梁翰偉及另一人 訴 馮北財及另八人

DCCJ 3433/2004

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

案件編號2004年第3433號

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主審法官: 區域法院法官周兆熊

聆訊日期: 2006年6月6日至8日，及8月30日

頒下判案書日期: 2006年10月10日

判案書

1.第一及第二原告人聲稱連他們的家人和祖先在內他們已在長洲第361號地段（“361地段”）居住了超過80年，因此要求法庭頒佈以下的命令：-

（1）     第一及第二原告人是地段的登記業權人；

（2）     被告人不能連任大社壇的司理人 ，及不能以任何名義管理大社壇，並指派長洲祖社大社壇管理大社壇。

第一和第二原告人於最初興訟時將9位人士列為被告人，但後來發現第一至第五及第八至第九被告人已先後離世 ，故終止了對該7位人士的控訴。第六和第七被告人否認原告人的指控，並提出反申索，要求法庭頒佈他們對361地段擁有土地管有權的命令，以及兩名原告人非法佔用361地段的賠償。

第一原告人的證供

2.在361地段上有一大社壇讓人供奉。第一原告人用鐵枝把大社壇圍起作為保護，但為了方便其他人可隨時入內上香，他一直以來都沒有把大社壇鎖起。

3.361地段面向一條學校通道。學校通道與361地段之間由一段樓梯連接，任何人都可以由學校通道經過樓梯進入361地段，再經過順德同鄉會之牌樓離開。他把一道鐵門放置在361地段的學校通道入口。有時他會把該鐵門關上以防止貓、狗等動物進入361地段，不過，他從來都不會把鐵門鎖上，故此路人仍然是可以自行把鐵門打開及進入361地段。他間中看見有路人經361地段，但他並無阻撓那些路人。

4.361地段周圍並沒有被鐵絲網圍起，而行人除了可以經上述之樓梯及牌樓進出外，亦能夠在361地段旁的石壆爬入361地段。

5.他承認在1995年3月12日他曾經就361地段司理人的人選問題致函第六被告人。

6.他同意第二原告人於20多年前結婚後已搬離361地段並不再在長洲居住，而由2005年起，第二原告人由於健康問題需要長期留在廣州治病。

第二原告人的證供

7.第二原告人由梁家怡代表，她是第一原告人的女兒和第二原告人的姪女。在作證時她說她見過居住在順德同鄉會的人和其他街坊自由出入及通過361地段。她亦見過有家長帶小朋友經過361地段到361地段後面的錦江幼稚園上課。

8.1973年11月29日，第二原告人曾發信請求長洲鄉委會主席批准他和他的家人在361地段上重建居所。長洲鄉委會主席批准該申請。其後他放棄了該重建計劃。

第七被告人的證供

9.第七被告人是361地段兩位仍然在世的司理人之一。他指稱361地段按1905年的集體官契為長洲居民的公共產業 。361地段上多年來放置了一座「土地公」供附近居民拜祭。1974年11月18日，離島理民府從長洲鄉事委員會之39位委員中委任其中9位（即本案第一至第九被告人）為361地段的司理人，負責管理361地段。

案情分析

有關逆權管有的法律

10.要在法律上構成逆權管有，兩名原告人必須證明他們有意圖並且在事實上逆權管有該地段。在Powell訴McFarlane & another (1977) 38 P. & C.R. 452一案中，Slade大法官在判詞中說：-

‘(2) If the law is to attribute possession of land to a person who can establish no paper title to possession, he must be shown to have both factual possession and the requisite intention to possess (“animus possidendi”)

(3) Factual possession signifies an appropriate degree of physical control …… The question what acts constitute a sufficient degree of exclusive physical control must depend on the circumstances, in particular the nature of the land and the manner in which land of that nature is commonly used or enjoyed …… Everything must depend on the particular circumstances, but broadly, I think what must be shown as constituting factual possession is that the alleged possessor has been dealing with the land in question as an occupying owner might have been expected to deal with it and that no-one else has done so.

(4) The animus possidendi, which is also necessary to constitute possession, was defined by Lindley M.R., in Littledale v. Liverpool College (a case involving an alleged adverse possession) as “the intention of excluding the owner as well as other people.” …… What is really meant, in my judgment, is that the animus possidendi involves the intention, in one’s own name and on one’s own behalf, to exclude the world at large, including the owner with the paper title if he be not himself the possessor, so far as is reasonably practicable and so far as the process of the law will allow.’

11.第一原告人指第二原告人於10多年前結婚後已不再在361地段居住，故此第二原告人實際上已再無佔用361地段，所以他的逆權佔有的申請不能成立。

12.第一原告人並沒有把361地段圍起 。在作證時他明確指出他從來都不會阻止行人進入361地段。即使他曾經關上361地段前方的鐵門，該門也不會被鎖上，以便路人可推門而入取道361地段到順德同鄉會和中華基督教會長洲堂。關上鐵門的目的只是為了防止貓、狗進入361地段。當他要離港公幹一段時間，他亦不會把鐵門鎖上。這亦脗合梁家怡的說法 ：一直以來都是有人取道361地段到鄰近的地方如順德同鄉會的。

13.照片（證物PD1）顯示，361地段是一處完全對外開放的空地。途人很明顯是可以自由從361地段的前方即學校通道經樓梯或在361地段的後方經牌樓進入361地段。

14.第一原告人同意這大社壇是供人自由供奉的。由於包圍大社壇四周的鐵枝沒有上鎖，故此任何人都可以隨時入內上香。這清楚顯示第一原告人沒有霸佔該地段的意圖。

15.第一原告人在過去已多次在行為上承認361地段屬公共產業。第一和第二原告人於1995年3月12日親筆所寫的一封信件（證物D1）披露，當時他們兩人向第六被告人表示他兄弟二人想加入成為361地段的司理人，由於第六被告人代表長洲居民管理361地段，故此第一和第二原告人的建議顯示了他們承認361地段屬公共的產業。他們這種行為已否定了他們管有或霸佔土地的意圖，這亦表示他們承認了第六被告人是361地段的司理人的地位。這亦再一次否定第一原告人管有361地段的意圖。

16.基於上述的理由，本庭撤銷兩名被告人所有的申索。

反申索

17.第一原告人在庭上同意他和他的家人非法佔用361地段。由於他們逆權管有的申索被撤銷，他們便無權繼續佔用在361地段。作為361地段的司理人，第六和第七被告人對361地段擁有土地的管有權，這權力不是通過法庭才獲得的，因此他們無需向法庭提出申請，要求法庭頒令給予他們361地段的土地管有權。代表他們的大律師在陳辭書中表示他們不再向兩名原告人追討非法佔用361地段的賠償，因此本庭撤銷他們的反申索。

訟費

18.本庭頒下臨時訟費命令：兩名原告人須支付兩名被告人本案4/5的訟費（包括兩名被告人聘請大律師的費用），如與訟雙方未能同意訟款的款額，該款額由訟費評定官評定；如在14天內，與訟任何一方不向本庭提出申請，是項臨時訟費命令作實。

第一原告人：親自應訊，無律師代表

第二原告人：由Leung Ka Yee代表，無律師代表

第六及第七被告人： 由M/s. Chan & Chuk律師事務所轉聘Herbert Au Yeung大律師代表