The Incorporated Owners of Nam Lo Mansion 對 Lau Ping Kwan

LDBM 132, 133, 136 及 137/2019（一併聆訊）
[2022] HKLdT 13

LDBM 132/2019

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第132宗

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LDBM 133/2019

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第133宗

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LDBM 136/2019

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第136宗

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LDBM 137/2019

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2019年第137宗

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判 案 書

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背景

1.是次審訊涉及四宗案件，即LDBM 132/2019、LDBM 133/2019、LDBM 136/2019及LDBM 137/2019。本席於2020年6月16日頒令將此四宗案件一併聆訊。

2.在此四宗案件中的申請人均是香港九龍深水埗元州街334號南廬大廈（「該大廈」）的業主立案法團。

3.四宗案件的答辯人則依次分別是該大廈3字樓301室、302-303室（相連單位）、309室及306室的業主（下稱「132答辯人」、「133答辯人」、「136答辯人」及「137答辯人」）。

4.在四宗案件中，申請人均要求土地審裁處頒令有關答辯人清拆未經批准由其單位經外牆接駁至該大廈主要去水系統的排污／去水喉管，恢復有關外牆原貌及作出賠償（數額有待評估）。

5.此外，申請人也在LDBM 132/2019及LDBM 137/2019中要求有關答辯人清拆其單位未經批准加裝的供水喉管及恢復有關外牆原貌。不過，在審訊時，申請人同意撤回在LDBM 132/2019中有關供水喉管的申請。因此，現時只有LDBM 137/2019一案涉及供水喉管的申請。

6.雖然申請人提出了賠償的申請，但在審訊中，申請人並沒有提供任何證據顯示申請人因為答辯人接駁去水喉管及供水喉管而導致有所損失。申請人在最後陳詞時也沒有提出要求答辯人賠償，而只是要求土地審裁處頒令答辯人清拆及還原有關的供水／排污設施。因此，本席不會就申請人的賠償申請頒發任何命令。

申請人的案情

7.申請人的案情主要是指各涉案單位的排污設施均是未經申請人批准下加建的，而且是違反法例下設置的，因為屋宇署審批的渠喉圖則設計上並沒有該些排污設施。再者，有關的改建涉及該大廈結構，而且部份改建牽涉違例接駁污水渠至該大廈雨水渠，並非豁免工程，甚至違反相關法例，包括《水污染管制條例》，因此申請人無權默許有關的排污設施。

8.有關污水設施接駁至該大廈雨水渠的情況在2017年經申請人主導下才得以糾正，而申請人亦在2017/18年大維修過程中積極取諦該些排污設施，但由於答辯人反對，而引致是次訴訟。此外，申請人是在籌備2017/18年大維修時才實際知悉該些排污設施的存在。再者，即使申請人知曉有關問題，多年來申請人因疲於應付其他有關該大廈的迫切問題下，未能即時籌備資金、人力及物力來處理該些排污設施，所以也不應構成默許。

答辯人的案情

9.133答辯人（302-303室業主）在審訊中由其兒子鄭介中先生代表，其案情指302-303室大約於2005年11月左右接駁排污喉至當時已存在及接駁着301室的排污設施。133答辯人並沒有提供有關接駁獲得申請人書面批准的證據，並在審訊中，一度承認沒有獲得書面批准，但其後反口，提出有可能曾獲書面批准。133答辯人主要依賴的理據為：申請人「預先批核」其單位加裝該排污喉，申請人多年來對此已默許。133答辯人又指公契內容從來也不會有人認真執行（例如公契不容許業戶加裝冷氣機等）、以及誰也不能期望一位年屆六旬的老人家加裝污水喉時會向申請人作出申請、申請人提告是因為其主席溫建平先生以權謀私想壓價購入其單位等等。

10.132，136及137答辯人（分別為301、309及306室業主）在審訊中由鄭大律師代表，其案情在本案開審後曾出現不同程度的更改，但根據其結案陳詞及在審訊中的陳述，其案情如下：

(1) 136答辯人（309室業主）沒有證據證明申請人曾批准安裝供水管及排污喉設施，因此只依賴默許。沒有直接證供顯示309室的排污設施為何時興建，但有答辯人的證供顯示309室的洗手間大約於2008年底建成。

(2) 在2017年3月份，時任法團主席關耀發先生要求答辯人證人榮記水電冷氣工程公司的何嘉駒先生更正301、302-303、309室的污水喉管的接駁，由本來錯誤接駁至雨水井接駁回大廈主污水渠。

(3) 301和306室的前任業主的實質擁有人均為陳廣池先生，亦即是137答辯人代表陳家誠的父親。申請人於1994年成立時，陳廣池為時任的法團主席，陳家誠為時任司庫。雖然陳廣池並未到庭作供，陳家誠指其父在1995年為301及306單位向申請人申請加建供水喉和污水喉，在他和父親參與的法團會議中獲批，由管理公司備案，而有關工程約在1995年底完成。

(4) 有關的排污設施經歷2005年大廈渠喉維修及2017/18年大維修後，均未有被拆去，因此該排污設施已合理成為大廈排水系統一部份。

(5) 此外，答辯人質疑申請人所提供的經屋宇署核准渠喉圖則的準確性和可依賴性，並指有關圖則不能顯示任何橫向排水渠，只會顯示縱向穿過樓層的排水渠。答辯人亦指該些排污設施的安裝工程於2010年之前安裝，屬當時《建築物條例》（第123章）第41條(3A) 的豁免工程，因此並不違法。

(6) 至於306室供水方面，137答辯人依賴1995年陳廣池作出的申請和申請人的批准。此外，137答辯人在2018年向水務署申請安裝獨立水錶供水，有關工程只涉及安裝水務署水錶，並沿用1995年時安裝的舊有供水喉管。安裝獨立水錶當天（2018年8月8日）陳家誠先生和時任法團主席關先生取得聯絡，並獲管理處打開天井水錶房閘門施工，137答辯人為其單位申請水務署獨立水錶，申請人也沒有提出反對。

(7) 137答辯人亦依賴其曾於2017年繳付一筆過港幣3,000元的水費予申請人，以說明申請人批准或默許306單位的供水。

爭議事項

11.基於雙方的案情，本案中主要的爭議點有三：

(1) 申請人有否按照大廈公契以書面形式批准各位答辯人的單位安裝該些排污設施，以及批准306單位增設現時的水錶和供水喉管；

(2) 各位答辯人單位的排污設施及306單位供水設施的安裝、使用是否違反香港的法律；

(3) 申請人有否默許各位答辯人增設或維持該些排污設施，及有否默許306室現時供水設施的存在。

12.雙方沒有爭議有關的喉管是經過該大廈的外牆進入有關的單位的。因此，有關的外牆是有所改動。

13.根據該大廈的公契（「該公契」）第4(1)(i)段，該大廈的各業戶（包括各答辯人）均不可在未有申請人和管理公司書面批准下進行包括該大廈外牆的改動工程。第4(1)(i)段的條文如下：-

“4. Each owner shall be bound by and shall observe and perform the following covenants provisions and restrictions:-

(l) No owner shall without the consent in writing of the Manager do or cause or permit to be done any of the following:-

(i) make any alteration to the walls or structure or façade of the said building;” (強調為後加)

14.此外，根據《建築物管理條例》（第344章）（「該條例」）第34I條：-

“(1) 任何人不可 ——

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項 改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分 ，以致 ——

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對 該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的 責任。”

15.根據上述該公契的條文，很明顯，答辯人必須獲得申請人或管理公司的書面批准才可改動外牆來加建有關的喉管。

16.該條例附表1 第1及6段指出外牆和排水渠為大廈公用部份，因此在沒有業主委員會決議批准下，各涉案單位涉及的外牆和排水渠的改動工程也違反了上述第34I條。

17.雙方就上述的條文並沒有爭議，而答辯人有沒有得到書面批准是一個事實問題。本席須就雙方證人的證供作出裁決。

18.答辯人的排污及供水設施是否違反香港的法律則是一個法律問題。

19.至於默許方面，這是一個法律原則，但也要建基於一些事實背景。本席也須就這方面的事實證據作出裁決。

有關證據分析的簡單法律原則

20.首先，在衡量證人證供的可信性時，本席須考慮（1）該證供的內在可能性（inherent plausibility）、（2）有否與其他文件證據存在衝突、（3）作供的神態舉止（demeanour）及（4）整體的可信性（見Lee Fu Wing v Yan Po Ting Paul [2009] 5 HKLRD 513）。

21.在考慮證人證供的可信性時，有否當代的文件證據（contemporaneous documents）支持證人的說法，以及證人作供的一致性（包括一名證人前後是否一致，以及與其他證人或其案情一致等等）往往是至關重要的檢驗基凖（見Hui Cheung Fai & Anor v Daiwa Development Ltd & Ors HCA 1734/2009, unreported, 8 April 2014）。

22.雖然案例指出證人作供的神態舉止很多時未必像上述其他因素那麼有指導性，但當證人作供時展現出不必要的對抗性、迴避問題，又或者表現出誇大／悍衛其案情（bolstering one’s own case），或依賴無實質基礎的猜測和指稱（bare assertion）的傾向等等，均會是考慮證人可信性時的指標。

23.當然，獨立及沒有個人利益的證人的供詞，一般也會較為可信。

24.基於上述的法律原則，本席考慮了雙方證人的證供。

申請人的證人：溫建平

25.溫先生是申請人的現任主席，過往曾經擔任申請人的主席，但溫先生坦言他在2006年至2016年期間經常不在香港，除了響應前任主席關耀發先生號召幫忙籌辦2005年大廈渠喉維修之外，其餘時間即使他名義上很多屆也是主席，法團的事務卻大多由其他委員（例如關先生）代理。溫先生作供時坦言申請人文件庫中的文件紀錄或許有不齊的地方，但他確認在他認知範圍內，申請人從未批准各位答辯人或其前任業主加建有關排污設施，亦從未批准306室加建供水設施。反之申請人甚至曾經透過管理公司去信水務署表示申請人開會後一致決定不同意306室加裝水錶。

26.就著2005年的渠喉維修，溫先生指出當年維修的範圍只包括該大廈原有設計的渠、喉（例如3字樓便只就公共洗手間進行工程）。承建商按該大廈經審批的渠喉圖則報價，事先並沒有對該大廈外牆進行視察和發掘該大廈外牆有沒有一些未經批准加裝的渠管，承建商也沒有回報發現這類渠管。溫先生的證供在盤問下並沒有動搖，他直言當年的他欠缺物業管理方面的知識和經驗，盡快處理完便了事，因此申請人也沒有發現該些排污設施當年是否已經存在。

27.溫先生也指出申請人多年來一直遇到各種不同迫切而棘手的問題，但因為牽涉不同人的利益，申請人行事往往遭遇各種反對、阻滯。法團委員是義務為大家服務的，未必所有問題浮現也能馬上覺察到，更未必有人力物力即時應對。溫先生指出該大廈多年來累積的僭建問題日益嚴重，在2017年夏天該大廈的電錶房爆炸導致大停電之後，業主們（包括他本人）對處理該大廈的問題顯得積極和關心多了，現在差不多每天也有業戶致電他關心該大廈各種的問題，因此在2017年之後申請人變得更具客觀條件進行各種執法、糾正行動。

28.2017/18年大維修期間申請人及管理公司一直有提出要求各位答辯人拆除該些供水/排污設施，但遭各位答辯人強烈反對，承建商也害怕惹上法律責任。因此申請人在2017年至2019年採用循序漸進、按部就班的方式處理拆渠的事宜。

29.就著306室供水的申請，申請人是一致反對的，在2018年7月5日管理公司去信水務署表達申請人開會後一致反對306室加裝水錶。目前接駁306室的供水喉管的位置在證物A2相片1-5中以綠色箭咀標示，據溫先生所知這是在2017/18年大維修之後再鋪設的，其佐證是2017/18年大維修期間承建商在水錶房將所有當時存在的水喉管塗上粉紅色塗料，但該組供水水喉管卻是呈現白色的。安裝當天也有申請人的委員在場反對，但137答辯人的代理人卻仍然繼續安裝。

30.至於306室之前的供水喉管則是接駁3字樓公共洗手間的，明顯和目前接駁水錶房的供水設施並非同一組喉管。溫先生憶述在2018年11月申請人截斷私自接駁3字樓洗手間喉管行動中，他亦在場觀察師傅追蹤喉管，他確認證物A2相片6中顯示的斷喉正是舊有接駁306室的供水喉，已於2018年11月被截斷。在作供前一個周末，溫先生亦親自觀察過，再次確認該截斷喉仍然穿過306室外牆，接駁至該單位。

31.盤問下，當被問及南廬大廈1至2字樓溫先生持有的物業是否也有未經批准的渠喉改動時，溫先生表示他已經一視同仁要求租客更正一切違規的構築物，他亦強調假如經專業人士發現他的單位有違規構築物他會毫不猶豫糾正。以上種種足見溫先生的證詞並沒有誇大或護短的地方，盤問下證供亦沒有重大的動搖，本席接納溫先生是一名誠實可靠的證人，並接納其證供。

申請人的證人：黃寶儀

32.黃寶儀女士在2002年遷入南廬大廈居住。在2003年至2004年她在業主立案法團管委會會議列席旁聽，她發現當時法團的會議基本上只是以聚餐形式，在當時南廬大廈對面的酒樓進行，大概舉行了2至3次左右。 黃女士憶述當時的法團成員開會一般也沒有正式的議程，討論內容沒有多少重點，也沒有人留任何會議紀錄。

33.在2005年黃女士開始擔任法團司庫，當時該大廈發生水渠老化爆裂事件，需要緊急維修，因此只做了原有渠舊換新的工程，沒有查找和處理僭建物。在準備維修的過程，有委員發現該大廈3字樓的水費出奇地貴，向時任管理公司港置查詢，要求他們調查。港置後來匯報因為3字樓有人在公用洗手間私自接駁供水。黃女士和一些委員當時要求一定要查清這些水喉駁去哪些單位，能截斷應該截斷，但她也知道不能說截斷就去截斷，當時港置勸說他們不如先要求3字樓業戶加裝水錶、分擔水費，之後再處理截斷的問題，因此2005年決定出通告要求3字樓業戶暫時申請安裝水錶以計算水費。但考慮到後來的發展，包括港置居然正式批准部份業戶正式供水，違反法團的意願，她認為港置責無旁貸。事實上，黃女士指港置的行政很不透明，大概在2006年至2009年發現港置的問題越來越多，最後發現它收了錢卻不翼而飛之後，便辭退了港置，轉了新的管理公司。

34.當被問及既然不同意3字樓業戶有供水情況，為何不處理相應單位的排水時，黃女士坦言多年來申請人的想法也是定格在停止偷水為法團帶來影響，先處理好財政，一直也沒有想到有供水則相等於有排水設施這個問題。

35.黃女士指2005年發現3字樓業戶私自用水後不時也有跟進，例如追討水費。以306室而言卻是很多年之後才收到他們繳付3,000元，這數字並不是讀錶得來的，而是管理公司和306單位協商後得出的，黃女士形容為「追咗咁多年，都係大家傾個數，盡追㗎咋」。黃女士表示這些年來不採取進一步行動截斷該些供水設施不是因為放任，而是一來彼此左鄰右里也想和睦，以勸喻形式合作解決，不是每次也要找律師對薄公堂；二來在2005年渠喉維修完成之後，有部分業主留意到該大廈有僭建問題，認為不公平，不願意支付分擔費，因此法團之後著手處理一些僭建包括屋宇署已發函警告的天台屋，之後又處理地舖等等事宜，黃女士形容法團人手和資源有限，不足以同一時間處理太多問題。

36.此外，黃女士指出關耀發先生年紀很大，多年來義務處理法團問題，面對很多人的壓力，十分辛苦。多年前他已想退下主席位置，所以找了業權份數比較大的溫先生擔任，但2006年至2016年期間溫先生經常不在香港，關先生也會幫忙代勞處理。關先生雖然沒有出庭作供，但黃女士表示關先生就著本案提供很多有用的資訊，只是他年紀老邁，才不想出庭作供。

37.在2017年該大廈發生了大停電事件，大部分業戶相信是與南廬大廈日積月累的僭建物有關，事件之後很多業主變得更加積極參與業主大會和管委會的日常運作，希望著手推動申請人加大力度跟進僭建問題。適逢2017年政府要求該大廈進行大維修，業主們和申請人決定一次過處理維修和僭建物的問題。 現時有新的管理公司，和溫先生積極參與處理該大廈的問題，她感到該大廈正撥亂反正，漸入正途，她支持這種新氣象。

38.黃女士作供時直接簡潔回應問題，盤問下沒有動搖也沒有誇大，供詞沒有不合理地方，而且黃女士多年來在法團義務服務，一直見證申請人和該大廈多年來的變化，是一名誠實可靠的證人。本席接納她的所有證供。

133答辯人的證人：鄭介中

39.鄭先生是302-303相連單位業主范玉枝女士的兒子。鄭先生指他母親年事已高，不適合出庭作供，因此由他代勞。

40.鄭先生作供時首次提出申請人或許曾經書面批准其單位安裝排污設施，只是他在這一刻未能提供這些書面批准。鄭先生承認這與他之前的案情不符，在盤問和回應本席提出的跟進問題時鄭先生也承認他母親確實清楚告訴他並沒有這些書面批准，他本人對這些書面批准並沒有認知，他只是推測可能存在，本席認為他只是因為在審訊期間發現其他答辯人案情指他們單位有書面批准而改變其案情。然而他卻不承認這是沒有根據的猜測。這除了反映鄭先生供詞前後不一致外，也反映鄭先生有誇大其案情和依賴無實質基礎的猜測的情況。

41.鄭先生引用2005年7月21日法團發出的通告，指出（1）這是一個指令、勒令，要求3字樓業戶加建水錶，不管當時各單位是否已有供水系統；（2）有關的通告是一項邀約，一個3字樓業戶永遠有水用的合約；及（3）預先批核其單位加裝排污設施。鄭先生其後向法庭澄清這是他個人的理解，不是他母親的理解，他亦沒有和母親討論過。反之在回應法庭跟進問題時鄭先生同意他母親當時加裝供水去水是因為應租客要求，考慮租值可以上升，因而聽從地產經紀的意見加建，並不是因為2005年7月21日的通告而安裝。當然申請人沒有申索302-303室拆除供水設施的強制命令，但基於上述，本席認為鄭先生不可以依賴這張通告以證明默許／預先批核的指稱。

42.鄭先生確認302-303單位的供水去水系統落成於2005年12月1日，因此，在2005年上半年的該大廈的渠喉維修工程時，該單位的排污設施尚未存在。鄭先生亦因此撤回有關排污設施在2005年渠喉維修後仍然存續相當於默許的說法。同樣地，鄭先生確認在2017/18年大維修期間其單位與申請人就著該排污設施應否拆除存在爭議，申請人不可能強行拆除，因此鄭先生也撤回了該排污設施經歷2017/18年大維修而不被拆除相等於已被接納／默許成該大廈排水系統的說法。

43.鄭先生同意即使申請人或水務署批准其單位供水，申請人及管理公司仍有權在審視去水方案後決定是否批准其單位加裝排水設施。就他掌握的資訊，在籌備2017/18年大維修前，申請人從沒有顯示它知道該排污設施存在。

44.鄭先生在盤問下也確認雖然他一直大力依賴2017年8月28日管理公司發出的信件，提及「若 貴司的水喉管乃正式入紙水務處申請而接駁的，則無須理會此函件」，但當其時他或他的母親均沒有見過這封信件，他只是在準備審訊的時候才見過。顯然，不管該信件會否構成默許的效果也與133答辯人案情無關。

45.然而，鄭先生卻對2018年1月12日管理公司發出的通告有印象。這封通告提及當時大維修進入尾聲，要求業戶主動於2018年1月15日管委會會議上呈報有否設置任何喉管。事實上，按照鄭先生的證供，他和母親確實因此出席2018年1月15日的管委會會議，並在開始會議之前鄭先生因與法團委員肢體衝突而被警員帶走。從2018年1月15日管委會會議紀錄可見，302-303業戶在向申請人、承建商和建築顧問了解過後，答允先進行還原工程再向屋宇署申請。鄭先生在庭上確認相信這裡提及的302-303業戶正是他的母親。

46.整體而言，鄭先生作供不時會作出無實質證據基礎的推測和指稱，甚至更改案情，即使面對申請人提出與其證供不一致的當代文件證據時，仍傾向馬上嚴詞否定、對抗，或者多番迴避承認錯誤。這無疑使其證供顯得不可信。

137答辯人的證人：陳家誠

47.陳家誠先生是137答辯人公司的代表，其父親陳廣池是南廬大廈的發展商之一，曾是301和306兩個單位的實質上的業主。陳廣池是申請人成立時（1994年）的主席，陳家誠則是當年司庫。

48.陳家誠指在1995年左右，他父親曾經為301和306兩個單位正式申請加裝供水和去水設施，並在法團會議中獲批，當時會議他也有出席，他相信管理公司有會議紀錄備案。但有關的會議紀錄他沒有見過，父親和他也沒有存底。不過，申請人／管理公司並沒有發信確認批准其申請。陳家誠先生確認會議中他父親沒有交代供/去水安裝的細節，更沒有提交圖則供會議討論。

49.供水方面他只能確認有安裝分錶，但他不知分錶的位置何在，他並不清楚有關喉管是否穿過306室的外牆。 排水方面，陳家誠先生稱他父親安排安裝該些排污設施時他不在場，不清楚施工細節，但他確認按他認知共用排污渠是他父親加裝的，而就306單位而言，橫渠也是他父親安排安裝的，接駁處是該大廈原有公渠的氣喉。當被問及該排污渠是否接駁大廈雨水井時，陳家誠先生表示他雖然不知道施工細節，但他相信違例違規的方案他父親不會做。

50.陳家誠先生承認306單位加裝分錶只是給自己一個參考，而不是讓管理公司查看和收取他們費用，他並沒有想過要付水費給管理公司／申請人。而在2017年306室繳付水費也是管理公司和他協商的金額，他指出5,000元對他來說太吃力，反建議3,000元及最終達成協議，陳家誠先生不知道管理公司有關金額的計算方法為何，也沒有自己查看分錶對數。

51.至於2005年7月申請人致3字樓各業戶要求加裝獨立水錶的通告，陳家誠先生指出他當年不在香港，也沒有參與過討論，對此事並不認知。

52.在2018年306室曾經申請加裝水務署水錶，陳家誠在庭上的說法是該次工程只涉及加裝水錶，沿用了之前的供水喉管。他承認當時申請人去信水務署一致反對他加裝供水和水務署的回覆他也知道，但即使當時他已知道有反對，他依然決定不理會並堅持完成加裝工程。他解釋因為他已經為這次安裝付了費用。

53.陳先生作供的時候屢次表示「我唔知你想引渡我去邊度」、「我覺得冇意思」、「我點解要答你」、「我唔會答你問題」等等。這些抗拒直接回答問題的舉動明顯讓他的可信性大打折扣。再者，陳先生作供時首次表示目前306室的供水喉是沿用1995年鋪設的喉管，這說法與其代表大律師在審訊第2日向法庭陳述的案情不同，也與其證人供詞有矛盾和不一致之處。陳先生在如此重大的議題上態度反覆，顯示他的供詞並不誠實可靠。

136答辯人的證人：何嘉駒

54.何嘉駒是136答辯人聘請，於2017年安裝供水設施的水喉師傅，是一名獨立的證人。

55.何先生確認309室申請加裝供水的圖則是他預備的，他確認這次的申請只是一個供水申請，並不涉及排水喉申請，因此圖則上不會顯示有關排污設施的走向、穿牆位置、駁口和如何影響該大廈公共空間等細節。就著309室排污喉的申請，他分開在2018年11月向申請人提出申請，但從未獲批准。

56.何先生亦澄清上述309室申請加裝供水的圖則上左邊標記「3/F去水喉接駁大渠位」的工程與後來309室排污喉的申請無關，而是當年法團主席關先生發現三樓各單位加裝的排污喉錯誤接駁至雨水渠，因此委託他修正。何先生在現場視察和追蹤該渠管後發現，這一條正是連接301、302-303和309室的排污設施。何先生確認該渠管錯誤接駁至該大廈雨水井之後，按照關先生的委託，將有關的接駁位置橫改駁回沙井位置。何先生同意在他進行修正之前，301、302-303和309室的住宅污水正是一直排放到該大廈雨水渠／井中。

57.何先生作供時的回答簡單直接，毫無猶疑，是誠實可靠的獨立證人。本席接納他的證供。

132答辯人及136答辯人的證人：劉平坤

58.劉平坤女士在2005年成為301室業主。

59.她在購入單位後已即時得知單位的用水沒有水務署登記，其後向管理處查詢後，得知301室由該大廈公家水錶駁喉供水。在2005年6月，劉女士重新設計單位內的洗手間並重新接駁供水和排水喉。於2005年7月21日收到管理公司通告要求加裝獨立水錶計算收費時，劉女士認為時間太短而未有理會該通告。後來在2005年10月15日管理公司再次邀請各3字樓業戶就著繳付水費的方法發表意見時，劉女士便回覆指水費太貴，各用戶平均分攤對她不公平，因此建議申請人用比對301入伙前後3字樓水費推算該用戶的用水量。劉女士當時完全沒有提及單位的分錶。最終劉女士和法團達成協議，申請加裝水務署分錶。

60.劉女士在後來安裝水務署水錶及新供水喉工程期間，工程人員拆開3字樓假天花截斷原有供水喉時發現該單位供水喉的分錶。

61.劉女士多年來從未向申請人查詢或申報過301室有排水喉設置。她保存了很多很齊全那麼多年來的文件紀錄，包括上述供水申請前後的通告和與法團的信件來往、最初水務署的水費單，連2005年大維修完工問卷她沒有填都有保留，但卻沒有任何申請人容許301室安裝排污設施的書面批准。劉女士確認她從來也沒有這方面任何形式的書面批准。

62.按劉女士的說法，上任業主在成交時留下了很多有可能影響業權有關的資訊，包括2005年渠喉大維修、升降機保養、消防設施維修等事宜，並告知他工程費用已經清繳，卻唯獨沒有提及關於有關的書面批准。本席相信劉女士確實沒有收過任何書面批准。

136答辯人：黃美彩

63.黃美彩女士是其中一位136答辯人。他們在2013年才成為業主，連租約買，單位一直出租，由地產經紀幫忙打理。

64.除了確認僱用何家駒先生處理供水申請之外，黃女士對案情相關的事情所知甚少。她的證供對本案並沒有什麼幫助。

書面批准

65.由上述的證供可見，所有證人均不能確認申請人有作出任何書面批准。

66.133答辯人所依賴的「預先批核」在該公契中並沒有有關的機制，答辯人也未能引用任何案例以說明「預先批核」的法律基礎。因此133答辯人的主張純粹是子虛烏有。

67.就著133答辯人更改案情指302-303室可能曾獲得書面批准加裝排污設施，鄭介中先生的證供清楚指出他並未掌握任何確切資訊指申請人曾經發出過有關書面批准，反之他唯一確切得知是他母親本人確認並沒有該書面批准。

68.136答辯人則確認其案情並不依賴批准，只依賴默許。

69.132及137答辯人的證據來自陳家誠先生的證供，但沒有將任何書面批准呈堂作證。就著陳先生的證供，本席同意申請人以下的分析：-

(1) 陳先生明言當年他們兩個單位加裝供水分錶也只是給自己一個參考而已，從沒有打算過向申請人繳交水費，他本人亦從不知道306室供水喉的分錶在哪裡，在2017年繳交的一筆過水費的金額也是和管理公司商討後達成協議得出的。這其實與301室劉平坤女士的證據吻合：劉女士2005年入伙後得悉301單位由該大廈公家水錶供水，但一直沒有繳交水費，及後就著計算水費方式與申請人書信來往時亦顯示她當時不知單位供水有分錶存在，她知道分錶存在時已是後來加裝供水喉和水務署水錶工程進行期間。再者，她在盤問時確認分錶位置平日隱藏在樓層假天花之中，如非因為工程平日不會見到。這些證據均指向301和306室1995年加裝供水時確實沒有負責單位用水水費的意圖，本席認為如果申請人真如陳家誠先生指稱曾討論301及306室供水和排水事宜，絕不會批准一項個別業戶免費使用公家水的方案。因此，有關的供水和排污設施不會是經正式申請和批准，而是由陳廣池先生私自加裝。

(2) 按照陳家誠先生自己的證供，滙流301、302-303、309室的渠管是當年他父親申請安裝的。雖然他說他認為父親不會做違規違法的接駁，但136答辯人何嘉駒的證供清楚指出該渠管在2017年申請人主導修改之前，正是接駁大廈雨水井的，這顯然涉及違反法例和法規（見下文）。本席不相信申請人會在陳廣池先生正式申請和開會討論下容許這些接駁發生。

(3) 溫先生的證供是申請人已盡一切方法查找過卻找不到有關的書面批准（即1995年某次會議紀錄），而其他的答辯人也未能提供該會議紀錄，包括文件保存得很齊全的301室劉平坤女士。這證供顯示最大的可能性是申請人其實從未批准過這些加裝工程，因此書面批准不曾存在。

70.至於306室供水方面，答辯人大律師在結案陳詞中指稱於2018年137答辯人為其單位申請水務署獨立水錶時，申請人沒有提出反對。這明顯與陳家誠先生和當代文件證供不符。管理公司在2018年7月5日去信水務署表示法團一致不同意／反對306室加裝水錶，該信件有副本抄送137答辯人，陳先生亦確認在完成水錶加裝工程之前已經知悉申請人反對，早前向法團關先生申請加裝供水設施亦沒有得到答覆，但因為已經付了費用，所以決定仍然要完成安裝。毫無疑問，137答辯人在2018年的供水申請已被拒絕。

71.再者，申請人的證供顯示現時306室的供水設施，包括供水喉和水務署水錶均是2018年申請和鋪設的，姑勿論1995年法團有否批准，這也應該作出全新的申請。137答辯人卻指2018年306室只是加裝水務署水錶，沿用1995年裝設的舊喉管。

72.就這方面，陳家誠先生在被盤問中表示不知道當年父親如何安裝供水設施的細節，不清楚供水喉是否貫穿外牆，亦不知道分錶的位置。再者，在陳家誠的證人陳述書中，陳先生當初的說法是在2018年初陳先生決定向水務署申請安裝獨立水錶供水，並聯絡一個持牌水喉工程承辦商為其單位處理有關申請及安裝供水喉工程，而承建商提出的工程方案包括安裝水錶的位置在該大廈後巷天井位置，供水喉亦會由該位置沿牆身接駁入單位，而在水務署確認批准安裝水錶的申請後，即相約承辦商師傅進行接駁供水喉工程。進行工程當日，陳先生帶同承辦商師傅到該大廈後巷天井安裝相關喉管。

73.答辯人的大律師在開案陳詞時也明確向法庭指出2018年時306室是重新鋪設供水喉，舊有的喉管已被截斷的。由此可見在這項議題上137答辯人的取態和證供都是極其反覆的。

74.反觀溫建平先生的供詞清楚明白，兩組新舊喉管接駁的位置和路徑完全不一樣，而且舊那一組喉管截斷時他亦在場觀察。他的證供有證物A2佐證，137答辯人大律師在盤問時和在結案陳詞中亦沒有對溫先生的證供提出重大質疑。

75.基於上述原因，本席採納溫先生的證供。

76.因此，本席裁定不論是去水喉或入水喉，答辯人所安裝的喉管均沒有申請人的書面批准，違反了上述該公契及該條例的條文。

違例建築

77.在本案中，與訟各方不爭議有關的排污設施均在沒有向屋宇署入則或申請下加建的。各答辯人依賴在1997年7月1日版本的《建築物條例》第123章第41(3A)條，指加建該些排污設施屬豁免工程，無須向建築事務監督申請亦不屬違法。

78.不爭議的事實是所有涉案單位的排污設施均穿過有關單位的外牆，並接駁至該大廈主要排污系統中。本席認為這種改動涉及建築物的結構，因此按第41(3A)(a)條，不應被視為豁免工程。

79.首先，在Mariner International Hotels Ltd v Atlas Ltd (2007) 10 HKCFAR 1，終審法院解釋何為《建築物條例》豁免工程下的「涉及建築物結構」，並指出：（1）「涉及」是最為廣義的用字之一，因此法庭理應給予「涉及建築物結構」一詞更廣義的理解，不應只局限於是否承重或支撐起該建築物的結構，而是應該考慮該改動能否基於種種原因影響建築物的完整性；及（2）《建築物條例》的立法宗旨在於保障公眾安全，因此收窄條例下豁免條文的空間，讓更多構築物置於屋宇署當局的審視之下更符合立法原意。

80.至於何謂影響建築物的完整性（integrity），在Pearlman v Keepers and Governors of Harrow School [1979] QB 56一案中，法庭面對的改建是加裝現代中央暖氣系統，包括在廚房安裝氣爐、在屋內外各處加裝氣喉和加熱器等，這些氣喉穿過牆身和天花板，如非拆卸不能被輕易移除。在考慮該暖氣系統是否涉及結構時，Geoffrey Lane LJ 指出如果有關的系統安裝涉及永久性質連接至建築物的供氣、供水和供電等設施，安裝時須穿牆打孔以安裝喉管而非僅僅提供一項器材（equipment），那麼不論這些改動有否改變建築物的承重結構，也算是涉及建築物的架構（fabric of the house），因而構成結構改動（structural alteration）。

81.很明顯，本案中有關的供水或排污系統不僅僅是器材，而是透過穿牆打洞方式安裝接駁至各涉案單位，而且永久連接至該大廈排污主渠系統，尤其是301、302-303、309室使用到該條滙流的排污主渠，改動幅度並不小。這些改動雖然未必干預大廈承重結構，但確實會影響大廈結構（包括排污主渠系統）的完整性（包括沙井的負荷）。本席認為按照終審法院分析的立法原意，這些影響大廈完整性的工程不應被視為豁免工程而是須由建築物監督監管。

82.再者，證供顯示在2017年申請人授權何先生進行改正工程之前，多年來 301、302-303、309室的排污設施正是接駁至大廈雨水井，並向雨水設施排放污水。這亦構成違法接駁和排放。

83.根據《水污染管制條例》（第358章）第9條，任何人將任何物質排放入公用污水渠／公用排水渠內，即屬犯罪，除非（1）將沒有污染的水排放入用以輸送地面排水的公用污水渠/公用排水渠（即雨水渠）（第9(1)(b)條）；（2）將住宅污水排放入一系列指定輸送和處理髒水的公用污水渠／公用排水渠（第9(1)(a)及(aa)條）。

84.各答辯人並不爭議其單位的排污設施是有接駁洗手間或廚房的，其排放的一定是住宅污水。因為《水污染管制條例》管制的是污水的排放，而不是排污設施的裝設。不論301、302-303、309室的排污設施是哪一年建成，在2017年之前他們各單位的該些排污設施涉及違例排放是不爭的事實。

85.因此，申請人在2017年之前是不可能，也無權批准或默許301、302-303、309室使用該些排污設施。由2017年起，申請人在該大廈籌備了2017/18年大維修，其中一項處理事項便是清拆該些排污設施，答辯人更不可能指稱申請人批准或默許該些單位的排污設施。

86.1997年7月1日版本的《建築物條例》第123章第41(3A)條除了列明一系列（a）至（f）項不構成額免工程的條款之外，還有一項但書（proviso），即“但本款並不准許任何排水工程在違反任何規例的情況下進行”。換言之，若排水工程違反任何建築物規例的話，則會失去第41(3A)條的豁免。

87.The Annotated Ordinance of Hong Kong - Buildings Ordinance (Cap.123), §[41.16] 有以下陳述：-

“The mere fact that building works do not involve the structure of a building does not necessarily mean that the works are exempted. The exemption only applies if the work would not otherwise contravene any regulation. An argument that a cockloft covering roughly the entire area of a premises was an exempted building works under s 41(3) was rejected in Dragon Yetley Limited v Building Authority (unreported, Case No 28 of 1997). In the case it was also found that an opening formed at the cockloft level leading to a rear staircase of the building, which contravened reg 41(1) of the Building (Planning) Regulations concerning means of escape and paras 15 and 17(6) of the Code of Practice on means of escape, though was an unauthorised and not exempted building work.” (強調為後加)

88.《建築物（衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所）規例》（第123I章）第32(4)條訂明：「雨水管不得與任何便溺污水管、廢水管或通風管接駁。」301、302-303和309室的排污設施明顯違反這項規例，因此答辯人並不能依賴豁免工程免責。

89.在答辯人不能依賴豁免工程免責之下，與圖則不符的排水喉管應被視為未經屋宇署批准下設置。不過，答辯人質疑圖則的可依賴性。本席不同意答辯人的質疑。

90.首先，答辯人的案情是309和302-303室約於2005年及2008年加建其單位的排污設施，301和306室則依賴陳家誠的證供指有關的排污設施是在1995年批准下設置。這說明這些排污設施正是該大廈落成十多至二十年後加建，這與圖紙是否只顯示縱向排污渠無關。答辯人亦從沒有提及向屋宇署申請加建排污渠，答辯人違反《建築物條例》是顯而易見的。

91.即使圖則只能顯示縱向渠管，301和302-303室共用一段垂直排水喉，和309室的一段垂直排水喉都明顯不在圖則上，這已充分說明這三個單位的排水設施並不是設計原有的。

92.再者，溫先生作供時明確指出圖則上橫向的污水渠是以長短相間虛線，附以文字標記（如 C.I.S.P. OVER）標示。當然溫先生不是專家證人，但他是307室的業主，他的證供結合實地觀察，標有C.I.S.P. OVER的高架（over head）水渠位置正好與他觀察到渠的位置吻合，而有關的 Plumbing Diagram 上顯示3字樓天花亦確有斜向下的水渠，數量看來也和有關標記吻合。這已充份說明圖則並不是只顯示縱向喉管。

93.本席不相信一份屋宇署核准的渠喉圖則只標記縱向，不規限橫向渠的位置、數量和種類。答辯人的說法匪夷所思，存在很大的不可能性。

94.答辯人在結案陳詞中引用很多推論，論證圖則並不可靠，甚至論證外牆不是涉及建築物結構。然而當中很多推論實質上也缺乏事實根據。例如在審訊中並沒有證供清楚指出 R2A 圖上黃色標示的喉管是供南廬護老院使用，亦沒有證據顯示審訊文件冊B第290至291頁照片的位置與 R2A 的位置一樣。若果仔細留意有關2/F圖則（證物AR-8）的話，不難發現在2/F外圍有「FALL 1:100」，「9'' C.C. SURFACE CHANNEL」和「C.I.R.W.P.」接入該「surface channel」等的標示。

95.事實上鄭介中先生在盤問時曾經提及一個說法指現時滙流301、302-303、309室污水的橫向排污渠其實最初是該大廈的雨水管，但被他們幾個單位佔為己用，接駁各自排污渠，因此大廈須另外再建造雨水渠應付需要。這個說法其實亦能解釋答辯人認定是 R2A塗上黃色的喉管是否圖則上原有，又何以會跨過現時301、302-303、309室共用的橫向排污渠等等狀況。

96.當然這些標記具體是什麼意思，那條 R2A 塗黃色的喉管又是什麼喉管等等全都沒有證據顯示，在審訊中亦從沒有任何一方探討過，答辯人亦從沒有向任何一名申請人證人指出這方面的案情。鄭先生的說法也只是道聽途說。

97.事實上，答辯人並不掌握 R2A 塗黃色的喉管到底是供水喉還是排污喉，抑或是雨水喉，但卻認定該喉管是供南廬護老院使用，這未免武斷。

98.因此，本席不接受答辯人這方面沒有實質證據的推論。

99.基於上述理由，本席裁定答辯人有關的喉管均是違例建築。

100.答辯人的大律師在審訊時同意若果有關的喉管是違例建築，申請人也不可以默許這些喉管的安裝。這是很清楚的法律原則（見 The I.O. of Vivian’s Court, Blue Pool Road v 麥燕媚, LDBM 64/2015）。

101.由於本席裁定有關的喉管是違例建築，本席其實並不需要考慮申請人是否有默許答辯人安裝這些喉管。不過為了完整起見，本席也就此作出裁決。

102.首先，法律上「默許」必須建基於申請人知道及掌握一些會引起它懷疑有需要採取法律行動的相關事實之上（見Yick Fung Holdings Ltd v Sandwood Ltd [2009] 2 HKLRD 573）。

103.溫先生和黃女士均指法團是在籌備2017/18年大維修時才得知大廈3字樓外牆有該排污設施，申請人在此之前（包括2005年另一次大維修時）並不知道有該排污設施存在。而且按136答辯人的案情，其單位排污設施根本是在2008年至2009年才建設的，2005年大維修時更是沒有可能發現該單位（309室）的僭建排污設施。

104.在2017年申請人意識到該大廈外牆或有未經批准加裝的喉／渠後，申請人便一直積極地分階段採取了一系列的行動，屢次清晰要求3字樓各業戶拆除該排污設施及還原有關的改動工程。

105.答辯人則提出，有關的排污設施經過2017/18大維修後仍然未被拆除，代表申請人默許其存在。

106.不過，本席接受申請人的證供，正是因為答辯人的反對，承建商不願意負上法律負任，因此申請人雖然在2017/18年大維修銳意清拆該排污設施，卻未能成功。

107.再者，申請人在獲知有關事實之後馬上展開行動，包括查證及試圖清除有關建築物，即使在提出法律訴訟前歷經數年，仍然不算是構成「不可逆轉的延誤」，不會構成默許。

108.此外，根據Taikoo Shing (Management) Ltd v Trilllon (HK) Ltd [1997] HKC 304一案，本席需以務實的角度去衡量申請人採取行動所遇到的實質困難，包括在這類大廈中執行公契時所涉及的千絲萬縷的關係，以及多年以來申請人要處理的事項繁多，有需要按緩急輕重安排優次。該案有以下的裁決：-

“One might say, in the ideal situation, the applicant should have taken action sooner. But it is common sense that there is a practical limit on resources (such as funding for legal services and litigation) available to the manager of a housing estate for the purposes of enforcement of the DMC. How can one penalize a patient or even overly cautious estate manager who does not go to court until the situation seems to be getting out of hand? ” (強調為後加.)

109.申請人的證供已提及多年來申請人需要即時處理的多種不同類型的事宜，以及行政上往往遭遇困難。本席接受這方面的證供。

110.此外，答辯人指出申請人／管理公司批准他們安裝供水設施，等於批准他們安裝該排污設施。但按照該公契第10（1）段，對於影響大廈公共設施的工程，申請人的權力和職責不單止是決定是否進行，還須審閱和掌握該工程的施工細則。沒有證據顯示任何一位答辯人（或其前任業主）曾就該排污設施向申請人提交的任何圖則，或詳列施工細則的申請文件。因此，本席不認同申請人有默許有關的排污設施。

111.該公契第10（1）段的條文如下：-

“10(l) Any installation alteration or repair works which may pass through the common parts or affect the common services or facilities shall, subject to the prior approval of the Manager, be carried out by the Manager or any contractor appointed by the Manager at the expenses of the owner or owners requiring such works and in such manner as the Manager shall in its absolute discretion think fit.” (強調為後加.)

112.根據這條文，答辯人（及其前任業主）需要達成的條件，不光是申請人曾經籠統或間接的批准加建去水喉，而是需要提交施工方案讓申請人在知悉有關工程施工方案之下，作出批准／予以執行。在本案中答辯人均沒有證據顯示在該排污設施加建之前，各答辯人或其前任業主有為具體施工方案作出申請。

113.首先就著309室而言，證人何嘉駒明確指出他為309室擬備的申請供水喉圖則並沒有加入排污設施的細節，亦同意這一份圖則不能被當成排污設施的申請，兩者是應該被區分開來的。

114.這理解亦吻合答辯人所依賴的節錄水務署手冊的指引，即申請加裝供水前必須擁有妥善的排污系統，才能維持其供水申請，水務署批准水錶亦不會代表其他管理單位作出批准，而水務署批准水錶申請時的公函中亦提醒業戶加裝喉管前須獲得其他管理單位包括業主立案法團的批准才能加裝，否則或會導致整套供水去水系統被移除。

115.換言之，有關指引正確的理解是，維持有效合規合法的排污系統是安裝供水的前設要求，而不是承諾。本席認為答辯人提出有批准供水等於默許排水的論述並不正確。申請人的權力和義務是要得悉有關工程的施工方案、細節，滿意其合適後才可批准。因此，申請人絕不可能在沒有細節的情況下默許有關的排污系統。

116.再者，301室申請供水的圖則只有標記一個面盆，完全沒有排污系統方面的細節，亦不能被視為是批准／默許301室排污系統存在的依據。

117.有關306的供水設施，答辯人指稱申請人最遲在2005年306單位業主被要求安裝獨立水錶時必定知悉該單位已安裝排污喉。然而，按黃寶儀的證供當時法團只知道3字樓水費很貴，管理公司指有3字樓業戶私駁供水，卻不知道是哪一家。本席接受黃女士的證供，認為申請人在2005年左右不知306室有供水的情況亦不足為奇。

118.再者，本席接納2018年在306室鋪設的是新供水喉管，這應是一項新的申請，完全沒有默許的情況出現。

結論

119.基於上述理由，本席裁定各答辯人均有違反上述該公契及該條例的條文，申請人並沒有批准／默許有關喉管的安裝。因此，答辯人須清拆有關的供水／排污設施並還原有關的外牆部分。

120.本席現頒令如下：-

(1) 在上述四宗案件中，有關的答辯人均須清拆其單位經外牆接駁至該大廈主要去水系統的排污／去水喉管，並還原相關的外牆原貌；

(2) 在LDBM 137/2019一案中，答辯人須清拆其單位未經批准加裝的供水喉管，並還原相關的外牆原貌；

(3) 臨時訟費命令：在上述四宗案件中，有關的答辯人須支付申請人有關案件的訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定；及

(4) 若雙方不在此命令發出後14天內提出訟費申請，則上述的臨時訟費命令作實。

申請人﹕由莫超權律師行轉聘陳卓曦大律師代表應訊。

答辯人 (LDBM 132, 136, 137/2019)﹕由尹麗儀律師行轉聘鄭而重大律師代表應訊。

答辯人 (LDBM 133/2019)﹕無律師代表，由鄭介中先生代表應訊。