Case Document

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DCCJ 1104/2013

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2013年第1104號

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原告人	梁桂英（LEUNG KWAI YING）
	對
被告人	陸文揚（LUK MAN YEUNG）

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主審法官：

區域法院暫委法官譚利祥

聆訊日期：	2015年11月10日至13日及2016年1月18日
判案書日期：	2016年2月15日

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判案書

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前言

1.在2016年1月18日，雙方結案陳詞之後，本席判決原告人得直，並頒下禁制令、收樓令及訟費命令，表明日後頒佈判決理由。現頒佈理由如下。

雙方爭議事項

2.本案的爭議是：－

(1) 原告人是否擁有界限街11B號6樓（“該物業”）的法定及實質業權（legal and beneficial interest）；

(2) 如是的話，被告人是否在2011年3月23日，不當地將原告人趕出該物業；

(3) 原告人可獲得的濟助。

背景

3.原告人與被告人的關係是母子，被告人是長子。

4.從購入該物業到現在，該物業都是以原告人一人登記為業主。

5.原告人聲稱她是該物業的法定及實質業權擁有人，向法庭要求取回管有權。

6.被告人聲稱原告人衹是以信託形式為被告人持有該物業，因為被告人支付了該物業的首期及所有按揭供款，所以被告人是該物業實質業權的擁有人。

7.在購入該物業之前，大約於1983年1月22日，原告人的次子陸華揚（“華揚”）以HK$192,000.00購入了一個位於九龍欽州街平安大廈5樓A室連天台的物業（“欽州街物業”）。自此，原告人和她的子女包括被告人遷入及居住於欽州街物業。

8.根據原告人的說法，於大約1985年，原告人以HK$185,000.00購入該物業，以下列方式付款：－

(1) 首期為HK$85,000（“該首期”），其中HK$80,000由被告人提供，餘下HK$5,000及律師費由原告人及華揚支付；

(2) 樓價的餘數HK$100,000.00原告人以恒生銀行的按揭支付，但雙方同意被告人負責供樓。

9.在購入該物業的時候，根據原告人的說法，原告人、被告人及華揚口頭有以下協議：－

(1) 該物業用原告人的名字登記，原告人將會成為該物業唯一的業權擁有人；

(2) 樓價的餘數HK$100,000.00，原告人及華揚向銀行申請按揭貸款；

(3) 因為被告人已支付了HK$80,000首期，被告人不用支付家用；

(4) 被告人與妻子居住於欽州街物業，不用支付租金；但被告人須支付該物業的按揭供款，代替被告人每月向華揚支付居住於欽州街物業的租金。

10.大約於1986年7月，原告人和她的子女遷入該物業。由於被告人即將結婚，被告人繼續於欽州街物業居住。

11.1988年1月18日，被告人註冊結婚，與他的妻子居住在欽州街物業。

12.於1988年8月9日，華揚售出了欽州街物業，被告人與他的妻子搬到妻子娘家白田邨的物業居住。

13.於1988年12月21日，根據原告人的說法，華揚用他自己的金錢替原告人贖回界限街物業的按揭。

14.自90年代以來，原告人的子女開始長大，並逐一遷出該物業。

15.原告人聲稱約於1994年，被告人遷入該物業與原告人居住。

16.於2009年，按原告人的說法，被告人提出出售該物業，並要求將所得收益分給原告人的8名子女，原告人與被告人的關係開始惡化。

17.雙方對此後的事件存有很多爭議。於2011年3月8日，原告人暫時遷出了該物業。

18.按原告人的案情，原告人在2011年3月23日被被告人趕走。日後，被告人亦以鐵鏈鎖上該物業的鐵閘。

原告人的案情

19.原告人聲稱：－

(1) 她是該物業的法定及實質業權擁有人。

(2) 原告人、被告人和華揚在購買該物業時的口頭協議及共識是該物業以她的名義來購買，她亦是該物業業權的唯一擁有人。

(3) 雖然被告人曾支付部份首期及按揭供款，但是都是按雙方的協議或共識做的，並不構成物業權益。

被告人的案情

20.被告人的案情是：－

(1) 他支付了該物業的首期，按揭供款及贖樓款項，因此他是該物業的實質業權擁有人。

(2) 自1985年購入該物業，原告人衹是以信託形式為被告人持有該物業。

21.代表被告人的汪大律師在結案陳詞第60段提出：－

“被告人的陳述是，由於原告方所聲稱的口頭協議並不存在，法庭並沒有其他主要證據或因素可以推斷原告人與被告人就業權方面的共同意向，因此，基於被告人於購入界限街物業時全數支付首期，及日後之按揭還款，界限街物業的業權受益人應為被告人，而原告人衹是以法定信託形式替被告人持有該物業。”

22.意思是，因被告人支付首期及按揭供款，法庭可以此行為，推斷得到雙方有共同意願，即原告人以信託形式替被告人持有該物業。但假若法庭認為雙方沒有共同意願，被告人亦依賴歸復信託（resulting trust），應得全部或部份業權。

證人證供的可信性

23.原告人的證人有華揚及原告人。被告人亦有作供。

24.本席接受華揚的證供，他的證供在盤問中並沒有搖動，雖然他作供時有些偏激，有些證供亦因為時日久遠而記錯，但本席接受他為誠實的證人。

25.本席接受原告人的證供。本席考慮到原告人已經85歲，亦不識字，她的記憶有些混亂，有些不清楚，甚至記錯。但總的來說，本席接受她的證供。她清楚地說出被趕離家，她的證供，亦有文件、相片等支持，例如報案記錄，鐵閘被鎖上的相片等。她的證供，有部份與華揚的證供並不一致，甚至有衝突，但基於她的年齡及上述原因，如她的證供與陸華揚的證供不同，本席接受華揚的證供。

26.本席不接受被告人的證供，他的證供前後矛盾，例如一時說欽州街物業是屬於兄弟姊妹的，一時說是屬於華揚的，他有權買賣及收取租金。他說另外給了HK$50,000贖樓，但在書面證供卻說「手頭有現金HK$30,000多」，他推說是上一手律師做得不好，及後又解釋說該現金是用作出糧的，不是作為贖樓之用。但他庭上作供之前，說看了幾次書面證供，並說除了第20段，第一行，陸雪芬應為陸麗芬的手民之誤，並無其他修改。

27.他喜歡胡亂猜測，他先說供樓的日期是85年年尾，再問就說供樓的日期大約是85年的7、8月，但當被指出成交日期為85年的5月初，第一次供款的日期，按按揭文件，是1985年6月2日。他竟說可能要因為查契，所以兩三個月後才開始供樓。此乃胡亂猜測之說。查契在成交之前經已完成，他不承認自己記錯了供樓的日子。

28.就2010年9月12日的事件，被告人被問及是否有人提議叫華揚回來討論，他一時說沒有人提議，一時又說雪芬向他提議是否叫華揚回來討論，他反對，理由是因為華揚在場衹會與陸錦揚（另一弟弟）打架。

29.在被問及2011年3月23日晚上有否鎖門之時，他說是關了屋內中間的木門，後來又說該木門並沒有鎖，原告人可隨意出入。一時又說原告人可出街，但不可進入屋內。但如果該門沒有鎖，為何原告人不可以進入屋內？被告人於是再改口說原告人可以入屋。

30.他一時說不知道原告人在2011年3月8日之後10多天在那裏居住，一時又說陸麗芬告訴他原告人與陸麗芬居住。

31.他在被盤問時，問及2011年4月26日，華揚將被告人的鎖鋸斷才可入屋，說他返家時，除了發覺鐵閘被鎖，還有一鎖頭的部份在地上，這印證了原告人的說法，即原告人是將鎖鋸斷才可入屋。事實上，原告人還提供了鐵閘被鎖的照片，以證明原告人的案情。

32.被告人在書面證供中的第12段說：『因所有兄弟姐妹都希望本人給原告人作為業主，原因是「假若原告人百年歸老後，有關界限街物業都會由我們兄弟姐妹平均分配」。於是，本人與兄弟姐妹同意以原告人的名義來購入界限街物業』。在被問及這段的意思時，他說意思是他死後，就將該物業分給其他兄弟姐妹。在被追問之下，他竟說衹是開玩笑，不是真的。

33.在第20段的書面證供被告人說：「於2011年2月4日即中國農曆新年的年初二，當時五妹陸雪芬（被告人在確認書面證供之時改為陸麗芬）到該物業探訪原告人，因原告人與本人及五妹陸麗芬商討提出打算賣出界限街物業，其後本人便與原告人發生爭執。因界限街物業是由本人與及其他兄弟姐妹辛苦地購買回來，而原告人衹是我們兄弟姐妹委託做登記的物業擁有人」（橫線是後加以便留意）。他作供時卻說陸麗芳衹是下午才來，發生爭執時不在現場，這與書面證供完全不同。在被問及是否「兄弟姐妹委託做登記的物業擁有人」，又推說是上任律師胡亂做的。本席並不接受他的解釋。本席認為，上任律師是根據他當時的指示記錄的，衹是後來他知道這說法與法律觀點難以配合，才改變講法。此等說法出現兩次，應是由他口述出來，律師紀錄，亦由他簽名作實，這說法並不可能是律師胡亂猜測的。

34.況且，他自己在庭上作供時說看過書面證供很多次，衹有第20段名字及贖按日期的更改。怎樣解釋，被告人的證供也是前後矛盾。

35.此外，本席對被告人對2011年2月4日年初二的事件說法存疑，他說他「不小心拍跌了那張3呎的枱，才再跌在地上，而原告人也因此報警」。如果衹是不小心，為何原告人會在年初二報警？衹是不小心，大可說聲對不起，立刻收拾便了事。相反，原告人對事件的描述清楚詳細。

36.被告人推說他與原告人的爭議是因為華揚與陸錦揚的爭議。但在被盤問下，可發現他與原告人的爭議其實是賣樓及分錢的問題。

構定信託（constructive trust）的法律原則

37.在梁及李FCMC 6240/2012一案中，區域法院暫委法官陳玉芬在判詞中第30及31段列明了有關原則及重點：－

“30. 在上述WML對LCK的一案中，上訴法庭法官張澤引用高等法院法官林雲浩在Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9的判詞（第46-50段），解釋「基於各方的共同意向而產生的構定信託」的法律原則如下：-

“46. The focus of the inquiry is therefore on the elements that the plaintiff has to prove in order to establish a constructive trust in his favour. In the context of this case, this means that the plaintiff must prove: (a) there was a common intention between him and the defendant that the plaintiff was to be the beneficial owner of the Property despite that it was acquired in the defendant’s name; (b) the plaintiff altered his position in detrimental reliance upon such common intention; and (c) it is unconscionable for the defendant to assert ownership in reliance on her legal little to the Property.

47. In ascertaining whether there was a common intention, it is the objective intention of each party “which was reasonably understood by the other party to be manifested by that party’s words and conduct” that one must examine: Gissing v Gissing [1971] AC 886; Jones v Kernott [2012] 1 AC 776, 794 [51].

48. In the present case it is the parties’ common intention at the time of the acquisition of the Property that is relevant, there being no suggestion from anyone that the intention had changed.

49. Such intention is to be found, first and foremost, from any agreement, arrangement or understanding reached between the parties with respect to the beneficial ownership of the property concerned based on evidence of express discussions. It is only where there is no evidence to support a finding of such an agreement or arrangement that the court seeks to infer form the conduct of the parties the relevant common intention: Lloyds Bank Plc v Rosset [1991] 1 AC 107, 132-133.

50. Even where , as in this case, reliance is placed on an express agreement, arrangement or understanding between the parties, their other conduct remains relevant as a matter by reference to which their assertions about the agreement or understanding must be gauged and tested.”

31. 從以上的判詞可以撮要出以下幾個重點：－

(1) 原告人若要成功舉證，必須證明(1)雖然物業以被告人的名義購入，但雙方的共同意向是：原告人才是物業的實質業主；(2)原告人依賴此共同意向，帶來對其不利的改變；(3)容許被告人依賴物業的法定物權，並不公道（判詞第46段）；

(2) 要確定是否存在「共同意向」，所採用的是客觀標準（判詞第47段）。除非任何一方指稱這「共同意向」在後期有所改變，否則，需要考慮的衹是在購入物業的當時，各方的「共同意向」是甚麼（判詞第48段）；

(3) 法庭首先要查看是各方是否對物業的實質業權進行過明顯的討論而達成了協議或共識。若沒有此等的證據，則可以根據各方的行為，推斷各方的共同意向是甚麼（判詞第49-50段）。”

案情裁決（Finding of Facts）

38.就有關案情，基於華揚的證供，現裁決如下：－

(1) 在1985年年初，因為被告人打算結婚，所以原告人、被告人及華揚四出尋找合適地方，最後選擇了該物業。

(2) 在購買該物業時，原告人、被告人及其他兄弟姐妹曾討論，最後容讓由原告人成為業主，她以後不用擔心被人趕走，除非得她同意，沒有人可賣出該物業。

(3) 被告人負責籌集港幣80,000元，當時家庭有協議或共識，被告人不用支付家用，並可以居住在華揚持有的欽州街物業，不用支付租金，但須負責供樓。

本席留意到代表被告人的汪大律師提出的以供款代替交租的說法，有時間上的差異，即華揚已賣出欽州街物業，而被告人仍然須要供樓。本席認為，該等家庭協議或共識無清楚的計算並不出奇。本席認為沒有完全對等，或一方沒有完全遵守，並不影響此等協議或共識的存在。

(4) 在購入該物業後，被告人沒有支付日常家用，衹是過時過節按心意給一些錢給原告人。

(5) 1988年華揚提出賣出欽州街物業，並贖回該物業。贖樓的款項來自賣出欽州街物業的餘款，及HK$50,000因被告人不再和朋友經營生意而退還的款項。

(6) 贖回的樓契一直由華揚保管。

(7) 大約在2009年，雙方就是否賣出該物業有爭議。2011年3月23日，原告人被被告人趕離單位，原告人在不同的日子多次報警，她離家並非自願。原告人曾在2011年3月24日返回該物業時，發現大門鐵閘被鐵鏈鎖上，以致不能進入該物業。

(8) 2011年4月26日，華揚及其妻子陳敏儀陪同原告人回該物業取回藥物及覆診咭，在警員的見證下，將鎖鋸開才可進入該物業。

判決

39.基於以上案情的裁斷，可見雙方並無共同意願（common intention）讓被告人為實質業權人。該意願從來沒有向原告人提及，反之，雙方在購入該物業時曾有討論，以原告人為業主。如果沒有原告人的同意，則不能賣出該物業，這說法也與原告人為信託人的身份不相符。如果原告人衹是信託人，她必須按實質業權擁有人的指示，賣出或處理該物業，不論她同意與否。

40.再者，這些家庭安排或協議，即使家庭成員對購入該物業的款項有所貢獻，如被告人的書面證供所述，「原告人百年歸老後，有關界限街物業都會由我們兄弟姐妹平均分配」，也衹是遺產的問題，與被告人所說的他是實質業權持有人的說法不符。

41.此外，從銀行贖回該物業之後，樓契一直由華揚保存，這亦與被告人聲稱他才是實質業主的說法不相符。

42.雖然被告人對首期及供款均有貢獻，但他是家庭成員之一，曾經免租的居住在欽州街物業，亦在該物業居住，並不能以此推論雙方有共同意願他是實質業權擁有人。

43.85歲的母親含辛茹苦的將一家人養育，判令母親實質擁有業權並無不合情理（unconscionable）的地方。雖然被告人支付了部份的樓價，一則他是家庭的一份子，二則他也不用支付租金的居住在該物業，判決他並無業權並無不合情理之處，他亦可隨時搬回白田邨與妻兒同住。

有關歸復信託的法律原則

44.原告人的結案陳詞第40至41段，內容如下：－

“40. 有關信託的法律原則確立了，當案件牽涉雙方的明確討論或實際意圖從而判斷的實益擁有權，歸復信託的概念將並不適用。請參閱Liu Wai Keung v Liu Wai Man, per Godfrey Lam J, at §45:-

“45. The plaintiff seeks to achieve that by pleading both a resulting trust and a constructive trust. However, given that both parties allege there was express discussion and actual intention as to where the beneficial interest in the Property should lie, there is little scope for the operation of resulting trust: Re Superyield Holdings Ltd [2000] 2 HKC 90, 111. At the commencement of the trial, indeed, counsel agreed that constructive trust is the real issue, and that resulting trust is not relevant except perhaps if I should decide to reject both parties’ evidence on intention.” (emphasis added)

41. 在此，根據上述所說，原告人認為歸復信託的概念並不適用於本案件：－

(1) 從原告人和華揚的證據可知，在1985年時原告人、被告人與華揚曾明確討論（express discussion）過界限街物業的實益擁有權應由誰人享有。

(2) 被告人亦作證說，雖然他從來沒有告訴原告人和華揚任何他心目中的信託安排，但他真正的意圖（actual intention）是讓原告人以信託方式為他持有界限街物業。

(3) 在被告人的陳述書中，被告人的案情也是就“界限街物業的擁有人（業主），被告人與原告人及其餘兄弟姐妹商糧 …… 兄弟姐妹都希望被告人給原告人作為業主。”（express discussion）

(4) 原告人和華揚都在法庭上和他們的書面證人供詞說，雙方（包括被告人）在購入界限街物業時的實際意圖（actual intention）都是為原告人成為界限街物業的業主，原告人一直到將會是界限街物業的唯一業主，實益擁有權亦是由她持有。

(5) 就以上所說，原告人的陳述是歸復信託的概念不適用於本案件。同時，要向法庭指出的是，被告人從來沒有在她的抗辯書或反申索書中提及過「歸復信託」或“resulting trust”這論點。”