Mosway Semiconductor Ltd 對 Liu Qiang

HCSA 7/2025

[2025] HKCFI 2337

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2025年第7號

(原小額錢債審裁處申索2023年第23588號)

_________________

_________________

判 決 書

A.  背景

1.本案涉及御龍山六座38樓B室(“該單位”)的租務糾紛。

2.申索人是該單位的租客。

3.被告人是該單位的業主。

4.雙方於2022年5月20日簽訂租約，租期由2022年6月1日至2024年5月31日，一年生約一年死約，租金 為港幣$31,000。

5.在簽約時，申索人向被告人支付了港幣$62,000作為按金。

6.雙方的爭議事項如下:

7.第一:

(1)  申索人指責被告人於交樓時留下大量傢俬，因此申索人要自行把這些傢俬搬入單位的工人房，導致該工人房無法使用。

(2)  就這點，被告人辯稱他已把傢俬清走，只剩下價錢昂貴並且新購入的工人床，而申索人亦接受安排，並沒有提出異議。

8.第二:

(1)  申索人投訴該單位的煤氣喉老化，需要更換，但是被告人拒絕，導致申索人被迫減少使用煤氣，造成不便。

(2)  被告人稱他曾要求下屬致電煤氣喉公司詢問該單位煤氣喉的情況，而煤氣公司的職員於2022年12月3日曾到該單位進行檢查，並未發現煤氣喉有問題，亦未提出更換的要求。

9.第三:

(1)  雙方租約結束後，被告人只退還按金港幣$49,900，尚欠港 幣$12,100沒有退還。

(2)  就這點，被告人稱：

(a)  於2023年6月9日他的代表在驗樓時發現該單位內的牆身和天花多處位置有洞口、劃痕、凹痕及黏黐的痕跡，而地板亦有嚴重刮痕，沒有回復原狀。其後被告人的代表通知申索人，而申索人到該單位取回鎖匙。雙方同意申索人於當天在該單位進行維修，而被告人把鎖匙退回申索人。

(b)  於2023年6月10日，被告人告知申索人須將鎖匙先行退回，否則會收取額外租金。可是，申索人於2023年6月12日才交還鎖匙。因此，被告人從按金中扣除三天的租金，一共港幣$3,100。

(c)  此外，由於申索人未能完全地把該單位復原，因此被告人支付了港幣$9,000就該單位進行維修。

(d)  基於上述情況，被告人從港幣$62,000的按金中扣除港幣$9,000的維修費用以及三天的租金港幣$3,100，把餘額港幣$49,900退回給申索人。

10.第四：

(1)  申索人投訴於2023年5月左右，被告人要求加租，因此申索人決定搬離該單位。申索人指租約是於2022年6月1日起租，但是被告人實際收租至2023年6月9日。

(2)  就這點，申索人承認他在2023年6月12日才把該單位的鎖匙交給被告人所委託的地產經紀，並且要求退回按金。

B.  該暫委審裁官的裁決

11.案件在2024年11月18日於小額錢債審裁處一名暫委審裁官(“該暫委審裁官”) 席前進行聆訊，而覆核審訊在2025年1月7日於該暫委審裁官席前進行。

12.該暫委審裁官指出，雖然被告人在交樓時留下大量傢俬，但是大部份物品已經被處理，從WhatsApp訊息可見申索人的投訴只是關於工人床。儘管申索人曾經要求被告人拆走工人床，但是被告人拒絕，而最終申索人亦接受。在此基礎上，該暫委審裁官駁回申索人就有關工人房所提出的申索。

13.至於有關煤氣喉的投訴，該暫委審裁官認為證據未能顯示煤氣喉有損壞而需要更換，而申索人亦未能證明他因業主拒絕更換煤氣喉因而蒙受任何實際損失。因此，該暫委審裁官駁回申索人就有關煤氣喉所提出的申索。

14.至於單位維修的問題:

(1)  該暫委審裁官指出從相片可見，申索人所進行的維修工程並不完善，例如一幅牆只是除去了釘子，補上的油漆和牆身原本的油漆顏色並不一致。 儘管該暫委審裁官認為申索人所進行的工程並不完善，她不接納被告人的說法，指申索人沒有還原任何一處地方。

(2)  該暫委審裁官亦考慮到申索人在合理使用該單位的情況下亦會造成自然耗損。因此，若果法庭要求租客以優於收樓時的狀態歸還物業，這是不恰當的: 參考Wo Kee Administration Ltd v Honco Management Ltd [2024] HKCFI 3318 第28段至第30段。

(3)  在此基礎上，法庭在評估賠償金額時應考慮業主必然需要支付的裝修成本、維修對物業帶來的改善、對於替代品亦應給予一定的折扣: 參考Wo Kee Administration Ltd v Honco Management Ltd [2024] HKCFI 3318 第36段。

(4)  該暫委審裁官更考慮到，該單位被放租前，是被告人自住的，時間有一年之多。在此情況下，在申索人入住後亦發現門後有膠貼、牆身有釘洞、地板有刮痕等問題。

(5)  基於上述考慮，該暫委審裁官認為全數批准港幣$9,000的維修費用並不恰當，法庭應給予一定的折扣，從而反映（1） 該單位在出租時並非全新，已有一定程度的折舊及損壞； （2） 由於申索人租住該單位一年，該單位必然會出現合理使用所導致的自然損耗，歸還時的狀況不可能是全新的；及（3）申索人已就該單位的損耗進行了維修，儘管由申索人所進行的維修工程並未完善。

(6)  綜合上述考慮，該暫委審裁官給予一個50%的折扣，只批准港幣$4,500的維修費用可從按金中扣除。

15.至於該單位交吉的問題:-

(1)  被告人主張他有權收取由2023年6月10日至12日這三天的租金。

(2)  該暫委審裁官認為這款項的性質是中間收益(mesne profit)，而根據租約第七條約定，業主只可從保證金內扣除因租客違約而令業主所受的損失。由於中間收益不屬於損失，而是屬於收益，被告人無權從按金中扣除上述三天的中間收益。

(3)  於判決理由書中，該暫委審裁官亦提及被告人沒有於案件中提出反申索，因此法庭不會處理關於侵佔問題（trespass)的申索。

(4)  此外，該暫委審裁官亦提及以租金港幣$31,000來計算上述三天的中間收益，未必能反映該單位的市場租值。

(5)  該暫委審裁官亦認為被告人未能提出證據證明他因申索人遲了三天交鎖匙，因而蒙受損失，而合理的推斷是被告人需要先就該單位進行維修，才可以把單位再次出租。

C.  被告人的投訴

16.被告人不服該暫委審裁官的裁決，於2025年2月10日申請上訴許可。

17.被告人重申申索人損毁該單位，而所招致的港幣$9,000維修費用完全是針對由申索人所造成的損毁。他認為該暫委審裁官不合理地扣減他所應得的維修費用。

18.被告人亦主張基於申索人未能根據雙方協定於2023年6月9日前搬離該單位，他理應有權向申索人收取由2023年6月10日至12日這三天的租金。

D.  法律原則

19.《小額錢債審裁處條例》第28(1) 條規定，如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由只涉及法律問題，或是因為申索超越審裁處的司法管轄範圍，可向原訟法庭申請上訴許可。

20.一般而言，有關事實裁斷的事宜並非法律問題。審裁官對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，均不牽涉法律論點上之錯誤，本法庭不能給予上訴許可。法律不容許法庭純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定: 參照楊小彥 及 鄭家明 [2020] HKCFI 2977，第26、28、30及31段 (高等法院原訟庭法官黃國瑛) 及 蔡翠珍 及 盧浩強 [2024] HKCFI 2648，第19-24段(高等法院原訟庭法官徐韻華)。

21.《小額錢債審裁處條例》第16(3) 條規定審裁處如認為任何事宜與申索有關，則不論該事宜曾否由任何一方提出，亦須予以查訊。

22.關於這一點，於So Yiu Woon & Anor v Wong Ding Hsiang [2020] HKCFI 2104第26-27段，高等法院原訟法庭法官吳美玲指出相關的法律原則如下:-

“26. The statutory duty to investigate set out in section 16(3) of the SCTO is akin to a similar duty in section 20(3) of the Labour Tribunal Ordinance Cap 25. The underlying principles that underlie the Labour Tribunal’s statutory duty to investigate as summarised in Chan Suk Bing Angie v Harbour Phoenix Ltd & anor [1992] 2 HKC 459, 462 are also applicable to the Tribunal:

‘Section 20 of the Ordinance provides that hearings at the tribunal shall be conducted on an informal manner. This is mainly due to the prohibition against legal representation in the tribunal. This in turn, brought about s 20(3) which provides that ‘the Presiding Officer shall investigate any matter which he may consider relevant to the claim, whether or not it has been raised by a party’. ...... Presiding Officers should not allow themselves to derogate from this statutory duty under any circumstances, if a fair and just disposition of the claim is to be ensured. The requirements of justice in a judicial system such as the tribunal is such that, the Presiding Officers are required to assume an active inquisitive role in the proceedings. ......’

27. In Chan Yat San v Future Lucky (296) Ltd [2013] 5 HKLRD 311, 315-316, Mimmie Chan J said as follows:

‘14. Further, the inquisitorial role of the Presiding Officer under s.20 of the Ordinance involves the duty to investigate relevant matters. Incidental to its performance of such a role and its duty to ensure a fair trial, in cases where there are disputes on facts and the credibility of witnesses is essential to the Presiding Officer’s determination, the Presiding Officer has the duty to raise with a party matters that require its clarification or elaboration, on which the Presiding Officer has queries and which may be determined against the party. This is in order to give the party an opportunity to deal with these matters and to call evidence on such matters.’”

23.於Ko Pui Yee & Ors v Jones Lane Lasalle Management Services Ltd [2023] 2 HKLRD 1382第44段，高等法院原訟庭暫委法官徐韻華(當時官階) 亦指出:-

“On the duty to investigate , I adopt the principles set out in A Workshop Communications Ltd v Tam Heung Man [2018] HKCFI 332 at paras 35 to 42. Relevantly, they are:

(1) The manner of investigation is a matter of discretion to be exercised by the adjudicator in view of the facts of the case.

(2) The adjudicator is only duty bound to investigate matters that are relevant to the claim.

(3) If the adjudicator discerns relevant matters which the parties have not explored, he is obliged to look into it and should invite the parties to comment and guide them to produce further evidence or documents.

(4) The duty to investigate does not mean that the tribunal should take over the role of an advocate for a litigant. It must remain neutral and impartial.

(5) Not every failure to adequately investigate a relevant matter will give rise to an appeal for a failure to discharge a statutory duty. The failure must be of such a nature that the lack of investigation will give rise to injustice in that a fair and proper determination of the claim cannot be attained. All the circumstances of the case as well as all other findings must be given all due regard before such a complaint can be upheld.

(6) The appellate court should not interfere with the discretion of the adjudicator merely because it would have exercised it in a different manner.”

E.  分析

E1.  港幣$9,000維修費用

24.就港幣$9,000維修費用這議題，被告人的投訴不牽涉任何法律問題，他只是不同意該暫委審裁官就事實所作出的裁決以及就案情可信性所作出的分析，這並不是上訴的理據。

25.如上文提及，上訴不是就案件進行重審，法庭不能純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同，因而推翻原審審裁官就事實所作出的裁決。

26.不論如何，本席認為該暫委審裁官就事實所作出的裁斷合理。在詳細地考慮了常理、有關該單位的照片、以及環境證供後，該暫委審裁官裁定該單位的損毁包括 (1) 在出租前，由被告人自己造成的自然損耗；以及(2) 在出租期間，由申索人所造成的自然損耗。此外，該暫委審裁官亦考慮到申索人已就該單位的部份損毁進行了維修。本席認為暫委審裁官沒有犯錯，而她就維修費用給予50%的折扣實屬無可厚非。

27.但求完整，本席亦認為該暫委審裁官正確地引用法律原則。根據Wo Kee Administration Ltd v Honco Management Ltd [2024] HKCFI 3318 第36段，法庭在評估賠償金額時應考慮業主必然需要支付的裝修成本，以及維修對物業所帶來的改善。就這點，本席看不到該暫委審裁官有犯錯的地方。

28.基於上述理由，本席不就港幣$9,000維修費用這議題給予上訴許可。

E2.  2023年6月10日至12日期間的租金或損失

29.該暫委審裁官認為基於申索人未能於2023年6月9日前交回該單位，它的行為構成侵佔 (trespass): 參看判案理由書第55段。

30.根據確立已久的法律原則，被告人可就申索人的侵佔行為追討損失(damages)。

31.然而，該暫委審裁官指出被告人只可根據租約第七條從保證金內扣除因申索人因違約所造成的損失:參看判案理由書第53段。該暫委審裁官認為由於申索人於租約結束後侵佔該單位不屬於違約，被告人不能根據租約第七條扣除2023年6月10日至12日期間的損失: 參看判案理由書第55段。

32.如上文題及，小額錢債審裁處的審訊以糾問形式 (inquisitorial)進行，而訴訟人亦沒有律師代表。在此情況下，為確保審訊公平，審裁官有責任就與案情有關的議題進行查詢。

33.本席認為被告人有合理基礎主張 (has reasonable grounds to contend):

(1)  由於申索人於2023年6月12日才把該單位的鎖匙透過地產經紀交回給被告人，雙方的租約於2023年6月12日才結束。由於申索人並沒有向被告人繳交2023年6月10日至12日期間的租金，這實屬違約。因此，被告人可根據租約第七條從保證金中扣除這三天的租金。

(2)  假若雙方的租約已於2023年6月9日結束：

(a)  申索人也違反了必須準時交吉的隱藏合約條款 (implied contractual term) ，從而導致被告人遲了三天才能收樓，未能及早把該單位租出，因而蒙受損失。由於這些損失是因申索人違反隱藏合約條款所導致，被告人可根據租約第七條從保證金中扣除金額作賠償。

(b)  退而求其次，由於申索人的行為構成侵佔 (trespass)，儘管被告人可能不可根據租約第七條從保證金中扣除金額作賠償，他也可以倚賴普通法中有關抵銷的法律原則 (set off)，無須把保證金全數交還給申索人。

34.本席亦認為被告人有合理基礎主張 (has reasonable grounds to contend):

(1)  該暫委審裁官沒有於判決理由書中處理上述議題，亦沒有於2024年11月18日以及2025年1月7日的聆訊中就上述議題作出查詢及探討。

(2)  該暫委審裁官亦沒有於2024年11月18日以及2025年1月7日的聆訊中就損失金額 (quantum of damages) 作出查詢及探討。就這點，本席認為另一個合理的推斷是倘若申索人準時交吉，被告人可早三天為該單位進行進一步的維修，以及早三天把該單位租出。看來，該暫委審裁官並沒有就該單位及後的出租情況作出查詢及探討。

35.基於上述原因，本席就被告人能否因2023年6月10日至12日期間蒙受損失從而從保證金中扣除金額或提出抵銷 (set off) 這議題給予上訴許可。

36.本席命令訟費保留。

被告人：無律師代表，被告人太太代表出庭。