Cheng Pui Wah 對 Cheng Chee Hung

DCCJ 7036/2020

[2024] HKDC 429

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2020年第7036號

————————

————————

————————

判案書

————————

1.在本案，原告人和被告人就物業的實益擁有權作出爭議。涉案的物業位於香港柴灣曉翠街7號曉翠苑雅翠閣1樓03室（“該物業”）。

2.原告人是被告人其中一位的親姐姐。

原告人的案情

3.原告人的案情比較簡單。

4.該物業是由原告人及其父親（“父親”）於1989年7月17日以聯權共有（joint tenants）的身份購入。

5.原告人和父親約於1990年4月遷入該物業居住，直至原告人於1992年結婚，並約於同年5月遷出該物業。

6.父親於2006年4月9日過身。由於作為聯權共有的業主有優先權承繼另一方的權益（right of survivorship），原告人認為，她於2006年4月9日，成為了該物業的唯一法定及實益擁有人。

7.原告人在2007年年尾開始，向被告人提出要取回該物業，並要求被告人一家搬回他自置位於上水的居屋單位居住，被告人拒絕。

8.儘管原告人多次要求，被告人沒有搬出該物業。原告人在本案要求被告人交回該物業的空置管有權、禁止原告人及其許可人進入該物業或於該物業逗留。

9.另外，原告人向被告人申索她在外租房的費用和中間收益（mesne profits）。

被告人的案情

10.被告人在本案一直親自行事。

11.被告人並不爭議原告人是該物業的唯一註冊業權人。

12.但是被告人聲稱，該物業是他們的三家姐買給父親居住，當時只是為了符合房屋署的要求，才借用原告人的名字申請居屋。被告人指出，原告人一直沒有支付按揭供款，因此她已放棄及喪失該物業業權。

13.被告人聲稱，原告人結婚之後，其父親要求被告人遷入，但要支付單位的日常開支，被告人同意。被告人一家遷入該物業之後，父親便立即更換大門門鎖及鎖匙，防止原告人進入。

14.三家姐見被告人經濟負擔重，所以無需被告人為該單位供款。

15.被告人又指出，自他一家於1992年搬入該物業之後，他便負責父親和該物業的日常開支，以減輕三家姐的負擔，所以他對該物業有實質權益。

16.2004年，被告人因負擔兩層樓宇的支出太大，所以賣出他位於上水的居屋，減輕負擔，當時已告知原告人。

17.另外，被告人否認原告人自2007年便要求他一家遷出該物業。

18.被告人向原告人反申索，要求原告人把該物業轉到他的名下；另外，對多年來原告人對被告人的滋擾，進行索償。

原告人的回覆

19.原告人同意購買該物業的首期是三家姐支付的。她原本承諾三家姐以每月$500還款，但是三家姐知道原告人當時經濟能力有限，所以叫原告人不用歸還該首期給她。

20.該物業的樓價尾數為$243,000，以按揭形式向銀行借款支付。原告人說她每月以現金$3,000支付父親，作為為該物業支付按揭供款及其他支出。縱然被告人遷入該物業之後，她仍繼續支付按揭供款。

21.原告人否認被告人遷入該物業之後，父親更換門鎖是為防止原告人進入。

本案的爭議點

22.在本案中，由於雙方皆同意原告人是該物業的唯一註冊業權人，代表原告人的林仲煒大律師認為，法庭需決定的爭議點如下︰ —

(1)  誰是該物業的實益業權人？

(2)  被告人有沒有侵佔該物業？如有，何時開始及原告人應否獲得什麼濟助？

23.本席同意以上為本案的爭議點。

24.就第一個爭議點，被告人主張他擁有該物業的實益業權，是基於共同意圖構定信託（common intention constructive trust）的法律原則，他認為就算原告人是該物業的唯一註冊業權人，他是擁有該物業的實益業權。

相關法律原則

25.於Chiu Man Wai David v Chiu Man Hung（unreported, HCA 1265/2020, 2023年7月11日）一案中，高等法院原訟法庭暫委法官歐陽浩榮參考了多個案例之後，總結共同意圖構定信託的法律原則如下：

(1)  法庭就共同意圖作出裁定前，需要留意案件的背景和來龍去脈，以作全面的評核；

(2)  如果案件涉及家庭內的糾紛，法庭的考慮並不會局限於由誰人直接支付購買款項這因素。就這些家庭內糾紛而言，倘若法庭能根據共同意圖而決定業權誰屬，便不用借助歸復信託（resulting trust）這法律推定來就案件作定斷；

(3)  倘若案件牽涉中國人家庭（尤其是老一輩的家庭），由於家庭成員之間直接及坦率地談論物業權益的情況較少見，故此法庭應該更多加留意案件的背景情況。由於中國人家庭子女可能會由於不同原因向父母支付金錢，故此即使子女向父母支付的金錢是用作支付物業按揭還款，這亦不一定可以因而推論父母和子女之間有任何共同意圖，讓子女獲得物業的實益權益。

(4)  換句話說，即使一名家庭成員曾經作出樓宇按揭供款，他亦不一定得到物業的實益權益。

(5)  法庭在判決關於家庭內糾紛的案件時，所考慮的情況是和考慮相關商業社會的案件截然不同的。在家庭糾紛中，除了財政因素之外，可能還會有很多其他因素可協助法庭理解訴訟各方的真正意圖。

(6)  由於初步來說，法定所有權（legal title）都與實益權益緊密相連，所以一般而言，如果任何一方主張法定所有權與實益權益分別屬於不同人士，他必須負上舉證責任證明該主張。故此，為確立共同意圖，提出主張的一方須證明：(i) 雖然物業是以其中一方的名字作為註冊業主，但雙方之間是有共同意圖：另一方將會是物業的實益權益擁有人；(ii) 另一方因依賴這共同意圖，而改變了自己的位置並產生不利自己的情況；及 (iii) 容許註冊業主一方根據法定所有權而獲得物業的業權是不合情理的。

(7)  在判定是否有共同意圖的時候，法庭必須考慮訴訟雙方應如何合理地理解對方的言行，從而決定雙方的客觀意圖為何。

(8)  除非有任何一方聲稱雙方的共同意圖曾經在購買物業後作出改變，否則法庭應聚焦於雙方在購買物業時的共同意圖。不過，法庭只有在有說服力的證據的情況下，才可推斷訴訟雙方的共同意圖在購買物業後曾作出改變。

(9)  在找出雙方的意圖時，法庭首先應考慮雙方是否有就物業的實益權益作過任何明確的商討，並達成協議、安排或共識。法庭只有在沒有證據證明雙方曾達成上述協議或安排的情況下，才會考慮從雙方的行為來推斷他們的共同意圖。

(10)  即使任何一方聲稱雙方曾達成明確的協議、安排或共識，法庭仍然會以雙方的行為作基礎，來裁定上述的聲稱協議、安排或共識是否真有其事。

26.於彭一鳴 訴 彭錦華（為死者梁慶梅遺產執行人）（unreported, HCA 1709/2015, 2019年3月26日）一案中，高等法院原訟法庭法官歐陽桂如說，當某人指出業權轉了給他的時候，舉證責任在該人身上（於彭一鳴案該人為原告人）。法庭要小心翼翼處理這等申索，特別是在口頭協議的另一方已過身的情況下：—

「30. 舉證口頭協議存在的責任在原告人身上，舉證的標準是相對可能性。原告人可提供人證及/或物證。

31. 人證方面，原告人承認除了父母親之外，並沒有其他人知道口頭協議的存在。已逝世的母親無法維護自己的利益，而原告人是申索的唯一得益者。法庭必須小心翼翼處理這等申索，留意有沒有清晰可靠的證據，證明死者在何時何地說過何話，將業權轉給原告人：Yung Shu Wu v Vivienne Sung Wu [2011] 14 HKCFAR 39, 第73-76段。

32. 口頭協議，易聲稱，難證明。事件發生於38年前，只有原告人知道事實的真相，他的可信性非常重要，而且他必須嚴格證明口頭協議是真有其事。

33. 法庭在考慮原告人的可信性時，會考慮其證供的邏輯性或固有可能性，並且對照同期的文件證據或環境證據。一般而言，法庭會較倚賴同期的文件證據。」

27.因此，在本案中，被告人有舉證責任，舉證的標準是相對可能性，證明本案中的相關人士在何時何地達成共同意圖或共識，把該物業的實益業權歸於被告人。

證據及證人的可信性

28.雙方在本案中都沒有就該物業的按揭供款，提供任何書面證據。至於被告人聲稱他負責父親在生時的生活費和該物業的日常開支，被告人只提供了四張於2021及2023發出的水費單、差餉、和管理費收據，而這些費用，都是在父親過身之後才支付的。故此，法庭唯有依賴雙方的狀書和證供去判斷本案的爭議點。

29.於審訊中，原告人親自作供，沒有傳召其他證人。至於被告人，除了自己作供外，亦傳召了他的妻子余彩蓮女士（“余女士”）出庭作證。

30.法庭於考慮及判定雙方證人的可信性時，不會單對證人的印象或證人作供時的態度判案。法庭會主要考慮案情本身的內在合理性，參考案件中不爭議的事實背境、相關的同期文件及雙方的證供有沒有自相矛盾的情況：Hui Cheung Fai v Daiwa Development Limited（HCA 1734/2009, 2014年4月8日）原訟法庭暫委法官馮庭碩資深大律師，第76-83段；Li Siu Lun v Chan Yuk Lam（HCA 2310/2018, 2021年11月2日）高等法院法官陳嘉信，第101段。

31.在分析本案的爭議點之前，本席對各證人有以下觀察。

32.原告人在盤問下的口頭證供和她狀書上的案情和證人陳述書的內容一致。當被告人問及原告人的工作經歷，原告人在未有文件支持時亦明確回答她的工作經驗，及起初未有呈上有關文件的原因。當原告人（在被告人不反對下）披露原告人更多的離職信後，更加證明原告人之前的口頭證供並非虛構。

33.相對來說，被告人的證供卻有一些矛盾的地方。例如，被告人於證人陳述書第23段指稱原告人曾到財務公司申請用該物業做抵押借錢，他於盤問時承認此僅為他的推測。後來，在被告人確認在其狀書或證人陳述書沒有作出其他推測後，當被告人被問及其抗辯書及反申索書第16段，即被告人指稱原告人曾申請法律援助，但因沒有供樓文件及其他單據而遭法援拒絕申請（而實情是在本案中原告人受到法律援助），被告人又再一次承認有關聲稱僅為他的推測。

34.至於余女士，雖然她的證供比較短，但也有一些不可靠的地方。例如她在證人陳述書第22段中聲稱原告人從來沒有提及和要求她本人或被告人遷出該物業。其證供與被告人於補充證人陳述書和盤問時的證供不乎（詳情見下文）。當余女士看到原告人於2020年12月8日發出的律師信，要求他們一家搬出該物業，她卻聲稱有關信件同為2020年是訴訟期間（但實際上當時原告人並未展開本訴訟），之前沒有要求他們遷出。當余女士看到原告人於2020年8月31日發出的律師信時，她就推搪說有關信件都是2020年。

35.綜合所有的觀察和分析，我認為原告人的證供是相對比較誠實可靠，而被告人和余女士的證供相對不可靠。

爭議點一：實益業權

36.根據被告人的證供，他所主張的共同意圖構定信託，似乎是指在1992年，父親要求他遷入該物業時定立的，此時間為購買該物業之後。

37.根據Chiu Man Wai David一案第20(8)段，法庭只有在有說服力的證據的情況下，才可推斷訴訟雙方的共同意圖在購買物業之後作出改變。另外，在本案中，父親和三家姐都是重要的證人，但可惜他們均已過身，不能作供。被告人需要提供清晰可靠的證據，證明死者在什麼情況下和他達成共同意圖或共識，把實益業權轉給他：彭一鳴 第31段。

38.在這方面，本席經詳細考慮被告人的證供及文件，發現有多處含糊不清的地方。

(1)  被告人沒有指出共同意圖確實是在什麼時間、地點、以及和誰人達成。

(2)  被告人沒有指出共同意圖的確實內容是什麼。

(3)  被告人說父親要求他遷入該物業，但要承諾支付樓宇的水、電、差餉等等。但是沒有證據顯示（被告人的證供也沒有這個說法），當時的共同意圖，就是如果被告人確實有支付相關的費用，他就會得到該物業的實益業權。

(4)  再者，被告人承認，父親沒有說過如被告人不支付樓宇的日常開支，就不可住在該物業。因此，本席認為被告人在這方面的證供是模棱兩可的。

(5)  在法庭上，被告人說他和三家姐分工，三家姐負責按揭供款，他負責該樓宇的日常開支，所以他有該物業一部份的的實質業權。在這方面，被告人似乎是希望法庭依賴相關人士的行為，來推斷他們的共同意圖。但是被告人沒有明確指出，三家姐是否他所聲稱的共同意圖的一份子；三家姐在該物業有沒有任何權益；如有，她在什麼時候、以甚麼條件和形式轉到被告人身上。

(6)  客觀而言，在中國人的傳統家庭，子女負責父母的日常開支，作為履行子女的責任或孝順父母的行為，是很普遍的。因此即使被告人支付該物業的日常開支，這亦不一定可以因而推論他和父親之間有任何共同意圖，讓他獲得物業的實益權益：Chiu Man Wai David一案第20(3)段。

(7)  再者，自1992年後，被告人一家搬進並享用該物業，被告人負責分擔該物業的日常開支也合情合理，並不代表任何共同意圖的存在。

39.另外，本席亦留意到，被告人的一些證供，和他的案情有互相矛盾之處：

(1)  在盤問的時候，被告人被問到，既然他說原告人拒絕供款，並由三家姐負責供款，被告人是否同意原告人欠三家姐錢，被告人同意。被告人的這個答案，似乎是承認原告人於該物業擁有實益的業權，因為如果原告人對該物業只是有名無實，她就不會欠三家姐錢。

(2)  被告人被問到如果原告人向政府成功申請出租該物業（該物業是一個居屋單位），他願意配合搬走。本席認為，如果事情是如被告人所說，他基於共同意圖擁有該物業的實益權，他又怎會需要或願意搬走呢？

40.綜合上述各點，本席認為被告人未能成功舉證，未能提供有說服力、清晰可靠的證據，證明相關的持份者達成任何共同意圖或共識，把該物業的實益業權轉給被告人。

41.更重要的是，就算當時被告人與父親和/或三家姐有他所聲稱的共同意圖，被告人也不能影響原告人在本案中，要求取回該物業的申索。

42.這是由於原告人與父親是以聯權共有的形式持有該物業，原告人或父親都不能單獨把該物業的所有業權（包括原告人的部分）轉讓。除非原告人及父親與被告人有共同意圖，或父親對被告人作出清晰及不含糊的承諾是得到原告人授權，否則原告人不會被父親對被告人作出清晰及不含糊的承諾（如有的話）所約束：見Jong Lan Kiauw v Jong Yang Hwa & Anor（DCMP 2540/2008, 2008年11月17日），時任區域法院法官陳美蘭第13段。

43.在本案中，被告人沒有指稱原告人是共同意圖的一份子，或她曾向被告人作出過任何承諾，把她的業權轉讓給被告人，因此，就算父親當時和被告人有共同意圖或共識，也不應對原告人有約束力。

44.最後，為免有任何不清晰的地方，本席須提及以下一點。被告人在本案似乎沒有倚賴歸服信託的原則（resulting trust），但是歸服信託亦不能幫助被告人。因為法庭已在多個個案指出，倘若法庭能根據共同意圖而決定業權誰屬，便不用借助歸復信託（resulting trust）這法律推定來作定斷：例如Chiu Man Wai David 第20(2)段；另外，當案件牽涉雙方的明確討論或實際意圖從而判斷的實益擁有權，歸服信託的概念並不適用：Cheung Fung Shan v Cheung Fung Har Carol （DCCJ 5582/2015, 2018年11月16日）區域法院暫委法官聶心平第61段。由於被告人指稱有共同意圖，歸服信託並不適用。

45.再者，就算被告人倚賴歸服信託，舉證責任也在被告人身上：陳敏 訴 香敬有（HCA 195/2017, 2021年2月23日）陳靜芬法官第49段。由於該物業被購買的時候，被告人沒有提供任何金額，不能滿足歸服信託的條件：見陳敏 第50段。因此歸服信託對被告人的抗辯也沒有幫助。

46.總括而言，被告人未能履行舉證責任。基於法律上推定法定所有權（legal title）持有人同樣擁有實益權益，本席判定原告人是該物業的實益業權人。

爭議點二：侵佔及濟助

47.原告人是該物業的實益業權人，被告人在沒有原告人同意仍居住該物業的情況下，構成侵佔。

48.至於被告人何時開始侵佔該物業，這建基於原告人何時要求被告人一家搬離。原告人一直的證供，是由於她的女兒需於該物業附近的中學就讀，所以在2007年年尾，她致電被告人，通知被告人因上述原因，原告人要搬回該物業居住，並要求被告人一家搬回他位於上水的居屋單位，但被告人一直拒絕。

49.被告人否認，但他的證供有出入。在他的補充證人陳述書第20段，他說原告人在父親在生時（即2006年前），從未提出過要搬回該物業。但是被告人於盤問中，卻說在三家姐過身前（即2017年前），原告人都沒有叫他搬出。

50.余女士和被告人的證供也有出入。正如上文已經提及，余女士在證人陳述書聲稱，在本案之前原告人從沒有要求他們搬離該物業。但當原告人大律師向她指出，原告人早於2020年8月31日及12月8日向被告人發律師信，以要求被告人一家搬離該物業，余女士就改口說，這些都是2020年訴訟期間的律師信，之前原告人沒有叫他們搬出。

51.就這個事項，除了2020年的律師信，沒有其他文件證據。法庭只可以憑雙方的相對可信性作出決定。經考慮雙方的證供以及證人的可信性，本席認為原告人的案情比較一致和可靠。另外，本席留意到，被告人在補充證人陳述書說，原告人在父親在生時，從未提出過要搬回該物業；換句話說，原告人在父親過世後（即2006年），有可能已提出搬回該物業，並要求他離開。這書面證供與原告人的按情吻合。基於以上所有原因，本席判定她早於2007年年尾，便要求被告人一家搬離該物業。

52.濟助方面，在沒有其允許下被佔用土地的業主，有權向被告人追討中間收益（mesne profits）。業主可以選擇追討他的實際損失或復還（restitution）被告人所得到的得益。就算業主收回土地後會以低價出租或甚至不出租有關土地，對於計算被告人所得到的得益是沒有關係，重點是被告人所得到的得益：William Artists International Ltd v Chevalier (Hong Kong) Ltd（HCA 10706/1994, 1996年4月19日）時任高等法院法官郭美超第17頁。

53.因此，原告人可以選擇索償實際損失或復還被告人的收益。原告人就着兩個不同時期，作出不同申索。

(1)  實際損失索償：由於被告人一家拒絕搬出該物業，原告人與女兒需要租住分間樓宇單位（俗稱劏房），時期為2015年1月1日至2018年6月30日。原告人向被告人申索她的實際損失（即租金開支），總數$211,200。

2015年1月1日-12月31日 每月租金為4,800元	$57,600
2016年1月1日-12月31日 每月租金為5,000元	$60,000
2017年1月1日-12月31日 每月租金為5,200元	$62,400
2018年1月1日-6月30日 每月租金為5,200元	$31,200
總數	$211,200

(2)  復還收益索償：自2020年1月9日起直至被告人歸還該物業的管有為止的中間收益。

2020年1月9日至4月8日 （每月HK$10,800）	$32,400
2020年 4月9日至2021年4月8日 （每月HK$9,900）	$118,800
2021年4月9日至2022年4月8日 （每月HK$9,800）	$117,600
2022年4月9日至2023年4月8日 （每月HK$9,800）	$117,600
2023年4月9日及其後交還該案物業為止 （每月HK$9,700）	至2023年12月8日為8個月共$77,600
截至2023年12月8日	$464,000

實際損失索償

54.證據方面，原告人只提交了一封聲稱為業主「林達五」簽署的手寫中文信件，證明原告人在2009年至2018年，就租住西灣河康祥街某分間樓宇單位所繳交的租金和水電費用。

55.被告人反對以上的申索。他的反駁理由是，他和三家姐一直提議原告人不要賣去原告人和前夫的單位，但原告人沒有理會，原告人選擇外出租房，是她自己的決定，被告人不需要負責。另外，被告人對被聲稱是業主信件的真確性有懷疑，而且沒實質證明原告人有繳交租金。

56.原告人的回應是，她和前夫離婚，有權利選擇賣去她與前夫的單位。至於業主的信件，她只能夠在庭上口頭確認該證據是真確的。

57.本席認為，雖然原告人未能提供租約和任何當時的文件，證明她的租金支出，而她提供的一份手寫中文信件，亦未能證明簽署的林先生是真正業主，但是雙方沒有爭議的，是自2008年起，原告人於太古城附近租住劏房居住（見被告人的證人陳述書第20段）。由於本席判定她早於2007年年尾，便要求被告人一家搬離該物業，然而被告人一直繼續佔用該物業，原告人因此要在外租住單位，被告人理應賠償原告人因此繳交租金的損失。另外，本席認為，該手寫中文信件內的租金的金額亦屬於合理，決定批准原告人的實際損失申索，共$211,200。

復還收益索償

58.一般來說，中間收益的計算標準，是物業於被佔用時期的市值租金總額：McGregor on Damages（第21版）第39-049段。該物業是一個居屋單位，在未補地價及獲取相關批准的情況下，業主一般不能私自租出該物業：梁偉志 訴 梁麗貞 [2012] 2 HKLRD 812。原告人倚賴香港房屋協會（“房協”）於2019年第四季推出經優化的暫租住屋「未補地價資助出售房屋 — 出租計劃」（“該計畫”）。該計劃讓房協及香港房屋委員會（“房委會”）核下適用的居屋單位的合資格業主，將其未補地價的單位或睡房出租予合資格的公屋申請人士。該物業所屬的曉翠苑，是房委會於該計劃所涵蓋的屋苑。

59.原告人主張，被告人的中間利益，是相等於該物業通過該計劃租出所應得的租金。年期方面，原告人自2018年7月開始居住於前夫的單位。但由於該計畫在2019年第四季才接受申請，原告人提出向被告人中間利益的申索，由2020年1月9日（即大概計畫開始後三個月）直至對方交還該物業為止。

60.至於應得的租金，原告人提交了一份專家報告及兩份補充報告（統稱為“該報告”），對該物業的市值租金提供意見。由於在2023年11月8日的審前覆核聆訊中，法庭已命令該報告被視為可採納的證據，專家證人不需出庭作證。

61.該報告指出，由於市場上沒有該屋苑類似的租賃交易作為比較，專家只可以以該物業的市值和回報率（yield）估算市值租金。另外，專家假設該物業的市值價值，是在已補地價的情況下售出的價值。原告人的中間利益申索，是以專家就該物業所估算的市值租金，作為她的申索基礎。

62.被告人反對這項申索。被告人指出該計劃有很多限制，例如業主要通過房協轉介房委會申請，由房委會審核，房協會向合資格業主發出《業主證書》（計劃概要2.2），正在輪候公屋人士要向房協申請《租客證書》及《提名證書》，方可以和業主簽租約（計劃概要2.3）。由於該物業沒有房委會批准，是不能出租的，被告人反對及拒絕原告人在未有房委會批准下任何的申索。另外，被告人認為，該物業並非市面上私人屋苑物業，價值不能互相比較。

63.原告人代表大律師對於被告人的反駁理由，有此回應。他認為就算私人物業，都不一定可以成功租出，但業主不會因此喪失申索權利。此外，中間利益的本意，不在乎於業主收回物業後會否出租或以低價出租有關物業，而是被告人在佔有物業期間所獲得的利益：見上述William Artists一案。故此，雖然該物業需要房委會批准才能出租，但這並不是反對原告人申索的理由。本席同意這個論據。

64.至於被告人收益的計算基礎，該報告內的租金估算，是建基於該物業在已補地價的情況下公開出售的價值。但是該計劃只適用於未補地價的居屋單位，出租予輪候公屋人士之用。因此（而原告人的代表大律師也承認），該報告內的估算有可能過高，未必能反映該物業通過該計劃租出所應得的租金。

65.原告人代表大律師指出，該物業於1989年售出時的市值是$410,500，而當時的售價是$270,100，折扣率為34.2%。他提議法庭可引用這個折扣率，對報告內的租金估算作出扣減。本席認為，這個計算方法雖然不能直接反映該物業通過該計劃租出所應得的租金，但它是基於現有證據的最合理估算。本席留意到，過往也有類似的案例，採納這個計算方法評估有關居屋物業中間收益的金額：Tang Hin Fai Chris & Anor v Tang Hin Lung & Others [2023] HKCFI 2637 第210段。因此，本席接納原告人代表大律師的提議，批准原告人就復還收益的申索，金額為該報告內的市值租金扣減34.2%，直至被告人交還該案物業的空置管有權為止。

被告人的反申索

66.被告人有兩項反申索。第一，他要求原告人把該物業轉到他的名下。由於本席判定原告人是該物業的實益權益擁有人，被告人的這項申索自然不能成立。

67.被告人的另一項反申索，是對多年來原告人對被告人的滋擾，進行索償。就這項申索，被告人除了在抗辯書及反申索書簡單提及外，他在證人陳述書內沒有提出任何相關證供，在盤問中也没有任何有關提問。因此，被告人未能成立這項反申索。

68.本席駁回被告人的兩項反申索。

結論

69.本席判定原告人是該物業的實益業權人，被告人須交還該物業的空置管有。但有見被告人及其妻子均是長者，本席酌情給予較長的時間，讓被告人一家另覓居所。

70.被告人須向原告人支付租金支出共$211,200、復還收益$305,312 ($464,000 x 65.8%) 及由2023年12月9日起直至被告人交還該物業的空置管有的中間收益，以每月$6,382.6（$9,700 x 65.8%）計算。

71.原告人的代表大律師要求被告人支付由傳訊令狀起直至完整支付上一段提及的總金額的利息，但他沒有提供任何理據作出支持。本席經參考多個案例後，認為原告人不能獲得中間利益的判決前利息，因為此舉會過度補償原告人：Whitwham v Westminster Brymbo Coal and Coke Company [1896] 1 Ch 894, 899; Glenealy Mansion Limited v Norman Persaud [1986] 1 Ch 894, 127C；顏僑生作為已故顏炳的遺囑執行人 v Estate of陳發, Deceased [2022] HKDC 99 第28段。因此，本席拒絕判給原告人判決前的利息；然而，原告人有權獲得判決後的利息。

72.本席作出以下命令：

(1)  被告人須於本判決60天內向原告人交還香港柴灣曉翠街7號曉翠苑雅翠閣1樓03室（下稱「該物業」）的空置管有。

(2)  禁制被告人及其許可人在沒有原告人允許下進入該物業或於該物業逗留；

(3)  被告人須向原告人支付$516,512及由2023年12月9日起直至被告人交還該物業的空置管有的中間收益，以每月$6,382.6計算；

(4)  上述金額以判決利率由本判案書日期開始計算利息，直到全額支付為止；

(5)  被告人的反申索被駁回；

(6)  被告人須支付原告人的訟費（包括一切獲保留的訟費），包括審訊的大律師證書，如雙方未能同意金額即須法庭作出評定。原告人的訟費根據《法律援助規例》作出評定。此為暫准訟費命令，除非與訟任何一方以傳票方式於本判案書日期起計14天內提出反對或更改，否則此暫准訟費命令將於本判案書日期起計14天後自動成為絕對命令。

原告人：由羅本信律師行延聘林仲煒大律師代表

被告人：沒有律師代表，並親自應訊