Kwan Mei Wah 對 鳳凰邨大廈業主立案法團

HCSA 7/2026

[2026] HKCFI 3601

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

小額錢債審裁處上訴案件2026年第7號

(原案件編號：小額錢債審裁處申索2023年第42270號)

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判決書

1.引言

1.1申索人 (“C”) 為鳳凰邨大廈 (“該大廈”) 業主立案法團。第二被告人 (“D2”) 則為該大廈地下五號舖 (“該單位”) 之業主。

1.2在本案中，C主張D2未繳付該大廈工程所需的集資費用，累積金額為港幣$70,000。D2就繳付相關費用的責任提出爭議，並提出反申索。D2主張自2002年起，大廈外牆持續出現滲水問題，引致D2需自行就該單位進行維修工程，涉及費用超過港幣$75,000。D2確認在本案僅追討港幣 $75,000 ，並明確表示放棄超出部分之餘額。

1.3本案的審訊於2025年11月5日由馬俊敏暫委審裁官 (“審裁官”) 處理。經審訊後，審裁官裁定C勝訴並撤銷D2的反申索。其後，D2提出覆核申請。覆核聆訊於2026年1月2日進行。經聆訊後，審裁官於同日撤銷覆核申請，維持原判 。D2在審訊及覆核申請階段均由其女兒關念群女士 (“關女士”) 代表出庭。在審訊階段，關女士亦為D2的事實證人。

1.4於2026年1月28日，D2針對2026年1月2日作出的裁決提出上訴許可申請 (“本申請”)。由於D2年事已高並對案件具體事實並不了解，本席處理本申請時已考慮關女士代表D2作出的陳詞。

1.5審裁官於2026年2月24日提供其書面判決理由書 (“理由書”)。

2.雙方案情及爭議焦點

2.1審裁官於理由書C1及C2部份闡述雙方案情。簡而言之：

(1)  C的案情的撮要為：C分別於2020年12月16日、2021年6月3日及2021年8月28日及2021年12月11日召開業主大會，並經決議通過就該大廈進行維修工程。其後，C向各業主發出正式通知，載明集資用途及金額。以上集資按134份業權平均分攤，D2需繳付的金額合共港幣$70,000；

(2)  D2的案情為：

(a)  D2主張，集資費用的用途未有清楚列明，並認為集資用途及金額之合理性存疑；

(b)  D2表示部分管理費已涵蓋維修費用，認為另行徵收集資費用並不合理。D2亦曾要求C提供相關詳情及文件，但未獲回覆，致使其無法掌握維修項目的具體用途及金額分配；

(c)  D2進一步指出，部分集資費用之投標價是以估算成本為基礎，並另加百分之二十作為最終標價。惟工程標價僅以「估算成本」為基礎，再加幅度調整，並未能清楚交代投標過程之透明度及合理性。C亦未有提供完整之投標文件、工程範疇細節及業主大會之決議紀錄，致使集資金額之合理性及合法性仍存重大疑問。C並未就該筆餘款的用途或處理方式作出任何交代，亦未提供相關會議決議或財務文件支持。此等情況顯示集資金額與工程標價之間存在不合理差距，欠缺透明度及合理性，令業主難以確認集資款項是否妥善及合法使用；

(d)  此外，D2提出反申索，主張自 2002 年起，大廈外牆持續出現滲水情況，至今仍未獲妥善解決。D2因此需承擔維修工程費用，合共港幣$86,000（包括港幣$48,000 及港幣$38,000 ）。惟D2表示願意放棄部分餘額，僅追討港幣$75,000 。

2.2審裁官於理由書C4部份列出本案的核心爭議如下：

(1)  C未有披露集資費詳情，是否足以構成D2拒絕繳付集資費用之抗辯理由 (“議題一”)？

(2)  集資費是否已涵蓋於日常管理費之中，因而另行徵收集資費用並不合理 (“議題二”)？

(3)  部分集資費以估算成本加20%作最終標價，是否足以令相關業主大會之決議無效 (“議題三”)？

(4)  D2之單位是否存在滲水問題？

(5)  該滲水是否由大廈外牆所導致？

(6)  C是否疏忽、違反公契或構成滋擾？

(7)  C是否導致第二被告人蒙受損失 (分段(4)-(7) 統稱 “議題四”)？

(8)  如上述損失獲確認，合理之賠償金額應為多少 (“議題五”)？

3.審裁官的裁決理由

3.1雙方均不爭議，該大廈受制於一份日期為 1973 年 4 月17 日之公契。依據公契第 3 條之規定，各業主有責任按其所持業權份數比例繳付相關集資費用。雙方亦不爭議，C已於多次業主大會中通過決議，要求各業主按比例繳付不同集資費之款項。然而，D2均未有依照C的要求繳付相關集資費。

3.2審裁官於理由書D部份闡述相關法律原則，大致如下：

(1)  根據第 344 章 《建築物管理條例》第 14(1) 條，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力；

(2)  根據第 344 章 《建築物管理條例》附表 6 (“附表 6”)，管理委員會須在不少於5% 的業主提出書面要求下，准許該等業主或他們所委任的人，在任何合理時間，査閱第 27(6) 條提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件及准許獲法庭授權的任何人在任何合理時間査閱第27(6) 條提述的任何單據、發票、憑單、收據或其他文件，而法庭作出命令時，必須信納有關申請是真誠作出的及所申請的查閱，是為了恰當的目的；

(3)  就議題四方面，審裁官引述一系列案例，包括 Hui Ling Ling v Sky Field Development, HCA 35 of 2007, 8 May 2012, Lam Kit Yee v Lam Shuk Lam v Chiang Chi, DCCJ 3115 of 2011, 10 March 2017 及 Chan Pat Hung Eva v Wong Hau Ki [2023] HKDC 230，其概述的法律原則包括[1]:

(a)  在滲水案件中，原告須承擔舉證責任，並須在相對可能性衡量的標準下證明滲水源頭；

(b)  法團不會單單因公用部分失效便要負責。法團的責任是按當時的情況做應做的事。當法團有過錯時，法團便要承擔責任；又當法團知悉有需要維修的缺陷卻沒有採取適當行動，法團也要承擔責任。

(i)   證人可信性

3.3於審訊過程中，C傳召梁頌然先生作供。梁先生為物業管理公司之助理管業經理。如上文所述，關女士為D2作供。審裁官認為，梁先生誠實可靠，而關女士作供時有誇大之嫌，其供詞並非完全可靠。

(ii)  議題一

3.4審裁官留意到，就C是否已披露D2所要求的文件雙方之間存有爭議。無論如何，審裁官認為，即使C並沒有按D2要求披露相關文件，這並不能免除D2依公契所承擔之合約責任，即繳付分攤款項之義務，理由如下：

“[34] 然而，本席須作以下觀察：有關文件披露之爭議自2020 年起一直存在，至今已持續五年。惟在此期間，第二被告人均未曾依據《建築物管理條例》附表六第1B段之規定，向法院提出披露及查閱文件之申請。

[38] 《附表六》之條文並未規定，若有查閱要求未獲滿足，業主即可不履行《大廈公契》下的相關責任。

[39] 其原因十分明確。在大廈管理的法律立場必須是：根據《大廈公契》，所有業主均有合約上的責任，須繳付業主大會所通過的分攤款項。若有業主要求査閱賬單、發票等與業主立案法團財務狀況相關之文件（以支持業主立案法團籌集資金的必要性，正如第二被告人所質疑），而該要求遭拒絕，則業主可依《建築物管理條例》附表六第 1B 段向法院提出申請，由法院裁定該査閱要求是否出於善意及具合理目的。

[40] 無論如何，此類査閱要求並不能免除業主在《大廈公契》下的合約責任，即繳付分攤款項的義務。惟若日後披露的資料揭示任何不當行為，並導致業主蒙受損失或損害，業主則可向業主立案法團或其他相關人士提出法律訴訟，以追討有關損失。

[41] 同樣地，如上所述，業主立案法團並無須依《建築物管理條例》向第二被告人披露所有文件。倘若第二被告人主張法團未有提供其所要求之資料或文件，則由第二被告人自行舉證其因該失責而蒙受何等損失及損害，並須另行提起法律訴訟以追討有關損失。本席再次強調，此所謂失責並不能免除第二被告人依《大廈公契》所承擔之合約責任，即繳付分攤款項之義務。

[43] 不言而喻，若情況並非如此，大廈將無法妥善管理。試想，若任何業主均可要求業主立案法團披露任何舊有或難以査找的發票，並堅持「在該文件披露前，我不會支付任何費用」。此舉可無限次重複，藉由持續要求披露更多文件以拖延付款。若業主立案法團不慎遺失某份被要求的發票，是否意味著提出要求的業主便可永久拒絕繳付任何分攤款項或管理費？此顯然會導致大廈管理陷入癱瘓，並違背《大廈公契》所確立之基本責任。

[46] 事實上，本席認為，公契已明確規定業主有責任依照業主立案法團所通過之決議繳付分攤款項。該繳付責任並非僅在業主立案法團能令某業主於其個人滿意程度上相信付款合理時方才產生，而是基於決議本身所賦予之合約義務。”

3.5基於以上分析，審裁官認為D2拒絕繳付任何集資款項，實屬完全不合理。

(iii)  議題二

3.6審裁官認為，管理費主要用於大廈日常營運及一般維修保養，包括清潔、保安、公共設施之基本維護等。其性質在於維持大廈日常正常運作，並不涵蓋大型或非常規之工程費用。大型維修工程（如外牆修繕、防水工程、消防系統改善等）涉及龐大金額，遠超日常管理費之財政承擔能力。故業主立案法團依法須另行召開業主大會，經決議通過並向各業主徵收集資費用，以確保工程得以順利進行。此乃《建築物管理條例》所賦予之合法權限，並屬合理安排。

3.7審裁官認為C於各次業主大會均依規定程序召開，並經業主決議通過集資方案，隨後向各業主發出正式通知，載明用途及金額。程序上並無瑕疵，亦符合相關法律規範。因此，第二被告人以 ”管理費已涵蓋維修費用” 為由拒絕繳付集資費，欠缺事實及法律基礎，並不足以免除其繳付義務。該抗辯理由不予接納。

(iv)  議題三

3.8審裁官認為，依據《建築物管理條例》及相關規範，業主大會之決議是否有效，取決於其召開程序、表決方式及通知是否符合規定，而非單純取決於投標價之計算方式。只要業主大會依合法程序召開，並經業主表決通過，該決議即具法律效力。工程標價之計算方式屬於承辦商投標及業主大會審議範疇，相關計算方式亦已於業主大會中提出並記錄在案。業主有權在表決時提出質疑或反對，惟若最終仍獲得合法表決通過，則該決議不因標價計算方式而失效。雖然D2質疑投標過程欠缺透明度，但其並未提交具體或可信之證據，以證明投標程序存在違法或重大瑕疵。

3.9基於以上原因，審裁官認為，D2以工程標價計算方式為由，主張業主大會決議無效，欠缺事實及法律基礎。該抗辯理由不予接納，業主大會所通過之集資決議仍屬合法有效。

(v)  議題四

3.10審裁官認為D2未能在 “相對可能性衡量” 的標準下證明該單位的滲水源自大廈外牆，理由如下：

(1)  D2並沒有呈交任何有關外牆滲水之專家報告；

(2)  就D2主張C的會議紀錄有記錄同意進行大廈外牆、平台防水、天井、鹹水缸及食水缸之維修工程以及滲水事宜，認為此支持其案情。審裁官認為，即使存在相關會議紀錄，亦不等同事實上外牆滲水已直接導致該單位之滲水問題。C的會議紀錄僅屬於管理或行政文件，其主要功能在於記錄會議過程及決議，並非專業技術報告或科學檢測結果。此類紀錄本質上並不具備證明滲水源頭之技術效力；

(3)  就D2提供的相片、投訴信件、及WhatsApp 記錄，審裁官認為相片僅能顯示某一時刻的表面情況，並不能確定滲水源頭。即使相片顯示有水漬或潮濕痕跡，亦無法證明該情況由大廈外牆所致。同樣，投訴信件及 WhatsApp記錄僅反映投訴人之主觀陳述或交流紀錄，此類文件只能顯示有投訴存在，卻不能證明滲水源頭或責任歸屬。

3.11基於以上分析，審查官認為C並沒有疏忽，亦未有違反公契，更不構成對D2滋擾。審裁官進一步認為，即使就滲水責任有任何錯誤，審裁官仍接納C已於合理時間內採取適當措施跟進及處理，故不應視為疏忽，亦不構成對D2滋擾。

(vi)  議題五

3.12審裁官認為，D2所依賴之工程合約、報價單及收據等，既欠缺細節，亦缺乏專業或獨立證據支持， 不能作為充分依據以證明其所聲稱之損失。審裁官不接納D2就此提出之反申索金額。

(vii)  覆核

3.13D2 提出的覆核理據主要如下：

(1)  C有責任向D2交代維修費用之財務用途；

(2)  C未有回應或處理D2此前所提出之要求；

(3)  維修費用與管理費存在重複徵收之情況；

(4)  D2承認未有提交公證行報告以證明反申索之主張。惟其認為C存在蓄意疏忽，應承擔相應責任。

3.14審裁官認為以上理由並不足以構成有效之覆核基礎，因相關理由已於判決中詳述。至於其他覆核理據，審裁官亦已逐一考慮，惟認為均不屬於有效之覆核理由，或屬於審訊時已處理之事項，故不予接納。

4.D2提出的上訴理由

4.1D2提出11項上訴理由：

針對集資部份的上訴理由

(1)  審裁官錯誤地將 “程序授權” 等同於 “實質審查”，構成法律適用錯誤。D2認為審裁官以 “集資經業主大會通過” 為由，認定D2必須付款，未履行調查責任，完全未審查集資後的具體款項使用是否正當；

(2)  審裁官錯誤倚賴附表6，且未就C多次違反法庭命令作出不利推定；

(3)  審裁官對D2及證人可信度的評估，缺乏合理基礎；

(4)  審裁官誤解 “重複收費”主張，以抽象原則迴避具體證據；

(5)  審裁官割裂 “價格計算方式” 與 “利益衝突” 的關聯。D2主張，審裁官認為 “成本價加 20%” 本身不足以令業主大會決議無效，完全割裂了利益衝突背景；

(6)  C在訴訟尾聲才提交關鍵文件，構成程序不公；

針對反申索的上訴理由

(7)  審裁官忽略法團 “長期明知而不作為” 的關鍵事實；

(8)  審裁官對D2舉證責任的標準設定過高；

(9)  審裁官機械適用案例，忽略公共部份滲水的特殊性；

(10)  審裁官完全遺漏法團對該單位作出的嚴重侵權行為；

(11)  審裁官錯誤將法團工程總監定性為 “第三方證據”，構成對證據規則的根本性誤解。

4.2以上的上訴理由並不是完全涵蓋於D2存檔的表格九。為完整起見，本席會考慮D2提出的所有上訴理由。

5.法律原則

5.1《小額錢債審裁處條例》第28(1) 條規定，如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由只涉及法律問題，或是因為申索超越審裁處的司法管轄範圍，可向原訟法庭申請上訴許可。上述條文的意思，是指小額錢債審裁處案件的任何一方，只可就法律問題及/或基於有關申索是超越了審裁處的司法管轄權範圍，而提出上訴。申請上訴許可的一方所提出的法律問題 (或審裁處的司法管轄範圍的問題)，必須是具有可爭辯性的，才能獲得上訴許可。

5.2在楊小彥對鄭家明 [2020] HKCFI 2977一案中，黃國瑛法官有以下闡述：

“一般而言，有關事實的裁斷並非法律問題。審裁官對證據或證人證供之衡量、誰的證供較可信、誰是誠實可靠之證人、誰的案情較合常理等等方面之判斷，均不牽涉法律論點上之錯誤，本法庭不能給予上訴許可。法律不容許法庭純粹因對事實的觀點與原審審裁官不同而推翻對事實的裁定。”

5.3再者，在陳月芳對健新國際有限公司 [2024] HKCFI 2044 一案中，陳美蘭法官作出以下觀察：

“就根據第 28 (1) 條提出上訴的許可而言，法庭不能單憑案中一方試圖聲稱審裁官作出的結論沒有證據支持，或聲稱該結論與審裁官忽略了的文件或其他不容置疑的證據相抵觸，而給予上訴許可。再者，在任何訴訟之中，如原審法官基於證人的可信性選擇信納某一位證人的證供，而不信納其他證人的證供，並因此作出基本事實判斷，上訴法庭一般來說是不會干預的。即使審裁官的裁斷只有少量證據支持，或與證據的份量相違背，這也不足夠證明裁斷有法律錯誤，因爲證據的份量是應當由審裁官在原審時聆聽證人陳述及考慮相關證據後而作出的裁決。陳指稱被告一方證人在庭上作出假證供，這只是她的指控，審裁官有權信納一位證人的證據，而不信納其他大多數證人的證據。上訴法庭不會對證人的證供作出重新的審判。”

5.4但原訟法庭亦不是毫無糾正小額錢債審裁處的事實裁斷的餘地。在Kwong Mile Services Ltd v Commissioner of Inland Revenue [2004] 3 HKLRD 168一案中，終審法院常任法官包致金引述Radcliffe勳爵在Edwards (Inspector of Taxes)  v Bairstow [1956] AC 14的判詞，認為倘若正確及唯一合理的事實結論和原審被上訴的事實裁定相牴觸，上訴法庭便可視之為法律上的錯誤，並以此為基礎作出干預。包法官又援引苗禮治勳爵在Begum v Tower Hamlets London Borough Council [2003] 2 AC 430的判詞中所總結上訴法庭可依據Edwards (Inspector of Taxes) 一案的基礎，來干預事實裁定的情況如下：

“倘若法庭的裁決是建基於不通情理或不合邏輯的事實裁斷或事實推論、相關的事實裁斷是沒有證據支持、又或原審法官考慮了不應考慮的因素、又或沒有考慮該考慮的因素，上述的裁決便可被推翻。在這情況下，處理上訴的法庭無需找出原審法官在具體法律上的錯誤。倘若處理上訴的法庭未能支持相關的裁決，法院會推斷原審法官誤解或忽略了有關的證據或在法律上出現了自我誤導的情況。”

5.5就調查責任方面，雖然審裁官具有責任作出調查，但審裁官有酌情權決定如何進行調查。在劉柱佳對施柔鷗 [2019] HKCFI 1030 一案中，吳美玲法官就調查責任有以下觀察：

“[101] 雖然該審裁處有查詢任何與該案件爭議點相關事宜的責任，但是該責任並非絕對性的，該審裁處須因應案件的情況、爭議點、無爭議的事實及與訟雙方在審訊前呈交的資料，而酌情決定查訊的範圍。而且，在一般情況下，只有在欠缺查訊而引致裁定有欠公允的情況下，才可產生上訴的理由…”

6.分析

6.1關於第一項、第二項及第四項上訴理由，D2認為 (1) 審裁官的核心邏輯為：集資經業主大會通過，故程序合法，業主即有責任繳付 (2) 此邏輯忽略本案的關鍵事實，即D2從未否認業主大會有權決定 “是否集資”，而是質疑集資後的具體款項使用存在嚴重不當。D2列出一系列問題，包括 (1) C提供的文件自相矛盾、(2) 重複收費、(3) 消防工程重複嫌疑、(4) 分拆發票、(5) 集資餘款去向不明、及 (6) 利益衝突。D2認為審裁官對以上系列嚴重問題完全未作出任何審查。再者，D2指出D2並非無條件拒付，其立場是因法團追收款項中存在具體疑點，故要求澄清。D2亦指出D2從未主張所有維修費應包含在管理費中。

6.2本席不認為第一項、第二項及第四項上訴理由具可爭辯性。D2 並不爭議根據《建築物管理條例》第 14(1) 條，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。D2亦不爭議相關的集資決議是在相關業主談會中通過的決議。理由書已經指出，若日後披露的資料揭示任何不當行為，並導致業主蒙受損失或損害，業主則可向業主立案法團或其他相關人士提出法律訴訟，以追討有關損失。在本案中，D2的反申索並不是基於D2列出的問題導致的損失。在此情況下，本席並不認為審裁官有違反其調查責任。

6.3即使D2提出反申索，本席留意到：

(1)  D2的陳詞並未指出其他業主有在任何業主大會挑戰相關的集資決議；

(2)  根據D2的陳詞，D2認為值得商榷的金額總數為港幣$1,109,880。D2的業權只佔問題金額的 [$1,109,880 / 134 x 2 =]，大約港幣$16,565，遠低於港幣$70,000。

6.4關於第三項上訴理由 (即針對可信性的評估)，根據楊小彥及陳月芳，本席認為此上訴理由並不具可爭辯性。

6.5關於第五項上訴理由，D2認為於2021年6月3日舉行的業主大會中標的金泰建築工程(香港)有限公司 (“金泰”) 與工程總監胡偉強先生有關連。D2認為該關聯關係在2021年6月3日的投標會議紀錄中完全未有披露，直至2021年8月28日的另一項工程會議才首次披露。D2主張根據 Chinachem Charitable Foundation Ltd v Chan Chun Chuen & Ors, HCAP 8 of 2007, 法團委員在未披露重大利益關係足以令相關決定無效。

6.6C的證供是金泰與法團或管理公司沒有關聯。如上文所述，審裁官認為C的證人誠實可靠。再者，本席留意到，(1) 就防水工程，金泰的標價 (即港幣$225,000加20% = 港幣$270,000) 為接獲標書中最低的標價及 (2) 就天井外牆維修工程，金泰的標價 (即港幣$272,000 加 20% = $326,400)，撇除另一沒有工程牌照的投標公司，亦為接獲標書中最低的標價。再者，如上文已提及，D2並未指出相關的集資決議，因所謂的關聯關係在任何業主大會受挑戰，尤其根據D2的案情，該關聯關係已在較後時間披露。

6.7本席不認為第五項上訴理由具可爭辯性。

6.8關於第六項上訴理由，D2認為C在覆核聆訊中才首次提交證據 C74，違反證據及時披露原則，剝奪D2充分審閱及回應的權利。從理由書可見，審裁官再覆核聆訊中並沒有倚賴證據C74。本席不認為第六項上訴理由具可爭辯性。

6.9關於第七項上訴理由，D2因為審裁官的焦點不當地集中於D2能否證明滲水源頭的技術層面而忽略C的長期不作為是否已獨立構成疏忽。本席不認為第七項上訴理由具可爭辯性。D2就疏忽的主張的先決條件必定是建基於D2能在 “相對可能性衡量” 的標準下證明該單位的滲水源自大廈外牆。

6.10關於第八項及第九項上訴理由，D2認為審裁官對舉證責任的標準設定過高及錯誤的分析D2提供的 ”間接證據”。本席不認為第八項及第九項上訴理由具爭辯性。審裁官明顯採用了 “相對可能性衡量的標準”。至於審裁官就D2提供的文件作出的分析及給予的比重，根據上述引用的案例，這明顯是一事實的裁決。

6.11關於第十項上訴理由，D2認為審裁官並沒有處理C在未經D2同意下擅自開鑿兩個洞口，將天井污水引入舖內再排出後巷。本席不認為第十項上訴理由具爭辯性。D2的反申索並不牽涉此投訴。

6.12關於第十一項上訴理由，D2認為審裁官錯誤地忽略法團工程總監的關鍵證據：(1) 法團工程總監曾多次承認滲水與鹹水缸有關及 (2) 法團工程總監曾拒絕D2的師傅進入鹹水缸的位置觀察並警告D2不能擅自維修公共地方。本席不認為第十一項上訴理由具爭辯性。本席已考慮D2引用的證據 (D24 第6 點及D76-78)。D24為2021年6月3日特別業主大會的會議紀錄。根據第6點，法團工程總監並沒有承認滲水與鹹水缸有關。D76-78 為關女士的證人陳述書闡述關女士向法團工程總監作出投訴。如上文所述，審裁官認為關女士的證供並不可靠。

7.結論

7.1基於上述理由，本席裁定D2未能顯示其上訴理由有任何爭辯之處，上訴並無合理成功機會，因此拒絕給予上訴許可。本席亦不作任何訟費命令。

申請人(第二被告人) ：由關念群女士代表出庭應訊