何鳳儀 訴 潘東元

DCCJ 306/2006

香港特別行政區

區域法院

民事司法管轄權

民事訴訟2006年第306號

---------------------

--------------------

主審法官：區域法院吳美玲法官內庭聆訊（公開）

聆訊日期：2006年6月20日

頒下判決書日期：2006年7月11日

判決書

序言

1.原告人是九龍油麻地上海街208-212號永安樓9樓B座（下稱「該物業」）的業主。

2.依據一份日期為2003年10月25日由原告人作為業主和被告人作為租客所簽署的合約(下稱「該租約」)，原告人將該物業租予被告人，雙方訂定租金每月港幣3,000元(包括差餉、物業稅和地稅)，訂明租用兩年，由2003年10月25日至2005年10月24日止(下稱「該租賃」)。因此，《業主與租客(綜合)條例》第7章第4部份適用。

3.該租約第(三)條述明：「[該物業]之租金必須在每月租期之首日上期繳納不得藉詞拖欠如過期拾天[被告人]仍未能將租金交到[原告人]或[被告人]不履行合約內任何條件則[原告人]有合法之權利將此合約終止另租與別人並追收欠租。」

4.該租約第(五)條述明：「……[被告人]須交壹個月租金之按金即港幣[3,000元]與[原告人]（另發收據）俟[被告人]遷出時[原告人]無息將該款交還與[被告人]取回收條倘若[被告人]在租金或其他一切什費未付清時[原告人]得在該項按金內扣除。」

原告人的申索

5.原告人指稱被告人自2005年9月25日沒有交租，因此原告人在2006年1月18日發出是次傳訊令狀沒收該租約下的租賃權。原告人申索(1)該物業的空置管有和(2)自2005年至被告人交回該物業空置管有之日期以每月港幣3,000元計算的欠租及/或租值補償金。

被告人的答辯

6.被告人於2006年2月6日存檔其答辯書，訴稱租用該物業後一直按時交租，但不久發現該物業石棉瓦遮蓋部份雨天時漏水極為嚴重。於是被告人向原告人提出要求維修，惟原告人一直拖延，以至凡是雨天住房物件均濕透，不能居住。原告人延至2005年9月份開始大規權搭棚裝修，但至今仍未拆棚，而該段期間沙塵滾滾，不宜居住，故此被告人搬離該物業暫避。被告人要求原告人給予裝修期，並要求法庭考慮上述經濟損失給予合理裁決。被告人亦希望原告人完成裝修後能給予合理期限居住，能使他有足夠時間尋找新居所。

申請簡易判決

7.原告人於2006年3月24日發出傳票申請簡易判決，要求法庭頒下上述第5段所述的濟助。原告人於2006年3月24日和5月26日存檔其誓詞支持上述的申請，而被告人在2006年4月2日存檔其誓詞提出反對。被告人亦於2006年4月24日存檔進一步資料。

8.聆案官於2006年6月6日頒下簡易判決(下稱「該判決」)，判令被告人須向原告人交回該物業的空置管有和支付自2005年至被告人交回該物業空置管有之日期以每月港幣3,000元計算的欠租及/或租值補償金，而被告人亦須支付是次訴訟的訟費(包括簡易判決申請的訟費和在2006年4月24日所保留的訟費)，上述應付的訟費評定為港幣9,000元。

9.被告人於同日(即2006年6月6日)就該判決提出上訴。

簡易判決的法理

10.原告人按《區域法院規則》第14號命令申請簡易判決，被告人須證明他對其申索有可信的答辯理由，或案件牽涉其他因由，必須審訊。

被告人的誓詞證據

11.被告人指稱該物業內漏水問題的維修至今仍未能完成，所搭建的棚架仍未清拆，裝修人員隨時可從窗戶進出。被告人曾多次追問原告人為何裝修期如此長時間，原告人回答他「裝修佬未必有時間」。被告人對此極感不便，曾兩次回鄉暫住等待，為時兩個月，並因該物業不宜居住，在外暫租居所，亦為兩月。

12.被告人披露一份租約和一份租單，以支持上述指稱。被告人所披露的租約是一份日期為2005年11月21日由駱懷珍作為業主和被告人作為租客所簽署的租約(下稱「新租約」)。新租約述明業主將佐敦道30號華豐大廈16樓A室(下稱「新物業」)租予被告人，雙方訂定租金每月港幣3,200元及訂明租期由2005年12月1日至2007年11月31日為止。

13.新租約未有加蓋印花，而被告人亦承認未有就新租約繳付印花稅。《印花稅條例》第117章第15（1）條述明「…… 任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據 ……」。被告人指稱，雖然新租約租賃期是兩年，他與業主協議當該物業裝修完成後，他便會遷離新物業返回該物業。由於他將會遷離新物業的時間未能確定，需由原告人完成該物業的裝修而定奪，他不應和不願為註明是兩年租賃的新租約繳付印花稅。

14.本席未能接受被告人的單純指稱(bare assertion)。上述的說法不但未見於被告人的誓詞，更與新租約的條文不符。新租約第(一)條述明租賃期為兩年，而「規定租客在租用期內不得退租，否則按照所餘之租期計算租金賠償給業主」，這與被告人的指稱廻異，亦令其指稱難以置信。基於上述法例規定，本席認為新租約不得在是次聆訊中被收取為證據。

15.被告人另外提供一份日期為2005年11月21日的租單(下稱「新租單」)，顯示收銀人為駱懷珍，說明收到被告人支付新物業由2005年12月1日至30日的租金港幣3,200元。

16.被告人在其誓詞和進一步資料中提出反申索如下：-

（1）    由於該物業的裝修仍未完成，原告人應就無了期裝修所引致的困擾作出合理補償。

（2）    由於該物業石棉瓦遮蓋的僭建部份漏水嚴重，至使房內傢俱衣物被服損壞，被告人申索港幣6,000元(床及床褥)和8,000元(被服及衣物)的賠償。

（3）    由於裝修仍未完成，被告人需遷離該物業暫住新物業，引致租用其他居所的經濟損失。

原告人的誓詞證據

17.原告人指稱被告人只是約在2005年9月才向她提及該物業漏水問題，她便立刻找承辦商檢查該物業。於是原告人在2005年9月19日聘用承辦商冼先生前往該物業檢驗，當時被告人告訴他們厨房漏水，原告人和冼先生發現漏水好像是沿自厨房窗戶上有些微裂的天花上蓋。冼先生亦檢視該物業的其他天花上蓋。

18.冼先生提議(1)搭建竹棚以便他的工人修理損壞的天花上蓋和在其他天花上蓋位置進行防護和加固工序以防止將來漏水及(2)修理損壞的厨房天花上蓋和掃漆，並在修理後清理現場。原告人同意上述提議，並指示冼先生盡快進行上述維修。

19.冼先生於2005年9月28日告訴原告人被告人許可他及其工人進入該物業進行上述維修。冼先生及其工人用了兩天時間完成上述工程。冼先生在2006年4月29日書面確認「該工程于05年9月28日搭棚架開工修理外牆簷篷及防漏工程，與室內部份工程同時進行。室內工程，厨房廁所天花批灰油漆油，工程進行時間兩個工作天即28日-29日，經已完成與外牆完全無關，致于於外牆修補簷篷即30日已修妥沒有漏水至今。工程並于30號全部完工。」

20.被告人從未向原告人查詢有關維修工程所需時間，原告人亦否認她曾告訴被告人「裝修佬未必有時間」。原告人指稱由於冼先生可在兩天內完成工程，她沒理由如此回答被告人。

21.冼先生告訴原告人他及其工人不會在沒有被告人的批准或許可下從窗戶出入該物業。再者，室外維修和該棚架也不會影響被告人使用該物業。冼先生向原告人表示維修工作比較簡單，不會引致沙塵滾滾。原告人指稱，由於維修工作在兩天內完成，因此被告人指稱維修引致他不便毫無理據。原告人確立在是次訴訟前，她從未收到任何有關工人進出該物業或棚架影響被告人使用該物業的投訴，而完成維修工程後，原告人也再沒收到被告人就漏水或維修工程質量的任何投訴。

22.原告人解釋被告人及後要求她安裝鋁窗，因此棚架至今仍未拆去。但由於被告人未有繳付租金，而現有的窗戶沒有漏水，原告人沒有同意被告人的要求。如果被告人準時繳付租金，原告人是會考慮其要求。但這對該物業室內情況沒有影響，而現存棚架與完成維修工程兩者沒有關連。冼先生亦在2006年4月29日書面確認上述事宜。

23.被告人從沒有向原告人投訴傢俬物件因漏水損壞。原告人和冼先生在2005年9月19日檢視該物業時未發現睡房中任何物品損壞。再者，木床、薄床褥、枕頭、木櫃和傢俬乃原告人提供，被告人無權在未得到原告人同意下擁有該些物品。冼先生在2006年4月29日書面確認上述事宜，亦表示該物業室內什麼東西也沒有，只有床褥、毛巾、衣服等。

分析

(1) 欠租

24.被告人在聆訊陳詞時指稱他已繳付2005年9月25日至10月24日的租金。他表示與原告人商討後達成協議，經雙方計算清楚租金事宜，1個月按金剛好用作抵銷應付的租金，並無拖欠租金的情況。被告人指稱雙方達成上述協議後，原告人不斷催促他搬離該物業。

25.被告人沒有在其誓詞中述明上述事實指稱，但他向本席陳述，他其實在聆案官席前首次聆訊時已表示他有繳付租金，並無欠租。他更表示由於他不諳熟英語，所以一直不知原告人的申索是建基於2005年9月25日至10月24日期間的欠租，他只是在2006年6月6日聆案官席前聆訊時才理解原告人的欠租指稱，因此才沒有在其誓詞中提及他的立場。

26.本席認為被告人的指稱不可置信。其實被告人是清楚了解原告人的申索是基於欠租。被告人自己的日期為2006年4月2日誓詞也述明：「本人潘東元，于2006、3月30再接到，該租戶之申請勝訴理由書，要求本人繳交裝修期的租……」，而他指稱的裝修期由2005年9月初開始至今仍未完結。在這情況下，如果雙方已達成上述指稱的共識，這便是針對申索的完滿回應，被告人沒有理由在其誓詞或進一步資料中未有提及。

27.再者，該租約述明租金是上期預繳，而按金只是在被告人遷出時無息交還。當時（甚至直至現在）被告人仍未交還該物業的管有給原告人，原告人未知被告人交還該物業管有時的室內狀況，亦未能確立被告人在交還該物業管有之日期會否清付所有雜費，原告人沒有合理理由同意將按金視作租金，而放棄其在該租約下的上述權利兼承受經濟風險。本席認為被告人的陳述並非可爭辯的答辯理據，而被告人未能就欠租的指控提出可被信納的抗辯理由。

(2) 漏水和維修

28.雙方無爭議該物業曾有漏水問題，而原告人曾聘用承辦商進行維修。但雙方對(1)漏水問題已存在多少時間、(2)被告人有否在2005年9月前向原告人提出漏水問題、(3)原告人是否已盡速進行維修和(4)有關漏水的維修是否已完成的各項課題有異議。

29.被告人在本席席前陳詞指稱，他一直向原告人投訴漏水問題，並催促維修，原告人不時帶同承辦商前來該物業檢視，但沒有進行維修，因此僭建部份在下雨天嚴重漏水。但是被告人的誓詞沒有提及原告人多次帶同承辦商檢查該物業。

30.被告人表示他沒有留意該租約有關維修的條文。其實該租約並沒有明文條款述明由原告人負責維修。陸啟康法官在Li Ching Wing v Xuan Yi Xiang also known as Tony Y.X. Xuan （禤亦雄）DCCJ 3832/2003（無彙報的案例，日期為2003年12月10日）一案說明，在一般情況和沒有明文租約條款下，業主並無隱含的維修責任：

「20.  Secondly, it is doubtful whether the court should imply such a term in the Tenancy Agreement.  Indeed, the nature of an implied covenant to repair a leased property is very similar to that of an implied covenant as to habitability.  The learned authors of Woodfall on Landlord and Tenant, (2003 ed.) had the following to say in respect of these covenants:-

“In general, there is no implied covenant by the lessor of an unfurnished house or flat, or of land, that it is or shall be reasonably fit for habitation, occupation, or cultivation, or for any other purpose for which it is let.  No covenant is implied that the lessor will do any repairs whatever.  Nor is there an implied obligation that the house will endure during the term, even though fair wear and tear is excepted from the tenant’s covenant to repair.  A landlord is not liable in his capacity as landlord to his tenant for defects in the premises demised rendering them dangerous or unfit for occupation, nor for personal injury to the tenant caused by such defects, even though the landlord is aware of their existence.  He is under no duty to warn the tenant of such defects.  At common law a landlord who lets a house in a dangerous state is not liable to the tenant, or to a sub-tenant, or to the tenant’s customers or guests.”

The learned authors of Hill & Redman’s Law of Landlord and Tenant (2003 ed.) also said the following:

“The common law has traditionally been reluctant to imply obligations in respect of repair against a landlord where the parties had entered into a contractual relationship in which it was open to the parties to make such provision but they failed or chose not to do so.  Thus, the general rule is that, in the absence of express stipulation, or of a statutory duty, the landlord is under no liability to put the demised premises into repair at the commencement of the tenancy nor, normally, is he under any such liability during the continuance of the tenancy.” (at para. [A] 6342)

There are, of course, exceptions to these general rules but none of them is applicable here.  Hence, in the absence of express stipulation in the Tenancy Agreement, I do not think that the court should imply a term requiring the Plaintiff to repair the Premises.」

31.原告人根本沒有維修漏水問題的責任，她無償進行上述維修工程是她在法律責任外提供給租客的便利而已。故此，被告人不可因漏水問題所引致的任何損失或不便歸究原告人。

32.被告人在本席席前陳詞時指稱，由於「個到鎖實」他本人不能進行維修，但他未有在其誓詞中提出這指稱或提供任何詳情，本席未能接受這單純指稱(bare assertion)。Hong Kong Civil Procedure 2006第1冊第171-172頁第14/4/9段述明相關法理如下：

「It is trite law that the mere assertion in an affidavit of a given situation does not, ipso facto, provide leave to defend, since the defendant must satisfy the court that he has a fair or reasonable probability of showing a real or bona fide defence, i.e. that his evidence is reasonably capable of belief ……」

(3) 不能住人

33.被告指稱由於漏水問題嚴重，該物業不能住人，他要搬出暫避，引致經濟損失。

34.就有關原告人違反隱含責任提供適合人住的居所之指稱，有關法理見於Merry, Hong Kong Tenancy Law第4版(2003)第54-56頁：

「The law also implies a covenant or condition that the premises are fit for human habitation.  Traditionally, however, this covenant is limited to furnished lettings at the beginning of the tenancy.  It does not extend to unfurnished premises (which are of course the majority) nor throughout the life of the lease……

However, if there is no such warranty nor any express covenant as to the condition of the premises, the courts, in England at least and presumably Hong Kong too, will refuse to imply one.  On the letting of an unfurnished flat or house there is no implied covenant that the house is fit for human habitation or for the purpose for which it has been let, nor that the property is free for dangerous defects or can lawfully be used for the tenant’s intended purposes.  It is up to the tenant to satisfy himself, before he takes the lease, that the premises are fit for the purpose for which he wants to use them.  This has recently been confirmed at the highest level in England……

It was emphasized in the Liverpool case, as in others, that the test of whether a term is to be implied is one of necessity: is it necessary to read the term into the tenancy agreement in order to give the agreement efficacy? Such a test is arguably wide enough to read into all leases of residential premises, or at least of flats, that the premises shall be in habitable condition at the beginning of the term, if not throughout, but it would be highly unlikely for Hong Kong courts to depart from centuries of precedent even though that precedent is only persuasive and was laid down in utterly different physical and social conditions.  It seems that the implication of a warranty of habitability would now come only from legislative action.

The arguments in favour of such a warranty are strong in built-up Hong Kong where leases have rarely had much to do with the surface of the land as opposed to the buildings put upon it.  Intriguingly, the tide of consumerism which has lapped even at the shores of this Special Administrative Region has led the Law Commission for England to suggest that tenancy agreements should be treated as consumer contracts in which minimum standards are imposed and that there be a statutory warranty that a dwelling let for less than seven years is fit for human habitation.」

35.陸啟康法官亦在Li Ching Wing一案（見上述）援引上述典據，但他確立有關在香港未佈置(unfurnished)居所的租賃，業主並無隱含責任確保居所適合人住。陸法官在其判詞第13段說：

「13.    Despite the liberal view of the learned author, I do not think that the Defendant can possibly succeed with such defence.  Firstly, there had been no reported case, both in Hong Kong or in England, in which the court implied a term as to habitability in a tenancy agreement involving unfurnished property, of which the Premises were one.  Secondly, even for furnished letting, such implied term is only limited to the condition of the property at the beginning of the tenancy …… 」

因此，如果該物業是一項未佈置的物業，原告人在法理上沒負上確保該物業適合人住的責任。

36.本席留意原告人的誓詞指出她提供木床、床褥、枕頭，木櫃等傢俬物件給被告人。甚至該物業是一項有佈置的物業，原告人也只需確保在該租賃開始時是適合人住，並沒有負上隱含責任確保該物業在租賃期內仍保持適合人住。Woodfall’s Law of Landlord and Tenant第1冊第13/2/1-13/3頁第13.003段述明如下：

「In letting a furnished house, flat or rooms the landlord impliedly covenants that the premises shall be fit for occupation at the time at which the tenancy is to begin.  This is a condition of the tenancy, and if it is not fulfilled upon the day when the lease begins, the tenant is entitled to rescind the contract of tenancy and quit the premises……

The warranty is limited to the condition of the accommodation at the beginning of the tenancy.  There is no implied warranty that a furnished house or lodgings will continue fit for habitation during the term; nor is there any duty upon a resident landlord to inform the tenant of the fact that the house has become insanitary.」

37.被告人的案情指稱，他自該物業租賃期開始便持續居住在該物業及繳付租金，直至2005年9月後才遷離該物業。本席認為被告人未能顯示原告人在該租賃開始時未有提供適合人住的居所，而原告人沒有就該租賃期內的該物業狀況負上隱含責任。本席認為這非可爭辯的答辯理據。

(4) 安寧享用物業的權利(covenant for quiet enjoyment)

38.被告人指稱他身為租客安寧享用該物業的權利受到干擾。被告人否認維修在兩天內完成，並指稱維修其實進行了20多天仍未完成。未完成的維修包括清拆該物業僭建部份、清拆棚架及清理留在該物業的垃圾。被告人表示由於僭建部份十分薄弱，所以必須先清拆才可安裝鋁窗。被告人指稱原告人不完成裝修，令他不能在該物業居住，是故意迫他離開該物業的手法，而且上述的裝修項目亦不是為了租客利益，原告人是想利用被告人正常繳付租金的情況，強迫他在該租約期滿前兩個月搬離該物業，好讓原告人收回該物業進行裝修自住。原告人非但沒有盡快完成維修，更在被告人多次追問下表示裝修工人未必有空進行裝修，同時又迫他搬離該物業，至使他在短時間內未能找到另外居所。及後，由於維修仍未完成，該物業如同地盤而不能住人，因此被告人被迫搬離該物業在新物業居住。被告人曾向屋宇署租務部查詢，理解業主要發出一年通知才可要求租客遷出。但當他提議原告人致電屋宇署了解情況，原告人告訴他她只懂寫信不懂打電話，及後被告人收到原告人代表律師的追討信函才理解原告人的意思。

39.但是被告人的上述指稱大部份是他在本席席前的陳詞，並未在其誓詞中敍述。基於上述分析，本席認為被告人未能提供可爭辯的理據反駁欠租的指控。除非另有明文協議（但該租約中沒有），繳付租金的契諾獨立於租約的其他契諾、義務或責任，包括安寧享用物業的權利(見Edge v Boileau & ors [1885] 16 QB 117， Taylor v Webb [1937] 2 KB 283 和Charmway Development Ltd v Long China Engineering Ltd HCA 54/2001，高院法官朱芬齡(無彙本的案例，日期為2001年7月16日))。在上述法理下，被告人不可因原告人作為業主沒有履行其不干擾租戶的隱含責任而不繳付租金。

40.如果被告人指稱可暫時終止繳付租金，他必須提出可信納的證據顯示原告人或其代理人以其行為(by conduct)進入(enter)該物業而因此驅逐(evict)被告人，但該等行為必須是嚴重和永固的性質(並非只是侵入(mere trespass)而已)，而其目的須是令租客不能享用租賃物業。Woodfall一書(見上述)第1冊第7/46-7/47頁第7.142段述明如下：

「An eviction is “something of a grave and permanent character done by the landlord with the intention of depriving the tenant of the enjoyment of the demised premises”.  It is to be distinguished from a mere trespass.  “It is a mistake to suppose that a temporary trespass by a landlord unaccompanied by any intention to put an end to the tenancy is an eviction.”

In addition the landlord’s act must be wrongful.  It must also have the characteristic of permanence, in the sense of not being temporary.

But eviction does not necessarily involve physical expulsion; an act which deprives the tenant of the enjoyment of the premises, or part of them, may be sufficient.  There may be a constructive eviction, where the landlord’s misconduct justifies the tenant in making an abrupt departure from the premises; or where the landlord induces sub-tenants to quit, or where a nuisance for which the landlord is responsible causes the tenant to quit.

There is an eviction where the landlord enters and uses the demised property, or where he relets them to a new tenant, or where the landlord rebuilds the demised premises in a wholly different form, or where the demolishes a party wall.」

41.本席重申原告人在該租約下並無維修責任。被告人指稱未完成的維修是指仍未清拆僭建物和棚架、清理垃圾及安裝鋁窗。其實原告人在該租約下沒有隱含或明文約定責任清拆僭建物和安裝鋁窗，因此不進行上述工程沒可能是故意迫遷的手法，亦根本未能構成可爭辯的理據。再者，室外棚架也不見得如何影響被告人使用該物業室內的空間。被告人未有提供裝修期間留下垃圾的數量及其他詳情，未有足夠資料顯示他所指稱冼先生或其工人留下的垃圾可構成嚴重至驅逐被告人的行為。本席亦認為由於該物業在9樓，冼生先及其工人應是得到被告人批准或同意才可經由該物業室內穿過窗戶進出外牆棚架，而非擅自出入，這亦符合原告人的說法。因此，本席認為被告人未能提供針對欠租的可爭辯理據。

(5) 抵銷(set-off)

42.在法理下，租客的交相申索(cross-claim)可能抵銷業主的申索(見Woodfall(見上述)一書第1冊第7/34-7/35頁第7.114段)，但這並不代表每逢租客有任何非算定的申索便可免除繳付租金的責任。租客的交相申索必須與業主的申索基於同一租約或同一業主租客關係，而與業主的申索有直接關連，至使不考慮租客的交相申索而判令業主勝訴便明顯地不公平(見British Anzani (Felixstowe) Ltd v International Marine Management (UK) Ltd [1980] QB 137和Esso Petroleum Co Ltd v Milton [1997] 1 WLR 938二案)。

43.被告人要求原告人支付未完成裝修所引致困擾及須遷離該物業在新物業暫住的合理補償，包括租用新物業的經濟損失。本席認為其指稱不可置信。基於上述第28-32段的分析，漏水問題和相關合理維修所引致的財物損失不能歸究原告人，這不是可爭辯的抵銷及/或反申索理據。

44.基於上述第41段的分析，所謂未完成的清拆僭建物和安裝鋁窗工程也非原告人在該租約下的責任，因此原告人未有進行該等工序亦不是他在該租約下的過失。固此本席認為，被告人指稱未完成維修及所引致困擾的指稱也未能構成可爭辯的抵銷及/或反申索理據。

45.更重要的是，被告人陳述指稱新物業的租賃期為兩年，這顯示被告人有意完全遷離該物業另覓新居所，而非只暫住新物業有待完成維修返回該物業居住。本席認為新物業的兩年租賃期清楚顯示新物業的租賃與該物業漏水或維修事宜無關。正如上述，被告人未能合理地解釋為何簽署新租約時約定租用新物業兩年。本席認為被告人指稱的反申索及其提供的證據令人懷疑和難以置信，故此，被告人另覓居所的支出亦不能構成可爭辯的抵銷及/或反申索理據。

總結

46.本席未能接納被告人的上訴理據，但由於原告人的申索是基於沒收該租約下的租賃權，被告人如果能達成《區域法院條例》第336章第69條的規定，可免遭沒收租賃權。因此，本席頒下命令，修訂該判決如下：

(1) 被告人須將該物業的空置管有交回原告人；

(2) 被告人須支付由2005年9月25日至2006年1月18日（傳訊令狀之日期）為止以每月港幣3,000元計算的欠租，及由2005年9月25日至2006年6月6日（該判決之日期）為止按上述累積欠租計算的利息，利率為年息10.711厘，而其後至付款日期間的利息，則依判定利率計算；

(3) 被告人須支付由2006年1月19日至被告人交回該物業空置管有予原告人之日期為止以每月港幣3,000元計算的中間收益；

(4) 如果被告人於送達本判決蓋印本7天內把全部上述欠租、中間收益、利息及本席現指示就是次申請的訟費款項(a sum directed by this court on account of costs of this application)港幣9,000元繳存於法庭，則被告人可是次免遭沒收租賃權(relieved from the forfeiture herein)，並得在沒有新租契的情況下按照該租約持有該物業。

47.雙方在聆訊時沒有就該判決頒下的訟費命令作出陳詞。但由於本席席前的聆訊是重審，因此本席需評估相關訟費而作出決定。在考慮本案所涉的文件和程序，本席同意聆案官的決定，認為港幣9,000元的訟費評估是合理的，因此本席維持該判決的訟費命令，即被告人須支付是次訴訟的費用(包括簡易判決申請的訟費和在2006年4月24日所保留的訟費)評定為港幣9,000元。

48.有關是次上訴的訟費，本席現頒下暫准命令，被告人須支付是次上訴的訟費給原告人。若雙方未能就訟費數額達成協議，則數額留待法庭評定。

何新權黃天榮律師事務所陳蓓廸律師代表原告人

被告人親自應訊，沒有律師代表