馬穗端對百利大廈業主立案法團

Case No.LDBM 173/2015

Court

Lands Tribunal

Date08 Aug 2016

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDBM 173/2015

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2015年第173宗

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	馬穗端	申請人
	訴
	百利大廈業主立案法團	答辯人

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主審法官 :

土地審裁處法官黃敬華

聆訊日期 :	2016年7月22日
判決書日期 :	2016年8月8日

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訟費判決書

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1.這是申請人撤回本案申請後要求答辯人支付她訟費的聆訊，答辯人反對，並要求申請人支付這案的訟費。

背景

2.答辯人是北角英皇道6-8號百利大廈的業主立案法團(“法團”)，而申請人是百利大廈其中一名業主。

3.一件不爭議的事實，是在2013年6月11日，法團舉行了業主大會，當中有商討及議決如何處理百利大廈公共部份安裝了的招牌和設施，與及遭改動過的公共部份，為方便討論，有關討論，記錄在該業主大會的會議記錄第2.1段，而最終在業主大會通過的議案，記錄在第2.2方案一，如下：

第2.1段

“本廈法團最近收到屋宇署來函通知需於半年後進行驗窗及驗樓工作，而根據屋宇署圖則紀錄顯示部分單位的露台在大廈落成時並沒有安裝氣窗，但入伙後卻全部裝上。巡視亦發現外牆有單位安裝分體式冷氣的散熱器及晒衣架，此類設施雖然為各業戶日常生活中使用的一般設施，但安裝在外牆卻成為沒有認可的加建物。另一方面現時本廈地舖亦在外牆(懸)掛招牌1/F百佳超級市場亦安裝冷氣散熱機組在天台及有部份業戶將單位露台部分圍牆拆去而擴大氣窗面積。”

第2.1段紀錄通過的方案一

“贊成已安裝在公用部分的招牌、設施及已改動的公用部分繼續存在，但當時人/業戶需向業主立案法團管理委員會申請及同意管理委員會訂立的條款”

(以下簡稱“該議決”)

4.申請人指法團雖然有就一些窗戶改動等事宜定下細則，但卻沒有為涉及百利大廈公用部分安裝的廣告招牌，定明細則。按申請人在《申請通知書》內所指出，該等佔用人，非法佔用大廈的公用部分，理應就該等非法佔用，向法團支付合理及不低於市值的許可費用，作為損失的賠償，但法團卻沒有這樣做，與及仍然拒絕履行該議決。

5.不但如此，雖然法團曾四處在百利大廈內視察，目的是尋找合適的位置，出租作廣告之用，以增加收入，但卻沒有對已佔用者，提出方案，並且收取市價佔用費用，這做法絕不合理。

6.根據申請人稱，法團有佔用費不追，卻大幅增加管理費，實屬不合理。所以申請人針對法團，向審裁處要求以下兩個濟助：

(i) 發出強制令，要求法團須即時按照該議決，就佔用屬於百利大廈公用部分外牆懸掛廣告招牌的業主及/或佔用人，訂明佔用細則(“第一個訴訟請求”)；及

(ii) 發出命令，着法團須向所有百利大廈公用部分外牆懸掛廣告招牌的業主及/或佔用人，即時收取不低於市值的佔用許可費用，並追回過去6年按照市值計算的佔用許可費用(“第二個訴訟請求”)。

7.雖然代表法團的王律師在陳詞中指法團已經履行該議決，但這一主張，與法團在《反對通知書》內所主張的不同。根據法團在狀書內的主張，它是同意有關細則，尚未制定，但沒有說出沒有制定的理由。本席認為法團不應被容許主張一個與狀書相違背的主張。根據法團提交的《反對通知書》，法團是同意曾定下有一些細則[1]，亦同意有關細則，完全不涉及屬於百利大廈公用部分安裝的廣告招牌[2]。

8.從《反對通知書》的主調來看，法團反對理由，是法團已有履行該議決其中一部份；再者，法團認為[3]，申請人不能主觀認為收取市值的費用合理，便把這個意念強加於法團，法團認為，法團應否將被佔用部份收回並出租與其他人，應由大廈的業主大會決定[4]。

9.法團反對申請人向審裁處要求的兩個訴訟請求。

10.根據申請人稱，在2015年9月5日，法團在百利大廈的業主大會上，通過了另一個與該議決相同的議決，申請人稱這個議決，乃多此一舉，目的只為借一些額外但無謂的行為，轉移視線，開脫遲緩和長時間不作為的罪狀，製造馬上回應的假像，因為在2016年1月26日，法團的管理委員會，最終通過關於在公用部分的招牌、設施及已改動的公用部分繼續存在的條款及執行條款，如下：

“a. 條款細則

住宅單位 — 當單位搬遷時必須清拆公用部分/外牆的設施及恢復公用部分/外牆原狀。

商業單位 — 當單位搬遷時必須清拆公用部分/外牆的設施及恢復公用部分/外牆原狀。

— 每月徵收外牆安裝招牌許可費。

— 每個招牌每月許可費$1000元。

b. 執行條款

各委員經討論後現議決安排各住宅及商業單位業戶簽署公用部分的招牌、設施及已改動的公共部分繼續存在的條款協議書並由2015年5月起執行。”

11.根據申請人稱，由於答辯人已大致滿足她於此案提出的要求，為節省法庭時間，她提出申請撤回這案的申請，但同時要求法庭頒令法團支付她於這案的所有訟費。

12.審裁處在2016年4月18日批准申請人撤回本案申請。

討論

13.代表申請人的葉律師，在聆訊時，同意由代表法團的王律師提出，評定在這案情況下定奪誰付訟費的法律原則，應按高等法院原訟法庭特委法官石永泰資深大律師在Anmol Kumar Sawlani v Yeshma Gobindram Sawlani[5] 經討論而說明的，並本席在Kwan Pui Sin v The Incorporated Owners of Mandarin Court (Shanghai Street)[6] 一案中確認並引用，如下：

[7]“…a discontinuing plaintiff should pay costs unless it can be demonstrated, without the need to go to trial, that his case is so strong that he is bound to win had it gone on to trial and therefore he was justified in commencing the action in the first place.”

(中文翻譯)：一名中止(法庭程序)的原訴人，必須支付訟費，除非他可以在毋需審訊的情況下，說明他案件案情在是非曲直方面，是有充份強勢至一個地步，如該案進行審訊是必然得直的，以致他可指出當初他提起訴訟時，是具備充份的理由。”

14.就第一個訴訟請求而言，從已寫在《反對通知書》上的理據來看，法團的抗辯理據相對薄弱，因為法團承認在2014年已制定的細則，只局限於業戶改動窗戶，與招牌亳無關係，在《反對通知書》內，法團又沒有提出它所面對的困難，又或對不能為招牌定下細則，作進一步解釋。該議決的日期在2013年6月，第一次制訂關於窗戶的細則，在2014年2月 (即約8個月後) ，日後法團在2014年4月 (即約10個月後) 和2014年8月 (即約14個月後)，都有就用戶安裝散熱器和後加懸掛式宣傳廣告收取費用，但直至2015年7月3日 (即約25個月後) ，當申請人入稟審裁處時，仍然沒有對已懸掛的廣告，制訂細則或收費基準 (若有) ，所以申請人入稟審裁處，表面上是無可厚非，理由不能說不充份。

15.但本席想指出兩點，第一點，就是按法團的委員和秘書甘謝壁珠在2016年1月11日所存檔的證人陳述書[8]，法團當時的主要關注點，是有關招牌和改動的合規和安全問題，重點在避免意外而不在收費，即有關的改動，有否入則屋宇署，所以有關窗戶的改動細則條件之一，包括是否已入則，與及申請人需要購置第三者責任保險。而有關已懸掛的招牌，多是由大機構架設，委員認為他們有架設招牌的既定程序，已將招牌入則屋宇署，而且從土地註冊處的查冊，亦找不到有關商舖的招牌，招致屋宇處發出清拆令；甘女士又稱，住宅單位的條款細則，如只作少許字眼上的修改，馬上可適用於該等招牌，所以不特別為該等招牌訂立細則。另外，王律師在這聆訊時，指委員們是義務工作，法團在這段期間須要面對多個問題，包括十年驗樓、消防、與百佳超級市場打的官司(這點申請人應不會爭議)等，皆佔用委員大量時間，言下之意，王律師是指在優先次序上，為招牌定下收費準則可以稍為押後。

16.土地審裁處在狀書的要求上，一般是較其他法庭為寬鬆，一般而言，在能秉行公義的前題下，如果狀書 (包括《申請通知書》和《反對通知書》) 未能清楚或完全清楚提出爭議，又或未能把申索主張或抗辯的理由上說得清楚明白，審裁處應做的，不是把狀書撤銷，而是容讓訴訟方把有關狀書修改。所以王律師和甘女士的主張，雖然在《反對通知書》內沒有明明白白的陳述，但有些主張，早在2016年1月甘謝璧珠女士的證人陳述書內已有說明，本席認為，《反對通知書》可作修改，以清楚說明。

17.關於第二點，就是一個通過的議決，法團應在合理的時間內履行，如不履行，又沒有合理的解釋，審裁處可介入，並下令履行，當然一個合理的通知，包括在提起訴訟前的通諜，向法團表明履行的重要，在考慮訟費時，亦是相當重要的。但究竟申請人是否曾多次向法團催促而法團沒有回應，又或其催促的內容是甚麼，以致法庭須介入呢﹖在這案申請人在《申請通知書》中指她曾透過其代表律師多次要求法團向佔用人徵收費用，但不獲回覆。這一點聲稱，法團在《反對通知書》內不同意。

18.本席對這一點有兩個觀察，第一，是申請人原可把這些信件以誓章呈遞出來，但她沒有，審裁處無從評估究竟法團是否在有足夠的提醒下仍無行動；第二，是申請人在《申請通知書》內第2(a)(12)條所指的律師通知，是指要求就懸掛廣告招牌的佔用人收取許可費用的通知，並不是指制訂細則，重點似是放在收取費用上面，即收取費用乃合理細則其中的一條，基於本席在下列數段的討論，本席不贊成這個觀點。

19.綜合上述的討論，雖然單從《反對通知書》所提及的抗辯理由，在平衡之下，審裁處會有相當的機會考慮頒令，但如在兼顧王律師陳詞的內容，和證人的供詞主調未被加入狀書後，那審裁處必定會頒下有關強制令，本席有相當的保留；加上申請人沒有把相當容易可以提交但沒有提交的起訴前要求 (pre-action demand) 呈上，而這些要求，亦只局限於 (最低限度從訴狀的文字上) 要求一定須收取款項，是否一個足夠的起訴前要求，存有爭議。本席認為，從整體來說，申請人不能證明如這案進行審訊，她必會得直，但法團須修改訴狀，才可以把已提出但未被寫入的理據說明，所以對申請人第一個訴訟請求而引發生的訟費，本席判定，雙方各自支付自己的訟費，是一個公平合理的訟費。

20.至於第二個訴訟請求，即要求審裁處頒令，着法團向所有佔用大廈外牆公用部分的佔用人，即時收取不低於市值的佔用費用，並追回過去6年按照市值的佔用許可費用這一點，本席認為，是否收取費用，又或收取多少，屬業主立案法團的內部自決範團，法庭在一般的情況下，不應干涉。

21.本席認為，多層大廈業權分散，其業權性質是分權共有，各人的利益，又或其考慮，不盡相同，而這大廈的業主立案法團，是這些業主走在一起，組成一個按法律成立的團體，是業主們的典型化身 (an embodiment of owners)，按《建築物管理條例》(香港法例第344章)第16條，負責管理這大廈的公用部分，有關這些公用部分的權利、權力、特權、職責，須由法團行使，而至於如何行使，無逐項定明，指導性的原則，似是按民主的原則自治，因為在有關條例的第14條，清楚說明法團會議，可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議，對管理委員會和全部業主，均具約束力，但沒有說明這些議決須要符合一些客觀的準則和合理性。簡而言之，法律把如何管理和何謂合理交回各業主自行處理，重要的事情，須交回各業主討論並議決，以民主的方式通過，至於對一些事宜應否收費，並如必須收費，收費應收多少，又或是否應追索，追索年數多少，全由該大廈的業主經討論通過，是一個民主的決定，法律沒有要求投票者就他的投票意向作出解釋，又或指出如未能合理解釋，議決無效。法律只讓法庭當法團在程序上違反既定規定時才干涉，但亦只能下令再依據法定程序再議，結果如何，亦無權干涉。所以，縱使收費又或追討過去的損失，表面上合情合理，法庭亦會主張又或非常有可能獲大多數業主通過，法庭應讓事情由業主自行決定和通過，不能越俎代庖，不應就應否收費對業主們說三道四或指示應收多少；最後，如透過法定的民主程序達至一個法庭或許不會主張的議決，這是這個法團的自主決定，法庭不應亦不會干涉。

22.管理委員會是行使法團的職權，在這案，2013年的該議決，似已授權管理委員會來訂立在公共地方懸掛招牌的條件，包括如在合適的情況下，定下是否收費和收費多少，但這不意味管理委員會一定會或必須規定這些佔用者須支付費用，因為這涉及多方面考慮，例如睦鄰、可能引發生訴訟等種種現實問題，正如該議決，各業主亦是以容忍的態度來面對佔用公用地方的問題，而不採取一個較強硬但不能說不合理的方案 — 強制清拆取締的方案，這說明不同組合的法團會有不同的取態，更不能強說收取款項是一個必然獲通過的方案，所以法庭不能代為作主。另一方面，縱使管理委員會最終 (如這案)作出收費的決定，法庭亦不能預先行使了這屬法團或管理委員會的酌情權，又或指示法團 (或管理委員會)須行使酌情權而達至一個必須收取款項的議決。

23.從這個角度來看，縱使申請人或擁有良好動機，為法團的財政出發而要求收費，這只是法團/管理委員會眾多考慮其中的一項，申請人根本無法說服審裁處，若這案以審訊解決，審裁處必然判她這個訴訟請求得直。本席認為申請人須支付答辯人在抗辯這一項訴訟請求的訟費。

24.本席認為把答辯人所花的訟費，平均分配在這兩個訴訟請求上，是一個公平的分配。

結論

25.本席判申請人須支付法團這案訟費的一半，包括早前保留待決的訟費，但不包括已經定奪了的訟費，按區域法院基準評估，如雙方未能達成協議，則交由法庭評估，此訟費令乃暫准令，如在14天內沒有申請更改，則此訟費令成永久。