黃 對 林

FCMC 16387/2012

[2022] HKFC 121

香 港 特 別 行 政 區

區 域 法 院

婚姻訴訟案件編號2012年第16387宗

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判 案 書

（售樓令 ）

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註︰因保護當事人個人私隠，本判案書中個人資料已被刪除。

1.在本文，本席稱呈請人為‘女方’，答辯人為‘男方’。

2.在2019年10月14日，本席就附屬濟助事宜頒下判案書頒令︰-

(1)  在絕對離婚令頒出後，訴訟雙方立即將下列涉案物業出售︰-

(i)  婚姻居所，底價為港幣$22,500,000；

(ii)  婚姻居所所在屋苑地庫車位，底價為港幣1,800,000；

(iii)  德福花園單位，底價為港幣$7,540,00；

(iv)  順發工業大廈單位，底價為港幣$6,290,000；

(v)  金漢工業大廈單位(1)，底價為港幣$8,170,000；

(vi)  金漢工業大廈單位(2)，底價為港幣$7,770,000元；

(vii)  金漢工業大廈單位(3)，底價為港幣$8,130,000元；

(viii)  金漢工業大廈單位(4)，底價為港幣$5,210,000元；

(ix)  勝任商業大廈單位(1)，底價港幣$6,210,000元；

(x)  勝任商業大廈單位(2)，底價港幣$5,970,000元；

(xi)  萬和閣，底價為港幣$10,100,000元；

(xii)  榮來工業大廈單位(1)，底價為港幣$13,000,000元；

(xiii)  榮來工業大廈單位(2)，底價為港幣$13,000,000元；

(xiv)  榮來工業大廈車位(1)，底價為港幣$1,060,000元；

(xv)  榮來工業大廈車位(2)，底價為港幣$1,790,000元；

(xvi)  榮來工業大廈車位(3)，底價為港幣$1,370,000元；

(xvii)  榮來工業大廈車位(4)，底價為港幣$1,370,000元；

(xviii)  榮來工業大廈車位(5)，底價為港幣$1,370,000元；

(2)  並命令在將涉案物業出售時，男方須︰

a)  向女方交出所有有關物業的業權契據及文件；

b)  作出所有行為令業權轉易至買家所必要作出的行為。

(3)  如果男方未能作出上述的行為 ，咸頓金仕騰律師事務所的資深合夥人可根據香港法例第336章區域法院條例第38A條被委任並被賦予權力轉易有關物業及簽立有關物業的轉讓契據。

(4)  在婚姻居所出售之交易成交不少於4個星期前，女方須將空置管有權交出。

(5)  分別在出售所有上述物業之所得款項，按下列次序運用；

(i)  支付所有未付的地租及差餉及其他就有關物業到期須付予政府的款額；

(ii)  支付藉抵押備忘錄註冊的產權負擔項下須付的款額；

(iii)  支付任何未付的管理費；

(iv)  支付根據本命令將涉案有關物業出售所產生的所有費用及律師費；

(v)  向女方支付$8,920,718¸2=$4,460,359；

(vi)  向女方支付$974,700；

(vii)  向女方支付$14,016,600；

(viii)  餘款由訴訟雙方平分。

(6)  在上述各段獲遵行後，訴訟雙方清楚了斷。

(7)  訴訟雙方各自保留名下財產。

……

(10)  訴訟任何一方可就本命令執行事宜提出申請。

3.在2019年11月27日，法庭發出勘誤，就2019年10月14日的判案書內有以下更正︰第36頁第47段(5)(v)O行︰“$8,920,718¸2=$4,460,359”應為 “$8,920,718”。

4.在2021年1月13日，法庭頒下絕對離婚令。但是就將上述涉案物業出售事宜，男方一直採取不合作的態度。

5.應女方以2021年7月30日之傳票申請，在2021年12月15日本席頒令︰

(1)  女方2021年7月30日存檔之傳票定於2022年5月16日下午2 時30分於41庭續審，並預留1小時；

(2)  男方須於2022年1月12日或之前將上述涉案物業的所有業權契據及文件連租約及按金(如物業已出租)交予女方的代表律師託管；

(3)  男方須於2022年1月12日或之前將上述涉案物業(如沒有出租的話)的空置管有權交予女方；

(4)  訴訟各方在2022年1月12日或之前須同意和共同聘用一名專家撰寫關於上述涉案物業的估價報告，並由女方在下次聆訊前的14天存檔法庭。有關的報告費用先由女方墊付，並歸於上述涉案物業按法庭命令出售之費用之一部份，從拍賣所得的款項支付。除非主審法官另有命令，單一共聘專家報告於審訊時採納為證據一部份，單一共聘專家無須出席應訊；

(5)  若訴訟各方未能達成協議，女方須於2022年1月26日以前，根據第38號命令第4A(2)(a)條，以傳票提出申請，要求法庭就援引專家證據作出指示，並開列出最多1位擬提名的單一共聘專家（須附上其詳盡的履歷報告、預算完成的日期及建議的費用）給予法庭考慮和選擇。男方須於不少於上述傳票聆訊日期7天前，將誓章存檔和送達，以交代最多1位其擬提名的專家的姓名、履歷、收費、需多少時間備妥專家報告等事宜。如果只有其中一方向法庭提交擬提名的專家名單以作考慮，另一方在時限之前沒有提交相關擬提名的名單予法庭考慮，該另一方將被視作放棄其權利；

(6)  女方須於2022年5月3日之前將補充開案陳詞、擬要求法庭頒發命令的清單和訟費估計（表格H）呈交法庭及送達對方；

(7)  男方須於2022年5月10日之前將補充開案陳詞、時序表、典據一覽表、公開建議呈交法庭及送達對方；

(8)  女方可考慮前往港灣道12號灣仔政府大樓4樓437室行政處轄下無律師代表民事法律程序諮詢計劃辦事處尋求法律意見；

(9)  本次聆訊訟費留後再議。女方本身之訟費，須按照《法律援助規例》評定；及

(10)  女方須以中文草擬、存檔及送達本命令。

6.到目前為止 ，女方並沒有收到任何上述涉案物業的業權契據及文件連租約及按金(如物業已出租)及空置管有權(如沒有出租的話)。

7.經女方2022年1月26日存檔的傳票及男方2022年2月11日存檔的傳票就有關委任共聘專家的申請及經閱讀2022年1月26日存檔的女方代表律師第三份非宗教式誓詞及2022年2月11日存檔的男方的誓詞，及基於司法機構在2022年3月4日宣佈，因應最新公共衛生情況和相關發展，所有原已排期於2022年3月7日至4月11日於法院和審裁處的聆訊將一般延期進行，原定於2022年3月11日之聆訊取消；及經考慮到有關申請的性質，涉及之爭議，及經閱讀相關法庭文件後，法庭認為可以書面處理以上兩張傳票申請，在2022年3月10日本席頒令︰-

(1)  根據第38號命令第4A條中原測量師行有限公司委任為單一共聘專家就上述涉案物業作估值。專家報告須於2022年5月3日或以前備妥。有關費用先由女方墊付，及該費用歸於訟案中；

(2)  上述報告須遵從實務指示5.2第20段根據區域法院規則第38號命令第37C條聲明附合行為守則(參考區域法院規則附件E)；

(3)  除非主審法官另有命令，該專家報告於審訊時被採納為證據一部份，專家無須出庭；

(4)  上述女方2021年1月26日存檔的傳票及男方2022年2月11日存檔的傳票訟費保留；及

(5)  女方之訟費按《法律援助規例》評定。

8.根據第192章《婚姻法律程序與財產條例》（‘該條例’）第6(1)(e)條，法庭可命令出售在命令中指明的財產，而該財產或該財產的出售收益，是婚姻的一方或雙方憑管有權或復歸權而享有實益權益的，並且就該等出售收益的運用作出命令。

9.該條例第(6)(2)條規定，其第6A條第(2)至(6)款就根據第(1)(e)款作出的命令而適用，一如該條第(2)至(6)款就根據該條第(1)款作出的命令而適用。

10.根據《婚姻法律程序與財產條例》第6A(1)及(2)條，凡法庭根據第6條作出命令，則法庭可在作出該命令其後的任何時候，作出進一步命令以將在該命令中指明的財產出售，而該財產或該財產的出售收益，是婚姻的一方或雙方憑管有權或復歸權而享有實益權益的。

11.第4A章《高等法院規則》則有以下之規定︰-

1.  命令出售土地的權力

凡在關於任何土地的訟案或事宜中，就該宗訟案或事宜而言，出售該土地或其任何部分看來是有需要或屬於合宜的，則法庭可命令出售該土地或其任何部分；而任何受該命令約束的一方，如管有該土地或該部分或收取該土地或該部分的租金及利潤，可被強迫向購買人或法庭所指示的其他人，交出該項管有或該等收入。

在本命令中，土地(land)包括土地的任何權益或在土地上的任何權利。

2.  進行出售的方式

(1)  凡有指示出售任何土地的命令作出，不論該命令是在法庭或內庭作出，法庭均可准許進行出售的人或一方按該人或該一方認為適合的方式出售該土地，或可指示按法庭為取得最佳的可得售價而藉該命令指示或法庭後來所指示的方式出售該土地；所有恰當的各方均須按法庭的指示參與該宗出售及轉易。

(2)  為完成該宗出售，法庭可作出其認為適合的指示；在不損害前述詞句的一般性的原則下，該等指示包括具以下作用的指示--

(a)  委任某人或某一為進行出售事宜；

(b)  定出出售的方式，不論是須以法庭批准為條件的合約、私人協約、公開拍賣、投標或其他方式；

(c)  定出底價或最底價；

(d)  規定須將買款繳存法院或受託人或其他人；

(e)  擬定為出售的細則及條件；

(f)  為取得關於財產價值的證據；

(g)  如出售是藉公開拍賣進行，定出拍賣商所須提供的保證(如有的話)及他所可獲付的酬金；

(h)  規定須將所有權的摘要轉交大律師，以取得其意見，並由大律師擬定出售的細則及條件。

12.男方反對女方的申請。在男方日期為2021年10月20日反對誓詞中，他列出以下六個理由反對女方的申請︰

(1)  男方正尋求終審法院的上訴許可，因此現階段不應出售涉案香港物業（「理由一」）。

(2)  涉案香港物業不屬於訴訟雙方的婚姻財產物業（「理由二」）。

(3)  女方在2019年的附屬濟助的審訊就涉案香港物業提交的估值十分低，低於當時的市價30%左右（「理由三」）。

(4)  由於香港現時的房價比2019年的房價上升50%以及涉案香港物業真實價錢是2019的估值的1.8倍，女方須就涉案香港物業重新估價，以防止女方以「賤價」出售涉案香港物業。女方是經驗豐富的地產代理，因此應由女方委託測量行進行估價（「理由四」）。

(5)  男方為家庭支出所有開支費用（「理由五」）。

(6)  女方有一份高薪工作，生活無憂（「理由六」）。

13.在下文，本席一併處理男方之反對理由一、二、五及六。

14.於2020年7月27日，男方向上訴法庭申請上訴許可及擱置執行2019年10月14日的判決。在2021年3月29日，上訴法庭頒發判案書，拒絕他的申請。男方就上訴法庭的判決提出上訴許可申請至終審法院。上訴法庭於2021年8月11日駁回男方的申請。上訴法庭於2021年8月11日頒發的判案書第2 至4段所述，根據香港法例第336章《區域法院條例》第63B條，就上訴法庭對應否批予向它提出上訴的上訴許可所作的決定，任何人不得提出上訴。在Incorporated Owners of Po Hang Building v Sam Woo Marine Ltd (2017)  20 HKCFA 240案，香港終審法院李義常任法官指出第63B條是規定訴訟終結的條文及是合憲和有效的。上訴法庭拒絕批予上訴許可的決定為最終決定。涉案的18個香港物業已被法庭確立為訴訟雙方的家庭資產，訴訟雙方須在絕對離婚令頒出後立即將涉案香港物業出售。經小心考慮以上各點，本席認為男方反對理由一、二、五及六都不能成立。

15.男方反對理由三及四均涉及物業之估值。

16.在判決書第27段，本席指出男方在附屬濟助的審訊時的立場是接受女方對涉案香港物業之估值。因此，男方不能現時才卻說女方於2019年提交的估值低於當時的市價30%左右的說法。男方又說，香港現時的房價比2019年的房價上升50%以及涉案物業的真實價值是2019的估值的1.8倍。但除了一己之言以外，他並沒有提交任何可接受之證據以支持他的說法，所以男方這個說法也不可接受。雖然如此，由2019年至今已事隔多時，女方在2019年之估值，是否仍適用於今天，這是一個須加以處理的問題，也正因如此本席分別在2021年12月15日至2022年3月10日就替上述涉案物業重新估值作出指示。

17.按上述命令，女方提交了上述涉案物業之更新估值報告。估值報告由擁有豐富物業估值經驗的專業測量師撰寫，從估值報告顯示，專家採用了直接比較法將涉案香港物業與其他近期成交的類似物業進行比較，從而得出上述涉案物業的市值。經小心考慮以上各點後，本席接受法庭委任之中原測量師專家之估值。

18.男方多次違反法庭的命令，包括︰-

(1)  法庭早於2019年10月14日頒下的命令，指示訴訟雙方在絕對離婚令頒出後，須立即將上述涉案物業出售，惟法庭於2021年1月3日頒下絕對離婚令後，男方一直採取不合作的態度，因此至今仍未能出售任何上述涉案物業。

(2)  根據2021年12月5日命令，男方須於2022年1月12日或之前將上述涉案物業的所有業權契據及文件連租約及按金（如物業已出租）交予女方的代表律師托管，惟到目前為止，女方並沒有收到任何有關文件。

19.直至今天，男方依然反對按命令將上述涉案物業出售或作出任何配合之行為。經小心考慮以上各點後，本席認同女方之主張，即以拍賣形式出售上述涉案物業為合適的做法。

20.在估值報告中，專家指出如賣方在出售物業時不能提供業權契據及文件，物業售價將會大幅下跌。於2022年4月22日，專家根據以下情況作出的物業估價︰

(1)  交吉連同契約；

(2)  交吉不連同契約；

(3)  有租約連同契約；及

(4)  有租約但不連同契約。

21.經考慮專家的意見後，本席接受拍賣底價應根據估值報告上所說不同情況的估值來設定的做法。

22.在擬申請的命令的草稿中，女方要求法庭在將上述涉案物業出售所得款項的運用的條文中加上若有餘款由訴訟雙方平分，加上以下之規定︰

男方所得的款項首先扣除因男方在物業出售之前未能或沒有依照法庭於2021年12月15日頒下的命令向女方的代表律師交出上述涉案物業的所有業權契據及文件、根據附錄連同契約出售的估價扣除物業不連同契約賣出的代價的差價的一半（如適用的話），該扣除的款項支付予女方。

聆訊時，女方撤回以上要求。

23.又女方指，若男方沒有按法庭命令交出上述涉案物業的業權契據文件，按測量師專家的意見，買家會要求註冊業主（男方）提供遺失業權契據文件之法定聲明，又按男方至今之行為表現，女方擔心男方也不會在這方面加以合作，所以要求法庭就本命令加罰則通知。就本席所理解，並無法律條文規定訴訟任何一方須先得法庭許可，然後才可以在法庭命令上加罰則通知備註。無論如何，作為提示訴訟任何一方須遵從法庭命令之目的，本席會在頒令中加上罰則通知備註條文。

24.就本申請，女方為成功之一方，男方須付女方訟費。本申請涉及之物業繁多，其價值也不少，再加上一直以來男方採取了不合作之反對立場。經小心考慮以上各點，本席發出大律師證書。女方本身之訟費，須按照《法律援助規則》評定。

25.本席頒令如下︰-

(1)  批准以公開拍賣的方式出售下述物業(以空置管有或連租約出售)，即:

(i)  婚姻居所；

(ii)  婚姻居所所在屋苑地庫車位；

(iii)  德福花園單位；

(iv)  順發工業大廈單位；

(v)  金漢工業大廈單位(1)；

(vi)  金漢工業大廈單位(2)；

(vii)  金漢工業大廈單位(3)；

(viii)  金漢工業大廈單位(4)；

(ix)  勝任商業大廈單位(1)；

(x)  勝任商業大廈單位(2)；

(xi)  萬和閣；

(xii)  榮來工業大廈單位(1)；

(xiii)  榮來工業大廈單位(2)；

(xiv)  榮來工業大廈車位(1)；

(xv)  榮來工業大廈車位(2)；

(xvi)  榮來工業大廈車位(3)；

(xvii)  榮來工業大廈車位(4)；

(xviii)  榮來工業大廈車位(5)；

（以下簡稱為「上述涉案物業」）

(2)  上述涉案物業拍賣底價應根據本命令所附的附錄列出的適用情況的估值來設定；

(3)  法庭作出命令，把2021年12月15日的經修訂命令內之第2段及第3段所述的2022年1月12日或之前延至2022年6月30日或之前；

(4)  授權女方全權負責安排拍賣上述涉案物業的一切事宜，包括但不限於委任地產經紀、拍賣行、樓宇買賣的律師等；

(5)  如男方未能作出所有必要的行為令業權轉易至買家，女方可委任咸頓仕騰律師行的資深合夥人，根據香港法例第336章區域法院條例第38A條賦予的權力，簽立契據及文件（包括但不限於簽訂臨時買賣合約、正式買賣合約及轉讓契據等)將上述涉案物業的業權轉移至買家；

(6)  本命令加上罰則通知，免除親身派遞予男方；

(7)  雙方可就執行法庭的頒令事宜提出申請；

(8)  男方須支付女方此申請的訟費（包括所有保留的訟費）連同大律師證書。如雙方未能達成協議，金額由法庭評定；及

(9)  呈請人本身的訟費，根據《法律援助規例》予以評定。

上述第（2）段所指本命令所附的附錄如下︰-

呈請人： 由咸頓金仕騰律師事務轉聘黃錦娟大律師代表

答辯人： 無律師行代表和親自出席聆訊