Credit One Finance Ltd 對 Cheung Yiu Cho及另一人

DCMP 2540/2021

[2026] HKDC 449

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2021年第2540號

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判案書

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A.  前言

1.本案第一被告人張耀祖（Cheung Yiu Cho，下稱「D1」）自2000年11月23日起至今，一直是新界馬鞍山寧泰路33號錦泰苑錦培閣5樓5室（下稱「該物業」）的唯一法定所有人（sole legal owner）。第二被告人屈桂珍（下稱「D2」）從未成為該物業的法定所有人。

2.2018年5月28日，原告人保信財務有限公司（Credit One Finance Ltd，下稱「P」）與D1簽訂貸款合約，  向D1提供港幣2,800,000元貸款，分12期償還，年利率為19%。

3.D1未能償還貸款。2020年8月7日，P於案件HCA  2564/2018中取得簡易程序判決，法庭裁定D1須償還P港幣2,929,417.97元及利息。

4.2021年1月11日，P取得一項針對該物業的押記令（charging order）。

5.2021年5月14日，P再取得一項針對該物業的押記令。

6.2021年7月8日，P以原訟傳票方式申請針對該物業的空置管有權及售賣令。

7.2022年6月16日，區域法院聆訊官朱婉儀（當時官階）頒令D1須將該物業的空置管有權交予P，並下達售樓令（下稱「16/06/2022命令」）。

8.2023年2月10日，D2發出傳票，申請加入為本案第二被告人。其理由為她是該物業的唯一實益擁有人（sole beneficial owner）。

9.2024年7月16日，區域法院聆訊官何浪前頒令，批准D2加入為第二被告人，並指示D2及P須向法庭存檔並送達誓章。法庭同時裁定，該物業實益業權的爭議須押後至區域法院法官席前以中文審理，預留三日。誓章證人須親身出席並接受盤問。

10.2026年1月21日，本案於本席席前審理。P由周大律師代表，並傳召證人林子釗 (下稱「林」) 接受D2的盤問。D2沒有律師代表，親自行事，並傳召D1及她本人接受周大律師的盤問。

11.雙方口頭證供於2026年1月23日完結，並於2026年2月13日存檔及送達書面結案陳詞，於2026年2月23日進行口頭結案陳詞。然而，由於雙方均未向法庭提交有關共同意圖法律構成信託（common intention constructive trust）及歸復信託（resulting trust）的案例，本席遂於2026年2月23日指示雙方於2026年2月26日提交補充結案陳詞及典據列表，並於2026年2月27日進行補充口頭結案陳詞。

B.  與訟雙方的案情

B1.  P的案情

12.在本案中，P共存檔四份非宗教式誓詞，即：

(1)  林於2021年8月25日存檔的第一份非宗教式誓詞；

(2)  林於2022年4月29日存檔的第二份非宗教式誓詞；

(3)  林於2023年9月21日存檔的第三份非宗教式誓詞；及

(4)  林於2024年12月11日存檔的非宗教式誓詞。

13.P的案情簡單直接，並已在上述A部分所列的無爭議事實中清楚呈現。簡言之，P是該物業的受押人（chargee），並透過本法律程序行使其作為受押人的權利。

B2.  D2的案情

14.由於法庭已頒令D1須將該物業的空置管有權交予P並下達售樓令，而本申請由D2提出，因此本案的實質對訟雙方為P與D2。

15.在本案中，D2共存檔六份非宗教式誓詞，即：

(1)  D2於2023年2月10日存檔的非宗教式誓詞；

(2)  D2於2023年4月17日存檔的非宗教式誓詞；

(3)  D2於2023年8月28日存檔的非宗教式誓詞；

(4)  D2於2023年10月20日存檔的非宗教式誓詞；

(5)  D2於2024年11月13日存檔的非宗教式誓詞; 及

(6)  D2於2025年1月7日存檔的非宗教式誓詞。

16.另一方面，D1在本案中存檔4份非宗教式誓詞，即：

(1)  D1於2022年4月19日存檔的非宗教式誓詞；

(2)  D1於2022年6月1日存檔的非宗教式誓詞；

(3)  D1於2023年9月25日存檔的非宗教式誓詞；及

(4)  D1於2024年12月11日存檔的非宗教式誓詞。

17.根據D2的非宗教式誓詞，她的案情可以概述如下：

(1)  她與D1曾有協議，該物業僅以D1名義登記，原因是：(a) 當時二人尚未結婚（至今亦未結婚）；及 (b) 分開抽居屋可增加中籤機會[1]。

(2)  D1於2010年申請居屋時，告知她已抽中居屋，但無力支付首期及日後供款。她遂表示由自己支付首期並負責供款[2]。

(3)  該物業的按揭還款、水費、電費、煤氣費、差餉及管理費均由她支付[3]。

C.  相關法律原則

C1.  共同意圖法律構定信託及歸復信託的法律原則

18.在本案中，由於D2沒有法律代表，她在表述案情時遇到困難。儘管如此，在其結案陳詞第2頁中，D2援引了Mo Ying v Brillex Development Ltd [2015] 2 HKLRD 953第5.14段，以及Primecredit Ltd v Yeung Chung Pang Barry [2017] 4 HKLRD 327第1.6段。上述兩宗上訴庭案例均涉及共同意圖法律構成信託（common intention constructive trust）的法律原則，因此本席亦將概述相關法律原則。

19.在Chiu Man Wai David v Chiu Man Hung [2023] HKCFI 1785一案，高等法院原訟法庭暫委法官歐陽浩榮（當時官階）就共同意圖法律構定信託的法律原則作出以下闡述（第20段）：

“(1) 法庭就共同意圖作出裁定前，需要留意案件的背景和來龍去脈，以作全面的評核 (Primecredit Ltd 訴 Yeung Chun Pang Barry及另一人[2017] 4 HKLRD 327,[1.6])。

(2) 如果案件涉及家庭內的糾紛，法庭的考慮並不會局限於由誰人直接支付購買款項這因素 (Primecredit Ltd, [1.6] ; Stack 訴 Dowden [2007] 2 AC 432, [69])。就這些家庭內糾紛而言，倘若法庭能根據共同意圖而決定業權誰屬，便不用借助歸復信託 (resulting trust) 這法律推定來就案件作定斷 (Primecredit Ltd, [1.3] )。

(3) 倘若案件牽涉中國人家庭(尤其是老一輩的家庭)，由於家庭成員之間直接及坦率地談論物業權益的情況較少見，故此法庭應該更多加留意案件的背景情況(Primecredit Ltd, [1.6])。由於中國人家庭子女可能會由於不同原因向父母支付金錢，故此即使子女向父母支付的金錢是用作支付物業按揭還款，這亦不一定可以因而推論父母和子女之間有任何共同意圖，讓子女獲得物業的實益權益(Chik Chi Shing訴 Cheung Kui Yin [2021] HKCFI 2520, [43]) 。

(4) 換句話說，即使一名家庭成員曾經作出樓宇按揭供款，他亦不一定得到物業的實益權益 (王錚 訴 謝麗琼 (CAMP 23/2017, 未經輯錄, 2017年11月13日), [22]) 。

(5) 法庭在判決關於家庭內糾紛的案件時，所考慮的情況是和考慮相關商業社會的案件截然不同的。在家庭糾紛中，除了財政因素之外，可能還會有很多其他因素可協助法庭理解訴訟各方的真正意圖 (Stack, [69]) 。

(6) 由於初步來說，法定所有權 (legal title) 都與實益權益緊密相連，所以一般而言，如果任何一方主張法定所有權與實益權益分別屬於不同人士 ，他必須負上舉證責任證明該主張 (Stack [56], [68]) 。故此，為確立共同意圖，提出主張的一方須證明: (i) 雖然物業是以其中一方的名字作為註冊業主，但雙方之間是有共同意圖 : 另一方將會是物業的實益權益擁有人; (ii) 另一方因依賴這共同意圖，而改變了自己的位置並產生不利自己的情況; 及(iii) 容許註冊業主一方根據法定所有權而獲得物業的業權是不合情理的(Liu Wai Keung訴Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9, [46]) 。

(7) 在判定是否有共同意圖的時候，法庭必須考慮訴訟雙方應如何合理地理解對方的言行，從而決定雙方的客觀意圖為何 (Liu Wai Keung, [47]) 。

(8) 除非有任何一方聲稱雙方的共同意圖曾經在購買物業後作出改變，否則法庭應聚焦於雙方在購買物業時的共同意圖。不過，法庭只有在有說服力的證據的情況下，才可推斷訴訟雙方的共同意圖在購買物業後曾作出改變(Liu Wai Keung, [48]; Stack, [138]) 。

(9) 在找出雙方的意圖時，法庭首先應考慮雙方是否有就物業的實益權益作過任何明確的商討，並達成協議、安排或共識。法庭只有在沒有證據證明雙方曾達成上述協議或安排的情況下，才會考慮從雙方的行為來推斷他們的共同意圖(Liu Wai Keung, [49])。

(10) 即使任何一方聲稱雙方曾達成明確的協議、安排或共識，法庭仍然會以雙方的行為作基礎，來裁定上述的聲稱協議、安排或共識是否真有其事(Liu Wai Keung, [50])。”

20.此外，在Mo Ying一案中，高等法院張澤祐上訴庭法官（Cheung JA）在第5.17段指出，關於單一名義的家庭住宅，首要問題是是否有意讓另一方在該物業中享有任何權益；若答案為肯定，第二個問題則是該權益的範圍。並無共同擁有實益權益的推定，但雙方的共同意圖仍須從其行為中客觀推論（意譯）[4]：

“5.17. In respect of sole name family homes, the joint judgment held that the principles are:

“[52]. … The starting point is different. The first issue is whether it was intended that the other party have any beneficial interest in the property at all. If he does, the second issue is what that interest is. There is no presumption of joint beneficial ownership. But their common intention has once again to be deduced objectively from their conduct. If the evidence shows a common intention to share beneficial ownership but does not show what shares were intended, the court will have to proceed as at para 51(4) and (5) about (Emphasis added.)”

21.此外，由於D2聲稱該物業的按揭還款、水費、電費、煤氣費、差餉及管理費均由她支付，雖然她並未提供有關歸復信託的案例，本席亦將概述相關法律原則。

22.在Leung Wing Yi Asther v Kwok Yu Wah (2015) 18 HKCFAR 605一案中，香港終審法院非常任法官司徒敬（Stock NPJ）於第53段指出，歸復信託推定及預付財產推定乃是在別無選擇— 換言之，當缺乏足夠證據證明意圖—之下產生的推定：

“53. …The presumptions of resulting trust and advancement arise as a matter of default; in other words, where there is otherwise insufficient evidence of subjective intention. That is the point made in the passage cited by the Judge from Lavelle v Lavelle that”

“Normally there will be evidence of the intention with which the transfer is made. Where there is not, the law applies presumptions.”

And summarised thus, that:

“Even where this [an express declaration of trust] is absent, the court aims to arrive at the parties’ real intentions by considering direct evidence of the entire transaction. This requires an objective inference drawn from the parties’ words and conduct. As a result, the presumptions of resulting trust or of advancement are only relied upon as default rules where there is no sufficient evidence to displace them.””

23.在Liu Wai Keung v Liu Wai Man [2013] 5 HKLRD 9一案中，原訟法庭林雲浩法官（當時官階）指出，既然雙方均聲稱曾有明確討論及實際意圖以決定該物業的實益權歸屬，則「歸復信託」的適用空間甚少：

“45. The plaintiff seeks to achieve that by pleading both a resulting trust and a constructive trust. However, given that both parties allege there was express discussion and actual intention as to where the beneficial interest in the Property should lie, there is little scope for the operation of resulting trust: Re Superyield Holdings Ltd [2000] 2 HKC 90, 111. At the commencement of the trial, indeed, counsel agreed that constructive trust is the real issue, and that resulting trust is not relevant except perhaps if I should decide to reject both parties’ evidence on intention.”

24.正如高等法院上訴庭林文瀚副庭長（當時官階）在王錚v謝麗琼（CAMP 23/2017，未經彙編，判案書日期：2017年11月13日）第19及22段所裁定，歸復信託的分析只是在沒有相反證據下的一項假設（presumption）。至於法律構定的信託，則視乎雙方的共同意圖。所以，當法庭有足夠證據就共同意圖作出裁決時，法庭會以法律構定的信託的角度分析而不須以歸復信託的假設來判案。此外，一方作出供款不一定讓他得到物業的實益業權，法庭須審視供款背後雙方的共同意圖（不是原告人或被告人的個別意圖）來判決供款人是否實益業權擁有人。

25.援引上述案例，本席認為，在本案中若法庭能就D2所主張的共同意圖作出裁斷，則無須依賴歸復信託的假設。尤其在家庭背景（domestic context）下，如能透過共同意圖解決爭議，便無須援引歸復信託的假設。再者，因D2主張與D1曾有明確協議，即使歸復信託假設適用，其作用亦極為有限。

26.本席將上述法律原則應用於本案。特別留意到歐陽法官在Chiu Man Wai David一案第20(6)段所提及的法律原則。由於涉案物業的法定所有人為D1，故D2須承擔舉證責任，以證明其主張。至於D2能否成功，則取決於其供詞的可信性。

C2.    關於證人可信性的法律

27.於此，本席採納歐陽法官在上述Chiu Man Wai David v Chiu Man Hung一案（在第21段）所闡述的證人可信性的法律原則，以衝量本案證人的可信性：—

“21. 法庭在衡量一名證人的可信性時，會考慮以下各點:

(1) 一般而言，在發生爭拗之前出現的文件，對法庭評定證人的可信性，是有最重要的作用；

(2) 證人所述的事情會否發生的固有可能性或不可能性，以及事件本身是否合乎邏輯；

(3) 證人的證供是否和案件中無爭議或無可爭議的證據 (不論是文件上或其他方面之證據) 有互相矛盾的地方；

(4) 證人在不同時間對事情的描述 (例如是在證人陳述書及在庭上被盤問時所作之證供) 是否有前言不對後語的地方；

(5) 證人是否有動機說謊或在作供時不盡不實；

(6) 證人所作證供的整體性。證人有時候是會出錯，但這並不一定代表他是有心作假 ，亦不一定會影響該證人其他部分供詞的可信性; 但另一方面，倘若證人的一項或多項證供不獲法庭接納，那麼，法庭在評估該證人就其他方面所作之證供的可信性時，亦須將這點考慮在內；

(7) 雖然法庭有時候會考慮證人在證人台作供時的舉止，但必須緊記這些舉止是可能帶誤導性的，法庭應小心衡量。”

28.在本案中，正如上述，P傳召一位證人；而D2則傳召兩位證人，即她本人及D1。

29.在聽取各證人的證供後，本席認為D2的證供大部分均被同時期文件斷然否定，且內容誇張並不盡屬實。D1亦非誠實可靠的證人。然而，D1在其誓詞中曾作出若干不利於自己及D2的招認，本席因此對這些招認給予充分比重。相反，林的證供與同時期文件相符，他在回答問題時冷靜直接，證供未曾動搖。因此，如林的證供與D2及D1的證供有任何差異，本席毫不猶豫地選擇前者。在本判案書稍後段落，本席將就林的證供與D2的證供之重要部分作出分析。

D.  相關證據的分析及事實裁決

D.1  D2承認其陳詞大部分都由人工智能生成

30.在分析相關證據之前，本席對於D2的陳詞作出以下觀察。

31.D2在其結案陳詞中引用的案例的內容，與其聲稱不符。本席舉例如下：

(1)  在其補充結案陳詞的第3頁，D2據稱引用 Lam Ka Kui v Choi Yuen Ling [2020] HKCFI 2647一案，並陳述：

“*Lam Ka Kui *§58 (page 31) 明確指出:

「Estoppel requires a representation made by the legal owner to the claimant, inducing reliance to the latter’s detriment. Mere registration in one name, without any statement or conduct t the claimant, is insufficient.」”

(2)  然而，D2的陳述顯然錯誤，因該案第58段並不在判案書第31頁，而是在第22頁。此外，第58段的內容與D2的陳述嚴重不符。事實上，該案第58段內容如下：

“58.  The formal sale and purchase agreement (“SPA”) was made one week later, on 18 November 2013. As was put to the plaintiff in cross-examination, attending the solicitors to sign the SPA was an opportunity when the plaintiff could have asked for them to draw up and for the defendant to sign the POA. The plaintiff explained that he did not do so, first because the defendant had been stalling, but also because he still believed the defendant would sign. I accept that evidence.”

32.第二，D2的結案陳詞中所引用的審訊文件冊內容，與實際文件嚴重不符。本席舉例如下：

(1)  在補充結案陳詞第2頁，D2聲稱：

“本人補充如下客觀事實（均已呈堂，未被質疑真偽）：

-HB/736 (D1親筆簽署，2024年) 明確寫低：「該物業由屈桂珍入數出資…供滿15年，即歸屈桂珍所有」”

然而，審訊文件冊HB/736實為D1的01/06/2022誓章，並無上述內容。

(2)  在補充結案陳詞第2頁，D2聲稱：

“A-6 (共42張東亞銀行存單，2000-2015) 全部載有屈桂珍簽名銀行蓋章、交易日期與金額，連續15年，每月如一。”

然而，根據審訊文件冊（HB/51-87及HB/316-352 (為重複文件)）及D2的誓章確認（HB/39及HB/304 (為重複文件)），其所呈交的存款單共37張，且均無銀行蓋章，亦未涵蓋連續15年。

(3)  在其補充結案陳詞第2頁，D2聲稱：

“A-12至A-14 (共156張水電煤差餉單，2000-2024)”

然而，根據審訊文件冊（HB/122-157及HB/387-422 (為重複文件）及HB/522，524-566（已包涵繳費截圖）及D2誓章確認（HB/39及HB/304 (為重複文件）及HB/298-299)，並無所指稱的156張。

(4)  在補充結束結案陳詞第2頁，D2聲稱：

“本人於庭上口供 (HB/576第12-15段) 已清楚說明：雙方商議由本人全額出資完成全部購樓及按揭費用，D1同意「完成後物業歸本人所有…”

然而，審訊文件冊HB/576-578為D2的07/01/2025的誓章，並無所指的第12-15段及內容。

33.第三，在2026年2月26日的口頭補充結案陳詞中，D2承認其陳詞大部分由人工智能生成：

(1)  正如區域法院首席法官高勁修在Tung Lai Lam同時代表30萬的香港精神病患者 v 東網有限公司及其他人 [2026] HKDC 290一案中第20段指出：

「本地及海外法院均發現，把生成式人工智能 (Generative Artificial Intelligence, Gen AI) 應用在訴訟上可能會產生「幻覺」 (Hallucination)，生成錯誤資訊或虛假內容。」

(2)  在余瀚棠v中原地產有限公司 [2025] HKCFI 808一案中，高等法院原訟庭暫委法官李樹旭亦於第43段指出：

“43. 無論如何，本席在看過了這以英文書寫的補充陳詞後，認為明顯地這補充陳詞與該原本之上訴申請書一樣，都是以人工智能的方式「堆砌」而成。內容完全是空泛及牽強，而引用之加拿大法院之案例，亦不適用於香港關乎《僱傭條例》第70條的詮釋。故此，申索人在此所謂「補充陳詞」所列出的理據，同樣地不能成立，亦不構成任何足以認為審裁官犯了法律上原則之錯誤。”

(3)  本席認為，上述觀察同樣適用於D2的陳詞。除了可用「空泛及牽強」來形容外，其內容甚至包含大量「錯誤資訊或虛假內容」。因此，法庭對於D2的陳詞及其所引用的案例與審訊文件冊內容，必須謹慎審視。

D2.  D2證供的整體可信性成疑

34.本席認為，D2並非誠實可信的證人。

35.首先，D2在其誓詞的準備過程這一重要議題上，其在盤問下的證供充滿矛盾，難以令人接納：

(1)  D2在盤問初期聲稱，她是在一位朋友協助下擬備誓詞，該朋友據稱認識某「專業」第三方人士；

(2)  D2最初聲稱，她僅透過電話向該「朋友」發出指示，並從未將任何法庭文件交予該「朋友」；

(3)  她的「朋友」將指示轉交予該「專業」第三方人士，由該人士代D2擬備誓詞草稿；

(4)  D2從未見過或直接聯絡過該「專業」第三方人士，其朋友會將草稿以電郵發送給她；

(5)  D2反覆確認，所有六份誓詞均以相同方式擬備，她已閱讀草稿並同意電郵所載內容；

(6)  D2亦反覆確認，她從未修改過草稿，僅直接打印並簽署；

(7)  D2甚至聲稱，她使用公司打印機打印誓詞；

(8)  D2聲稱，她從未見過D1的25/09/2023誓詞。特別需要注意的，是D1在其中聲稱他是該物業的唯一註冊業主，並反對D2加入訴訟的申請；

(9)  D2亦聲稱，她從未閱讀過林的11/12/2024第四份誓詞中所呈交的D1個人聲明書；

(10)  D2聲稱，她無法理解法律文件，因為它們以英文撰寫：見D2的17/04/2023誓詞第27段；D2的20/10/2023誓詞第2段。

36.顯然，D2的說法其後在盤問下被證明站不住腳：

(1)  首先，D2在證人台上聲稱其誓詞並非由她草擬，而是由朋友的「專業」第三方人士代擬，這一說法從未出現在她的六份誓詞中。顯然，這是她在證人台上首次捏造的供詞，且複雜程度令人難以置信。根據她的證供，她透過一位未透露姓名的「朋友」及一位同樣未透露姓名的「專業」人士草擬誓詞，而她從來未有將本案的文件交給他們。顯然，她此番捏造的供詞，目的在於隱瞞D1在誓詞草擬中的參與（見下述）。

(2)  其次，當被追問該「朋友」或「專業」第三方人士如何能在D2聲稱毫不知情的情況下，於誓章中引用如D1的25/09/2023誓詞（見D2的20/10/2023誓詞第1段）及D1個人聲明書（見D2 07/01/2025誓詞第1及2段）等文件時，D2承認該「朋友」其實是她與D1的共同朋友；

(3)  D2甚至承認，她指示該「朋友」直接聯絡D1以獲取資料來擬備誓章，這顯示她與D1合謀。由於D1在該物業中擁有重大權益，但已在HCA 2564/2018及本案中敗訴，若D2勝訴，D1即可保留該物業而毋須以之償還欠款；

(4)  此外，若D2聲稱她從未見過D1的個人聲明書屬實，則她在07/01/2025的誓詞第3段所述「據本人閱讀該聲明書的第三段後所理解…及向第一被告人確認」顯然為虛假。這顯示D2口頭證供與書面證供存在不可調和的矛盾；

(5)  再者，當被質疑其10/02/2023、28/08/2023及20/10/2023的誓詞正本明顯為手寫而非打印時，D2即時改口，聲稱草稿是由「朋友」在酒樓親手交予她；

(6)  在本案事實背景下，D2對D1賦予異常高度的信任，極其可疑：

(a)  在盤問期間，D2同意最遲於2017年已知悉D1有財務問題，並知悉D1一直接收法律文件；

(b)  儘管D2聲稱已為購置物業全數出資，並知悉D1是唯一法定所有人，但她並無任何行動保護其聲稱的權益，完全信賴D1處理財務事宜：見D2的28/08/2023誓詞第4段；

(c)  D2甚至聲稱，在D1將屋契交予她後，她從未查核屋契；

(d)  儘管D2聲稱對D1的個人聲明書不知情，但最遲於2023年8月28日，她已知悉D1斷言自己是該物業唯一擁有人，且其立場與D2聲稱的實益權益相悖：見D2的2023/08/8的誓詞第7段；

(e)  儘管如上所述，D2聲稱她仍然對D1賦予極大信任，並指示他們的共同朋友直接聯絡D1以獲取資料來擬備她的誓詞，這在邏輯上完全說不通，除非D1與D2一直是合謀者；

(f)  D2將誓詞擬備工作交予「朋友」及D1，其解釋是因為她「懶惰」及「下班後很累」。此解釋令人難以置信，亦不合情理；若她真如其所稱為購置物業全數出資並支付超過15年按揭，理應不會「懶惰」至不為自身權益奮鬥。顯然，這是另一個近期捏造的謊言。

37.其次，D1及D2在接受盤問時，對多項簡單直接的事宜均採取回避態度，顯示他們並非誠實可靠的證人：

(1)  當D2就其所指「朋友」的身份接受盤問時，她聲稱此屬私人事務，拒絕回答；

(2)  當D2被要求在庭上示範她如何透過朗讀林的誓詞向「朋友」發出指示時，她拒絕示範；及

(3)  當D1被問及其職業性質時，他竟聲稱此事涉及國家安全，拒絕回答。

D2.  D2關於共同意圖的聲稱並不可信，且未能證明其所聲稱的共同意圖

38.正如上述，D2關於共同意圖的聲稱，見於其10/02/2023誓詞第3段。她聲稱雙方有協議，該物業僅以D1名義登記，原因是：(1) 二人當時未婚（至今亦未婚）；及 (2) 分開抽居屋可增加中籤機會。然而，D2的聲稱已被她在證人台上的承認斷然否定，並被同時期文件及雙方行為所否定，顯示她並非誠實可靠的證人。

39.首先，D2在10/02/2023誓詞中的聲稱，已被她在盤問下的承認否定：

(1)  關於第一個原因 —— 「我們沒有結婚（至今亦未婚）」 —— D2在盤問下承認，即使她與D1已婚，該物業亦不會以她的名義登記，因她承認：「居屋邊個抽到就落邊個名」，因此未婚「其實冇關係」。

(2)  關於第二個原因 —— 「分開兩人抽居屋多些機會」 —— D2在盤問下承認，她實際上並未申請該居屋單位：「我臨時縮沙」，因此此並非理由。

40.顯然，D2未能履行其舉證責任，證明她與D1之間存在共同意圖，以推翻D1作為該物業唯一法定所有人，亦即唯一實益擁有人的推定；或證明她與D1之間有共同意圖，使她成為該物業的唯一實益擁有人。

41.其次，該物業由D1於2000年11月23日以港幣1,007,800元購入，並向東亞銀行申請按揭，供款由D1的銀行戶口扣除。同時期文件，包括差餉及地租通知書、水費單、電費單及住戶證等，均發予D1。這些文件支持D2未能履行舉證責任，證明她是該物業的唯一實益擁有人。

42.再者，在其2018年2月14日的個人聲明書中，D1明確承認該物業由他全資擁有及購買，並由他負責銀行貸款的所有供款：

「…借款人及登記戶主在此聲明就有關本人/吾等向保信財務有限公司所提供之所有申請貸款文件（包括同意經由中介人所提供之申請資料及本人/吾等之身份證副本均屬真實及完整，並無虛假資料。上述物業均由本人/吾等全資擁有及購買並由本人/吾等負責上述銀行貸款之所有供款。」（強調後加）

在盤問下，D1承認上述聲明屬真實。本席對此招認及同時期文件給予充分比重，並裁定該物業由D1全資擁有及購買，並由D1負責銀行貸款的所有供款。

43.其後：

(1)  在其01/06/2022誓詞中，D1承認他有意出售該物業，並附上三份地產代理委託書，顯示他作為賣方委託代理出售該物業；

(2)  在其25/09/2023誓詞中，D1聲稱他是該物業的唯一註冊業主，並表示他不反對以該物業價值償還欠P的款項，只希望以最佳價格出售，以便在還清款項後仍有餘額可供使用（例如租樓）。他並反對D2成為本案第二被告人。

這些招認同樣支持D2未能履行舉證責任，證明她是該物業的唯一實益擁有人。

44.由於D2未能履行舉證責任，證明其所聲稱的共同意圖存在，故她亦未能證明自己因依賴共同意圖而改變立場並遭受不利。

45.總結而言，本席裁定D2未能履行舉證責任，證明她和D1有一共同意圖，她是該物業的唯一實益擁有人。基於上述的原因，本席裁定，D1和與D2的共同意圖，為D1是該物業的唯一實益擁有人。因此，本席毋須分析歸復信託的推定。但為求全面起見，本席將在以下段落處理此議題。

D3.  D2未能履行其舉證責任證明，證明購置該物業的款項及供款均由她支付

46.基於以下原因，本席裁定D2未能履行其舉證責任，證明購買該物業的款項及償還銀行貸款均由她支付。

47.首先，D2的聲稱——購買該物業的款項及償還銀行貸款均由她支付——僅在其10/02/2023誓詞第4段中首次出現。此指稱並非同時期作出，缺乏可信性。

(1)  本席重申上文第2至第8段的判詞。D2作出此聲稱時，距離P取得押記令已超過一年半，距離16/06/2022命令亦已超過七個月。在其10/02/2023誓詞第7段中，D2承認她知悉D1的「債項」。在此情況下，若她真是該物業的唯一實益擁有人，她不可能對P於2021年1月11日及2021年5月14日取得的押記令毫不知情。然而，D2對押記令未有採取任何行動。顯然，她的不作為與其聲稱的唯一實益擁有人身份存在矛盾。

(2)  在其28/08/2023誓詞第4段中，D2聲稱她:

「[D2] 是沒有見過或不知道該 [16/06/2022] 命令的內容。因為該 [16/06/2022] 命令是給 [D1] 的。不論該 [16/06/2022] 命令是以何種形式交予 [D1] [D2] 是不會理會或有時 (未必是該 [16/06/2022] 命令）由 [D2] 從信箱或貼於門外的文件，[D1] 都表示他會處理。」

本席認為此解釋有違常理。雖然該16/06/2022命令是針對D1，但其中包含售樓令，明顯影響該物業。若D2真的是該物業的唯一實益擁有人，她不可能對該16/06/2022命令的內容毫不知情。本席認為，D2的「不知情」僅是拙劣藉口，用以解釋她為何直至她的10/02/2023誓詞才作出此指稱。

48.其次，D2從未提供任何文件，包括銀行存款記錄，以證明購買該物業的首期由她支付。正如前述，該物業由D1於2000年11月23日以港幣1,007,800元購入。D2在其17/04/2023誓詞第19段及13/1/2024誓詞第1段聲稱，D1抽中該物業後表示無力支付首期並打算放棄，她則表示願意出資，且其銀行存款足以支付首期及相關費用。然而，此僅屬「無根據的聲稱」（bare allegation），且具「自利性質」（self‑serving），本席拒絕信納。此外：

(1)  D2的聲稱，需要與東亞銀行戶口存款單、水電煤氣費單、差餉及地租通知書等同期紀錄作比較。雙方並無爭議，所有該等文件均以D1名義發出。

(2)  然而，奇怪的是，D2一方面能妥善保存上述文件，另一方面卻完全未能提交任何文件以證明她支付首期款項。

(3)  在此情況下，法庭唯一合理推論是：要麼不存在此類文件支持其聲稱，要麼即使存在，亦不支持其聲稱。

49.第三，D2提供東亞銀行存款單，企圖證明按揭貸款由她支付，並提交工作記錄顯示她於2003年至2011年在香港仔工作，按揭款項存入東亞銀行香港仔分行；自2011年起在長沙灣工作，按揭款項則存入長沙灣分行。然而，本席認為她未能履行舉證責任，原因如下：

(1)  存款單顯示相關存款均為現金存款。D2未能提供任何文件，包括銀行戶口記錄，證明該些現金存款由其戶口提取。即使款項由她存入，亦未能證明來源屬她本人。

(2)  在盤問下，D2首次聲稱：

(a)  2000年購入該物業時她任職怡安鐘錶首飾公司，該公司慣常以現金支付薪金；

(b)  她養成習慣，每月以現金存入D1戶口支付按揭；

(c)  她於2001年12月31日被解僱時，該公司以現金支付她港幣239,178元；及

(d)  她因此繼續以現金存入D1戶口支付按揭。

(3)  本席認為，D2所稱前僱主以現金支付港幣239,178元，難以置信。

(4)  無論如何，若按揭來源真屬D2，她本可輕易透過銀行轉賬至D1戶口，無需如其所稱先提取現金再存入。故此，本席裁定D2未能提供任何文件證明按揭款項來源屬她本人。唯一合理推論是：要麼不存在此類文件，要麼即使存在，亦不支持其聲稱。

50.本席並未忽略D1於25/09/2023誓詞第1及第2段中聲稱，銀行按揭供款、水電煤差餉及管理費均由D2支付。然而，此等指稱與D2的聲稱一樣，屬無根據且具自利性質，本席拒絕信納。無論如何，在該誓詞第3段中，D1聲稱他與D2未婚，而D2自2000年起居於該物業至今，需付出代價。此顯示即使D2有支付相關費用，D1的意圖仍是D2在該物業並無實益擁有權。

51.最後，關於D2所提交的私人日記，本席有以下觀察：

(1)  該日記自2006年1月開始，不能證明2000年11月購買物業首期款項來源屬D2；

(2)  該日記雖提及供樓款項，但未有記錄款項來源屬D2，更未能證明款項由其銀行戶口提取；及

(3)  該日記亦包含D1的開支紀錄，顯示其僅為記錄雙方或關於該物業的相關開支，不能證明金錢來源。

52.故此，本席認為：

(1)  該私人日記不影響本席先前關於共同意圖的裁決，即D2未能履行舉證責任證明她是該物業唯一實益擁有人；

(2)  該私人日記亦不影響本席先前關於歸復信託的裁決，即D2未能履行舉證責任證明物業首期及銀行貸款來源屬她本人。

E.   其他議題

53.在作出上述裁決後，本席毋須對周大律師的其他陳詞作出裁決。但為求全面起見，本席在以下段落作簡要處理。

54.首先，周大律師援引上訴庭在Mo Ying一案第8.1至8.12段的判詞，並陳詞指出D2的主張受業權禁止反言（proprietary estoppel）原則所禁止。本席對該原則在本案的適用性有所保留，原因如下：

(1)  在Mo Ying一案，上訴庭裁定第一被告人可援引業權禁止反言的原則，以否定原告人的主張。該案的第一被告人為物業買家，第二被告人是該物業的唯一法定所有人及賣家，而原告人則為第二被告人的妻子，聲稱她在該物業享有實益權益。然而，本案中的情況不同，D2僅為該物業的押記人（chargee）。押記人並非買家，亦不可援引「不知情的善意有償受讓人」（bona fide purchaser for value without notice）原則：見Si Tou Choi Kam v Wealth Credit Ltd [2018] 4 HKC 247一案第17段，高等法院首席法官張舉能（當時官階）的判詞。

(2)  在Mo Ying一案，上訴庭法官張澤佑於第8.1段的判詞指出，業權禁止反言的討論是假設原告人能成功證明其在該物業享有實益權益。本席在本案中對業權禁止反言的討論，同樣只能基於D2能夠證明其在該物業享有實益權益。然而，假若D2能證明其為該物業實益權益的唯一擁有人，則P所依賴的扣押令無效，因扣押令僅能扣押欠債人在物業的實益權益：見Si Tou Choi Kam第10至11段。在此情況下，本席難以理解D2在該物業的實益權益，如何會因業權禁止反言的法律原則而喪失。

(3)  故此，本席對業權禁止反言在本案是否適用，仍有所保留。

55.其次，周大律師援引「自身清白」（clean hands）原則。他陳詞指出，若D2因聲稱支付物業首期及按揭還款而成功確立其全部實益業權，則D1向P作出虛假聲明以獲取貸款，即屬欺詐行為。周大律師並援引HKSAR v Hui Tsz Hang [2022] HKDC 381一案，指出此為刑事罪行。他進一步指出，D2容許D1在幕後操縱其案件，至少並非「清白者」，在最嚴重情況下甚至參與D1的欺詐行為。對此陳詞，本席的觀察如下：

(1)  雖然本席不認同D1參與D2誓詞的撰寫（D2在盤問中承認），但在本席席前，仍缺乏證據證明D2知悉D1與P簽署貸款合約並作出虛假聲明。故此，沒有足夠證據裁定D2並非「自身清白」。

(2)  然而，D1參與D2誓詞的撰寫（D2在盤問中承認），已對D2的可信性造成打擊，顯示她並非誠實可靠的證人。本席已裁定D1及D2均非誠實可靠，並拒絕接納他們的口供，除了D1在誓詞中的招認。由於D2的案情不可信，她未能履行舉證責任，證明她與D1有共同意圖，使她成為該物業的唯一實益擁有人；亦未能履行舉證責任，證明該物業首期及銀行貸款來源屬她本人。

F.  總結

56.總結上述，就區域法院聆案官何浪前於2024年7月16日命令第9段所涉及的該物業實益權益的議題，本席在事實上裁定該物業的實益權益全屬於其法定所有人，即D1。

57.本席並頒下以下暫准訟費令：D2須支付P本案的訟費並加大律師證書。倘若雙方未能就訟費達成協議，則由聆案官評定。上述訟費命令為暫准命令，除非任何一方於本判決定下達日期起計14天內，以傳票申請更改暫准訟費命令，否則此命令則成為絕對命令。

58.最後，本席感謝周大律師對法庭的協助。

原告人：由歐陽盧鍾律師行延聘周衍廷大律師代表

第二被告人：沒有律師代表，並親自應訊