張超翰 對 韓欣陶
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1. 本案牽涉的物業位於香港新界丈量約份第6約地段第755號B段及新界丈量約份第6約地段第1361號(合稱「該物業」)。申請人於2019年9月3日入稟土地審裁處，以業權人的身份向答辯人韓欣陶女士追討收回該物業的管有權。答辯人反對申請人收回該物業管有權的申請。
Cites 7 cases
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LDPD 1588/2019 [2020] HKLdT 26 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2019年第1588宗 _________________
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_________________ 判 案 書 _________________ 引言 1.本案牽涉的物業位於香港新界丈量約份第6約地段第755號B段及新界丈量約份第6約地段第1361號(合稱「該物業」)。申請人於2019年9月3日入稟土地審裁處，以業權人的身份向答辯人韓欣陶女士追討收回該物業的管有權。答辯人反對申請人收回該物業管有權的申請。 在其他法院的程序背景及案情 2.在這次申請之前，申請人和答辯人之間就該物業的租賃、空置管有權及業權曾經進行過法律程序。 3.該物業是申請人父親的遺產，自1992年3月17日起，申請人與其妻子為該物業的聯權共有業主。申請人的妻子於2006年6月12日去世後，申請人成為該物業之全權業主。 4.申請人與答辯人曾訂下兩份租約，容許答辯人以月租1元的代價在2008年11月15日至2012年11月14日期間租用該物業。 5.約於2012年10月29日，申請人發覺在土地註冊處有關該物業的土地登記冊上登記了一份手寫贈與書（「該送贈契」），內容是申請人「自願將（該物業）贈與（答辯人）作佛堂居所之用」。 6.申請人遂於2012年11月9日展開DCCJ 3936/2012之訴訟，要求法庭宣告該送贈契無效，撤銷該送贈契在土地登記冊上的登記並命令答辯人交回該物業的管有權。申請人的案情是他從來沒有簽署該送贈契。 7.在DCCJ 3936/2012案中，答辯人的案情是她與申請人為情侶關係，當雙方在2009年發生性關係後，申請人答應照顧答辯人。為了讓答辯人將該物業改建為佛堂，申請人決定放棄申請在該物業興建丁屋，並委託答辯人向相關部門申請在該物業上興建佛堂。其後，興建佛堂的申請遇上阻力。申請人為了向答辯人表達愛意及讓答辯人在申請人過身後弘揚佛法，申請人便決定將該物業贈予答辯人作「佛堂居所」。 8.主審法官麥國昌於2017年11月27日頒下判決書，當中指出答辯人的說法難以置信，因為該物業是申請人父親的遺產，申請人不可能不顧及其他親人而將該物業贈予答辯人[2]。此外，根據答辯人的說法，申請人一直沒有兌現為答辯人承擔生活費用的承諾。若申請人對答辯人如此吝嗇，理應不會將整個物業贈送予答辯人[3]。麥法官不接納答辯人是一名有志弘揚佛法的佛門弟子[4]，他亦不接納答辯人指稱她曾經在該物業居住的說法[5]。 9.法官亦考慮過兩位筆跡專家的報告，他認為申請人的專家梁先生的方法較為仔細和全面，因此他接納梁先生的結論並裁定該送贈契上申請人的簽署並非出自申請人的手筆[6]。 10.在所有議題上麥法官均接納申請人的說法。他判申請人的申索勝訴唯拒絕申請人收回該物業的管有權的申請，理由是申請人在2012年11月9日入稟該案時，仍在第二份租約的有效期內。 11.由於答辯人不服麥法官的裁決，她分別在2018年2月27日及2018年6月4日向麥法官申請逾期上訴許可及申請擱置執行判決。麥法官在2018年5月11日駁回答辯人的上訴許可申請及在2018年8月10日撤銷她的擱置執行判決的申請。 12.答辯人在2018年8月13日以傳票方式就麥法官日期為2018年8月10日的決定申請上訴許可。她的申請於2019年1月31日被麥法官駁回。 13.另外，答辯人在2018年5月14日以傳票向上訴法庭提出針對原審判案書的上訴許可申請(CAMP 63/2018)，同時亦申請加入新證據，新證據包括但不限於一份租期由2010年12月15日至2022年12月14日的租約（下稱「第三份租約」）。 14.上訴庭不接納聲稱的第三份租約為表面上可信，拒絕批准答辯人在上訴許可申請中依賴包括聲稱的第三份租約的新證據。 15.有關逾期上訴許可申請，上訴庭看不到答辯人擬提出的上訴理據有任何合理的勝算機會。因此，拒絕給予答辯人逾期上訴許可，並命令答辯人支付申請人有關上訴許可申請及加入新證據的申請的訟費。 16.此外，由於答辯人的上訴許可及加入新證據申請完全缺乏理據，上訴庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令任何一方不得根據第59號命令第2A(7)條規則，要求在訴訟各方之間的口頭聆訊中重新考慮上訴庭的裁決。 17.答辯人於2019年12月27日以提出動議通知書向上訴庭申請許可針對上述上訴庭之判決向終審法院提出上訴。 18.上訴法庭在2020年6月4日頒發判案書[7]，撤銷答辯人向終審法院提出上訴的上訴許可申請。 19.終審法院署任司法常務官黃敬華也於2020年6月11日作出指示，本案答辯人向終審法院提出的上訴許可申請不獲受理。 申請人在本案的理據 20.申請人由梁復智大律師代表應訊。梁大律師的陳詞可概述如下。 21.申請人在DCCJ 3936/2012及CAMP 63/2018案件已被法庭確立為該物業的註冊、法律上及實益擁有人。答辯人在其「反對通知書」內堅稱她仍是該物業的業主和管有人，這個說法明顯欠缺法律基礎。由於申請人的業主身份是毋庸置疑的，所以答辯人有舉證責任證明她有權繼續佔用有關物業。見Liu Kam Hoi (廖錦海) v Liu Ping Kuen (廖秉權) [2019] HKCA 194，上訴法庭法官袁家寧的判詞第25.1段。 22.在DCCJ 3936/2012案中，雙方並無爭議曾經簽訂了兩份租約[8]。第一份租約的簽訂日期是2009年3月5日，租約為期兩年，由2008年11月15日開始至2010年11月14日為止。而第二份租約的簽訂日期為2010年11月14日，也是為期兩年，由2010年11月15日開始至2012年11月14日為止。申請人認為，在第二份租約於2012年11月14日完結後，答辯人已不是申請人的租客，她沒有權繼續佔用該物業。 23.答辯人在本案的「反對通知書」(表格 7)內聲稱，申請人簽訂了第三份租約，其簽訂日期為2010年12月25日，租期從2010年12月15日開始至2022年12月14日為止，為期12年。就此，梁大律師指出申請人否認他曾簽訂了答辯人所指稱的第三份租約。由於答辯人所指稱的第三份租約不在DCCJ 3936/2012案情之內，在DCCJ 3936/2012案中，無論是雙方的狀書或是證人供詞，答辯人都從未提及過有第三份租約的存在。因此，原審法官在判案書中沒有處理這個議題。 24.答辯人在DCCJ 3936/2012案中從未提及過有第三份租約的存在，現在才依賴它，違反了Henderson v Henderson[9]的法律原則，屬於濫用司法程序。梁大律師援引施華芬 對 譚金玉 [10]一案例中上訴法庭於第14段中對此法律原則的解釋如下：
25.梁大律師認為基於Henderson v Henderson的法律原則，答辯人不能在此審訊中提出第三份租約是否存在的爭議。 26.梁大律師亦指出，在DCCJ 3936/2012案中，申請人在展開該案訴訟時有法律代表，但是他後來(包括在審訊時)轉為親自行事。相反，從提交狀書的階段直至審訊，答辯人一直有法律援助署委派的律師代表她，故此不存在著答辯人缺乏法律知識而不懂提交證據的考慮。 27.再者，上訴法庭在CAMP 63/2018案裁定，「不接納第三份租約為表面上可信」，也指出本案答辯人「在原審時從來沒有提及第三份租約」，因此裁定答辯人的擬上訴理據以及她的加入新證據申請包括她所指稱的第三份租約「完全缺乏理據」。 28.此外，梁大律師指出答辯人所指稱的第三份租約並不滿足《物業轉易及財產條例》(第219章)第4條的要求須以契據方式訂立，也沒有根據《土地註冊條例》(第128章)的要求在土地登記冊上登記。 29.雖然，若一份為期超過3年的租約沒有以契據設定，可按衡平法「應當作出的會視為已經作出」的原則(“equity looks on that as done which ought to be done”)及Walsh v Lonsdale [11]定下的「租約協議等同於租約」原則(“a contract for a lease is as good as a lease”)，被視為有效的租約[12]。但是，麥法官在DCCJ 3936/2012案已裁定本案答辯人以不誠實的手段，將僞造的契約在土地登記冊上登記，企圖將該物業的業權由本案申請人轉讓給自己。這顯示本案答辯人並不是「清白者」。基於衡平法「唯清白者始能訴諸衡平法以尋求保障」的原則(“he/she who comes into equity must come with clean hands”)，答辯人不能依賴衡平法「應當作出的會視為已經作出」的原則，來修正及彌補聲稱的第三份租約在法律上的不足之處，以支持她有權繼續佔用該物業。 答辯人的反對理由 31.首先，答辯人不服麥法官的判決，並堅稱即使麥法官認為贈與契無效並判她敗訴，她仍然擁有涉案物業的業權並能以「受惠人」身份繼續使用物業（下稱「不服麥法官的判決」）。 32.另外，麥法官於其判案書的第89段撤銷申請人收回該物業的管用權的申請。故此申請人不能透過此訴訟再次申請收回管用權（下稱「收回管有權申請遭麥法官撤銷」）。 33.答辯人指稱申請人迷姦、威脅陷害及恐嚇她。又利用她幾位未成年的小孩的安危做威脅、令她曾幾次精神病發、思覺失調、反應遲鈍，以致很多於DCCJ 3936/2012案的證據包括聲稱的第三份租約都記不起來或不能清地向代表律師表達（下稱「因思覺失調未能在DCCJ 3936/2012呈交第三份租約及給律師指示」）。 34.答辯人聲稱在2016年7月10日，她曾經在DCCJ 3936/2012呈交聲稱的第三份租約做證據，只是申請人指派一名女士，在審訊開始時從文件夾中盜走當中的第三份租約（下稱「申請人盜走第三份租約」）。 35.答辯人又指稱，在2008年的春天，答辯人透過「喜叔」帶著3個未成年的小孩搬進該物業居住。她回「大陸」借資30萬將破漏不堪的二層石屋修葺至可以居住的水平。其後，申請人出現，承諾將該物業永遠給她做佛堂居所。於2008年11月，為了解決不知名人仕上來自稱業主滋擾答辯人的問題，申請人跟答辯人簽訂一份租約，之後又簽了第二份租約。答辯人擔憂在第二份租約以後欠缺身份去繼續使用該物業，感到之前她回鄉借資30萬元修葺該物業的費用「不能平衡」，故此她要求申請人簽署12年的租約以保障她在該物業的使用權。故此，答辯人認為第三份租約是申請人同意簽訂的。 討論 36.有關「不服麥法官的判決」的反對理由（見上文第31段），上訴法庭在CAMP 63/2018已經裁定答辯人的擬上訴理據完全缺乏理據，沒有任何合理的勝算機會，並撤銷了答辯人的上訴許可申請。既然麥法官就涉案物業的業權已經作出裁定，並且其判決至今沒有被上級法院推翻，該判決及當中的裁斷至今仍然有效，並對訴訟雙方有約束力。本席認為，答辯人主觀地對麥法官的判決是否心悅誠服在本案並沒有任何意義。 37.有關「收回管有權的申請已遭麥法官撤銷」的反對理由（見上第32段），本席注意到麥法官的判案書的第89及90段之內容如下：
38.明顯地，麥法官撤銷申請人收回該物業之管有權的申請純粹是因為申請人在2012年11月9日入稟時第二份租約仍然有效，尚未屆滿。麥法官並不是因為申請人不擁有該物業的業權而永久不能取回其管有權。事實上，申請人入稟土地審裁處以展開此案之時，第二份租約已經屆滿多年。故此，答辯人的這個反對理由不能成立。 39.有關「因思覺失調未能在DCCJ 3936/2012呈交第三份租約及給律師指示」（見上第33段），本席須指出迷姦威脅和恐嚇等是性質非常嚴重的指控。在未有任何刑事調查、檢控和定罪之前，本席不能寥然接受答辯人的指稱，假定申請人有對答辯人做過該些行為而引致她忘記了很多有利於DCCJ 3936/2012案的証據包括第三份租約。 40.答辯人向上訴法庭申請許可逾期上訴麥法官的判決時，也以同樣的理由（即她有失憶或認知上的障礙，以致她在DCCJ 3936/2012的程序中未能給予律師正確的指示），企圖申請加入新的證據包括聲稱的第三份租約。然而，上訴庭觀察到答辯人在DCCJ 3936/2012案中已經存檔了多項文件證據及披露詳盡的案情。上訴庭認為答辯人曾經給詳細指示予其法律代表。而且，在DCCJ 3936/2012一案中代表答辯人的律師及大律師沒有在原審過程中向法庭提出他們在向答辯人獲取指示時出現困難。上訴法庭亦指出，答辯人呈交的醫療報告並不支持她有失憶或認知上的障礙。故此上訴法庭不接納答辯人指她因為精神病而未能給予律師正確指示的說法，並撤銷她引入新證據的申請[14]。上訴庭亦指出第三份租約的租賃期為2010年12月15日至2022年12月14日。這明顯與不爭議的第二份租約的租賃期（2010年11月15日至2012年11月14日）有衝突。上訴法庭不接納第三份租約為表面上可信。 41.本席不相信答辯人是因思覺失調未能在DCCJ 3936/2012呈交第三份租約及給律師指示。DCCJ 3936/2012一案於2016年7月11日的審訊錄音謄本顯示，申請人在審訊時並無律師代表，相反，答辯人則由大律師代表。在審訊期間，申請人指出文件冊中有四頁文件（相信就是答辯人聲稱的第三份租約）被答辯人一方抽出。麥法官指示代表答辯人的王大律師解釋情況。王大律師回答說：「唔係，嗰四頁紙，其實係冇喺文件披露，我哋承認冇正本，冇放過，放錯咗，佢話我哋造假嘅，我吔唔倚賴[15]…」。 42.謄本第104頁第C至I行[16]顯示，麥法官和王大律師就該文件有以下的對話：
43.在謄本第106頁第D至E行[17]，王大律師對這份文件有以下之解釋：
44.明顯地，答辯人在該案中沒有呈交聲稱的第三份租約並非因為答辯人因思覺失調而沒有將第三份租約交予律師，亦並非因為律師在關於這份文件方面不能獲取答辯人的指示。從錄音謄本的內容可見，答辯人的大律師確認答辯人一方從未向申請人披露該份文件。在答辯人的訟書及證人陳述書中亦完全沒有提及過第三份租約而該文件亦沒有正本，故此答辯人一方確認不會倚賴這份文件。由此可見，答辯人的律師一直也持有第三份租約，只是答辯人一方選擇了不依賴和不披露這份文件，但答辯人一方在製作文件冊時卻不小心把第三份租約放進文件冊內，故此答辯人的律師須要在審訊時從文件冊中抽起該份文件。代表答辯人的王大律師並沒有表示他對這份文件的性質不理解或未能清向答辯人索取指示。相反，他對這份文件有相當的理解。他向主審法官解釋這第三份租約「…係由被告人去預備，咁呢個係佢預備一個冇用到嘅租約…」。 45.明顯地，答辯人聲稱她因思覺失調而不能在DCCJ 3936/2012呈交第三份租約和給律師指示的說法並不可信。答辯人指稱申請人於2016年7月10日派一位女仕自審訊文件冊中盜走第三份租約是失實的和與事實不符的指控。 46.總括而言，在第三份租約這個問題上，本席同意梁大律師在法律原則上的分析（見上文第21至29段的概述）。在DCCJ 3936/2012案中，申請人和答辯人已經就該物業的業權和管有權進行了漫長的法律程序和審訊。答辯人一方選擇了不披露及不提出有關第三份租約的案情，亦選擇了不提交第三份租約作為證據。經審訊後，麥法官對雙方的案情和證據進行深入的分析並作出了判決，裁定答辯人並非該物業的業權人。基於Henderson v Henderson的法律原則，答辯人不得在現階段提出第三份租約是否存在的爭議。麥法官沒有頒令讓申請人取回該物業的管有權純粹是因為在申請人於2012年11月9日入稟時，第二份租約尚有5天才完結這個技術性原因，但這無礙於申請人在有關租約（即第二份租約）屆滿後，向土地審裁處展開此法律程序去收回該物業之管有權。 47.無論如何，即使本席容許答辯人提出第三份租約是否存在此議題，本席對於第三份租約的真偽性存有很大的疑問。答辯人始終未能合理地解釋為何雙方要於2010年12月25日（即在第二份租約的租期內（由2010年11月15日至2012年11月14日），簽立聲稱的第三份租約，當中訂明的租期是由2010年12月15日起至2022年12月14日止，涵括了第二份租約大部份的租期但同時又不取消或終止第二份租約。 48.本席亦須指出，在DCCJ 3936/2012案中，麥法官在其判案書中已經全面地分析了雙方提交的大量的文件證據。麥法官指出答辯人已提交的證據中存在多處自相矛盾的地方，分析了答辯人的案情如何有違常理及不可信，並仔細研究答辯人聲稱由申請人簽署的文件上的用字、字與字之間的距離和筆跡。麥法官亦考慮了筆跡專家的意見，裁定贈與契上的簽署並非原告人的親筆簽署。麥法官在判案書中的第95段指出，答辯人將她明知不是由申請人親筆簽署的贈與契在土地註冊處登記，意圖宣稱申請人已將涉案處所送贈給答辯人。答辯人亦倚賴她明知不是由申請人簽署的一份文件[18]；及她在原告人簽署後加上「捐」字的兩份文件[19]，作為申請人曾經向她保證將涉案物業送贈給她的證據。麥法官認為被告的行為極之不誠實，遂命令答辯人按彌償基準支付申請人在DCCJ 3936/2012一案的訟費。在如此的背景下，即使撇除法律原則的問題（包括上文第28段提及的法律要求），在事實層面上，現有的證據[20]未足以讓本席信納聲稱的第三份租約乃是由申請人簽署的真確文件。 不容反悔的原則 49.因答辯人聲稱申請人曾向她作出承諾將該物業出租給她為期12年，為審慎起見，本席請雙方就不容反悔的原則是否適用於本案陳詞。 50.梁大律師指出在DCCJ 3936/2012一案中，答辯人就不容反悔有以下的主張：
51.梁大律師認為，既然答辯人在DCCJ 3936/2012案依賴不容反悔原則作為反對申請人收回物業管有權的理由，她必須將整個有關的案情（包括聲稱申請人承諾12年的租賃）在DCCJ 3936/2012案提出來。然而，答辯人完全沒有提及申請人承諾了將物業租予她12年。同樣地，基於Henderson v Henderson的原則，不能在此訟訴中才提出這案情或議題。 52.大律師又認為不容反悔為平法的濟助。依賴此濟助的人自身必須清白，但答辯人並非清白者，不能訴諸衡平法以尋求濟助。 53.答辯人選擇不會就不容反悔的法律原則作出任何陳詞。 54.本席注意到，根據答辯人的案情，她於2007年離婚後，經一位叫喜叔的人士的介紹下到該物業暫住，當時物業是廢置建築物，她遷入時四處漏水兼且沒有電力供應，她聲稱自己花了大概300,000元裝修才令到該物業達到可供居住水平。她在遷入該物業後與喜叔合作在該物業經營一所佛堂。喜叔後來退出，經過一段時間後，申請人在2008年11月才出現。按照答辯人的案情，當申請人在2008年11月出現的時候，她已經花費了不少金錢將該物業由原本破爛的地方變成一所清幽美觀的佛堂。答辯人沒有聲稱在申請人出現之後，她有再花金錢於該物業之上[21]。 55.至於申請人在DCCJ 3936/2012提及的土地註冊處費用、成立公司費用、聘請測量師繪圖費用等開支，麥法官[22]認為該些開支完全是因為答辯人要在該物業建立一間佛舍所產生的開支，與申請人無關。麥法官因而裁定答辯人沒有基於申請人承諾過[23]會將物業送贈給她作佛堂居所用途而出資修葺該物業及支付其他費用[24]。 56.總括而言，本席同意梁大律師的說法，基於Henderson v Henderson的原則，答辯人不能在此訴訟中才提出申請人承諾過出租物業予她12年的說法。即使本席容許答辯人提出這個說法，本席亦未能相信在事實上申請人有作出過如此的承諾。證據上亦沒有顯示答辯人因信賴了該承諾/陳述而蒙受損失，故此，不容反悔的法律原則並不適用。 結論 57.因申請人與答辯人之間的租約已經於2012年11月14日屆滿，答辯人無權再佔用涉案物業。本席現作出以下之命令：
58.上述第(2)分段提及的訟費包括於2020年1月23及24日因答辯人缺席而未能進行的審訊及包括申請人於2020年6月9日提出的臨時禁制令申請的訟費。
申請人：由鄧賜強、趙貫之律師事務所轉聘梁復智大律師代表應訊。 答辯人：無律師代表，親自應訊。 [1] 原訂於2020年1月23日至24日的審訊因答辯人缺席而沒有進行。 [2] 判案書第65段 [3] 判案書第37段 [4] 判案書第35至36段 [5] 判案書第43段 [6] 判案書第72段 [8] 見判案書第4、5及9段 [9] (1843) 3 Hare 100 [10] CACV 108/2015，2016年6月3日 [11] (1882) 21 Ch. D. 9 [12] 見So Kee Transportation Company Limited v The Secretary for the Environment, Transport and Works (CACV 363/2005，2006年10月12日)，上訴法庭法官張澤祐的判詞第18段。 [13] 答辯人提出其他與本案無關的指控（如申請人及其法律代表在其他法律程序期間和她的爭執及對她做的行為），本席不會逐一討論。 [14] 見上訴法庭日期為2019年12月23日的判案書的第35 – 36段(文件冊第526頁) [15] 文件冊第299-4頁，謄本第u至v行 [16] 文件冊第299-5頁 [17] 文件冊第299-7頁 [18] 判決書中的「文件1」 [19] 判決書中的「文件3」及「文件4」 [20] 第三份租約沒有正本，不能進行筆跡鑑定。 [21] 見文件冊第381頁，麥法官的判案書的第80段 [22] 見判案書第81段 [23] 麥法官亦裁定申請人沒有作出過如此的承諾 [24] 見文件冊第382頁，麥法官的判案書的第81至82段 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment
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