李順錫 對 Woo Peter Pui Ngai

LDPD 1197/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2012 年第1197宗

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覆 核 判 決 書

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1.答辯人在2012年12月19日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2012年11月27日的判决。

2.答辯人在其2012年12月19日的誓章詳列支持申請覆核的理由，本席在2012年12月20日決定接受答辯人的覆核申請。

覆核申請

3.答辯人申請覆核，理由是本席於2012年11月27日的判决並沒有裁定申請人與答辯人有沒有口頭協議，容許答辯人在2011年7月減租。

4.答辯人認為，若然本席裁定雙方有口頭協議，本席應裁定租金應為每月10,000元而非15,300元。

減租的法律理據

5.答辯人的代表大律師，黃麒瑋大律師引述高等法院原訟法庭法官林文瀚(當時官階)在 陳永訴周利華[2004] 1 HKLRD 1051的判案書指出：

“12. 簡單來說，被告人之案情是根據平衡法下不容否認的法則（promissory estoppel）辯稱業主不能違反1997年達成的共識，討回1997年11月至2000年4月之間的所謂欠租，因為租客經已依賴業主方面的承諾，於1997年時沒有即時退租，繼續承擔租賃的風險，所以在現階段追討回過往之所謂欠租並不公平。（參考Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130）。

…

24. 眾所周知新機場在1998年7月開始啟用。租客並沒有按原告人聲稱的協議條件在新機場開啟後交回18,000元的租金及之前之欠租，但原告人同樣地沒有作出任何抗議或行動，反而繼續願意收取每月11,000元的租金，他唯一的保障是在租單上列明尚欠7,000元租金。

25. 直至原本的租約屆滿，即1999年11月23日，原告亦沒有反對租客繼續租賃，同時租客亦只是每月繳交11,000元為租金。原告人聲稱他根本忘記了租約屆滿的日期為1999年11月23日。

…

29. 租客於是繼續每月繳交11,000元的租金，亦沒有支付差餉。原告人亦沒有向租客作出任何追討直至2000年4月才透過律師追討超過兩年的租金差額。

…

32. 至於1997年雙方是否達成協議及協議之內容為何，本席毫不猶豫地認為原告人並沒有將真相向法庭表明。在仔細聽取雙方的證供並參考有關的文件，及考慮相關的案情，本席十分肯定原告人確實是與租客於1997年年底達成暫時減租的協議。本席毫不猶豫地拒絕信納原告人聲稱協議的內容為暫時將租金由18,000元減至16,000元直至機場開啟為止。若當時雙方確實是有這樣的協議，本席不相信原告人會長期接受租客只是繳交11,000元的租金而不是16,000元。本席更不相信在機場開啟後，當租客仍然是繼續繳交11,000元，原告人方面亦完全不提出任何抗議，他甚至沒有聯絡租客查看情況。16,000元比對起11,000差額為數不少。按本席在原告人作證過程中觀察所得，原告人並非那些消極地容讓別人剝奪他權益的人，他肯定不會忍氣吞聲地容讓租客一而再、再而三地違反雙方的協定。基於租賃的按金只是36,000元，本席認為若雙方的協議只是局限於原告人證供內提及關於16,000元的協議，原告人會在很早的階段便已經採取法律行動向租客及被告人追討。

…

39. 基於本席上述之事實裁斷，引用High Trees一案的原則，亦基於並沒有證供顯示租客方面的經營環境自1997年12月起曾有所改善（本席相信若這方面有所改善的話，原告人會第一時間要求租客交回18,000元的租金），本席裁定原告人不能在現時向被告人追討1997年11月24日至1999年11月23日的欠租及差餉。”

6.黃大律師根據陳永和Central London Property Trust Ltd的兩個案例陳詞，若然申請人與答辯人有口頭協議減租，答辯人只須繳付雙方協議減免後的租金。

7.黃大律師引述The Halsbury’s Laws of Hong Kong, paragraph [170.120]:

“When one party has, by his words or conduct, made to the other a clear and unequivocal promise or assurance which was intended to affect the legal relations between them and to be acted on accordingly, then, once the other party has taken him at his word and acted on it, the one who gave the promise or assurance cannot afterwards be allowed to revert to their previous legal relations as if no such promise or assurance had been made by him, but he must accept their legal relations subject to the qualification which he himself has so introduced.”

8.黃大律師亦引述Lord Reid在Steadman v. Steadman [1976] AC 536第540頁的判詞:

“If one party to an agreement stands by and lets the other party incur expense or prejudice his position on the faith of the agreement being valid he will not then be allowed to turn round and assert that the agreement is unenforceable.”

9.黃大律師亦根據陳永的案例陳詞，若然申請人與答辯人有口頭協議減租，根據平衡法下不容否認的法則（promissory estoppel）申請人不能違反口頭協議。

10.本席認同黃大律師的法律理據，但本席認為，本席應須先裁定雙方有沒有口頭協議減租。

11.答辯人提出下列各項理據，支持申請人與答辯人有口頭協議減租:

部份履行

12.黃大律師引述Steadman一案的判案書，黃大律師認為，案例並沒有要求依據口頭合約的一方全部履行口頭協議，答辯人毋須完全履行申請人與答辯人的口頭協議的全部內容，只是部份履行，經已足夠證明口頭協議的存在。

13.黃大律師陳詞，申請人沒有及時向答辯人追討欠租，證明口頭協議的存在。

14.本席認為，答辯人有沒有部份履行答辯人所聲稱，申請人與答辯人的口頭協議，是事實的裁決。

申請人的證供的可信性

15.答辯人在誓章提出，申請人提交的三張租金收據(呈堂證供A2)，日期為2011年1月25日，2011年2月25日及2011年3月25日，答辯人俱沒有收到。答辯人認為，租金收據並非真實。理由是，其中兩張收據發出的日期是在答辯人繳付租金之前。答辯人認為，申請人只是在本案法律程序開始以後，才編制租金收據，以免申請人被認為沒有根據法例發出租金收據。

16.黃大律師認為，根據判案書第11段，答辯人在2011年3月1日(P06)才繳付由2011年2月20日起的租金，及在2011年4月1日(P07)才繳付由2011年3月20日起的租金。黃大律師陳詞，收據的日期有誤差，收據並非真的收據，只是申請人”作出” ，支持申請人只收了三個月租金的說法。因此黃大律師質疑申請人的證供的可信性。

17.黃大律師陳詞，根據2012年11月1日下午12時01分開始的法庭數碼錄音謄本，申請人說:

“要出示呢啲證供，我就冇” ( 第9頁T)

“因爲冇證據，冇畀單畀我，我就話係冇囉” ( 第10頁L)

18.黃大律師認為申請人應知道，答辯人交付了不只三個月的租金，不應只發出三個月的租金收據。黃大律師認為申請人的證供不可信。

19.黃大律師引述高等法院原訟法庭法官鍾安德在安保工程有限公司對嚴海文經營文華電器工程公司 (HCA 717/2009無彙報的案例，日期為2012年4月10日) 的判案書第12段:

“本席是依下述的準則，作出有關證供可信性的裁斷：

“The assessement of a witness’s credibility and/or reliability is a task frequently undertaken by the court in litigation (in fact, very often an essential task). I consider the following to be the appropriate test to adopt:-

‘There are two objective tests for assessing a witness’s credibility regarding a matter to which he has testified:-

(a) whether that part of his testimony is inherently plausible or implausible;

(b) whether that part of his testimony is, in a material way, contradicted by other evidence which is undisputed or indisputable (an example often given of such evidence is contemporaneous documents).

Further, where it is shown that a witness has been discredited over one or more matters to which he has testified (using the above tests), this fact is relevant to the assessment of his overall credibility. Likewise, regard may be had to a witness’s motive for deliberately not giving truthful testimony. For example, telling the truth may prejudice his interest, or a just determination of the litigation may affect his interest.’

(See, for example, the decisions in Chiu Chi Tong v. Lau Chong Sai & Another, HCA 765/2002 (para. 28) and Yu Ming Investment Ltd. v. Pang Ru Chuan, Richard, HCA 814/2002 (para. 13))”

(參看Star Glory Investment Ltd v Kai Tuo (HK) Technology Co Ltd and Others,HCA 3523/2002 (2005年8月13日)，第12段)。

20.黃大律師陳詞，申請人似乎並沒有將真話說出，申請人的證供誇大及不誠實。黃大律師認為，本席應根據申請人的證供的相對可信性，裁定申請人與答辯人有口頭協議。黃大律師認為由於申請人的證供的可信性低。相對地，本席應接納答辯人的證供，裁定雙方有口頭協議。

21.本席認為，申請人提交的三張租金收據(呈堂證供A2)，收到的租金俱為15,300元，即租約的租金，但收據並沒有寫上收取租金的期間。根據申請人提交交租戶口號碼的銀行結單，現金存款或轉帳的紀錄(判案書第11段) 答辯人只在2010年12月1日，2010年12月22日及2011年1月25日存入15,300元，其餘的存款，俱不是15,300元。

22.由於租金收據並沒有寫上收取租金的期間，本席並不認同答辯人的說法，其中兩張收據發出的日期是在答辯人繳付租金之前。本席認為，由於答辯人只是存入了三次15,300元的款項，申請人發出的三張15,300元收據，日期為2011年1月25日，2011年2月25日及2011年3月25日，俱是在答辯人存入15,300元之後，本席並不接納答辯人的說法。

23.本席亦認為，根據判案書第11段，答辯人只是存入了三次15,300元，因此本席信納申請人的證供:

“，你要show(提交)出嚟個底單畀我睇，你show(提交)唔出，點可以證明係你㗎呢。” ( 第6頁J)

24.本席裁定，申請人的證供並不是不可信。

管理費

25.答辯人在誓章提出，答辯人替申請人繳付未有繳付的管理費，答辯人認為，若然業主未有繳付超過三個月管理費，管理公司會在小額錢債審裁處向業主追討。答辯人認為，此點正是申請人所擔憂。

26.答辯人在誓章亦提出，即使未有繳付管理費，答辯人並不會受到任何影響。答辯人認為，任何追討行為，俱不會對答辯人發出。答辯人認為，答辯人是由於根據口頭協議，答辯人同意繳付管理費。

27.黃大律師陳詞，根據租約，答辯人並沒有責任繳付管理費，但答辯人已繳付了兩次管理費。因此雙方必定有協議，答辯人才會繳付管理費，因此可以推算，雙方有口頭協議存在。答辯人繳付管理費，是部份履行雙方的協議，因此雙方的口頭協議經已符合香港法例第219章的規定。

28.本席認為，答辯人在證人陳述書(呈堂證供R3)第4段陳述，申請人經常遲交須繳付的管理費，管理公司曾經數次在小額錢債審裁處向申請人追討，管理公司亦曾經數次要求答辯人代繳管理費。答辯人為此感到憂慮，因為答辯人不知道，管理公司會不會由於欠交管理費停止對本案處所的某些服務。

29.本席認為，答辯人的誓章所說，明顯與答辯人的證人陳述書不同。本席不接納答辯人的陳述，本席維持判案書第45段的裁決。本席認為，答辯人代繳管理費，並非部份履行答辯人所聲稱之口頭協議。

判案書第43段

30.本席判案書第43段:

”租約附表一租期訂明，由2010年10月20日至2011年10月19日。在2011年7月本案處所的租約並沒有終結，與吳先生的證人陳述書所述不符。”

31.答辯人在誓章提出，答辯人證人陳述書所述租期，只是涵蓋根據租約，答辯人不可以行使退租權的期間。即是由2010年10月至2011年5月。根據租約的退租權，答辯人認為，答辯人的說法應為當雙方有口頭協議時，答辯人可以根據退租權終止租約。在當時，若然申請人不同意減租，答辯人可以遷往隔鄰的銀禧花園一個較小的單位，租金為每月10,000元。

32.本席認為，雖然答辯人可以在2011年7月，根據租約的退租權終止租約，但事實上答辯人並沒有終止租約，因此本席認為，判案書第43段所述，並沒有錯誤。

判案書第44段

33.答辯人在誓章提出，答辯人在2011年7月30日繳付的，是由2011年6月20日至2011年7月19日的租金。

34.黃大律師陳詞，由於6月份的租金仍未繳交，因此”雙方同意，在下一次繳交租金時生效”應為7月份的租金，因此答辯人在2011年9月3日(P12)繳付7月份的租金是雙方口頭協議減少的租金。黃大律師認為，申請人並沒有反對，因此黃大律師認為，答辯人並沒有自相矛盾。

35.本席認為，根據2012年11月1日上午11時54分開始的法庭數碼錄音謄本:

“問：…既然李小姐即係同意你呢個做法，…大家有冇同意過係幾時生效呢，呢一個咁樣嘅新嘅安排？

答：因爲大家雙方同意咗就係喺下一期就即時生效。

問：咁所以之後每一個月你就交10,000 鉸一個月嘅租，係咪呀？

答：係。” (第1頁R-T)

36.因此本席在判案書第44段指出:” 雙方同意，在下一次繳交租金時生效”。

37.本席認為，即使如答辯人在誓章所說。答辯人在2011年7月30日繳付的只是由2011年6月20日起的租金。答辯人並沒有提出任何解釋，雙方在2011年7月22日口頭協議，”下一期就即時生效”只是對2011年6月20日起經已過去的租金，並不即時生效，但對2011年7月20日起經已過去的租金，即時生效。若然說法是，在2011年7月22日後應繳的租金才生效，答辯人為何在2011年9月3日繳付2011年7月20日起的租金10,000元，而非繳付2011年7月22日經已到期應繳的15,300元。本席認為，答辯人的說法，依然前後矛盾。

結論

38.本席在判案書第39段經已引述Bank of India v. Surtani Murlidhar Parmanand [1994] 1 HKC 7。本席認為在2011年7月22日，雙方的書面租約仍然有效，若然答辯人提出，申請人與答辯人有口頭協議，變改書面租約的內容，答辯人必須要嚴格證明口頭協議的存在及內容。

39.本席認為，答辯人未能解釋，在2011年7月22日的口頭協議，”下一期即時生效”，只是對2011年6月20日起未有繳付的租金不適用，卻適用於2011年7月20日起未有繳付的租金。答辯人的證供對答辯人所聲稱之口頭協議，就協議之內容，或其他條款方面，模糊不清。在考慮所有的證供及衡量相對可能性後，本席裁定，答辯人未能令本席信納，申請人與答辯人有口頭協議，將租金由2011年7月22日下一期即時生效，減為10,000元，因此本席裁定申請人與答辯人沒有口頭協議減租。

40.由於本席裁定雙方沒有口頭協議減租，因此本席認為，答辯人繳付10,000元，並非部份履行。即使申請人沒有及時向答辯人追討欠租，亦不會損害申請人的權益。

判決

41.本席判決撤銷答辯人在2012年12月19日的覆核申請，本席認為合理的訟費，以簡易程序方式評定，乃是不頒訟費命令。

申請人: 無律師代表，親自應訊

答辯人: 由侯劉李楊律師行轉聘黃麒瑋大律師代表應訊

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP845/2013。