Chau Kai Tung Adolphus 及另一人 對 Ko Man Yee

LDPD 1865/2013

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2013年第1865宗

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覆核判決書

1.本席於2013年8月26日在答辯人缺席下頒發收樓令及訟費令, 又於2013年9月10日頒令撤銷她的擱置申請, 她現時根據〈土地審裁處條例〉第11A條就2013年9月10日的命令提出覆核申請。從答辯人提交的申請理由中, 可綜合為: 業主一直拖延及拒絶履行更換新煤氣熱水爐的責任。

2.申請人亦於2013年9月17日就本覆核申請提交回覆書, 大致重覆2013年9月10日聆訊時的陳述, 簡單來說, 就是答辯人以種種理由拖欠租金。

背景

3.本案件的兩位申請人是位於九龍又一居5座1樓D室 ("涉案處所")的業主, 他們於2013年7月30日發出《申請通知書》(“表格22”)要求收樓令, 理由是答辯人在2013年4月15日租約生效一個月後, 已開始沒有交租。

4.答辯人在2013年8月5日提交的反對通知書同樣是:

「因5月份之租金要扣除安裝及購買新浴室熱水爐之費用… …」。不過, 本席在2013年8月26日的聆訊中已解釋, 案例清楚說明, 租客交租是一項獨立的責任, 並不依賴租約其他條款的履行。區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 (無彙報的案例, 日期為2009年12月23日)的判案書指出:

"10. 先例清楚顯示，租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制[原文如此]，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則（可參考：Ridge Ltd v. Golden Castle Ltd [2005] 3 HKC 592; Charmway Development Ltd v. Long China Engineering Ltd. [2001] 3 HKC 515）。

…

19. 重要的是，除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業（見 Halsbury’s Laws of Hong Kong 第17（1）冊第255.289段；Fortune Global Development Limited v. Sung Cheong Food Trading Limited HCA 1786 of 1999; Li Ching Wing v. Xuan Yi Xiong [2004]1HKC353）。即使是單位内的固定附著物(fixtures)，在沒有明訂的維修條款或其他協議的情況下，業主是沒有責任維修或保養至運作狀態(working order)（Penn v. Gatenex Co. Ltd. [1958] 2 QB 210; Yu Yiu Kong Samuel v. Kobylanski, Stephen Andre DCCJ 15371/2000）。

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題（Fortune Global Development Limited v. Sheung Cheong Food Trading Limited [2002] 2 HKLRD 447）。租客應自行作出檢查，而除非租約另有特別規定，租客接受樓宇於租約開始時的狀況。

21. 唯一例外，是連家具租出(furnished)的房屋，則附有隱含條件，在租賃開始時房屋的狀態是適宜居住的，如未能履行此條件，租客有權立刻廢除租約。但此隱含條件只適用於租賃開始時的狀況，而並非繼續適用於租約的期間，或造成業主對樓宇繼續適宜居住的保證。

22. 上文第19至21段所提及的，是根深柢固、既定的規則，從未受爭議。"

5.就答辯人提出申請人違反任何租賃協議(如有)的指控, 她須考慮在合適的法庭興訟。高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新HCMP 2049/2000 (無彙報的案例, 日期為2000年8月1日)的判案書指出:

“審裁處雖然有處理政府強制性收購土地賠償和有關租用或佔用樓宇費用的管轄權 (參閱第17章《土地審裁處條例》第8條), 但是卻誠然沒有處理其他金錢糾紛的權力。如譚先生因所租樓宇毀爛而招致損失, 視乎所涉款額而定, 他可在小額錢債法庭、區域法院、或甚至高等法院向黃先生提出賠償訴訟, 而這訴因不是土地審裁處有權處理或包涵於此上訴案的。”

6.此外, 土地審裁處法官高勁修在Ngai Ngok Pang 及其他人對Lee Syn Yuk, Michelle LDPD 3030/2012 (無彙報的案例, 日期為2013年5月10日)的判案書第15段指出:

"The Lands Tribunal may only, in an application for possession or ejectment, make an order for the payment of damages in respect of breach of a condition of the tenancy (see section 8(8) of the Lands Tribunal Ordinance, Cap 17). A counterclaim is generally treated as an independent action (see Hong Kong Civil Procedure 2013, paragraph 15/2/4). Since the respondent is not also counterclaiming for possession or ejection, the Lands Tribunal does not have jurisdiction to entertain her claim for damages."

本席翻譯大意為:

"土地審裁處可以對任何收回管有或強迫離開的申請, 就違反租賃的條件作出繳付損害賠償的命令。反申索通常被視為一個獨立的訴訟, 參考《香港民事訴訟程序2013》, 第15/2/4段。由於答辯人並非反申索要求收回管有或強迫離開, 土地審裁處並無司法管轄權處理她的損害賠償的索償。"

非正審申請

7.因此本席於2013年8月26日判定申請人收樓得直。答辯人卻在2013年9月3日以近似的反對理由提出非正審申請[1], 要求

(a)  擱置本席於2013年8月26日所作出的收樓頒令;

(b)  延長濟助期直至2013年9月25日;

(c)  暫緩收樓;

(d)  扣回安裝及購買新熱水爐的費用。

8.答辯人在2013年8月26日及2013年9月10日皆沒有出席聆訊, 亦沒有解釋缺席的理由。

9.本席在考慮答辯人在2013年9月3日提出的非正審申請時, 需要首先考慮答辯人缺席聆訊的原因。在劉錦泉對李靜[2003] 2 HKLRD 1018一案, 上訴庭引用英國上訴法庭在Shocked and another v. Goldschmidt and others [1998] 1 All ER 372就撤銷判決申請發出指引如下:

(1)   如果缺席的一方清楚知道審訊的日期, 卻不理會該審訊及不參與聆訊, 他是會受到判決所約束的。

(2)   缺席一方的缺席原因是法庭考慮是否撤銷判決的最重要因素。除非他不是故意缺席或者他是因意外或錯誤而缺席, 否則法庭是不會輕易命令重審。

(3)   如果撤銷判決後會涉及重新審理關乎事實的事宜, 而該等事宜已經過法庭調查, 在這情況下, 除非有極強烈的理由, 否則法庭是不會撤銷判決的。

(4)   除非缺席的一方確實擁有勝訴的機會, 否則法庭是不會撤銷一項經正常程序而獲得的判決。

(5)   如果缺席一方延誤提出撤銷申請, 這亦是需要考慮的因素, 特別是該判決已經被執行或者第三者已經根據該判決獲得利益。

(6)   在考慮對雙方作出一個公正的判決時, 法庭必須考慮缺席一方的行為。如果他並沒有遵從法庭的命令, 法庭在行使酌情權時是不會批准他的申請。

(7)   法庭需要考慮的其中一個重要的事項是勝訴一方的權利是否會因判決被撤銷而招致損害, 特別是勝訴一方是否會因判決被撤銷而蒙受財政損失, 而該等損失是不能彌補的。

答辯人已是第2次缺席聆訊, 她應該是受到本席於2013年8月26日判決的約束, 所以本席當時撤銷她的非正審申請。

結論

10.本席按適用的實務指示 (LTPD: Review No. 1/2009覆核的程序), 經審閱答辯人提交的文件後, 本席認為答辯人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會, 因此決定不接受覆核申請。本席判決撤銷答辯人在2013年9月13日的覆核申請, 維持審裁處2013年9月10日的決定。司法常務官以普通郵遞方式, 將審裁處的決定以書面形式通知各方。

11.覆核申請是憑審閱文件來作出決定的, 因此本席認為, 適當之訟費命令, 乃是不頒訟費命令。

申請人：無律師代表。

答辯人：無律師代表。

[1] 在2013年9月10日的聆訊中, 申請人提供文件指出, 答辯人新增提出的煤氣喉淤塞問題是煤氣公司於2013年8月26日聆訊後翌日上門檢查後才發出報告, 即聆訊後才發生, 與答辯人欠交租金沒有任何連系。而且煤氣公司表示煤氣爐仍可使用, 沒有任何危險。