The Incorporated Owners of Morning Ray Mansion 對 Tong Wai Tak
Read the full judgment text of CAMP 7/2021 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 31 August 2021 before 區慶祥, 周家明.
Civil procedure – leave to appeal out of time – Lands Tribunal – building management – breach of deed of mutual covenant and Building Management Ordinance – application for leave to appeal against judgment of Deputy District Judge dated 29 May 2018 and judgment of Lands Tribunal Judge dated 14 July 2020 – whether mandatory requirement to first apply to Tribunal for leave before applying to Court of Appeal – whether proposed grounds of appeal have real prospect of success – whether delay of approximately three years and two months respectively can be excused – Civil procedure – appeal on question of law under section 11(2) of Lands Tribunal Ordinance – rule 30B(1) and 30B(4) of Lands Tribunal Rules – Order 59 rule 2A(5)(a), 2A(7) and 2A(8) of Rules of the High Court – Building Management Ordinance (Cap 344) – The Court of Appeal held that under rule 30B(1) of the Lands Tribunal Rules, an application for leave to appeal must first be made to the Tribunal before it may be made to the Court of Appeal – the respondent failed to make an application for leave to appeal against Deputy District Judge Lui's judgment to the Tribunal, with the result that the Court of Appeal had no jurisdiction to consider that application – the respondent's application for leave to appeal against Judge Wong's judgment also lacked basis as it was primarily directed at Deputy District Judge Lui's decision – the respondent's proposed grounds of appeal did not raise any error of law within the meaning of section 11(2) of the Lands Tribunal Ordinance – the first ground concerning the original appearance of the 2nd floor partition wall did not involve any error of law as the judge had not made a finding on the wall's original appearance, merely ordering restoration to the original state or in accordance with the approved building plans – the second ground concerning the back lane was merely a repetition of arguments already considered and rejected by the trial judge without identifying any legal error – under Symphony Partners Ltd v Fullerton Bay Investment Ltd, an applicant on appeal should not merely repeat arguments already raised and rejected at first instance – the new evidence regarding the back lane did not satisfy the Ladd v Marshall test – the delay was serious, being approximately three years as to Deputy District Judge Lui's judgment and over two months as to Judge Wong's judgment, with no adequate explanation – applying the higher threshold where there is no satisfactory explanation for the delay, the proposed grounds of appeal did not have a real prospect of success – the application for leave to appeal out of time was refused and the summons was dismissed – under Order 59 rule 2A(8), no oral hearing for reconsideration was permitted as the application was entirely without merit – the respondent was ordered to pay the applicant's costs, with directions for summary assessment of the applicant's costs of HK$70,148.00.
Legal issues: Leave to appeal out of time against Lands Tribunal judgment and subsequent order
Outcome: The application for leave to appeal out of time was refused and the respondent's summons was dismissed, with costs ordered against the respondent.
Cited by 5 cases · Cites 3 cases
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CAMP 7/2021 [2021] HKCA 1255 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 雜項案件編號2021年第7號 (擬上訴的原本案件：土地審裁處建築物管理申請編號2016年第181號) ____________________
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判案書 上訴法庭法官區慶祥頒發上訴法庭判案書： 簡介 1.答辯人唐先生通過傳票[1] 向本庭提出本逾期上訴許可的申請。 2.在唐先生的傳票中，他列出要申請逾期上訴許可的判決 / 命令分別爲：土地審裁處雷健文區域法院暫委法官 (「雷法官」) 於2018年5月29日頒下的判案書 (「雷法官判案書」)、土地審裁處黃一鳴法官 (「黃法官」) 於2020年7月14日頒下的判決理由書 (「黃法官判決書」)，及黃法官2020年11月30日頒下拒絕給予唐先生針對黃法官判決書的逾期上訴許可的命令。 3.本庭經考慮相關的文件及陳述後，認為適宜根據《高等法院規則》(香港法例第4A章) 第59號命令第 2A(5)(a) 條規則，不經聆訊而只基於書面陳述裁定唐先生的申請。 4.根據《土地審裁處規則》(香港法例第17A章，附屬條例) 第 30B(1) 條訂明，針對審裁處的裁決、命令或決定的上訴許可申請在向上訴法庭提出前，「必須」先行向審裁處提出。第 30B(4) 條亦訂明如下：
5.在土地審裁處，唐先生僅提出了針對黃法官判決書的逾期上訴許可申請；他沒有在土地審裁處提出針對雷法官判案書的上訴許可申請，而是直接向本庭作出申請。根據第 30B(1) 條的措辭，先向土地審裁處提出上訴許可申請這一要求是强制性的 – 「必須先向審裁處提出」(英文原文爲：must be made to the Tribunal first before the application may be made to the Court of Appeal)。再者，在共同閱讀第 30B(1) 條及第 30B(4) 條的條文下，其中一個明顯的詮釋是，因唐先生針對雷法官判案書的上訴許可申請，沒有遵照第 30B(1) 條的要求，先在土地審裁處提出，本庭是沒有在該條例下賦予的管轄權去考慮該上訴許可的申請。單在這理由下，唐先生針對雷法官判案書的申請應被撤銷。 6.亦在此基礎上，唐先生針對黃法官判決書的逾期上訴許可申請亦應被撤銷：因爲黃法官判決書處理的，是針對唐先生對雷法官判案書及其命令的執行 (見下文第10段)。同時，唐先生在上訴理由擬本、「附文件一」及陳述書中，亦是主要就著雷法官判案書中的裁定作出陳述。故此，因爲唐先生對雷法官判案書的上訴許可申請不符合《土地審裁處規則》的要求，本庭予以剔除，他針對黃法官判決書的逾期上訴許可申請亦沒有了基礎，應被撤銷。 7.但無論如何，即使本庭認爲不符合《土地審裁處規則》的事項僅是程序上的不合規則的事項，不會使唐先生對雷法官判案書直接向本庭提出上訴許可申請這一法律程序無效[2]，在考慮過唐先生的擬上訴理由和陳詞後，本庭亦認爲他對雷法官判案書和黃法官判決書的逾期上訴許可申請應被撤銷，理由如下。 案件背景 8.本案背景在雷法官判案書及黃法官判決書中均有詳述，本庭不再贅述。 9.簡而言之，申請人為九龍馬頭圍182、184及186號晨曦樓 (「晨曦樓」) 的業主立案法團，唐先生是晨曦樓2字樓 (2/F) B單位及平臺的業主。申請人向土地審裁處提出申請，指稱唐先生有違反大廈公契及香港法例第344章《建築物管理條例》的行爲 (「違規行爲」)，要求頒佈多項禁制令，規定唐先生停止所有違規行爲，及還原因違規行爲而損毀的大廈公用部分。 10.申請人所列舉的違規行爲共有13項，均在雷法官判案書第2段列出。經審訊後，雷法官接納了申請人針對其判案書中第2(2)、(4)、(5)、(7) ‑ (13) 段列出的違規行爲提出的禁制令申請，並頒下相關禁制令，要求唐先生在6個月内拆卸及 / 或移除違章物件 / 構建物，並將受影響部分恢復至原來面貌，或達到符合該建築物經批核的建築圖則的要求。需要移除的物件 / 遷建物由雷法官在其2018年5月29日登錄命令的《附表》中列出 (「違規附表」)。 11.隨後，在2020年3月，申請人向土地審裁處提出申請，要求唐先生執行雷法官上述命令。在聽取雙方陳詞後，黃法官在黃法官判決書中頒令唐先生應於72日内拆卸及 / 或移除違規附表中的第2、3、4、5、7、8、9及10項，並將晨曦樓2字樓B單位的平臺、大廈外牆及其他公用部分受影響的地方恢復至原來面貌、或達至符合該建築物經批核的建築圖則的要求。 本申請 擬提出的上訴理由 12.唐先生在傳票中列出以下擬提出的上訴理由，並稱會在「附文件一」中列出詳情：
13.唐先生在上訴理由擬本的「附文件一」中，對上述理由的詳情作出了進一步的闡述。 14.首先，唐先生解釋了逾期的原因。他稱在2020年7月23日曾向法庭申請關於黃法官2020年7月14日聆訊的DVD及書面判詞，準備做申請覆核。但他一直等到2020年9月14日才收到書面判詞，因此延誤了本申請。 15.其次，唐先生針對上述的理由提出了六項詳情。在考慮過這六項詳情後，本庭認爲以下三個部分與擬提出的上訴無關，因此不會予以考慮：
16.同時，本庭亦留意到「附文件一」中的第 (五) 部分，是唐先生針對黎錫芬2020年11月4日遞交誓章的回應。黎錫芬稱唐先生並未按法庭要求拆除棚架，而是擴大棚架範圍。而唐先生的回覆是這些擴大棚架範圍的小型工程已經通過合法申請。本庭認爲這個回覆不僅對唐先生擬提出的上訴沒有幫助，相反卻證明了唐先生並未按照法庭要求拆除棚架。 17.故此，在撇除了以上不相關的陳述後，唐先生在上訴理由擬本及「附文件一」中提出的上訴相關論點及論據可歸納如下：
18.此外，唐先生在2021年1月25日遞交了陳述書。本庭僅會考慮當中與唐先生上訴理由擬本相關的部分。未有在上訴理由擬本中列出的論點的相關陳詞，本庭不會予以考慮：見上訴庭在永和隆有限公司及湛慕貞[2021] HKCA 472的判決第26段。 討論 19.根據《土地審裁處條例》第 11(2) 條，就土地審裁處的判決，任何一方可以判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。同時，《土地審裁處規則》第30B條規定，就著土地審裁處的判決，上訴人須在28天內提出上訴許可申請。 20.雷法官判案書是於2018年5月29日頒下的，直到本申請時，已過去接近三年，是非常嚴重的延遲。因此，就著雷法官判案書，唐先生亦需要取得逾期上訴許可申請。而就著黃法官判決書，其日期爲2020年7月14日，而唐先生直到2020年10月8日才在黃法官席前提出逾期上訴許可申請。因此，唐先生逾期超過兩個月。同時，在黃法官2020年11月30日拒絕批出逾期上訴許可申請後，唐先生亦是再一次逾期向本庭遞交進一步申請。[5] 21.案例訂明法庭一般須考慮下列因素來決定是否延展提出上訴許可申請的時間：(一) 延誤的時間；(二) 延誤的理由；(三) 申請人的上訴理由是否具有合理成功機會；和 (四) 批予延展送遞上訴通知書時間，對方的利益是否因此受損。案例亦說明，若申請人就延誤沒有合理解釋，法庭須採納較嚴謹的門檻，即申請人的上訴須有真正成功機會，法庭才會考慮應否給予許可：晨曦樓業主立案法團及唐偉德[2018] HKCA 135，高等法院上訴法庭法官潘兆初 (當時官階) 第6 ‑ 7段。 22.關於延誤的時間及延誤的理由，如上所述，唐先生逾期分別超過三年和超過兩個月，屬於嚴重的延誤。而他在「附文件一」中並未對延遲提出針對雷法官判案書的上訴許可申請作出解釋；而針對黃法官判決書，唐先生解釋稱，他直到2020年9月14日才收到判詞。然而，從唐先生遞交的文件中看出，他2020年9月14日從申請人律師代表處收到的是黃法官的命令，而不是書面判詞。唐先生並未能提供他延遲收到黃法官書面判詞的證據，因此本庭對他的解釋不予接納。 23.故此，在處理本逾期上訴許可申請時，本庭須考慮唐先生的兩個擬上訴理由，是否有真正成功機會。 擬上訴理由一 24.唐先生稱申請人誤導了雷法官關於2字樓分隔牆的原來面貌，因此雷法官關於分隔牆的判決有錯。本庭認為，這個論點沒有任何勝算。 25.首先，這上訴理據不涉及法律錯誤的指稱，所以不符合條例規定下有效的上訴理由。 26.無論如何，此理據亦沒有合理爭辯性。 27.雷法官在判案書及命令當中均裁定，唐先生應該將受影響部分「回復至原來面貌」；而與訟雙方在雷法官席前對2字樓分割牆的原來面貌並沒有提出爭議。因此，雷法官對分割牆的「原來面貌」並沒有作出相關裁決，僅是命令唐先生應將受影響的部分恢復至原來面貌或達至符合該建築物經批核的建築圖則的要求。 28.正如黃法官在2020年11月30日聽取唐先生逾期上訴許可申請時所裁定，即使申請人同意2字樓分隔牆不是整幅牆而是有窗的，也不會影響雷法官判案書中關於唐先生需要將2字樓分隔牆恢復原來面貌的裁定[6]。本庭同意黃法官上述的裁定。在正確解讀雷法官的命令下，即使與訟雙方對分割牆的原來面貌有爭議，那麽唐先生則按照分割牆經批核的建築圖則來恢復即可。故此，分割牆的原來面貌爲何，並不影響雷法官頒下唐先生需要將它恢復的命令。因此，這不是一個合理的上訴理由。 擬上訴理由二 29.在該理由下，唐先生實際上是針對雷法官判案書中第12段至第19段，關於馬頭圍道後巷是否是公用部分，及唐先生不能證明他獲發展商授權佔用相關公用部份的裁定提出了質疑。他重複了他在雷法官席前提出的論點，即，該地段爲當時發展商磐石置地有限公司所有，而該發展商允許他使用該地段。他同時遞交了地政署的平面圖和照片以及舊照片來證明他放置在大廈外牆的廣告。本庭同樣不認爲這個論點有任何勝算。唐先生的論點在雷法官席前已經提出過，雷法官亦在其判案書上述段落中作出考慮，裁定並不接納。唐先生現在僅是重複自己的觀點，而並未能指出雷法官的裁決有任何法理上的錯誤。根據久已訂立的法律原則，申請人在上訴時不應只重複其在原訟法庭陳述過但被原訟法庭拒絕接納的論點，而應該向上訴庭指明原訟法庭的裁定有何錯誤：見Symphony Partners Ltd v Fullerton Bay Investment Ltd [2018] 4 HKLRD 264判決書第33段。因此，這不是一個有效或合理的上訴理由。 30.無論如何，本庭不認爲雷法官的裁定有任何法律上的錯誤。雷法官是在參考了申請人測量師的報告後，接納其相關證據裁定馬頭圍道後巷是屬於晨曦樓的公用部分。而唐先生在本申請中，須遞交新的圖紙和照片去證明他所聲稱的發展商允許他使用該地段，或該地段屬於政府用地的說法。但是，這些證據並未在雷法官席前提出，本庭是不會予以考慮的[7]。即使本庭需要考慮這些證據，本庭也不認爲它們對唐先生的案件有任何幫助。因爲唐先生遞交的這些圖片，僅僅能代表唐先生使用了大廈的外牆來安置廣告，並未能證明他所聲稱的「冷巷」不屬於晨曦樓公用部分的論點。因此，本庭拒絕接納這個論點。 31.最後，在詳閲過雷法官判案書及黃法官判決書後，本庭認爲他們的裁決都是基於在已有的證據上，可以作出的合理裁決，而唐先生並未能提出任何可爭辯的上訴理由，可以指出他們的裁決犯了任何法律上的錯誤，或是明顯錯誤的。故此，唐先生列出的兩項擬上訴理由均不滿足《土地審裁處條例》第 11(2) 條訂明的要求。因此，他擬提出的上訴沒有真正成功機會，本庭拒絕唐先生的逾時上訴許可申請。 結論 32.基於上述理由，本庭拒絕延展本案的上訴期限，並撤銷唐先生的傳票申請。 33.此外，有鑑於唐先生的申請完全缺乏理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第 2A(8) 條規則，頒令任何一方不得根據該命令第 (7) 條規則，要求在各方之間的口頭聆訊中重新考慮本裁決。 34.按一貫訴訟常規，因唐先生在本申請中敗訴，本庭命令他需要支付申請人的訟費。根據申請人2021年2月11號存檔的訟費陳述書，申請人索求的訟費金額爲港幣70,148.00元。本庭現作出指示，唐先生身須在本判決書頒下後七日之内，對申請人所要求的訟費金額提交及送達申請人其不多於兩頁的書面反對陳詞 (如有的話)。若唐先生逾期提交反對陳詞或該陳詞多於兩頁，本庭將不予考慮。其後，法庭將會以書面形式簡易評定訟費金額。
申請人： 由陳林梁余律師行代表 答辯人： 無律師代表，親自行事 [1] 日期爲2021年1月5日。 [2] 《土地審裁處規則》第31條訂明：「任何人沒有遵從本規則的條文，並不使法律程序或任何依據法律程序而作的事情無效，但審裁處有此指示者除外。」，但由於與訟雙方在陳詞中均沒有對此議題做出陳述，本庭在本申請中不對該議題做出裁決。 [3] 唐先生「附文件一」第 (二) 部分。 [4] 唐先生「附文件一」第 (三) 部分。 [5] 根據《土地審裁處規則》第 30B(4) 條，唐先生需在14天内向法庭提交上訴許可申請。 [6] 見：上訴文件冊 (1) 第176頁O至177頁H。 [7] 因爲該圖紙與照片屬於新證據，而唐先生並未證明它們可以滿足Ladd v Marshal (1954) 1 WLR 1489案件的三項先決條件，即，(一) 即使盡了合理的努力，在原審時仍不可能取得擬提呈的新證據；(二) 擬提呈的新證據對案件判決的結果，具有重要影響；及 (三) 擬提呈的新證據表面看來是可信的。 | |||||||||||||||||||
Cases cited in this judgment