Sriwanti Handjaja 對 張國榮
Read the full judgment text of LDPD 779/2024 on BabelCite. This Lands Tribunal judgment was delivered on 15 August 2024.
1. 此非正審申請是由答辯人提出，要求就審裁處於2024年7月25日所發出的收樓令的判決提出批准上訴許可。
Cites 7 cases
|
LDPD 779/2024 [2024] HKLdT 70 香港特別行政區 土地審裁處 申請編號LDPD 2024年第779宗 _______________
_______________
_______________ 判 決 書 _______________ 1.此非正審申請是由答辯人提出，要求就審裁處於2024年7月25日所發出的收樓令的判決提出批准上訴許可。 背景 2.申請人是香港駱克道441號及謝斐道440號駱克大廈 A座17字樓A2室 (下稱「涉案處所」) 的註冊業主。 3.根據一份日期為2013年3月12日的授權書[1]， 這印尼籍的業主授權熊國元先生 （下稱「熊先生」）處理涉案處所事宜， 這包括：
4.根據一份日期為2022年1月21日的租約 (下稱「涉案租約」)，熊先生以業主代理人身份把涉案處所租予答辯人，租期為兩年，由2022年2月1日至2025年1月31日止，每月租金15,500元 (包括政府差餉地租及管理費等)，後者須在租期內每個月份之第3日上期繳付。 5.熊先生的女兒熊玉清女士（下稱「熊女士」）獲申請人授權於2024年6月18日向土地審裁處 (下稱「審裁處」) 提交收樓申請通知書，指答辯人未有繳付由2024年3月1日起的租金, 因此要求申請收回涉案處所的管有及追收租金。 6.答辯人於2024年7月2日向審裁處遞交反對通知書，內容包括：
2024年7月25日的聆訊 7.本案於2024年7月25日本席席前聆訊。 本席向答辯人解釋，他於反對通知書內提出的大部份問題， 實質是挑戰涉案租約法律有效性， 可是早於Tang Chi Ho 對Leung Woon-ling [1996] 2 HKLR 58一案， 當時的高等法院上訴法庭法官已指出， 業權的論據並不能被租客所引用，租客不能在法律上否認他的出租人之業權，假若在案件中出租人是租客的出租人，租客不可以以他的出租人沒有業權作為他的辯護理由 (tenancy by estoppel)，否則答辯人根本沒有身份佔用涉案處所。 8.當然本席亦注意到答辯人於本案的爭議， 應是源於他於反對書中提出的第11項， 即答辯人指申請人違反了涉案租約第9條， 「業主須保養及適當維修物業內各主要結構部份 （包括主要的排污渠、喉管和電線）， 唯業主須在收到租客的書面要求後才會有責任在合理時限內將有關損壞維修妥當。」[2] 9.可是高等法院上訴法庭法官胡國興在黃英對譚炳新(HCMP 2049/2000無彙報的案例，日期為2000年8月1日) 的判案書指出：
10.土地審裁處法官高勁修(當時官階)在Ngai Ngok Pang 及其他人對 Lee Syn Yuk, Michelle， LDPD 3030/2012 （無彙報的案例，日期為 2003年5月10日) 的判案書第15段亦指出：
11.本席翻譯大意為:
12.就此， 答辯人卻表示他並不是要求申請人作出賠償，而是堅持申請人必須負責[4]， 因為涉案處所是不適宜人居住的， 所以他表示不願意繳付租金[5]。 13.基於以上所述，本席引用區域法院法官陳美蘭(當時官階)在陳健康對宋麗兵DCCJ 3176/2008 （無彙報的案例，日期為2009年12月23日）的判案書指出：
14.至於答辯人所提出「業主方從來沒有向我發出收租的發票」，但根據涉案租約的第1條款， 「租客須在租期內每個月份之第三日上期繳付指定的租金予業主， 這已是租客既定的責任， 業主無責任向租客發出任何收租的發票[7]。 15.熊女士引述她的媽媽提交的陳述， 她們已於2024年4月補回24張租金收據予答辯人。又即使答辯人否認， 或本席不能接納這傳聞證供， 在 Mandarin Production Limited v Holt, Lee, LDPD 997/2017 （無彙報的案例，日期為2017年11月9日）一案, 土地審裁處法官雷健文(當時官階)在判案書的第30段指出， 該案的租客是以存錢予業主銀行戶口方式繳付租金， 即使業主沒有發出租金收據， 也沒有於租客造成困難。 16.雷法官在判案書其後的第34段更指， 根據《業主與租客(綜合)條例》第119RA條， 假使業主沒有將收據發給租客， 只會被判處根據《刑事訴訟程序條例》的第1級罰款， 即2,000元， 這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。答辯人隨即表示， 這正是他於反對通知書提出的第10項報警求助後， 申請人方才發出2024年4月份的租單[8]。 17.於此， 熊女士澄清， 這是因為答辯人方強行要求以根據涉案租約所付的兩個月保証金替代2023年12月和2024年1月的租金所致。她在作出本案的申請時， 她只是把答辯人的欠租加以撥配[9] ；她的爸爸在發出上述租單時， 寫上是收到2024年4月份租金純是手民之誤。熊女士並呈交熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄佐證。 18.至於答辯人投訴的污水倒灌問題， 熊女士稱這是源於2024年3月時發現涉案處所的U形隔氣漏水至樓下16字樓A2單位， 申請人方已安排水喉匠進行修理， 卻因為若要更換水管， 需要拆掉浴缸和洗面盤， 申請人方於2024年3月27日曾要求答辯人方給予他們一星期方便開工， 但答辯人方沒有同意云云。就此, 本席多番重申審裁處沒有司法管轄權處理答辯人的反申索 (如有)[10]。 19.另一方面， 答辯人承認是他的太太負責繳付租金， 所以他並不知情[11]。於此， 答辯人負有舉證責任證明他或他的太太確有繳付2023年12月和2024年1月的租金。 20.法庭在考慮口頭證供的可信性時，會考慮其證供的邏輯性或固有可能性，並且對照同期的文件證據或環境證據。一般而言，法庭會較倚賴同期的文件證據。本席在參閱熊女士提交的熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄後， 同意答辯人（或其太太）是以存錢予熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口方式繳付租金，其間答辯人沒有繳付2023年12月和2024年1月的租金[12]。 於此， 答辯人提出， 這可能是源於雙方同意， 他並提出多項假設， 甚至這是基於污水倒灌問題的解決方案[13]， 但答辯人提不出任何證據。 21.經本席再三向答辯人闡釋上述各項法律原則的疑問後,答辯人沒有再提出其他問題, 本席遂作出以下頒令:
答辯人的非正審申請 22.答辯人於2024年8月8日提出是次上訴許可申請，根據他提交的誓章，其理據只是重複他在2024年7月25日提出的證供, 這包括:
23.答辯人於上訴許可申請的聆訊中，亦只是重複他於2024年7月25日提出的論點。 24.就答辯人聲稱雙方口頭同意以按金取代租金一事，答辯人始終未能交出任何佐證。答辯人於2024年7月25日聆訊時同意， 所有繳付租金的事宜， 皆由他的太太負責， 他本人並不知情。 25.又正如本席在上文第9至11段及第18段所述，本席不會就有關答辯人聲稱業主不按照合約渠管維修的事項表示意見， 因為審裁處沒有司法管轄權處理答辯人的反申索 (如有)。 26.至於答辯人聲稱業主沒有發出租單予租客， 本席已於上文第16段所述， 即使業主沒有發出租金收據， 這並不會影響租客根據租約準時繳付租金的責任。 上訴許可 27.《土地審裁處條例》第11(2) 條列明在土地審裁處席前進行的法律程序的任何一方均可以審裁處的判決、命令或決定在法律論點上有錯誤為理由，而針對該項判決、命令或決定向上訴法庭提出上訴。 28.又土地審裁處條例第11AA(6)條規定，除非法庭信納：(a)有關上訴有合理機會得直；或(b)有其他利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，否則不得批予上訴許可。本席經審閱答辯人提出的上訴理由，並經聆聽答辯人所作的證供及雙方的陳述後，本席認為答辯人擬提的上訴沒有合理的得直機會，或有其他有利於秉行公正的理由，而應允許上訴。 29.基於上述理由，本席拒絕答辯人要求批予上訴許可申請。 訟費 30.最後, 由於答辯人於是案敗訴，理應支付申請人的訟費。在考慮本案的案情及聆聽雙方就訟費的陳詞後, 本席認為合理的訟費，可即時評定為500元。
申請人: 無律師代表, 由熊玉清女士代表應訊 答辯人: 無律師代表, 親自應訊 [1] 見證物A1。此授權書亦於2023年12月1日被另一份內容一樣的授權書取代。見證物A2。 [2] 可是， 答辯人堅持他不準備申索賠償。 [3] 即使《土地審裁處條例》第8 條於2008年獲得修訂，司法機構當時已經解釋， 這項修訂建議旨在賦予土地審裁處新增的權力，以應付業主就租客悔約， 要求審裁處作出收回管有權的命令和相應的損害賠償。 這項修訂建議並非試圖使土地審裁處有權就可能不屬其司法管轄權範圍的案件類別，頒令損害賠償：https://www.legco.gov.hk/yr06-07/chinese/panels/ajls/papers/aj1127cb2-430-2-c.pdf。 [4] 聆訊時間上午11時47至51分。 [5] 聆訊時間上午11時54分。 [6] 該租客的上訴亦於2010年3月1日被上訴法庭駁回。見HCMP 142/2010。 [7] 但答辯人同意有表示自己是熊太的人致電給他要求他準時繳付租金。見聆訊時間上午11時53分。 [8] 見證物R1。 [9] Chitty on Contract, 35th Edition, [25-058]: Where several separate debts are due from the debtor to the creditor, …; if, however, the debtor makes no appropriation when making the payment, the creditor may do so. [25-060] Where the debtor has not exercised his option, and the right to appropriate has therefore devolved upon the creditor, he may exercise it at any time up to the very last moment… [10] 見聆訊時間上午11時45分、48分及下午12時13分。 [11] 聆訊時間為下午11時15及16分。 [12] In Deeley v Lloyds Bank Ltd [1912] AC 756, Lord Shaw said at page 783 that “the person paying the money has the primary right to say to what account it shall be appropriated; the creditor, if the debtor makes no appropriation, has the right to appropriate; and if neither of them exercises the right, then one can look on the matter as a matter of account and see how the creditor has dealt with the payment, in order to ascertain how he did in fact appropriate it.” [13] 根據熊女士所述，污水倒灌（如有）是發生於2024年3月（其亦與答辯人與申請人方產生糾紛而報警的時間脗合）， 但根據熊先生及他太太的滙豊銀行聯名戶口入賬紀錄顯示， 答辯人或他的太太， 早於2023年12月和2024年1月已沒有存入租金。 |
Cases cited in this judgment