Maxplex Ltd 對 Chan Hook Shing Richard

CAMP 196/2025, [2026] HKCA 1834

原案件：[2025] HKLdT 13

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

雜項案件2025年第196號

(擬上訴的原本案件編號：土地審裁處條例第 IV 部收回管有申請2024年第1545號)

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判 案 書

上訴法庭：

A.   引言

1.2025年1月20日，土地審裁處（「審裁處」）成員彭浩泉（「彭成員」）頒下命令（「2025年1月20日命令」），判定答辯人 (i) 已於2024年12月9日將新界古洞路48號歐意花園B36號屋（「該涉案處所」）的空置管有權交還申請人；(ii) 須支付申請人由2024年10月10日至2024年12月9日的欠租/中間收益，以每月港幣34,800元計算；(iii) 答辯人同時須支付申請人的訟費及依據一份日期為2022年12月9日的租約（「該涉案租約」）的第19段向申請人支付5%附加行政費用；(iv) 須支付申請人的訟費 $1,245。

2.答辯人不服2025年1月20日命令，遂於2025年2月17日向審裁處申請覆核，但被彭成員於2025年2月18日拒絕（「該覆核決定」）。2025年2月28日，答辯人再向審裁處申請上訴許可。彭成員在2025年3月28日拒絕答辯人的申請（「該上訴許可命令」），並在2025年4月2日頒下相關判決理由書。[1]

3.2025年10月2日，答辯人再以傳票向本庭就2025年3月28日該上訴許可命令逾期申請上訴許可（「本申請」）。本庭將視本申請為逾期重新就2025年1月20日命令及該覆核決定的上訴許可申請。因為根據通用的法律原則，若原審法官命令不批准上訴許可，當事人不應是上訴該命令，而是向上訴法庭再次提出上訴許可申請。《土地審裁處規則》（第17A章）第30B(4)條，亦指明當事人可在審裁處拒絕其上訴許可申請的14天內，向上訴法庭提出上訴許可的進一步申請。

4.本庭認為本案適宜根據《高等法院規則》（第4A章）第59號命令第2A(5)(a)條規則，不經聆訊而只基於雙方提交的文件，裁定答辯人的申請。

B.   背景

5.申請人及答辯人分別為該涉案處所的業主及租客。根據雙方簽訂的該涉案租約，申請人同意以港幣34,800元月租將該涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2022年12月10日至2024年12月9日。

6.該涉案租約的第19條訂明:

「每月繳付全數上期租金，[答辯人]必需於每月9號或前以 “銀行自動轉帳” 形式直接存入到以下指定銀行戶口，[申請人]不會另發租單或收據（[答辯人]如有需要 可自行以銀行結單及此合約作證明）。而[答辯人]必須在2023年1月9或前辦妥以 “銀行自動轉帳” 支付每月上期形式繳納之租金，如[答辯人]於以上日期前或任何租約期內履行不到此條款，[答辯人]同意額外支付[申請人]每月租金之5％作為行政費用。」（強調後加）

7.由於答辯人未有繳付由2024年10月10日起的租金，申請人於2024年12月3日入稟審裁處，要求收回該涉案處所的管有權及追收欠租，並要求答辯人退回免租金額及支付因沒有履行該涉案租約以自動轉賬繳交租金之5%行政費用。

8.2024年12月9日，答辯人把涉案處所的管有權交還申請人。

9.2024年12月18日，答辯人存檔反對通知書，反對申請人提出的申請。

C.   審裁處的判決

10.在2025年1月20日的聆訊中，代表答辯人的劉有榮先生（「劉先生」）  沒有否認答辯人欠租，但爭論申請人追討5%之行政費用。劉先生提交了一份滙豐銀行自動轉賬之申請表格，其中有一欄寫著「Debtor Reference (Compulsory Field) 付款人編號（必填之欄）」，劉先生說銀行職員堅持一定要填寫。劉先生補充說，於2021年5月，答辯人在簽署此表格後便交予地產中介轉交申請人，但申請人說沒有收到，因此未能安排自動轉賬。

11.335" id="_Hlk242117335">11.  彭成員指出根據該涉案租約，辦妥自動轉賬乃答辯人的責任。無論如何，在香港的銀行安排自動轉賬服務時，從來不會要求收款人提供資料或加簽之說，如果答辯人在此挑戰銀行的安排，可逕自與銀行聯絡，因此拒絕答辯人就未有安排以自動轉賬繳交租金的解釋。

12.彭成員亦不同意有關申請人濫用程序的指控，該指控是指申請人入禀的目的只為追討欠租，它不應是在審裁處提出申請，而是應往小額錢債審裁處提出申請。  彭成員認為在2024年12月3日入稟當時，答辯人確實存在欠租情況，因此申請人絕對有權向土地審裁處提出收樓及追收租金的申請。基於以上原因，彭成員判申請人勝訴，並頒下2025年1月20日命令。

13.2025年2月17日，答辯人就2025年1月20日命令向審裁處申請覆核，指出申請人於租約期內每月均沒有對「以銀行櫃員機轉賬繳交租金」提出異議，可被視為接受「以銀行櫃員機轉賬繳交租金」方式，故此本案申請之5%附加費用並不恰當。而該涉案租約已是雙方的第二份租約，在第一份租約生效時，申請人亦是每月都接受答辯人以銀行櫃員機轉賬繳交租金，並無對付款方式提出異議或追討，因此答辯人有充分理由相信申請人接受這種交租方式。

14.2025年2月18日，彭成員引用該涉案租約的第19條，拒絕答辯人的覆核申請。

15.及後，答辯人再向彭成員申請上訴許可。經過2025年3月28日的聆訊後，彭成員拒絕答辯人的上訴許可申請，並在2025年4月2日頒下相關判決理由書。

D.   本申請

16.2025年10月2日，答辯人提出本申請。答辯人在上訴理由擬本列明其上訴理由，內容如下：

(1)  該涉案租約第19條有關申請人不會另發放租單或收據的做法已被彭成員於2025年3月28日的聆訊中確認為違法，故此本案需要考慮的因素應該是：

a.  違法行為已發生（業主從未發出或者補發租單）；

b.  有關違法行為並未受到懲處；

c.  受該違法行為影響的一方（租客）仍然未能成功爭取其應有的權益（追回租約期內的所有租單），故此租客應被視為利益受損；

d.  彭成員判業主申請的 “5%行政費” 得直，涉及款項 $40,020，此金額並非用以彌補業主任何損失，而是純屬業主額外得益；

e.  倘若該項違法行為（業主從未發出或者補發租單）是業主為了規避任何因發出租單而涉及的應繳納稅項，違法一方應被視為因為違法行為而獲益；

f.  因此相關的合約條款理應失去法律效力，而涉及的5%行政費用亦應予以取消（「擬上訴理由(一)」）。

(2)  彭成員引用自己的經驗，將該涉案租約第19條的「自動轉賬」理解為「常行指示」，將可能存在的疑點利益預設地歸於申請人，影響了案件的公正性（「擬上訴理由(二)」）。

(3)  答辯人於2024年10月該涉案租約屆滿前已通知申請人不會續租，故此收回該涉案處所已是預期當中。申請人入稟土地審裁處主要目的並非收回單位，而是追討欠租及其他費用，是誤用司法程序的行為（「擬上訴理由(三)」）。

17.至於逾期申請上訴許可的原因，答辯人在應批予上訴許可理由陳述書中解釋，2025年3月審裁處否決其上訴許可申請後，答辯人隨即向各方面查詢其他申訴渠道，均獲告知需要聘用律師才可進行上訴，直至2025年9月才得悉可以個人身份提出上訴申請。審裁處判令包括的金額（5%行政費用）屬於申請人致力獲得的額外利益，故此上訴的申請日期及本質均不會對申請人利益構成負面影響。

E.   相關法律原則

18.根據《土地審裁處規則》（第17A章）第30B(4)條，當事人可在審裁處拒絕其上訴許可申請的14天內，向上訴法庭提出上訴許可的進一步申請。

19.《土地審裁處條例》第11(2) 及第11AA(1)條規定：

「11(2) 除第11AA條及任何條例中關於就審裁處的決定而提出上訴的條文另有規定外，在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

…

11AA(1)  除第(2)款另有規定外，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。」

20.《土地審裁處條例》（第17章）第11AA(6)條亦訂明：

「11AA(6) 除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 ——

(a) 有關上訴有合理機會得直；或

(b) 有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，

否則不得批予上訴許可。」

21.所謂「有合理機會得直」意思是指該機會必須為合理，即不能毫無理據，但毋須達致相當可能：見SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125第17段及曾國棠 對 蘇學雄 [2024] HKCA 1169第22段。

22.若當事人未能如期作出申請，案例訂明法庭一般須考慮下列因素來決定是否延展提出上訴許可申請的時間：（一） 延誤的時間；（二）延誤的理由；（三）上訴是否具有合理成功機會；及（四）對方的利益會否因延展時限而受損。若當事人就延誤沒有合理解釋，法庭須採納較嚴謹的門檻，只會在上訴有「真正成功機會」才會給予許可：見 The Incorporated Owners of Morning Ray Mansion 對 Tong Wai Tak [2021] HKCA 1255 第21段。

F.   討論

23.本庭在上述第17段歸納了答辯人在應批予上訴許可理由陳述書中 (i) 答辯人就其上訴許可申請延誤的解釋，(ii) 答辯人就為何申請人的利益不會因上訴時限的延展而受損的解釋。

F1.   延誤的時間

24.彭成員在2025年3月28日拒絕了答辯人的上訴許可申請，並在2025年4月2日頒下相關判決理由書。答辯人直到2025年10月2日才在本庭重新提出上訴許可申請，是非常嚴重的延誤。

F2.   延誤的理由

25.答辯人在其應批予上訴許可理由陳述書中解釋，延誤是因為一直獲各方告知需要聘用律師才可進行上訴，直至2025年9月才得悉可以個人身份提出上訴。

26.本庭不接納答辯人的說法為合理的解釋，本庭認為答辯人的解釋牽強，而且模糊不清，完全沒有具體交代何謂「各方」及為何突然又會得悉可以個人身份提出上訴。無論如何，答辯人有責任在法定的時間內行事，不熟悉法律程序一般不是逾時行事的合理辯解: 見潘承軒 對 李惠珍運輸有限公司 [2026] HKCA 1052第13段。

F3.   上訴合理成功的機會

27.由於答辯人的延誤非常嚴重，而且未能就其延誤提供合理的解釋，法庭須認定擬提出的上訴有真正的成功機會，並非只是合理的勝算，才會批准逾期申請上訴許可：見陳經務 對 仁程建築有限公司及另一人 [2024] HKCA 73第14 及 15段。

F3.1 擬上訴理由(一)

28.答辯人指由於彭成員認為該涉案租約第19段有關申請人不發放收據屬違法，故此相關的合約條款理應失去法律效力。

29.首先，彭成員並沒有在任何聆訊中，包括2025年3月28日的聆訊，或在任何命令或判決中，就申涉案租約第19條應否失去法律效力作出任何裁決。相反，在2025年2月18日，彭成員引用該涉案租約的第19段，拒絕答辯人的覆核申請。

30.就算《業主與租客（綜合）條例》（第7章）適用於該涉案租約，而條例第II部 65條第(1)款或第IV 部 119RA條第(1)款也 適用於該涉案租約並規定租客交租時,業主須將收據發給租客及業主不遵從第(1)款的規定即屬犯罪，可處第1級罰款，但條例並沒有明確指明租約本身是沒有法律效力的, 而條例第II部 65條第(1)款或第IV 部 119RA條第(1)款也並沒有明確指明該涉案租約第19條是沒有法律效力的, 由此可見, 條例只是規管「不發收據」這個行為並處以罰款, 並非旨在禁止或取消任何租賃關係 。

31.本庭亦不認為應該詮釋條例第65條第(1)款或119RA條第(1)款,是要令到租約第19條本身也是沒有法律效力的。本庭認為條例的立法原意只是要業主提供收據給租客証明租客已交租，這目的單靠罰款已足夠達成這立法原意, 沒有需要再懲罰申請人令到租約第19條本身沒有法律效力 。

32.基於上述，本庭認為該涉案租約第19條的措辭明確，彭成員裁定答辯人因沒有以自動轉賬繳交租金而須向申請人支付5% 行政費用並無任何不妥之處。本庭不認為答辯人這個上訴理由有任何真正的成功機會。

F3.2 擬上訴理由(二)

33.此乃答辯人挑戰彭成員對自動轉賬的理解，完全不涉及任何法律論點，因此並不符《土地審裁處條例》第11(2)條所訂明的上訴條件。再者，即使「自動轉賬」與「常行指示」技術上有分別，亦不會影響彭成員「2025年1月20日命令」的正確性及其公正性。無論如何，彭成員已在2025年1月20日的聆訊中詳細說明了為何不接納答辯人有關未能啟動自動轉賬的解釋。[2] 不論彭成員的說明是對與錯，也不涉及任何法律論點。因此,本庭不認為答辯人這個上訴理由有任何真正的成功機會。

F3.3 擬上訴理由(三)

34.答辯人基於在該涉案租約屆滿前已通知申請人不會續租，認為收回該涉案處所已是預期之內，因此，申請人以收回單位入稟土地審裁處是濫用司法程序，其主要目的實際上只是追討欠租及其他費用。

35.針對答辯人的理由(3)，本庭認為「預期收回單位」與「實際收回單位」屬兩回事。由於答辯人早在2024年10月10日已開始欠租，而申請人於2024年12月3日的時候，並沒有實際收回該涉案處所，本庭不認為申請人於2024年12月3日入稟土地審裁處提出收樓是濫用司法程序。因此,本庭不認為答辯人這個上訴理由有任何真正的成功機會。

36.縱觀上述分析，本庭認為答辯人所提出的擬上訴理由均沒有任何真正的成功機會。

F4.   對方的利益會否因延展時限而受損

37.答辯人指由於5%行政費用屬於申請人獲得的額外利益，故延展上訴許可的申請時限不會對申請人利益構成負面影響。

38.本庭難以認同答辯人所述。當法定上訴許可期限屆滿，申請人理應可以合理地認為訴訟經已完結。法庭不會延展上訴許可期限讓答辯人繼續以一宗沒有可供爭辯理由的上訴纏繞申請人及浪費法庭的資源：見Tsang Yu Wa 對 Li Sau Kam 及另外一人 [2020] HKCA 308第30-31段。

G.   命令及訟費

39.基於上述理由，本庭拒絕答辯人的逾期上訴許可申請，並撤銷其2025年10月2日的傳票。

40.由於答辯人的上訴許可申請完全缺乏理據，故本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，命令任何一方均不得要求在口頭聆訊中重新考慮當前的裁決。

41.訟費方面，本庭認為應跟隨 “訟費視乎訴訟結果而定” 的規則。考慮過申請人代表律師的訟費陳述書後，本庭以簡易程序評定其訟費為港幣30,000元，須由答辯人支付。

申請人：由陳律師事務所代表

答辯人：無律師代表, 親自行事