Great Million International Investment Ltd 對 Arts Treasure Ltd

LDPE 784/2017

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2017年第784宗

________________________

________________________

_______________

判 決 書

(上訴許可申請)

_______________

1.此非正審申請是由答辯人於2017年9月12日提出，要求：(1) 就審裁處於2017年8月18日所作出的判決提出批准上訴許可；及 (2)暫緩執行收樓令。

背景

2.根據一份於2015年9月10日訂立的租賃合約 （下稱「涉案租約」）， 申請人把新界荃灣荃景圍187號7A地舖 (下稱「涉案處所」)租予答辯人， 租期由2015年11月15日至2018年11月14日， 每月租金為14,000元(包括管理費、差餉及地租等)。

3.申請人於2017年8月2日向土地審裁處（下稱「審裁處」）提交收樓申請，理由是答辯人未有繳付由2017年4月15日起的租金。

4.答辯人於2017年8月4日提交反對通知書，內容包括如下：

「本公司ARTS TREASURE LIMITED於2017年5月發現租用的單位 …. 內中間位置的地毯濕透了， 連附近牆身（近地下位置）也有濕的痕跡， 本公司已即時致電荃威花園[1]管理處及業主 …. 因此希望業主能盡快跟進事件而暫緩繳交租金。

直至5月尾，本公司再發現舞蹈室內近扶把位置的地板撬起連扶吧也斜了， 本公司再致電業主秘書， 對方請我方拍照給他跟進， 但依然未有回覆，其後舞蹈室地板爆裂撬起情況日益嚴重，….此時本公司已不能繼續正常營業， 再次致電業主請他必須派人來視察， 大約一星期後（六月尾） 業主終於派一名職員來視察，該名職員正是於五月滲水事件發生當日前來了解的職員， 他清楚知道當時我方的舞蹈室地板是正常的， 他亦清楚知道五月事發當日， 他公司（即隔離8號舖業主公司單位）也有漏水的情況。 他跟我方說會請人來再查看。 結果一星期多後， 我方依然未收到回覆， 又再致電業主， 結果終於相約到業主的秘書及管理處於2017年7月5日一起到本公司租用的流水單位查吓， 結果決定向政府食物環境衞生署報告， 其後收到食環署於7月10日發出的回信附表示現正跟進於是我方於7月17日致電業主的秘書讓他知道食環署信件 …. 及向他提出租金上的問題， 因租用的單位內的舞蹈室地板發霉， 發出的霉臭已影響本公司未能正常營業， 沒可能正常交租 ….

-2017年7月28日， 因食環署表示與他們無關因此我們向屋宇處查詢要求跟進因懐疑是與樓宇結構及僭建有關。

因以上， 我方要求終止與（涉案處所）業主的租約並要求追討本店內財物及營運損失。」

5.反對通知書內也夾附一封答辯人於2017年7月21日致申請人的信， 其末段聲明：「…. 由於未有任何結論， 故我司將暫緩繳交任何之租金， 直至保險索償事宜完成。 倘貴司能於8月14日前自行查明滲水原因及作出適當處理， 我司始能繳付相關之租金。」

2017年8月18日的聆訊

6.本案於2017年8月18日在本席席前聆訊，答辯人的代表李建瑜女士（下稱「李女士」）大致重復反對通知書的內容。

7.本席引用區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書向李女士指出：

「10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd [2001] 3 HKC 515）…。

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong第17（1）冊第235.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co Ltd [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Shung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。」

8.本席亦強調,答辯人仍未查出滲水原因及責任誰屬, 因此繼續佔用涉案處所而不繳付租金殊不合理， 本席遂作出以下頒令:

(1)  除以下第(4)段所述外,答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(2)  答辯人須支付申請人由2017年4月15日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月14,000元計算；

(3)  答辯人須支付申請人本申請的訟費， 即時評定為365元；

(4)  如果答辯人在2017年9月1日 (“濟助期屆滿日”) 或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益(包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益)， 連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處, 則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(5)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令第一及第二答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

2017年9月1日的覆核申請

9.答辯人於2017年9月1日根據《土地審裁處條例》(第17章)第11A 條，要求審裁處覆核本席於2017年8月18日的判決。 答辯人除重復提出涉案處所因漏水以致公司未能正常運作外， 答辯人只能向審裁處提供已聘請公正行作出評估，作為申請覆核的理由。

10.申請人於2017年9月5日作出回應， 指出答辯人的覆核與本席的判決並無關係。本席同意申請人的陳述，遂判決撤銷答辯人在2017年9月1日的覆核申請。

答辯人的上訴申請理據

11.根據答辯人於2017年9月12日提交的誓章，聲言就土地審裁處於2017年8月18日的命令及2017年9月6日的覆核結果申請上訴許可，其上訴許可申請理由包括：

（1）業主收取租金的同時， 應該提供一個有良好租賃狀態的單位給租客使用。 業主沒有理由在收到租客投訴有漏水的情況下， 只派人視察， 而沒有採取積極行動找出漏水源頭， 和進行維修及補救行動， 以致影響租客的業務不能正常運作。

（2）答辯人之裝修（木板及地氈）覆蓋範圍下是沒有水管的。 早前已向業主的裝修師傅及大廈物業管理公司人員清楚說明是牆身漏水， 但業主負責人沒有派人到場檢查及跟進…。

2017年9月21日的聆訊

12.本上訴許可申請於2017年9月21日在本席席前聆訊，李女士遞交了一份新的陳述書， 其內容除大致重復反對通知書的內容外， 亦指她們委託的公證行 – 華証行（風險管理）有限公司（下稱「華証行」）已查證漏水源自涉案處所與隔鄰6號舖的間牆。

13.根據華証行於2017年9月20日提交的報告（下稱「華証行的報告」）， 這漏水問題應該曾於已往發生， 但業主亦曾作修補 （by grouting using silicone sealant）， 可是這不是一長遠的解決方法 (long term solution) ,所以答辯人要求索償。

討論

14.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。

15.答辯人的上訴理據, 主要是重複她們在2017年8月4日提交的反對通知書內的陳述, 認為申請人應該為一個不適合使用的地方負責。 在2017年8月18日聆訊時， 本席已引用陳健康對宋麗兵一案的判決一一解答。而這判決的內容亦與Halsbury’s Laws of Hong Kong第36冊「業主與租客」第[235.203]段末句, 第[235.214] 段頭段及第[235.354]段相脗合。 尤其在第[235.300]段:

“There is in general no implied warranty on the part of a landlord that the demised premises are fit for the purpose for which they are taken; and, therefore, on the letting of an unfurnished dwelling house or flat there is no implied warranty on the part of the landlord that it is in a reasonably fit state for habitation, or that it may be lawfully used for the purpose for which it was let. The intending tenant is presumed to make his own inquiries as to its condition, and, in the absence of a special stipulation, he takes the house as it stands. This is so notwithstanding that the house is, to the landlord’s knowledge, required for immediate occupation. If the house is, in fact, uninhabitable, then, after accepting the lease, the tenant is without remedy except where he has obtained a warranty of fitness, or where he has been induced to take the lease by misrepresentation on the part of the landlord, in which case the tenant may be entitled to rescission or damages. The mere omission of the landlord to disclose defects is not such misrepresentation….”

13.  同樣地在第[235.358]段:

“The covenant (for quiet enjoyment) is not broken ...; nor by an invasion of vermin where the landlord has done nothing which might attract them or let them escape onto the demised premises; nor by impediments to access or use which cause merely temporary or limited inconvenience. The covenant is not a warranty of fitness or habitability or a covenant to repair so does not oblige the landlord to alter or improve inadequate soundproofing fitted at the premises, nor to remedy design defects in refuse facilities where the defects existed at the date of the grant of the tenancy.”

14.  又根據涉案租約第9條， 「業主須保養及適當維修物業內各主要結構部分（包括主要的排污渠， 喉管和電線）。 ….」， 但其責任只申延至涉案處所的分隔牆， 在涉案處所以外的部分， 可能是商場的公用部分， 如是者則要由大廈物業管理公司或業主立案法團（如有）負責[2]。

15.  答辯人在上訴許可申請聆訊時欲提供新的證據 - 華証行的報告， 但按照Ladd v. Marshall [1954] 1 WLR 1489一案確立的法律原則，她們必須符合三個條件，缺一不可:

（1）她們雖然盡了合理的努力，仍然未能取得有關證據在審訊時引用;

（2）如果接納有關證據，對案件的結果會有重要影響，雖然不一定是決定性的影響;

（3）有關證據須是表面上可信，雖然不一定是無可置疑的。

16.當然，答辯人於2017年8月18日聆訊時， 未有準備此華証行的報告。 更重要的是，華証行的報告既然已指出漏水源自涉案處所與隔鄰6號舖的間牆， 這究竟是那一方的責任？報告雖然指出業主過去曾作出的修補並不是長遠的解決方法， 但這並不能確定是申請人的法律責任。華証行的結論是：

“That water did flow out from the party wall between Shop 6 and Shop 7A, without any intervention by the Applicant, or due to the Applicant’s deliberate act; or negligence.”

17.此外， 華証行更表示要進一步查證：

“Due to time constraints and the short notice of our appointment to conduct investigations, we could only have completed our investigations at the Shop Premises, and we are currently developing all relevant background information surrounding the seepage incident; obtaining relevant plans from the Building Department, and to conduct water pressure tests, if deemed necessary, to trace and locate the leaking pipe, and to provide further information on the source of the water.”

18.至於答辯人表示欲向申請人申索賠償因漏水而未能開門營業的生意損失， Halsbury’s Laws of Hong Kong第36冊「業主與租客」第 [235.220]段已闡明， 即使是業主（即此案的申請人）未能遵守租約導致涉案處所不能使用， 租客（即此案的答辯人）仍須繳付租金， 然後追究申請人的責任（如有）:

“Unless the lease contains provision to the contrary, the tenant takes the demised premises subject to any defects existing in them at the time of the letting, and to any events which subsequently affect their value. Hence, it has been the general rule that the rent continues to be payable notwithstanding that, …., in the case of agricultural land or commercial premises, that it is unsuitable for the intended use; or that, by the landlord’s neglect of an obligation to repair, the premises have become useless to the tenant, although the tenant may have an action against the landlord for breach of the landlord’s covenant.”

司法管轄權

19.此外， 高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

20.再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及其他對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

21.本席翻譯大意為:

「土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請，就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟，參考《香港民事訴訟程序2013》，第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開，土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。」

22.因此, 即使答辯人認為申請人有違反其普通法或根據涉案租約的責任而導致損失,答辯人需要申請索償或其他有關侵害賠償的指控,答辯人應循其他法庭處理她們的申索。

23.即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲修訂時，司法機構已經解釋， 這項修訂建議並非試圖使審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別， 判給損害賠償[3]。

上訴許可申請

24.土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人代表所作的證供後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。

25.基於上述分析和理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可的申請。

暫緩執行收樓令

26.答辯人指涉案處所是不能使用, 可是她們直至現在仍然保留運用涉案處所的權利，拒絕交還涉案處所或繳付租金，即以免租方式繼續佔用涉案處所，這抗辯理由不能成立。(Henstridge Limited 及 K-Mart Motor Services Company Limited DCCJ 5563/2004，(無彙報的案例，日期為2009年6月15日）) 。

27.答辯人若已準備向申請人提出申索,倘若法院信納答辯人的理據並判決答辯人勝數,答辯人亦理應獲判其損失的賠償, 所以不會因收樓令而造成不能彌補的事實。

28.又本港上訴法庭在陳燕群對黃金海 [2008] 1 HKCLRT 27一案中已對同類要求作出判決:

「34. 首先，申請人在土地審裁處提出的申請，是向答辯人追討由2003年12月1日起的欠租或中間收益，以及因答辯人欠租而要求收回涉案物業。如土地審裁處在2007年6月8日聆訊和以往的聆訊中所指出，申請人是可以在終止區域法院案件DCCJ809/2004後，在土地審裁處提出這項追租和收樓的申請。

35. 其次，如申請人多番強調，答辯人在「反對通知書」及所有在土地審裁處提交的文件中，從沒有爭議或否認他由2003年12月1日起沒有支付任何租金。同樣沒有爭議的是他一直居住在或佔用涉案物業。雖然他與申請人簽訂的租約所列明的租期已屆滿多時，以及他在區域法院反申索中指涉案物業有滲水、漏水和水泥批盪剝落等不適宜居住的情況，答辯人從沒表示要退租或把涉案物業交回申請人。就一般法律原則而言，答辯人既租住或佔用涉案物業，便需向申請人支付租金或中間收益。

36. 至於答辯人在DCCJ809/2004案中的反申索，他所追討是申請人被指違反租約而引起的損害賠償。倘若他的反申索得值，申請人自然要給予他賠償，但這不等同答辯人可以一直居住或佔用涉案物業而毋需支付任何租金或費用。因此，就申請人的追租和收樓申請，答辯人並沒有提出任何法律上認可的抗辯理由。故此在2007 年6 月8 日當天，土地審裁處在拒絕答辯人的非正審申請後，理應按原定安排就申請人的申請進行審訊。」(後加強調)

29.本席認為沒有基礎暫緩執行收樓令。

訟費

30.最後，本席認為就本上訴許可申請的合理訟費，乃是不頒訟費命令。

申請人:  缺席應訊

答辯人:  無律師代表，由李建瑜女士代表應訊

[1] 涉案處所是荃威花園商場的部分。

[2] 見Chong Lap Fu George v. Hydra Shipping Services Limited and Others [2009] 4 HKC 445。

[3] 見立法會CB(2)430/06-07(02)號文件第14段：http://library.legco.gov.hk:1080/articles/1047772.43791/1.PDF。