好順意大廈業主立案法團 對 蔡祖沛及另一人
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1. 申請人是位於元朗鳳攸東街9號好順意大廈（“該大廈”）的業主立案法團，答辯人分別是蔡祖沛先生及陳福群女士（下稱 “蔡先生及蔡太”），他們是好順意大廈（“該大廈”）B座19字樓6室（下稱 “該單位”）及相連天台（下稱 “該天台”）的聯權共有人。
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LDBM 307/2012 香港特别行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2012年第307宗 _____________________
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________________________ 判 案 書 ________________________ 1.申請人是位於元朗鳳攸東街9號好順意大廈（“該大廈”）的業主立案法團，答辯人分別是蔡祖沛先生及陳福群女士（下稱 “蔡先生及蔡太”），他們是好順意大廈（“該大廈”）B座19字樓6室（下稱 “該單位”）及相連天台（下稱 “該天台”）的聯權共有人。 2.申請人指兩名答辯人多番阻撓申請人進入該天台維修防水層，於2012年11月15日發出申請通知書，申請人向答辯人發出禁制令，禁止他們在發出命令的一星期內進入該天台，使申請人能夠完成大廈的頂樓天面防水層工程。此外，申請人也向答辯人追討賠償，指因答辯人不合作，申請人需向屯門法院申請手令，引起了律師費的開支，又因答辯人拒絕工人在該天台進行維修虛耗了工程費用。 背景及早前的聆訊和命令 3.在是次審訊之前，與訟雙方已經進行過非正審申請取得配合相同目的之臨時強制令，以及因執行臨時強制令未果而提出的交付羈押申請。除了本案外，雙方也在屯門裁判法院就著同一事項有過訴訟。余暫委法官（當時職階）於2013年2月26日的判案書作出以下的背景撮要：
4.答辯人所持的抗辯理由如下：
(i) 該天台沒有防水層 5.答辯人的說法是該天台沒有防水層，他們沒有提出任何證據。申請人提出證供反駁，指大廈天台的確有防水層，由專家林先生呈堂建築圖，顯示該天台在興建的時候確是有防水層。林先生又解釋指防水層的物料是由五層蠟青紙及其他的混凝土組合而成，這當時是非常普遍的天台防水物料。答辯人等沒有提出任何專家意見反對他的說法。本席接納林先生指該天台是有防水層或原本應有防水層，如果答辯人指防水層經由他進行維修後已經不復存在，這說法只會引起其他問題；首先他們沒有證據證明其說法，再者即使這是真確的，申請人更必須再在天台重新設置防水層，以符合建築圖的要求。 (ii) 該天台是私人物業 6.答辯人等指該天台屬答辯人所擁有，不是大廈的公用部份，因此除非答辯人同意，否則申請人及其承建商無權進入該天台。他們倚賴同一大廈早年的案件，在該案中，周法官裁定大廈平台是私人物業，應由個別業主負責維修（好順意大廈業主立案法團對Chiu Fai Sang LDBM 63/1999）。 7.蕭大律師代表申請人陳詞指《建築物管理條例》（“《條例》”）第2條列明，公用部分是指建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分。在答辯人的轉讓契中，沒有指明該天台中的瀝青紙或防水層專供答辯人使用、佔用或享用。因此，該天台的防水層是公用部分。 8.蕭大律師的陳詞亦指，該大廈分為A、B兩座，每層8戶，頂層上有天台，天台是入契買賣的私人物業，不過天台飾面磚下有一層防水層，這是非常普遍的建築情況，防水層的作用是防止雨水滲漏到下層，因為滲漏除了影響下層物業之外，還會影響到其他公用部份，例如外牆、下層走廊等的結構，因此，防水層在其他案例包括Incorporated Owners of Hong Leong Industrial Complex v HL Resources Ltd [2010] 4 HKC 463 被裁定為公共設施。 9.他引用在Hong Leong 一案第10段，指上訴法庭正是依照上述推論，判定屋頂防水層是大廈公用部分。
10.申請人的專家證人林先生在其報告第8.3段指出，該大廈B座天台共8個單位，若果一個天台單位的防水層有損壞，可能會導致其他單位以及公用部分出現滲漏，因此，他認為防水層並不是為了專供某一業主使用、佔用或享用，因此根據公契，防水層是公用部分。 11.蕭大律師指在葛倩兒暫委法官處理另三宗關於好順意大廈的案件中（LDBM 255/2012、LDBM 25/2013及LDBM 27/2013），與訟雙方並不爭議天台是否有防水層，葛暫委法官在其判決書第60段也判定防水層是公用部分。 12.他又指事實上，答辯人的律師在余敏奇法官席前亦不爭議，大廈防水層是公共設施（參閱余敏奇法官2013年2月26日的判決書的第40段）。 13.大廈公契對公用部分有以下定義：
14.《條例》第2條，公用部份（common parts）的定義為：
15.《條例》附表1，公用部份包括：
16.本席認為本案的防水層正符合《條例》和公契就公共部份所作的定義，本席接納林先生就防水層的作用及目的提供的專家意見。本席接納本案天台防水層是 “普遍供所有業主使用或為所有業主的利益而設置的裝置” ，因為在整個天台設置防水層是保護大廈從頂樓及至其他樓層及建築部份，不被漏水引致滋擾及影響大廈整體結構安全。本席裁定天台的防水層根據上述條款是公共部份。 17.答辯人所倚賴的案例（LDBM 63/1999），牽涉的部份是該大廈1字樓的Flat Roof，本席要處理的是B座19樓6室上層的天台，兩者截然不同，況且當時亦未有Hong Leong案例，本席不認為周法官的裁決可應用於本案中。 (iii) 大維修未經業主大會通過 18.答辯人等指大維修未經業主大會通過，他指2011年9月22日選承建商的業主大會（“922業主大會”）都有問題。申請人提出了文件，包括投標文件、常務會議及業主大會會議記錄作證明，姚先生即當時的管業經理作供指顧問就所有承建商提交的標書制訂了分析表，申請人將分析表於922業主大會派發給業主參考，當中詳列了各承建商就每一項目的落標價錢。在922業主大會上，根據工程所需，把維修分為19個項目，業主就每項目以投票形式表達自己的選擇，天台防水工程，即第13項天面防水工程，已得到過半票數支持。 19.另外，所有11間工程承建商均被提名供業主選擇，而德保獲得過半業主票數，獲選為工程承建商。 20.蔡先生指所謂922業主大會大維修工程的文件，完全沒有提及天台、平台的字眼，只提及 “天面” ，現在申請人指 “天面” 包括天台、平台及機房外露的頂部是不能接受的，又指當時選用 “天面” 一詞是法團與管理公司故意誤導業主，因為多年前法庭已裁定平台由相關業權持有人負責維修。 21.考慮過雙方的說法，本席接納申請人方指法團已把11間參與投標的工程承辦商的詳情提供給業主在922業主大會中投票決定，本席不接納大維修未經業主大會通過的說法。本席接納 “天面” 包括天台、平台及機房外露的頂部，第13項 “天面防水工程” 正包括本申請涉及的防水層修理更換項目，大維修的19個項目，其中13項，包括天面防水工程已獲922業主大會通過。 (iv) 大維修沒有公開招標 22.本席曾頒令兩名答辯人就他們指控的招標及會議程序問題存檔補充證人陳述書，他們逾時存檔，申請人為節省訟費不就這點提出反對，不過，在審訊的最後一天，蔡先生要求撤回他與蔡太簽署的補充證人陳述書，他指這是因為他不信任代書人已充份反映他們的案情，本席向他解釋後果，他仍堅持撤回。因此，本席只處理他在較早時存檔的4份誓章及1份證人陳述書及已存檔證供所涵蓋的庭上證供作為本席分析的基礎。 聘請德保作為承建商未經投標程序 23.就著聘請德保作為承建商一事，申請人透過姚先生指出申請人於東方日報刋登廣告招聘大廈維修工程承建商。之後申請人收到18份預審標書，管理委員會於2011年8月23日常務會議中聽取顧問公司意見，剔除了其中5份後，議決向其餘13間發出取標通知書。在同一會議中亦通過了招標工程進度表。管理公司按進度表於2011年8月25日發出投標邀請書，各承建商於實地視察後，截至2011年9月8日，共有11間承建商落標。 24.答辯人的說法是這些都是表面功夫，只用作欺騙業主和法庭。他在2013年6月24日的《證人口供》指沒有公開招標，只是顧問向目標承建商招標，各投標者的價目也沒有在會議中讓業主參考，922大會沒有表決任何維修項目和價錢，也沒有選標評標的會議。 25.聽過雙方的證供後，本席認為申請人方提出了實質的文件記錄，答辯人指記錄是門面工夫的說法最少不支持沒有招標的說法。蔡先生也不否認招標最先是公開登報進行的。根據922大會會議記錄，其中第6項便是商討及議決選出該大廈整體維修工程項目，並記錄了業主對每個項目的議決結果，19項目中有6項不獲通過，而業主亦從11個承建商中選出德保，之後亦議決分三次向業主收集維修費。本席接納在大會投票前，已經由遠東以顧問身份向業主解釋工程項目，並提交了不同投標者在19項目中的標價（投標分析表），供業主考慮。本席接納申請人方的說法，聘請德保作為承建商已經歷招標投標程序。 (v) 圍標 26.答辯人等就圍標提出的證據包括自己及吳女士作供。他們指圍標首先涉及聘用遠東作工程顧問的投票過程，他指有人操控選舉顧問，再由顧問操控承建商投標情況，暗中安排由德保中標。 27.蔡先生自己的主要說法是在325業主大會中，業主投票選擇顧問，當接近投票尾聲時，他看見姚先生拿著一張紙高叫 “還有這個最低價的遠東” ，一輪混亂後，遠東多獲得幾十票，最終獲聘為工程顧問。 28.另一項由蔡先生提出的證據是登報邀請承建商投標後，曾有一名 “行家” 打電話告訴他，指自已本想參與投標卻不獲接納。蔡先生指這名 “行家” 不願出庭作供。 29.另一證人吳雪芳女士在她的證人陳述書及在庭上指當時的法團秘書張潔雯女士對最低價的遠東有所傾向，因此在325業主大會中遊說其他業主，特別是長者業主，投票選取遠東當顧問。她又指管理公司的女職員在第一輪點票時，曾向當時的經理姚先生 “打眼色”，本席曾向她要求示範什麼是打眼色，她一把兩隻眼睛微微一登，本席問她以她所知打眼色的用意是什麼，她說也曾經想向姚先生詢問，她最早時指姚先生沒有回應，後來澄清指實際上她沒有提問，因為當她想提問時，卻遭到姚先生阻止。 30.首先，姚先生否認曾在投票尾聲時拿著一張紙高叫還有這個最低價的，他指雖然管理委員會篩選了4個顧問，認為較為合宜，但所有參與投票的顧問共11間，都被列在選票上，供業主挑選。不過，當時的主席吳女士指她已經備妥了選票，因此姚先生便使用由她備妥的選票，他指當晚曾有兩輪投票，因為第一輪投票沒有任何一個投標者以過半數獲選，因此需要第二輪投票，由兩個最高得票者競選，由於吳女士預備的選票不足以應付第二輪投票，他便使用原本由管理處預備的選票作第二輪投票之用，再作投票後，遠東在第二輪勝出，他指不會出現他拿著一張紙高叫還有這個最低價的說法。 31.吳女士的說法亦被姚先生及張女士極力反對，張女士指首先她對遠東沒有傾向，她自己連同委托她代表的業主，都投拜雅，不是遠東。其次，當時除了吳女士即當時的法團主席及其他委員包括蔡先生在場之外，還有元朗民政事務署的兩位代表及麥業成區議員列席，如果她作出這些不當行為，沒有可能不被制止，而事實上當時沒有人包括作為主席的吳女士指出有任何違規行為，她否認曾恐嚇吳女士如她經常說遠東是老鼠公司，會被人襲擊，但同意曾勸喻她不要經常說黃鄺是老鼠公司。 32.聽過雙方的證供後，本席不接納吳女士所指張女士在現場遊說其他住戶，因為這等於說在場的獨立人士不是偏袒造票便是完全不負責任，這是難令人信納的，此外，吳女士當時是主席也沒有即時提出反對，這亦是難以想象的，雖然她提出曾被女士恐嚇的說法，但她的說法很薄弱，況且，即使本席接納她的說法，也不能確定恐嚇的指控，當時兩位女士關係良好，梁女士所說的，更有可能是善意的勸告。本席認為答辯人方提出的證據矛盾重重，未足以證明背後有圍標的行為。最後，本席認為大維修沒有經投標選出承建商與參與投標承建商之間發生圍標勾當，兩項指控是互相抵觸的。 33.此外本席亦查閱相關投標文件，本席留意到一份2011年3月16日發出的通告邀請業主出席325業主大會，參與聘用顧問，通告指業主曾於2010年8月30日議決反對與黃鄺簽約聘為顧問，於是重新就聘請顧問登報招標，由此可見業主們一直積極參與聘用顧問的程序，此外本席亦看到一份2010年11月23日的大廈維修工程顧問開標（應是四標）紀錄，顯示蔡先生曾參與投標過程。 34.蔡太的代表黃小姐存檔了一些就圍標的報章雜誌報導，這些報導當然不能成為證據供法庭考慮。 答辯人其他投訴 張潔雯主席身份問題 35.答辯人等又質疑張潔雯主席的身份，他在2013年4月5日存檔的誓章指主席和秘書都沒經過業主選出的，他沒有提供違規詳情。不過本席在兩份會議記錄中看見張女士當選的情況，第一份是2011年5月5日的管理委員會第二次常務會議的會議記錄，不爭議的是吳雪貞前主席因不滿遠東被聘為顧問，在2011年4月16日辭職，委員會需要補選主席，由張潔雯當選任期至下一次業主週年大會（即922業主大會）（會議記錄第3.2段）。第二份是在9月22日業主大會會議記錄，張潔雯女士獲選為主席。本席認為為在922業主大會前，委員先在他們中間進行補選主席是合符《條例》附表2第6(4)(b)條規定，直至922業主大會，再由業主參與議決張女士當選為主席直至需按《條例》附表2第5(1)條卸任，亦符合《條例》附表2第6(4)(9)條規定。並無不妥。本席接納挑先生的說法指張女士已經按《條例》獲選填補主席空缺，她以主席身份簽署的兩份合約是合法的，亦是已獲授權的。 沒有讓業主參與開標、選標、評標 36.根據記錄，開標、選標、評標由管理委員會進行，其中包括由管理委員會面見部份顧問投標人士，作出評核篩選，再讓業主從所有回標者中投票挑選關於承建商的投標程序亦與顧問投標相若，只是由顧問協助編寫投標分析表，協助業主了解及投票。再者根據2011年9月6日的管委會會議記錄，開啟回標亦有獨立人士監察。本席認為這投訴無實質基礎。 37.根據會議紀錄，委員/主席一直向管理委員會滙報與房協的溝通，蔡先生亦曾出席這些會議，最終房協亦批出津貼給業主，本席認為這項投訴沒有理據。 禁制令申請需考慮的事項 38.申請人認為法庭在考慮是否要頒下禁制令時，需要考慮的是申請人是否需要進入該天台，以：
39.蕭大律師指《建築物管理條例》第40(1)條賦權申請人的管理委員會以及其授權人進入答辯人的單位：
40.他又強調，上述條文賦予申請人三項權力。第一，申請人可進入大廈的私人單位以維修大廈的公用部分。第二，申請人可進入大廈的私人單位以維修非公用部分，因其可對公用部分或其他業主造成利影響。第三，申請人可進入大廈的私人單位，消除可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾。這與申請人的一貫立場相符。 41.此外，蕭大律師指大廈公契第5(1)條有以下規定：
42.他陳詞分析上述條款指，公契賦權申請人有權在給予答辯人合理通知後，在合理時間內進入他們的單位進行視察、修理、保養或翻新，除非那被指需要維修的部份僅為答辯人所用，與其他人無關。又指大廈公契第9.01(38)條賦予申請人更廣泛及一般性的權力。按該條文，申請人可作出任何它認為有需要或可取的事情，以妥善管理大廈。該條文原文如下：
43.蕭大律師引用Citybase Property Management Ltd v Crystal Arm Limited LDBM 370/2005一案中，相關大廈的公契有以下條文（見第9段），與好順意大廈的公契條文相類似 。該條文如下：
44.他陳詞認為這公契條文先後被土地審裁處和高等法院上訴法庭裁定賦權業主立案法團進入私人單位，以妥善管理和維修大廈：Citybase Property Management Ltd v Crystal Arm Limited LDBM 370/2005；及CACV 6/2007（未經報導，2008年1月10日）。 45.另外，土地審裁處在The Incorporated Owners of Kim Tak Building v Harvest Win Investment Limited LDBM 198/2002（未經報導，2002年10月23日）第39段中指出，法庭可根據《建築物管理條例》第40條及/或大廈公契發出禁制令，容許一個業主立案法團或獲其授權的人士進入一個私人單位。 濟助的討論 強制令 46.禁制令或強制令是衡平法的濟助，法庭有權考慮相關的背景因素，決定如何行使酌情權。本席考慮到答辯人等提出的反對理由都不成立，本席接納專家林先生指該大廈的防水層已經老化，需要更換修理，本席接納這項工程已被納入為該大廈大維修的其中一個項目，並與大維修一起進行招標之後，由業主選出顧問及承建商，本席認為答辯人未能成功證明圍標的事實。考慮過B座其餘7個天台單位都已經進行了防水層維修及更換，該天台也必須進行同樣工程，以收防水保護之效。此外A座8個單位的天台亦全數完成防漏翩新工程，本席接納申請人的說法指申請人要求進入該天台是合理的，亦是符合公契第5(1) 條及《條例》第40條的。 47.本席留意到答辯人曾指稱他在該天台做了不少種植，他認為修理翻新工程會破壞這些種植，本席考慮過這情況，本席認為第一，修理翻新工程不一定會破壞盆栽，答辯人等可預先把它們搬離該天台，至於蔡先生指有些是種植在地上的，這些植物應轉移到盆上，以免它們的根部生長破壞防水層，無論如何，保存盆栽的需要不應超越保障大廈整體利益的需求。 48.最後，本席考慮到兩名答辯人強硬的態度，如無法庭強制令，他們絕對不會讓承建商及其工人進入該天台進行防水工程。本席認為強制令是必須的，詳細條文見第52段。 賠償 49.申請人要求答辯人賠償申請人因他們的阻礙行為而導致的損失，包括需承擔的律師費用支出（屯門法院）及額外工程費用。本席認為如果答辯人不是攔阻申請人進行防水層維修工程，申請人毋須在屯門法院提出入屋令的申請，本席認為這些阻撓行為是違反了公契第5(1) 條及《條例》第40條，雖然申請人沒有存檔收據顯示已支付這金額，本席同意相關的律師費開必然由答辯人等承擔。 50.答辯人反對這些申索，但沒有提出金額不合理的理據。就律師費開支，本席查看過三份賬單，本席亦考慮過公契訂明訟費開支按律師與其委托人的基準評定，由於聘用大律師，本席減去律師出庭的時間，此外，兩次到訪該天台以法律文員的開支計算，本席考慮以陳俊華律師的年資與客戶3次會議，撰寫10封信件，閱覽4封信件，加上法律文員及其他開支，本席評核為港元55,000。虛耗的工程開支為港元22,776。 本申請的訟費 51.申請人要求訟費根據公契第14.06條，該按律師與其委托人的基準評定：
52.蕭大律師陳詞指過往案例已指出，法庭應按公契的條文評定訟費：Citybase Property Management Limited v Crystal Arm Limited LDBM 370/2005；景發工業中心業主立案法團訴何振聲CACV 47/2006第34-35段。
53.此外，申請人指他們於開案時已清楚指出，答辯人提出圍標這嚴重指控，答辯人提供的證供不可能足以支持這一指控。答辯人及後仍然堅持採用這答辯理由，做法並不合理，法庭亦可考慮以彌償基準評定訟費：Jeremy Paul Egerton Hobbins v Royal Skandia Life Assurance Limited [2012] 1 HKLRD 977。 54.就訟費而言，本席認為沒有理據不跟從公契第14.06條訂下的基準評定訟費，本席認為應按律師與其委托人的基準而評定。 命令 55.本席現作出以下命令：
申請人由林錫光，陳啟鴻律師行陳俊華律師代表應訊 第一指名答辯人，無律師代表，親自應訊 第二指名答辯人，無律師代表，由黃詠慈女士代表應訊 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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