陳秀香對蔡逸浚

Case No.LDPE 127/2021

Court

LDPE

Date07 May 2021

Judge—

Case Document

100%Judiciary

LDPE 127/2021

[2021] HKLdT 31

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2021年第127宗

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	陳秀香	申請人
	及
	蔡逸浚	答辯人

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主審審裁處成員:

土地審裁處成員彭浩泉

判決書日期 :

2021年5月 7日

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覆核判決書

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1.申請人根據《土地審裁處條例》(香港法例第17章)第11A 條要求土地審裁處（下稱「審裁處」）覆核本席於2021年4月7日的判決(下稱「該判令」) 。根據申請人的兒子溫建明先生(下稱「溫先生」)代表申請人存檔的誓章，她申請覆核的理由主要如下：

一、本案原於2021年3月18日於本席席前聆訊，但答辯人缺席，因此本席當時判決答辯人敗訴，但後來答辯人砌詞狡辯，要求擱置該判令而要求重新審理，答辯人所說皆是謊話；

二、申請人與溫先生先後共出席聆訊兩次，申請人認為訟費應為1,600元，即800元 x 2；

三、於2021年4月7日的聆訊，答辯人稱已於2021年1月31日把九龍牛頭角道179號兆景商場18號舖(下稱「涉案處所」)一併連鎖匙交回申請人，當時溫先生已表示根本沒有收取，但本席卻只憑答辯人的片面之詞於該判案裁定答辯人已於2021年1月31日把涉案處所空置管有權交還申請人。

背景

2.根據一份於2020年3月30日訂立的租約（下稱「涉案租約」），申請人把涉案處所租予答辯人，為期兩年，由2020年4月1日起至2022年3月31日止，每月租金為13,000元（包括管理費、差餉及地租）。涉案租約更特別註明，涉案處所對面牆身答辯人可與申請人共用。

3.溫先生更於涉案租約下方簽名見證。

4.申請人於2021年2月2日向審裁處提交收樓及追租申請　（表格22），　理由是答辯人未有繳付由2020年12月1日起的租金。

5.答辯人於2021年2月5日遞交反對通知書，主要稱：

(1) 申請人未能履行上述涉案處所對面牆身答辯人可與申請人共用的條款；

(2) 答辯人與申請人在洽談涉案租約時表明有需要使用涉案處所對面牆身範圍，申請人當時保證答辯人可使用該範圍，致有在涉案租約上加入該條款；

(3) 答辯人於2020年11月4日及14日分別接獲律師信及管理公司信件指該牆身範圍是大廈公用部分；

(4) 申請人提供的涉案租約有失實陳述及含有誤導成份，誘騙答辯人簽署；

(5) 由於申請人未能履行涉案租約，因此答辯人於2021年12月上旬以口頭方式通知申請人只會租用涉案處所至2021年1月31日，並以扣除按金的形式支付2020年12月及2021年1月的租金。答辯人已於2021年1月31日把涉案處所交還申請人，但申請人拒絕收回。

6.由於答辯人未有於2021年3月18日出庭應訊，本席於當日頒令答辯人須於2021年4月1日或之前，支付申請人由2020年12月1日至交回涉案處所的空置管有權為止的欠租/中間收益及訟費800元。

7.答辯人於2021年3月23日向審裁處提出非正審申請，要求擱置上述2021年3月18日的頒令，理由是他未能接獲審裁處通知聆訊安排。

2021年4月7日的聆訊

8.上述的非正審申請於2021年4月7日於本席席前聆訊，而溫先生亦再次代表申請人應訊，而申請人則坐於公眾席。

9.上訴法庭在劉錦泉訴李靜 [2003] 2 HKLRD 1018 一案指出：

「撤銷判決申請的指引

11. 英國上訴法庭在 Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372 對缺席一方申請撤銷經審訊後的判決作出以下的指引：

（1）如果缺席的一方清楚知道審訊的日期，卻不理會該審訊及不參與聆訊，他是會受到判決所約束的。

（2）缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席，否則法庭是不會輕易命令重審。

（3）如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜，而該等事宜已經過法庭調查，在這情況下，除非有極強烈的理由，否則法庭是不會撤銷判決的。

（4）除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會，否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。

（5）如果缺席一方延誤提出撤銷申請，這亦是需要考慮的因素，特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。

（6）在考慮對雙方作出一個公正的判決時，法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令，法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。

（7）法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害，特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失，而該等損失是不能彌補的。

（8）基於公眾利益，法庭是需要對訴訟作出終結，法庭的時間亦不應該被兩次審訊佔用，特別是涉及非簡短的案件。

12. 上述的法律是有別於一名被告人申請撤銷因為他沒有發出擬抗辯通知書或抗辯書，而被原告人根據《高等法院規則》第 13 號及 19 號命令登錄被告人敗訴的最終判決的法律原則。在該情況下，這被告人的抗辯理由是法庭需要考慮的所有因素中的最重要一環。這些因素包括被告人對未做應做的事或延誤的解釋及對方受到影響之處等。」

10.本席在聆訊開始時強調，答辯人在遞交反對通知書後，審裁處自當排期聆訊，答辯人或申請人有責任跟進排期的進展，不能以收不到聆訊通知為理由缺席聆訊。

11.就答辯人稱以扣除按金的形式支付未有繳付的租金，本席亦明確指出，這是法律上不容許的。

12.但就答辯人聲稱申請人未能履行上述涉案處所對面牆身答辯人可與申請人共用的條款，溫先生稱所有人皆知涉案處所以外全是公用地方，答辯人本身亦是物業管理的經理，他亦曾與兆景商場的管理處爭辯。

13.答辯人回應稱，他是經營物流中業務，於與申請人在洽談涉案租約時，他已表明有需要使用涉案處所對面牆身範圍擺放貨物，貨量約佔他3份1的收入，否則他便不會承租，亦因此答辯人特別要求把這條款加在涉案租約內。答辯人續稱，在他於2020年11月14日接獲管理公司信件指該牆身範圍是大廈公用部分後，曾與申請人商討減租或解除租約，但申請人不允。

14.答辯人解釋，因為申請人在涉案處所隔鄰19號舖外也設置許多櫃枱，令他誤以為這些地方是屬於私人的。

15.答辯人稱他於2021年1月31日曾嘗試把涉案處所交還申請人，並擬備的一份退租書[1]，但申請人拒絕接收。答辯人稱他已於當日遷離。

16.溫先生同意答辯人於2021年1月31日曾嘗試把涉案處所交還申請人，但答辯人當時加上一不合理條款，就是雙方以後各不追究。溫先生同時指出，上文第14段答辯人所指的19號舖其實是16號舖。

17.溫先生亦在庭上播放兩段錄音以證明答辯人是熟識物業管理的有關條例，包括：

日期大致內容

2020年10月/11月溫先生正出面反對管理公司清除公用地方雜物，他曾徵詢一熟識物業管理的律師意見，如果管理公司根據大廈公契執行，管理公司有很大機會成功。答辯人建議或可召集5%業主要求召開特別業主大會反對，以推翻管理公司的決定。答辯人又建議可用調解的方式拖延時間。答辯人亦提供意見謂管理公司自1975以來從未執法，但溫先生的律師意見認為這成功抗辯機會亦不大。
答辯人亦表示萬一物業管理公司要他清走他放在公用地方的兩個貨架，他亦無法經營下去。

2020年11月答辯人指管理公司曾派人在商場拍照，希望溫先生向管理公司稱擺在公用地方的貨物不是他的，管理公司便沒有理由檢控他。

18.溫先生說答辯人過橋抽板，在經他介紹後覓得商場另外舖位後即藉詞棄租涉案處所。

19.答辯人則說，上述的錄音證明他在簽署涉案租約前，未有得悉管理公司會清除公用地方雜物，而他亦希望阻止這情況發生。答辯人承認他正職是負責物業管理公司保安。

20.本席在聽罷雙方的陳述及回應後，同意溫先生所說，答辯人於物業管理及有關的法例有相當認識，所以即使他或申請人在與答辯人簽署涉案租約前，申請人或溫先生就涉案處所對面牆身或其他公用地方有不實的陳述，本席不認為答辯人會依賴而被誤導。可是，正因為答辯人認為擺放貨物在公共地方存在一定風險，所以才要求申請人在涉案租約上註明：「18号舖對面牆身業主與租戶兩份供用」，而申請人亦同意在租約內作出此承諾，可惜最後大廈的管理公司要根據大廈公契執法，申請人的承諾便落空。

21.本港上訴法庭在Master Yield limited v Ho Foon Yung Anesis & Others, CACV 67/2012 （無彙報的案例，日期為2013年6月10日）一案的判案書第19段指出，法庭必須考慮此等陳述或承諾的重要性，及租客/答辯人會否因此而簽署合約。

22.正如上文所說，既然答辯人堅持要把申請人的承諾寫在涉案租約上，而這承諾不能兌現或被破壞，本席裁定答辯人有權在2021年1月31日交還涉案處所。至於溫先生說答辯人當時要附加條件謂雙方以後各不追究，本席認為這條件合理。

23.因此，本席作出該判令如下：

(1) 擱置土地審裁處於2021年3月18日的判決；

(2) 答辯人已於2021年1月31日把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(3) 答辯人須支付申請人由2020年12月1日至2021年1月31日為止的欠租/中間收益，以每月13,000元計算；及

(4) 答辯人須支付申請人本申請的訟費，即時評定為800元。

申請人的覆核申請

24.基於以上所述，申請人的覆核申請，除訟費的質疑外，只是大致重覆溫先生於2021年4月7日的申訴，本席認為沒有值得覆核之處。

25.就訟費方面，根據《土地審裁處條例》第12條, 在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定,審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。又根據Town Planning Board v Society for Protection of the Harbour Limited (No 2) (2004) 7 HKCFAR 114判決第16至18段, 審裁處甚至可在適當情況下以彌償基準判定訟費。

26.此外, 《高等法院規則》第62號命令28A條規定:

「(1) 在評定一名無律師代表的訴訟人的訟費時，除本條規則的條文另有規定外, 可准予的訟費為假若與該等訟費有關的工作及代墊付費用, 是由一名律師代該訴訟人辦理或支付時本可准予的。

(2) 就任何項目所准予的款額,須為訟費評定官認為適合的數目，但除屬代墊付費用外,該款額不得超逾訟費評定官認為假若該訴訟人是由律師代表時本可准予的數目的三分之二。

(3) 凡訟費評定官認為該訴訟人未有因辦理任何與訟費有關的工作而蒙受任何金錢上的損失, 則就該訴訟人所花於該項工作的時間, 訟費評定官不得准予每小時多於$200的訟費。」

27.於本案，正如上文第10段所說，答辯人有責任跟進排期的進展，不能以收不到聆訊通知為理由缺席聆訊，因此答辯人應該負責因他於2021年3月18日聆訊當天缺席而令申請人招致的費用。又正如溫先生所說，申請人本身已80多歲，溫先生要陪伴她出庭應訊亦無可厚非。

28.至於案件本身，答辯人欲以扣除按金的形式支付未有繳付的租金，這在法律上是不容許的，因此申請人提案有理。唯一分別是根據案情，本席同意答辯人有權，並已於2021年1月31日把涉案處所的空置管有權交還申請人。

29.基於以上所述，本席決定不接受申請人的覆核申請。

30.至於答辯人於2021年4月29日回應申請人的覆核申請時，提出申請人未能履行把「18号舖對面牆身業主與租戶兩份供用」的涉案租約條款，或對答辯人構成實際損失。高等法院上訴法庭法官胡國興 (當時官階) 在黃英對譚炳新, HCMP 2049/2000 (無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：

「審裁處雖然有處理政府强制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條)，但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失，視乎所涉款額而定，他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟，而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。」

31.即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋，這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約，要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償[2]。

32.再者, 審裁處法官高勁修 (當時官階) 在Ngai Ngok Pang 及另一人對Lee Syn Yuk, Michelle, LDPD 3030/2012 (無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段指出：

“The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

33.本席翻譯大意為: