鄧貴娥 對 黃偉民

LDPE 630/2026

[2026] HKLdT 56

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPE 2026年第630宗

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判決書

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答辯人的兩宗非正審申請

1.本判決書涉及答辯人先後於2026年8月19日及2026年9月10日存檔的兩宗非正審申請。

2.於2026年8月19日提出的首宗非正審申請，答辯人要求就審裁處於2026年7月15日作出的判決（「該判決」）獲得批准逾期上訴許可（「逾期上訴許可申請」）。

3.於2026年9月10日提出的另一宗非正審申請（「擱置命令及暫緩執行申請」），答辯人要求擱置審裁處於2026年7月15日作出的該判決，並要求暫緩執行 (a) 該判決中要求答辯人支付欠租和訟費[1]的命令； (b) 2026年8月19日由法庭發出的收樓令狀及 (c) 2026年9月9日由執達主任發出的給佔用人遷出通知書。

背景

4.本案涉及位於九龍大埔道73至77號威信大廈商場二樓八號的處所（「該處所」）的一宗租務糾紛。申請人是該處所的業主，答辯人則是租客。

5.根據申請人提供的資料，按申請人和答辯人於2023年6月6日簽署並有釐印蓋章的書面租約[2]（「該書面租約」），申請人把該處所以租金每月港幣4,050元出租予答辯人，租期兩年，自2023年6月6日起至2025年6月5日為止，包括首尾兩天。以上租期於2025年6月5日完結後，答辯人繼續佔用該處所並向申請人支付每月4,000元。

6.申請人在2026年5月27日於土地審裁處存檔申請通知書，展開是次訴訟，指由於答辯人未有支付由2026年1月6日起的租金每月4,050元，故申請收回該處所的管有及追收租金，並申請要求法庭作出命令要求答辯人繳付中間收益及訟費。

7.答辯人在2026年6月5日於審裁處存檔反對通知書，其內容如下：

「 租金數字不正 see attached, claim loss, costs

July 2, 2026 legal advice, hope pet[3] advice for this case, waiting? thanks!」

8.反對通知書有一「附件」[4]。「附件」上半部分節錄了數段答辯方與一位「Chan」[5]人士於2026年1月20日至2026年2月15日期間的whatsapp通訊記錄。「附件」下半部分則有補充，內容如下：

「補充：

a. 2025,11月12月無欠，事後26年1月追數，蠻橫disturb a period，吾方proceed對數，2邊一切做，會快，便收答案o.k.

b. 保安話多月無交管埋費[6]同維修电梯費，For deposit, several years ago (beginning) pay, no answer or wrong figure – waiting time so simple question. Communication is hard and is danger for heart and blood pressure.

c. About 差餉回贈，有否受益，no answer ….. before 催淚蛋，co-v19 ……… repair lift poor condition ……… no answer.

d. 欠保修，屋有老鼠，咬爛多物，no eating, no storage of any food. 窗不能開，後發現，loss basic functions

e. 上次上來似暴徒，每天有事發生，壞、失物品……」

9.案件於2026年7月2日進行初次聆訊。申請人由申請人兒子陳先生代表出席聆訊，答辯人則由答辯人女兒黃女士代表出席聆訊。聆訊以本地話進行。

10.黃女士同意答辯人由2026年1月6日起未有支付租金，但雙方就每月租金有爭議，陳先生指租金為每月4,050元，黃女士則認為是每月4,000元[7]。聆訊中陳先生決定不爭議租金金額，同意追討的欠租／中間收益以每月4,000元計算。雙方亦同意答辯人未有把該處所的空置管有權交還申請人。

11.於該聆訊中，本席就答辯人的反對通知書及其附件內容逐段詢問黃女士[8]，並讓黃女士解釋每項指控與本案的關係，特別是就有關指控為何可構成答辯人欠租的合理理由作出澄清。聆訊中黃女士提出聆訊當日下午已預約尋求法律意見。本席同意押後聆訊至2026年7月15日。

12.聆訊於2026年7月15日繼續並以本地話進行。申請人及答辯人仍分別由陳先生和黃女士代表出席聆訊。儘管黃女士於首日聆訊中指會尋求法律意見，但次日聆訊中未見有任何律師代表答辯人行事。

13.黃女士於次日聆訊中呈交了另一份共三頁[9]的文件（「額外文件1」）。「額外文件1」第一頁包含了黃女士分別於2020年8月10日（「2020年電郵」）及2025年11月25日（「2025年電郵」）向陳先生發出的電郵，並有一張顯示了一隻老鼠的照片。於2020年電郵中，黃女士提及房協及房委會於2019年作出的一些租金寬減措施，並提出涉案處所所在地區受疫情影響，希望申請人配合政府的紓困措施。而2025年電郵則有以下內容：

「 陳生，no lift …… ，入大廈通道約１寸位，旁邊放木板，large fan on，分次行過上樓梯 （around two months already），…… poor management service …，lose belongings ……，Get information， no pay management fee many months for this unit. Half pay for lift bill? …… previous rates… 約1尺位不是1寸位）」

14.「額外文件1」第二頁主要以英文撰寫，內容如下：

「 6. GROUND OF OPPOSITION: Interfere with QUIET ENJOYMENT for habitual false information ($4,050 two misrepresentations in Form 22 and whatsapp chat log around 36 months, also last hearing about figures in Lands Tribunal of July 2, 2026. Continuous phone call and whatsapp). At the beginning of first contract, no disclose of crucial points, rats attack inside and outside, windows not open, a period later found. As above no.4, rats bite any thing eating/ non-eating (clothes, back bags, any part of furniture, electric wires, electric switches, …… photos printed). Cleaning and handling procedure – faeces, dead rats every day. Handling our belongings every day.

7. Applicant breaches implied covenant Quiet Enjoyment (Pushing door for unexpected visit disturb and wrong speech information outside door (twice) as above no.5. Lost of clip, loose fixture of door handrail, dislocation of hanging cords. Lost of gifts.

8. Financial stress as above no.3 (Sham Shui Po is one of the worse-hit area) with email messages printed. Severe COVID-19 impacts business viability. Besides, poor management services (speak words xyz…, knife) Poor situation for no lift use with email message printed. Delay examination plan and preparation. No rental receipt.

9. COUNTERCLAIM: DAMAGES for Misrepresentations, return of rental fee from beginning count of first contract. Fixture charges of ceiling fail several times. Applicant fails to maintain premises in a tenantable condition resulting in damages to tenant. Defects in premises drop rental value. Compensation for disturb Quiet Enjoyment.

10. COSTS: claims the legals costs, administrative expenses and miscellaneous of these proceedings. Fixture charges of ceiling fall for several times. Fixture charges of electric wires, electric switches, electric fans for several times. Moving charges and 對數 charges for paid rent fee of November, December 2025.」

15.「額外文件1」第三頁顯示了六張黑白照片，展示了一些附有破洞的物件，黃女士指是物件被老鼠咬過的證據。

16.本席於聆訊中就答辯人提出的各理由逐一詢問[10]黃女士，特別是這些理由與答辯人欠租或延遲交租的關連。黃女士堅持申請方未有就其提出的情況或問題作出回應或澄清，並指租金早已準備好，重申不是不交租。另外，黃女士指就其提出的情況應作一併考慮，但她未有就個別或整體情況根據租約條款、法例、案例或法律原則提出合理欠租理由。黃女士曾於聆訊中提及「咁多enquire喺度，咁咪setoff囉」，但未有提出聲稱擬作抵銷的對象或詳情。

17.於聆訊中，本席提醒黃女士，如她認為申請人作為業主未有盡租約中業主應負的責任，因而令答辯人受損失，答辯人可考慮諮詢法律意見是否須到其他合適法庭追討。

18.經聽取雙方的陳述及回應並考慮本案相關的情況後，本席於次日聆訊末段中就本案作出以下討論與分析，包括：

•  本案雙方的租約是按月周期租約。在申請人於2026年5月27日開案時答辯人未有支付由2026年1月6日起的租金，欠租期間長於15天，申請人有合理理由展開本訴訟；

•  答辯人未能證明或說明其提出的各種反對理由，是在租約、法例、案例或法律原則上可以合理欠租或延遲交租的理由；

•  儘管答辯人認為申請人未盡業主責任，但根據已確立的法律原則[11]，無論業主是否有違反租的，除非租約另有訂明，租客都要按租約準時交租，這是租客於租約中的最大責任；

•  即使答辯人認為申請人有違反根據涉案租約或普通法的責任而導致答辯人蒙受損失，如答辯人需要申請索償或其他有關侵擾的指控，答辯人應考慮徵求法律意見，於其他合適法庭處理有關申索。土地審裁處並無司法管轄權處理其反申索[12]。而答辯人亦未有在反對通知書就其聲稱的「反申索」提供任何金額或詳情。

•  即使答辯人聲稱申請人侵犯了其安寧享用權（quiet enjoyment）的指控屬實，根據相關案例，答辯人仍須準時交租。

19.因此，本席裁定申請人勝訴，可以收回該處所的管有，追收欠租 / 中間收益及訟費，並作出簡易判決如下：

「1. 除以下第4段所述外，答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

2. 答辯人須支付申請人由2026年1月6日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月4,000元計算；

3. 答辯人支付申請人本申請的訟費，即時評定為900元；

4. 如果答辯人在2026年7月28日（“濟助期屆滿日”）或之前把以上第2段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益）連同以上第3段中所述的訟費繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寛免，而涉案處所的租約亦恢復有效；及

5. 除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、易辦事、香港銀行發出 的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。」

收樓令狀及收樓程序

20.申請方於2026年7月29日存檔了批准發出收樓令狀申請書。按該申請書內容，申請人指答辯人未有支付任何欠租 / 中間收益或訟費。法庭於2026年8月19日發出已蓋印收樓令狀。根據審裁處記錄，執達主任於2026年9月9日首次到涉案處所張貼「給佔用人遷出通知書」。而根據申請方於2026年9月24日聆訊中提及的最新情況，執達主任已於2026年9月21日發出最後通知，並安排於2026年9月28日涉案處所進行收回處所程序。

覆核申請

21.黃女士代表答辯人根據《土地審裁處條例》（第17章）第11A條於2026年7月28日向審裁處提出覆核該判決，並於同日存檔了誓詞。該誓詞夾附了一份共六頁名為「EXHIBIT A」的文件。「EXHIBIT A」首兩頁以英文撰寫，共分12段：第1段為簡介，第2至7段提供了答辯人申請覆核的理由，第8至9段提出要求修改反申索並加入反申索詳情，第10段提出要求申請人支付訟費與行政和搬遷費，第11段提出要求減租至每月800元，第12段則提出擱置法庭命令或批准暫緩執行[13]。「EXHIBIT A」後四頁則為夾附於反對通知書的「附件」的副本及黃女士於2026年7月15日聆訊中呈交的「額外文件1」的副本。

22.「EXHIBIT A」第2至7段中提出的覆核理據如下：

「…

2. I respectfully state that Counterclaim, claiming damages arising from the Applicant’s breach of the implied covenant of Quiet Enjoyment, misrepresentations, and failure to maintain the premises in a tenantable condition had been filed before

3. The factual and financial substratum supporting the Counterclaim had already been adduced and ventilated before this Tribunal (including printed photos, emails, and WhatsApp logs). The specific grounds include, but are not limited to:

•Rent and Accounting Disputes: Rent for November and December 2025 was fully paid[14]. The Applicant mounted continuous harassment in January 2026. The Applicant failed to account for the proper deposit figure (differ around four hundred in tribunal hearing), and failed to issue rental receipts.

•Loss of Basic Living Functions: Severe rat infestation causing destruction to clothes, furniture, and electric wires… bad smell of rat; windows could not be opened; the celling collapsed multiple times; and the lift was out of service. The Respondent had to self-finance repairs for ceilings, wires, switches, and fans……

•Severe Harassment, Intimidation, and Threat to Personal Safety: The Applicant acted outrageously, behaving like a thug during unexpected visits. Push door once, speak wrong information outside door in corridor twice in 2 difference times as stated in Attach2 (No.7 and No.8) of EXHIBIT B[15].

4. As the Respondent and I are laymen acting without professional legal representation, we did not possess the specific legal training to explicitly articulate or label these existing financial facts under the strict legal title of “Equitable Financial Set-off” at the material time.

5. However, given that the filed Counterclaim and the financial losses mentioned in Paragraphs 2 and 3 above were already properly before the Tribunal prior to the hearing on July 2, 2026[16], they substantively amounted to a valid plea of equitable set-off under common law.

6. The learned Member, in delivering the oral decision, erred in fact and/ or in law by failing to properly consider or adjudicate upon the filed Counterclaim, thereby neglecting to apply the principles of financial set-off to the final order. This has resulted in severe procedural injustice and had a decisive influence on the case.

7. In the premises, the Respondent respectfully prays for a review of the said oral decision, and further prays that upon receiving the Written Reasons, the Respondent be granted liberty to amend the pleadings to formally clarify the legal title of “Equitable Set-off” in order to achieve substantial justice.

…

」

23.就答辯人的覆核申請，本席於2026年8月14日作出以下命令 / 批註：

「答辯人於2026年7月28日存檔的覆核申請書誓詞附件中主張應按衡平法抵銷原則（＂Equitable Financial Set-off”）處理欠租，但該主張並未於答辯人的反對通知書提出，本覆核申請中不會考慮。至於答辯人於覆核申請書誓詞附件中提出的其他覆核理由，基本上重覆答辯人於反對通知書中及聆訊時提出的反對理由，本席早已充分考慮，並已在庭上讀出的判決理由中處理。而答辯人於覆核申請書誓詞附件中提出的反申索詳情亦與本覆核申請無關。

基於以上情況，經考慮本案相關情況及審閱並考慮所有相關資料後，本席認為答辯人未能提供任何構成重新處理本案的理由或理據，故本席決定不接受答辯人的覆核申請。」

逾期上訴許可申請

24.於2026年8月24日，黃女士代表答辯人就該判決提出逾期上訴許可申請，其理由詳載於黃女士於同日存檔的誓詞中一份名為「EXHIBIT C」的附件。詳情如下：

「Procedural History and the Litigant-in-Person Status

1. At all material times during the trial and the subsequent review proceedings before the Lands Tribunal, I acted as a Litigant in Person without the benefit of legal representation.

2. On 28 July 2026, I filed an affirmation with supporting evidence for a Review Application, raising the substantive defence of Equitable Financial Set-off. This defence was based on the Applicant’s fundamental breach of the tenancy agreement, namely failing to maintain the property and causing extensive damage to the premises, resulting in server financial loss to me.

3. By the Review Decision dated August 14, 2026, the learned Member rejected my application. The sole procedural ground relied upon by the Tribunal was that the defense of Equitable Financial Set-off “未於答辯人的《反對通知書》提出” (was not raised in the Respondent’s Notice of Opposition). The Tribunal further erred by ruling that the details of my counterclaim “反申索詳情亦與本覆核申請無關” (were irrelevant to this review application).

Grounds Showing Erroneous Decision and Miscarriage of Justice

4. I respectfully submit that the Lands Tribunal erred in law and in fact, leading to a serious miscarriage of justice, on the following grounds:

A. Failure to Assist a Litigant in Person: As a summary tribunal designed to facilitate accessible justice, the Tribunal owed a duty to ensure procedural fairness to an unrepresented party. When the facts regarding the Landlord’s breach were clearly raised in my materials and testimony, the Tribunal failed to advise, guide, or permit me to amend my Notice of Opposition to formally plead Equitable Financial Set-off. As in guided booklet, Lands Tribunal – Guide to Court Services, page 18 HEARING 審訊　第二行’不拘泥於形式.’ 第三行;向沒有律師代表訴訟人作出指引’

B. Misapplication of the Doctrine of Equitable Set-off: The Learned Member erred in law by holding that my counterclaim for property damage was “irrelevant”. The Landlord’s claim for rent arrears and my counterclaim for losses due to their breach of maintenance duties are closely connected. Under established equitable principles, it is manifestly unjust to enforce rent payments while totally shielding a landlord from parallel breaches that destroyed the tenant’s quiet enjoyment.

C. Failure to Consider a Prima Facie Defense: By elevating technical pleading rules over substantive justice, the Tribunal completely shut its eyes to cogent, prima facie evidence contained in my affirmation dated 28 July 2026, 15 July 2026 and 2 July 2026. Dismissing a meritorious defense purely due to an unrepresented litigant’s failure to use precise legal nomenclature in an initial form constitutes a severe procedural irregularity.

Conclusion

5. I believe that my appeal has a high prospect of success, and it raises critical questions regarding procedural fairness for litigants in person in summary tribunals.

6. I therefore respectfully pray to grant leave to appeal against the Lands Tribunal’s decision.  」

25.逾期上訴許可申請的聆訊於2026年9月4日進行，答辯人繼續由黃女士代表出席聆訊，申請人則缺席聆訊。黃女士在聆訊開始時用英語發言，當本席詢問她是否希望用英語進行聆訊，她又表示會以本地話及英語雙語進行。因此，聆訊主要以英語進行，但容許黃女士夾雜以本地話發言及回覆本席提問，並在黃女士要求下在聆訊末段轉以本地話進行。

26.黃女士在聆訊中申明她不同意審裁處就租金作出的裁定，並指謫本席只曾聽取申請方陳述而未有聽取她對租金的陳述[17]。黃女士表示其已於「EXHIBIT A」提出就該判決的反對理由，並重提租金及按金賬目爭議和申請人欠交管理費[18]，又指已在「EXHIBIT A」提出要求擱置及暫緩執行。本席提醒黃女士，如她希望擱置及暫緩執行法庭命令或收樓令狀，她須以非正審申請提出而並非於誓詞附件中提出。

27.本席亦就黃女士於「EXHIBIT C」第4段提出的理由給予黃女士作出澄清的機會。黃女士聲稱，她認為法庭經常都要處理衡平法抵銷[19]，加上為了簡化表格、節省表格位置及以最快時間處理表格，故未有於表格中提出衡平法抵銷。她又澄清她在「EXHIBIT A」中要求的並不是反申索（Counterclaim）而是損害賠償（damages），儘管她在「EXHIBIT A」中多次提及反申索。

28.在聆訊中後段，黃女士呈交一份四頁的補充文件（「額外文件2」）。「額外文件2」第1頁上半部顯示了一張2020年1月15日的舊租單，當時租金為每月4,229元，黃女士指這證明答辯人曾支付根據舊租金的按金8,458元，而現時按金根據最新租金每月4,000元計算應為8,000元，有458元不知所蹤但申請人未有清楚交代。下半部是一張由管理公司發出的繳費通知書，該通知書要求業戶支付「01/09/2026 – 30/09/2026」的管理費536元，另有「承上結欠」1,072元。黃女士指這證明申請人欠交管理費。「額外文件2」第2頁顯示了一張涉案處所外牆照片用作證明窗戶不能開啟；下半部是一些由黃女士向陳先生發出的whatsapp訊息，黃女士指這些訊息證明申請人就租金及按金賬目混亂，亦未曾清繳管理費。

29.「額外文件2」第3頁有兩張照片顯示大廈於2/F 及3/F 公用地方垃圾筒半掩，又有一張照片標示「UNIT: AIR AND SOUND POLLUTION (噴油, 消車亍)」，並有兩段文字敍述。首段引用英國案例 British Anzani v International Marine Management [1980]指答辯人所受的損害(damages)與申請人追討租金有重大關連(closely connected)，而根據「Cap.383 Hong Kong Bill of Rights Art.10」及「Basic Law of Hong Kong Art.35」答辯人應享公平審訊。次段答辯方指於次日聆訊中，「不知他們怎理解」的答案能從照片中的垃圾筒蓋及物料中找到[20]。文中又指無升降機服務導致黃女士的足痛惡化，而風扇距離又近，每次經過都擔心頭髪被捲入，而申請人卻未曾就黃女士的恐慌或焦慮作出回應。

30.「額外文件2」第4頁有六張照片[21]，黃女士指這些是老鼠於涉案處所出沒的證據。

31.除了「額外文件2」第1頁下半部的繳費通知書，「額外文件2」中其他照片都是於多月前拍攝。黃女士指早前電腦故障，未能提取照片，故未有於先前聆訊中提交。

逾期上訴許可申請的適用法律

32.「在審裁處席前進行的法律程序的任何一方，均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。」：《土地審裁處條例》第11(2)條

33.「除非聆訊有關許可申請的審裁處、上訴法庭或司法常務官信納 (a)有關上訴有合理機會得直；或 (b)有其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。」：《土地審裁處條例》第11AA(6)條

34.「向審裁處提出的申請，必須在下述限期內提出 —— (a)(如上訴所針對的判決、命令或決定不屬非正審判決、命令或決定)自該判決、命令或決定日期起計的28天；(b)(如上訴是針對非正審判決、命令或決定)自該非正審判決、命令或決定日期起計的14天。」：《土地審裁處規則》第30B(2)條

35.「即使上訴時限或申請上訴許可的時限或已屆滿，審裁處或上訴法庭仍可在任何時間，延展上訴時限或申請上訴許可的時限。」：《土地審裁處規則》第30D條

「逾期」上訴

36.本逾期上訴許可申請針對本席於2026年7月15日所作出的判決及於2026年8月14日作出的不覆核本案決定。根據《土地審裁處規則》第30B(2)條，由本席在作出不覆核本案決定起計算，本案28天的上訴時限在2026年9月11日屆滿。答辯人於2026年9月10日提出本申請未有逾期。

就逾期上訴許可申請的討論與分析

37.就著黃女士於逾期上訴許可申請中提出的擬上訴理由，本席逐一分析如下。

未向親自行事的當事人提供協助 (Failure to Assist a Litigant in Person)

38.黃女士指控審裁處有責任確保親自行事的當事人享有程序公正，而本席未有向作為親自行事的當事人的黃女士提供意見或指引，亦沒有容許她修改反對通知書讓其正式提出衡平法抵銷。黃女士又引用《土地審裁處—法庭服務簡介》第18頁，指審裁處應「不拘泥於形式」，並應「向沒有律師代表訴訟人作出指引」。

39.按《香港人權法案條例》（香港法例第383章）第8條所載香港人權法案第10條：

「人人在法院或法庭之前，悉屬平等。任何人受刑事控告或因其權利義務涉訟須予判定時，應有權受獨立無私之法定管轄法庭公正公開審問。…」

40.法庭對與訟各方，不論是否親自行事或由律師代表，均應一視同仁，確保程序公正。但這並不代表親自行事的當事人可以享有特權。正如答辯人提及的《土地審裁處—法庭服務簡介》第18頁，當中於「審訊」分段的第1段提及：

「本審裁處會在不損害公平原則的情況下，向沒有律師代表訴訟人作出指引。（下劃線後加）」

41.於Yung Ka Tim Timothy v. Cheung Yin Ha Selina案，CACV 69/1999（無彙報的案例，日期為1999年7月23日），上訴法庭於案件判詞第24段指出：

「There is a limit to the extent of which a Judge can give guidance and advice to a litigant in person. It has to be remembered that the Judge has to assume an impartial role and he cannot be seen to act as the adviser of one of the protagonists. …」

42.而於袁靄儀 v. 協峰電子有限公司 [2006] 1 HKLRD 679案判詞第13段亦指出：

「A litigant in person cannot write to the court in the pretext of seeking guidance or direction. It is not the function of the court to give advice to a litigant. …」

43.法庭角色公正獨立，有需要時固然可在公平情況下向與訟各方就訴訟程序提供合適指引，但不可因此而被視為法庭的責任延展至須向或可向與訟任何一方在訴訟上提供專業意見或建議。在本案中，就答辯方提出的反對理由，本席已於兩次聆訊中逐一詢問並給予機會予雙方澄清及回應，答辯方亦有足夠時間就本案徵詢法律意見，本席沒有發現任何原因或理由認為答辯人受到不公平對待。

44.反之，如果審裁處因答辯人未曾提出衡平法抵銷而向其提出指引或如修改反對通知書之類的建議，則法庭變相成為答辯人的法律意見提供者，既超出了法庭的責任，亦對同為無律師代表的申請方明顯不公。

45.總括而言，本席不認為答辯人有就「未向親自行事的當事人提供協助」的指控提供合理理由。

錯誤引用衡平法抵銷原則 (Misapplication of the Doctrine of Equitable Set-off)

46.根據《香港民事訴訟程序2026》第18/8/34段，抵銷抗辯必須明確提出。本案中答辯人既沒有在反對通知書提出衡平法抵銷，就不可據此作出抗辯。

47.答辯人於「額外文件2」中提及一個英國案例，其正確名稱應為British Anzani (Felixstowe) v International Marine Management [1980] QB 137。於該案中，Forbes J. 於判詞中提出：

「While I am satisfied that it is proper in principle to allow that a cross-claim could be effective as an equitable set off against a claim for rent, it by no means follows that such a defence is available in all circumstances. The important qualification is that the equity must impeach the title to the legal demand, or in other words go to the very foundation of the landlord’s claim. This seems to me to involve consideration of the proposition that the tenant’s cross-claim must at least arise under the lease itself, or directly from the relationship of landlord and tenant created by the lease...」

48.觀乎答辯人於案中提及的處所問題及於「EXHIBIT A」提出的申索項目，當中包括維修天花、違反安寧使用權、依賴虛假租約[22]、編造按金金額、未曾透露處所存在嚴重問題[23]等，答辯人沒有提供證據證明這些項目是租約上可作租金抵銷的項目，沒有提供證據證明這些聲稱問題與申請人追討租金有如British Anzani (Felixstowe) v International Marine Management案中提及的「觸及業主索償主張的根本 (go the very foundation of the landlord’s claim)」，亦沒有就抵銷提供理由、詳情或細節。

49.正如本席於該判決中援引的陳健康對宋麗兵案[24]，DCCJ 3176/2008（無彙報的案例，判案書日期為2009年12月23日），當中提及一個早已確立的法律原則，就是：

「10.…租客付租金的承諾，獨立於租約内的其他承諾，並不具付屬性制，其履行並非受制於其他租約條款的履行。業主在租約下的責任並非租客支付租金的先決條件，即使業主沒有履行其租約的責任，租客也必須履行租客付租的責任。這已經是既定的規則 …

19. 除非合約有明訂的條件規定，業主沒有隱含責任在租約期間維修物業…

20. 概括而言，業主在法律上亦無隱含保證，所租樓宇是適宜人居住的(Jones v. Green [1925] 1 KB 659) 或適合於租客租用的目的。業主甚至沒有責任向租客主動披露物業的渠務問題…」

50.本案中，儘管黃女士提出涉案處所存在若干問題，又指申請方又未曾對其提問作出她認為合理的回應，但無爭議的是，答辯人仍繼續佔用涉案處所而無意圖交還處所。

51.經綜合考慮以上情況，本席認為，即使答辯人曾於反對通知書按「EXHIBIT A」內容提出衡平法抵銷，本席亦不會接受其要求。因此，本席認為答辯人就「錯誤引用衡平法抵銷原則」提出的相關理由不能成立。

未有考慮初步抗辯 (Failure to Consider a Prima Facie Defense)

52.黃女士指本席將技術性抗辯規則凌駕於實質公義，無視其先後於2026年7月2日、7月15日及7月28日提出的有力初步證據，又僅因為黃女士身為親自行事的當事人未能在表格中使用精確法律術語，本席便駁回其有合理依據的抗辯，構成嚴重程序失當。但黃女士未有就其指控提供實質證據，包括何謂「技術性抗辯規則 (technical pleading rules)」或「精確法律術語 (precise legal nomenclature)」。

53.在2026年7月2日及7月15日的聆訊中，本席就黃女士的反對通知書、反對通知書的附件及「額外文件1」上提出的情況及證據逐一詢問黃女士，並特別給予機會黃女士就這些情況是否可構成合理的欠租理由作出解釋，而當時黃女士的答覆是須就這些情況作一併考慮，但未能就單一情況提供合理理由；她又解釋申請方一直以來未就黃女士或答辯方的提問作出合理回覆，故答辯人未交租但並非不交租[25]。本席在7月15日的聆訊中作出該判決時，已充分向與訟雙方解釋判決理由並援引案例作支持。本席從未要求黃女士或答辯方提供任何法律術語以支持其案情，亦無引用任何黃女士所謂的技術性抗辯規則。本案根本並不存在黃女士聲稱的情況。

54.黃女士提及的那些「有力」的抗辯理由，即詳列於本判決書第7至8段及第13至16段及相關註腳提及的內容，已獲本席充分考慮，而其不被接納的理由亦於7月15日的聆訊以口頭作出該判決已作解釋，詳情亦已列於本判決書第18段，在此不贅。

55.至於黃女士於7月28日呈交的「EXHIBIT A」，一方面提出了一些不應於覆核時提出的新申索包括衡平法抵銷、反申索（損害賠償）、減租、訟費及行政費以及要求「擱置和暫緩」，另一方面又重覆於先前聆訊早已提出並已處理的論點。「EXHIBIT A」既未有提出所謂「有力」證據或理由，而本席亦已於2026年8月14日作出的命令 / 批註中作出回應。

56.黃女士於反對通知書只寫上「claim loss」二字，但未有在反對通知書或其「附件」中提及反申索詳情，極其量只能視為抗辯理由而非正式申索，而黃女士其後在覆核階段透過「EXHIBIT A」提出的反申索及其他申索均為新申索。答辯人既未曾申請修改反對通知書以加入新申索，審裁處亦未有批准答辯人加入新申索，這些新申索項目自然沒有任何理由屬於覆核範圍，亦與覆核無關。

57.此外，無論黃女士把相關反申索項目稱為「反申索（counter claim）」還是「損害賠償（damages）」，其性質仍是新加入的反申索，不會單純因為更改名稱而成為覆核中需要考慮的事項。本席於作出該判決時亦早已引用案例說明，土地審裁處無司法管轄權處理反申索，答辯人如有需要可自行徵詢法律意見於合適法庭處理有關情況。

58.另一方面，就著黃女士於早前聆訊提出的論點，本席已於作出該判決時考慮及處理，故不是有合理依據的抗辯。

59.總括而言，本席未有發現本案存在黃女士聲稱的「未有考慮初步抗辯」或程序失當情況。

「額外文件2」

60.黃女士於2026年9月4日呈交了「額外文件2」。這文件是新證據，答辯方未有在先前聆訊中提出。

61.就援引新証據，答辯方須証明其符合Ladd v Marshall [1954] 1 WLR 1489一案定下的三項條件，即：

(1)  當事人曾採用了合理的方法努力尋找有關證據，但不能在原審時知悉該些證據存在，故未能在原審時向法庭提交；

(2)  有關證據不但須要與案件有關，對案件的結果必須有重大影響，雖然不一定是決定性的影響；及

(3)  新證據必需是可信的，但不必是不容否認或無可辯解的。

62.黃女士指由於電腦故障，故先前未能從電腦提取「額外文件2」上提供的有關照片。在7月15日聆訊前這些資料早已存在，只是黃女士未能及時提供。這不符合Ladd v Marshall案的第一項條件。

63.即使「額外文件2」上的所有資訊符合Ladd v Marshall案的第一個條件，這些資訊的內容只能就按金爭議、申請人未交管理費、窗戶未能開啟、處所有老鼠、嘈音或空氣污染[26]等情況提供更多詳情，但本席於作出該判決時早已說明除非租約另有訂明，否則處所出現以上情況亦不代表答辯人作為租客可以因此欠租，而答辯方從未能按租約、法例、案例或法律原則說明其可以欠租或延遲交租的理由。這些新證據對案件的結果沒有影響，不符合Ladd v Marshall案的第二項條件。

就逾期上訴許可申請的總結

64.經綜合考慮答辯人的理據，以及本案相關情況與法律原則，及基於本席以上就本逾期上訴許可申請的分析，雖然本席認為本逾期上訴許可申請並非逾期作出，但答辯人在本逾期上訴許可申請中，未能確立 (i) 審裁處在法律論點上有錯誤，(ii) 其提出的上訴有合理機會得直，或 (iii) 有其他有利於秉行公正的理由致使該上訴應予以批准進行。本席因此拒絕批予逾期上訴許可，並撤銷答辯人的逾期上訴許可申請。

擱置命令及暫緩執行申請

65.於2026年9月10日，在本席未就逾期上訴許可申請作出決定的前提下，黃女士又代表答辯人提出詳列於本判決書第3段的擱置命令及暫緩執行申請，並於同日存檔的誓詞中一份以英文撰寫名為「EXHIBIT Ｄ」的附件提出相關理由。

66.擱置命令及暫緩執行申請的聆訊於2026年9月24日以本地話進行，申請人由陳先生代表出席聆訊，答辯人則由黃女士代表出席聆訊。

67.就擱置命令，答辯人提出的理由節錄如下，當中大部分曾於先前文件或聆訊中提出：

•  法庭未有處理答辯人提出的租金議；

•  法庭未有處理於額外文件1「Attach 2」第9 點提及、本質為「損害賠償」的「反申索」;

•  處所存在申請人未曾披露的缺陷（「理據1」）：天花及牆身塌下、假天花塌下[27]、下雨時有水滲入[28]、老鼠襲擊、窗戶不能開啟、鄰近店舖「消桿[29]、噴漆導致有機化學攻擊、空氣污染、嘈音」、近門口的水渠發出怪流水聲²⁷、消防花灑曾損毁導致走廊浸水並令涉案處所浸水數小時[30]、每天間中有殺蟲劑氣味²⁷、有些樓宇佔用者來自未開發地區²⁷。

•  申請通知書上的租金錯誤、申請方按金帳目不清但又不作回應有偷錢之嫌、申請方按錯誤租金並透過「LAP SAP」電話或訊息追租近40個月影響答辯人安寧使用權、申請人租金及按金數目混亂有虧空之嫌、申請人在知道答辯人交租模式下繼續收租應視為默許。

•  租金金額不應與申請人前租客（為一政治團體）付出的租金作比較²⁷（「理據2」）。

•  答辯人遷入涉案處所數月後，發現鄰近7號單位空置多月，又在其門上找到法庭文件顯示租金金額只是涉案處所的一半，而該單位無涉案處所的缺陥²⁷（「理據3」）。

•  申請人無交管理費，令答辯人處於惶恐狀態，擔心會被追債。

•  根據英國案例British Anzani v International Marine Management [1980]，本案中答辯人所受的損害與申請人追收租金高度關連，應以衡平法抵銷。為了自然公義，理應給予答辯人按基本法第35條及香港人權法案第10條機會獲得公平審訊。

68.另外，黃女士亦要求暫緩執行該判決中要求答辯人支付欠租和訟費的命令及就收回涉案處所發出的收樓令狀及給佔用人遷出通知書，以待法庭就擱置命令作出決定及最終結果。答辯方指若不暫緩執行收回處所，即使答辯人在申請人收回處所後獲法庭裁定勝訴，亦會對答辯人造成不可挽救的損害。本席於2026年9月24日的聆訊中作出命令，暫緩執行收樓令狀至2026年10月6日。

就擱置命令及暫緩執行申請的討論與分析

69.一般而言，針對收回管有權案件的擱置法庭判決申請，都是在法庭於答辯人無提出反對的情況下作出命令後，答辯人依據《土地審裁處規則》第15(7)條規則提出的。但本案中答辯人早已就本案存檔反對通知書，亦曾就判決結果要求覆核，並於2026年8月24日作出逾期上訴許可申請，而該逾期上訴許可申請聆訊亦已於2026年9月2日進行；但答辯人在等候逾期上訴許可申請結果期間，又提出要求擱置該判決，而目的與逾期上訴許可申請一樣，就是希望挑戰判決結果。本席認為答辯人既就案件提出上述的逾期上訴許可申請並已進行聆訊，則已獲合理公平的機會挑戰本案判決，法庭沒有合適理由再處理答辯人以「擱置命令」名義作出但性質與逾期上訴許可申請相同的申請。

70.本席同時亦留意到，答辯人於擱置命令申請中提出了若干新理據去挑戰判決結果。答辯人理應在反對通知書中提出這些理據，或在符合Ladd v Marshall案提及的三個條件下，最遲於逾期上訴許可申請中提出這些理據。

71.即使本席同意答辯人可於現階段提交這些新理據，但答辯人提出的「理據1」中的假天花塌下及消防花灑曾損毁導致浸水，以及「理據2」和「理據3」，都發生在2026年7月15日聆訊之前，黃女士卻未有提供理由說明為何這些理據不能在聆訊前提出，已不符合Ladd v Marshall案的第一項條件。就「理據1」提及的其他新情況，包括下雨時滲水、水渠發出怪聲、每天間中有殺蟲劑氣味及有些樓宇佔用者來自未開發地區等，基本上與本判決書中第63段及註腳第26點提及的情況性質相同，根據案例及法律原則不構成欠租理由，而答辯人亦未有提出為何這些情況可以構成按租約、法例、案例或法律原則的合理欠租或延遲交租的理由。答辯人未能證明這些新理據會對案件的結果構成重大影響，故不符合Ladd v Marshall案的第二項條件。

72.答辯人提出暫緩執行該判決中要求答辯人支付欠租和訟費的命令及就收回涉案處所發出的收樓令狀及給佔用人遷出通知書的理由，是由於須等候本案結果。答辯人的逾期上訴許可申請既不被接納，本席認為沒有合理原因暫緩執行該判決中要求答辯人支付欠租和訟費的命令，或延長暫緩執行就收回涉案處所發出的收樓令狀及給佔用人遷出通知書。

73.基於以上情況，本席撤銷答辯人的擱置命令及暫緩執行申請。

訟費

74.訟費一般隨訴訟結果而定，就本判決書涉及的兩宗非正審申請而言，申請人勝訴而答辯人敗訴，而這兩宗非正審申請亦不存在任何特殊因素偏離這基本原則，因此敗訴的答辯人理應支付勝訴的申請人這兩宗非正審申請的訟費。

75.本席頒令答辯人須支付申請人擱置命令及暫緩執行申請的訟費，經簡易程序評定為300元。

76.由於申請人並沒有參與逾期上訴許可申請或出席有關聆訊，因此本席不就逾期上訴許可申請作出任何訟費命令。

命令

77.本席作出以下命令：

(1)  撤銷答辯人分別於2026年8月19日及2026年9月10日作出的非正審申請；

(2)  就答辯人於2026年8月19日作出的非正審申請，不作訟費命令；

(3)  就答辯人於2026年9月10日作出的非正審申請，答辯人須支付申請人訟費，按簡易程序評定為300元。

答辯人於2026年8月19日作出的非正審申請

申請人  ： 無律師代表，缺席聆訊

答辯人  ： 無律師代表，由黃燕平女士代表答辯人應訊

答辯人於2026年9月10日作出的非正審申請

申請人  ： 無律師代表，由陳家駒先生代表申請人應訊

答辯人  ： 無律師代表，由黃燕平女士代表答辯人應訊