馮艷琼 對 雷曼紅

LDRT 118/2025

[2025] HKLdT 33

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDRT 2025年第118宗

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判決書

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A． 前言

1.答辯人雷女士（雷）不滿土地審裁處（審裁處）就本申請經聆訊後於2025年5月23日頒發判案書[1]（判案書）内的判決（該判決），於5月26日存檔表格1提出上訴許可申請（該許可申請），要求獲批許可到上訴法庭針對該判決進行上訴。

2.申請人馮女士（馮）反對該許可申請。

B．  案件背景

3.馮與雷曾簽署書面租約，日期為2024年8月19日（該租約）。依該租約，馮出租涉案【分間單位】[2]（該房）給雷作住宅居住，租期2年，由2024年8月17日開始，【一年梗約一年生約】，月租4,500元，每月17日起租及上期繳交。簽署該租約時，馮收取了雷9,000元按金（該按金）: 見判案書第1段。

C．  案件爭議

4.2025年3月20日，馮入稟審裁處起訴雷。在《申請通知書》內，馮以雷欠租爲由，要求頒令雷交回該房的空置管有權及支付欠租等：見判案書第2段。

5.雷在其親自簽署的2025年3月31日《反對通知書》內，指她一直有交租給馮的丈夫（即岑），但馮卻沒處理該房的滲漏問題。雷希望審裁處還她公道，下令馮退回該按金給她，雷指她有叫岑到社署收取該房的租金：見判案書第4段。

D．  聆訊證人及證據

6.本申請於2025年5月14及15日在本席前進行聆訊，雙方均沒有法律代表。馮由岑作爲授權代表出席，而雷則親自應訊。

7.岑在聆訊時只傳召自己作爲申請方唯一證人，而雷則選擇作供，沒有傳召其他證人。聆訊時，岑有出示該租約的正本（連附件）給本席及雷檢查，審裁處經核對留下副本作證物，而雷則有出示在該房内拍攝的相片5張作證物：見判案書第6及7段。

E．  該判決

8.本席終在該判決下令雷須1）把該房的空置管有權交還馮;及2）支付馮該房的欠租/中間收益至交吉日。同時，根據該判決，倘若雷在5月30日或以前，全數清繳所有到期欠租/中間收益的話，本席批准，她可獲得沒收該房租賃權的寬免，該租約可恢復有效：見判案書第85至89段，及92段。

F．  判案書內交代的理由

9.在判案書內，本席先對岑及雷兩名聆訊時出庭作供的證人作分析及評估：見判案書第8至18段。

10.接著，基於審裁處對兩名證人的評估及其他證據的分析，本席就過去關鍵事件經過作出事實裁斷：見判案書第19至37段。

11.跟著，本席認定適用的法律規範來源，即該租約條文、普通法（或案例）原則，以及《業主與租客(綜合)條例》（條例）[3]第IVA 部內適用於【分間單位】的【規管租賃】法律條文：見判案書第38至42段。

12.適用上述的法律規範到本席裁斷的事實後，本席作出個別進一步事實裁斷及達至結論認為：

1）  馮可按照條例以雷欠租超過15天為由入稟審裁處重收該房，而該房的租賃因此終止：見判案書第43至50段；

2）  至聆訊時，雷並沒有依該租約或條例條文提前終止該房的租賃：見判案書第51至55段；

3）  至聆訊時，無論按照案例或該租約條文，該房的租賃也並未因過去漏水問題受挫而自動提前解除：見判案書第56至61段；

4）  根據該租約及條例條文，馮都沒有法律責任就該房進行雷投訴指沒進行的【室內】維修：見判案書第62至67段；

5）  雷按照該租約條文須每月準時支付馮該房租金，而根據案例、該租約及條例條文，雷該準時付租的責任是獨立於該租約內馮需履行的其他條款或責任：見判案書第68至70段；

6）  按照普通法、該租約及條例條文，馮可依法從該按金扣取雷拖欠的該房租金，而到聆訊時，馮保存該按金的法定期限仍未屆滿，馮仍未有法律責任退還該按金給雷：見判案書第71至83段；及

7）  馮因此成功舉證其在《申請通知書》內針對雷的案情，而雷在《反對通知書》內提出的反對理據未能成立：見判案書第84段。

G．  答辯人理據及陳詞

13.5月26日提出該許可申請同日，雷存檔了她的一頁誓章支持其申請。

14.雷在其誓章稱，【反對判案書提出的問題及內容】，【希望在次開庭聆訊】，因為判案書說【業主及其丈夫的說法，另外有新的證明】，【證明】她的【人品】，【是那位說大話】，【還有法庭這決批准業主收回】該房，【暫停因為本住處有新證物，等開庭取去做證物】，【希望本住處所有失物及證物，交警方解決，所以後果入業主及其丈夫誠擔】。

15.6月9日聆訊陳詞中，雷出示了3份文件的副本(統稱該三文件)。

16.該三文件的第一份，是一頁沒有標題的紙張，日期為2024年8月19日，其手寫內容為：【業主同意於2024年8月19日7點前，回覆是否繼續租住單位，否則當違約，並即時搬走】，看來由雷以【租客】身份在其上簽署，及由馮以【業主】身份在上簽署（該紙張）[4]。

17.第二份是一頁長該房的【臨時租約】，日期為2024年8月12日，看來由雷以【租客】身份在其上簽署，由馮以【業主】身份在上簽署，及由一間地產代理簽署（該臨時租約）[5]。該臨時租約的重點條文如下：-

1）  租期2年，由2024年8月17日開始，用途為住宅，租金每月4,500元，按金9,000元（相當於2個月租金）；

2）  簽署臨時租約時，租客須付業主臨時按金500元；

3）  簽署正式租約時，租客須付首月租金及按金的餘數13,000元；正式租約須於2024年8月14日（或之前）簽署，業主及租客同意在簽署正式租約時,各自支付代理服務費2,250元；

4）  【租客】【已檢查該物業】，【及接受該物業之現有狀況】。該房的結構性及外部維修由業主負責，【內部】【維修】則由【租客】負責；

5）  【備註】一欄寫上【一年梗約一年生約】、及【2024年8月13號加訂柒仟圓】；

6）  文件最底部有【收到租客】【臨時訂金】【500現金】，及【加7000元現金】手寫字。

18.該三文件的第三份內容，和該臨時租約相同，唯獨欠缺了【2024年8月13號加訂柒仟圓】及【加7000元現金】兩組字（該另一版本臨時租約）[6]。

19.雷陳詞指，本席在判案書中稱馮為一名好業主，看該三文件的內容便知這看法大有問題。

20.雷稱，該另一版本臨時租約證明，在簽署正式租約前，社署社會工作者（社工）曾代她支付500元按金給處理該房租賃的地產代理。後到了約2024年8月15日，如臨時租約記載，社工曾協助她申請【及時雨基金】發放7,000元，再由社工代她支付地產代理。到了8月17日，雷續稱，馮辦理支付印花稅的事宜。8月19日，馮簽署該張紙，要求她在當天晚上7時前回覆是否承租該房。雷指，因她沒有回覆，馮便要求她立即搬離該房。但是，馮當刻已收下她按金共7,500元。雷陳詞質問，馮的上述做法，是否合法？

21.如馮真的誠實的話，雷陳詞，就不會出現如上【收了錢】仍【逼遷】的行為。

22.雷另陳，判案書許多內容都對她不公平，她希望審裁處能公平判決。

23.最後，雷強調，倘若馮真的不退回該按金給她的話，她會交由社署處理。

H．  申請人反對陳詞

24.岑代表馮陳詞回應指，2024年8月12日，訴訟雙方在地產代理協助下簽署該臨時租約。該臨時租約規定，雷須在7日內繳清所有按金及簽署正式租約。但是，岑指，雷19日仍沒有簽署正式租約，因此該紙張上便記載要求雷搬離該房一事。岑解釋，這寫法是因為當時馮已容許雷在簽署正式租約前搬入該房居住；馮表示不簽署正式租約，岑指，要她搬離該房，實屬無可厚非。岑再稱，雷19日晚上8時多終出現簽署了該租約，並獲發該房的鑰匙。

25.岑強調，馮一方事後支付了佣金給地產代理，但雷卻沒有支付分毫佣金給地產代理。

26.岑陳詞，該判案書內容合理正確，雷拖欠該房租金，審裁處因此頒令收回該房，絕無可詬病之處。

27.岑陳詞投訴，2024年12月，雷曾沒有在馮同意下，將其個人物品搬到露台放置。至2025年6月聆訊時，仍遺留7至8袋物品在露台。岑稱，因天雨可能弄濕露台上放置物品的緣故，而該些物品亦阻塞通道，雷曾承諾搬走該些物品。

I．  答辯人回應陳詞

28.按照該臨時租約第9條，雷陳詞，雙方須在8月14日簽署正式租約，但是馮過了該限期才簽，違約的是馮才對！雷再稱，當時馮也只收下她7,500元按金，未足全數金額，她須再申請基金資助，故馮只是讓雷提早入住該房而已。

29.至於該紙張，雷指責是馮迫使她簽署，為的是強迫她晚上7點前回覆是否承租該房。當她和兒子8月19日下午到啟德參觀完【過渡性房屋】後，她便乘搭的士趕回見地產代理，終在晚上8點多趕到，在地產代理多番勸說迫使下，她終簽署該租約。事後，依照社工的建議，她並沒有支付佣金給該地產代理。

30.最後，雷反駁岑，指她是事前獲得馮允許在露台放置物品，為此她獲得了露台的鑰匙。

J．  適用的法律條文及原則

31.《土地審裁處條例》（土審條例）第11(2) 條規定：在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在【法律論點上有錯誤】為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。第11AA(1) 條又規定，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得提出上訴。

32.土審條例第11AA(6) 條再規定，除非聆訊有關上訴許可申請的審裁處信納 (a)有關上訴【有合理機會得直】；或 (b) 有【其他有利於秉行公正的理由】，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。

33.上訴不是就案件進行重新審訊。上訴機制的用意是要求上訴人應該針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯[7] 。若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據[8]。

34.一般來說，上訴法庭不會輕易干預或推翻原審法官有關事實方面的裁斷，包括對證人誠信及證據是否可信的評估，擬上訴一方必須顯示原審法官的事實裁斷有明顯錯誤，而這是十分高的門檻[9]。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢[10]。

35.《高等法院規則》[11]第59號命令第10(2)條規定：除非有特別理由，否則上訴法庭不得接納該進一步證據(關於在審訊或聆訊日期後發生的事宜的證據除外)。早已確立的重要法律原則是，民事訴訟各方都必須在原審時將全部有關證據披露及向法庭展示，不能有任何保留，以確保各方全部爭議能由法庭根據所有有關證據一次過作出裁決。除非有特殊理由，上訴法庭不能(亦不會)在上訴階段接納任何新證據。法庭必須嚴格執行上述法律原則，避免民事訴訟沒完沒了，否則和公眾利益不符[12]。

36.要上訴法庭接納新證據，上訴方必須滿足以下三個條件：(1) 申請人雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在聆訊時引用(第一條件) ；(2) 如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響(第二條件) ；及 (3) 有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的[13]。

37.最後，上訴法庭一般不會容許在原審時未有提出的論點，並涉及事實和證據方面的爭議，在上訴中第一次被上訴方引用，除非沒有合理機會相關證據不可能對另一方更為有利（若該爭議在原審時提出的話）[14]。

K.  討論

38.首先，本席認為，雷並未有指出審裁處在判案書哪裡（或其內交代的理由上）犯上任何【法律論點上的錯誤】；雷的主要陳詞，不外乎本席不應相信馮一方的證人證供，以及希望審裁處或上訴法庭【再次】開庭聆訊。按照上文的適用法律條文及原則，本席認為，這些都不是有效的上訴理由。

39.第二，本席看來，雷陳詞試圖令人不相信馮一方證人證供的方式，是依賴新證據（即該三文件）及新論點（即所謂收按金後逼遷事件）來攻擊證人的誠信；雷並沒有指出審裁處在判案書內交代的【證人評估理由】有任何方面的錯誤。

40.第三，雷所依賴的新證據（即該三文件）及新論點（即所謂收按金後逼遷事件），本席再留意，她都沒有在《反對通知書》上或聆訊中提出，也沒有向岑盤問指出。

41.第四，雷在誓章內及陳詞上，都沒有解釋她有否盡了合理努力，還是不能在聆訊前取得該三文件在聆訊中呈堂作證據，雷因此沒有滿足第一條件。

42.第五，本席認為，雷亦不能滿足第二條件。

43.該臨時租約及該另一版本臨時租約，本席留意，都提及雙方會簽訂正式租約。明顯地，二者都只是具有【臨時】性質的文件，有待正式租約簽署後被【取替】。而該紙張，看來亦只處理簽署正式租約的【時限】。

44.馮及雷最終在2024年8月19日簽署該租約，及之後按其内容行事，本席認爲，雙方（包括雷）不見得可再投訴過去任何違反該臨時租約的行為（如有違反及過去可投訴的話），而之後雙方的業主及租客關係，則只由該租約規管。

45.無論如何，根據該臨時租約，租期還是【一年梗約一年生約】，而【租客】須負責該房的【內部】維修。

46.若雷打算呈交該三文件只用來證明她提出的所謂收按金後逼遷事件，用以打擊馮一方證人的誠信，本席先重覆上述第二點，另留意岑陳詞時，他對雷這方面的指責有提出事實爭議。如上述第三點指出，這是雷的新論點。倘若雷在聆訊時提出這論點的話，經聆訊後這方面的證據，本席看來，有合理機會對馮一方更有利。因此，本席認為，不太見得上訴法庭會容許雷在上訴時依賴這個新論點。

47.考慮上述第四及第五點，本席因此認為，不太見得雷會成功說服上訴法庭例外地接納該三文件作為上訴時的新證據。

48.第六，缺乏上述新論點或新證據，在沒有陳詞指判案書內交代的理由有任何方面錯誤的情況下，本席不認為雷能說服上訴法庭推翻審裁處的證人評估及事實裁斷。

49.因此，本席結論，雷未能指出該判決在【法律論點上有錯誤】，亦未能證明她擬進行的上訴有【合理機會得直】，或有【其他有利於秉行公正的理由】應進行。

50.故此，本席唯有拒絕批出上訴許可。

L．  頒令

51.本席因此下令撤銷該許可申請，再下令書記草擬、存檔及送達訴訟雙方本判決的蓋印命令副本。

M．  訟費

52.岑聆訊時陳詞表示，倘若該許可申請被駁回，馮不要求雷支付該許可申請的訟費。雷聆訊時陳詞，也同意在該許可申請被駁回時不作訟費命令。

53.本席另外考慮了條例第120AAZZB條的條文（見判案書第90段）。

54.故此，本席下令就該許可申請不作任何訟費命令。

申請人﹕無律師代表，由其授權代表岑楚歡先生代為應訊。

答辯人﹕無律師代表，親自應訊。