Case Document

100%Judiciary

HCA 1443/2011

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

民事訴訟案件2011年第1443號

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原告人	林傳龍
及
被告人	謝巧玩

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主審法官：高等法院原訟法庭法官鍾安德

審訊日期： 2014年11月4至5日及20日

判案書日期： 2014年12月19日

判案書

引言

1.原告人在2011年8月展開本訴訟，要求被告人交出涉案物業的管有權 (及其他相關濟助)。被告人拒絕，並指原告人的申索無理。

2.被告人及原告人是母子關係。涉案物業是藍田滙景花園的一個住宅單位。

3.涉案物業在1998年1月，由與訟雙方以「聯權共有」形式購入。被告人及其夫 (即原告人的父親) (“林老先生”)，自購入涉案物業後至今 (除其中一段時間有爭議外 (見後第 40(2) 段))，一直居於涉案物業 (上述買賣在1998年4月完成)。

原告人的案情

4.原告人指，他是執業醫生，月入約十多萬元，有足夠的收入購買涉案物業。他在1997年尾、1998年初，已指示地產經紀代他物色滙景花園的住宅單位。

5.他亦指，他是涉案單位的唯一實質業權人。他加入被告人為另一「聯權共有」業權人，純因承做按揭貸款銀行要求，涉案物業必須由業權人自用，才可：

(a) 取得按揭貸款；

(b) 取得貸款優惠利率。

被告人對此點是完全知情的。

6.在購買涉案物業初時，原告人確曾向林老先生借貸用以支付按金/首期的資金 (共約一百二十萬元 (240,000 + 102,000 + 840,000 + 19,905))，但他其後已完全清還欠款。除此，被告人及/或林老先生，均沒有支付置業的任何款項，而按揭每月供款，都是由他一人負責的。

被告人的案情

7.林老先生以在藍田經營商販為生，並賴此養育被告人及七名子女。原告人是長子，並且學業優異，及後成為註冊西醫。

8.1998年前後，林老先生一家四口 (他自己、被告人、五子和六女) 同住在一公屋單位。因居住環境狹窄，他們 (及其他家人 (包括原告人)) 都希望購買及遷往附近滙景花園的住宅單位居住。

9.1998年1月，原告人委託的地產經紀找到合適的單位 (即涉案物業)。

10.被告人於是加入原告人已簽署的「臨時買賣合約」，成為涉案物業的另一位業權人。原告人在2011年8月展開本訴訟前所曾簽署及/或草擬的文件/記錄，均：

(1) 沒有聲稱他是涉案單位的唯一業權人；

(2) 相反，承認被告人是另一「聯權共有」業權人。

11.林老先生確曾支付置業用的部份款項 (詳見前第6段)。由於這是林老先生/被告人用以購買涉案物業部份權益的資金，原告人從未 “清還” 該筆款項。

12.被告人亦稱，她亦有支付涉案物業的按揭每月供款，由最初的每月二萬元，逐漸減至每月一萬元。

證供的可信性/可依賴性 (或可靠性)

13.原告人方傳召了以下的證人作供：

(1)   原告人自己；

(2)   林國威先生，原告人聘用的保鏢 (“私人保鏢”)；

(3)   蔡女士，原告人曾聘用的護士助理；

(4)   周女士，原告人曾聘用的護士助理；

(5)   陳女士，原告人的妻子。

14.被告人方傳召了以下的證人作供：

(a) 林老先生；

(b) 被告人自己。

15.評定證供可信性及可依賴性的客觀準則，本席曾在不同案例中述及：

“本席在李鳳英對泛滿有限公司經營阿里巴吧及其他人士，HCA 2830/2003 (2006年8月21日)的 ‘判案書’ 中就此點說:-

‘20. 而在馬桂珍對中國銀行(香港)有限公司 (前金城銀行) HCA 101/2001 (2003年9月27日) 的 ‘判案書’ 中則說:-

“衡量證人證供的可信性 (credibility) 的客觀準則有二:-

(1) 證人證供的固有可信性或固有不可信性；

(2) 證人證供是否受無爭議的 (或不可爭議的)［證據，例如］記錄或文件質疑。

但即使證人的證供是真確的，亦不一定表示其證供是可依賴的 (reliable)。一位據實作供的證人亦可因其證供是源於該證人觀察或判斷，或者記憶及／或描述上的錯誤，而令致其證供不可信賴。要正確裁斷證供的可信賴性，需考慮以下幾個事項:-

(a) 證人對證供所涉事項是否可作出準確的觀察及/或分析；

(b) 證人對證供所涉事項的記憶是否正確；

(c) 證人在作供時，對證供所涉事項，是否可作出正確的描述” (第32段)。’”

在評定本訴訟中的證供時，本席亦採納了上述的衡量準則。

(a) 原告人的證供

16.原告人的證供指，涉案物業純是由他擁有。與購買涉案物業相關的文件，都與該指稱不符：

(a)   日期為1998年1月15日的「物業臨時買賣合約」(“涉案合約”)。涉案合約清楚顯示，被告人的名字，被後加入為其中一名買方；

(b)   日期為1998年2月25日的「樓宇按揭申請書」(“涉案申請書”)。

涉案申請書內：

(1) “申請人姓名” 欄內，填上原告人的名字及身份證；

(2) “申請人之個人資料” 欄內，填上原告人及被告人的名字及工作、收入資料；

(3) “申請人之關係” 及 “？住居所” (可能是 “現住居所”)/“Present Residence”欄內，並無填上任何資料；

(4) 有原告人及被告人的簽名。

(c)   日期為1999年7月30日的信件內聲稱：

(1)   原告人及被告人共同擁有涉案物業；

(2)   被告人是原告人的母親；

(3)   涉案物業作自住用途。

該信件由原告人單獨簽署。

17.原告人對上述相關文件，與其指稱不符的解釋，簡略而言是，他簽署涉案合約後翌日，與承按銀行的分行經理商討按揭，分行經理告訴他，因為涉案物業並非由他自用，承按銀行不能給予按揭優惠利率。他純是因為要取得優惠利率而加入被告人作為聯名業權人。

18.基於以下理由，本席不信納原告人上述的指稱：

(1)   以日常用詞而言，將涉案物業給予業權人的家人 (例如，父母和兄弟姊妹) 居住，理應可稱為「自住」，無須刻意加入被告人為業權人；

(2)   假如承按銀行要求的「自住」，是狹義的指，必須是業權人自己的居所，原告人自己不居於涉案物業，而僅是被告人居於該處，亦不符合該狹義要求；

(3)   除前第 (2) 分段所述，承按銀行及/或分行銀行似乎並沒有要求涉案申請書填入與「自用」要求有直接關係的欄目，即是：

(a)   “申請人姓名” (前第 16(b)(1) 段)，沒有被告人的名字或身份證 (前第 16(b)(1) 段)；

(b)   “申請人之關係”，及 “?住居所” (前第 16(b)(3)段)，沒有填上任何資料(第 16(b)(3) 段)，

除前第 (1) 至 (3) 分段所述，原告人並無傳召承按銀行的負責員工作供，支持他的指稱。

19.假如原告人理解承按銀行要求的「自住」，確如前第 18(2)、(3) 段所述的狹義，那1999年7月30日的信件 (前第 16(c) 段) 有關「自住」的陳述，並不正確。但原告人在被盤問時，就被告人指他欺騙承按銀行的指控，多次回應他並沒有將涉案物業出租，故沒有欺騙行為。本席因此推論，原告人當時的理解是，只要涉案物業是由他家人居住，已符合承按銀行的要求 (前第 18(1) 段)。

20.此外，原告人及被告人並簽署了一封無日期的英文信 (該信應為承按銀行草擬的標準信件) (“優惠申請信”)。據原告人的證供 (在結案陳詞時再獲確認)，優惠申請信是申請按揭用的部份文件 (附於涉案申請書 (前第16(b) 段))。其中第二段說：

“Agree that the concession on interest rate and all other terms and conditions relating to this loan will be subject to revision from time to time at your absolute discretion in the event that I/we cease to be a card holder of ‘HKU Affinity Card’ issued by your Bank* and leave employment of The University of Hong Kong. I/We acknowledge that you reserve the right to claim from me/us the interest difference …” (上文獲強調處，由本席後加)。

另外，其中第三段述明，在香港大學與承按銀行終止合作協議時，承按銀行亦可修訂借貸條款。

21.從前第20段可見，優惠申請信並無要求優惠利率與「自住」用途有關。

22.除上述1998年初與購買涉案物業，及與按揭貸款 (1998 年初及1999年)，有關的文件外，原告人亦曾在2011年8 月左右，指示律師致函被告人，指被告人令涉案物業的鐵閘被鎖上，使原告人無法進入。該信亦指：

(1) 原告人、被告人分別是涉案物業的註冊業權人；

(2) 作為業權人，雙方均享有毫無障礙進入涉案物業的權利。

該信最後要求被告人交出閘鎖的鎖匙，否則原告人會採取所有必需的合法行動。

23.本席不信納原告人聲稱，前第 22(1) 及 (2) 段的內容不確的原因，是因為當時的代表律師未向他取得正確的指示所致。在2011年8月前：

(a) 與訟雙方已交惡幾近四年 (自2007年尾)；

(b) 原告人曾在2009年尾 (即2011年8月前約兩年) 報案，指林老先生到他的診所，以言語及摺刀恐嚇他 (其後導致林老先生在2010年5月被刑事檢控及定罪 (林老先生在2011年2月中 (即2011年8月前約半年)，因控方證供出現嚴重分歧，獲判上訴得直)。

24.故此,原告人理應知悉，他作出指控的準確性，至為重要。而代表律師已將上述信件的副本，交給原告人。但原告人並未及時更正前第22(1) 及 (2) 段所述的內容。

25.原告人另一重要的聲稱是，林老先生曾支付的約一百二十萬元，是暫借給他的貸款。原告人其後已全數清還 (前第6段)。

26.其中七十萬元，他的雙親原本已送贈給他用以裝修。但在2007年尾 (雙方已交惡後)，林老先生到他的診所，要求他還款，此外，林老先生亦要他清還另八十萬元。最後，原告人交了兩張支票給林老先生，共付了一百五十萬元。

27.被告人在本訴訟，質疑原告人上述的說法。被告人指，原告人在林老先生被刑事檢控時所作的證供與上述的聲稱有異。原告人當時稱，上述款項是用以償還另一位於銀線灣獨立屋的裝修費用。

28.被告人並為此呈交該檢控程序中的審訊謄本。其中相關的部份是：

“問：銀線灣獨立屋，其實早於差唔多99年你就買嘞，係咪？

答：係，冇錯。

問：所以供畀你嘅錢，都係講緊99年、或者2000年呢段時間，啱唔啱？

…

答：係呀，冇錯，都係2000年左右吖，係。

問：辯方嘅講法，或者被告人嘅講法，其實個銀碼唔係70 萬喎,係150萬喎，你有冇印象呀？

…

答：我話咗所有錢，我都畀番我阿爸，剩番70萬尾數，阿媽就話阿爸畀你做裝修，就唔係150萬。

問：唔好理有幾多尾數先喇，前前後後，總共就住銀線灣，你買樓又好、做裝修又好，被告人畀咗差唔多150萬咁上下嘅款項你，係咪呀？

答：銀碼我唔清楚。

…

答：我淨係記住我貝爭幾多。

…

答：可能唔止150，可能係300，我唔記得。

問：即係唔止70萬喇，係咪？

答：我淨係記住我貝爭幾多。中間可能大家有錢銀來往。

問：講緊銀線灣嗰度先喇。

答：係，冇錯。

…

問：辯方嘅另一個講法其實呢150萬當時係借畀你，從來冇講過話咩70萬畀你。

答：你可以今日嚟咁講，你今日點講都得，你今日話嗰陣時借畀我，係咪呀?啱唔啱呀？

問：當日，無論呢150萬係分開幾多次畀你都好，從來都冇話過係畀你，係要還，同意定唔同意呀？

答：梗係唔同意喇。

…

問：喺2008年10月1號，當你話開嗰兩張票，就係還番呢150萬，所以你開兩張票，就係一張70萬、一張80萬，只係還番銀線灣獨立屋，早於99年借畀你嘅錢。

答：你根本就打橫嚟講，我話畀你聽係70萬，阿爸畀我嘅裝修費，我已經重新強調咗好多次，當然你可以著你嘅版本，你可以講到300萬添，不過咁啱如果有一張票70、一張票80，80係當時阿爸話要嘅利息，我仲番去篤過機，我睇下還得夠唔夠，我究竟還得夠唔夠，我就打你10年計，我用複式去計，我有8里嘞，咁我心安理得，8里複式，每年，我驚還得少。律師，你唔好成日以為我話還，就係代表我應承咗係借呀，明唔明呀？即係我希望你唔好誤會話我話還，就係對--imply咗我之前應承咗係借，做人要講下口齒，我阿爸冇親口講話畀我，我都話咗係我阿媽，話阿爸畀你做裝修嘅，就係咁嘞。

問：咁阿爸就住呢150萬，喺你2008年10月1號開票之前，佢自己有冇嚟追過你呀？

答：係冇嘅，冇追呢筆數嘅，但係我自己係由於我舖、同埋其他家庭瑣碎事項之後，覺得我真係心都碎，我自己曾經開過一個70萬票畀阿媽，但係阿媽就搣咗嘅。

問：阿爸就冇嚟追你喇，直至到去2008年12 …

…

答：但係我已經答得好清楚，佢之前冇追過吖嘛。

…”。

29.上述謄本的內容顯示，原告人在上述審訊時的證供，基本上至少同意，他在購買/裝修銀線灣獨立屋時,曾向林老先生借取約一百五十萬元 (甚至是三百萬元)，而除其中七十萬元他聲稱是饋贈外，其他供款都與該物業有關。

30.有鑑於此，本席亦不信納原告人在前第25及26段所述的聲稱。

31.至於涉案物業按揭每月供款由與訟雙方中那一方負責，由於原告人並未出示文件或記錄支持 (原告人 “記事薄” 不屬該類文件)，亦鑑於本席不信納原告人前述的證供，本席亦決定，原告人就這點所作的證供，不具足夠的可信性。

32.本席認定，私人保鏢的證供，對本訴訟的判決，不應給予重大的證據份量。

33.首先，私人保鏢，只在2010年1月才獲聘。當時：

(a) 涉案物業已購入近十二年；

(b) 與訟雙方早已 (在2007年起) 交惡 (詳見前第23段)。

此外，私人保鏢耳聞目睹的爭執，起因是被告人到了原告人執業的診所，要求原告人將涉案物業全部權益轉移給她 (而非原告人要求被告人將涉案物業交還)。

34.此外，在這類口舌爭執期間，雙方之間的用語，往往流於誇張及/或感性，未必具可依賴性。在本訴訟而言：

(1) 如前所述，當日是被告人先提出爭取涉案物業的業權的議題；

(2) 被告人即使是在審訊時，不時在盤問 (或被盤問) 的過程中，作出一些意氣用事的陳述。

35.蔡女士及周女士的證供，主要是涉及被告人是否經常煮午飯及/或晚飯給原告人享用。但即使她們的證供比較支持原告人有關這方面的證供，及顯示被告人有關這方面的證供不確及/或誇大，亦不足以影響本席對原告人證供的裁斷。

36.最後，本席處理原告人的妻子 (陳女士) 的證供。她證供中的主要幾點是：

(a)   被告人沒有提供午、晚餐給她夫婦二人；

(b)   涉案物業是原告人一人獨自購買及持有。加入被告人為共同業權人，純為取得按揭優惠利率；

(c)   被告人沒有支付按揭每月供款。

37.本席已討論及處理過與前第36段相類的證供：前第 36(a) 段 (見前第35段)；前第36(b) 段 (見前第16至30段)；前第 36(c) 段 (見前第31段)。基於類似理由，本席亦不信納陳女士就這幾點所作的證供。

(b) 被告人方的證供

38.整體而言，被告人及林老先生的證供都有不能盡信之處；例如，他們堅持幾乎每天都提供午、晚飯給原告人夫婦。

39.但這並不足以影響，本席就本訴訟的最大爭議點，對他們的證供的可信性/可依賴性作出有利的裁斷。該爭議點是，與訟雙方當時是否有共同擁有涉案物業的共識和意願。

40.本席在作出這裁斷時，曾考慮包括以下的事項：

(1)   原告人在作供時，多次確認涉案物業是購買給被告人夫婦居住用；

(2)   涉案物業確從買賣完成後 (即1998年4月) 至今，都由被告人夫婦居住/使用 (原告人基於約兩年長的水費單，顯示的用水量，質疑此點。但就算被告人曾居於別處，亦從未放棄該處的管有權)；

(3)   涉案物業是以「聯權共有」(而非「分權共有」) 形式購入及持有。簡單而言，以這種形式持有的物業，較早離世業權人的業權，將轉移給尚在世的業權人。被告人的年紀，明顯地高於原告人的年紀；

(4)   如前所述，購買涉案物業的部份款項，是由林老先生支付；

(5)   被告人夫婦，有可能曾支付按揭每月供款中，至少部份的款項。

41.原告人在其「結案陳詞」中，對被告人的相關證供，亦作出以下的批評：

(a) 被告人對1998年初為何要購買涉案物業，及如何委託地產經紀協助的證供，含糊不清/前後不一致；

(b) 被告人沒有經濟能力，足以支付按揭每月供款。

42.本席已考慮過上述事項 (及其他在「結案陳詞」中，對被告人證供所作的其他批評)，並認定該等事項不足以影響/改變前第 39 段所述的裁斷。有關前第41(a) 段的批評，本席認定極可能是被告人的年紀影響了她這方面的記憶力所致。此外，被告人亦並非一位言詞伶俐的證人，這亦可能導致她對年代遠久的細節，不能清楚表達。有關前第 41(b) 段的批評，本席因以下幾點，拒絕接受原告人的批評：