Case Document

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DCCJ 3389/2019

[2024] HKDC 819

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2019年第3389號

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原告人	鍾桂飛
	及
被告人	盧文豐

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主審法官：

區域法院暫委法官劉恩沛法庭審訊

聆訊日期：	2023年10月25、26、27、30及11月23日
判案書日期：	2024年5月23日

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判案書

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1.這是一宗關於住宅樓宇滲水的案件。

2.原告人為香港沙田豐盛菀B座17樓24室註冊業主（“原告人的單位”）。被告人為香港沙田豐盛菀B座18樓24室註冊業主（“被告人的單位”）。

A. 背景

3.根據原告人日期為2020年5月28日的修訂申索陳述書第2段，自2018年6月尾，被告人的單位發生食水喉管滲漏，導致原告人的單位的兩間房間天花及墻身滲水，廚房天花及露台天花受滲水影響，廚房天花吊櫃也被滲水牽連爆裂。

4.原告人的單位一直用作出租，原告人與租客於2017年11月19日簽訂了兩年租約，租約期由2017年12月1日至2019年11月30日，租金為每月港幣12,000元。

5.按照原告人的說法，因為原告人的單位在2018年6月尾開始受滲水影響，所以原告人的單位的租客要求在2018年10月1日解除租約並搬離原告人的單位。原告人說，她覺得事態嚴重所以答應租客搬離原告人的單位，因為將心比心，不能強行要求租客繼續租住。

6.2018年10月，原告人致電政府部門，包括食環署及屋宇署，投訴及跟進被告人的的單位的滲水問題。2018年12月19日，運輸及房屋局獨立審查組就原告人的單位發出信件，其中說明該組人員於2018年12月3日到原告人的單位視察，發現該單位廚房與浴室之間近天花的涉事外露分支排水管有漏水的情況。因此，該組將發信給有關業主或佔用人，勸諭其進行所須的修葺工程以糾正有關情況。雖然如此，如原告人於證人供詞第3段及結案陳詞第2段所說，政府部門未能確認原告人單位的滲水源頭。

7.2019年1月，原告人委託了香港公正行有限公司為原告人的單位進行滲水問題的調查檢測，但是香港公正行沒有進入被告人的單位。報告顯示被告人的單位的食水喉管發生滲漏，因此導致原告人的單位受滲水影響。公證行除了把報告提供給原告人，還將報告郵寄給被告人。值得一提的是，該報告並不屬於本案的專家報告。

8.原告人的案情是，她的單位繼續出現滲水的情況，但是被告人仍然沒有就滲水事件作出維修。

9.2021年5月25日，原告人收到食環署的信件，指屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處已啟動根據第132章《公眾衛生及市政條例》第127（1）條，在2021年5月11日向有關業主發出「妨擾事故通知」。原告人於開案陳詞的第2頁主張，根據屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處的測試結果，被告人的單位的浴室防水設備有欠妥跡象，因此出現滲水情況，該通知規定被告人必須在指明限期內完成維修工程。

10.雙方均沒有將日期為2021年5月11日的該通知提交給法庭。

11.2022年1月中，食環署人員再次到原告人家中覆檢滲水情況。2022年1月尾，原告人收到食環署電話通知，她單位暫時沒有滲水的情況。按照原告人的案情，當她得知滲水的情況得到解決後，她即時聯絡師傅作出裝修；裝修完成後，原告人的單位經地產公司代理在2022年4月成功租出，每月租金為港幣11,000元。

12.原告人於修訂申索陳述書第7段向被告人提出以下申索：

12.1 委託香港公正行調查滲水報告費用為港幣20,000元；

12.2 委託張馮許律師行向被告人發出要求就滲水事故維修的律師信費用為港幣5,000元；

12.3 因被告人的單位滲水導致原告人的單位損毀而不能出租的租金損失，租金計算期由2018年10月直至被告人維修好被告人單位的滲水源頭為止，並且被告人需委託工程師檢測確認被告人的單位已經停止滲水；

12.4 於2019年3月22日就被告人的單位滲水而入稟小額錢債審裁處的案件費用為港幣130元；及

12.5 於2019年7月2日就被告人單位滲水而入稟區域法院的案件費用為港幣702元。

13.被告人不爭議原告人的單位存在受滲水影響，但是他強調這並非他主觀上的故意行為，更非他能夠控制的範疇。被告人主張滲水問題的產生往往涉及到建築結構、外牆、水管老化、天氣條件等多種因素，他強調這些都是他無法控制、也無法預知的。換句話說，被告人認為原告人的單位的滲水源頭並非被告人的單位。

14.另外，被告人強調他合理地處理了原告人就滲水的投訴，譬如在2018年6月尾，當原告人的租客發現廚房吊櫃內的天花近被告人喉管的附近有小水珠滲滴後，被告人於7至8月前後委派了水喉師傅作出多次調查維修；而在l0月初被告人也按照原告人的要求，安排清理了U型水管。

B. 法律原則

15.法律上並不存在樓下單位的滲漏源自於樓上單位的假設。如果原告人主張滲漏源自於樓上單位，則原告人有舉證責任證明滲水源自於樓上的單位。被告人並沒有責任找出漏水源頭，也不用證明滲漏並非源自其單位。見Hui Ling Ling v Sky Field Development Limited，CACV 122/2012，2013年3月22日，第42段。

16.因此，滲水案件中的關鍵的事實問題是原告人能否履行其舉證責任。見Loke Yuen Jean Tak Alice v Wong Kit Ying & Ors, HCA 495/2012，2019年8月1日，第52段。

17.在滲水案件中，如果原告人想成功證明滋擾（nuisance）為訴訟因由，則原告人除了必須證明滲水的源頭，原告人也必須證明被告人實質地知道，或是被告人在通常及合理謹慎下應該知道，有關滲水來自於被告人的單位，而且被告人沒有在合理的時間內處理該問題。見：張秀玲及吳炳漢對鄭禮莊,CACV 268/1998,1999年4月9日，第7段; Kan Lai Ling (簡麗玲) v Wong Man Kit (黃文傑) [2024] HKDC 459, 第40至42段。

C. 討論

18.本案爭議的核心是有關滲水是否來自被告人的單位。就此，雙方依賴各自的專家證供。原告人專家為劉珊娜女士（“劉女士”），而被告人的專家為鍾偉開先生（“鍾先生”），雙方專家預備了一份日期為2020年5月7日的聯合報告（“聯合報告”）。

19.劉女士就她於2019年1月3日及1月19日在原告人的單位進行單方面的檢驗草擬了一份檢驗報告（“2019年檢驗報告”）。法庭於2020年1月22日就專家證據作出命令，而劉女士的2019年檢驗報告不屬於本案的專家證據。所以雖然劉女士把她的2019年檢驗報告作為雙方專家的聯合報告的附件（即聯合報告附件5.0，第I(2)項），並且劉女士也經常在雙方專家的聯合報告裡提到2019年檢驗報告，但是本席不會把劉女士關於2019年檢驗報告的討論視為專家證供。

20.劉女士也在聯合報告附件5.0，第I(3)項展示了一些原告人提供的照片，但是這些照片沒有顯示拍攝日期，所以在時間點方面不能提供特別大的幫助。

21.雙方的專家都各自進行了目測法、紅外線掃描法、導電感應法、微波濕度掃描法以及流量錶測試。此外，劉女士也進行了水樣本分析。還有，雙方專家同意由劉女士進行導電感應法及螢光色水測試，並由被告人專家方進行檢查及核實。

22.雙方專家同意原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花於專家報告的日期及曾經受滲水影響。

23.雙方專家同意原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花於專家報告的日期受滲水影響與被告人的單位的食水供水喉管無關。

24.雙方專家同意原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花於專家報告的日期及曾經受滲水影響與被告人的單位浴室坐廁系統（包括供水及排污喉管）無關。

25.雙方專家對原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花曾經受滲水影響的成因持有不同的意見。

26.劉女士在聯合報告第3.2.2（I）（A）段所說，有證據及跡象顯示原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花受滲水影響與被告人物業單位開放式廚房洗手盆的排污喉管滲水有關。

27.反之，鍾先生認為：

27.1 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的房間1受滲漏情況是由被告人的單位的排水設施滲漏所引致。鍾先生認為，有理由相信該受滲漏影響的情況可能是由外牆滲漏擴散或喉槽滲漏擴散所引致；

27.2 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的房間2 受滲漏影響的情況是由被告人的單位的排水設施滲漏所引致。鍾先生認為，有理由相信該受滲漏影響的情況是由外牆滲漏所引致；

27.3 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的廚房受滲漏影響的情況是由被告人的單位的供水設施滲漏所引致。鍾先生認為，有理由相信該受滲漏影響的情況是由於上層單位延伸而下的排污喉管隔氣未有旋緊所引致，而該排污喉管周邊的天花位置曾被打擊；

27.4 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的露台受滲漏影響的情況是由被告人的單位的排水設施滲漏所引致，鍾先生認為，有理由相信該受滲漏影響的情況是由外牆滲漏所引致；

27.5 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的浴室受滲漏影響的情況是由被告人的單位的排水設施滲漏所引致，鍾先生認為，有理由相信該受滲漏影響的情況是由外牆滲漏擴散所引致；

27.6 沒有證據及跡象顯示原告人的單位的受滲漏影響的情況是由被告人單位的供水設施滲漏所引致；及

27.7 原告人的單位的房間1 、房間2 、浴室及露台天花均沒有出現滴水的情況，而廚房的隔氣螺漩位只需更換或旋緊即可解決其滲漏情況。因此，鍾先生判斷，原告人的單位內的滲漏跡象並不影響家居正常生活，他認為無需搬離單位，可繼續居住。

28.雙方專家在他們的聯合報告裡說明了他們的不同的觀點和理由，也在法庭作供的時候作出了進一步的解釋。

29.如上述第15段所說，如果原告人主張有關滲漏源自於樓上單位，則原告人有舉證責任證明該滲水源自於樓上的單位。被告人並沒有責任找出漏水源頭，也不用證明滲漏並非源自其單位。換句話說，劉女士的證供尤其重要，本席需要考慮原告人是否在相對可能性下證明了其單位的滲水源自於被告人的單位。

30.本席細心考慮了雙方各證人的證供，尤其是雙方的專家的證供。最終，本席認為原告人沒有在相對可能性下證明其單位的滲水源自於被告人的單位，原因如下。

31.第一，原告人專家劉女士的2019年檢驗報告並不屬於本案的專家證供，然而劉女士於聯合專家報告中反覆提及和考慮了2019年的兩次檢驗造成了嚴重的問題。原告人聘請劉女士在2019年進行了兩次檢驗，但是這兩次檢驗皆不屬於本案的專家檢驗。本席不知道劉女士是否明白「屬於」和「不屬於」本案專家證供的區別，因為劉女士在聯合專家報告裡不斷地提及她在2019年所進行的兩次檢驗的觀察。就算本席嘗試只考慮劉女士就她在2020年進行的檢驗所提出的觀點也非常困難，因為很明顯劉女士幾乎在其聯合專家報告中的每一點都考慮了她進行的所有檢驗，其中包括她在2019年所進行的檢驗。除此之外，劉女士在聯合專家報告中的見解明顯在很大程度上受到了她在2019年的檢驗的影響。這造成了嚴重的問題，因為她在得出聯合專家報告的觀點時考慮了她通過2019的兩次檢驗所得知的有關原告人單位滲水的情況。換句話說，問題不只是劉女士有否在聯合報告中提及2019年的檢驗，更嚴重的問題是她在聯合報告中考慮了2019年的檢驗，而被告人的專家對相關檢驗中原告人的單位滲水情況並不知情。

32.譬如，劉女士在聯合報告第3.2.2（I）（A）段第（18）至（21）說明：

“18) 根據 5.0 附件 I(1)（該報告 P.60 第 4.39 項）的流量錶測試結果，可見被告人...物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水錶讀數於測試約 30 分鐘期間有改變，表示被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水喉管於 2020 年 3 月 4 日沒有出現滲漏情況。

19) 然而，根據 5.0 附件 I(2)（該報告 P.33 第 4.27 項）的流量錶測試結果，可見被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水錶讀數於測試進行期間持續出現輕微升幅，表示被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水喉管於 2019年 1月3 日當時有可能出現滲漏的情況。

20) 再者，根據 5.0 附件 I(2)（該報告 P.9 第 4.9 項）的目測法結果，可見在 2019 年 1 月 3 日，位於原告人物業單位（即 17 樓 24 室）廚房天花而屬於被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的排污喉周邊的天花位置有濕潤情況。同時，該喉管表面有水珠。而根據 5.0 附件 I(2) （該報告 P.33 第 4.26 項）的水樣本分析法結果，可見有關水珠為沒有尿液成分的淡水。再根據 5.0 附件 I(3) 有關原告人物業單位曾經受滲水影響的相片，可見位於原告人物業單位（即 17 樓 24 室）廚房天花而屬於被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的排污喉管周邊的天花位置曾經有水珠懸掛。以上跡象均顯示滲水情況與食水供水喉管滲水有關。

21. 綜合以上 18) – 20) 項，可見雖然被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水喉管於2020 年3 月4 日沒有滲水，但是原告人物業單位（即 17 樓 24 室）廚房天花曾經受滲水影響則與被告人物業單位（即 18 樓 24 室）的食水供水喉管滲水有關。”

33.就聯合報告第3.2.2（I）（A）段第（18）至（21）而言，最關鍵的很明顯不是第（18）小段提到的2020年3月4日的檢驗的情況，而是第（19）至（20）小段提到的2019年1月3日的檢驗的結果。因此，如果本席嘗試只專注於2020年的檢驗，那劉女士在第（21）小段的結論，即有證據及跡象顯示原告人的單位的廚房天花的滲水影響與被告人的單位與食水供水喉管滲漏有關，就不能成立。

34.第二，雖然劉女士在聯合報告第3.2.2（I）（A）段所說，她認為原告人的單位的房間1的天花、房間2的天花相鄰牆身、廚房天花以及露台天花受滲水影響與被告人物業單位開放式廚房洗手盆的排污喉管滲水有關，但是本席認為原告人沒有在相對可能性下證明滲水源自於被告人的單位。在聯合報告第3.2.2（I）（A）第（22）小段，劉女士說，根據螢光色水測試及目測法的結果，可見在2020 年3 月31 日，有2020 年3 月4 日使用於被告人的單位開放式廚房洗手盆及其相關排污喉管的螢光色水（Pyranine）在位於廚房天花而屬於被告人的單位的排污喉表面出現，顯示被告人的單位開放式廚房洗手盆的排污喉管管有滲水情況。本席接受鍾先生的觀察，即那一滴螢光色水離開原告人的單位有滲水情況的地方很遠，所以不能在相對可能性下證明在原告人的單位的滲水源自於被告人的單位。

35.第三，本席接受鍾先生的說法，原告人的單位的滲水源頭其實有很多可能性。如上述第27段所說，鍾先生主張不少滲漏的情況是由外牆滲漏擴散所引致。雖然劉女士主張漏水的情況在雨量很少的時候也可能發生，所以原告人的單位的受滲情況與天雨或外牆無關；但是如鍾先生所說，還有其他的可能性，譬如外牆的花槽也有可能導致滲水。鍾先生解釋，雙方專家沒有特別檢驗花槽，也沒有就外牆進行噴水測試，但是他認為外牆有可能是原告人的單位的滲水源頭。雖然劉女士在聯合報告解釋了她為何不同意原告人的單位的受滲漏情況是由外牆滲漏擴散所引致，但是有些時候她的意見是“不排除”有其他解釋，譬如說她“不排除有水分從被告人物業單位（即18 樓24室）內部向外牆滲出”（見聯合報告第3.2.2（I）（C）（1）（iii）），從舉證的角度來看，“不排除”這些字眼不足夠證明滲水源自於被告人的單位。

36.基於上述第15段所提到的法律原則，本席提醒自己，原告人有舉證責任證明滲水源自於被告人的單位，而被告人並沒有責任找出漏水源頭，也不用證明滲漏並非源自其單位。因此，雖然鍾先生不能夠準確地找出漏水源頭，而且他很多的觀點都屬於他的推斷，但是本席認為原告人還是沒有成功舉證。

37.第四，本席考慮到屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處的參與。最重要的是，如上述第9段所說，2021年5月25日，原告人收到食環署的信件，指出屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處已啟動根據《公眾衛生及市政條例》第127（1）條，在2021年5月11日向有關業主發出「妨擾事故通知」。雖然雙方都沒有將2021年5月11日的通知提交給法庭，因此本席沒有機會細看該通知，但是被告人解釋，在收到通知後，他馬上與滲水辦跟進；而得知事故與被告人的單位浴室地台有關後，他把用於地台去水的地漏直接封掉，並且之後在經過滲水辦覆檢後也證實了再沒有出現滲漏的情況。就此，本席考慮了以下幾點：

37.1 從以上的證據來看，屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處於2021年才認為被告人需要採取行動來解決漏水的問題；被告人也沒有特別耽誤、並且積極地跟進該問題。

37.2 在2021年5月11日的通知之前或之後，屋宇署/食物環境衛生署聯合辦事處沒有斷定被告人的單位有漏水的情況。

37.3 基於以上第17段的原則，本席認為原告人證明不了被告人沒有在合理的時間內處理問題。

38.第五，也跟以上第四點有關，比較難處理的是原告人的單位的滲水情況究竟如何及何時停止。在聆訊的第一天，原告人說她的案情是2021年5月11日的通知發出之後，被告人維修了他的單位，然後經食環署檢測並確認沒有繼續滲水的情況後，原告人就可以再把她的單位出租。然而，很大的問題是連原告人的專家劉女士也不同意這個說法。劉女士在法庭上給口供的時候，本席邀請了劉女士看原告人提交的文件103，即一些照片，該照片顯示被告人在收到2021年5月11日的通知以後作出的維修工作。本席問了劉女士該維修工作能否解決劉女士找到的那一滴螢光色水（Pyranine）或本案牽涉的其他滲水情況，而劉女士認為答案是“不會”，因為維修工作及滲水情況的位置不同。其實劉女士這答案也加強了本席在以上第34段的結論。出於對證據完整性的考慮，本席也問了鍾先生被告人在2021年的維修工作有沒有解決原告人的單位的滲水情況，但是他說他對該維修工作認知太少，所以發表不了意見。

39.簡單來說，一個難題是，雖然原告人接受現在沒有滲水情況，但是沒有人能夠說清楚滲水情況究竟是怎樣或何時解決的，這也導致本席認為原告人沒有成功證明她的單位的滲水情況源自於被告人的單位。值得一提的是，除了被告人做了維修工作，也有其他的維修，其中包括就外牆的維修工作。

40.基於以上的所有原因，本席裁定原告人沒有在相對可能性下證明被告人應該就原告人的單位的滲水情況承擔責任。

41.如果被告人應該就原告人的單位的滲水情況承擔責任，本席認為原告人能夠得到她索取的賠償的一部分，但是不會得到所有她索取的賠償，原因如下：

41.1 本席認為原告人應該能夠索回展開本案之前委託香港公正行調查的滲水報告費用，即港幣20,000元。

41.2 本席認為原告人應該能夠索回委託張馮許律師行向被告人發出要求就滲水事故維修的律師信費用，即港幣5,000元。

41.3 原告人主張她是因為被告人的單位滲水導致原告人的單位損毀而不能出租，原告人索取的租金計算期由2018年10月直至被告人完成維修被告人單位的滲水源頭為止，但是本席認為原告人只能夠索回2018年10月至2019年11月的租金，每月港幣12,000元，而原告人不能就之後的時段索取租金。這是因為以下因素：

41.3.1 原告人跟她的單位與租客蔡君健簽訂了日期為2017年11月19日的租約，由2017年12月1日至2019年11月30日，租金為每月港幣12,000元。本席看了有關的照片，接受原告人的證供，認為租客蔡君健是因為原告人的單位的滲水情況所以於2018年10月1日停止繼續租用原告人的單位。因此，本席接受如果被告人需要就原告人的單位的滲水情況承擔責任，被告人應該向原告人支付2018年10月1日至2019年11月30日的租金，即港幣168,000元。

41.3.2 就2019年12月1日及之後的時段，其中一個難處還是，如以上第38段所說，即沒有清晰的證據說明原告人的單位的滲水情況究竟是如何或何時停止的。

41.3.3 另外一個難處是，在原告人解釋租客於2018年離開原告人的單位的時候，原告人自己也承認新冠疫情的時候根本沒有人想租她的單位。原告人在聆訊的第一天說：

“咁佢係--即係我啱啱都講咗喇，佢個仔都唔敢入去間房住嘞，因為正如38 頁嗰度，發晒霉喇，嗰幅圖片都影到。咁跟住佢係話要解除租約囉，咁佢要求，咁我咪話將心比心，都唔可以強行人哋租㗎，係咪呀？咁又新冠疫情喎，個個都唔會租㗎喇......”

41.3.4 原告人也解釋，她聲稱她一直都有嘗試把她的單位出租，是有人來看原告人的單位並且考慮租該單位的；並且原告人還嘗試減低租金，好讓她能夠把該單位出租；但是因為疫情，大家的衛生常識都有提高，所以考慮租原告人的單位的租客聽到會有食環署進行檢測、看到單位有掉下來的灰及有滲水，所以她的單位才不能成功租出。雖然原告人在庭上給了這個解釋，但正如被告人所說，原告人是在庭上才提出這個解釋，即她有準租客來看原告人的單位，而他們是因為該單位的滲水情況才沒有租該單位，沒有文件上或其他有關的證據，所以本席對此在庭上才提出來的證據有所保留。

41.3.5 換句話說，基於上述難處，本席很難知道一直到2022年4月才有人租住原告人的單位究竟是因為該單位的滲水情況，還是因為其他原因，譬如說有關新冠疫情的原因。

41.3.6 因此，從2019年12月1日至2022年4月，本席認為原告人沒有證明她不能把她的單位出租是因為被告人的單位導致的滲水情況。

41.4 原告人於2019年3月22日就被告人的單位滲水而入稟小額錢債審裁處的案件費用為港幣130元正，而後來原告人卻決定在區域法院提出訴訟而非在小額錢債審裁處繼續訴訟，因此本席認為，是原告人自己沒有想清楚應該在哪裡提出訴訟，因此這怪不得被告人，所以被告人不應該需要承擔該責任。

41.5 本席同意原告人應該能夠索回入稟區域法院的案件費用，但是按照第336C章《區域法院(費用)規則》的附表，該費用為港幣630元，而非原告人所說的港幣702元。