15.在發生第四次滲水後，羅家在相信是當時B2的住客劉小姐同意下, 首次進入B2視察環境。上述陳小姐隨後也到場,並與羅家談論如何處理。

16.文成指滲水的源頭來自B2，情況持續，在下雨天尤為嚴重。

17.文成指就上述滲水漏水情況，邢先生於相關時段作為B2業主，需負上疏忽（negligence）及/或造成滋擾（nuisance）的責任。文成指邢先生同時違反了，屋苑的公契條款。

18.根據申訴陳述書，文成要求邢先生賠償 (1) 維修費用, (2) 維修期間的暫時住宿費用, (3) 無法享用B3的損失 (Loss of use and enjoyment)及 (4) 委任專家的費用。

邢先生的抗辯

19.根據狀書，邢先生的抗辯理由包括：

(1)  他在購入B2後，一直沒有在該處居住, 也沒有在該處進行任何的改動或裝修工程；

(2)  他於2011年3月14日才正式成為B2的業主, 故對之前發生的事情一概沒有責任；

(3)  在2011年3月14日成為業主後, 他對文成的投訴並不知情；

(4)  文成所聘專家於2012年9月的報告，並不支持其投訴；

(5)  根據邢先生所聘專家於2012年11月的報告，滲水可能因為雨天，加上B3天台的僭建物和缺乏防水所致；

(6)  文成須要證明所指案情。

滲水情況和源頭

20.法庭首要作出的事實裁斷，是所指B3滲水的情況，以及滲水的源頭。

21.法庭不會假設下層滲水是上層引致；這是原告人的舉證責任：見張秀玲及吳炳漢 v 鄭禮莊, unreported, CACV 268/1998（1999年9月4日）一案；Tort Law and Practice in Hong Kong（2^nd ed）（第11.075段）。

22.文成傳召了羅家成員羅婉瑩（“羅小姐”）作供。她解釋了在B3内先後發生滲水的情況，以及受影响的位置。她的證供顯示，自發現第一次滲水起,在B3的滲水情況持續, 只是所指的四次比較嚴重而已。她也確認Xiaos履行上述與文成和解的條款後，來自B2的滲水情況已不再出現。羅小姐的證供在邢先生的盤問下未被動搖。

23.邢先生自己沒有作供，只是傳召了陳信先生（“陳先生”）為證人[1]。陳先生聲稱是邢先生的朋友，並受委託代表邢先生打理B2的事宜。陳先生否認當時獲知第二次滲水和第三次滲水。不過他的證供顯示，自己並非親臨現塲，有關B2和今次事件的事宜，主要依賴上述陳小姐的報告。

24.根據管理處的多封信函，在每一次滲漏發生時, 都會致電或致函給B2業主或其代表，交待事件的經過和處理，並要求B2業主或其代表聯絡、合作、和採取行動。該些信函也許只是送往B2地址，但陳先生指陳小姐會應該會定期到B2查看信箱。陳先生確認，陳小姐負責代表邢先生，處理文成有關滲漏的投訴；如有事發生,陳小姐應會與他聯絡的。

25.在上述情況下，陳先生否認當時知道所有滲水事件，不禁令人質疑，一是他所言不實，一是他實際上與陳小姐，就此並無全面的溝通。無論如何，上述指稱和文件，在訴訟展開後已披露，然而根據陳先生在庭上證供，他卻仍沒有與陳小姐，就此真正跟進和商討如何處理。

26.另外，陳先生就相關時段，B2何時存在租客或使用者的證供，予人有所保留和並不可靠的印象。

27.邢先生或陳先生若爭議文成和羅小姐所指的事實，陳小姐出庭作供尤其關鍵。可惜邢先生沒有傳召陳小姐作證，陳先生則指案件是交由律師處理的，又認為陳小姐並無出庭作供的責任。本席認為，這些解釋都難以信納。

28.本席對陳先生所作證供極有保留。相反羅小姐作供客觀，證供合理可信，明顯較陳先生所作供詞可靠。本席接納羅小姐書面及庭上供詞所提均屬事實。

29.文成援引專家證據, 即2012年9月19日的專家報告。綜合測試結果和評估，專家認為證據和跡象顯示：

(1)  B2的主廁滲漏, 導致B3的地下客廳天花、地下至1樓的樓梯間部份牆身、和主人房牆身有滲漏情況；

(2)  B2的主廁滲漏，也經B3主人房擴散至1樓至2樓梯間的地板；

(3)  B2的天台位置滲漏, 導致B3的2樓房天花及牆身有滲漏情況。

(4)  B2主厠企缸有滲漏跡象。

30.就此，邢先生在本案開審時，要求法庭容許他，援引自己聘用專家所準傋的專家報告，作為反證，但遭文成反對。本席考慮後拒絶了邢先生的批准，理由如下。

31.如上所述，邢先生在狀書中提及聘用專家的説法，所指的是在2012年11月在勘察後所作的報告。不過，雙方必須得到法庭批准，並根據法庭指示，去提供可在審訊時依賴的專家證據的。事實上，法庭在2014年3月正式作出有關指示，雙方專家須就滲水情況和原因，提供聯合陳述書。

32.2014年6月，法庭再作出指示，就有關賠償金額的特定議題，雙方可提供專家報告；除非邢先生在命令所定限期前通知法庭和文成，擬聘用之專家，否則將禁止提供有關賠償金額的專家證據。法庭同時作出有關雙方專家聯合陳述書的指示。

33.法庭經聆聽雙方代表律師，才作出以上指示的。

34.為了定於2014年10月9日舉行的案件管理聆訊，邢先生親自存檔了2014年9月14日的案件管理問卷，表明他決定不提供專家證據，因此上述法庭指示於他不再適用。邢先生其後更缺席當天聆訊。在這情況下，法庭作出指示，記錄邢先生選擇不援引任何專家證據，並撤銷了上述有關他該部份的專家證據的指示。就滲水原因及賠償金額，文成得以單方面援引專家證據。

35.2015年1月6日，本案進行審前覆核聆訊。邢先生再次由律師代表，但沒有就上述專家證據，提出更改立場，或任何要求或申請。

36.2015年1月22日，邢先生卻透過律師，去信要求文成把他的一方的專家報告，納入為審訊時可援引證據。代表文成的律師隨即反對，理由是此舉未得法庭批准。邢先生一方只是堅持，但都沒有提出正式申請，直至他在開審時才以口頭提出。

37.鑑於上述背景，以及審訊流程和公平等實際考慮，邢先生的要求必須予以拒絶。

38.由於邢先生沒有法庭批准援引專家證據，因此他在抗辯書中提及曾委任的專家的意見，只是說法，並非證據。陳先生在證人陳述書（第8段）援引專家證據，同樣應予以剔除。在此情況下，邢先生質疑文成的專家證據，並無相反專家證據作為基礎。

39.無論如何，本席認為文成提供的專家報告詳盡可靠，當中也點出了，B3的1樓至2樓梯間牆身出現的滲漏跡象，是本身2樓洗手間滲漏，並非B2所致，足見其客觀性。邢先生就此多番質疑專家意見並非絕對，又提出其他可能性，這都不切合法庭衡量證據和作出事實裁斷時，平衡相對可能性的標準。就漏水滲水源頭這議題，本席接納文成的專家證據。

40.根據文成一方的證據，本席裁定在B3出現滲水源於B2。

41.根據上述事實裁斷，本席裁定，邢先生自第一次滲水，並沒有作出補救措施，令情況持續，繼而出現了其後多次滲水事件。

疏忽

42.B2及B3毗鄰，邢先先對文成（羅家）具一般謹慎責任 (duty of care), 去採取一切合理的措施, 防止對B3造成滲水漏水的影響，以及在滲漏情況出現後, 採取一切合理的措施補救。

43.根據上述事實裁斷，邢先違反了有關責任。

滋擾

44.根據上述事實裁斷，滲水源自B2,既對B3造成實際損害，且在邢先生透過其代表得悉後,沒有在合理時間內補救。根據普通法，這也構成對B2的滋擾（nuisance）。

違反公契

45.B2和B3所在屋苑的公契，日期為1988年3月26日，當中第10段有以下條款：

“Each party thereto hereby covenants with the others as follows:-

(a) Not to make any structural alterations in his part of the Estate which may damage the other parts thereof or cause any inconvenience to the other occupiers and not to make any alteration to the water or gas pipes electrical wiring or plumbing which may cause such damage or inconvenience as aforesaid……

(c)  Not to use his part of the Estate …… nor do or permit anything therein or thereupon which may create unnecessary noise or may be a nuisance or annoyance to or may cause damage or inconvenience to the other occupiers of the Estate.”

46.B2及B3業主同時受上述公契條款約束。簡而言之，各方不得對其單位作出任何改動，或因使用單位，而引致屋苑其他佔用人，蒙受損害、不便、或滋擾。

47.根據上述事實裁斷，邢先生違反了上述公契條款。

邢先生成為註冊業主前的責任

48.邢先生指自己於2011年2月10日從前業主（“該前業主”）購入B2別墅後, 2011年3月14日才成為註冊業主；成為業主後，他對B2沒有進行任何改動。因此，他認為無需就第一次滲水（甚至任何滲水）負責。

49.假設上述各次滲水，只是單一事件，並無重複，那邢先生所指或有基礎[2]。不過，根據上述裁斷，事實並非如此，情況根本沒有歇止，才出現其後多次較明顯的滲水，而B3因而受影响的位置也有重複。在這情況下，邢先生成為B2業主後，與該前業主，就滲漏問題，事實上負上共同侵權人(joint tortfeasors)的法律責任，共同及個別地須就引起的損失負責[3]。

文成與Xiaos的協議

50.代表文成的律師指，文成與Xiaos的協議，不會影响其針對邢先生的追討。根據上述分析，Xiaos成為B2註册業主，也與邢先生成為共同侵權人。文成依賴香港法例第377章 《民事責任(分擔)條例》：

第5條

“凡判定任何就某項債項或損害負法律責任的人敗訴的判決，並不禁制任何人針對任何其他(如無任何此等禁制)與上述的人就同一項債項或損害負共同法律責任的人，提出訴訟或繼續進行訴訟。”

第7條

“任何人如就任何債項或損害負法律責任，則債權人或受損害人免除或協議解除該人的債項或法律責任，並不解除其他就該項債項或損害負共同法律責任的人的法律責任，但如所作出的免除或協議已有如此規定，則屬例外。”

51.文成指，與Xiaos的協議中, 不涉及賠償金額，邢先生應賠償文成的責任及金額，沒有需要顧及該協議[4]。另外值得注意，該協議是透過當時同時代表邢先生和Xiaos的律師達成的，並無異議。

結論

52.就文成所指滲水情況，無論所指該前業主是否也須負責，邢先生作為相關時段業主，都須負上賠償責任。

賠償金額

53.上述各項訴因,賠償的原則相若。 簡單而言,邢先生須負責一切令文成蒙受可預期(foreseeable)的損失。文成追討:

(1)  維修B3費用；

(2)  維修期間的暫時住宿費用；

(3)  無法享用B3的損失 (Loss of use and enjoyment)；及

(4)  委任專家的費用。

54.文成同意上述第（4）項委任專家的費用，應該是追討訟費的一部分，現不會作為專項損害賠償去追討。

55.邢先生表示，理解文成曾於2012年建議的賠償，遠低於2013年提岀和現在追討的金額。本席認為，本案並無議題，指雙方曾達成任何賠償協議。因此，文成追討金額本身不是問題，問題只是文成是否成功履行舉證責任，去證明所追討的項目，和合理金額而已。

第（1）及（2）項

56.就維修費用，羅小姐解釋了先後尋來不同承建商報價的背景。最後獲得兩個報價，交由文成聘用的公証行考慮。根據法庭指示，文成提供了有關公証行日期2014年8月5日的專家報告。

57.專家考慮報價後，選岀了較合理，而事實上也較低的報價，再建議微調至港幣411,500元。報告顯示[5]，上述B3内部份並非B2滲水損毁的，並不在考慮修葺之列。至於裝修期間暫時住宿費用，專家也建議下調為兩個月的租金，港幣53,000元。兩項合共港幣464,500元。

58.邢先生一方沒有反證；本席也認為索償金額合理。

第（3）項

59.這是一般性損害賠償（general damages）的追討。文成同意沒有一個科學性的方法或方程式去衡量有關損失，法庭需根據本案相關的事實證據, 並參考案例從而定出合理的賠償。

60.文成援引Cosmos Legal Consultant Limited一案中，法庭同樣考慮了，不同案例中的情況和受影响為期[6]。在本案中, 漏水滲水由2011年3月起至2014年2月影響到羅家享用B3,文成就此項要求，不少於港幣100,000元的賠償。

61.雖然文成是註册業主，但如上所述B3在所有相關時段是羅家住宅。雖然羅小姐作供沒有刻畫滲水造成甚麽特别影响，但是所知的滲水情況、相關照片和專家發現等，均顯示可想而知的不便之處，這還包括直至滲漏真正停止前，期間事件和情況遲遲未決對羅家的滋擾。本席就此項判給港幣90,000元。

命令

62.本席判文成勝訴；邢先生須賠償文成港幣554,500元，金額附帶利息，由訴訟展開日始，直至清付為止，以判定利率計算。

63.鑑於上述結果，本席作出暫時命令：邢先生須支付文成因本訴訟引起之訟費。另根據土地審裁處2013年2月20日之命令，LDBM 33/2012涉及之訟費，同時轉交本法院決定。本席現再命令：邢先生同時須支付，文成在LDBM 33/2012針對邢先生訴訟而引起的訟費。除非雙方協議，訟費由法庭評定。

64.任何一方可在今天起計14天内，提出申請要求更改上述暫時訟費命令，否則命令將自動作實。

原告人：由郭吳陳律師事務所吳文堅律師代表

第一被告人：無律師代表

[1] 其證人陳述書第8段予以剔除。

[2] 文成援引Cosmos Legal Consultant Limited v Skycherry Development Limited, DCCJ 2548/2009 (2013年5月14日) 一案為例（見第35和99段）。

[3] 見Cosmos Legal Consultant Limited為例。

[4] 文成援引Leung Yung Chun & Anor v Chan Wing Sang & Ors，HCA 12235/1998（2000年1月28日）為例。

[5] 該報告第2、3頁。

[6] 見第111至的116段。另Leung Yung Chun & Anor v Chan Wing Sang & Ors, HCA 12235/1998 (2000年1月28日) 第9至10頁。