余炳攸經營炳記水電工程 對 楊家然

LDPE 350/2022

[2022] HKLdT 36

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2022年第350宗

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判決理由書
(上訴許可申請)

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1.答辯人於2022年7月25日向土地審裁處 (下稱「審裁處」)提出非正審申請，要求就審裁處於2022年6月29日所發出判決（下稱「該判決」）申請批准上訴許可。

背景

2.根據一份於2018年11月20日訂立的「分租合約」（下稱「涉案租約」）， 申請人把九龍新蒲崗五芳街20號宏發大廈[1]5樓A座7倉及3倉 (下稱「涉案處所」）租予答辯人作「工業倉庫用途」， 租期由2019年6月1日起，每月租金為 6,700元。

3.根據涉案租約的註（3）， 雙方如需取消租約， 均需壹個月前通知。另涉案租約的註（4），一切保險由客戶負責。

4.申請人於2022年5月16日向審裁處提交收樓申請通知書（表格22）, 指答辯人未有繳付由2021年10月1日起的租金, 及已向答辯人發出終止租約通知書，涉案租約的終止日期為2022年1月28日 。

5.答辯人於2022年6月7日在未獲土地審裁處批准下逾期遞交反對通知書,其內容主要包括如下:

(1) 在涉案租約期間，涉案處所兩倉分別「被打開門」， 答辯人已報案；

(2) 申請人借故截斷電力， 令兩倉漆黑一片；

(3) 答辯人多次向申請人解說， 一俟找到新倉便會搬走。

6.本案於2022年6月29日在本席席前聆訊。申請人由鄭吳律師事務所林均漢律師(下稱「林律師」)代表應訊，而答辯人則親自出席應訊。

7.林律師稱， 申請人已於2021年12月28日向答辯人發出終止租約通知書，涉案租約的終止日期為2022年1月28日 。

至於答辯人在反對通知書內所述的倉門分別被打開，這與申請人無關，申請人對此也不知情。

8.答辯人則重提其在反對通知書內所聲稱有關侵權或更嚴重的指控，但根據《土地審裁處條例》（香港法例第17章）第8條，審裁處沒有司法管轄權處理。高等法院上訴法庭法官胡國興(當時官階)在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」[2]

9.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

10.本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

11.在庭上， 答辯人亦解釋， 他原先只租用涉案處所的7倉， 租期本為兩年， 但因業務需要， 再租下涉案處所的3倉， 租期無奈應申請人要求改為生約， 即涉案租約。隨後，答辯人更嘗試挑戰涉案租約的有效性，指申請人在以「炳記水電工程」蓋印簽署涉案租約後，擅自加上自己的簽名「余炳攸」，但明眼人看見此「分租合同」即可明白內裡關係[3]。涉案租約有代價 (consideration)， 雙方亦有履行租約的意願 (intention to create legal relation)， 何來無效?

12.本席又指出， 即使涉案租約是無效， 雙方又沒有簽署其他有效租約， 期間答辯人只是按月繳付租金而佔用涉案處所， 那根據普通法，申請人與答辯人的行為已構成一「不定期租約」， 雙方的任何一方也可向對方發出不少於一個月的終止租約通知書， 終止雙方的業主與租客關係。如果涉案租約被終止， 甚或無效， 答辯人亦沒有身份繼續佔用涉案處所。

13.至此， 本席判定答辯人沒有合理的法律理據抗辯， 遂於當日作出該判決如下：

(1) 答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人;

(2) 答辯人須支付申請人由2021年10月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益, 以每月6,700元計算； 及

(3) 答辯人須支付申請人本申請的訟費頒， 即時評定為6,000元。

答辯人的非正審申請

14.答辯人於2022年7月25日提出是次上訴許可申請，根據答辯人提交的誓章，其中理由包括如下：

(1) 涉案租約曾被申請人加上自己的簽名， 該判決並不穩妥；

(2) 自該判決後， 申請人曾多番阻撓答辯人搬離涉案處所；

(3) 答辯人沒有繳付租金是源於他懐疑申請人擅自打開涉案處所倉門， 違反涉案租約， 及令答辯人招致損失；

(4) 答辯人要求土地審裁處將案件轉介予其他法庭。

上訴許可

15.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明， 在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

16.又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的擬上訴理由，並經聆聽雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

17.正如代表申請人的葉豐誠大律師所言，答辯人的擬上訴理據， 主要是重複他於2022年6月29日在庭上的陳述。

18.先例亦清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性質，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任， 亦非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）。

19.至於答辯人指稱申請人涉及侵權或更嚴重的行為， 正如答辯人在庭上承認， 他已在小額錢債審裁處開案。在陳燕群對黃金海， CACV 223/2007 （彙報為[2008] 1 HKCLRT 27）一案的判決書第36段， 上訴法庭已指出， 答辯人的反申索（如有）， 不應成為延誤審裁處審理本案的理由：

「36． 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」

20.因此，本席在考慮所有的證供後，認為答辯人提出申請批准上訴許可的理由，並不符合《土地審裁處條例》第11(2) 條的規定。答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

21.本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

訟費

22.最後, 由於答辯人於本申請敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為港幣25,000元。

申請人:由鄭吳律師事務所轉聘葉豐誠大律師代表應訊。

答辯人: 無律師代表, 親自應訊。