李麗君對黃淑萍,已故的黃亞五和姚月英的遺產管理人

Case No.DCCJ 4155/2013

Court

District Court

Date03 Dec 2015

Judge譚利祥

Case Document

100%Judiciary

DCCJ 4155/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第4155號

---------------------

	李麗君	原告人
對
	黃淑萍，已故的黃亞五和姚月英的遺產管理人	被告人
	（原訴）
	黃淑萍，已故的黃亞五和姚月英的遺產管理人	原告人
對
	李麗君	第一被告人
	黃爾杰	第二被告人
	黃爾菁	第三被告人
	（反申索）

---------------------

主審法官：區域法院暫委法官譚利祥

聆訊日期： 2015年8月13至14日，8日17至21日，10月19日

判案書日期： 2015年12月3日

---------------------

判案書

---------------------

前言

1.本案的爭議點是原告人可否得到有關物業的所有權益。原告人的案情是在2002年，黃阿五，即原告人的家公（“老爺”）和姚月英，即原告人的家婆（“奶奶”）在決定申請購買該物業時，與原告人有一協議，即如原告人願意供樓，又繼續供養他們，兩老就會把該物業留給她。在2009年，老爺重申承諾，原告人花了約25萬元裝修該物業，並搬到該物業居住。被告人為老爺及奶奶的遺產管理人，亦是原告人前夫的姐姐。

2.該物業地址是九龍深水埗李鄭屋邨仁愛樓2115室（“該物業”），約於2002年以港幣146,900購入。其中$144,000向銀行借貸，月供約700多元。

3.代表被告人的葉大律師在結案陳詞的第26段陳述如下：－

“26. 本案的爭議重點只有一個，就是該協議是否存在。其他的爭議，例如原告有沒有支付仁愛樓的供款、有沒有每個月給錢黃亞五和姚月英、有沒有支付仁愛樓的水電煤電用，極其量都只是該協議是否存在的佐證。所以，如果法庭不相信原告人有關該口頭協議的證供，原告人便會敗訴，反之亦然。”

4.本席同意，本席亦毫不猶疑地接受原告人及其證人的證供，亦毫不猶疑地拒絕被告人及其證人的證供，理由在下面陳述。

5.原告人的證人包括原告人，原告人的妹妹李燕君女士，鄭河周先生，原告人的女兒黃爾菁小姐（“阿菁”），原告人的兒子黃爾杰（“阿杰”）。

6.被告人的證人包括被告人黃淑萍（“阿萍”），被告人的妹妹黃詠詩（“阿詩”），原告人的前夫，亦即兩老的兒子黃梁賜（“阿賜”）。

背境

7.原告人與阿賜於1986年1月結婚。在1987年11月，奶奶購入順寧道永寧大廈一單位，給原告人與阿賜居住。奶奶以現金HK$328,000購入該單位，沒有向銀行貸款。

8.他們育有一子一女，兒子阿杰於1988年出生，女兒阿菁於1989年出生。他們出生後，由老爺和奶奶照顧。

9.1992年1月，奶奶以HK$785,000賣出永寧大廈的單位。

10.原告人和奶奶於1991年10月以82萬購入金碧閣，各佔一半業權。該單位於1993年8月以HK$1,138,000萬出售。

11.於1993年12月，原告人一家，與老爺及奶奶遷入該物業，面積約350呎，身份是公屋租客及住戶。

12.2000年11月，原告人以港幣125萬元購入淘大花園E座13樓1室（“淘大花園”）。每月的按揭貸款供款是HK$7,552，一家人遷入淘大花園居住。

13.房屋署發售公屋。2002年4月6日，老爺及奶奶向房署申請購入該物業，價錢是HK$146,900。

14.2002年5月30日，中國銀行向老爺及奶奶批出HK$144,400的按揭貸款，每月的貸款供款額是$774。所有的供款，均是由老爺的個人戶口以自動轉賬形式繳交。

15.2002年6月26日，房署將該物業轉讓給老爺及奶奶。

16.2004年4月8日，原告人以2年分居為由提出離婚。

17.2004年12月31日，原告人和阿賜正式離婚。

18.2009年6月19日，原告人以HK$1,705,000賣出淘大花園。此後，原告人和她的兒子及女兒在青山道麗群閣租住一個單位，月租$7,000。

19.2010年12月，原告人退租，與阿杰阿菁搬到該物業居住。

20.2012年3月26日，老爺逝世。

21.2012年8月11日，奶奶逝世。

證人的可信性

22.葉大律師提出對原告人證供的質詢，大綱及主要論點如下：－

(1) 原告人的案情與原告人的性格不符

從原告人提供的文件證供和口證證供可見，原告人是一個小心謹慎、有計劃、懂得保護自己的人。很多的事情，原告人都有詳細的記錄，但有關該口頭協議，原告人一點記錄都沒有，她也沒有採取任何措施去保障自己的權益，跟原告人的性格一點也不吻合。

原告人是一個有計劃和懂得保障自己的人，為甚麼該口頭協議並沒有任何文字記錄，這與原告人的性格有衝突。

(2) 原告人對該口頭協議是如何達成的細節全都說不記得

原告人對很多事情的記憶都非常仔細，但對該協議的細節卻欠奉。

(3) 原告人的說法沒有文件證供支持

原告人除了拿不出任何文件證明該口頭協議的存在，所有當時的文件均不能顯示原告人就購買該物業出過一分一毫。

(4) 原告人當時沒有經濟能力去履行該口頭協議

在2002年，原告人每月的工資約$26,000。她當時每個月的固定開支（不計算仁愛樓的開支）大概如下（根據2002年9月至10月的開支和原告人口供）：－

淘大供款 HK$7,627

保單的保費 HK$3,547

償還銀行私人貸款 HK$4,470

淘大電費約HK$600

淘大PCCW費用約HK$200

淘大煤氣費約HK$140

兒女每個月的開支約HK$2,000至3,000

原告人自己的開支約HK$3,000

合計約HK$21,509

由此可見，原告人每個月的固定開支已經用掉她大部份收入，經濟相當拮据，而且以上的列表還沒有把她的非經常性開支計算在內。原告人說她每個月會給老爺奶奶HK$3,000作為家用，另外再支付仁愛樓的水電煤、電話費和管理費（每月約HK$500）和供樓費用（每月HK$774），加起來每月大概要HK$4,300。原告人當時根本沒有足夠的經濟能力很穩妥地去履行該口頭協議。

在盤問中，原告人承認在2002年她的經濟狀況很緊張，有時會有入不敷支的情況，原告人就說她會向自己的母親借錢，讓她可以給錢老爺奶奶。這個說法實在匪夷所思。

(5) 原告人的案情有很多不合理之處

原告人說老爺奶奶在第二次會面中，提議在他們百年歸老後，由原告人單獨擁有該物業，她說老爺奶奶想也沒有想過原告人和阿賜共同持有該物業，這說法是不合理的。第一，奶奶對阿賜偏愛有加，他要做生意，便把自己辛苦賺回來的錢拿出來給他做生意。阿賜和原告人當時又是夫妻關係，奶奶怎麼會說該物業只歸原告人一人呢？第二，老爺奶奶都是潮州人，重男輕女，原告人怎麼說都是外人，他們怎麼會把該物業給一個外人也不給自己的兒子呢？

根據原告人的說法，奶奶在2002年3月第二次的對話中說她餘下的4、5萬元是她棺材本，不捨得用，所以請求原告人幫他們供樓。但在4月中，老爺奶奶便說不忍心她還了這麼多錢，給她3萬。原告人的說法根本是自相矛盾。

(6) 原告人沒有證據證明她有每個月給HK$3,000家用老爺奶奶

原告人的戶口記錄中，沒有記錄顯示原告人有定期、固定金額的提款，支付老爺奶奶的供樓款項和生活開支。

原告人的證據只是她有支付仁愛樓的水電煤和電話費。但是，這些證據不足以證明原告人有每個月給老爺奶奶$3,000的家用和$1,000的供樓費用。

仁愛樓的水電煤和電話費每個月加起來都不會超過$500，是一個很小的數目。原告人支付這些費用，可以視為原告人對老爺奶奶的一點回報，酬謝他們以前幫助原告人照顧她的兒女。

(7) 原告人不是一個誠實的證人

原告人於二零零四年離婚的時候，是以兩年分居為離婚的理由。但事實上，原告人根本沒有與黃梁賜有兩年的分居時間。她一直都是與黃梁賜居住在淘大花園。被問到此事，原告人便狡辯說黃梁賜常常睡在沙發上，並把責任全都推到律師身上。

原告人說1998年的時候，她拿着黃梁賜經營的美孚電器行的租約向她父親借錢，因為租約內有HK$79,200的按金。在盤問中，原告人確認文件夾的租約就是她當時用來借錢的租約。但那租約在1996年12月已經到期，原告人又怎麼可能用一張過期的租約向她父親借錢？

其他證人

23.葉大律師對其他證人的評價如下：－

“其他證人的證供，對本案沒有甚麼重要性。因為他們都沒有有關該口頭協議和原告人有沒有向老爺奶奶支付家用的一手資料。

李燕君完全沒有任何有關該口協議或原告人怎樣供養老爺奶奶的證供。她是原告人的妹妹，不是一個獨立的證人。

李爾杰也是沒有任何有關該口頭協議的一手證供。他是原告人的兒子，站在原告人的一方，現居於物業內，不是一個獨立的證人。

李爾菁說她在2004至2007年期間，有定期幫原告人拿錢給老爺奶奶。但她是原告人的女兒，站在原告人的一方，現居於物業內，不是一個獨立的證人，而且，她也不知道原告人給了多少錢給老爺奶奶。

鄭河州聲稱老爺曾經跟他說過仁愛樓是由原告人供的。但在盤問中，他承認02至03年的事情，時隔多年，他已經不是記得很清楚。他那有可能把這麼多年前發生的對話，每個字都記得這麼清楚？而且他只是對他人口供裡的對話記得很清楚，其他事情就記得不清楚，很明顯有不合理之處。最後，他的證供基本上全是黃亞五的傳聞證供，完全無法驗證，法庭不應給予任何比重。”

證人可信性的裁定

原告人

24.本席並不認為原告人是一位精於保障自己的人。無疑，原告人保存了很多文件，，而這些文件也對原告人有利，例如銀行存摺，用以證明她即使離婚之後，她仍然有為兩老支付水、電、煤等費用。她有記錄一些借款及還款情況，亦有在銀行存摺上寫明一些細節，說明部份支出的用途，但本席並不認為她是一位精於保障自己權益的人；例如就在一些借款，即她曾借錢給阿萍及阿詩，分別為約港幣2萬元及港幣3萬元，雙方並無爭議此借款的事情，但原告人無要求兩人簽署借據。即使在2011年阿萍再向原告人借錢，原告人只是找阿萍的女兒善雯作見證人，亦沒有要阿萍簽署借據。簽署借據乃證明欠債的較有保障的做法，亦因為缺乏借據，導致原告人向阿萍及阿詩追討一些有爭議的借款的困難，所以本席並不認為原告人精於保障自己，她只是一個有詳細記錄開支習慣的人，但這習慣與該協議並無紀錄並不衝突。

25.就保險方面，她已經解釋了因為有病，並認為保險重要，所以買了多份保險，本席認為不能因此而說原告人心思慎密，或工於心計。

26.本席亦不認為原告人對如何達成該口頭協議的細節全都說記不起。在原告人證人供詞第25段中，有記載了該協議的背境。事發於2002年，距今十多年，原告人即使未能記清一些細節，也可以理解，這並非不可信的證據。

27.本席並不認為原告人的說法沒有文件證供支持。原告人有文件證明在整段時間內，包括在2004年至2010年的6年之內，即原告人與阿賜離婚後，亦不在該物業居住的情況下，原告人仍然有為兩老及該物業支付水、電、煤及電話費，這些都可由銀行存摺可見一斑。本席並不接受被告人大律師所說的此乃原告人酬謝兩老以前幫助原告人照顧她的兒女的回報。一般來說，原告人在離婚後又不是與兩老同住，可不用支付這些日常費用。如果為了表達心意，原告人也可以只在過時過節給兩老一些金錢。

28.葉大律師質疑「從銀行的角度，原告人一定是一個較適合的貸款人。如果該口頭協議真的存在，原告人為甚麼不做物業的貸款人呢？」本席認為，該物業的貸款額只是$144,400，月供只是HK$774，銀行根本不須要另找貸款人，以原告人不是貸款人來推斷該口頭協議不存在根本不能成立。

29.從葉大律師的列表，可見原告人的財政非常緊拙，但也有可能支付該口頭協議的款項。原告人表示有時要向她的母親借錢及她的提款紀錄中有提取100元的紀錄，可見原告人的財政十分緊拙。即使財政緊拙，她從未間斷地為兩老支付水、電、煤及電話費的開支。

30.本席認為老爺奶奶是潮州人，他們想把物業留給唯一的兒子並不出奇。但是這個兒子卻極不成器，不但沒有養家，多次向母親索錢，做生意亦敗了不少錢，最後破產，財政上極不負責任。他自己亦承認好玩，是浪子一名。阿賜曾與父親因原告人一家搬回該物業一事上激烈爭吵時，竟說：「你當這個仔死了。」明顯的爺爺希望原告人及孫兒，即使在原告人與阿賜離婚後，搬回該物業與他同住，這也是人之常情。但阿賜不單未能體諒父親的意願，還說出這話。在這情況下，即使兩老有重男輕女的想法，不把物業留給兒子也並非不合理；事實証明留給原告人，他的兩個孫兒日後有容身之所。

31.本席亦曾懷疑原告人說奶奶在2003年3月時說只餘下4、5萬元棺材本還代阿詩還款3萬元的證供。但阿詩在作供時確認了這證供。葉大律師亦承認他弄錯了證據。這也間接的印證了原告人所言非虛。

32.沒有詳細紀錄給兩老的家用並不出奇，本席亦接受阿菁的證供，她曾經代母親將家用交給爺爺。本席亦認為，阿萍的收入不穩定，數目亦不多，她欠原告人的二萬元也要幾年後才能償還，她在過時過節的日子給予兩老的金錢甚少。阿詩亦有自己的家庭，亦曾問原告人借錢，她亦誇大了所謂過時過節給予兩老的款項。從2013年7月2日親戚所發的信息提及原告人「母子三人，特別是你母親因長期贍養護理你爺爺奶奶……」「可是你爸及你姑媽沒有完全盡到贍養二位老人義務……」，亦可見到兩老的大部份生活費是由原告人給予的。在阿杰及阿菁的信息中，亦提及「眾所周知，阿媽不但負擔我們的衣食住行，讀書和看病等等，而且也負責供養爺爺嫲嫲，包括住屋開支，生活費和醫療等等，甚至親自買車票給他們回鄉探親。」這可見原告人供養兩老的說法難以爭議。

33.原告人以兩年分居為由提出離婚，阿賜在離婚之時，並沒有就此理由提出反對，並且原告人提出律師說雖然同住一單位，但分床而睡也可算是分居，本席並不認同這可以作為原告人不誠實的證據。

34.本席認為原告人的證供清楚詳盡，即使因某些事情的發生日期久遠，記憶有偏差或出入亦不出奇。本席接受她的證供。

其他證人

35.李燕君的證供清晰明白，內容亦合情理，在盤問中並無動搖，本席接受她的證供。

36.鄭河周的證供較為重要，他講出爺爺曾說由原告人供樓。其他的證供亦與原告人證供相符。他在盤問中並無搖動，他亦可算是一位獨立證人，本席接受他的證供。

37.阿杰及阿菁的證供合理，內容一致，被盤問時亦無搖動。特別是在原告人一家搬回該物業一事上，爺爺與阿賜有激烈爭吵，爺爺甚至說已決意與阿賜脫離父子關係的證供，這證供也可從阿賜的證供中確實。

被告人的證人的可信性

38.本席不接受阿賜的證供，他的證供前後矛盾，在庭上所作的供詞與自己的書面證供並不相符，例如他的書面證供第33段說：「但為了有多些時間與孫兒相處，父親也無奈接受，並囑咐我們不要多事，說他們只是暫住的。」他在庭上被盤問時說曾因為原告人要搬回該物業一事與父親嘈交，更說到如父親一意孤行，就當這個兒子死了；可見他的父親並不是無奈接受，亦沒有對他說只是暫住。阿賜解釋說暫住是他的妹妹對他說的。

39.另一方面，阿賜說自己是淘大單位的擔保人，並肯定沒有到律師樓簽名，但按文件顯示，他是借錢人（Borrower），一般來說，要到律師樓在按揭契上簽名。在被追問下，他說不肯定有否到律師樓簽名。

40.阿賜說他從來沒有二十多萬的年薪，只有一萬多元一個月，但在報稅表上，卻顯示在2001至2002的年度上有三十多萬元的年薪。他說他報稅時沒有留意，是原告人所填報報稅表的，他不知為何原告人多報收入。這點實在匪夷所思，本席並不接受。相反地，原告人的說法，即收入資料由他提供，此說法合情合理。

41.對於為何他在2012年5月2日的微信中寫上「那一層樓打後也是你們的」，證人作供時語焉不詳，不知如何解釋，又不肯承認其書面意思。

42.相反地，他對在原告人一家搬回該物業之前他與其父親會面的情況，與阿杰在證人口供第18段中的描述吻合。阿賜指雙方曾激烈爭吵，更提及當個仔死咗。而阿杰的口供中有提及，爺爺說「我已經當你死咗。」基於上述種種理由，本席不接受阿賜的證供。

43.本席不接受阿萍的證供。她的證供前後矛盾，模糊不清。她說原告人一家搬離該物業幾個月後她才知道，又說每星期到該物業幾次探望父母。但在被追問為何不知道原告人搬屋，及屋內有否箱子顯示原告人在收拾東西時，證人才改口說她看到有箱子在收拾東西，她的母親告訴她原告人將會搬屋。

44.阿萍一時說在父親死後，阿賜有提及該物業歸阿杰所有，一時又說是在其父親逝世之前，阿賜已提出來。一時說在為母親申請綜援之時，社會福利署的姑娘並沒有問她有否給錢予母親，一時又說有問，再被追問時又說不肯定。

45.她說與母親無所不談，經常見面，但竟然不知道母親購買了金碧閣，亦沒有告訴她給了原告人幾十萬去購買淘大花園。

46.阿萍在被問及為母親申請綜援時有否申報其他親友的援助，她先說社會福利署姑娘沒有問，再說自己不識，被追問下，她說記不起。本席不接受她的證供。

47.本席不接受阿詩的證供，本席認為她作供十分隨意，內容亦與書面證供並不相符，例如在被問及她有否看過阿萍及阿賜的證供，她說沒有。但在她的證人陳述書第22段，寫明她看過姊姊及哥哥的證人陳述書。例如她曾簽署了2009年7月27日的聲明，內容包括「本人開支大，要照顧家庭，所以沒有金錢照顧父母」，雖然她說那時只是匆匆看過，就簽署了，但她竟然在庭上說不同意內容，又說不明白「受委人」的意思，本席並不接受她的解釋。

48.此外，她說她有與兄長商量如何安排及支付其父親老人院的費用，但為何4個多月都沒有支付？她不承認因為打算申請綜援才不支付。

49.她說她的丈夫每次都會給五百或一千元予她的父母，但不會主動告訴她，她是因為「次次」都問才知道的。本席質疑既然每月3至4次，並且是一些關心的表示，為何她「次次」都問？本席並不接受她的證供。

50.如就被告人的大律師所言，本席只要就證人的可信性裁斷，就可決定該協議是否存在，並且那一方得直。本席在此裁定該協議存在，即原告人供樓及供養兩老，他們便會將該物業留給原告人。並且原告人按有履行協議。購買該物業的意向金收據及律師樓收費的收據，一直由原告人保存，亦為證據之一。雖然供樓的款項由爺爺的戶口扣除，本席裁定原告人有覆行協議，並給予老爺金錢供樓，在續契（discharge of the mortgage）之時，支付最後餘額。有關老爺在為奶奶申請綜援時所作出的聲明，指夫婦二人當時繳納了意向金HK$2,500及律師費等等，本席認為該文件為社工準備，目的是申請綜援，有些內容社工是想當然的，老爺似乎並不識字，只是打了手指模。在此申請中，其他文件的內容亦有與事實不符，例如阿萍及阿詩均聲明她們沒有給予姚月英任何經濟支持，所以本席不認為該文件的內容是正確描述有關付款供樓的事情，亦不給予重要比重。

51.本席亦裁定，在2009年，老爺有重申該協議，原告人依賴該協議，花了約HK$250,000裝修該物業。

52.本席亦裁定，在2012年4月17日吃解穢酒時，各方有了共識，按原告人要求，將該物業留給阿杰和阿菁，這亦與後來在2012年5月2日阿賜在微信說：「那一層樓打後也是你們的」相符。

被告人提出的爭事項

53.雖然葉大律師在結案陳詞中說，只要就原告人的可信性裁斷，便可決定那方勝訴。但在開案之時，葉大律師亦指出一些法律觀點，此觀點如下：－

“原告人在她的開案陳詞第4段說她的申索基礎是法律構定信託和所有權不容反悔（proprietary estoppel）。但原告人在她的申索書中從來沒有提過所有權不容反悔是她的申索基礎。在申索書的第7段，原告人指她對仁愛樓的產權的申索是基於法律構定信託和迴復信託。如果原告人在現階段提出新的申索基礎，她必須向法庭申請許可修改她的申索書。”

54.原告人的代表林大律師則說，在入禀狀的第10段已經提出了所有權不容反悔（propriety estoppel）的議題。第10段的內容如下：－

“10. By then the Property was in dilapidated conditions. In reliance on the agreement and father’s reassurance, Plaintiff arranged the repair and refurbishment of the property and expended about HK$250,000 for this purpose. She also quitted her tenancy in Lai Kwan Court and moved with the son and the daughter to the Property in December 2010 and the Plaintiff continued to pay for the mortgage instalments and other expenses for the household and also the medical expenses and maintenance for father until his death. In the premises, the Defendant(s) are estopped from denying that the Plaintiff is beneficially entitled to the Property and they are just trustees holding the Property for the sole benefit for the Plaintiff.”

55.本席同意原告人的說法，該段已提及原告人依賴該承諾或協議，花費金錢，被告人不能反悔，不承認她的權益。本席亦裁定，原告人可就所有權不容反悔的原則，取得該物業的全部業權。本席明白，就此原則，本席有權判決部份業權或金錢賠償，但考慮到所有樓價及律師費等均由原告人支付，本席認為她應得全部業權。

56.如本席的上述觀點錯誤（即原告人有否在入禀狀講明的觀點），本席亦裁定，就所有權不容反悔一議題，原告人已就有關議題的重要事實講明，被告人並不應有意外（taken by surprise）。在審訊之時亦己清楚原告人會依賴該議題，容許原告人以此訴因對被告人並無不公之處(參考Drane v Evangelou and Others 1 WLR 1978)。

構定信託（constructive trust）

57.原告人的另一個訴因就是構定信託。

58.在梁及李FCMC 6240/2012一案中，區域法院暫委法官陳玉芬在判詞中第30及31段列明了有關原則及重點：－

“在上述WML 對 LCK的一案中，上訴法庭法官張澤引用高等法院法官林雲浩在Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9的判詞（第46-50段），解釋「基於各方的共同意向而產生的構定信託」的法律原則如下：

“46. The focus of the inquiry is therefore on the elements that the plaintiff has to prove in order to establish a constructive trust in his favour. In the context of this case, this means that the plaintiff must prove: (a) there was a common intention between him and the defendant that the plaintiff was to be the beneficial owner of the Property despite that it was acquired in the defendant’s name; (b) the plaintiff altered his position in detrimental reliance upon such common intention; and (c) it is unconscionable for the defendant to assert ownership in reliance on her legal title to the Property.

47. In ascertaining whether there was a common intention, it is the objective intention of each party “which was reasonably understood by the other party to be manifested by that party’s words and conduct” that one must examine: Gissing v Gissing [1971] AC 886; Jones v Kernott [2012] 1 AC 776, 794 [51].

48. In the present case it is the parties’ common intention at the time of the acquisition of the Property that is relevant, there being no suggestion from anyone that the intention had changed.

49. Such intention is to be found, first and foremost, from any agreement, arrangement or understanding reached between the parties with respect to the beneficial ownership of the property concerned based on evidence of express discussions. It is only where there is no evidence to support a finding of such an agreement or arrangement that the court seeks to infer form the conduct of the parties the relevant common intention: Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107, 132-133.

50. Even where, as in this case, reliance is placed on an express agreement, arrangement or understanding between the parties, their other conduct remains relevant as a matter by reference to which their assertions about the agreement or understanding must be gauged and tested.”

31. 從以上的判詞可以撮要出以下幾個重點：－

(1) 原告人若要成功舉證，必須證明(1)雖然物業以被告人的名義購入，但雙方的共同意向是：原告人才是物業的實質業主；(2)原告人依賴此共同意向，帶來對其不利的改變；(3)容許被告人依賴物業的法定業權，並不知道（判詞第46段）；

(2) 要確定是否存在「共同意向」，所採用的是客觀標準（判詞第47段）。除非任何一方指稱這「共同意向」在後期有所改變，否則，需要考慮的只是在購入物業的當時，各方的「共同意向」是甚麼（判詞第48段）；

(3) 法庭首先要查看是各方是否對物業的實質業權進行過明顯的討論而達成了協議或共識。若沒有此等的證據，則可以根據各方的行為，推斷各方的共同意向是甚麼（判詞第49-50段）。”

59.本席裁定原告人滿足上述要求，雙方有共同意願，即兩老去世後，該物業歸原告人所有；原告人亦因此支付樓價，律師費及供養兩老，容許被告人擁有業權並不公道。

60.在此一提，原告人的實質業權（equitable interest）比較特別。她是在兩老死後才可成為業主，這與一般的案件有些不同。但葉大律師並無向法庭證明此等實質業權不能存在。如有需要，本席可裁定原告人與兩老分別擁有共同業權（joint-tenancy），因此原告人在兩老去世後可擁有業權(參考Chan Gordon v Lee Wai Hing, Li Po Kwong HCMP 1596/2008)；或如林大律師所指，原告人可作為業權剩權的持有人（holder of the reminding interest）。

結論

61.基於上述原因，本席判決原告人得直，並作出聲明（declaration）：－